REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 09/04/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024020289

ENTRE :

Madame [G] [B], demeurant [Adresse 1] Partie demanderesse : assistée de la SELARLU ELLIPSIS, agissant par Maître Marc MONTAGNIER, Avocat au barreau de Versailles et comparant par la SCP HUVELIN & ASSOCIES, agissant par Maître Martine LEBOUCQ-BERNARD, Avocat (R285)

SAS EV MMC FRANCE, à associé unique, dont le siège social est [Adresse 2] et encore [Adresse 3] – RCS de Paris : 808 801 955

Partie défenderesse : assistée de l’AARPI ADALTYS, agissant par Maître Larissa ANGORA et Maître Hanan CHAOUI, associé de la SELARL HANAN CHAOUI, Avocat (L0291) et comparant par la SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES, agissant par Maître Claire BASSALERT, Avocat (R142)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

Madame [G] [B] a une activité d’agent commercial (ci-après « Mme [B] »).

EV MMC France a une activité d’agence immobilière qui est située à [Localité 4] (ci-après « EV MMC »).

Le 26 janvier 2022, par acte sous seing privé, la société a signé avec Mme [B] un second contrat de mandat d’agent commercial immobilier, après le premier signé le 28 mai 2021 (ciaprès le « contrat »).

Le 31 mars 2022, la société EV MMC France a annoncé par courriel à Mme [B] la fin de leur contrat avec effet immédiat.

Suite à des échanges de courriels entre les parties, Mme [B] n’a reçu aucune rémunération sur ses affaires, ni indemnité de rupture du contrat.

C’est ainsi que se présente le litige.

La procédure

Mme [G] [B], par acte en date du 19 février 2024, a assigné la SAS EV MMC FRANCE.

A l’audience du 22 octobre 2024, par ses conclusions en réponse, elle demande au tribunal

de :

Vu les articles L134-12, L134-7 du Code de commerce,

Vu l’article 1231-3 du Code civil,

Vu le contrat initial d’agent immobilier de madame [B] et la société Engel & Volkers du 28

mai 2021

* Condamner la société EV MMC FRANCE à verser la somme totale de 80 040 €, se décomposant de la façon suivante : o Condamner la société EV MMC FRANCE à verser à madame [B] la somme de 40 040 € correspondant à sa commission pour la vente de l’Hôtel particulier de la [Adresse 5], o Condamner la société EV MMC FRANCE à verser à madame [B] la somme de 25 000 € correspondant à son indemnité de cessation de contrat, o Condamner la société EV MMC FRANCE à verser à madame [B] la somme de 10 000 € correspondant à la réparation du préjudice subi par la rupture abusive de son contrat d’agent immobilier, o Condamner la société EV MMC FRANCE à verser à madame [B] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. A l’audience du 19 novembre 2024, par ses conclusions en réponse n°2, EV MMC demande au tribunal de :

Vu les articles L134-6, L134-7, 134-8 et L145-12 du Code de commerce,

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,

A titre principal :

* Débouter madame [G] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal devait faire droit à la demande de la requérante,

* FIXER la commission due à madame [G] [B] à hauteur de 8 188,75 € HT (huit mille cent quatre-vingt-huit euros et soixante-quinze centimes).

En tout état de cause :

* Condamner madame [G] [B] à régler à la société EV MMC FRANCE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* Condamner madame [G] [B] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELAS SCHERMANN MASSELIN & ASSOCIES, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. L’ensemble de ces demandes fait l’objet du dépôt de conclusions, échangées en présence d’un greffier qui en prend acte sur la cote de procédure.

A l’audience du 18 mars 2025, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé le 9 avril 2025, par sa mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [B] soutient que :

La promesse de vente de l’appartement du [Adresse 5] qui a été

signée le 13 juin 2022, suffit à concrétiser sa vente et donc de lui payer sa commission au

titre du droit de suite ;

Elle est fondée à solliciter la somme de :

o 25 000 € au titre de l’indemnité compensatrice de fin de son contrat, selon les dispositions de l’article L134-12 du code de commerce ;

o 10 000 € au titre de la rupture abusive du contrat dans la mesure où la société n’a pas respecté ses engagements contractuels à son égard.

EV MMC réplique que :

L’acte authentique de la vente de l’appartement du [Adresse 5] a eu lieu le 30 novembre 2022, soit après la fin de la période du droit de suite de Mme [B] ;

Mme [B] qui n’a perçu aucune commission durant sa période contractuelle, n’est pas en droit de réclamer une indemnité au titre de la cessation de son contrat ;

Elle a respecté ses obligations contractuelles et la rupture du contrat n’est nullement abusive.

Sur ce, le tribunal,

Sur le droit de suite

L’article L.134-7 du code de commerce dispose que « Pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d’agence, Mme [B] commercial a droit à la commission, soit lorsque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l’article L. 134-6, l’ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par Mme [B] commercial avant la cessation du contrat d’agence. »

Mme [B] soutient avoir droit à sa commission au titre du droit de suite de l’appartement situé [Adresse 5] (ci-après « l’appartement ») dans la mesure où :

Son contrat, dont elle n’a pas reçu une copie de celui signé le 26 janvier 2022, n’a été rompu qu’à partir d’avril 2022, période à partir de laquelle elle n’avait plus accès à l’intranet de la société ;

Elle a participé activement à la conclusion de sa vente, car c’est grâce à elle que les vendeurs ont signé le mandat avec la société le 15 février 2022, et que ces derniers pourront attester qu’elle a participé au téléphone aux négociations de cette vente ; La seule signature de la promesse de vente suffit à concrétiser la vente de l’appartement ; La vente a été concrétisée à la signature de la promesse de vente, le 13 juin 2022, alors que la signature de l’acte authentique est intervenue le 30 novembre 2022, délai qui semble, pour ce type de bien, tout à fait raisonnable, conformément aux dispositions de l’article L.134-7 du code de commerce.

EV MMC réplique que :

Elle a mis à jour début 2022 sa grille de commissions, c’est la raison pour laquelle Mme [B] a signé le 26 janvier 2022 un nouveau contrat moyennant les mêmes clauses que le précédent, sauf en ce qui concerne la grille des commissions et que le contrat, signé électroniquement, est téléchargeable après la signature des 2 parties ;

Mme [B] n’est pas fondée à réclamer un quelconque droit de suite car selon les dispositions de l’article 6.7 du contrat celui-ci n’est dû que pour les affaires définitivement conclues dans un délai de 6 mois suivant la cessation définitive du contrat. En l’espèce, l’acte authentique de l’appartement a été signé 30 novembre 2022, soit 8 mois après la cessation du contrat avec Mme [B] le 31 mars 2022 ;

La promesse de vente signée, versée au débat, qui est une promesse de vente unilatérale avec des conditions suspensives, et non une promesse acceptée par l’acheteur, ne permet pas de concrétiser la vente au jour de sa signature mais au jour de la signature de l’acte authentique ;

C’est un autre agent commercial qui a trouvé l’acheteur avec une première visite le 3 mars 2022, envoyé une offre d’achat le 16 mars 2022, négocié l’offre et accompagné les échanges jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Le tribunal relève que :

Le contrat de Mme [B] signé électroniquement le 26 janvier 2022, comme celui signé le 28 mai 2021, prévoit, au visa de l’article 6, (i) une commission de ce dernier au titre de l’entrée du mandat et au titre de la réalisation de la transaction ; (ii) en cas de cessation du contrat, une commission égale à 50% de la commission habituelle « sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai de 6 mois suivant la date de la cessation définitive » du contrat ;

Comme la promesse de vente de l’appartement est une promesse de vente unilatérale, avec des clauses suspensives qui permettent à l’acheteur de ne pas réaliser l’achat de l’appartement, la vente n’est définitivement conclue qu’à la signature de l’acte authentique; Le contrat de Mme [B] a cessé le 31 mars 2022, et si l’on tient compte d’un préavis de 1 mois car la durée du contrat est inférieure à 1 an (que ce soit le contrat signé le 28 mai 2021 ou le second signé le 26 janvier 2022), point qui sera abordé ci-après, la période de 6 mois pour le droit de suite se termine au plus tard le 31 octobre 2022, soit avant la signature de l’acte authentique le 30 novembre 2022.

Par conséquent, le tribunal dit que, concernant son droit de suite, la signature de l’acte authentique pour la vente de l’appartement a eu lieu après le délai de 6 mois prévu au contrat, et déboutera Mme [B] de sa demande d’indemnité à ce titre.

Sur l’indemnité de rupture du contrat

L’article L.134-12 du code de commerce dispose que « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits. (…) »

Mme [B] soutient que (i) elle n’a jamais été notifiée de la cessation de sa relation avec la société et que par conséquent elle ne connaît pas la date à partir de laquelle les dispositions de l’article L.134-12 du code de commerce lui sont applicables ; (ii) les usages et la jurisprudence fixent l’indemnité de rupture à 2 ans de commission brute, soit en espèce 25 000 €.

La société EV MMC réplique que Mme [B] (i) a été informé, conformément aux dispositions de l’article 9.2 du contrat, de la cessation dudit contrat par courriel du 31 mars 2022 auquel Mme [B] a répondu, par retour de courriel, le jour même ; (ii) n’a reçu aucune commission dans le cadre de son contrat, et à ce titre n’est redevable d’aucune indemnité au titre de sa cessation.

Le tribunal relève que Mme [B] (i) a, en y répondant par retour de courriel, bien confirmé la réception du courriel du 31 mars 2022 lui annonçant la cessation de son contrat à compter de cette date ; (ii) n’apporte pas la preuve d’avoir demandé à la société le paiement d’une indemnité au titre de la rupture de son contrat avant d’avoir assigné la société EV MMC le 19 février 2024, soit au-delà du délai d’un an prescrit au visa de l’article L.134-12 du code de commerce, délai au-delà duquel il perd le droit en réparation.

En conséquence, le tribunal déboutera Mme [B] de sa demande d’indemnité de rupture du contrat de 25 000 €.

Sur la demande d’indemnisation concernant la rupture abusive

L’article 9.2 du contrat dispose que « (…) le présent contrat pourra être résilié sans délai par chaque partie en cas de faute grave de l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception » sinon le préavis est d’un mois pour la première année du contrat.

Mme [B] soutient que (i) le contrat n’a pas été résilié pour faute grave car elle n’a jamais reçu de lettre recommandée pour lui annoncer cette rupture et que la société EV MMC n’a pas tenu ses obligations en termes d’exécution du préavis de rupture en mettant fin à son contrat avec prise d’effet immédiate ; (ii) le montant demandé de 10 000 € est raisonnable compte tenu de la situation et de la perte de chance compte tenu des probabilités de signatures de ventes des biens immobiliers cités dans son courriel du 31 mars 2022.

EV MMC réplique qu’elle a respecté ses obligations au titre du contrat et que sa rupture n’est nullement abusive.

Le tribunal relève que : EV MMC n’a pas respecté son obligation contractuelle en matière de préavis, en l’espèce de 1 mois puisque la relation contractuelle entre les parties est inférieure à 1 an, ce que la société ne conteste pas à l’audience. A ce titre, le tribunal dit que Mme [B] est en droit de recevoir une indemnité au titre de la rupture brutale de son contrat ; Mme [B] demande à ce titre une indemnité de 10 000 € sans pouvoir en justifier le montant. Dans son courriel du 31 mars 2022, Mme [B] liste un certain nombre de mandants de vente en sus de ceux mentionnés par la société dans son courriel du même jour dont les prix de vente des biens immobiliers varient entre 985 000 € et 6 840 000 €. EV MMC ne produit pas le Protocole Interne, prévu à l’article 6 du contrat pour compléter le calcul des commissions de Mme [B]. Par conséquent, à titre indicatif, le calcul de la commission de l’appartement aurait été, au titre du droit de suite de 17 472,13 €. En effet, comme la commission versée à la société a été de (70 416,67 € HT – Frais de marketing 2,5% sur montant HT : 2,5% soit 528,13 =) 69 888,54 €, celle Mme [B] au titre du droit de suite est égale à 50% de 50% de la commission perçue par l’agence soit 17472,13 €.

Compte tenu (i) du prix de vente affiché des appartements listés ci-dessus, (ii) du prix de vente affiché de l’appartement à 2 990 000 € et (iii) du montant de la commission, au titre du droit de suite, pour la vente de ce dernier calculé précédemment, le tribunal dit que la somme de 10 000 € demandée par Mme [B] est cohérente par rapport au calcul moyen théorique de la commission qu’il aurait pu percevoir.

Pour faire reconnaître ses droits, Mme [B] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Le tribunal condamnera donc EV MMC à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus.

Sur les dépens

Les dépens seront mis à la charge de EV MMC qui succombe.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

Déboute Madame [G] [B] de ses demandes de commission au titre de son droit de suite et de son indemnité de rupture du contrat d’agent immobilier ; Condamne la SAS EV MMC FRANCE à payer à Madame [G] [B] la somme de 10 000 € au titre de la rupture abusive de son contrat d’agent immobilier, Condamne la SAS EV MMC FRANCE à payer à Madame [G] [B] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SAS EV MMC FRANCE aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,39 € dont 11,52 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2025, en audience publique, devant M. Pascal Weil, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Bruno Gallois, M. Claude Pepin de Bonnerive et M. Pascal Weil.

Délibéré le 25 mars 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Bruno Gallois, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président