TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 FEVRIER 2014

Chambre 5/ section 1

AFFAIRE N° RG : 13/04217

N° de MINUTE :

DEMANDEUR

Monsieur A F G B

[…]

[…]

représenté par M^e Marie-Françoise D E, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 24

C/

DEFENDEUR

Monsieur Y Z

[…]

93400 SAINT-OUEN

représenté par M^e Florence LOUIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur X, Magistrat, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assisté aux débats de Mademoiselle YATERA, Faisant fonction de Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 Février 2014.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur X, Magistrat, assisté de Mademoiselle YATERA, Faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte d’huissier signifié par dépôt à l’Etude le 15 avril 2013, M. A B a fait assigner M. Y Z devant le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY aux fins de voir :

— condamner M. Y Z au paiement de la somme de 11.358,57 euros au titre de l’arriéré locatif en faisant application de la clause pénale insérée dans le bail,

— prononcer la résiliation pour faute du bail et ordonner l’expulsion de M. Y Z ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin et la séquestration du mobilier,

— condamner M. Y Z au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer augmenté des charges, jusqu’à la remise des clés,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner M. Y Z au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure, outre les entiers dépens avec autorisation donnée à Maître D-E de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par le RPVA le 2 décembre 2013 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens et prétentions, M. Y Z demande au tribunal de :

— déclarer irrecevable la demande de M. A B pour non respect des dispositions du Code de procédure civile,

— débouter M. A B de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. A B à lui restituer le montant du dépôt de garantie soit 5.954 euros,

— condamner M. A B à lui payer la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure.

Et fait valoir :

— que l’assignation est irrégulière puisque les moyens de droit ne sont pas visés;

— que les travaux contestés (fenêtres percées sur le mur de l’immeuble) ont été réalisés en 1998 avec l’autorisation du bailleur;

— que les décomptes sont incompréhensibles;

— que la clause pénale ne peut jouer puisqu’elle n’a pas été mise en oeuvre comme il est prévu dans le bail.

Suivant dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2014 par le RPVA, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens et prétentions, M. A B demande au tribunal de :

— le déclarer recevable en ses demandes,

— condamner M. Y Z au paiement de la somme de 32.275,77 euros au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 2.820,39 euros au titre de la clause pénale,

— condamner M. Y Z au paiement du solde de sa cote part des taxes foncières 2013 et 2014,

— condamner M. Y Z à rembourser le coût du ravalement,

— prononcer la résiliation du bail aux torts de M. Y Z, le reste sans changement par rapport à l’assignation.

Et fait valoir :

— qu’il communique de nouveaux décomptes très détaillés;

— que les fenêtres ont été percées sans son accord et sans obtenir les autorisations de travaux nécessaires;

— que M. Y Z devait procéder à la réfection du revêtement extérieur et cette diligence n’a jamais été faite;

— que le devis s’élève à 26.680,52 euros;

— que sa demande de résiliation du bail était évidemment fondée sur l’article 1741 du Code civil compte tenu du manquement du preneur à son obligation de payer les loyers;

— qu’il justifie (page 5 des écritures) du détail d’imputation, mois par mois, de la clause pénale, de janvier à décembre 2013;

— que M. Y Z n’est pas en droit de solliciter la restitution de son dépôt de garantie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2014 et l’affaire a été fixée au 12 février 2014 pour être plaidée.

Lors des plaidoiries, le conseil de M. Y Z a indiqué ne plus avoir de contestation à faire valoir sur le décompte strictement locatif, éclairci depuis ses premières contestations, mais maintenir par contre toute sa demande de débouté, pour le surplus.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2014, date à laquelle la présente décision a été rendue.

EXPOSE DES MOTIFS

1) Sur la recevabilité de la demande

L’article 122 du Code de procédure civile énumère, au titre des fins de non recevoir sanctionnées à peine d’irrecevabilité, le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

La sanction de l’irrégularité de forme d’une assignation est l’annulation et non l’irrecevabilité.

M. A B n’articule, en réalité, aucun grief de nature à permettre au tribunal de déclarer M. Y Z “irrecevable” en ses demandes et il lui appartenait de saisir le Juge de la mise en état exclusivement, sur le fondement de l’article 771 du Code de procédure civile, s’il souhaitait voir statuer sur son “exception de procédure”.

Le moyen d’irrecevabilité, soulevé à mauvais escient, et qui n’en est pas un s’agissant d’un vice de forme sanctionné par la nullité, sera donc écarté.

2) Sur la demande en paiement des loyers

Après que M. Y Z ait argumenté sur le déficit de clarté des prétentions financières adverses (ses conclusions du 2 décembre 2013) M. A B a apporté les clarifications nécessaires (ses conclusions du 20 janvier 2014 et les pièces).

Le conseil de M. Y Z n’a pas émis de nouvelles contestations après les nouveaux décomptes présentés par le demandeur et a d’ailleurs reconnu à l’audience qu’il n’y avait plus matière à contestation.

M. A B communique effectivement, en dernier lieu, des décomptes clarifiés qui ne pourront qu’être entérinés.

M. Y Z sera donc condamné à payer la somme de 32.275,77 euros suivant décompte arrêté après l’échéance du 1^er trimestre 2014 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2014, date de notification des dernières demandes.

3) Sur la demande au titre de la clause pénale

Le bail commercial établi entre les parties le 19 décembre 2007 prévoit au chapitre “LOYER” (page 6) que le “non-paiement à son échéance d’une quittance entraînera de plein droit et sans mise en demeure préalable, un intérêt égal au taux d’escompte de la BANQUE DE FRANCE majoré de quatre points, à compter de la date d’échéance; le montant de la quittance pourra en outre être majoré des frais de procédure”.

Le bail prévoit également une CLAUSE PENALE (page 7 du bail) “15 jours après une mise en demeure adressée par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception, demandant l’application de la présente clause pénale, cette lettre pouvant être la même que celle prévue ci-dessus et demandant la résolution du bail”.

En l’espèce, M. A B, à l’appui de sa demande au titre de la “clause pénale”, communique une photocopie des pages 6 et 7 du bail et surligne en vert tant le paragraphe “LOYER” sus-visé que le paragraphe “CLAUSE PENALE” également rappelé supra.

M. A B prétend, en page 5 de ses dernières écritures, avoir adressé depuis le 1^er janvier 2013 “deux courriers recommandés à son locataire, justifiant la demande en paiement de la clause pénale”.

Or, M. A B communique :

— en pièce 8 un courrier du 15 mars 2013 sans accusé de réception valant “rappel au bon voisinage”, lequel ne contient aucune réclamation au titre de la clause pénale,

— en pièce 8 un courrier du 15 mars 2013 réceptionné par M. Y Z le 25 mars 2013 qui ne contient qu’un “rappel entretien de façade etc..” (Sic), qui n’évoque pas davantage la clause pénale,

— en pièce 23 un courrier du 1^er juillet 2013 réclamant une “actualisation loyer” sans aucune prétention au titre de la clause pénale.

Dans le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 10 mars 2011, M. Y Z était sommé de payer les loyers et de produire l’attestation d’assurance et le bailleur, là encore, ne réclamait rien au titre de la clause pénale.

M. A B, contrairement à ce qu’il allègue, ne justifie donc aucunement des deux courriers recommandés adressés à son locataire depuis le 1^er janvier 2013 “justifiant de la demande en paiement de la clause pénale”.

M. A B semble se prévaloir concomitamment ou subsidiairement à la clause pénale proprement dite, de la majoration de plein droit du loyer prévue au chapitre “LOYER”, mais livre un “détail de son calcul” insuffisamment libellé comme suit :

Janvier à mars 2013 : 85,03 euros x 3

avril à juin 2013 : 179,50 euros x 3

juillet à septembre 2013 : 282,25 euros x 3

octobre à décembre 2013 : 385,10 euros x 3.

Ce détail n’en est, en réalité, pas un puisque M. A B ne justifie pas en quoi “l’intérêt égal au taux d’escompte de la BANQUE DE FRANCE majoré de quatre points” lui a effectivement permis d’obtenir ce qu’il réclame.

Il n’appartient évidemment pas au tribunal de suppléer la carence du bailleur et de reconstituer lui-même les calculs en recherchant si, effectivement, le taux d’escompte de la BANQUE DE FRANCE majoré de quatre permettrait de valider ce que M. A B réclame.

M. Y Z conteste les calculs effectués de ce chef et M. A B devait donc clarifier la formule mathématique employée sans se satisfaire de communiquer des résultats variables et invérifiables à hauteur, successivement, de “85,03 euros” puis “179,50 euros”, “282,25 euros” et enfin “385,10 euros”, tous autant qu’ils sont incompréhensibles, en réalité.

M. A B n’apparaît donc pas fondé à solliciter paiement de la “clause pénale” au cas d’espèce, qu’il s’agisse de celle stipulée en tant que tel dans le bail ou de la majoration de plein droit du loyer prévu au chapitre correspondant du bail.

M. A B sera donc débouté de ce chef de prétention.

3) Sur la résiliation du bail et les demandes qui s’en induisent

M. Y Z a laissé s’accumuler un arriéré locatif très important et non contesté à hauteur de 32.275,77 euros, ce qui le constitue en faute.

M. Y Z reconnaît par ailleurs avoir effectué des percements dans les murs pour aménager des fenêtres.

Le bail prévoit pourtant que le preneur s’oblige “de ne pas faire de travaux de percement ou de démolition sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR”.

M. Y Z reconnaît n’avoir pas sollicité l’autorisation expresse et écrite de son bailleur avant d’effectuer lesdits percements.

M. Y Z ne peut pas prouver par témoins contre le bail, sur ce point, et son allégation d’un accord verbal, contesté par M. A B, est dépourvu de pertinence.

M. Y Z est donc également en faute, de ce second chef également.

La résiliation judiciaire du bail sera donc prononcée aux torts et griefs du preneur à la date de ce jour et M. Y Z sera expulsé du local dont s’agit, suivant des modalités qui seront précisées dans le dispositif du jugement.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à une somme égale au loyer courant à compter du 1^er avril 2014 (le loyer échu du 1^er janvier 2014 au 31 mars 2014 ayant été intégré dans le principal de la créance, de même que les charges et le 1/4 de l’impôt foncier 2013).

Pour l’année 2014, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à 5.139 euros (loyer trimestriel) + 330 euros (provision sur charges trimestrielle)/ 3 = 1.823 euros/mois.

M. Y Z sera donc condamné au paiement de cette somme à compter du 1^er avril 2014.

A défaut de libération complète des lieux à l’issue du dernier jour du deuxième mois qui suivra la signification du jugement, l’indemnité d’occupation sera portée à la somme de 3.646 euros par mois, soit le double de l’échéance courante, comme réclamé par M. A B.

Les autres charges dues en vertu du bail seront exigibles en sus, étant précisé que la provision a été intégrée dans l’indemnité d’occupation déterminée supra.

4) Sur la demande en paiement du solde de la quote part de la taxe foncière 2013 et de la quote-part de la taxe foncière 2014

Le bail prévoit que le preneur doit “rembourser au bailleur les sommes avancées par lui à ce sujet, par quart, avec chaque terme de loyer. Ainsi que les 60/100ème du montant total de la feuille de contribution relative à l’immeuble, y compris l’impôt foncier”.

M. A B communique en pièce n° 16 un avis d’impôt 2013 taxes foncières de 6.398 euros.

M. Y Z doit 60/100 de cette somme soit 3.838,80 euros.

Ladite somme était payable par quart en plus du loyer.

C’est donc la somme 959,70 euros qui était due par trimestre à ce titre.

Sur son dernier décompte non contesté, M. A B précise effectivement que le 1/4 de la taxe foncière 2013 s’élève à “959,70 euros” et ce montant, appelé avec l’échéance de janvier à mars 2014, ne souffre aucune discussion et a d’ailleurs été intégré dans le principal de la créance de loyer arrêté au 31 mars 2014.

M. Y Z devra donc, jusqu’à son départ la somme de 959,70 euros/3 mois soit 319,90 euros par mois, payable mensuellement en plus de l’indemnité mensuelle d’occupation.

La taxe foncière 2014 n’est pas encore connue et ne deviendra payable qu’avec l’échéance de janvier 2015.

M. A B peut donc espérer que son preneur aura quitté les lieux d’ici là.

Si d’aventure, néanmoins, M. Y Z devait être encore dans les lieux en janvier 2015, il devra, bien évidemment, payer la taxe foncière 2014 mensuellement, en plus de l’indemnité mensuelle d’occupation calculée ainsi :

taxe foncière 2014 x 60/100 /12 mois = montant dû chaque mois au titre de la taxe foncière 2014, payable à compter du mois de janvier 2015.

5) Sur la demande en paiement du ravalement

Dans son courrier du 15 mars 2013 (pièce n° 8), M. A B indique à M. Y Z que cela fait “voici plus de trois ans (qu’il) s’est engagé à refaire par votre entreprise la réfection de votre partie (du ravalement) et de constater que mis à part un vague coup de blanc rien n’a été exécuté.”

M. Y Z a pris les lieux à bail initialement par contrat du 11 juin 1998.

Les lieux sont alors dans un état de délabrement complet, ce dont M. Y Z justifie avec des photographies qui se rapportent sans discussion possible au local dont s’agit.

Un nouveau bail a été établi le 19 décembre 2007 entre les parties qui fait obligation au preneur de “procéder à la remise en état et à la réfection des revêtements intérieurs et extérieurs des biens loués”.

Le bail précise également que “le ravalement des façades fait partie des charges d’entretien” devant être supportées par le preneur.

M. Y Z a fait des travaux de remise en état importants après son entrée en possession.

M. A B ne démontre pas que “trois ans” avant son courrier du 15 mars 2013, donc en 2010, M. Y Z aurait réitéré un engagement d’effectuer un nouveau ravalement, alors que des diligences avaient déjà été faites, le bailleur lui-même reconnaissant leur existence mais en les qualifiant de “vague coup de blanc”.

M. A B ne justifie avec aucune pièce probante et notamment pas avec un constat d’huissier ayant date certaine que les diligences déjà accomplies seraient véritablement insuffisantes alors qu’il s’était déchargé de son obligation de délivrance sur M. Y Z à l’entrée de ce dernier dans les lieux.

M. Y Z fait observer qu’il se trouve, dans les faits, contraint de repeindre les murs extérieurs deux fois par an pour effacer les tags qui sont apposés par les élèves du Lycée BLANQUI situé à une distance de 10 mètres du local commercial et se réfère aux pièces adverses n° 11.

La pièce utile est en réalité la pièce n° 19 produite par M. A B , intitulée “photos du mur du local occupé par M. Y Z”, lesquelles montrent un mur intégralement défiguré par un marquage noir qui dépasse, d’ailleurs, le simple tag.

M. A B communique d’autres photographies du mur qui le montrent effectivement, repeint en blanc par M. Y Z.

Il est donc constant que M. Y Z se trouve contraint de remettre en état périodiquement le mur extérieur de son local par suite des dégradations commises par son voisinage.

M. Y Z ne peut dès lors se voir reprocher le fait d’avoir dû fréquemment apposer de la peinture blanche sur les “tags”, à chaque fois que le besoin s’en faisait sentir, et M. A B ne pourrait pas exiger sérieusement que son locataire entreprenne un nouveau ravalement à chaque dégradation des éléments extérieurs de l’immeuble.

M. Y Z n’a pas laissé l’extérieur du local en l’état après les défigurations dont il a périodiquement fait l’objet (pièce n° 19) et apparaît donc de bonne foi de ce chef.

On doit souligner que M. A B n’avait pas imaginé, initialement, pouvoir réclamer le coût du ravalement à son preneur, lors de la délivrance de son assignation, vierge de toute demande à ce titre, et le caractère tardif de l’invocation de cette nouvelle prétention n’est, bien évidemment, pas nature à en conforter la pertinence.

Il ne saurait être question, compte tenu de l’insuffisance des preuves des manquements allégués, de faire supporter au preneur le coût d’un ravalement évalué à 26.680,52 euros TTC (pièce n° 17 communiquée par le bailleur).

M. A B sera, compte tenu des motifs qui précèdent, débouté de sa demande en paiement du prix du ravalement.

6) Sur le dépôt de garantie

Au chapitre “CLAUSE PENALE”, il est stipulé que “le dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR dans tous les cas de résiliation anticipée et notamment en cas d’application de la clause résolutoire et dans tous les cas de résiliation judiciaire à titre d’indemnité, à quelque époque que la résiliation se produise, sans préjudice du paiement de toutes sommes dues et de tous dommages et intérêts dont il est fait réserve”.

La stipulation d’une telle clause est usuelle et correspond à l’indemnisation forfaitaire du préjudice visé à l’article 1760 du Code civil.

En l’espèce la résiliation judiciaire du bail a été prononcée aux torts de M. Y Z et ce dernier se trouve dépourvu du droit de prétendre au remboursement du dépôt de garantie.

M. Y Z sera donc débouté de sa prétention de ce chef.

7) Sur les demandes accessoires

M. Y Z, qui succombe au principal, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Supportant les dépens, il sera condamné à payer à M. A B, en outre, une indemnité de procédure de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée compte tenu de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties, daté, en dernier lieu, du 19 décembre 2007.

Ordonne l’expulsion du local sis […] à SAINT-OUEN, de M. Y Z, ainsi que de tous occupants de son chef et de tous biens, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Autorise le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. Y Z, en garantie des indemnités mensuelles d’occupation et des réparations locatives.

Précise qu’à défaut de départ spontané et complet des lieux matérialisé par la restitution des clefs au plus tard au dernier jour du deuxième mois qui suivra la signification du jugement, M. Y Z sera redevable envers M. A B d’une indemnité d’occupation qui sera portée au double de ce qu’elle était jusque là.

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.823 euros par mois à compter du 1^er avril 2014, provision pour charges déjà incluses.

Précise que les autres charges dues en vertu du bail viendront s’ajouter en sus, sur justificatifs.

Condamne M. Y Z à payer à M. A B la somme de 32.275,77 euros suivant décompte arrêté après l’échéance du 1^er trimestre 2014 incluse, du 1^er janvier au 31 mars 2014 (intégrant, pour le 1^er trimestre 2014, le loyer, la provision pour charges, le 1/4 de l’impôt foncier 2013 à la charge du preneur, outre 95 m3 d’eau pour 107,50 euros), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2014, date de notification des dernières demandes.

Condamne M. Y Z à payer à M. A B la somme de 1.823 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2014, jusqu’au dernier jour du deuxième mois qui suivra la signification du jugement, sauf libération effective et complète des lieux antérieurement à cette date, auquel cas l’indemnité d’occupation cesserait d’être due dès la libération des lieux.

Condamne M. Y Z à payer à M. A B la somme de 3.646 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation majorée à compter du dernier jour du deuxième mois qui suivra la signification du jugement si, à cette date, M. Y Z n’a pas restitué les clés et intégralement libéré les lieux.

Condamne M. Y Z à payer, au titre de la taxe foncière 2013 payable en 2014, la somme de 319,90 euros par mois à compter du 1^er avril 2014 jusqu’à la libération effective des lieux.

Condamne seulement en tant que de besoin M. Y Z à payer la taxe foncière 2014 payable à compter du 1^er janvier 2015, s’il devait n’avoir pas encore quitté les lieux à cette date.

Condamne M. Y Z à payer à M. A B la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne M. Y Z aux entiers dépens de l’instance.

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé puis mis à disposition au greffe le 26 février 2014, la minute étant signée par:

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

F. YATERA S. X