Décision du 19 mai 2015

Minute n° 15/00087

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 19 mai 2015

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° 13/00135

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représentée par Maître Françoise SARTORIO de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS

comparant au transport et à l’audience

DÉFENDEUR :

INTERVENANT :

Monsieur B Y

[…]

[…]

représenté par M^e Habiba LAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

comparant au transport et à l’audience

FRANCE DOMAINE, Monsieur X – Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

K L, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur Le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris

Mylène J, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date du transport : 06 mai 2014

Date de la première évocation : 17 septembre 2014

Date des débats : 19 novembre 2014

Date de mise à disposition : 13 janvier 2015

Date de la réouverture des débats : 18 février 2015

Date de mise à disposition : 14 avril 2015

Date de prorogation de la mise à disposition : 19 mai 2015

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur B Y est propriétaire d’un bien immobilier situé […] à Aubervilliers, sur les parcelles cadastrées secton U n° 17 et U n° 18, respectivement de 185 m² et 498 m².

La parcelle cadastrée section U n° 17 est un terrain nu d’une forme globalement rectangulaire, avec toutefois une façade en biais le long du […].

La parcelle cadastrée section U n° 18 est un terrain de forme rectangulaire, avec une façade le long du boulevard d’environ 43 mètres, sur lequel sont construits un pavillon, un entrepôt qui lui est accolé et un garage.

Ces deux parcelles se situent dans le secteur dit du Pont de Stains. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 6 mai 2014, annexé à la présente décision.

Monsieur B Y a adressé le 29 mars 2013 une Déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné ci-dessus, au prix de 730 000 €, à la mairie d’Aubervilliers qui l’a réceptionnée le 5 avril 2013, ayant trouvé un acquéreur en la personne de Monsieur C D.

Par un arrêté en date du 23 mai 2013, le Maire d’Aubervilliers a décidé de déléguer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) le droit de préemption pour le bien objet de la DIA. L’EPFIF expose que l’ensemble immobilier se trouve dans un îlot identifié comme l’un des secteurs stratégiques autour d’une future station de métro de la ligne 12 et constitue une opportunité foncière en vue de la requalification de ce secteur.

Il convient de préciser qu’auparavant :

— par délibération du 20 mai 1987, le conseil municipal d’Aubervilliers a institué un droit de péremption urbain sur le territoire communal ;

— le 7 juillet 2009, la ville d’Aubervilliers, la communauté d’agglomération Plaine Commune et l’EPFIF ont conclu une convention d’intervention foncière (CIF) qui a ensuite été modifiée par trois avenants en date des 9 juin 2010, 19 janvier 2012 et 12 avril 2012 ; l’EPFIF s’est vu confier une mission de veille préparatoire afin de contrôler les mutations et de maîtriser en amont les terrains stratégiques dans le secteur du canal, avant de se voir confier une mission de veille foncière sur ledit secteur, selon le dernier avenant ; dans le cadre de cette dernière mission, il a été prévu que l’EPFIF procède aux acquisitions et évictions nécessaires, soit par voie amiable, soit par voie de préemption, soit par voie d’expropriation.

L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a exercé son droit de préemption par une décision du 27 mai 2013, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et remise au défendeur par huissier le 31 mai 2013, au prix de 365 000 €, arrondi, en valeur libre, lequel se décompose de la manière suivante :

— en ce qui concerne la parcelle cadastrée section U n° 18 : 348 000 €, soit 120 m² x 2 900 €/m² ;

— en ce qui concerne la parcelle cadastrée section U n° 17 : 15 000 €, arrondis, soit 185 m² x 200 €/m² x 60 % abattement en raison de la configuration de la parcelle en lanière.

Monsieur B Y a refusé cette proposition par courrier daté du 26 juillet 2013 et reçu par l’EPFIF le 29 juillet 2013.

Par un Mémoire de saisine en fixation du prix, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien appartenant à Monsieur B Y à la somme de 365 000 €.

L’EPFIF fait principalement valoir :

— que les parcelles préemptées se trouvent situées dans un périmètre de constructibilité limitée au titre de l’article L.123-2 a) du Code de l’urbanisme ;

— que le prix offert est celui auquel le bien a été évalué par la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), selon un avis en date du 15 mai 2013.

Par des écritures reçues le 12 septembre 2014, Monsieur B Y sollicite la fixation du prix de son bien à la somme de 730 000 €, qui se décompose de la manière suivante :

— pour la parcelle cadastrée section U n° 17 : 108 100 €, soit 188 m² x 575 €/m² ;

— pour la parcelle cadastrée section U n° 18 : 662 698 €, soit :

. pour le pavillon : 439 810,9 €, soit 122,51 m² x 3 590 €/m² ;

. pour la surface restante : 222 887,25 €, soit 387,63 m² x 575 €/m².

de fait, le total est de 770 798 €.

Monsieur B Y sollicite, en outre, la condamnation de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC et au paiement des dépens de la procédure.

Monsieur B Y fait principalement valoir :

— que par courrier électronique du 21 février 2013, l’EPFIF a offert au défendeur un prix de 450 000 €, hors taxe et sous réserve de sondage de pollution, soit un montant supérieur à celui offert dans le cadre de cette procédure ;

— que le transport sur les lieux le 6 mai 2014 a été l’occasion de constater la qualité du bien, ses caractéristiques exceptionnelles et sa situation géographique privilégiée ;

— que la proposition de l’EPFIF et l’estimation du commissaire du Gouvernement sont manifestement insuffisantes pour assurer une juste indemnisation des propriétaires, en considération de la réalité du marché ;

— que la mairie d’Aubervilliers a entretenu une intention dolosive.

Par des écritures reçues les 16 septembre et 17 octobre 2014, respectivement intitulées Mémoire en réplique et Mémoire en duplique, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) réitère son offre d’un montant de 365 000 €, arrondis. L’établissement produit des photographies du bien à évaluer, conteste toute intention dolosive, rappelle la situation du bien dans une zone où dominent des activités industrielles et artisanales et son prix d’achat de 144 520 € par actes authentiques des 28 mars 2002 et 25 juin 2004.

Par des conclusions reçues les 15 et 23 avril, 19 mai, 16 et 18 septembre et 17 novembre 2014, le Commissaire du Gouvernement a successivement proposé un prix total de 395 000 €, 498 000 €, 486 000 €.

Le prix de 486 000 €, arrondi, se décompose de la manière suivante :

— parcelle cadastrée section U n° 18, 434 661 €, soit :

. pour le pavillon et 302 m² de terrain intégré : 379 781 €, soit 122,51 m² x 3 100 €/m² ; . pour les 196 m² de terrain restant : 54 880 €, soit 196 m² x 280 €/m² ;

— parcelle cadastrée section U n° 17 : 51 800 €, soit 185 m² x 280 €/m².

A l’audience du 19 novembre 2014, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.13-31, 1^er alinéa, du Code de l’expropriation.

Par mention au dossier, les débats ont été réouverts et les parties ont été invitées à produire des termes de comparaison en ce qui concerne des garages, des entrepôts et des cours et à présenter leurs observations.

Par des écritures reçues le 15 février 2015, l’EPFIF réitère ses demandes et fait valoir :

— que le bien est situé sur un ancien site industriel et qu’il est inventorié dans la base de données BASIAS ;

— que le reliquat de terrain, parcelle cadastrée section U n° 18, ne peut être qualifié de cour d’agrément et ne peut avoir une valeur propre du fait de la présence d’une cuve à essence enterrée et de la forme restante ;

— que l’entrepôt, situé sur la même parcelle, n’a pas davantage de valeur propre pour avoir été édifié sans autorisation de construire, pour se situer sur une partie de la parcelle particulièrement polluée et pour être édifié dans des matériaux sommaires ;

— que le garage n’a pas non plus de valeur pour être vétuste et situé au-dessus d’une cuve à essence.

Monsieur Y a produit, le 12 février 2015, une estimation de son bien selon laquelle le hangar et la dépendance sont évalués à 80 000 €, le terrain de 186 m² à 200 000 €, environ, et l’ensemble immobilier entre 700 000 € et 730 000 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les articles L.142-5 et L.213-4 du Code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, que : A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2^e alinéa, du Code de l’urbanisme.

Le prix des biens est évalué selon les règles définies par les articles L.13-13 à L.13-20 et R.13-43 à R.13-46 du Code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.16-1 du même code.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix

Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme :

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le Plan l’occupation des sols (POS) ou le Plan local d’urbanisme (PLU) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il s’agit du PLU approuvé le 21 octobre 2010.

Le bien est situé dans un secteur industriel et commercial, le quartier étant majoritairement composé d’entrepôts et d’ateliers.

Le bien est situé en zone UEa6 du PLU, zone correspondant aux espaces destinés à accueillir des activités économiques. Le secteur UEa a vocation à accueillir des activités industrielles et artisanales. Dans ce secteur, les bureaux et les entrepôts sont systématiquement liés à une activité industrielle ou artisanale.

Les parcelles cadastrées section U n° 17 et U n° 18 se situent dans un périmètre de constructibilité limitée à 30 m² de SHON, la dite servitude prenant fin le 21 octobre 2015.

Le coefficient d’occupation des sols n’est pas réglementé. Le coefficient d’emprise au sol des constructions est limité à 70 %. La hauteur maximale des constructions est limitée à 30 mètres.

Sur la consistance du bien :

Il conviendra de se reporter au procès-verbal en date du 6 mai 2014, annexé à la présente décision, aux photographies intégrées pages 4 et suivantes des écritures datées du 12 septembre 2014 de l’EPFIF et à celles produites par Monsieur Y, en pièce n° 15. Il convient de remarquer que l’EPFIF produit des photographies du garage et du sous-sol, soit les lieux du bien qui sont dans le plus mauvais état d’entretien, alors même qu’il ne propose pas de prix pour le garage.

La parcelle cadastrée section U n° 17 est une bande de terrain, en longueur, en forme de lanière, disposant de quelques mètres seulement de façade le long de la voie publique. Il s’agit d’un terrain qui n’est pas entretenu.

La parcelle cadastrée section U n° 18 est un terrain d’une forme triangulaire qui dispose d’une grande façade le long du […], environ 43 mètres. Sur cette parcelle, sont construits :

— un pavillon composé d’un rez-de-chaussé, d’un premier étage et d’un sous-sol partiel ; l’extérieur n’est pas esthétique et résulte d’agrandissements successifs ; l’agencement intérieur des pièces témoigne d’un lieu qui a fait l’objet d’agrandissements, les pièces sont en enfilade tant au rez-de-chaussée qu’au premier étage ; les pièces sont grandes, spacieuses, décorées avec goût et avec des matériaux de qualité, il en est de même pour l’équipement de la cuisine et des sanitaires, selon le procès-verbal de transport sur les lieux ; le pavillon n’est pas dans un état d’entretien médiocre comme allégué par l’EPFIF dans ses deuxièmes écritures, seul le plafond d’une salle de bains a été endommagé par une fuite d’eau ; les façades extérieures ont été refaites récemment et sont dans un bon état d’entretien ;

— un petit entrepôt accolé au pavillon, à usage de stockage ; il est dans un bon état d’entretien ; il resssort des éléments versés aux débats qu’il a été construit sans l’obtention préalable d’un permis de construire et qu’aucun acte administratif n’est venu régulariser la situation ;

— un ensemble composé d’un garage et d’un abri dans son prolongement, accessible du […] et à partir de la cour intérieure ; le garage est tout-à-fait vétuste et l’abri est rudimentaire.

La situation du bien dans un secteur industriel et commercial est un facteur de moins-value pour la valorisation du pavillon. La servitude de constructibilité limitée est également un facteur de moins-value ; toutefois, elle expire cette année, dans quelques mois.

Le bien est situé à deux cents mètres de la porte de la Villette et à proximité de la Porte d’Aubervilliers, devant une station de bus de la ligne n° 139 et à une centaine de mètres d’une station de bus de la ligne n° 135, à plus d’un kilomètre tant de la station de métro Aubervilliers-Pantin-Quatre Chemins desservie par la ligne n° 7 que de la station du Front Populaire desservie par la ligne n° 12 du métro, pièces 8 et 9 du défendeur.

Il est excentré du centre ville d’Aubervilliers et il se trouve à proximité immédiate de Paris.

L’ensemble de ces éléments ne permet :

— ni de conclure à une situation privilégiée du bien et de le qualifier d’exceptionnel, selon les termes de Monsieur Y, comme soutenu par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France ;

— ni de conclure à un état du bien médiocre, comme allégué par l’établissement titulaire du droit de préemption.

Sur la méthode :

* L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France a employé la méthode par comparaison et a évalué :

— d’une part, la parcelle cadastrée section U n° 17, en comparant le présent bien à des cessions de terrain nu ;

— d’autre part, la parcelle cadastrée section U n° 18, en comparant le présent bien à des cessions de pavillon, selon la méthode construction et terrain intégré.

Les termes de comparaison présentés par l’EPFIF sont des pavillons édifiés sur des parcelles d’une superficie inférieure (de 128 m² à 319 m²) à celle du présent bien (498 m²). Ce choix conduit à ne pas évaluer complètement le terrain de la parcelle cadastrée section U n° 18 et à sous-évaluer le présent bien.

* Monsieur B Y sollicite la fixation du prix de son bien selon la méthode par comparaison :

— pour la parcelle cadastrée section U n° 17 : en comparant le présent bien à des ventes de terrains nus à bâtir ;

— pour la parcelle cadastrée section U n° 18, en distinguant :

. le pavillon : en le comparant à des prix de pavillon terrain intégré, il convient de remarquer que Monsieur Z retient la surface utile du rez-de-chaussée et du premier étage de son bien ;

. la surface restante : en appliquant le prix du terrain nu, à bâtir, à la surface de la parcelle déduction faite de celle du pavillon.

Les éléments pris à titre de référence sont des pavillons édifiés sur des parcelles de terrain, celles-ci sont généralement d’une superficie supérieure à celle de la surface utile de la maison d’habitation, l’information n’est toutefois pas produite en l’espèce. Ces références conduisent à évaluer à deux reprises une partie du terrain, d’une part de manière intégrée à la valeur du pavillon et d’autre part par la valorisation du terrain selon la superficie de la parcelle, déduction faite de celle de la surface utile, et à sur-évaluer le présent bien.

* Le commissaire du Gouvernement dans ses dernières écritures propose une évaluation de la parcelle cadastrée :

— section U n° 17, en comparant le présent bien à des ventes de terrains nus, à bâtir ;

— section U n° 18 :

. en comparant le présent bien à des ventes de pavillon terrain intégré à concurrence d’une superficie de 302 m², soit la surface moyenne des termes de comparaison cités ;

. en comparant la surface restante, soit 196 m² (soit 498 m² surface totale de la parcelle – 302 m² surface de terrain intégré à la valorisation du pavillon), à des ventes de terrain nu, à bâtir.

L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France expose que le surplus du terrain de la parcelle cadastrée section U n° 18 :

— est évalué selon le prix d’échange d’un terrain à bâtir alors que la surface restante doit permettre l’accès aux constructions existantes ;

— dispose d’une constructibilité limitée de par les dispositions du PLU et de par sa forme triangulaire.

* En l’espèce, la méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local adoptée par les parties sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

Il convient de tenir compte du caractère mixte des biens. Ainsi :

— la parcelle cadastrée section U n° 17 sera comparée à des cessions de terrains nus, à bâtir ;

— la parcelle cadastrée section U n° 18 sera comparée :

. à des ventes de pavillon, terrain intégré à hauteur de la superficie moyenne des parcelles de terrain sur lesquelles les maisons vendues sont édifiées, retenues à titre de termes de comparaison ;

. et à des ventes de terrains nu à bâtir pour la surface en surplus.

Ainsi, cette distinction, qui reprend la proposition médiane présentée par le commissaire du Gouvernement, tend à l’évaluation complète du bien tout en évitant toute double évaluation d’une partie du terrain.

Au regard des écritures des parties, de la construction de l’entrepôt sans permis de construire, de l’état particulièrement dégradé du garage et de l’absence de terme de comparaison produits au dossier concernant ces éléments immobiliers, ils ne feront pas l’objet d’une évaluation en tant que tels mais selon la consistance d’un terrain à bâtir.

En ce qui concerne l’évaluation du terrain nu à bâtir, le commissaire du Gouvernement propose d’appliquer un abattement au prix qu’il détermine afin de tenir compte de la constructibilité limitée du terrain à la date du jugement et de sa configuration triangulaire. Toutefois, il le limite à 30 % de la valeur du terrain dans la mesure où les parcelles retrouveront leur constructibilité maximale dans moins d’un an.

L’EPFIF fait valoir que la constructibilité est limitée également du fait de la nécessité de voies d’accès aux éléments immobiliers existants et du fait de la forme triangulaire du terrain.

Si la forme triangulaire est de nature à limiter les possibilités réelles de construction, la grande façade le long de la voie Félix Faure née de cette forme est de nature à les faciliter. De plus, comme souligné par le commissaire du Gouvernement, les deux parcelles sont contiguës et forment une unité foncière, il serait peu opportun dans ces conditions de fixer des prix différents selon que le terrain est situé sur l’une ou l’autre des parcelles.

Quant aux voies d’accès aux différents éléments immobiliers édifiés sur la parcelle cadastrée section U n° 18 :

— s’agissant du garage, outre le fait principal qu’il dispose d’un accès direct à partir du […], il ne fait pas l’objet d’une valorisation indépendante selon cet usage, il n’y a donc pas lieu de considérer qu’une voie d’accès sur la dite parcelle est nécessaire ;

— s’agissant de l’entrepôt, de même, il ne fait pas l’objet d’une valorisation selon cet usage mais selon une consistance de terrain à bâtir, il n’y a pas lieu dans ces conditions de considérer qu’une voie d’accès sur la dite parcelle est nécessaire ;

— s’agissant de la maison d’habitation, il convient effectivement de constater qu’il y a lieu de pouvoir y accéder ; l’EPFIF ne rapporte pas la preuve que cette seconde cause de réduction de la constructibilité génère une moins-value différente de la première et supplémentaire, étant rappelé qu’un abattement de 30 % est appliqué pour prendre en considération la constructibilité réduite issue des dispositions du PLU et la mauvaise configuration de la parcelle.

Il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement supplémentaire.

Sur l’intention dolosive :

Monsieur B Y soutient une intention dolosive imputable à la mairie d’Aubervilliers et sollicite l’application des dispositions de l’article L.13-15 II 2° du Code de l’expropriation selon lesquelles :

Les possibilités de construction à retenir pour l’évaluation des terrains à bâtir, ainsi qualifiés conformément au 1° ci-dessus ne peuvent excéder celles qui résultent du plafond légal de densité.

L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à l’une ou l’autre des dates de référence prévues au 1° ci-dessus, de la capacité des équipements susvisés, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Le défendeur fait état de la chronologie suivante :

— le 20 mai 1987, délibération du conseil municipal conférant un droit de préemption urbain à la ville d’Aubervilliers ;

—  2002, acte authentique, achat par Monsieur Y de la parcelle cadastrée section U n° 18 ;

— le 25 juin 2004, acte authentique, vente par la commune au défendeur de la parcelle cadastrée section U n° 17 ; page 3, il est précisé : Il n’existe aucun obstacle ni restriction d’ordre légal ou contractuel à la libre disposition de l’IMMEUBLE objet de la présente vente, notamment par suite de confiscation totale ou partielle, d’existence de droit de préemption, de cause de rescision, résolution, annulation ou toutes autres raisons ;

— le 7 juillet 2009, signature entre la ville d’Aubervilliers, la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE et l’EPFIF d’une convention d’intervention foncière (CIF), modifiée par trois avenants en date des 9 juin 2010, 19 janvier et 12 avril 2012 ;

— le 12 janvier 2010, le défendeur demande un permis de construire aux fins d’édifier un bâtiment à usage d’artisanat et d’entrepôt sur la parcelle U n° 17 ; par un arrêté du 4 août 2010, le maire d’Aubervilliers a opposé un sursis à statuer pour une durée de deux années ;

— le 21 octobre 2010, adoption d’un Plan local d’urbanisme par le conseil municipal.

Monsieur B Y expose, page 5, de ses conclusions : En cédant par acte du 25 juin 2004 une parcelle dédiée à l’habitat et dont elle savait qu’elle serait, dans un avenir proche, soumise à des restrictions administratives, ce dont elle s’assurait en approuvant le 21 octobre 2010 le PLU classant la parcelle U 17 en zone UE, la commune a déprécié à son profit, un bien qu’elle savait devoir acquérir à brève échéance.

L’EPFIF conteste toute application des dispositions légales précitées, faisant essentiellement valoir :

— que c’est l’EPFIF qui est titulaire du droit de préemption et non la commune d’Aubervilliers ;

— que le périmètre de constructibilité limitée, fixé par l’article 24 du règlement de la zone UE ne concerne pas uniquement le bien de Monsieur Y.

Monsieur B Y a déposé une déclaration d’intention d’aliéner ses biens le 5 avril 2013, soit près de neuf ans après l’achat de la parcelle cadastrée section U n° 17 et onze ans après celui de la parcelle cadastrée section U n° 18. Entre temps :

— le 7 juillet 2009, une convention d’intervention foncière a été conclue entre la commune, la communauté d’agglomération et l’EPFIF ;

— un plan local d’urbanisme en date du 21 octobre 2010 a institué la zone UE ;

— et, par acte du 12 avril 2012, l’EPFIF s’est vue confier par la convention d’intervention foncière une mission de veille préparatoire afin de contrôler les mutations et de maîtriser en amont les terrains stratégiques dans le secteur du Pont de Stains, où se situe les biens du défendeur.

Le PLU a été adopté six ans après le dernier achat immobilier de Monsieur Y et alors qu’aucune opération d’expropriation, soit de vente forcée, n’était en cours. Dans ces conditions, une intention dolosive ne peut être caractérisée et la question de son imputabilité n’a pas à être discutée.

Sur les surfaces :

Monsieur Y a produit aux débats un Certificat de superficie au sol dressé par Eometris en date du 30 juin 2014 (pièce 10 du défendeur), lequel présente les surfaces suivantes :

Le technicien déclare que la superficie du bien ci-dessus désigné est égale à :
Total : 763, 63 m² (Sept cent soixante-trois mètres carrés cinquante et un)
DÉTAIL DES SURFACES PAR LOCAL
Pièce ou local	Etage	Surface au sol
Entrée / cuisine	RDC	12,27 m²
Salle de bain n°1	RDC	8,19 m²
Séjour	RDC	41,42 m²
Palier / Chambre	1er	17,97 m²
Chambre n°1	1er	12,96 m²
Chambre n°2	1er	21,36 m²
Salle de bain n°2	1er	8,34 m²
Garage	RDC	76,08 m²
Sous/sol	S/Sol	20,4 m²
Terrain vide	T.V.	542 m²
Total		763,63 m²

L’établissement titulaire du droit de préemption et le commissaire du Gouvernement retiennent une surface de 498 m², selon les données cadastrales, en ce qui concerne la parcelle cadastrée section U n° 18. Monsieur B Y ne conteste pas formellement ce mesurage et la surface de 575 m² qu’il évoque page 7 de ses conclusions semble correspondre à 498 m², surface de la parcelle, à laquelle il a ajouté 77 m², surface qui semble être celle du pavillon au sol.

Quant au pavillon, les parties s’accordent pour retenir une surface utile de 122,50 m², soit une surface qui correspond à l’addition des différentes surfaces des sept premières lignes du tableau.

Le mesurage global de 763,63 m², indiqué en tête de la pièce 10 et reprise page 2 des conclusions du défendeur, a peu de sens dans la mesure où il est le résultat de l’addition de surfaces de nature différente : surface de terrain nu, surface de cour, surface d’habitation, surface d’entrepôt et surface de garage.

La parcelle cadastrée section U n° 17 a une superficie de 185 m² selon l’établissement demandeur et selon le commissaire du Gouvernement et de 188 m² selon le défendeur. La première surface sera retenue pour être issue du cadastre alors que Monsieur Y ne produit pas de mesurage faisant apparaître la superficie de cette parcelle, de manière distincte.

Sur la détermination du prix

Sur le prix :

En ce qui concerne la parcelle cadastrée section U n° 17, constituée d’un terrain :

* L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) produit aux débats un acte de vente en date du 10 septembre 2010, cession amiable entre Madame E F et Monsieur G H, Monsieur I H et Monsieur B H d’une part et l’EPFIF d’autre part, portant sur les parcelles cadastrées section AX n° 49 et n° 55, n° 131 et n° 214 constituées d’un terrain sur lequel des boxes de garages sont édifiés et destinés à être démolis :

— les parcelles cadastrées section AX n° 49 et n° 55, d’une superficie respectivement de 1 099 m² et de 982 m², situées 10 et 8 rue de la Nouvelle France, ont été cédées au prix de 1 231 000 €, soit 591,54 €/m² ;

— les parcelles cadastrées section AX n° 214 et n° 131, d’une superficie respectivement de 16 m² et de 1 046 m², situées 6 rue de la Nouvelle France, ont été cédées au prix de 581 428 €, soit 547,48 €/m².

La moyenne de ces deux ventes est de 569,51 €/m².

L’EPFIF, après avoir retenu une moyenne arrondie de 575 €/m², offre un prix inférieur, égal :

— tout d’abord, à 200 €/m², arguant de ce que le bien à évaluer est situé dans une zone UE, soit une zone d’activités, tandis que la cession présentée est celle de terrains situés en zone UA, soit une zone dédiée à l’habitat ;

— puis, à 80 €/m², l’établissement appliquant un abattement de 60 % qu’il justifie en raison de :

. la configuration en lanière du présent bien ;

. de la présence d’une façade en biais de huit mètres seulement le long de la voie F. Faure ;

. d’une constructibilité limitée ;

. et de l’état d’occupation.

Ces deux termes de comparaison sont écartés des débats, les biens dont la vente est présentée sont d’une superficie bien différente de celle du bien à évaluer (1 099 m², 591,54 m², 16 m² et 1 046 m² contre 185 m² en l’espèce), il s’agit de fait de biens d’une consistance différente.

* Monsieur B Y ne verse pas aux débats de terme de comparaison.

Il retient le prix moyen de 575 €/m², tel que dégagé dans un premier temps par l’EPFIF à partir des termes de comparaison qu’il présente.

* Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

[…]	Date acte	Adresse	Cadastre	Prix / m² TAB	Observations
V 2013 P n° 1470	25/02/13	[…]	Q 37 pour 1 308 m²	101 €/m²	Prix de vente : 131 614 €
V 2013 P n° 6705	19/11/13	[…]	Q 40 et R 111 pour 838 m² […]	250 €/m²	Prix de vente : 290 500 €
V 2012 P n° 3226	12/05/16	[…]	E 199 pour 3 287 m²	304 €/m²	Prix de vente : 1 000 000 €
V 2012 P n° 6213	17/10/12	[…]	BH 60 & 61 pour 300 m²	418 €/m²	Prix de vente : 125 391 €

Minimum	Moyenne	Médiane	Maximum
101 €/m²	268 €/m²	277 €/m²	418 €/m²

Les trois premières références seront écartées des débats pour correspondre à des terrains d’une surface bien plus importante que celle du bien à évaluer (1 308 m², 838 m² et 3 287 m² contre 185 m² en l’espèce). Or, la grande surface est un facteur important de moins-value. Il ne s’agit pas de biens comparables. Seule la dernière référence sera retenue, au prix de 418 €/m².

Le commissaire du Gouvernent propose également les termes suivants :

[…]	Date acte	Adresse	Cadastre	Prix / m² TAB	Observation
V 2011 P n° 7029	11/10/11	[…]. AUBERVILLIERS	R 96 pour 366 m²	164 €/m² (2)	Prix de vente : 60 000 € Parcelle d’une très mauvaise configuration Zonage : UG3
V2012 P n° 6113	19/10/12	[…]	AS 106 pour 266 m²	400 €/m²	Prix de vente : 106 5000 € […]
V 2012 P n° 6213	17/10/12	[…]	BH 60 & 61 pour 300 m²	418 €/m²	Prix de vente 125 391 € […]
V 2013 P n° 0333	28/12/12	[…]	E20 & 23 pour 402 m²	498 €/m²	Prix de vente : 200 000 € […]

Minimum	Moyenne	Médiane	Maximum
400 €/m²	439 €/m²	418 €/m²	498 €/m²

La moyenne des quatre termes de comparaison est de 370 €/m².

Il convient de remarquer :

— que le dernier terme du premier tableau, retenu pour soutenir la comparaison, a été repris en troisième terme du second tableau ;

— qu’il s’agit de cessions de terrains à bâtir situés dans un périmètre de 1 000 mètres autour du […], d’une superficie de 200 à 400 m² et ayant eu lieu à compter de 2011 ;

— que le premier terme du second tableau n’est pas retenu par le commissaire du Gouvernement compte-tenu de sa très mauvaise configuration.

Il convient en effet, d’écarter le premier terme pour représenter un prix particulièrement bas du marché immobilier local des terrains à bâtir. Les caractéristiques du présent bien ne justifient pas une telle application.

La moyenne des trois termes restant, soit des trois derniers, est de 439 €/m².

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières écritures, retient le terme présenté en deuxième position dans le deuxième tableau pour être situé dans la même zone d’urbanisme et propose un prix identique, égal à 400 €/m² (46 rue de la Motte, zone UE). Il applique un abattement de 30 % pour tenir compte de la mauvaise configuration et de la servitude de constructibilité limitée et obtient une valeur de 280 €/m².

* En l’espèce, il convient de déterminer le prix du terrain, parcelle cadastrée section U n° 17, appartenant à Monsieur B Y de la manière suivante.

Les termes de comparaison retenus sont ceux versés par le commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 439 €/m², et le seul terme de comparaison situé dans la même zone d’urbanisme que le présent bien (UE) a été échangé au prix de 400 €/m².

Le prix du bien de l’espèce devra être :

— inférieur à cette valeur moyenne en raison de ce qu’il est affecté d’une servitude de constructibilité limitée et de ce qu’il est d’une forme en bande longitudinale qui contraint son usage ;

— équivalent au prix d’échange du bien situé dans la même zone d’urbanisme.

Au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus et de la moyenne du prix du mètre carré dégagée et, d’autre part, des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 400 €/m². Après application d’un abattement de 30 %, précédemment déterminé, le prix unitaire est de 280 €/m².

Les caractéristiques du bien à évaluer ne justifient pas un prix de 80 €/m², comme offert par l’EPFIF, prix particulièrement bas du marché, inférieur au prix d’échange de tous les termes présentés.

Ainsi, l’indemnité principale est de 51 800 €, soit 185 m² x 280 €/m², en valeur libre.

En ce qui concerne la parcelle cadastrée section U n° 18, constituée d’un terrain sur lequel une maison d’habitation est édifiée :

* L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) produit aux débats les termes de comparaison suivants :

Date de mutation	Adresse	Parcelle	Superficie	SU	Prix (€)	Prix / m²
28/09/2012 2012P05884	[…]	[…]	128 m²	156 m²	[…]	[…]
24/05/2011 2011P04308	[…]	Z 188	317 m²	136 m²	[…]	[…]
05/04/2011 2011P03726	[…]	[…]	319 m²	160 m²	[…]	[…]
13/01/2011	[…]	Z 115	286	190 m²	[…]	[…]
					Moyenne	2 901,50

La moyenne de ses quatre termes de comparaison est de 2 901,5 €/m². L’EPFIF offre un prix équivalent à cette moyenne arrondie, de 2 900 €/m², terrain intégré.

* Monsieur B Y verse aux débats les éléments suivants :

— un extrait du site internet Meilleurs.Agents.com selon lequel les prix d’un appartement à Aubervilliers, […] sont de :

. prix bas : 3 107 €/m² ;

. prix moyen : 3 455 €/m² ;

. prix haut : 3 975 €/m² ;

— deux évaluations de son bien par des agences immobilières différentes :

. par l’Agence Centrale, en date du 25 septembre 2013, le bien est évalué à un prix compris entre 750 000 et 800 000 € net vendeur (pièce 12 du défendeur) ;

. par ERA Immobilier, en date du 18 septembre 2013, le bien est évalué à 672 700 € ;

— une petite annonce parue sur le site internet leboncoin.fr, d’une maison au prix de 505 000 €, d’une surface de 108 m², comprenant 5 pièces, soit 4 675,92 €/m².

Monsieur B Y sollicite une valeur de 3 590 €/m².

L’extrait du site MeilleursAgent.com expose des moyennes de prix dont les éléments constitutifs ne sont pas précisés. Leur caractère général ne permet pas une comparaison avec le présent bien.

Les estimations, qu’il s’agisse de celle du bien du défendeur ou de la petite annonce, intègrent le niveau de prix souhaité par le propriétaire, la rémunération de l’agent immobilier sollicitée ainsi qu’une marge de négociation, intrinsèques à la démarche commerciale. Ces éléments introduisent une distorsion entre le montant de l’évaluation d’un bien et le prix auquel il sera échangé sur le marché immobilier local, le second étant généralement inférieur au premier.

Ces éléments, à défaut de constituer des mutations définitives ou des décisions judiciaires, comme soutenu par l’expropriante, seront écartés des débats pour ne pas représenter un prix d’échange effectif sur le marché des terrains et des maisons d’habitation d’une consistance équivalente à celle des biens à évaluer susceptible d’autoriser une comparaison pertinente.

Par ailleurs, la description du bien effectuée par l’Agence Centrale en date du 25 septembre 2013 diverge, à plusieurs égards, des éléments constatés dans le procès-verbal de transport en date du 6 mai 2014. Principalement (pièce 12 du défendeur) :

— avant dernière page de l’estimation, il est indiqué Etat intérieur à rafraîchir – travaux de mise aux normes alors que le procès-verbal fait état de ce que les pièces sont (…) décorées avec goût et avec des matériaux de qualité, il en est de même pour l’équipement de la cuisine et des sanitaires ;

— dernière page de l’estimation, il est indiqué (…) et maisonnette à rénover ou transformer en boutique de 50 m² sur un terrain de 250 m² lot B de la parcelle U18 alors que le procès-verbal fait état d’un entrepôt accolé au pignon droit de la maison.

* Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

[…]	Date acte	Adresse	Cadastre	Surface utile	Prix / m² SU-TI	Observations
V 2012 P n° 5 884	28/09/2012	[…] à […]	[…] pour 289 m²	120 m²	3 583 €/m²	Construction de 1958 Catégorie 4 M – Prix de vente : […] €
V 2011 P n° 4 308	24/05/11	[…]	Z 188 pour 317 m²	124 m²	3 024 €/m²	Construction de 1900 Categorie 4 M – Prix de vente : […] €
V 2011 P n° 3 726	05/04/11	[…]	[…] pour 319 m²	160 m²	[…] € /m²	Construction de 1890. Categorie 4 M – Prix de vente : […] €
V 2011 P n° 1118	13/01/11	[…]	Z 115 pour 286 m²	130 m²	4 338 €/m²	Construction de 1900 Catégorie 4 – Prix de vente : […] €

Minimum	Moyenne	Médiane	Maximum
3 024 €/m²	3 518 €/m²	3 354 €/m²	4 338 €/m²

La moyenne de ces quatre termes est de 3 518 €/m² surface utile et terrain intégré, s’agissant de pavillons situés dans un périmètre de 1 000 mètres autour du […], dans une zone UA, construits entre 1890 et 1960, d’une surface utile de 100 à 150 m² et sur une parcelle d’une surface de 200 m² à 700 m², d’une catégorie cadastrale de 4 à 6 et de cessions ayant eu lieu entre le mois janvier 2011 et le mois de septembre 2012.

Le commissaire du Gouvernement précise que la zone UA concerne la ville constituée ou à constituer au sein de laquelle se mêlent habitat, activités, services, équipements ainsi que les secteurs présentant des capacités d’évolution et de mutation.

Il expose que le terme de comparaison n° 2 est dans son aspect comparable au bien à évaluer et que le terme de comparaison n° 3 est situé à proximité du présent bien. La moyenne de ces deux termes de comparaison est de 3 074,5 €/m². Le terme situé […], au prix de 3 024 €/m², présente des surfaces semblables à celles du bien à évaluer (317 m² contre 302 m² retenus pour le présent bien pour le terrain et 124 m² de surface utile contre 122,51 m² pour le pavillon du présent bien). Il retient la valeur de 3 024 €/m². La vente ayant eu lieu de 2011, il revalorise le prix initial de la manière suivante : 3 024 €/m² x 102,50 = 3 099,60 €/m², soit 3 100 €/m², arrondis.

Le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 3 100 €/m², considérant que le terrain d’assise est de 302 m², superficie moyenne du terrain des quatre termes de comparaison présentés (289 m² + 317 m² + 319 m² + 286 m² / 4).

Il convient de remarquer que les termes de comparaison produits par l’EPFIF et par le commissaire du Gouvernement correspondent aux mêmes cessions, que la moyenne des prix unitaires présentée par le premier est de 2 901,5 € alors que celle des prix unitaires présentés par le second est de 3 518 €/m², soit une différence de 616,5 €/m² qui s’explique uniquement par des surfaces retenues différentes. Bien qu’elles soient qualifiées par l’une et l’autre des parties de surfaces utiles, le commissaire du Gouvernement fait remarquer que les surfaces exposées par l’EPFIF sont des surfaces SDPHO.

L’EPFIF reproche au commissaire du Gouvernement d’avoir proposé une valeur de 2 000 €/m² dans ses conclusions du 22 avril 2014 et de 3 100 €/m² dans ses conclusions du 15 septembre 2014 en se fondant sur les mêmes termes de comparaison et sans produire d’actes de comparaison complémentaires. Le commissaire du Gouvernement motive l’évolution de sa proposition notamment par l’état d’entretien du bien, étant rappelé que le transport sur les lieux en date du 6 mai 2014 est postérieur aux premières écritures et antérieur aux secondes et a justifié l’adaptation critiquée.

L’EPFIF, dans ses dernières écritures, tend à démontrer que les deux termes n° 2 et n° 3, biens situés […] et […], pris en qualité de référence privilégiée par le commissaire du Gouvernement, devront être écartés, leur situation géographique et leurs caractéristiques étant des facteurs de plus-value par rapport au bien préempté. Toutefois, la photographie du bien situé […] montre un bien qui a fait également l’objet d’agrandissements successifs et qui ne développe pas une esthétique supérieure à celle du bien à évaluer. Bien que le bien à évaluer se trouve desservie par les transports en commun, il est effectivement plus excentré du centre ville d’Aubervilliers et dans un quartier moins commerçant que ceux situés avenue de la République et rue des Cités, ce qui est un facteur de moins-value, comme soutenu par l’établissement demandeur. Cependant, le présent bien est à grande proximité de la capitale, ce qui est un facteur de plus-value. Par ailleurs, le bien à évaluer bénéficie de grandes pièces très bien aménagées et très bien décorées, éléments que l’on ignore en ce qui concerne les deux termes de comparaison critiqués. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter ces deux termes des débats, ils seront retenus selon le prix exposé par le commissaire du Gouvernement.

Le terrain étant d’une superficie de 498 m² et le pavillon étant évalué terrain intégré selon une superficie de 302 m², il reste à évaluer une surface de 196 m². Le commissaire du Gouvernement évalue à 280 €/m² la valeur unitaire du terrain restant, selon la valeur précédemment définie.

* En l’espèce, il convient de déterminer le prix du bien de Monsieur B Y de la manière suivante :

Les termes de comparaison retenus sont :

— les quatre présentés par l’établissement qui préempte, selon une moyenne de 2 901,5 €/m² ;

— les quatre versés aux débats par le Commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 3 518 €/m² ;

étant rappelé qu’il s’agit des mêmes cessions.

Le commissaire du Gouvernement ayant accès aux actes et aux surfaces cadastrales, seuls les prix unitaires présentés par lui seront pris en considération, selon une moyenne de 3 518 €/m² pour les quatre termes et de 3 074,5 €/m² pour les termes n° 2 et n° 3 plus particulièrement comparables au bien à évaluer.

Le prix du bien de l’espèce devra être :

— inférieur à la moyenne des quatre termes en raison de ce que le pavillon, étant le résultat d’agrandissements successifs, n’est pas extérieurement esthétique et développe une conception intérieure empirique, faite de pièces en enfilade ;

— équivalent à la moyenne des deux termes n° 2 et n° 3 présentés par le commissaire du Gouvernement, égale à 3 074,5 €/m² ; le prix pourra être arrondi à la centaine supérieure en raison de la bonne qualité de la décoration intérieure et de l’ancienneté des ventes.

Au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus et de la moyenne du prix du mètre carré dégagée et, d’autre part, des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 3 100 €.

Comme souligné par l’établissement demandeur, les termes de comparaison retenus sont tous situés en zone UA alors que le bien est situé en zone UE pour laquelle les interdictions d’usage sont plus étendues. Toutefois, cet élément ne justifie pas une valeur unitaire inférieure, la valeur de 3 100 €/m² étant une valeur basse d’échange des biens situés en zone UA. Par ailleurs, la zone de constructibilité limitée expire dans quelques mois (le 21 octobre 2015).

L’EPFIF produit un document, pièce n° 9, intitulé Synthèse des sources potentielles de pollution de A, lequel mentionne la présence de deux cuves enterrées au niveau de la parcelle cadastrée U n° 18 selon une contenance de 1 100 et de 10 000 litres. L’acte authentique de vente, pièce n° 1 du défendeur, page 3, mentionne que : dans la cour se trouvent deux cuves enterrées, lesquelles ont été dégazées. Cet élément, alors que le bien est situé dans une zone d’activité ne justifie pas davantage un prix inférieur à 3 100 €/m².

La situation du bien dans une zone d’activité, l’esthétique extérieure et la conception du pavillon, (entrée dans la cuisine, pièces en enfilade et à des niveaux légèrement différents), ne permettent pas d’atteindre la valeur sollicitée par Monsieur B Y, de 3 590 €/m²,valeur qui se situe entre le prix moyen et le prix haut selon l’extrait produit de MeilleursAgents.com.

Ainsi, le prix du pavillon, comprenant un terrain d’assise de 302 m², est de 379 781 €, soit 122,51 m² x 3 100 €/m², en valeur libre.

Le prix du terrain restant est de 54 880 €, soit 196 m² x 280 €/m².

En ce qui concerne le prix total :

Il est égal à 486 461 €, soit :

— pour la parcelle cadastrée section U n° 17 : 51 800 € ;

— pour la parcelle cadastrée section U n° 18 :

. pour le pavillon et 302 m² intégré : 379 781 € ;

. pour la partie de terrain restant : 54 880 €.

Cette somme globale sera arrondie à 486 500 € pour une juste indemnisation.

Sur les dispositions de l’article 700 du CPC

L’équité commande d’allouer à Monsieur B Y une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, somme au paiement de laquelle l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) est condamné.

Sur les dépens

L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) supporte les dépens, conformément aux dispositions de l’article L.13-15 du Code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 6 mai 2014 ;

Dit qu’une intention dolosive n’est pas caractérisée ;

Fixe à 486 500 € (quatre cent quatre vingt six mille cinq cents euros) le prix d’acquisition du bien appartenant à Monsieur B Y, valeur libre, situé […] à Aubervilliers, sur les parcelles cadastrées U n° 17 et U n° 18, respectivement de 185 m² et 498 m2 ;

Précise que la somme arrondie de 486 500 € se décompose de la manière suivante :

— pour la parcelle cadastrée section U n° 17 : 51 800 € ;

— pour la parcelle cadastrée section U n° 18 :

. pour le pavillon et 302 m² intégré : 379 781 € ;

. pour la partie de terrain restant : 54 880 €.

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) à payer à Monsieur B Y une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) au paiement des dépens de la présente procédure.

Mylène J K L

Greffier Juge