MINUTE N° :

DOSSIER N° : 13/00031

JUGEMENT DU : 07 Février 2017

AFFAIRE : Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE C/ S.C.I. Y

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 07 FEVRIER 2017

M. E, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assisté de M^me C, Greffier

PARTIES

DEMANDERESSE

Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE ANCIENNEMENT DENOMMEE DIA PUIS ERTECO FRANCE, dont le siège social est […]

représentée par Maître Jean-philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0182

DEFENDERESSE

S.C.I. Y, dont le […]

représentée par M^e Emmanuel BRUDER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1369

L’affaire a été débattue à l’audience du 13 Décembre 2016.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 07 février 2017.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Y est propriétaire de locaux commerciaux situés 194 avenue Paul-Vaillant Couturier à […]) et loués à la société DIA FRANCE.

Par jugement en date du 20 novembre 2012, le loyer révisé a été fixé à compter du 22 avril 2009 à la somme de 82 728€ par an en principal.

Par acte d’huissier en date du 27 septembre 2011, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er octobre 2011 moyennant un loyer plafonné.

Elle a notifié un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2013, soutenant que la révision judiciaire du loyer intervenue à effet du 22 avril 2009 n’est pas de nature à faire échec au plafonnement.

Par acte du 28 août 2013, elle a fait assigner la SCI bailleresse et demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2011 à 76.355,59€ par an en principal,

— dire et juger que la bailleresse devra rembourser les trop-perçus de loyers depuis le 1^er octobre 2011 avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,

— condamner la bailleresse à lui payer 5000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Dans son mémoire, la bailleresse demande la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2011 à la valeur locative avec trois motifs de déplafonnement :

— une modification des facteurs locaux de commercialité ( augmentation de la population de 23,1% à Alfortville de 1999 à 2008, ainsi que du nombre de logements);

— les travaux réalisés dans les lieux loués qui seraient, en vertu de la clause d’accession, des améliorations acquises au bailleur ayant modifié la consistance des lieux loués;

— une augmentation de l’impôt foncier de 50% entre 2001 et 2008 ayant induit une modification des obligations respectives des parties.

Par mémoire du 24 février 2014, la société locataire maintient ses demandes et soutient que la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’un motif de déplafonnement.

Dans son dernier mémoire en date du 7 mars 2014, la bailleresse demande au juge des loyers commerciaux de :

— dire et juger qu’en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité, de la modification intervenue au cours du bail précédent celui à renouveler, et des améliorations apportées au cours du bail renouvelé, ainsi qu’en raison de la modification des obligations des parties, le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2011 devra être fixé à la valeur locative,

— en conséquence, fixer à la somme de 100 000€ par an en principal le montant du loyer dû par la société DIA FRANCE à la SCI Y,

— dire que le complément de loyer dû par la société locataire produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle,

— au cas où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé, ordonner en ce cas une mesure d’expertise,

— dans cette hypothèse, fixer le montant du loyer dû pendant l’instance au montant du loyer en cours,

— condamner la société DIA FRANCE à lui payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Dans son dernier mémoire en date du 7 mai 2014, la société DIA FRANCE, aux droits de laquelle vient désormais la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle indique que la bailleresse ne rapporte la preuve d’aucun motif de déplafonnement. Elle réitère en conséquence sa demande de fixation du loyer de renouvellement au plafond indiciaire.

Suivant jugement rendu le 24 juin 2014, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d’expertise et commis Monsieur Z A pour y procéder avec mission, notamment, de :

— se rendre sur place, 194 avenue Paul-Vaillant Couturier à […]);

— visiter les lieux;

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission;

— entendre les parties en leurs dires et observations, ainsi que tous sachants;

— donner toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer s’il existe ou non une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du Code de commerce et de fixer la valeur locative des locaux au 1^er octobre 2011,

Le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer actuel et a sursis à statuer sur les autres demandes.

L’expert commis a déposé son rapport le 2 juillet 2015.

L’expert indique notamment :

— que le bail comporte des clauses exorbitantes avec à la charge du preneur l’impôt foncier et les grosses réparations;

— que l’implantation commerciale est d’assez bonne qualité pour le commerce avec une assez bonne visibilité dans un environnement en pleine mutation;

— que l’immeuble et le parking de 13 places sont en bon état apparent avec des locaux commerciaux identiques à ceux rencontrés habituellement pour l’activité de type supérette exploitée ;

— que le taux d’effort est de 4 à 5 % du chiffre d’affaires pour les grandes surfaces alimentaires mais cet usage a été bouleversé par la guerre conduite entre les grandes enseignes pour conquérir les meilleurs emplacements de centre ville, initiée par MONOPRIX;

— que la surface pondérée s’établit à 574,50 m2 ;

— que les travaux nécessaires pour adapter les locaux à la destination du bail ne peuvent constituer un motif de déplafonnement, mais il s’agit d’un point juridique à trancher;

— que les travaux réalisés en 2007 et 2008 ne constituent ni une modification ni une amélioration des locaux s’agissant de travaux d’entretien ;

— que dans un périmètre de 500 mètres autour du commerce, 1037 logement ont été construits du 1^er juillet 2001 au 30 septembre 2011 et la population a cru de 23 % entre 1999 à 2011 passant de 36319 habitants à […]

— que l’accroissement de cette chalandise potentielle n’a pas été neutralisée par l’ouverture de nouvelles supérettes concurrentes, et ce d’autant qu’aucune supérette nouvelle ne s’est implantée au cours du bail expiré dans le rayon de 300 mètres autour du commerce, à l’exception d’un magasin PICARD qui ne constitue pas une offre concurrente mais complémentaire à celle des lieux loués;

— que le pouvoir d’achat a évolué favorablement sur la commune d’Alfortville au cours du bail expiré et le nombre des foyers fiscaux a cru de 7 % ;

— que la sociologie de la population a évolué, avec une augmentation très importante des cadres et des professions intellectuelles ;

— que l’analyse combinée des différents critères étudiés aboutit au tableau de synthèse suivant :

Critères très positifs avec impact fort : les constructions neuves et l’évolution de la population.

Critères positif avec un impact moyen : l’évolution des revenus des habitats et l’évolution de la composition socio-professionnelle des habitants de la commune.

Critère positif avec un impact neutre : l’évolution des stations de métros et RER les plus proches, certes favorable, mais avec un trop grand éloignement du commerce considéré pour avoir pu l’impacter.

Critère neutre avec un impact moyen : l’évolution de la commercialité du secteur ;

— qu’il y a donc convergence de critères susceptibles de caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur considéré pour le commerce exercé ;

— que l’évolution du loyer entre 2001 et 2011 (+ 35 %) a suivi l’évolution de la taxe foncière (+ 45 %), avec une part de la taxe foncière représentant 7,5 % du loyer en 2001 et 8 % en 2011, si bien que l’équilibre du bail ne s’en est pas trouvé notablement modifié;

— qu’après analyse des références de comparaison et compte tenu de l’état (actuel) des locaux et de l’immeuble, les charges et conditions du bail échu, l’impression générale, l’excellente visibilité des locaux, la destination des lieux loués, la prise en compte tant des décisions judiciaires, des renouvellements amiables que des prix du marché, leur pertinence et leur ancienneté, il a été retenu un loyer unitaire de 180 euros/m2 GS ;

— que la valeur locative s’établit comme suit :

180 euros x 574,50 M2 GS = 103.410 euros

—  10 % (10.341 euros) : charges exorbitantes (grosses réparations – cf l’arrêt rendu par la Cour d’appel de PARIS le 21 février 2005),

—  10 % (10.341 euros) pour accession des travaux en fin de jouissance, par analogie avec ce qui se pratique pour les locaux livrés bruts de béton, fluides en attente (10 à 20 %),

— taxe foncière hors TEOM (4.825 euros),

= 77.903 euros.

— que le loyer plafonné s’établit à 76.356 euros;

— qu’en réponse aux dires du preneur, l’expert indique :

— que la baisse du chiffre d’affaires à compter de 2009 peut avoir une origine multiple (dégradation de l’environnement commercial, baisse d’attractivité de l’enseigne, dégradation de l’environnement économique général, ces deux derniers points étant sans rapport avec les facteurs locaux de commercialité); que bailleur et locataire ne sont de toute façon pas associés et le taux d’effort qui varie entre 3,31 % et 3,95 % du chiffre d’affaire suivant que le loyer soit ou non plafonné correspond aux ratios habituellement rencontrés pour ce type d’activité ;

— que la baisse du chiffre d’affaire coïncide avec la crise économique de 2008;

— que l’abattement sur la valeur locative résultant de la clause d’accession différée ne peut excéder 10 %;

— qu’en réponse au dernier dire du bailleur l’expert confirme que les enseignes portent désormais davantage leur intérêt sur les commerces de centre-ville et délaissent les emplacements de périphérie, cette nouvelle stratégie coïncidant et accompagnant un nouveau besoin du consommateur qui souhaite revenir à plus de proximité avec ses commerces alimentaires ;

— qu’en conclusion du rapport, pour un renouvellement au 1^er octobre 2011, l’expert estime, compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, soit 93.069 euros, duquel montant il conviendra de déduire le cas échéant : 4.825 euros au titre de l’impôt foncier qualifié de charge exorbitante et 10.341 euros au titre de l’accession différée en fin de jouissance ;

— que l’expert rappelle enfin que le loyer plafonné se serait élevé à 76.356 euros.

Suivant dernier mémoire n° 3 après expertise régulièrement notifié auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens en fait et en droit, la SCI Y demande au juge des loyers commerciaux de :

— juger que la modification notable des facteurs locaux de commercialité, favorable pour le commerce considéré, est établie

— fixer la valeur locative brute des locaux à la somme de 103.410 euros au 1^er octobre 2011,

— retenir un unique abattement de 10 % pour clause exorbitante du droit commun correspondant au transfert sur le preneur de la charge des grosses réparations,

— dire que toute autre prétention de la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE relative à l’abattement pour travaux ou pour transfert de l’impôt foncier se heurte au contrat judiciaire intervenu entre les mêmes parties dans le cadre de la précédente instance et à l’autorité de la chose jugée qui s’attache au jugement du 20 novembre 2012,

— fixer le loyer dû par la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à la somme de 93.069 euros HT HC par an à compter du 1^er octobre 2011,

— juger que la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE devra payer le complément de loyer depuis le 1^er octobre 2011 avec les intérêts au taux légal depuis chaque date d’exigibilité par application des dispositions de l’article 1155 du Code civil, ainsi que le bénéfice de la capitalisation annuelle des intérêts échus depuis plus d’un an sur le fondement de l’article 1154 du Code civil,

— condamner la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Et fait valoir notamment :

— que l’augmentation de la concurrence qui suit l’évolution favorable de la commercialité environnante ne constitue pas un élément défavorable au commerce considéré et ne peut venir annihiler le juste motif de déplafonnement retenu par l’expert judiciaire;

— que le loyer devra donc être fixé à la valeur locative;

— que l’autorité de la chose jugée issue du jugement rendu le 20 novembre 2012 impose de retenir un abattement unique de 10 % pour les charges exorbitantes intégrant la taxe foncière et les grosses réparations;

— que la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE n’a pas eu à accomplir de travaux d’adaptation pour rendre le local conforme à son activité et il a déjà été statué sur ce point dans le jugement du 20 novembre 2012 qui a précédemment rejeté une demande d’abattement spécifique de 5 % pour transfert du bailleur sur le preneur de son obligation de délivrance ;

- que les locaux comportaient déjà une surface de vente, de stockage, des sanitaires et bureaux, l’électricité, au moment de l’entrée dans les lieux, dans lesquels la société preneuse n’a réalisé que des aménagements avec la modification des portes d’accès du local pour des raisons organisationnelles;

— que l’expert s’est laissé abusé sur ce point et son appréciation est erronée au titre de l’accession des travaux en fin de jouissance avec un abattement de 10 % qui ne se justifie pas;

— que rien ne dit que l’expert a tenu compte des travaux d’aménagement pour déterminer la valeur locative des locaux, de sorte que, comme dans le jugement précédemment rendu le 20 novembre 2012, le juge des loyers commerciaux ne retiendra ni le principe ni le quantum d’un abattement pour travaux ;

— que les parties sont d’accord sur la valeur locative brute de 103.410 euros et compte tenu de la seule déduction de l’unique abattement de 10 % justifié, le loyer s’établira à la somme de 93.069 euros par an HT HC.

Suivant mémoire n° 3 après expertise régulièrement notifié auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens en fait et en droit, la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE venant aux droits de la société ERTECO FRANCE anciennement dénommé DIA FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :

— juger que la règle du plafonnement doit s’appliquer,

> à titre principal donc :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2011 à la somme de 71.000 euros HT HC par an, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer,

— juger que la SCI Y devra lui rembourser les trop-perçus de loyer depuis le 1^er octobre 2011 avec les intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement et le bénéfice de la capitalisation annuelle pour les intérêts échus depuis plus d’un an,

— subsidiairement pour le cas où la valeur locative serait jugée supérieure au loyer plafonné :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2011 à la somme de 76.355,59 euros, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer,

— juger que la SCI Y devra lui rembourser les trop perçus comme précédemment indiqué,

— débouter la SCI Y de toutes ses demandes,

— condamner la SCI Y au paiement de la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité de procédure, outre les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise. Le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

Et fait valoir notamment :

— que la concurrence a augmenté dans des proportions extrêmement importantes dans l’environnement commercial immédiat du local litigieux, avec l’installation de quatre nouvelles supérettes dans un rayon d’un kilomètre (trois Franprix et un diagonal);

— que son chiffre d’affaires, après avoir augmenté de 2001 et 2008, a baissé après l’installation de ces concurrents;

— que l’augmentation de la population a suivi l’augmentation de la concurrence et les deux données s’annihilent dès lors, l’une, l’autre;

— que ce n’est pas un PICARD mais un Franprix qui s’est installé à 300 mètres de son commerce et l’expert a donc commis une erreur sur ce point ;

— que la taxe d’ordures ménagères doit être prévue dans le bail comme une charge pour que le locataire ait à la supporter, si bien que sa qualification de charge exorbitante du droit commun s’impose par voie de conséquence, ce que le Tribunal de grande instance de Créteil a d’ailleurs déjà jugé dans une autre affaire le 17 mars 2015 ;

— qu’aucun “contrat judiciaire” n’a été constaté dans le dispositif du jugement du 20 novembre 2012 et l’autorité de chose jugée ne peut lui être opposée puisque le litige n’est pas le même que pour l’affaire ayant donné lieu au précédent jugement qui ne concernait que la fixation du loyer révisé et non pas la fixation du nouveau loyer de renouvellement ;

— que les parties ont seulement convergé au cours d’une procédure particulière sur un point donné et à un moment donné ;

— que la situation de fait a d’ailleurs changé depuis 2012 puisqu’alors la taxe foncière étant déduite à l’euro près, le bailleur, pour éviter une double opération de facturation/déduction, s’abstenait de facturer la taxe foncière, dont elle n’avait pas même connaissance du montant ;

— que la situation est différente désormais puisqu’elle connaît le montant de la taxe foncière qui lui est facturée, ce qui justifie une déduction distincte de l’abattement forfaitaire l’incluant, qu’elle avait accepté en 2012 sans difficulté, à une époque où la taxe ne lui était pas facturée;

— que les locaux loués étaient anciennement un “garage” de l’aveu même de la bailleresse (son dire du 1^er octobre 2014) et l’exploitant d’un supermarché ne pouvait se contenter de “poser ses valises”, si même l’ancien atelier était dépourvu de fosse pour automobile;

— que c’est à juste titre que l’expert a considéré que “la prise à bail d’un atelier de réparation automobile pour y exercer une activité de supermarché nécessite d’importants travaux afin de modifier les caractéristiques des locaux pour l’adapter à la nouvelle activité” ;

— que la surface de vente a nécessité l’installation de faux-plafond, un habillage du sol et des murs, la mise en place d’un éclairage adapté, fort éloigné de la configuration d’un simple “atelier” ;

— que la SCI Y s’est elle-même prévalue de ces travaux pour revendiquer le déplafonnement du loyer tant elle les considérait alors comme “notable” et, dans son dire du 1^er octobre 2014, le bailleur indique ainsi lui-même que la façade a été modifiée ; qu’un couloir de dégagement pour les livraisons a été créé; qu’un mur a été construit pour constituer une réserve ; que des locaux sanitaires, des bureaux et les locaux sociaux ont été aménagés; que lors de l’entrée dans les lieux le locataire a réalisé des travaux d’électricité, de plomberie, de revêtement de sol (carrelage) et le doublage des murs ;

— que nul ne peut se contredire aux dépens d’autrui et si la SCI Y elle-même a été en mesure d’énumérer les travaux ainsi réalisés à l’entrée, elle ne peut pas sérieusement réclamer des “pièces” à ce sujet ;

— que la clause d’accession jouera en fin de jouissance compte tenu de son libellé qui fait coïncider l’accession avec le moment où le bailleur pourra exiger la remise en état des lieux dans leur état primitif, c’est à dire en fin de jouissance seulement;

— que l’abattement pour des travaux qui n’ont pas à profiter au bailleur aussi longtemps qu’ils ne lui ont pas fait accession s’établira à 15 % ;

— que le jugement du 20 novembre 2012 ne peut être invoqué pour contester l’abattement sus-visé puisque sa motivation n’a écarté que l’abattement de 5 % supplémentaire pour transfert sur le preneur de l’obligation de délivrance, qui n’est pas revendiqué dans la présente procédure ;

— que la valeur locative nette s’établit à la somme de 71.000 euros (103.410 euros – 10.341 euros (10 % pour gros travaux) – 15.511,50 euros (15 % pour l’exclusion des travaux réalisés par le preneur qui n’ont pas fait accession au bailleur) – 6.213 euros au titre des taxes foncières et est moindre que le loyer plafonné, si bien qu’elle doit s’appliquer dans tous les cas de figure;

— que c’est à titre subsidiaire qu’il est sollicité de fixer le loyer au montant de 76.355,59 euros correspondant au loyer plafonné.

L’affaire a été plaidée le 13 décembre 2016 puis mise en délibéré au 7 février 2017, date à laquelle la présente décision a été rendue.

EXPOSE DES MOTIFS

1) Sur le déplafonnement du loyer

L’expert a parfaitement explicité les critères très positifs qui ont eu un impact fort sur le commerce considéré et qui ont modifié de ce fait, d’une façon notable, sa commercialité environnante, s’agissant des constructions neuves enregistrées au cours du bail expiré et l’évolution significative de la population, sur la même période.

L’expert a retenu à juste titre également quels critères positifs ont eu un “impact moyen”, par l’effet de la hausse des revenus des habitants de la commune d’Alfortville et l’évolution de la composition socio-professionnelle de sa composition, avec des catégories dites “supérieures” en augmentation, le nombre des cadres ayant notamment augmenté.

L’expert a retenu un critère positif mais avec un impact neutre, s’agissant de l’augmentation significative de la fréquentation des stations de métros et RER les plus proches, cependant trop éloignées pour avoir pu impacter favorablement le commerce considéré.

L’expert a retenu comme un critère neutre avec un impact moyen l’évolution de la commercialité du secteur et l’augmentation de la concurrence au cours du bail expiré.

L’augmentation des constructions neuves, de la population, des revenus par habitants ont été à ce point significatifs qu’ils ont rendu la zone commerciale considérée de la commune d’Alfortville attractive, si bien que les installations des commerces du même type que celui exploité par la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE se sont multipliées au cours du bail expiré.

Ces installations nombreuses démontrent un dynamisme commercial indéniable, lui-même consécutif à la modification de la composition et de la structure de la population locale.

L’augmentation de la concurrence ne s’est pas faite, en effet, à population constante et à structure sociologique de population comparable à ce qu’elle était en 2001.

Loin, donc, de caractériser un élément défavorable pour le commerce considéré, ladite concurrence est venue appuyer et confirmer, au contraire, la démonstration de l’expert sur le fait que les facteurs recherchés avec le plus grand soin ont caractérisé, sans aucun doute possible, des éléments favorables pour le commerce considéré.

La baisse du chiffre d’affaire, enregistrée depuis 2009 pour le commerce exploité sous l’enseigne DIA au moment de l’expertise, n’a pas été retenue comme un élément permettant d’établir qu’à coup sûr l’évolution de la commercialité environnante, objectivement favorable, aurait été, pour le commerce considéré, défavorable, alors qu’une supérette doit nécessairement, à condition d’être exploitée d’une façon avisée et de bien s’adapter à la structure sociologique évolutive de sa clientèle, tirer profit de l’augmentation de la population environnante, de ses revenus et des constructions neuves observées dans sa zone de chalandise.

Le “commerce considéré” est en effet un supermarché de taille moyenne de centre-ville, du type le plus prisé actuellement, et le fait que d’autres commerces identiques se soient installées dans la même zone de chalandise, tous identiquement attirés par l’évolution favorable de la commercialité sus-analysée, confirme encore, s’il en était besoin, qu’il serait radicalement impossible et illogique, compte tenu de la rationalité économique présumée chez tout acteur du marché, de qualifier de “défavorables” les éléments objectivement favorables sus-décrits par l’expert qui ont suscité et aiguisé la concurrence.

La concurrence accrue, lorsqu’elle n’est qu’une conséquence de l’évolution notable, objective et favorable d’un environnement commercial, ne permet pas de rétrograder comme défavorable les facteurs d’améliorations relevées, pour un “commerce considéré”, et ce surtout lorsque, comme en l’espèce, les nouveaux concurrents, tous attirés par l’évolution commerciale favorable, exercent un “commerce considéré” identique, en considération duquel ils ont jugé avisé de s’installer dans la même zone de chalandise, sans pouvoir être considérés comme ayant voulu se punir eux-mêmes de ce fait, ce qui démontre que la structure de la population permettait, dans un tel cas de figure, d’absorber la concurrence sans annihiler les critères favorables retenus à juste titre par l’expert au cas d’espèce.

C’est donc d’une façon pertinente que l’expert a qualifié la concurrence accrue de “neutre” au cas d’espèce.

Par suite, la conclusion de l’expert ayant retenu un motif de déplafonnement du loyer tiré de l’évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré sera donc purement et simplement entérinée.

Le loyer sera donc fixé à la valeur locative et le loyer plafonné sera écarté.

2) Sur la valeur locative du local loué par la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au 1^er octobre 2011

Le juge des loyers commerciaux constatera d’abord que les parties sont d’accord avec la valeur locative brute retenue par l’expert, soit 180 euros/m2 GS x 574,50 M2 GS = 103.410 euros en tout.

Les parties ont débattu seulement sur la question des abattements.

A) Sur l’abattement de 10 % pour grosses réparations avec l’intégration ou non de la taxe foncière dans ledit abattement

L’expert propose un premier abattement de 10 % spécifiquement destiné à compenser le transfert sur le preneur des grosses réparations, lequel constitue une charge exorbitante.

La SCI Y soutient que cet abattement doit intégrer forfaitairement le montant de la taxe foncière également et se prévaut du jugement rendu le 20 novembre 2012 à cette fin.

Les parties se sont effectivement alors accordées pour intégrer la taxe foncière dans l’abattement de 10 % pour charges exorbitantes, mais seulement dans le cadre précis qui correspondait à la révision du loyer à effet du 22 avril 2009 dont les effets ont couru jusqu’à l’expiration du bail le 30 septembre 2011.

Ladite intégration de la taxe foncière dans l’abattement de 10 % était dérogatoire au mode de calcul ordinairement appliqué en la matière qui prévoit, d’une part un abattement spécifique en compensation de la charge exorbitante issue du transfert des grosses réparations du bailleur sur le preneur et, distinctement, déduit dans un second temps du loyer résiduel le montant exact de la dernière taxe foncière acquittée à la date où la valeur locative est recherchée.

C’est en considération du mode de calcul peu orthodoxe accepté ponctuellement par les parties à l’occasion de la révision du loyer au 22 avril 2009, que le juge des loyers commerciaux a pris la précaution d’indiquer que “les parties s’accordent sur ce point”, après avoir rappelé qu’il y avait lieu d’apporter “un abattement de 10 % pour les charges exorbitantes du droit commun supportées par la locataire, à savoir les travaux de l’article 606 du Code civil mis à la charge du preneur par le bail ainsi que la taxe foncière”.

Aucune autorité de chose jugée ne peut être opposée à la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE pour lui interdire de revendiquer l’application du droit commun à effet du 1^er octobre 2011, puisque la décision du 20 novembre 2012 n’a fait qu’entériner un accord dérogatoire au droit commun, applicable au seul loyer révisé expirant le 30 septembre 2011, qui ne saurait, dès lors, venir contrarier la libre recherche de la valeur locative afférente au nouveau loyer qui a pris naissance le 1^er octobre 2011, lequel n’était pas concerné par le précédent titre dont s’agit.

L’autorité de chose jugée a d’autant moins de motif d’être invoquée que dans des titres judiciaires précédents, il avait été jugé que la taxe foncière devait être déduite du loyer, pour son montant exact, chaque année, en sus de l’abattement de 10 % justifié par le transfert des grosses réparations.

Le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil dans son jugement du 8 septembre 2003 d’abord, puis la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 21 février 2005 a, ainsi, jugé “qu’un abattement de 10 % en raison de la charge des grosses réparations est justifié (…)” , avant d’ajouter, dans son considérant suivant “qu’enfin le montant de l’impôt foncier qui incombe normalement au propriétaire devra être annuellement déduit du montant du loyer”.

En conséquence, puisqu’il s’agit en l’espèce de fixer la valeur locative du nouveau bail renouvelé le 1^er octobre 2011, la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE est parfaitement en droit de prétendre au retour au droit commun, appliqué entre les parties jusqu’à l’accord dérogatoire dont les effets ne sauraient étendues au-delà du périmètre ponctuel pour lequel il a été conclu, s’agissant de la fixation d’un loyer révisé expiré le 30 septembre 2011.

L’abattement de 10 % pour clause exorbitante sera donc limité à la seule compensation du transfert sur le preneur de la charge exorbitante des grosses réparations.

B) Sur l’abattement induit par l’accession des travaux réalisés par le preneur qui ne feront accession au bailleur qu’en fin de jouissance

Les travaux réalisés dans les lieux par le preneur ne feront accession au bailleur qu’en fin de jouissance en l’espèce, compte tenu du libellé de la clause d’accession qui relie l’accession à la faculté détenue concomitamment par le bailleur d’exiger la remise en état des locaux, qui ne se conçoit elle-même qu’au départ des lieux du preneur, en fin de jouissance.

L’abattement pour travaux dont l’accession est ainsi repoussée en fin de jouissance, dont le bailleur n’a pas à profiter avant, vise à compenser le fait que l’évaluation des locaux à la valeur locative s’effectue ordinairement compte tenu de l’état des locaux dans leur état modifié après les travaux effectués, alors que cela ne devrait pas être pour des travaux qui n’ont pas encore fait accession au bailleur.

C’est donc pour que la valorisation économique du local s’entende dans l’état primitif des lieux qu’un abattement pour accession en fin de jouissance est pratiqué lorsque l’expert a valorisé le local compte tenu de son état actuel, modifié par les travaux.

Il est constant que des travaux importants ont été effectués dans les lieux par la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE pour aménager les locaux d’une façon conforme à son activité de supérette alimentaire, alors qu’antérieurement ils étaient loués par un spécialiste du démontage, montage et vente de pneus.

Les locaux, s’ils n’ont peut-être pas nécessité des travaux de restructurations immobilières insurmontables, compte tenu l’absence de certains des équipements spécifiques à un garage automobile les plus problématiques à modifier, du type “fosse”, le locataire antérieur ayant en effet limité son activité à la commercialisation et au montant et démontage des pneus, il n’en demeure pas moins que les locaux ont été livrés au preneur à l’état brut, ce dont rend compte le bail qui mentionne la mise à disposition d’un “atelier de 340 mètres carrés”, laquelle structure est fort éloignée de la notion de boutique, ce qui allait nécessairement imposer des travaux de rénovations coûteux pour la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, dont elle a assumé seule la charge.

Il suffit de se reporter au propre dire de la SCI Y en date du 1^er octobre 2014 pour découvrir l’ampleur des travaux réalisés (pièce n° 33 en demande).

La SCI Y est d’autant plus malvenue de contester l’importance des travaux réalisés qu’elle-même s’en est prévalue aussi longtemps qu’elle a pensé qu’ils pouvaient lui faire accession à effet du 1^er octobre 2011, à l’appui de sa demande de déplafonnement, de ce fait.

Dans son mémoire avant expertise, la SCI Y se prévaut en effet “des travaux réalisés dans les lieux loués qui seraient, en vertu de la clause d’accession, des améliorations acquises au bailleur ayant modifié la consistance des lieux loués” (cf. L’exposé du litige du jugement rendu le 24 juin 2014 ayant ordonné l’expertise) et la modification de la consistance des locaux est dès lors un fait constant et avoué, de ce seul fait.

Les travaux ainsi réalisés par le preneur ne feront en réalité accession au bailleur qu’en fin de jouissance et la SCI Y n’a pas à en tirer un quelconque profit avant.

L’expert a valorisé le prix au m2 compte tenu de “l’état des locaux” au moment de sa visite sur place, qui n’étaient plus en l’état de simple “atelier” alors, mais dans un état compatible avec l’exploitation du local à usage de supermarché alimentaire.

C’est d’ailleurs parce qu’il a fixé la valeur locative brute de départ compte tenu du dernier état dans lequel il a trouvé les lieux que l’expert a proposé une compensation spécifique de 10 % à ce titre.

La SCI Y ne peut pas valablement se prévaloir du jugement rendu le 20 novembre 2012 pour s’opposer à cet abattement de 10 % puisque ledit jugement avait considéré alors que l’expert avait fixé la valeur locative sans prendre en considération l’état modifié des locaux après travaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et alors que l’autre abattement de 5 % revendiqué par le preneur au titre du transfert de l’obligation de délivrance du bailleur sur le preneur n’est plus réclamé, la question débattue étant exclusivement celle de l’abattement classique pour travaux, de quelque nature qu’ils puissent être, n’ayant pas encore fait accession au bailleur.

La SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE ne communique aucune facture de travaux et ceux réalisés dans les lieux sont désormais anciens.

Il n’est dès lors pas justifié qu’il faille aller au-delà de l’abattement appliqué usuellement en la matière, soit 10 % de la valeur locative brute, niveau d’abattement à juste titre retenu par l’expert judiciaire, qui sera entériné.

C° Sur la déduction de la taxe foncière avec la demande du preneur d’y intégrer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

L’enlèvement des ordures ménagères et de ses encombrants par le preneur relève par essence de son activité et de sa présence dans les lieux ce qui en fait, par essence même, une charge locative.

Le fait pour le preneur d’avoir à supporter la taxe afférente à l’enlèvement des ordures ménagères, qu’il rejette lui-même dans l’exercice de son activité, ne peut dès lors pas s’analyser comme une clause exorbitante du droit commun.

Le fait qu’une clause du bail soit certes nécessaire pour que ladite taxe soit récupérée sur le preneur répond à une exigence légale et probatoire qui veut que tout preneur sache précisément ce à quoi il est engagé du point de vue de ses charges à venir, alors que la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères), si elle est réclamée directement au propriétaire, ne s’attache pas pour autant à la propriété des locaux mais à leur jouissance, ce dont il résulte qu’il s’agit d’une charge récupérable par essence.

Le fait que la TEOM soit spécifiée dans le bail, comme d’autres charges d’ailleurs, ne la rend bien évidemment pas nécessairement, de ce seul fait, “exorbitante” du droit commun.

La taxe foncière est assise sur le droit de propriété et n’a aucun lien avec la jouissance des lieux par le locataire.

C’est ce qui rend son transfert du bailleur sur le preneur déductible économiquement parce qu’il s’agit véritablement alors d’une charge exorbitante dont le transfert ne se justifie pas par le fait d’occupation du preneur.

Tel n’est pas le cas de la taxe d’ordures ménagères puisque les rejets justifiant la taxe sont inhérents à l’occupation des lieux par le preneur et lui sont imputables.

Le bail prévoit en page 5 que le preneur doit “satisfaire à toutes les charges de la Ville auxquelles les locataires sont ordinairement tenus, tels que les frais de voirie, balayage et autres. D’acquitter toutes taxes qui pourraient être dues ou réclamées pour ces différentes causes, en ce compris celle d’enlèvement des ordures ménagères (…)”.

Le bail relie ainsi clairement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères aux “charges de la ville auxquelles les locataires sont ordinairement tenus” ce qui interdit de qualifier cette récupération d’exorbitante en considération du droit commun du bail.

La taxe foncière déductible s’entendra donc sans la TEOM, ainsi que l’expert l’a retenu à juste titre, le présent tribunal n’étant pas lié par le précédent évoqué, qui n’a pas l’autorité de chose jugée.

D° Sur le chiffrage de la valeur locative après la prise en compte des abattements

Compte tenu des motifs qui précèdent, la valeur locative s’établira comme suit:

103.410 euros (valeur locative brute)

—  10.341 euros (abattement de 10 % pour charges exorbitantes : grosses réparations)

—  10.341 euros (abattement de 10 % tenant compte des travaux réalisés par le preneur dans les lieux qui ne feront accession au bailleur qu’en fin de jouissance),

—  4.825 euros (taxe foncière mais sans la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui est une charge locative par essence récupérable et dès lors aucunement exorbitante)

= 77.903 euros.

Le loyer de renouvellement au 1^er octobre 2011, compte tenu des motifs qui précèdent, sera donc fixé à la valeur locative suivante :

77.900 euros HT HC par an (montant arrondi).

Le loyer tel que fixé est moindre que celui révisé à effet du 22 avril 2009 qui s’élevait à la somme de 82.728 euros HT HC par an.

Aucun “intérêt” n’est donc à prévoir sur les loyers rétrospectivement fixés à effet du 1^er octobre 2011 à un montant moindre que ceux qui ont continué d’être payés pendant le cours de la procédure.

Le juge des loyers commerciaux n’est compétent que pour fixer le montant du loyer révisé ou renouvelé et ne peut dès lors pas statuer sur la moindre demande de restitution de trop perçu.

La demande de la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE tendant à voir “juger que la SCI Y devra lui rembourser les trop-perçus de loyer depuis le 1er octobre 2011 avec les intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement et le bénéfice de la capitalisation annuelle pour les intérêts échus depuis plus d’un an” sera donc rejetée en ce qu’elle a été dirigée devant le juge des loyers commerciaux radicalement incompétent pour en connaître.

3) Sur les demandes accessoires

Les dépens, incluant les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties puisque chacune d’entre elles avait un intérêt à voir fixer le montant du loyer de renouvellement et ce surtout alors que le loyer tel que déterminé supra n’équivaut ni aux prétentions initiales du preneur qui revendiquait un loyer plafonné, ni à celles du bailleur qui revendiquait un loyer bien supérieur à celui fixé par le présent jugement (100.000 euros par an avant l’expertise et 93.069 euros par an encore après l’expertise).

Il n’y aura pas lieu à indemnité de procédure dans un souci d’équité et puisque les dépens ont été partagés par moitié.

L’exécution provisoire sera ordonnée tant elle apparaît nécessaire au regard de l’ancienneté du litige et alors que la prise d’effet du bail renouvelé remonte au 1^er octobre 2011.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé par M. Z A,

Rappelle la date du bail renouvelé au 1^er octobre 2011.

Fixe, après déplafonnement, le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative de 77.900 euros HT/ HC par an à compter du 1^er octobre 2011.

Constate la valeur moindre de ce loyer par rapport à la valeur locative qui s’attachait au loyer révisé à effet du 22 avril 2009 au 30 septembre 2011, fixée par jugement à la somme de 82.728 euros par an en principal, lequel loyer a continué d’être payé à due concurrence pendant le cours de la procédure, ce qui justifiera des restitutions sur lesquelles il n’appartient pas au présent juge des loyers commerciaux de statuer.

Dit que la SCI Y devra, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, adresser en deux exemplaires à la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, preneur, un acte de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant le paiement du loyer annuel précité soit 77.900 euros HT/HC par an à compter du 1^er octobre 2011, sans préjudice des autres dispositions rappelées à l’article L145-57 du Code de commerce.

Dit qu’à défaut pour les bailleurs d’avoir adressé dans le délai d’un mois un projet de bail, ou à défaut pour les parties d’avoir régularisé celui-ci dans un nouveau délai de deux mois, le jugement vaudra bail, aux clauses et conditions du bail, au prix précité, à effet du 1^er octobre 2011.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait masse des dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, et condamne chaque partie à en supporter la moitié.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé puis mis à disposition au greffe le 7 février 2017, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

B C D E