TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

du 14 Août 2015

Enrôlement n° : 13/00391

AFFAIRE : S.A.R.L. IMMOBILIERE CASTELLA ( M^e C-D E)

C/ Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] (M^e Yves GROSSO)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 12 Mai 2015

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Julie GAY, 1^er Vice-Président

Greffier : Madame Sylvie PLAZA,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 14 Août 2015

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 14 Août 2015

Par Madame Julie GAY, 1^er Vice-Président

Assistée de Madame Taklite BENMAMAS,

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

S.A.R.L. IMMOBILIERE CASTELLA,

dont le […], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par M^e C-D E, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame Z X,

[…] la Seigneurie – […], représentée par son mandataire la SARL IMMOBILIERE CASTELLA dont le […]

représentée par M^e C-D E, avocat au barreau de MARSEILLE

La S.A.R.L. CASTELEREG,

représentée par son mandataire la SARL IMMOBILIERE CASTELLA, dont le […]

représentée par M^e C-D E, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […], pris en la personne de son syndic en exercice LEANDRI IMMOBILIERE, dont le […]

représenté par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

La SARL Immobilière CASTELLA, M^me Z X et la SARL CASTELEREG, demanderesses à la présente action, sont propriétaires de locaux au sein de la résidence Etoile MERMOZ située […], […], locaux dans lesquels se produisent des infiltrations.

M. B Y, désigné en qualité d’expert par ordonnance de référé en date du 9 septembre 2009, a déposé son rapport le 10 juin 2010.

Sur le fondement de ce rapport d’expertise, les demanderesses ont mis le syndicat des copropriétaires Étoile Mermoz en demeure de réaliser les travaux qui y sont visés, afin qu’il soit mis fin aux désordres dont leurs locaux sont l’objet, puis introduit une procédure de référé qui a été rejetée.

Par acte d’huissier du 11 décembre 2012, elles ont attrait devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Étoile Castellane pris en la personne de son syndic en exercice MARSEILLE SUD GESTION aux fins d’obtenir sa condamnation à réparer le préjudice qu’elles ont subi.

En leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 mai 2014, auxquelles il sera expressément référé pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, elles font valoir

— qu’en ce qui concerne les locaux n 9, 8, 16 et 17 appartenant à la SARL Immobilière CASTELLA, l’expert judiciaire a mis en évidence des infiltrations au niveau de joints qui constituent des parties communes et non des parties privatives, désordres dont la réparation incombe au syndicat des copropriétaires,

— qu’en ce qui concerne le local n 28b de la SARL CASTELEREG, situé sous une dalle recouverte de terre végétale et de plantations, protégée par une étanchéité présentant des désordres, du fait d’un défaut dཧentretien, la copropriété soutient qu’elle y a mis fin en réalisant des travaux reconnaissant ainsi que sa responsabilité est engagée,

— qu’en ce qui concerne le local n 37 de M^me X , où les causes des désordres tiennent à un colmatage incorrect de la bonde de réception EP de la terrasse supérieure et à l’absence de colmatage en façade de la trémie de gaine de ventilation/climatisation, la copropriété assure être intervenue pour y remédier, en admettant sa responsabilité.

Elles sollicitent au titre de la réparation du préjudice subi par la SARL Immobilière Castella la somme de 29 920,76 € au titre du montant des travaux réalisés et à effectuer dans les locaux 8, 9, 16 et 17, la somme de 10 000 € au titre du préjudice d’image subi par cette société dont les infiltrations lors de pluies ont pénalisé les bureaux secrétariat et comptabilité, la somme de 65 791,44 € au titre de la perte de jouissance du local n 16 rendu inutilisable depuis le mois d’avril 2002 sur la base de la perte de valeur locative évaluée par l’expert à 609,18 € par mois, ainsi que la somme de 85 195,58 € pour la perte de jouissance du local n 17 impropre à toute occupation et où les infiltrations ont débuté en 2002, sur la base de la perte de valeur locative chiffrée par l’expert à 788,95 € par mois.

Elles soulignent que le local appartenant à M^me X a été pendant des années l’objet de dégâts des eaux récurrents, se produisant en partie centrale et pénalisant lors de pluies 4 m2 environ sur 32 et sollicitent du chef de la privation partielle de jouissance engendrée par ces infiltrations une somme de 10 000 €, ainsi que celle 3957 € HT, soit 4732,57 € TTC, au titre des dégâts occasionnés aux embellissements.

Elles ajoutent que les infiltrations pénalisent depuis plusieurs années lors de pluies 4 m² du local de 46 m² appartenant à la SARL CASTELEREG où l’absence des quatre plaques du faux plafond situé dans l’entrée clientèle ternit l’image de ce bureau et réclame au titre de la privation partielle de jouissance occasionnée par ces dégâts des eaux récurrents la somme de 10000€.

Elles demandent en conséquence au tribunal au visa des articles 1382 et suivants du Code civil et de la loi du 10 juillet 1965 la condamnation du syndicat des copropriétaires Étoile Mermoz à payer :

— à la SARL Immobilière CASTELLA les sommes suivantes :

—  10 000 € ,

—  65 791,44 €,

—  85 195,58 €

—  29 920,76 €

—  4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— à la SARL CASTELEREG les sommes suivantes :

—  10 000 €,

—  2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— à M^me Z X les sommes suivantes :

—  10 000 €

—  4 732,57 €

—  2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles sollicitent enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires Étoile Mermoz aux entiers dépens, distraits au profit de M^e C D E, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En ses conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 19 septembre 2014, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Étoile Mermoz représenté par son syndic, la société LEANDRI IMMOBILIÈRE soulève, sur le fondement des articles 122 et suivants du code de procédure civile, l’irrecevabilité, faute de qualité à agir de M^me X et de la SARL CASTELEREG, qui entendent toutes deux comparaître par leur mandataire, la SARL CASTELLA, alors que nul ne plaide par procureur.

Il soutient qu’en ce qui concerne les locaux n 9 et 8, les travaux concernent respectivement un joint visible en limite séparative du carrelage et des terrasses des deux logements supérieurs, ainsi qu’un joint de carrelage placé sous le châssis séparatif des deux terrasses supérieures et donc dans les deux cas une partie du carrelage dont le défaut d’entretien ne peut lui être imputable, et qu’il en est en partie de même pour le local n 17, pour lequel l’expert ne se prononce pas sur les proportions imputables au joint de carrelage et au joint de façade, le désordre étant ainsi au moins pour partie dû au défaut d’entretien de parties privatives.

Il fait valoir en ce qui concerne le local n 28, situé sous une dalle recouverte de terre et de plantations protégée par une étanchéité défaillante par suite d’insuffisance d’entretien que le locataire de ce local atteste le 1^er octobre 2013 ne plus subir à ce jour d’infiltration par la toiture terrasse située au-dessus, avec pour conséquence que le désordre n’est pas démontré et qu’aucun préjudice n’est établi.

Il précise, en ce qui concerne le local n 37 de M^me X, que les travaux ont été effectués.

Il conclut en conséquence au déboutement des demanderesses de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Il fait valoir subsidiairement que les préjudices dont la réparation est réclamée sont manifestement surévalués et demande au tribunal de n’allouer qu’une indemnisation symbolique.

Il sollicite enfin la condamnation de tout contestant aux dépens distraits au profit de M^e Grosso avocat.

L’instruction de la procédure a été déclarée close par ordonnance du 13 janvier 2015.

SUR CE

Sur la recevabilité des demandes

Attendu que la présente procédure ayant été introduite par les trois demanderesses qui ont mandaté le même conseil pour présenter chacune leurs réclamations respectives au titre des lots dont elles sont propriétaires, l’exception d’irrecevabilité soulevée par le Syndicat des copropriétaires n’apparaît pas fondée et sera rejetée ;

Sur les désordres et les imputabilités

Attendu que du rapport établi avec sérieux, conscience et compétence par M. Y, il ressort que les désordres concernant les locaux commerciaux de la galerie marchande Etoile MERMOZ située en rez-de-chaussée et sous les immeubles de la résidence du même nom, notamment sous les terrasses privatives de logements ou sous des parties communes extérieures dont les demanderesses sollicitent réparation, sont occasionnés par des infiltrations ;

Attendu que celles qui affectent en ce qui concerne la Société CASTELLA, le local n° 9 réservé au « bureau Direction-accueil », où deux plaques de faux-plafond contiguës sont absentes et quatre autres altérées, proviennent du joint de dilatation visible en façade correspondante et situé en limite séparative des terrasses des deux logements supérieurs, joint qui est insuffisamment entretenu et devenu vétuste ;

Que le local n° 8 de cette même Société où se trouve le « bureau comptabilité », les dégâts des eaux, qui ont endommagés six plaques de faux plafond, ont pour origine le joint de carrelage, placé sous le châssis séparatif des deux terrasses supérieures (quasi invisible et inaccessible) qui est dégarni contre la gaine maçonnée de la canalisation principale, insuffisamment entretenu et devenu vétuste ;

Que l’expert a précisé que dans le local n° 16 de la Société CASTELLA, où 20 plaques de faux-plafond sont absentes ou dégradées, que ce désordre est probablement dû à des joints de canalisation qui ont été réparés, bien qu’il n’ait pas poursuivi ses investigations, et que dans le local n° 17, vide de personnel et destiné par cette Société dans l’immédiat à de l’entreposage, des coulées d’eau ont endommagé des plaques de faux-plafond comme la moquette et nécessitent la présence d’un seau pour récupérer l’eau en provenance d’un joint de dilatation entre façades, dissimulé par un couvre-joint, et de joints de carrelage du passage extérieur supérieur, correspondant à la jonction dalle plancher/ poutre béton insuffisamment entretenus et devenus vétustes ;

Que M. Y a déterminé en ce qui concerne le local n° 28b de la Société CASTELEREG, situé sous une dalle recouverte de terre végétale protégée par une étanchéité, et utilisé comme bureau où travaillent deux personnes, que les infiltrations qui s’y produisent ont pour cause l’insuffisance de cette étanchéité;

Que l’expert a précisé que les désordres du local n° 37 appartenant à M^me X utilisé pour l’entreposage de vêtements de la boutique LEA où l’eau s’infiltre contre une gaine maçonnée placée contre le mur de refend séparatif du local contigu sont occasionnés, d’une part depuis une date indéterminée mais ancienne par le colmatage de la bonde de réception EP de la terrasse supérieure, incorrect d’origine et manifestement resté sans entretien ni réparation, d’autre part par l’absence, depuis l’origine, de colmatage en façade de la trémie de gaine de ventilation/climatisation ;

Attendu que les désordres subis par ces différents locaux privatifs trouvant ainsi manifestement tous leur cause et origine dans des parties communes (joints de dilatation, joints de carrelage sous le châssis séparatif de deux terrasses ou du sol du passage extérieur, étanchéité protégeant une dalle, colmatage d’une bonde de réception EP ou absence de colmatage en façade d’une trémie de gaine) dont l’insuffisance d’entretien, a été mis en exergue par l’expert judiciaire et nullement dans des parties privatives, le Syndicat des copropriétaires à qui ils sont imputables, devra conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 assumer la responsabilité des dommages occasionnés à chacune des demanderesses ;

Sur la réparation des préjudices

Attendu que M. Y a mentionné dans son rapport d’expertise que les infiltrations pénalisent les locaux n° 8 et 9 de la Société CASTELLA dans lesquels, à l’occasion des pluies, environ deux fois 2 m2 de ces bureaux « secrétariat » et « comptabilité » sont inutilisables, une personne devant en outre veiller à contrôler les bassines de récupération de l’eau et où l’absence des 2 plaques de faux-plafond de l’espace « secrétariat », situé vers l’entrée clientèle, ternit l’image de cette partie de bureau ;

Qu’il indique que dans le local n° 16 de cette même Société, les importantes infiltrations qui s’y sont produites, ont rendu ce local de 33 m2 impropre à toute occupation et souligne que sa valeur locative peut être fixée à la somme de 609,18 € par mois, avec perte de cette valeur locative sur une durée toutefois indéterminable, puisque les dates de création et de cessation de ce désordre n’ont pas été précisées ;

Que la Société CASTELLA a, de la même façon, selon l’expert judiciaire, son local n° 17 rendu impropre à toute occupation du fait des infiltrations qui s’y produisent, l’expert chiffrant la valeur locative mensuelle dudit local à la somme de 788,85 €, mais sur une période indéterminable, étant donné que la date de création de ce désordre n’a jamais été précisée ;

Attendu que M. Y précise que dans le local n° 28 de la Société CASTELEREG, les infiltrations pénalisent lors de pluies 4m2 environ de bureau sur une surface totale de 46 m2 et impose à une personne de ce bureau de veiller à contrôler les bassines de récupération de l’eau et que l’absence des 4 plaques du faux-plafond situé dans l’entrée clientèle ternit l’image de ce bureau et qu‘en ce qui concerne le local n° 37 de M^me X, l’infiltration en partie centrale pénalise lors de pluies 4m2 environ de ce local de 32 m2 ;

Qu’il n’a pu établir le point de départ de chacun de ces préjudices, car la date de leur création n’a jamais été précisée ;

Sur le préjudice subi par la SARL IMMOBILIERE CASTELLA

Attendu que cette Société réclame au titre des travaux de remise en état rendus nécessaires du fait des multiples infiltrations qui se sont produites dans ses locaux la somme totale de 29 920,76 €, qu’elle justifie par des factures et des devis ;

Que toutefois le défendeur n’ayant pas à prendre en charge l’installation de spots halogènes, le remplacement de vitres ou de carreaux, la pose et fourniture de parquet flottant, de barres de seuil, de placard, d’étagères, de porte coulissante, ou le doublage des murs, la demande formée au titre des travaux de remise en état des locaux sera limitée à la somme de 13 000 €, qui constituera la juste réparation de ce chef de préjudice ;

Attendu que si la dégradation des locaux a manifestement entraîné un préjudice d’image, celui-ci sera toutefois limité à la somme de 2OOO € ;

Attendu que la Société CASTELLA ne démontrant nullement depuis quelle date ses locaux n° 16 et 17 sont inutilisables, puisque le courrier de sa compagnie d’assurances est relatif pour les années 2002, 2003 et 2006 aux locaux n° 7 à 9, le trouble de jouissance sera calculé pour le local n° 17 sur la base d’une valeur locative de 788,85 € par mois d’avril 2009, date du constat d’huissier versé aux débats, au 31 décembre 2010, date à laquelle elle fixe la réalisation des travaux par le défendeur, et chiffré ainsi sur 21 mois à la somme de 16 585,85 € ;

Que faute de renseignements sur le point de départ du trouble de jouissance afférent au local n° 16, ce dernier sera fixé pour la même période que celle retenue pour le local n° 17 sur le fondement d’une valeur locative mensuelle de 609,18 € à la somme de 12 792,78 € ;

Attendu que le Syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à payer à la SARL IMMOBILI7RE CASTELLA le montant des dites sommes représentant un total de 44 378,63 € ;

Sur le préjudice subi par la SARL CASTELEREG

Attendu que le local n° 28b, où des dégâts des eaux récurrents ont été à déplorer, a subi de ce fait un préjudice manifeste qui sera toutefois limité, puisque le local a toujours été loué, à la somme de 2000 € qui sera mise à la charge du Syndicat des copropriétaires ;

Sur le préjudice subi par M^me X

Attendu que le tribunal trouve en la cause tous éléments pour chiffrer le préjudice subi par cette dernière qui sera contrainte de refaire les embellissements de son local à la somme de 3 957 € HT, soit 4 732,57 € TTC, augmentée d’une somme de 2 000 € pour le préjudice supplémentaire occasionné par des dégâts des eaux récurrents par temps de pluie ;

Attendu que le Syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M^me Z X la somme totale de 6 732,57 € ;

Attendu que les demanderesses ont été contraintes d’exposer des frais non taxables dont il est équitable de leur accorder compensation à hauteur de la somme de 1000 € pour chacune d’elles ;

Attendu que le syndicat de copropriétaires qui succombe supportera les entiers dépens de la présente procédure, qui pourront être recouvrés par M^e E, conformément aux dispositions de l‘article 699 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL STATUANT PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE, PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE ET EN PREMIER RESSORT

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Etoile MERMOZ pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la SARL IMMOBILIERE CASTELLA, prise en la personne de son représentant légal, la somme de

44 378,63 € en réparation de son préjudice, ainsi que celle de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne à payer à M^me Z X la somme de 6 732,57 € en réparation de son préjudice, ainsi que celle de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne à payer à la SARL CASTELEREG prise en la personne de son représentant légal la somme de 2000 € en réparation de son préjudice, ainsi que celle de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux entiers dépens et dit que ces derniers pourront être recouvrés par M^e E conformément aux dispositions de l‘article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

[…]