Tribunal de grande instance de Marseille, 10e chambre civile, 16 novembre 2015, n° 14/10304

TGI Marseille 16 novembre 2015

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SARL SGST et la SCI GBSM demandent la constatation de la promesse de vente comme valant vente et l'ordonnance d'une vente forcée du lot 1, ainsi que la restitution ou réduction de l'indemnité d'immobilisation. Les questions juridiques posées concernent la validité de la promesse unilatérale de vente et la qualité des parties à demander la restitution de l'indemnité. Le tribunal rejette la demande de vente forcée, considérant que l'option n'a pas été levée avant l'échéance, et déclare irrecevables les demandes de restitution et de réduction de l'indemnité d'immobilisation. En revanche, il condamne la SARL SGST à verser 106.077,21 Euros à la SCI LUMITEX pour dettes locatives et accorde 2.500 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, tout en ordonnant l'exécution provisoire du jugement.

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Sur la décision

Référence :	TGI Marseille, 10e ch. civ., 16 nov. 2015, n° 14/10304
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Marseille
Numéro(s) :	14/10304

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre BRUNOPascal FOURNIER
Cabinet(s) :	FOURNIER & ASSOCIESBORDET KEUSSEYAN- BONACINA MOUILLAC COLLET
Parties :	l' ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BRUNO ), S.A.R.L. S.G.S.T., ( c/ S.C.I. GBSM, S.C.I. LUMITEX, ASSOCIATION

Texte intégral

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DIXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement n° : 14/10304

AFFAIRE : S.A.R.L. S.G.S.T. / SCI GBSM

(l’ASSOCIATION X – KEUSSEYAN – BRUNO)

[…]

( SCP FOURNIER & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Octobre 2015

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Y Z

Greffier : Madame A B, lors des débats,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au :

16 Novembre 2015

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2015

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

S.A.R.L. S.G.S.T.,

RCS DE MARSEILLE N° B 535 320 956

dont le […]

représentée par son gérant M. C D domicilié en cette qualité audit siège.

[…],

n° SIREN 539 086 7228 RCS DE MARSEILLE

dont le […]

représentée par M. C D , gérant, domicilié en cette qualité audit siège.

représentées toutes deux par Maître Pierre BRUNO de l’ASSOCIATION X – KEUSSEYAN – BRUNO, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

[…],

RCS DE MARSEILLE N° 330 824 962

dont le siège social est sis

41 lot. […] et […]

Représentée par son gérant en exercice faisant élection de domicile au siège […]

représentée par Maître Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 03 novembre 2011, D C, gérant de la SARL SGST et de la SCI GBSM, a acquis de la SCI LUMITEX un local commercial devant être divisé en deux lots pour un prix de 800.000,00 Euros avec faculté de substitution. L’acte authentique devait être établi avant le 15 janvier 2012.

Par acte en date du 13 janvier 2012, la SCI GBSM s’est substituée à D C. Il était précisé que l’acte authentique devait être signé au plus tard le 23 janvier 2012.

Le 05 juillet 2012, la SCI LUMITEX a consenti à la SCI GBSM une promesse unilatérale de vente relativement au lot 1 au prix de 400.000,00 Euros pour un délai expirant le 30 septembre 2012 à 16h00. Il était prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 40.000,00 Euros.

Le règlement de copropriété a été établi le 10 juillet 2013. Par acte notarié en date du même jour, la SCI GBSM a acquis de la SCI LUMITEX le lot 2 pour un prix de 400.000,00 Euros.

Le 13 septembre 2011, la SCI LUMITEX a consenti un contrat de bail précaire à la SARL SGST sur la totalité du local commercial du 01 octobre 2011 au 31 mars 2012. Ce bail a été prolongé du 01 avril 2012 au 30 juin 2012.

À l’expiration de ce bail, deux baux précaires ont été consentis le 28 juin 2012 à la SARL SGST, à savoir du 01 juillet 2012 au 30 septembre 2012 sur le lot 1, du 01 juillet 2012 au 30 juin 2013 sur le lot 2.

Par ordonnance de référé en date du 06 décembre 2012, la résiliation des deux baux a été constatée et l’expulsion de la SCI GBSM a été ordonnée.

Par acte en date du 13 août 2014, la SARL SERVICE GROUPAGE STOCKAGE TRANSIT SGST et la SCI GBSM ont assigné la SCI LUMITEX aux fins qu’il soit constaté que la promesse de vente du 05 juillet 2012 valait vente et que la « vente forcée » du lot 1 aux prix de 400.000,00 Euros soit ordonnée.

Subsidiairement, elles demandent la restitution ou la réduction de l’indemnité d’immobilisation.

La SCI LUMITEX conclut au débouté, faisant valoir :

— que la promesse de vente du lot 1 était une promesse unilatérale consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2012 et que l’option n’avait pas été levée,

— que l’indemnité ne pouvait pas faire l’objet d’une réduction s’agissant d’une indemnité d’immobilisation.

Reconventionnellement, elle demande :

la somme de 230.110,10 Euros au titre de la dette locative arrêtée au 01 décembre 2013,

— la somme de 2.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI LUMITEX sollicite enfin que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

MOTIFS

- Sur la clôture

La SARL SGST et la SCI GBSM ont conclu le 22 juin 2015. La clôture est intervenue le 29 juin 2015, soit une semaine plus tard, ce qui laissait à la SCI LUMITEX un délai suffisant pour répliquer. La demande de renvoi formée par la SCI LUMITEX a donc été rejetée par le Juge de la Mise en Etat.

En l’absence de cause grave depuis qu’a été rendue l’ordonnance de clôture au sens de l’article 784 du Code de Procédure Civile, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la SCI LUMITEX entre en voie de rejet. Les conclusions notifiées par la SCI LUMITEX le 05 août 2015 ainsi que les pièces 18 et 19 communiquées par elle les 25 et 28 août 2015 seront donc déclarées irrecevables.

- Sur la vente du lot 1

La promesse unilatérale de vente est un contrat qui suppose un accord de volontés du promettant et du bénéficiaire, ayant pour objet la faculté d’option consentie à ce dernier et non le transfert de propriété, lequel ne peut intervenir qu’après acceptation de la promesse par le bénéficiaire.

Avant la levée de l’option, la promesse ne produit donc aucun effet réel. Le promettant demeure propriétaire de la chose objet de la promesse et la chose promise demeure à ses risques.

En l’espèce, l’acte sous seing privé en date du 05 juillet 2012 constitue une promesse unilatérale de vente en ce qu’il comporte pas les engagements réciproques de vendre et d’acheter et qu’il n’est aucunement question du transfert de propriété mais uniquement de l’engagement de la SCI LUMITEX de vendre le lot 1 à la SCI GBSM.

Pour que la vente soit parfaite, il appartenait donc à la SCI GBSM de lever l’option avant le 30 septembre 2012 à 16h00, date prévue dans la promesse. Force est de constater que la SCI GBSM ne produit aucun élément de nature à établir cette levée d’option. La demande de la SCI GBSM tendant à la « vente forcée » du lot 1 entre en voie de rejet.

- Sur la restitution et la réduction de l’indemnité d’immobilisation

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente en date du 05 juillet 2012 est la SCI GBSM. La SARL SGST n’a donc pas qualité pour solliciter la restitution et la réduction de l’indemnité d’immobilisation. Cette demande est dès lors irrecevable.

La promesse unilatérale de vente en date du 05 juillet 2012 prévoit que la somme de 40.000,00 Euros sera versée à titre d’indemnité d’immobilisation. Cette indemnité constitue le prix de l’exclusivité donnée au bénéficiaire. En l’absence de levée d’option la SCI GBSM n’est pas fondée à en réclamer la restitution.

L’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale. En conséquence, elle ne peut faire l’objet d’une réduction.

Les demande formées par la SCI GBSM de ces chefs entrent dès lors en voie de rejet.

- Sur la demande reconventionnelle en paiement de la dette locative

La bénéficiaire des contrats de bail précaire en date du 28 juin 2012 est la SARL SGST. Le seul fait que la SARL SGST et la SCI GBSM aient le même gérant ne permet de d’éviter le fait que ces deux sociétés sont des personnes morales distinctes dont les obligations sont différentes. La demande en paiement de la dette locative formée par la SCI LUMITEX à l’encontre de la SCI GBSM sera dès lors déclarée irrecevable en ce qu’elle n’a pas intérêt pour agir.

Si l’ordonnance de référé en date du 05 décembre 2012 n’a pas autorité de la chose jugée au principal, il n’en demeure pas moins qu’elle repose sur des éléments objectifs qui ne font l’objet d’aucune contestation argumentée.

Le transfert de la propriété du lot 2 est intervenu le 10 juillet 2013. N’étant plus propriétaire de ce lot, la SCI LUMITEX n’a plus qualité pour agir en règlement des loyers à compter de cette date.

Il sera alloué à la SCI LUMITEX la somme de 106.077,21 Euros au titre de la dette locative, soit :

— sommes dues au 30 septembre 2012 : 26.103,98 Euros

— sommes dues du 01 octobre 2012 au 30 juin 2013 : 65.927,88 Euros (9 x 7.325,32)

— sommes dues du 01 juillet au 31 décembre 2013 : 24.000,00 Euros (6 x 4.000,00 Euros)

— article 700 : rejet (condamnation déjà prononcée)

— dépens : 75,38 Euros

— frais : 2.294,98 Euros

A déduire : 12.325,01 Euros

Il n’a pas été fait droit à la demande relative aux intérêts dans la mesure où il n’est fournit aucune explication sur le passage d’un montant de 18.702,26 Euros figurant dans le procès verbal de saisie-vente en date du 29 juillet 2013 pour un décompte arrêté au 30 septembre 2013 à la somme de 102.637,83 Euros figurant dans les conclusions notifiées par la SCI LUMITEX le 14 avril 2015 pour un décompte arrêté au 31 décembre 2013.

- Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à la SCI LUMITEX la somme équitable de 2.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En raison de la nature et de l’ancienneté des faits, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la SCI LUMITEX,

DECLARE irrecevables les conclusions notifiées par la SCI LUMITEX le 05 août 2015 ainsi que les pièces 18 et 19 communiquées par elle les 25 et 28 août 2015,

DECLARE irrecevable la demande de la SARL SGST tendant à la restitution et à la réduction de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande de la SCI GBSM tendant à la restitution et à la réduction de l’indemnité d’immobilisation,

DECLARE irrecevable la demande en paiement de la dette locative formée par la SCI LUMITEX à l’encontre de la SCI GBSM,

DECLARE irrecevable la demande en paiement des loyers postérieurs au 10 juillet 2013 formée par la SCI LUMITEX à l’encontre de la SARL SGST,

CONDAMNE la SARL SGST à verser à la SCI LUMITEX la somme de 106.077,21 Euros au titre de la dette locative,

CONDAMNE in solidum la SARL SGST et la SCI GBSM à verser à la SCI LUMITEX la somme de 2.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE in solidum la SARL SGST et la SCI GBSM aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Dixième Chambre du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE le 16 novembre 2015.

Signé par Madame Z, Président, et par Madame B, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT