Décision du 16 janvier 2018

Minute n° 18/00003

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 16 janvier 2018

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° 16/00126

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

LA COMMUNE D’AUBERVILLIERS

[…]

[…]

[…]

comparante à la visite des lieux et à l’audience

DÉFENDEUR :

Monsieur G H I Y

[…]

[…]

représenté par M^e Daoud ACHOUR, avocat au barreau de PARIS

comparant à la visite des lieux et à l’audience

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE, Monsieur X, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

E F, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Paris

C D, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 10 mai 2017

Date de la première évocation : 13 septembre 2017

Date des débats : 04 octobre 2017

Date de mise à disposition : 28 novembre 2017

Date de prorogation de la mise à disposition : 05 décembre 2017, 19 décembre 2017, 09 janvier 2018 et 16 janvier 2018

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur G H I Y était propriétaire des lots n° 58 et 69 d’un ensemble immobilier en copropriété situé […], sur la parcelle cadastrée […], d’une superficie de 979 m².

Il s’agissait d’un appartement de 28 m² (lot n° 69) et d’un cabanon de 4 m² (lot n° 58) qui ont fait l’objet d’une démolition en 2003 après un incendie. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 10 mai 2017, annexé à la présente décision.

La parcelle est située dans le périmètre de la réserve foncière instituée pour la construction d’un nouveau collège à Aubervilliers, qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n° 2016-072 en date du 1^er février 2016.

Par un arrêté préfectoral n° 2016-0390 en date du 15 février 2016, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la demanderesse à la présente procédure.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 5 avril 2016 au profit de la commune d’Aubervilliers.

La commune d’Aubervilliers justifie avoir notifié par lettre recommandée ses offres d’indemnisation à Monsieur Y, en produisant un accusé de réception daté du 29 mars 2016. La commune expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation.

Par une requête et par un Mémoire introductif d’instance datés du 21 juin 2016 et reçus le 4 juillet 2016 par le greffe, la commune d’Aubervilliers a saisi la juridiction de l’expropriation de Seine-Saint-Denis, en fixation de l’indemnité de dépossession revenant à Monsieur Y.

La commune d’Aubervilliers a notifié simultanément son mémoire de saisine de la juridiction par lettre recommandée à Monsieur Y, avec accusé de réception daté du 24 juin 2016.

Par une ordonnance rendue le 24 mars 2017, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 10 mai 2017. La commune d’Aubervilliers a notifié cette décision à Monsieur Y par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 3 avril 2017.

La date de réception par le défendeur lui a laissé :

— un délai de six semaines entre la date de réception du mémoire de la commune d’Aubervilliers et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 ;

— et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4^e alinéa.

La date de l’audience a été déterminée lors du transport sur les lieux.

La commune d’Aubervilliers sollicite, dans son Mémoire introductif d’instance, la fixation de la valeur des biens qui appartenaient à Monsieur Y à un montant de 8 192 €, exposant employer la méthode de la récupération foncière :

— prenant comme référence la valeur estimée par le service de France Domaine dans son avis du 9 juin 2016, de 10 607 €, soit :

. indemnité principale : 9007 €, arrondis, soit (979 m² x 400 €/m²) / 1000 millièmes x 23 millièmes ;

. indemnité de remploi : 1 600 € ;

— et appliquant un abattement de 2 415 € pour tenir compte du coût de dépollution du terrain.

Par un Mémoire récapitulatif et en réplique, reçu le 3 octobre 2017, la commune d’Aubervilliers demande la fixation de la valeur des lots de Monsieur Y à la somme totale de 7 830,57 €, laquelle se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 6 591,80 €, soit (979 m² x 400 €/m²) / 1000 millièmes x 23 millièmes]

—  2 415 € ;

— indemnité de remploi : 1 238,77 €.

La commune d’Aubervilliers fait essentiellement valoir que l’ensemble immobilier situé […] à Aubervilliers a été partiellement détruit par un incendie survenu le 25 août 2003, que la démolition des travées et des parties communes du bâtiment B de l’immeuble a été ordonnée selon arrêté de péril imminent du 12 septembre 2003 et que la parcelle est désormais à l’état de friche. Elle soutient, en outre, que le terrain est pollué du fait des activités entreprises dans les lieux, tel le traitement de surfaces avec usage de solutions métalliques et de solvants.

Monsieur Y, par un Mémoire récapitulatif en réponse reçu le 5 septembre 2017, sollicite une indemnisation en réparation de la dépossession de son bien d’un montant de 18 338 €, selon la méthode de la récupération foncière, qui se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 15 761,90 € soit :

. valeur du terrain : 685 300 སྒྱ, correspondant à 979 m² x 700 སྒྱ/m² de terrain nu, en valeur libre ;

. frais de démolition : 0 སྒྱ ;

. valeur du millième : 685,30 སྒྱ ;

. valeur des biens du défendeur : 15 761,90 སྒྱ, correspondant à 685,30 སྒྱ/le millième x 23 millièmes des parties communes générales en valeur libre ;

— indemnité de remploi : 2 576,10 €.

Monsieur Y fait essentiellement valoir que le bien est situé à proximité d’équipements publics et des transports en commun.

Par des Conclusions récapitulatives reçues le 3 octobre 2017, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 10 608 €, arrondis, hors frais de dépollution éventuels, soit :

— valeur vénale du terrain : 391 600 སྒྱ, correspondant à 979 m² x 400 སྒྱ/m² de terrain nu, en valeur libre ;

— valeur du millième : 391,60 སྒྱ ;

soit :

— indemnité principale : 9 007 སྒྱ, arrondis, correspondant à 391,60 སྒྱ/le millième x 23 millièmes des parties communes générales en valeur libre ;

— indemnité de remploi : 1 601 €.

A l’audience du 4 octobre 2017, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1^er alinéa, du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le POS et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable :

En l’espèce, le bien doit être évalué à la date du présent jugement, selon sa consistance au 5 avril 2016, date de l’ordonnance d’expropriation, et selon les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) modifié en dernier lieu le 21 octobre 2010.

La parcelle est située en zone UDa du PLU, soit une zone d’équipements d’intérêt général incluant l’emplacement réservé C17.

Sur la consistance du bien :

Le lot n° 69 correspondait à un appartement de 28 m², emportant 22/1000èmes des parties communes générales, situé au sein du bâtiment B de la copropriété du […] à Aubervilliers.

Le lot n° 58 correspondait à un cabanon de 4 m², emportant 1/1000èmes des parties communes générales de la copropriété du […] à Aubervilliers.

Les bâtiments ayant été partiellement démolis en 2003 par un incendie, puis entièrement démolis consécutivement à un arrêté de péril imminent en date du 12 septembre 2003, la copropriété du […] à Aubervilliers était composée d’un terrain nu à la date de l’ordonnance d’expropriation, le 5 avril 2016, date de référence. Le terrain, grand et plat, était à la date de la visite des lieux, le 10 mai 2017, à l’état nu, bordé de barrières et de clôtures de chantier.

La parcelle U n° 50 se trouve dans un secteur urbanisé, composé d’habitations et d’activités, à environ 10 mn à pied du centre-ville.

Le terrain est :

— situé à proximité du centre-ville d’Aubervilliers, commune limitrophe de Paris et facilement accessible par les voies routières et par les transports en commun ; le centre commercial Le Millénaire, le canal de Saint-Denis et le parc de La Villette sont accessibles à pied ;

— grand, 979 m², d’une bonne configuration rectangulaire et plane ;

— desservie par un réseau routier et par des transports en commun :

. en métro, par la ligne 7, station Aubervilliers – Pantin – Quatre Chemins, toutefois située à 1 kilomètre ;

. en bus, par les lignes n° 139 et 35, […] à 400 mètres, et par les lignes n° 150 et 170, avenue de la République à 500 mètres ;

. en voiture, par les routes N301 et N2, desservant le […] et l’A86.

Une discussion s’engage entre les parties, concernant l’état de pollution des lieux.

La commune d’Aubervilliers fait état, page 8 de ses dernières écritures, de ce que :

Différentes activités potentiellement impactantes pour le sol se sont succédées sur l’emprise du futur collège dont fait partie le terrain sur lequel était édifiée la copropriété dans laquelle Monsieur Y détenait des lots, notamment des activités de traitements de surface avec usage de solutions métalliques et de solvants.

Les résultats des analyses chimiques sur les échantillons d’eaux souterraines ont mis en évidence la présence d’hydrocarbures, de chloroforme et de dichloroéthane, le dépassement de la valeur réglementaire pour le plomb, le carbone organique total (COT), nitrates, sulfates, nitrite, hydrocarbure aromatique polycyclique (HAP et métaux sur l’ensemble des points de sondage.

Monsieur Y ne présente pas d’observation quant à l’état de pollution du terrain.

La commune d’Aubervilliers produit aux débats une étude datée du 30 mars 2015 réalisée par Z, groupe hydrogéotechnique, Bureau d’études spécialisé dans les domaines de l’eau, du sol, du sous-sol et de l’environnement. Cette étude met effectivement en évidence une pollution du sol supérieure aux valeurs seuils de contamination des sols franciliens essentiellement en matière d’hydrocarbure et de métaux toxiques. Il ressort des éléments des pages 6 et 10 du rapport d’étude que la pollution concerne les parcelles cadastrées section U n° 42, 43, 49, 50, 51, 52 et 57 et qu’elle a consisté en 54 sondages (39 + 9 + 6), chacun faisant l’objet d’une identification par des lettres et un chiffre. Toutefois, la localisation précise de ses sondages ne figure pas au dossier, l’annexe 1 mentionné page 11 du rapport n’étant pas produite. Ainsi, il n’est pas établi avec certitude que la parcelle cadastrée U n° 50, sur laquelle les lots appartenant à Monsieur Y étaient construits, est polluée au delà des valeurs déterminées à titre de seuil, étant précisé que le dépassement des seuils ne concerne pas de manière univoque tous les points de sondage.

Dans ces conditions, la commune d’Aubervilliers ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une pollution sur la parcelle cadastrée […], au-delà des valeurs seuils de contamination des sols franciliens et il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour tenir compte d’une moins-value née de la pollution des sols.

Sur la méthode et les surfaces :

Les parties demanderesse et défenderesse exposent évaluer le bien selon la méthode dite de la récupération foncière. Selon cette méthode, la valeur des biens est appréciée compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais générés par leur démolition.

En l’espèce, certes le terrain a supporté des constructions vétustes. Toutefois, à la date de référence, le 5 avril 2016, la parcelle cadastrée […] est un terrain nu, les constructions ayant été démolies antérieurement, au mois de décembre 2003.

Ainsi, il convient, dans un premier temps, de déterminer la valeur du terrain nu et, dans un second temps, de calculer la valeur des biens de Monsieur Y selon le nombre de millièmes détenus.

La valeur du terrain sera déterminée selon la méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Cette méthode comparative, adoptée par l’ensemble des parties, est adaptée à l’espèce.

Le commissaire du Gouvernement expose une surface de terrain de 979 m². En l’absence de contestation, cette surface sera adoptée.

Monsieur Y détenait 23 millièmes des parties communes générales de la copropriété située […] à Aubervilliers, soit 22 au titre de l’appartement et 1 au titre du cabanon.

Sur la détermination des indemnités

Sur l’indemnité principale :

* La commune d’Aubervilliers produit aux débats les termes de comparaison suivants, correspondant à des terrains nus cédés à Aubervilliers entre 2014 et 2016 :

	Date et références	Adresse	Surface m²	Valeur €	ratio €/m²	Observations
DEM 1	30.06.2015 2015P3615	[…] P n° 240-241-242	[…]	[…]	179	zone UD ; projet campus Condorcet ; libre
DEM 2	3.03.2015 2015P1458	[…] P n° 248	628	[…]	400	zone UD ; terrain nu ; libre
DEM 3	3.06.2014 2014P03417	[…] P n° 243-244-245-246	[…]	[…]	272	zone UD ; projet campus Condorcet ; libre
DEM 4	15.10.2015 2015P05450	[…] P n° 265-268-269	253	[…]	350	zone UD ; libre
DEM 5	23.11.2016 2016P06285	[…] […]	334	[…]	449,10	zone UEa ; libre

La moyenne de ces cinq termes de comparaison est de 330 €/m².

La commune d’Aubervilliers offre une valeur supérieure, égale à 400 €/m², arguant que cette offre correspond à l’avis du service des Domaines en date du 9 juin 2016 ainsi qu’à la proposition du commissaire du Gouvernement.

Monsieur Y critique ces termes, faisant valoir que :

— le terme DEM n° 3, correspondant à un bien cédé en 2014, est trop ancien ;

— les termes cités ne sont pas situés en centre-ville et ne sont ni à proximité d’équipements (mairie, école, club de football, église, mosquée) ni à proximité d’une station de métro, comme le bien à évaluer.

Le commissaire du Gouvernement fait remarquer que :

— les termes DEM n° 1 et 3 ne correspondent pas à des terrains à bâtir consistant en de vastes terrains à aménager, et ne sont pas comparable avec le terrain à évaluer ;

— le terme DEM n° 2 est pertinent car il correspond à un terrain nu ;

— les termes DEM n° 4 et 5 font également partie de ses propres références.

Les termes DEM n° 2, 4 et 5 cités par la commune expropriante sont retenus pour servir la comparaison avec le présent bien car ils correspondent à des biens situés à proximité du présent terrain, cédés à une période récente. Ces trois termes ont été échangés à une valeur moyenne de 399,7 €/m², arrondie à 400 €/m².

* Monsieur Y verse aux débats les termes de comparaison suivants, correspondant à des fixations judiciaires de la valeur de terrains nus situés en Seine-Saint-Denis :

	Date et références	Adresse	Surface m²	Ratio €/m²	Observations
DEF 1	CA Paris 1.10.2015 RG 13/00090	[…] R n° 41 AUBERVILLIERS	—	550	évaluation selon la méthode de la récupération foncière
DEF 2	CA Paris 14.01.2016 RG 13/21394	14 rue A B AB n° 165 SAINT-DENIS	—	800	en centre-ville, proche d’équipements
DEF 3	Jexpro Seine-Saint-Denis 28.05.2013 RG 12/00096	[…] AU n° 10 DRANCY	—	480	situation excentrée, en limite de commune avec Bobigny

La moyenne de ces trois termes de comparaison est de 610 €/m².

Monsieur Y demande une valeur supérieure, égale à 700 €/m², arguant que le présent terrain est proche d’équipements et accessible en métro.

La commune d’Aubervilliers et le commissaire du Gouvernement font valoir que :

— l’arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 1^er octobre 2015 (DEF n° 1) a été cassé par un arrêt du 2 février 2017 (pièce n° 12 versé par la commune d’Aubervilliers) et ne peut être valablement retenu à titre de terme de comparaison ; en toute hypothèse, cette décision est trop ancienne, l’évaluation ayant été réalisée à la date de référence du 25 mai 2011 ;

— les termes DEF n° 2 et 3 ne portent pas sur des biens situés à Aubervilliers et se trouvent à plus de 4 kilomètres du terrain exproprié.

Le terme DEF n° 1 sera écarté, cette décision de justice n’étant pas passée en force de chose jugée pour avoir été annulée par la Cour de cassation.

Les termes DEF n° 2 et 3 peuvent, toutefois, être conservés s’agissant de biens situés dans des communes voisines d’Aubervilliers et évalués à une époque relativement récente, selon une valeur moyenne de 640 €/m². Il sera tenu compte de la situation plus favorable du bien 14 rue A B (DEF n° 2) que celle du terrain à évaluer, pour être situé à proximité de la gare RER de Saint-Denis, de la station de métro Basilique de Saint-Denis (ligne 13), du tram T8, du centre-ville et de nombreux équipements publics.

* Le commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

	Date et références	Adresse	Surface m²	Valeur €	ratio €/m²	Observations
CG 1	3.03.2015 2015P01458	[…] P n° 248	628	[…]	400	sol
CG 2	15.10.2015 2015P05450	[…] P n° 265-268-269	253	[…]	350	sol
CG 3	23.11.2016 2016P06285	[…] […]	334	[…]	449,10	zone UEa ; libre

La moyenne de ces trois termes de comparaison est de 399,70 €/m².

Le commissaire du Gouvernement propose une valeur équivalente, égale à 400 €/m².

La commune d’Aubervilliers souligne que ces trois termes de comparaison correspondent respectivement à ses propres termes DEM n° 2, 4 et 5.

Monsieur Y réitère les critiques émises à l’encontre de ces termes de comparaison, cités par la commune expropriante.

Ces trois termes de comparaison sont retenus pour servir la comparaison avec le présent terrain, selon une valeur moyenne de 399,70 €/m², arrondie à 400 €/m².

* En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité principale revenant à Monsieur Y au titre de la dépossession des lots n° 58 et 69 de la copropriété du […] de la manière suivante.

Les termes de comparaison retenus sont :

— les termes DEM n° 2, 4 et 5 parmi ceux présentés par la partie expropriante, selon une valeur moyenne arrondie de 400 €/m² ;

— les termes DEF n° 2 et 3 parmi ceux cités par la partie expropriée, selon une valeur moyenne de 640 €/m² ;

— les termes CG n° 1, 2 et 3 versés par le commissaire du Gouvernement, selon une valeur moyenne arrondie à 400 €/m², étant relevé qu’ils correspondent aux termes DEM n° 2, 4 et 5.

La valeur unitaire du bien de l’espèce devra être :

— inférieure à la valeur moyenne des termes cités par le défendeur exproprié, en raison, d’une part, de la situation des biens référencés, dans des communes plus valorisées que celle d’Aubervilliers et, d’autre part, de ce que le bien 14 rue A B (DEF n° 2) bénéficie d’une meilleure situation, à proximité de la gare RER et SNCF de Saint-Denis, de la station de métro Basilique de Saint-Denis (ligne 13), du tram T8, du centre-ville de Saint-Denis et de nombreux équipements publics ; un abattement de 35 % est appliqué pour tenir compte de cette plus-value, on obtient alors une valeur de 416 €/m², soit 640 €/m² x 0,65 ;

— équivalente à la valeur moyenne des trois termes retenus parmi ceux cités à la fois par la commune d’Aubervilliers et par le commissaire du Gouvernement, de 400 €/m², s’agissant de terrains nus à bâtir situés dans la même commune d’Aubervilliers, d’une consistance équivalente à celle du présent bien et qui ont fait l’objet d’une cession récente.

Au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus et des valeurs moyennes dégagées et, d’autre part, des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 400 €.

Ainsi :

— la valeur du terrain est de 391 600 སྒྱ, correspondant à 979 m² x 400 €/m² ;

— la valeur du millième est de 391,6 € ;

— la valeur des biens de Monsieur Y est de 9 006,8 €, soit 391,6 €/le millième x 23 millièmes.

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 9 006,8 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 € ;

. 15 % entre 5 000 € et 15 000 €, soit en l’espèce 4 006,8 € = 601 € ;

soit un total de 1 601 €.

Sur l’indemnité totale de dépossession :

Elle est égale à 10 607,82 €, soit 9 006,80 € indemnité principale + 1 601 € indemnité de remploi. Cette somme est arrondie à 11 000 €, pour une juste indemnisation.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer à Monsieur Y une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle la commune d’Aubervilliers est condamnée.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la commune d’Aubervilliers supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 10 mai 2017 ;

Fixe à 11 000 € (onze mille euros), en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par la commune d’Aubervilliers à Monsieur G H I Y dans le cadre de l’opération d’expropriation des lots n° 58 et 69 de l’ensemble immobilier en copropriété situé […], sur la parcelle cadastrée […] ;

Dit que la somme arrondie de 11 000 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 9 006,80 € ;

— indemnité de remploi : 1 601,00 € ;

Condamne la commune d’Aubervilliers à payer à Monsieur G H I Y une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune d’Aubervilliers aux dépens.

C D

Greffier

E F

Juge