DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 60 BOULEVARD DE CLICHY 75018 PARIS représenté par son syndic en exercice, la Société FAY et Cie sise […]

représentée par M^e Carole COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #E0988

DÉFENDEURS

Monsieur B O P A

[…]

[…]

Monsieur H A

[…]

[…]

représenté par M^e Vianney FERAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #C1456

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame CASTERMANS, Vice-Président

Madame X, Juge

Madame Y, Juge

assistées de Christelle BERNACHOT, Greffier

DEBATS

A l’audience du 19 Septembre 2013

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur B A a acquis par acte authentique du 29 juin 1973 de Madame I Z le lot N°138 de l’immeuble sis […] dans le 18^e arrondissement de Paris, comprenant une dizaine de jardins, correspondant à un appartement situé au 4^e étage gauche comprenant « le droit à la jouissance exclusive et particulière d’un jardin de 60 m2 environ ».

Le même jour a été régularisée une convention entre Madame Z et Monsieur B A prévoyant que Madame Z conserverait la jouissance du jardin et affecterait ce droit de jouissance privative à un autre lot de copropriété.

Par acte du 9 mars 1998 publié à la conservation des Hypothèques, Monsieur B A a consenti à son fils H A la donation de la nu propriété du lot 138, Monsieur B A en conservant l’usufruit.

Le règlement de copropriété de l’immeuble du 12 octobre 1956 décrit le lot 138 comme « au quatrième étage à gauche un appartement (…) Et le droit à la jouissance exclusive et particulière d’un jardin de 60 m2 environ figurant sous teinte marron foncé au plan général des immeubles qui est demeuré ci-joint » et stipule à l’article 7 que « chaque copropriétaire ayant la jouissance d’un jardin devra l’entretenir en bon état à ses frais, ainsi que les arbres et arbustes s’y trouvant et les clôtures ».

Lors de l’assemblée générale du 18 mai 2001, la résolution N°12 relative à « l’affectation du jardin coché d’une croix sur le plan » a indiqué que « faute de pouvoir décider de l’affectation du jardin coché d’une croix sur le plan ci-joint, le syndicat des copropriétaires invite le copropriétaire titulaire du droit de jouissance privative sur ce terrain à se faire connaître dans les meilleurs délais en justifiant de son droit par tout acte notarié en conformité avec le règlement de copropriété », et a donné « mandat au syndic et au conseil syndical afin d’effectuer des recherches sur ce sujet. Monsieur A D. Indique qu’il a en sa possession certains documents relatifs à cette affaire et qu’il les remettra au syndic. En attendant un éclaircissement la copropriété assurera l’entretien du jardin et répercutera les frais sur un éventuel propriétaire retrouvé ».

Le syndicat des copropriétaires a obtenu le 23 novembre 2005 de l’Etude G, auteur du règlement de copropriété, un plan retrouvé dans les modificatifs du règlement de copropriété en possession de l’étude, qui identifie précisément, par une flèche au bout de laquelle il est mentionné « annexe au lot N°138 » le jardin associé à ce lot.

Le syndicat des copropriétaires ayant fait constater par voie d’huissier le 18 décembre 2008 que le jardin qu’il estimait attaché au lot 138 n’était pas entretenu a donc fait assigner par actes des 7 et 9 juin 2010, les consorts A en référé aux fins d’obtenir leur condamnation à entretenir le jardin. Par ordonnance du 22 novembre 2010, le Juge des Référés a dit n’y avoir lieu à référé, compte tenu des contestations élevées par Monsieur B A relatives à l’existence de la convention du 29 juin 1973 qui l’aurait privée de la jouissance du jardin, à la prise en charge par le syndicat des copropriétaires de l’élagage des arbres de longue date et à la production d’un constat du 16 juin 2010 révélant le bon entretien du jardin.

Par courrier du 21 mars 2011, le syndicat des copropriétaires a proposé à Monsieur A de lui faire retour du droit de jouissance du jardin dans le cadre d’une résolution d’assemblée générale qui permettrait de diviser le lot 138 en deux lots et de faire disparaître le lot privatif comprenant la jouissance du jardin, ce dernier redevenant une partie commune au bénéfice de la copropriété.

Par courrier du 9 mai 2011, Monsieur B A a accepté le principe de cette négociation sous réserve d’être indemnisé d’une somme de 18243,15 euros comprenant les honoraires de ses conseils dans le cadre des procédures l’ayant opposé au syndicat des copropriétaires, des frais de transport et de constat et des dommages et intérêts à hauteur de 12000 euros.

Par acte d’huissier signifié le 15 mars 2012, le syndicat des copropriétaires du […] dans le 18^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société FAY et Cie a donc fait assigner Messieurs B et H A aux fins d’obtenir:

— leur condamnation in solidum à exécuter l’obligation d’entretien du jardin et des arbres s’y trouvant à compter de la signification de la décision à intervenir

— à défaut d’exécution de cette obligation leur condamnation au terme d’un délai de 8 jours après réception d’une mise en demeure, à laisser le syndicat des copropriétaires passer sur le jardin pour lui permettre de faire procéder à cet entretien, aux frais des consorts A,

— leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 6000 euros pour résistance abusive à exécuter leur obligation d’entretien entre 2005 et 2010,

— leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 6000 euros pour sanctionner leur attitude conduisant à paralyser le processus qui permettrait de faire peser l’entretien du jardin sur le syndicat des copropriétaires,

— leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 3000 euros en raison des troubles de voisinage causés par l’occupation du jardin autorisée par leurs soins,

— leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens avec le bénéfice de la distraction, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Par conclusions en réplique signifiées par la voie électronique pour l’audience de procédure du 24 janvier 2013, le syndicat des copropriétaires formule les mêmes demandes mais porte sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à la somme de 6000 euros.

En réponse aux fins de non recevoir soulevées en défense, le syndicat des copropriétaires indique à titre liminaire:

— que son action n’est pas prescrite puisque le point de départ de la prescription doit être fixé au 23 novembre 2005, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a pris connaissance du titulaire du droit de jouissance sur le jardin litigieux,

— que les deux propriétaires du lot sont tenus de l’obligation d’entretien sans que la distinction entre nu-propriétaire et usufruitier soit opposable au syndicat des copropriétaires.

— que ses demandes de dommages et intérêts accessoires sont recevables puisque la résolution N°34 de l’assemblée générale du 13 mai 2009 a mandaté le syndic pour introduire une demande visant « notamment » à contraindre les consorts A à entretenir le jardin et à toutes demandes de dommages et intérêts pour le préjudice esthétique et financier subi par la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires affirme au préalable que les consorts A disposent bien d’un droit de jouissance sur le jardin litigieux. Il s’appuie sur:

— le règlement de copropriété et sa définition du lot 138 reprise dans l’acte de vente du 29 juin 1973,

— le plan adressé le 23 novembre 2005 par l’Etude G,

— et enfin sur le courrier du 9 mai 2011 par lequel il estime que les défendeurs reconnaissent l’existence de leur obligation d’entretien puisqu’ils acceptent sous condition d’y renoncer.

Le syndicat des copropriétaires souligne que la convention Z/A signée le même jour que la vente est inopposable au syndicat des copropriétaires puisqu’elle n’a pas été publiée et que la référence à cette convention reprise dans la donation du 9 mars 1998 publiée le 30 avril 1998 ne vaut pas publication compte tenu du délai écoulé de plus de trois mois entre la signature de l’acte et sa publication.

Le syndicat des copropriétaires indique ensuite que ce droit de jouissance s’accompagne de la charge d’une obligation d’entretien consacré par l’article 7 du règlement de copropriété qui comprend l’élagage des arbres.

Il souligne que cet article 7 n’a jamais été modifié et que si la copropriété a accepté certaines années, antérieures à l’année 2001, de prendre en charge l’élagage des arbres situés sur les jardins, ces décisions d’assemblée générale n’impliquent aucune modification du règlement de copropriété. Il signale également que lors de l’assemblée générale du 18 mai 2011, les copropriétaires devaient se prononcer sur cette modification du règlement de copropriété pour mise à la charge du syndicat des copropriétaires des frais d’élagage des arbres des jardins à jouissance privative mais qu’à défaut de quorum la copropriété n’a pas statué sur cette résolution 14. Il conteste que soit applicable la jurisprudence relative à l’élagage des arbres considéré comme charge commune dès lors que le règlement de copropriété est ici explicite sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires ajoute en outre qu’entre 2001 et 2005 il a pris en charge l’entretien du jardin faute d’identification de son propriétaire, qu’il n’a eu de cesse depuis de mettre les consorts A en demeure de respecter leur obligation et que l’assemblée générale du 20 mai 2008 dans sa résolution N°44 a bien affirmé que « Monsieur A est seul tenu des frais d’entretien du jardin », sans que ce dernier n’ait contesté cette résolution en justice.

S’agissant de ses demandes de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il a subi un préjudice:

— esthétique et financier résultant de l’abandon du jardin constaté par huissier le 18 décembre 2008, par la société SAINT FIACRE chargée du jardinage de la copropriété le 6 novembre 2008, des devis et factures de cette entreprise envoyées à Monsieur A, et des attestations de nombreux copropriétaires datant du mois de novembre 2009 déplorant l’aspect du jardin. Le syndicat des copropriétaires relève que Monsieur A a réagi au moment de son assignation en référé en confiant les clés du jardin à Madame J C et en la laissant entretenir et profiter du jardin.

— résultant de la résistance abusive des consorts A à accepter la transaction proposée en mars 2011 par le syndicat des copropriétaires qui aurait permis d’achever le litige et l’assignation au fond, l’entretien ponctuel réalisé par Madame C n’étant pas une solution pérenne.

— résultant du prêt du jardin à Madame C sans transmission régulière du droit de jouissance à cette dernière dans le cadre d’une assemblée générale, et alors que de nombreux copropriétaires se plaignent désormais du tapage nocturne résultant du prêt de ce jardin par Madame C à divers occupants de l’immeuble pour organiser des événements en tout genre.

Par conclusions signifiées par la voie électronique en date du 25 septembre 2012, Monsieur B A et Monsieur H A demandent au Tribunal de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables et à titre reconventionnel de le condamner à verser à Monsieur B A la somme de 7000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de 2500 euros à chacun d’entre eux sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction.

Les défendeurs considèrent au préalable:

— que l’habilitation donnée au syndic sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 lors de l’assemblée générale du 12 mai 2009 ne lui permettait pas de réclamer des dommages et intérêts sanctionnant leur attitude paralysant le processus de transmission au syndicat des copropriétaires de la jouissance du jardin ou les troubles de voisinage invoqués,

— que le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer un préjudice collectif lié au tapage nocturne puisqu’un seul copropriétaire s’en est plaint,

— que le nu propriétaire, en vertu des dispositions des articles 578 et 605 du Code Civil ne peut être condamné in solidum avec l’usufruitier à entretenir le jardin puisqu’il n’a pas la jouissance du bien ni du jardin et ne peut donc être tenu de l’obligation d’entretien attachée à cette jouissance ou des dommages et intérêts résultant du défaut d’entretien,

— que la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation des consorts A à entretenir le jardin est prescrite puisqu’entre 1973 date d’acquisition du bien et 2006 date de la première mise en demeure, le syndicat des copropriétaires n’a jamais exigé de Monsieur A qu’il s’occupe du jardin litigieux et a procédé lui même à l’entretien du jardin.

Sur le fond, les consorts A s’opposent à la condamnation demandée à titre principal en relevant que le règlement de copropriété n’impose aucune cadence d’entretien particulière et que les frais d’élagage ont selon une pratique de bon sens toujours été pris en charge par le syndicat des copropriétaires dans un objectif d’harmonisation et de réduction des coût de l’entretien de jardins qui restent des parties communes, l’agrément des arbres de haute futaie bénéficiant en outre à l’ensemble de la copropriété. Ils s’appuient sur les procès verbaux des assemblées du 18 mai 1999 et 20 avril 2000 qui ont confié à la copropriété la charge des travaux d’élagage et ont été confirmés par un jugement du 12 septembre 2006 relevant que « cette décision confirmant en réalité de manière superfétatoire celles déjà adoptées définitivement par les assemblées générales du 3 juin 1993 et 18 mai 1999 laissant à la charge du syndicat les frais afférents à l’élagage des arbres ».

A titre subsidiaire ils contestent même l’existence de toute obligation d’entretien pouvant leur incomber sur ce jardin:

— dès lors que rien ne permet d’associer avec certitude le lot 138 au jardin litigieux puisque l’acte de vente n’est pas accompagné d’un plan et que le règlement de copropriété fait référence à un jardin teinté en marron foncé sur le plan, alors qu’aucun plan coloré n’a été retrouvé à la conservation des hypothèques.

— dès lors que Monsieur A a régularisé le jour de son acquisition une convention avec Madame Z prévoyant que sa venderesse conserverait la jouissance du jardin, que le syndicat des copropriétaires ne l’ignorait pas et que la donation du 9 mars 1998 fait expressément référence à cette convention (« observation étant ici faite que par convention du 29 juin 1973, Madame I Z a précisé à l’égard de Monsieur B A, donateur des présentes que par dérogation au règlement de copropriété ci après mentionné elle conservait le droit de jouissance exclusive et particulière du jardin de 60m2. Monsieur B A a par ailleurs, aux termes de cette convention, donné son accord pour le retrait du lot N°138 de la jouissance exclusive et particulière du jardin de 60 m2 sus mentionné, promettant d’accepter d’entériner tout acte de transfert authentique »). Les défendeurs considèrent donc que le syndicat des copropriétaires aurait pu demander à Madame Z ou à ses héritiers d’entretenir le jardin.

A titre infiniment subsidiaire les consorts A indiquent que la preuve du défaut d’entretien du jardin n’est pas rapportée puisque le syndicat des copropriétaires reconnaît lui même que Madame C entretient les lieux depuis plusieurs années.

Enfin les consorts A s’opposent aux demandes de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires en relevant qu’aucune faute n’a été commise, que leur demande de dédommagement n’a causé aucun préjudice au syndicat des copropriétaires et en contestant la crédibilité du témoignage de la copropriétaire se plaignant de troubles de voisinage.

Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 avril 2013.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les irrecevabilités

- sur l’habilitation du syndic:

Attendu que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale; que le défaut d’autorisation rend irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires;

Attendu qu’il est constant que l’habilitation du syndic doit être suffisamment précise et circonscrire les pouvoirs d’action du syndic quant à la nature de la procédure autorisée, aux personnes concernées, et à l’objet de la demande;

Attendu en l’espèce que la résolution n°34 de l’assemblée générale du 12 mai 2009 a "donné mandat au syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires (…) De transiger et à défaut d’assigner au fond devant le Tribunal de Grande Instance de Paris ou tout autre juridiction compétente le ou les propriétaires du lot 138 de l’ensemble immobilier – actuellement Monsieur B A, usufruitier et Monsieur H A, nu-propriétaire – pour non respect des dispositions du règlement de copropriété et notamment de son article 7 aux termes duquel chaque propriétaire ayant la jouissance d’un jardin devra l’entretenir en bon état, à ses frais, ainsi que les arbres et arbustes s’y trouvant et les clôtures (…) Aussi la procédure aura notamment pour objet de:

— contraindre les propriétaires du lot 138 à entretenir le jardin de 60m2 dont ils ont la jouissance exclusive et particulière aux termes du règlement de copropriété,

— leur faire supporter tous frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour pallier leur carence,

— demander des dommages et intérêts pour le préjudice esthétique et financier subi par la copropriété" ;

Attendu qu’il ressort de cette habilitation que le syndic a bien été habilité à réclamer aux consorts A d’entretenir leur jardin, de supporter les frais d’entretien qui devraient être engagés par le syndicat des copropriétaires, ainsi que des dommages et intérêts pour l’absence d’entretien du jardin de 2005 à 2010, dès lors que cette absence d’entretien est susceptible d’avoir été à l’origine d’un préjudice financier et esthétique pour le syndicat des copropriétaires;

Attendu que le syndicat peut également s’appuyer sur cette habilitation pour réclamer des dommages et intérêts au titre de la prétendue résistance abusive des consorts A à faire droit à sa demande de redonner au jardin sa vocation collective, dès lors que le syndicat des copropriétaires considère que cette faute sera de nature à lui causer à nouveau un préjudice financier et esthétique futur; que le caractère bien ou mal fondé de cette demande n’est pas de nature à influer sur sa recevabilité;

Attendu cependant que le syndicat des copropriétaires ne peut se fonder sur cette résolution pour réclamer des dommages et intérêts pour un trouble de voisinage qui serait lié à l’usage de ce jardin, dès lors que cette question ne présente pas de lien suffisant avec l’objet du litige lié exclusivement à l’entretien du jardin; que le syndicat des copropriétaires ne peut s’appuyer sur l’adverbe « notamment » employé par la résolution pour considérer que son syndic a été habilité à réclamer tout type de dommages et intérêts aux propriétaires du lot 138;

Qu’en conséquence seule la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires pour trouble de voisinage sera déclarée irrecevable;

- sur la demande dirigée à l’encontre du nu-propriétaire:

Attendu que l’article 578 du Code Civil prévoit que l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui même, mais a la charge d’en conserver la substance; que l’usufruitier doit donc jour de la chose soumise à son usufruit en bon père de famille suivant l’usage auquel elle est destinée et à charge d’en conserver la substance;

Attendu qu’en vertu des dispositions des article 23 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967, le démembrement de la propriété d’un lot entre usufruitier et nu propriétaire est opposable au syndicat des copropriétaires dès lors qu’il a été notifié régulièrement au syndic;

Attendu qu’il résulte de ces dispositions que le copropriétaire du lot à l’égard du syndicat des copropriétaires reste le nu-propriétaire qui conserve la propriété du bien sur lequel un usufruit a été consenti; qu’en tant que copropriétaire du bien il doit respecter les dispositions du règlement de copropriété; que le syndicat des copropriétaires peut donc le poursuivre en justice afin de faire respecter le règlement de copropriété et lui réclamer des dommages et intérêts au titre des violations du règlement de copropriété commises, de son chef ou du chef de tous occupants de son lot;

Attendu que le syndicat des copropriétaires invoque ensuite l’existence de l’usufruit consenti par donation du 9 mars 1998 sur le lot 138 pour poursuivre in solidum Monsieur B A et Monsieur H A ; qu’il reconnaît donc que ce démembrement du droit de propriété qui a du lui être notifié et lui est par conséquent opposable; que, l’usufruitier, qui doit jouir de la chose en bon père de famille est donc également responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des entorses commises au règlement de copropriété dans sa manière de jouir de la chose sur laquelle il a l’usufruit;

Attendu qu’il en résulte que le syndicat des copropriétaires a donc la possibilité d’agir à la fois à l’encontre du nu propriétaire, qui reste le copropriétaire du lot chargé de respecter ou de faire respecter par tous occupants de son lot les dispositions du règlement de copropriété, et contre l’usufruitier dès lors que l’usufruit lui est opposable et que l’usufruitier par son comportement viole les dispositions du règlement de copropriété relatives aux modalités de jouissance du bien;

Attendu enfin que si aux termes de l’article 1202 du Code Civil la solidarité ne se présume pas, il est admis que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux ou des actions récursoires dont ils disposent entre eux et qui n’affectent pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée;

Qu’en conséquence le syndicat des copropriétaires est donc recevable à agir à la fois contre le nu propriétaire et contre l’usufruitier et à réclamer leur condamnation in solidum à respecter le règlement de copropriété et à réparer les préjudices résultant de la violation du règlement de copropriété alléguée puisque Monsieur B A et Monsieur H A sont comptables du même respect des dispositions du règlement de copropriété et responsables du même dommage sur des fondements juridiques différents;

- sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires:

Attendu que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de 10 ans; que ce délai court à compter du jour où l’action est née c’est à dire à compter du jour où l’infraction a été commise en cas de violation du règlement de copropriété, ou à compter du jour de la survenance du dommage en cas d’action en réparation de dommages; que cependant le point de départ de l’action peut être différé et ne courir qu’à compter du jour où le syndicat dispose des éléments lui permettant de savoir que la responsabilité du copropriétaire visé par son action est engagée;

Attendu en l’espèce que l’action du syndicat des copropriétaires vise à titre principal à obtenir le respect de l’article 7 du règlement de copropriété de l’immeuble; qu’il s’agit donc bien d’une action personnelle soumise à la prescription édictée par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965;

Attendu qu’il résulte d’une attestation du 29 juin 2010 de Monsieur L N que « lors d’une réunion du Conseil Syndical la même année 2000, Madame D et Madame E nous annoncèrent qu’un jardin situé sous les fenêtres de Madame E au Pavillon dit des Platanes, partie commune dont la famille Z avait la jouissance exclusive et assurait l’entretien, que cette jouissance était tombée en déshérence suite au départ définitif de la copropriété de la famille Z »; que cette attestation est confirmée par un courrier de Monsieur B A lui même du 18 décembre 2007 qui relate que "Monsieur A n’a pas souhaité en 1973 acheter le droit de jouissance du jardin attaché au lot N°138 qu’il a acquis auprès de Madame Z; la venderesse de Monsieur A n’a pas effectué les démarches nécessaires prévues par la convention signée avec Monsieur A pour rattacher la jouissance à un autre lot lui appartenant, ayant conservé le droit d’usage de ce jardin jusqu’à son décès, notamment au profit de Monsieur K Z son fils (bâtiment central), des enfants de celui-ci et des Dames GASNIER, ses nièces (bâtiment du Midi); après le départ de K Z de la copropriété le droit de jouissance de ce jardin a été déclaré en déshérence par le conseil syndical des copropriétaires"; qu’enfin une attestation de l’entreprise SAINT FIACRE chargée de l’entretien des jardins de la copropriété en date du 6 novembre 2008 relève que "en qualité d’entreprise assurant l’entretien des espaces verts de la résidence du […] nous avons pu constater que depuis que nous intervenons dans cette résidence c’est à dire au moins depuis l’année 2002, le jardin de Monsieur A n’est pas du tout entretenu, voire à l’abandon";

Attendu que ces trois pièces démontrent que l’entretien du jardin litigieux a bien été assuré entre 1973 et 2000, date à laquelle plus aucun ayant droit de la famille Z n’a occupé la copropriété; que la violation de l’article 7 du règlement de copropriété relative à l’obligation d’entretien des jardins de la copropriété en jouissance exclusive n’a donc commencé qu’à compter de l’année 2000;

Attendu cependant que la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre des consorts A n’a pu commencer à courir à compter de l’année 2000 dès lors qu’il apparaît clairement qu’à cette date, le syndicat des copropriétaires ne disposait pas des éléments nécessaires pour rattacher le jardin au lot 138 leur appartenant; que l’attestation de Monsieur L poursuit en effet que « l’assemblée générale du 18 mai 2001 qui décida que jusqu’à ce que le nouveau titulaire de la jouissance exclusive de ce jardin soit trouvé, si jamais il l’était, l’entretien de ce jardin serait pris en charge par le syndicat des copropriétaires »; que la 1éème résolution de cette assemblée générale a en effet mandaté le syndic pour effectuer ces recherches; qu’une réponse lui est seulement parvenue le 23 novembre 2005 de l’Etude notariale F se référant à un plan retrouvé dans les différents modificatifs en possession de l’Etude et rattachant le jardin au lot N°138, ce dont le syndicat des copropriétaires a informé Monsieur B A par courrier du 26 janvier 2006;

Qu’en conséquence la prescription décennale de l’action exercée par le syndicat des copropriétaires a donc bien commencé à courir à compter du 23 novembre 2005; qu’elle est donc recevable;

Sur la demande de condamnation à entretenir le jardin

- sur l’identification du jardin:

Attendu que l’acte de vente du lot 138 du 29 juin 1973 publié le 2- juillet 1973 décrit ce dernier comme un appartement « et le droit à la jouissance exclusive et particulière d’un jardin de soixante mètres carrés environ »; que ce titre de propriété n’est accompagné d’aucun plan qui permettrait de situer l’emplacement de ce jardin;

Attendu que le règlement de copropriété de l’immeuble, qui décrit manifestement le lot 138 de façon identique bien qu’aucune des parties ne produise l’extrait de l’état descriptif de division relatif à la composition de ce lot, a été reçu par Maître G le 12 octobre 1956; que les démarches effectuées auprès de la conservation des hypothèques par Monsieur A ont révélé que ce règlement de copropriété n’était accompagné d’aucun plan lors de sa publication permettant de situer les jardins parties communes attribués en jouissance exclusive à certains lots;

Attendu que les pièces citées ci-dessus s’agissant de la prescription démontrent que le jardin litigieux a été, au vu et su de l’ensemble de copropriété, utilisé par la famille Z, sans que nul ne se soucie jusqu’en 2000 de déterminer à quel lot exact le jardin était rattaché; que le plan annexé au procès verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2001démontre que seul ce jardin portant une croix est attribué à un lot indéterminé;

Attendu que les différentes pièces produites permettent cependant de rattacher avec certitude le jardin au lot 138, en dehors du fait qu’aucun autre copropriétaire de lot assorti d’un jardin en jouissance exclusive ne l’a revendiqué, et que seul le jardin attribué au lot 138 fait l’objet d’un débat;

Attendu que l’étude G, dépositaire des archives du syndicat des copropriétaires, affirme d’abord dans son courrier du 23 novembre 2005 que le plan adressé au syndicat des copropriétaires et rattachant le jardin au lot 138 a été retrouvé dans les modificatifs du règlement de copropriété en sa possession;

Attendu qu’il ressort ensuite de l’acte authentique de vente et de la convention du 29 juin 1973 que Monsieur A tient ses droits de Madame Z qui a conservé la jouissance du jardin de 60 m2 attaché au lot; qu’à la disparition de la famille Z de la copropriété, le jardin n’a plus été utilisé, laissant présumer qu’à défaut de diligences de Madame Z pour rattacher le jardin à un autre lot, le jardin litigieux est celui qu’elle avait conservé à l’issue de cette convention;

Attendu en outre que la résolution N°16 de l’assemblée générale du 20 mai 2008 révèle que seuls 8 lots disposent d’un jardin en jouissance privative, les lots 94, 109, 109, 110, 111, 113, 138 et 310; que l’étude du plan annexé à l’assemblée générale du 18 mai 2001 portant la croix à l’emplacement du jardin litigieux rattache en revanche un jardin à chacun des sept autres lots; que seul le lot 138 se trouve dépourvu de jardin sur ce plan, laissant supposer par déduction que le jardin X représente « son annexe »;

Attendu enfin que par courrier du 18 décembre 2007 adressé au syndic, Monsieur B A fait enfin expressément le lien entre le jardin abandonné et son lot puisqu’il indique que sa venderesse « n’a pas effectué les démarches nécessaires prévues par la convention signée avec Monsieur A pour rattacher la jouissance à un autre lot lui appartenant, ayant conservé le droit d’usage de ce jardin jusqu’à son décès (…) Il est de notoriété publique que Monsieur A n’a jamais usé du droit de jouissance de ce jardin »; qu’il est donc malvenu de contester aujourd’hui que la jouissance du jardin fait partie intégrante de son lot;

Attendu en dernier lieu que les consorts A ne contestent qu’à titre subsidiaire posséder la jouissance de ce jardin après avoir discuté dans leurs écritures à titre principal l’existence et l’étendue de leur obligation d’entretien; que Monsieur A a également pris en charge après son assignation en référé l’organisation de l’entretien du jardin par une autre copropriétaire, Madame J C; que les consorts A ne fournissent en dernier lieu au Tribunal aucun moyen de nature à permettre de rattacher ledit jardin à un autre lot, de leur attribuer un autre jardin puisqu’il est constant que leur lot comprend la jouissance d’un jardin, ou enfin de démontrer que la superficie du jardin litigieux ne correspondrait pas à celle qui est mentionnée dans la description du lot 138;

Que les documents produits par le syndicat des copropriétaires sont donc suffisamment probants pour rattacher définitivement le jardin litigieux au lot 138 de la copropriété;

- sur l’existence de l’obligation d’entretien du jardin:

Attendu que l’article 7 du règlement de copropriété dispose que « chaque copropriétaire ayant la jouissance d’un jardin devra l’entretenir en bon état à ses frais, ainsi que les arbres et arbustes s’y trouvant et les clôtures »;

Attendu que les consorts A avancent que compte tenu de l’existence de la convention conclue avec Madame Z le 29 juin 1973 ils ne sont plus débiteurs de cette obligation d’entretien, dont le respect peut seulement être demandé aux héritiers de cette dernière;

Attendu cependant que cette convention, distincte de l’acte authentique de vente, n’a pas été publiée concomitamment au titre de propriété; qu’en tout état de cause, même si elle avait été publiée et malgré la publication de la donation du 9 mars 1998 reprenant en partie les mentions de la convention de 1973, cette convention ne pourrait pas être opposée au syndicat des copropriétaires à défaut pour Monsieur A ou pour Madame Z d’avoir sollicité par la suite de l’assemblée générale la modification du règlement de copropriété, aux fins de donner au lot 138 une nouvelle description excluant le droit de jouissance du jardin et de solliciter le rattachement de ce droit à un autre lot; qu’en l’absence de toute résolution d’assemblée générale sur ce point et de publication du modificatif qui s’en serait suivi, le seul débiteur de l’obligation d’entretien du jardin à l’égard du syndicat des copropriétaires reste le propriétaire du lot 138, et non celui de qui il tient ses droits;

Attendu qu’il résulte de la convention que Monsieur A et Madame Z avaient bien conscience à l’époque de la vente de ce que la suppression du droit de jouissance rattaché au lot 138 impliquait la modification du règlement de copropriété; qu’ils ont cependant souhaité procéder rapidement à la vente du lot 138 à la demande de Monsieur A désireux de prendre possession de l’appartement sans attendre les formalités de réunion d’une assemblée générale et de publication du modificatif du règlement de copropriété, et ont donc signé cette convention afin de déterminer leurs engagements respectifs relatifs au jardin; que la convention stipule bien que la conservation par Madame Z du droit de jouissance est conclue « par dérogation au règlement de copropriété » mais que Monsieur A s’engage à donner par avance « son accord pour le retrait du lot N°138 de la jouissance exclusive et particulière du jardin pour la reporter sur tel lot du règlement de copropriété du groupe d’habitations qu’il plaira à Madame Z, promettant d’accepter et entériner tout acte de transfert authentique »; que cette convention indique que « cette modification n’entraînera aucune modification des millièmes de copropriété pour les lots intéressés mais le bénéficiaire du droit de jouissance (…) Supportera entièrement les frais d’entretien en général des arbres en particulier et des clôtures de ce jardin »;

Qu’en conséquence, Monsieur A est malvenu à ce jour d’invoquer sa propre volonté de signer l’acte de vente de son appartement rapidement sans attendre la scission de son lot dans les règles; que les accords conclus par ce dernier avec son vendeur dans cette convention pouvaient tout au plus lui servir de fondement à une action récursoire à l’encontre de ce dernier, qui n’a pas respecté son engagement de régulariser la situation; que les consorts A n’ayant pas exercé cette action en garantie seront donc tenus seuls à l’égard du syndicat des copropriétaires d’entretenir le jardin attaché à leur lot;

- sur l’étendue de cette obligation d’entretien:

Attendu enfin que les consorts A contestent que le syndicat des copropriétaires leur réclame sur le fondement de l’article 7 du règlement de copropriété l’élagage des arbres ou le remboursement des frais d’élagage pris en charge par la copropriété; qu’ils s’appuient sur une résolution 11 de l’assemblée générale du 3 juin 1993 qui n’est pas produite aux débats mais qui stipulerait que « il sera procédé sous l’égide du syndicat des copropriétaires à l’élagage de l’ensemble des arbres de la Résidence tous les 2 ou 3 ans selon l’évolution de la pousse », sur la résolution 16 de l’assemblée générale du 18 mai 1999 précisant à la demande de Monsieur L souhaitant un retour au règlement de copropriété concernant l’élagage des arbres, que « l’élagage des arbres continuera à être pris en charge par la copropriété suivant les décisions prises lors de l’assemblée générale de 1993 », sur une résolution N°20 de l’assemblée générale du 20 avril 2000 qui a décidé qu’en matière d’élagage, « l’assemblée décide de procéder comme actuellement pour les travaux d’élagage » confirmée par jugement du 12 septembre 2006 qui a relevé que "par la résolution attaquée, les copropriétaires ont souverainement décidé, à la majorité requise, de ne pas modifier les modalités de répartition des frais d’élagage entre les copropriétaires; que cette décision confirmant en réalité de manière superfétatoire celles déjà adoptées définitivement par les assemblées antérieures des 3 juin 1993 et 18 mai 19999 laissant à la charge du syndicat les frais afférents à l’élagage des arbres n’est donc aucunement critiquable y compris au regard des dispositions conformes sur ce point du règlement de copropriété", enfin sur la jurisprudence qui considère que la taille et le remplacement d’arbres de haute futaie implantés dans un jardin partie commune à usage privatif doivent être pris en charge par la copropriété;

Attendu cependant que malgré la position adoptée par le jugement du 12 septembre 2006, il ressort au contraire de l’article 7 du règlement de copropriété que les arbres situés sur les jardins, quelle que soit leur hauteur, doivent être entretenus par les copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive des jardins; qu’aucune des assemblées générales citées n’a modifié cette disposition du règlement de copropriété même si les copropriétaires ont souhaité déroger à cette disposition entre 1993 et 2000; qu’en présence de cette clause expresse du réglement de copropriété dont l’illégalité au regard des prescriptions de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas soulevée, la jurisprudence précitée n’a pas vocation à s’appliquer;

Attendu que par la résolution N°16 de l’assemblée générale du 20 mai 2008, l’assemblée générale a tenu à rappeler aux copropriétaires des lots 94, 108, 109, 110, 111, 113, 138, et 310 qu’ils devaient entretenir leur jardin en bon état, régulièrement et à leurs frais y compris les arbres s’y trouvant; que les copropriétaires ont donc ainsi manifesté leur volonté de revenir à la règle édictée par le règlement de copropriété;

Qu’en conséquence les consorts A sont débiteurs d’une obligation d’entretien de leur jardin qui comprend l’ensemble des prestations nécessaires au maintien en bon état de toutes les plantations qui s’y trouvent, sans distinction;

Attendu qu’il résulte d’un courrier de B A du 26 mars 2010 qu’il a accepté la proposition de Madame C de remettre le jardin en l’état, de l’entretenir et d’en faire usage, que les clés lui ont été remises, et qu’un procès verbal de constat du 16 juin 2010 de l’étude OUAZAN démontre que le jardin est désormais en bon état;

Qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à la condamnation in solidum des consorts A à exécuter l’obligation d’entretien du jardin et des arbres se trouvant sur le jardin attaché au lot 138 à compter de la signification de la décision à intervenir et à laisser le syndicat des copropriétaires au terme d’un délai de 8 jours après réception d’une mise en demeure, passer sur le jardin pour lui permettre de faire procéder à cet entretien à leurs frais; qu’il sera seulement jugé qu’en vertu de l’article 7 du règlement de copropriété les consorts A, propriétaires du lot 138 sont tenus d’une obligation pleine et entière d’entretien du jardin rattaché à leur lot;

Sur les demandes de dommages et intérêts:

- du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice esthétique et financier au titre de la résistance abusive des consorts A:

Attendu qu’il a été démontré qu’à compter du 26 janvier 2006, Monsieur B A avait été informé du résultat des recherches effectuées par l’étude G, rattachant à son lot le jardin litigieux; qu’à compter de cette date, et alors qu’il n’est pas contesté que le jardin n’était plus entretenu depuis l’année 2000, Monsieur A ne pouvait plus prétendre ignorer que l’obligation d’entretien du jardin lui incombait; qu’il a été indiqué que son courrier du 18 décembre 2007 révélait d’ailleurs qu’il ne contestait pas à cette date que le jardin litigieux était celui que dont le règlement de copropriété reconnaissait la jouissance à son lot; que Monsieur A ne pouvait que de mauvaise foi se retrancher derrière les stipulations d’une convention de 1973 dont il savait pertinemment qu’elle n’avait jamais été suivie d’effet afin que le droit de jouissance du jardin soit supprimé de la description de son lot;

Qu’en conséquence les consorts A ont commis une faute à compter de 2006 en refusant d’entretenir le jardin malgré les mises en demeure du syndicat des copropriétaires, sans pour autant tenter de régulariser une situation qui leur avait permis dans les faits de ne pas supporter les frais de la jouissance du jardin entre 1973 et 2000, soit en appelant les héritiers Z en garantie, soit en faisant droit à la demande de rétrocession de la jouissance de leur lot au syndicat des copropriétaires; que les consorts A se sont ainsi complus dans une situation de statu quo et de refus qui ne pouvait aboutir qu’à la présente procédure; qu’ils se sont contentés de réagir en 2010 au moment de la procédure de référé pour limiter les conséquences probables d’une condamnation;

Attendu que le syndicat des copropriétaires démontre par la production d’un constat du 18 décembre 2008 et des attestations de 6 copropriétaires qu’il a subi un véritable préjudice esthétique lié à l’abandon du jardin; qu’il ne produit en revanche pas d’éléments lui permettant de faire état d’un préjudice financier, en dehors d’une facture de 131,58 euros du 20 octobre 2006 relative à la taille de lierre et d’arbustes;

Attendu qu’il ne sera octroyé au syndicat des copropriétaires qu’une seule indemnité pour les deux demandes de dommages et intérêts effectuées dès lors que le défaut d’entretien du jardin n’ est devenu constitutif d’une faute imputable aux consorts A qu’à compter du moment où ils ne pouvaient plus ignorer que cet entretien leur incombait et qu’ils ont fait obstacle à toute régularisation d’une situation que Madame Z s’était engagée à régulariser sans suite en 1973;

Qu’ils seront donc condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2000 euros qui sera considérée comme satisfactoire;

- de Monsieur B A pour procédure abusive:

Attendu que le droit d’agir en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol;

Attendu qu’il est fait droit en grande partie aux prétentions du syndicat des copropriétaires; que Monsieur B A sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts;

Sur les demandes accessoires

Attendu que les consorts A seront condamnés in solidum à verser la somme de 4000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais non soumis à taxe qu’il a du avancer à l’occasion de la présente instance;

Attendu les consorts A, qui succombent, seront condamnés aux dépens de la présente instance avec le bénéfice de la distraction;

Attendu que l’exécution provisoire n’est pas nécessaire et ne sera pas ordonnée;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

Déclare la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires du […] dans le 18^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société FAY et Cie pour trouble de voisinage irrecevable;

Déclare le syndicat des copropriétaires du […] dans le 18^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société FAY et Cie recevable à solliciter la condamnation in solidum de Monsieur B A en tant qu’usufruitier et de Monsieur H A en tant que nu-propriétaire;

Déclare l’action du syndicat des copropriétaires du […] dans le 18^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société FAY et Cie recevable et non prescrite;

Juge qu’en vertu de l’article 7 du règlement de copropriété les consorts A, propriétaires du lot 138 sont tenus d’une obligation pleine et entière d’entretien du jardin rattaché à leur lot et identifié comme tel sur le plan communiqué le 23 novembre 2005 par l’étude G;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] dans le 18^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société FAY et Cie de sa demande tendant à la condamnation in solidum des consorts A à exécuter l’obligation d’entretien du jardin et des arbres se trouvant sur le jardin attaché au lot 138 à compter de la signification de la décision à intervenir et à laisser le syndicat des copropriétaires au terme d’un délai de 8 jours après réception d’une mise en demeure, passer sur le jardin pour lui permettre de faire procéder à cet entretien à leurs frais;

Condamne in solidum B A et H A à verser au syndicat des copropriétaires du […] dans le 18^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société FAY et Cie une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts;

Déboute B A de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires du […] dans le 18^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société FAY et Cie;

Condamne in solidum B A et H A à verser au syndicat des copropriétaires du […] dans le 18^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société FAY et Cie une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision;

Condamne in solidum B A et H A aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile au profit de Maître Carole COHEN, avocat;

Fait et jugé à Paris le 31 Octobre 2013

Le Greffier Le Président

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