Tribunal de grande instance de Marseille, 3e chambre civile, 4 juillet 2017, n° 14/07400

TGI Marseille 4 juillet 2017

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 9 mai 2019

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Sur la décision

Référence :	TGI Marseille, 3e ch. civ., 4 juil. 2017, n° 14/07400
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Marseille
Numéro(s) :	14/07400

Sur les parties

Avocat(s) :	Alain GALISSARDStéphane GALLO
Cabinet(s) :	ABEILLE AVOCATS
Parties :	le syndicat des copropriétaires de l' immeuble VILLA TRIANON - 13007 MARSEILLE c/ S.A. CABINET PAUL STEIN

Texte intégral

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

du 04 Juillet 2017

Enrôlement n° : 14/07400

AFFAIRE : Synd. de copropriétaires de l’immeuble D E – […] ( l’ASSOCIATION GALISSARD A / Y B)

C/ S.A. CABINET Z F (la SELARL ABEILLE & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Mai 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente

Greffier : Madame Taklite BENMAMAS, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 04 Juillet 2017

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2017

Par Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente

Assisté de Madame Taklite BENMAMAS, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

le syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E – […], représenté par son syndic en exercice la Société IMMOBILIERE PATRIMOINE & FINANCES, SAS, dont le siège social est sis […]

représenté par Maître Alain GALISSARD & Bénédicte Y, avocats associés au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

la société CABINET Z F, S.A.

dont le […]

représentée par Maître G H de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

La copropriété D E sise 76 Chemin du Roucas Blanc à Marseille 13007 est composée de 22 logements commercialisés par la SCI EDEN.

Les travaux de construction ont été réceptionné le 21 septembre 1991 et une procédure a opposé le syndicat des copropriétaires aux participants à l’acte de construire en raison d’infiltrations dues à des défauts d’étanchéité des fixations des jardinières.

Un expert judiciaire désigné par le juge des référés a rendu son rapport définitif le 23 mai 1996. Le tribunal de grande instance, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence et la Cour de Cassation se sont prononcées.

L’assemblée générale du 1^er avril 2010 a adopté des résolutions numéro 8 et 13 relatives aux travaux de réfection..

Par acte d’huissier du 30 mai 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E a fait assigner la SA Cabinet Z F afin de voir :

constater que le cabinet Z F a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E,

constater que lesdites fautes ont causé un préjudice au syndicat des copropriétaires,

en conséquence,

condamner le cabinet Z F à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E la somme de 10 038 € à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi du fait de :

—  2535 € au titre des sommes indument versées à l’entreprise LA TOUCHE FINALE et des frais de recouvrement,

—  7503 € au titre du surcoût des travaux de réfection des jardinières de Monsieur et Madame X;

condamner le cabinet Z F à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure distraits au profit de Maîtres GALISSARD et Y,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportés par le défendeur à titre d’indemnité complémentaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 18 avril 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PATRIMOINE & FINANCES demande au tribunal de :

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 37 du décret du 17 mars 1967, constater que le cabinet Z F a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E,

constater que lesdites fautes ont causé un préjudice au syndicat des copropriétaires,

en conséquence,

condamner le cabinet Z F à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E la somme de 10 038 € à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi du fait de :

—  3000 € toutes causes confondues au titre des sommes indument versées à l’entreprise LA TOUCHE FINALE, des frais de recouvrement, des frais honoraires relatifs à la seconde procédure engagée par le syndicat des copropriétaires en l’absence de diligences effectuées par le cabinet Z F,

—  1865 € au titre des honoraire de maîtrise d’oeuvre injustifiés,

—  7503 € au titre du surcoût des travaux de réfection des 11 jardinières dont celles de Monsieur et Madame X;

condamner le cabinet Z F, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification des présentes conclusions, à remettre au syndicat des copropriétaires l’ensemble des éléments relatifs à la procédure engagée à l’encontre de l’entreprise LA TOUCHE FINALE à savoir la copie originale de la sommation de payer et la copie exécutoire de l ordonnance du 14 janvier 2011, signification et tentatives d’exécution;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le cabinet Z F affirme de manière erronée que l’entreprise LA TOUCHE FINALE a fait l’objet d’une procédure collective , et il lui reproche un défaut de surveillance du prestataire de service. Il précise que le syndic n’a fourni aucune information sur les mises en demeure et procédures engagées par ses soins dont il fait état, ni aux membres du conseil syndical ni au syndicat des copropriétaires.

Il indique que ce défaut d’information lui a causé un préjudice car il a été contraint d’engager une procédure à l’encontre de Monsieur A et de l’entreprise LA TOUCHE FINALE et a été débouté en l’absence d’éléments relatifs au contrat.

Il considère que le traitement des 11 jardinières ne peut être considéré comme des travaux urgents et qu’en tout état de cause, le syndic a agi de manière irrégulière car il n’a pas convoqué l’assemblée générale et a procédé au règlement sans avoir pris l’avis du conseil syndical alors qu’il ne pouvait verser qu’une provision d’un tiers du montant du devis estimatif.

Il souligne qu’après les premières condamnations réglées, il a décidé de distribuer une partie des fonds, de conserver 16 000 € et de prévoir avec la résolution numéro 8 des travaux de réfection y compris pour les jardinières non examinées par l’expert.

Il ajoute que la copropriété disposait également d’une réserve de plus de

23 000 € pour faire face aux travaux.

Il expose que la somme de 16 000 € résulte d’un devis et d’une vérification des options techniques retenues par l’expert judiciaire.

Il considère que le cabinet Z F s’est affranchi de la décision de l’assemblée générale en faisant réaliser des travaux partiels alors que la décision consistait à engager des travaux sur la totalité des jardinières, sans préciser le critère de choix des jardinières traitées, a choisi lui même les maîtres d’œuvre et entreprises, n’a pas consulté le conseil syndical sur le choix des entreprises et le maître d’œuvre, les conditions d’exécution des travaux, la sélection des ouvrages, le paiement des factures.

Il demande le remboursement des honoraires du maître d’œuvre et du traitement de 11 jardinières alors que la somme de 16 000 e avait été décidé pour 50 jardinières.

Le Cabinet Z F par conclusions du 10 septembre 2015, demande au tribunal de :

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1992 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

dire et juger que le cabinet Z F n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de sa mission de syndic entre 2009 et 2012,

en conséquence,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

condamner le syndicat des copropriétaires requérant à payer au concluant la somem de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

condamner le syndicat des copropriétaires requérant à payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, distraits au profit de Maître G H.

Il expose que l’assemblée générale du 1^er avril 2010 a retenu le devis de l’entreprise LA TOUCHE FINALE pour la réfection complète du parvis de la copropriété pour un montant de 6260 € TTC et qu’il a réglé un acompte de 1878 €. Il précise qu’il a ensuite effectué plusieurs relances pour que cette entreprise réalise les travaux et a transmis le dossier à un avocat.

Il ajoute qu’il a obtenu une ordonnance le 14 janvier 2011 qui résilié le marché de travaux et a condamné Monsieur A exerçant sous l’enseigne LA TOUCHE FINALE à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 1878 € avec intérêts outre la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la décision n’a pu être exécutée malgré plusieurs tentatives et qu’il ne pouvait connaître la situation de l’entreprise LA TOUCHE FINALE.

Pour les jardinières, il indique qu’il a agi en exécution de la résolution numéro 8 adoptée le 1^er avril 2010 et il précise que si l’expert a évalué le coût de réalisation de l’étanchéité d’une jardinière en 1996 à 1173,71 €, les copropriétaires ont décidé de répartir la somme de 16 000 € rendant alors cette délibération impossible à exécuter , la somme étant insuffisante pour réalise l’étanchéité de 50 jardinières.

Il précise qu’il a été mis en demeure par Madame X qui avait déclaré le sinistre depuis 2008 et a pu traiter 11 jardinières dans les règles de l’art à un coût inférieur à celui évalué par l’expert judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2017.

MOTIVATION :

L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E du 1^er avril 2010 a adopté les résolutions 8 et 13 selon les termes suivants :

Résolution numéro 8 :

L’assemblée générale décide les travaux d’étanchéité des jardinières,

Les copropriétaires souhaitent qu’une même entreprise assure l’intégralité des lots espaces verts/ étanchéité, pour un meilleur suivi et une meilleure garantie,

Un budget de 16 000 € est dégagé pour 50 jardinières environ.

La liste des jardinières à traiter sera établie par l’entreprise, le syndic et le conseil syndical.

Tous les devis proposés dans le cadre des résolutions 8 a à 8 e ont ensuite été rejetés.

Résolution numéro 13 :

L’assemblée générale décide la réfection du carrelage extérieur de l’entrée de l’immeuble. Il est reproché un nettoyage insuffisant de ce parvis et l’arrosage en hiver est à revoir.

Le devis de l’entreprise LA TOUCHE FINALE, réfection totale pour un montant de 6260 € TTC et adoptée avec une date d’exigibilité des appels de fonds au 1^er juillet 2010.

En application de l’article 18 alinéa 1^er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui revêt un caractère d’ordre public, le syndic est chargé de procéder à l’exécution des décisions adoptées en assemblée générale. C’est pour lui une obligation, sans qu’il ait à se faire juge de l’opportunité ou de la régularité de ces décisions, sous peine d’engager sa responsabilité. Ce pouvoir appartient exclusivement au syndic en exercice et le conseil syndical n’a aucune qualité à cet égard.

En l’espèce, le cabinet Z F, en sa qualité de syndic avait l’obligation d’exécuter la résolution numéro 13 et il ne lui appartenait pas de faire des observations sur l’entreprise TOUCHE FINALE choisie par le syndicat des copropriétaires.

Le syndic a, conformément au devis retenu par l’assemblée générale, réglé un acompte sur les travaux de 1878 € et a effectué les diligences nécessaires lorsqu’il s’est aperçu que l’entreprise LA TOUCHE FINALE ne réalisait pas les travaux commandés.

Il a effectué plusieurs relances y compris une sommation de faire le 27 septembre 2010, et a engagé une procédure devant le juge des référés par assignation du 30 novembre 2010. Par ordonnance rendue le 14 janvier 2011 le juge des référés a constaté la résiliation du marché de travaux suivants devis du 25 février 2010 accepté le 21 mai 2010 et a condamné en conséquence Monsieur J-K L A à restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E la somme de 1878 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’au règlement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le cabinet Z F a ensuite saisi l’huissier de justice pour l’exécution de cette décision.

Aussi, même si les condamnations n’ont pu être exécutées, le syndic a accompli toutes les diligences et la demande de condamnation au paiement de 2535 € sera rejetée.

Toutefois, le cabinet Z F, en sa qualité de syndic avait l’obligation d’aviser les copropriétaires de l’existence et de l’objet de l’instance dans lequel le syndicat était demandeur. Or, il ne justifie d’aucune information avant la communication des pièces relatives à cette procédure dans le cadre de la présente instance et ce défaut d’information est à l’origine d’un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E qui, dans l’ignorance de la procédure engagée devant le juge des référés et de l’ordonnance du 14 janvier 2011, a assigné à nouveau Monsieur J-K A le 30 mai 2014 et a été déboutée de ses demandes par le juge de proximité, le 13 octobre 2014, faute d’avoir pu produire les pièces nécessaires à ses prétentions.

Il convient alors de retenir la responsabilité du syndic Cabinet Z F pour défaut d’information du syndicat des copropriétaires sur la procédure de référé et de transmission des pièces relatives à ce dossier et de le condamner au paiement de la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

La sommation de payer, l’ordonnance du 14 janvier 2011, la signification de l’ordonnance visée dans le courrier de l’huissier de justice du 16 novembre 2011 et les tentatives d’exécution ont été versés aux débats, aussi la demande de remise de ces pièces sous astreinte est devenue sans objet.

En ce qui concerne les travaux de réfection des jardinières : ,il n’est pas établi en l’espèce que lesdits travaux aient eu le caractère d’urgence et aient été indispensables à la conservation de l’immeuble étant précisé que la lettre de la MAIF, assureur de Madame X, du 11 octobre 2010 est une demande d’information et ne peut justifier l’intervention en urgence.

Le syndic, le Cabinet Z F, en tout état de cause,était tenu d’informer les copropriétaires de la réalisation des travaux avant même la convocation d’une assemblée générale, sans qu’il puisse s’en dispenser même si le conseil syndical avait été tenu au courant qui n’est pas été le cas. Le syndic a décidé seul, sans l’accord ou même l’information de l’assemblée générale et du conseil syndical, d’avoir recours à un maître d’œuvre et a engagé 7503 € pour la réparation de 11 jardinières alors que l’assemblée générale avait décidé d’un budget de 16 000 € pour 50 jardinières environ. Il est donc allé à l’encontre de la décision prise par les copropriétaires.

Si le syndic considérait comme il le précise que la somme retenue était insuffisante pour exécuter la résolution numéro 8, il lui appartenait de convoquer une nouvelle assemblée générale pour que la situation soit examinée, or il a décidé unilatéralement. Sa responsabilité sera alors engagée eu égard à la faute commise, décrite précédemment en lien direct avec le préjudice du syndicat des copropriétaires constitué par le paiement des honoraires du maître d’œuvre Monsieur B, non contesté, à hauteur de 1865 € et la somme de 3983 € au titre du surcoût des travaux pour la réfection des 11 jardinières (soit 7503 euros moins 3520 euros soit 320 euros multiplié par 11, les 320 euros étant le résultat de la division de soit 16 000 € par 50 jardinières ).

Aucune résistance abusive n’est établie et la demande à ce titre sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E les frais irrépétibles et le cabinet Z F sera condamné à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile seront supportés par le Cabinet Z F.

Le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001,modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé et la demande fondée sur ce texte est rejetée.

L’exécution provisoire sera ordonnée eu égard à l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES, de paiement par le cabinet Z F du paiement de la somme de 2535 €;

DIT que la demande de communication par le cabinet Z F sous astreinte de la copie originale de la sommation de communiquer, de la copie exécutoire de l’ordonnance du 11 janvier 2011 , signification et tentatives d’exécution est sans objet;

CONDAMNE le cabinet Z F à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E les sommes suivantes :

1500 € à titre de dommages et intérêts,

5848 € en remboursement des frais d’honoraires du maître d’œuvre et du surcoût des travaux de réparation des jardinières,

1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble D E en dommages et intérêts pour résistance abusive;

DEBOUTE le cabinet Z F de toutes ses demandes;

CONDAMNE le cabinet Z F aux dépens, en ce non compris les frais d’exécution forcée;

AUTORISE Maître C et Y à faire application de l’article 699 du code de procédure civile;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le 4 juillet 2017, la minute étant signée par Madame SOULON, Vice-Présidente et par Madame BENMAMAS, Greffière.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT