JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[…]

Tél. 04.91.01.69.77

N° R.G. 16/00091

MARSEILLE HABITAT

C/

[…]

[…]

Lots 336 et 304 (2 ème étage) et une cave n° 105 et les 1145/1000 èmes des parties communes dans un immeuble situé […], chemin de la Bigotte à […].

LE 31 MAI 2017

JUGEMENT

MARSEILLE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal

[…]

représentée par M^e B C-D, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPROPRIANTE

CONTRE :

La […], prise en la personne de son représentant légal

[…]

représentée par M^e Aurélie ROSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPROPRIEE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Monsieur Jean-Jacques BAGUR, Vice-président au Tribunal de Grande Instance de Marseille désigné en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : V. NAVEAUX-LEMPEREUR

Débats à l’audience publique du 26 avril 2017.

L’ensemble immobilier le […] est en grande difficulté. De 2000 à 2012, plusieurs plans se sont succédés et ont conduit à la scission de la copropriété en neuf entités distinctes, de façon à permettre une meilleure gestion de chacun des immeubles.

Les interventions publiques ont permis l’amorce d’un redressement durable pour certains bâtiments, ceux de taille relativement modeste, mais la situation du bâtiment B a périclité.

Par voie de requête en date du 19 avril 2011, la ville de Marseille a sollicité, sur le fondement des dispositions de l’article 615-6 du Code de la construction et de d’Habitation la désignation d’un expert, afin de réaliser un état des lieux de la copropriété et notamment du bâtiment B, dans le cadre d’une procédure de carence du syndicat des copropriétaires. L’expert déposait son rapport le 30 mai 2014 et a conclu à la carence de la copropriété.

Marseille Habitat a proposé le projet simplifié d’acquisition publique, en vue de la démolition de l’immeuble situé […], bâtiment B, cadastré 903 C 109, pour lequel une ordonnance de carence a été rendue dans le tribunal de grande instance de Marseille le 24 avril 2015.

Par délibération en date du 29 juin 2015, la ville de Marseille a approuvé le projet d’acquisition, à des fins de démolition de l’immeuble en question, et habilité le maire à solliciter le préfet en vue de la prise d’un arrêté déclarant d’utilité publique le projet d’acquisition de l’immeuble au profit de Marseille Habitat.

Par arrêté en date du 4 août 2015, la ville de Marseille définissait les conditions de mise à disposition du public du dossier relatif à la carence des copropriétaires. La mise à disposition du public du dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique en vue de la maîtrise foncière et de la démolition de l’immeuble a eu lieu du 14 septembre au 16 octobre 2015.

Par arrêté en date du 18 mai 2016, le préfet de la région Provence Alpes Côte d’Azur, préfet des Bouches-du-Rhône, déclarait d’utilité publique et prononçait la cessibilité, suite à l’ordonnance de carence du syndicat des copropriétaires, en vue de l’acquisition par Marseille Habitat du bâtiment B du part que Kallisté, situé chemin des Bourrely, quartier Notre-Dame limite à Marseille. Des pourparlers ont été entamés avec les propriétaires et certains n’ont pas abouti.

Par mémoire en date du 22 août 2016, régulièrement notifié le 27 août 2016, Marseille Habitat a proposé à la partie expropriée la somme de 41.154 euros, se décomposant en :

— indemnité principale : 36.518 euros,

— indemnité de remploi : 4.636 euros.

la SCI AML n’a pas présenté de demande précise par écrit.

Par acte en date du 18 novembre 2016, parvenu au greffe le 22 novembre 2016, Marseille Habitat a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la SCI AML, propriétaire du lot numéro 336, consistant en un appartement de type 3, d’une superficie de 52 m² et du lot numéro 304 consistant en une cave, ainsi que des tantièmes des parties communes afférentes à ces lots.

Dans un mémoire en date du 20 avril 2017, la SCI AML développe son argumentation et sollicite une indemnité de dépossession de 82.402 euros, se décomposant en :

indemnité principale : 68.900 euros,

indemnité de remploi : 6.890 euros,

indemnité pour perte de loyers : 6.612 euros.

La défenderesse sollicite 1.000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans son mémoire en date du 18 avril 2017, le commissaire du gouvernement, procédant par la méthode des comparaisons et se basant sur une étude des mutations afférentes à ce bâtiment et portant sur 29 éléments, qui s’échelonnent entre une valeur métrique de 495 à 778 euros, conclut à une indemnité de 41.154 euros, se décomposant en :

— indemnité principale : 36.518 euros,

— indemnité de remploi : 4.636 euros.

Par ordonnance en date du 16 mars 2017, le juge de l’expropriation a fixé la visite des lieux au 26 avril 2017.

La visite s’est déroulée en présence de Z A, Directeur de Marseille Habitat, assisté de M^e B C-D , de Monsieur X pour la SCI assisté de Maître ROSTINI, et de Monsieur Y commissaire de Gouvernement.

Le bien à évaluer consiste en un appartement situé dans une copropriété très dégradée et dont peu de logements sont occupés.

L’appartement est de type T3 et comporte :

—  1 séjour avec grandes fenêtres sur toute la longueur

—  1 cuisine ouvrant sur un balcon

—  2 chambres en état moyen

—  1 salle de bain et un wc indépendant.

L’ensemble de l’appartement est assez vétuste, le sol est en granito, les murs peints, les plafonds sont recouverts de lambris et les huisseries sont en bois, d’origine, et en simple vitrage.

Le logement est occupé.

SUR QUOI :

Attendu que la fixation de l’indemnité de dépossession est régie par les dispositions du Code de l’expropriation ; l’article L321-1 pose le principe de la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain de la partie expropriée ; l’article L322-2 énonce que le bien est évalué à la date de la décision de première instance, selon son usage effectif à une date de référence déterminée par la loi, la consistance du bien étant appréciée, aux termes de l’article L322-1, au jour de l’ordonnance d’expropriation ;

Attendu qu’aux termes des dispositions de l’article L322-6 du Code de l’urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien ; qu’en l’espèce il s’agit du 28 juin 2013 ;

Attendu que la partie expropriée a manifesté son désaccord avec le montant de l’indemnité proposée et a fait valoir que l’essentiel des l’acquisitions d’appartements a été effectué par Marseille Habitat, dans un cadre très particulier, de sorte que le montant proposé ne permet pas aux intéressés de pouvoir acquérir un bien de même nature ; qu’elle présente des termes de comparaison « sur le secteur », lesquels ne sont pas opérants ;

Attendu que Marseille Habitat a repris l’argumentation développée dans son mémoire en date du 22 août 2016, et a fait valoir que le bâtiment était très dégradé au niveau de ses parties communes, se trouvait dans un environnement défavorable et que la carence des copropriétaires qui se sont désintéressés de la situation pendant des années a gravement obéré la situation de sorte que le prix offert correspond au marché, compte tenu notamment du fait que le bien ne correspond plus aux normes actuelles d’habitabilité ; Il demande l’homologation de ses conclusions ;

Attendu que le commissaire du gouvernement a également repris les arguments développés dans son mémoire et a considéré que l’indemnité offerte remplissait de ses droits la partie expropriée ;

Attendu que les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement et par l’expropriant sont très nombreux et tout à fait spécifiques au marché particulier, puisqu’ils concernent le bâtiment B du […] ; que les prix moyens du mètre carré s’échelonnant entre 495 et 778 euros, de sorte que le prix proposé, basé sur un montant de 579 euros s’inscrit parfaitement dans la dominante des prix des transactions effectuées et tient compte de l’état très dégradé du bien ;

Attendu en conséquence, que le montant de l’indemnité principale, pour les motifs ci-dessus énoncés, sera fixé à la somme de 30.142 euros (579 x 52);

Attendu que, conformément à l’usage, l’indemnité de remploi sera fixée proportionnellement à l’indemnité principale, sur la base de 20 % pour la tranche allant jusqu’à 5.000 euros, de 15 % sur la tranche allant jusqu’à 10.000 euros et de 10 % sur le surplus de l’indemnité principale ; qu’elle ressort donc en l’occurrence à la somme de 4.063 euros ;

Attendu que l’indemnité de dépossession sera donc fixée à la somme de 34.205 euros ; qu’il ne sera pas allouer d’indemnité de perte de loyers, compte tenu du secteur très particulier sur lequel opère la défenderesse, laquelle loue des biens particulièrement dégradés dans un secteur difficile, la juridiction de l’expropriation n’ayant pas à indemniser ce type de préjudice, s’agissant d’un marché en marge des normes d’habitabilité ;

Attendu qu’au visa des dispositions de l’article L312-1 du Code de l’expropriation, les dépens seront assumés par la partie expropriante ; que la demande présentée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée ;

Par ces motifs, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Fixe les s’indemnités revenant à la SCI AML, pour l’expropriation du bien constitué des lots numéro 336 et 304 ainsi que la cave n° 105 et les tantièmes des parties communes afférentes à ces lots dans l’ensemble immobilier situé à Marseille, chemin de la Bigotte, […], bâtiment B, cadastré […] à:

34.205 euros, se décomposant en :

— indemnité principale : 30.142 euros,

— indemnité de remploi 4.063 euros,

Rejette toute autre demande,

Dit que les dépens seront supportés par Marseille Habitat.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE TRENTE ET UN MAI DEUX MIL DIX SEPT.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT