ARRÊT DU

06 Novembre 2019

CG / CB

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N° RG 17/00042

N° Portalis DBVO-V-B7B-CM27

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Z Y en qualité de liquidateur de M. B X

C/

COMMUNE DE SAINT H I

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GROSSES le

à

2 Timbres 'représentation obligatoire’ de 225 €

ARRÊT n° 361-19

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Maître Z Y

en qualité de liquidateur de M. B X

[…]

[…]

Représenté par M^e Maxime GAYOT, SCP DIVONA LEXt, avocat au barreau de LOT

APPELANT d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 06 Décembre 2016, RG n° 14/00892

D’une part,

ET :

COMMUNE DE SAINT H I représentée par son Maire en exercice domicilié en cette qualité à la Mairie

[…]

46090 SAINT H I

Représentée par M^e Marie-hélène THIZY, SELARL AD Lex, avocat posulant au barreau d’AGEN

et par M^e Nicolas DALMAYRAC, SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 03 Juillet 2019 devant la cour composée de :

Présidente : L M, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffier : J K

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié des 22 et 26 mars 1996 la commune de Saint-H-I a consenti à D E un bail commercial portant sur un local destiné à l’exploitation des activités commerciales de «multiple rural, épicerie, snack-bar-restaurant, dépôt de pain, dépôt de boucherie, dépôt de journaux, vente de vins et de produits régionaux», à effet au 1 avril 1996 pour se terminer le 31 mars 2005 moyennant un loyer annuel de 30 000 francs (4 573,47 €).

Il a également été stipulé que «le preneur veillera en permanence à ce que l’espace épicerie défini sur le plan initial soit constamment et suffisamment approvisionné pour répondre à l’attente de la clientèle. Cet espace réservé à l’épicerie , bazar, produits frais, vins et produits régionaux ne pourra être utilisé pour une éventuelle extension de la partie bar-restaurant».

Enfin au titre des obligations du preneur il a été mentionné que «le magasin devra être tenu ouvert et achalandé sans interruption autres que celles résultant des vacances ou du repos hebdomadaire, prévus par les usages de la profession du preneur'».

Par acte de M^e Morel notaire à Figeac, après agrément du bailleur, D E a cédé le fonds de commerce le 24 juin 2004 à B X et F G épouse X, avec reprise littérale à l’acte des charges et conditions du bail sur la destination des lieux, les obligations du preneur, et la révision du loyer. Une copie du contrat de bail a été annexée à l’acte et les acquéreurs ont déclaré en avoir pris connaissance.

Un avenant au contrat de bail du 22 et 26 mars 1996, a été établi entre la commune de Saint-H-I représentée par son maire, et B X, pour une durée de 9 mois à compter du 1 juillet 2004 jusqu’au 31 mars 2005, acte non daté mais signé par les deux parties.

Un «avenant au bail du 1 juillet 2004» a été signé le 1 juillet 2005 entre la commune et B X selon lequel le bail du commerce Multiple Rural est reconduit dans les termes identiques du bail intermédiaire du 1 juillet 2004, pour 9 années entières du 1 juillet 2005 au 30 juin 2014.

La commune de Saint-H-I a fait constater par huissier de justice qui en a dressé procès- verbal, que les 26 septembre, 2 octobre et 9 octobre 2013 les termes du bail n’étaient pas respectés, le commerce étant fermé l’après midi.

Le 9 janvier 2014 la commune de Saint-H-I représentée par son maire a fait délivrer par acte d’huissier de justice à B X une mise en demeure d’avoir à respecter les obligations du bail dans le délai d’un mois, au visa des dispositions de l’ article L 145-17-1-1^er du code de commerce.

Le 27 février 2014 B X a signifié à la commune de Saint-H-I une demande de renouvellement du bail pour 9 ans aux clauses et conditions antérieures, et le 26 mai 2014 le bailleur a opposé un refus de renouvellement pour motif grave et légitime pour non exécution de la mise en demeure du 9 janvier 2014.

Par acte du 3 juillet 2014 B X a assigné la Commune de Saint-H-I représentée par son maire devant le tribunal de grande instance de Cahors aux fins de voir déclarer injustifié le refus de renouvellement du bail et obtenir condamnation de la bailleresse au paiement d’une indemnité d’éviction de 79 000 € ou désignation d’un expert pour l’évaluer, outre 10 000 € pour préjudice moral et 9 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon jugement du 6 décembre 2016 le tribunal a :

— dit que le bail commercial a pris fin le 30 juin 2014 ;

— dit que le refus de renouvellement pour motif grave sans versement d’indemnité d’éviction est valable ;

— constaté que les motifs invoqués par la commune de Saint-H-I constituent des motifs graves et légitimes de nature à l’ éxonérer du versement d’une indemnité d’éviction à l’égard de B X ;

— dit que B X est occupant sans droit ni titre depuis le 1 juillet 2014 des locaux commerciaux ;

— dit que B X devra quitter les lieux dans le mois de la signification du jugement ;

— ordonné son expulsion et de tout occupant de son chef ;

— condamné B X à payer à la commune de Saint-H-I une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers à compter du 1 juillet 2014 jusqu’à la libération effective des

lieux ;

— débouté B X de sa demande d’indemnité d’éviction ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné B X à payer à la commune de Saint-H-I la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le jugement a été signifié le 27 décembre 2016 et B X en a fait appel le 6 janvier 2017.

Le 23 janvier 2017 B X a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire le 30 mars 2017.

Maître Y a été désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Dans le cadre de la procédure collective le 12 janvier 2018 a eu lieu la remise des clés et un constat d’huissier a dressé l’état des lieux le 29 janvier 2018. La créance de loyers de la commune a été admise pour 2 354,48 € à titre privilégié.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Maître Y es qualité de mandataire liquidateur de B X par dernières conclusions du 7 juin 2019 demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 6 décembre 2016 et de :

— constater l’absence d’infraction aux dispositions du bail et de preuve d’une telle infraction,

— dire et juger que les motifs invoqués par la commune de Saint-H-I sont inéxistants en tous cas insuffisamment graves,

— condamner la commune de Saint-H-I à payer une indemnité d’éviction de 76 000 € au profit de Maître Y es qualité,

— débouter la commune de Saint-H-I de l’ensemble de ses demandes

dans tous les cas,

— condamner la commune de Saint-H-I à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— et aux dépens d’appel et de première instance.

Maître Y es qualité de mandataire liquidateur de B X expose l’argumentation suivante :

— sur l’absence de motifs graves et légitimes

* sur l’ approvisionnement de l’espace épicerie :

* aucune preuve n’est rapportée : le procès- verbal de 2013 n’établit pas cet état de fait ;

* le procès-verbal de constat du 30 janvier et 5 février 2014 apporte la preuve inverse ;

* si infraction il y a eu, il y a été remédié dans le délai d’un mois ;

* B X prouve par ses factures d’achat et bons de livraison les commandes ;

* il a exercé durant 9 ans sans aucun grief;

* sur les horaires d’ouverture :

* ils ne sont pas précisés au bail

* la clause est inexploitable : «'devra'» et non «'doit'» être ouvert

* la référence aux «' usages de la profession'» est obscure

* le seul usage : celui de la précédente locataire accepté par la commune comme indiqué à l’ acte de cession du fonds de commerce

— sur l’ indemnité d’éviction

* le montant réclamé résulte du rapport d’évaluation du cabinet d’expertise comptable SOFREC

* le fonds de commerce n’a pas pû être cédé dans le cadre de la procédure collective parce qu’il y a eu éviction

— sur l’ indemnité d’occupation

* la commune de Saint-H-I avait toute latitude pour faire prononcer l’expulsion pour défaut de paiement de l’indemnité d’occupation et ne peut se prévaloir de sa propre turpitude

* la valeur locative de 520 € réclamée n’est pas justifiée

— sur la demande de compensation avec le rachat de la licence IV

* le rachat est étranger à la présente procédure

* la demande se heurte au principe de l’effet dévolutif de l’appel

* il n’y a pas de connexité avec la situation issue du bail commercial

* la créance de la commune n’est pas certaine puisque la demande d 'indemnité d’éviction est contestée.

La commune de Saint-H-I a conclu le 13 juin 2019 pour demander la confirmation du jugement et y ajoutant :

— constater l’admission de sa créance de loyer, indemnité d’occupation et charges non réglées à la date du prononcé de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire soit le 23 janvier 2017, au passif de la liquidation judiciaire de B X pour 2 354,48 €

— condamner Maître Y es qualité de mandataire liquidateur de B X à régler une indemnité d’occupation de 520 € par mois du 23/1/2017 date du redressement judiciaire au 12/1/2018 date de la remise des clés, soit 6 760 €

— ordonner la compensation entre les sommes de 2 354,48 + 6 760 € avec la créance de Maître Y es qualité de mandataire liquidateur de B X au titre du prix de cession de la licence IV de 5 000 € et condamner Maître Y es qualité de mandataire liquidateur à payer la somme de 4114,48

€, ou fixer la créance de la commune de Saint-H-I à la liquidation de B X à 4 114,48 €

— condamner Maître Y es qualité de mandataire liquidateur de B X à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les sommes découlant de l’application de l’article A 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire dans l’hypothèse d’un refus de validation du non renouvellement du bail :

— débouter Maître Y es qualité de mandataire liquidateur de B X de sa demande d’ indemnité d’éviction

— à titre infiniment subsidiaire la fixer à 40 000 € ou avant dire droit ordonner une mesure d’instruction et désigner un expert foncier aux frais avancés par Maître Y es qualité de mandataire liquidateur

— constater l’admission de sa créance de loyer au passif de la liquidation judiciaire de B X pour 2 354,48 €

— condamner Maître Y es qualité de mandataire liquidateur de B X à régler une indemnité d’occupation de 520 € par mois du 23/1/2017 date du redressement judiciaire au 12/1/2018 date de la remise des clés, soit 6 760 €

— ordonner la compensation entre l’éventuelle indemnité d’éviction et les créances de la commune de Saint-H-I au titre des loyers, indemnité d’éviction (occupation) et charges

— dans l’hypothèse d’une expertise, réserver les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

La commune de Saint-H-I expose l’argumentation suivante :

— sur le refus de renouvellement

* les pratiques du précédent locataire sont indifférentes, l’infraction étant personnelle à B X

* il est prouvé le non respect des conditions d’ouverture fixées par le bail et B X reconnaît dans ses écritures la fermeture du commerce l’après midi à partir de 15 h ou 15 h 30

* la commune ne compte que 389 habitants et le maintien de la commercialité dans le village est essentiel comme le prouvent les attestations produites desquelles il ressort le caractère aléatoire des heures d’ouverture, et inadapté, le défaut d’achalandage et de dépôt de pain

* B X a inscrit son commerce en activité de restauration traditionnelle code NAF5610A et non en «commerce multiservices 4711E» ce qui est caractérise le non respect du bail

* le chiffre d’affaire est réalisé majoritairement sur le restaurant.

— sur l’ indemnité d’occupation

* l’indemnité d’occupation réclamée correspond au montant du loyer mensuel charges comprises et la créance a été admise pour ce montant

* la compensation doit être ordonnée

— sur l’ indemnité d’éviction

* B X a acheté le fonds de commerce 68 000 € dont 10 100 € de matériel réduit à néant

* son chiffre d’affaire a été divisé par trois

* le 11 janvier 2014 il a lui même demandé la baisse de son loyer pour perte de rentabilité et de valeur

* B X et le liquidateur judiciaire ne prouvent pas le montant de préjudice justifiant l’indemnité qu’ils réclament.

La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2019 et l’affaire fixée au 3 juillet 2019.

MOTIFS

1/ sur le refus de renouvellement :

L’ article L 145-17 I 1° du code de commerce dispose que «le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser».

Le motif grave ou légitime ne suppose pas nécessairement l’existence d’un préjudice pour le bailleur. Un seul motif de refus suffit dès lors qu’il est suffisamment grave.

En l’espèce c’est par des motifs que la cour adopte dans l’intégralité, et après avoir fait une très exacte analyse des faits de la cause et une juste application du droit compte tenu des éléments qui lui ont été soumis, et qui n’ont pas varié en cause d’appel, que le tribunal a retenu qu’il était établi tant par les mentions du constat d’huissier de justice de 2013, que par les nombreuses attestations produites (25), que B X ne s’était pas conformé aux conditions d’exploitation du commerce «multiple rural» prévues au contrat de bail de 1996, réitérées dans les actes subséquents, en n’assurant pas des horaires d’ouverture suffisants et selon les usages de la profession, de sorte que le refus de renouvellement du bail, fondé sur le fait que l’espace épicerie était rarement ouvert notamment l’après-midi pour assurer aux administrés de la commune un service de proximité, était légitime.

Il suffira d’ajouter que l’affichage lui-même apposé sur les issues du commerce démontre une pratique restrictive de l’offre en cantonnant à trois jours par semaine le dépôt de pain, et des horaires imprécis puisqu’ainsi libellés «'du lundi au vendredi 8 h 30, samedi 9 h 30» sans aucune indication de l’heure de fermeture.

Or le contrat de bail a prévu une ouverture sans interruption, soulignant l’importance pour la collectivité territoriale bailleresse d’une offre de services multiples tels que listés ci-avant, pour répondre aux besoins de la population, sans autres contraintes de fermeture que celles relatives aux vacances et au jour de repos usuels, ce qui ne rend pas cette obligation contractuelle inapplicable.

L’usage de commerce est généralement défini comme la pratique commerciale couramment suivie et considérée comme normale dans un milieu déterminé : ainsi pour un commerce de proximité, qu’il

soit rural ou non, il est aisément déterminable que s’agissant des horaires d’ouverture ils correspondent aux heures d’activité de la population, qui ne sont pas à l’évidence, cantonnées à la première partie de la journée.

B X, comme relevé par le premier juge, a lui-même reconnu qu’il n’ouvrait le commerce que jusqu’à 15 h 30 en semaine et 15 heures le samedi pour des questions de rentabilité, c’est donc de façon pour le moins paradoxale qu’il fait référence aux amplitudes horaires de son prédécesseur, qu’il admet comme caractérisant l’usage de référence, beaucoup plus importantes, couvrant toute la journée, telles que reprises à l’acte de cession du fonds de commerce.

Il est indifférent que préalablement à la mise en demeure adressée le 9 janvier 2014, le bailleur n’ait pas délivré d’observations sur l’exécution du contrat, aucune disposition légale ne le prévoyant.

B X soutient également que le grief relatif à l’approvisionnement de l’épicerie, secondaire à celui de son accessibilité journalière, n’est pas établi et produit des factures pour le démontrer : ces factures datent de janvier 2015 et des mois suivants, et ne distinguent d’ailleurs pas si les produits achetés sont mis en vente au rayon épicerie ou mis en oeuvre dans le cadre du restaurant, la majorité des tickets de caisse fait d’ailleurs état d’un achat à l’unité peu compatible avec une activité d’épicerie. Mais en tout état de cause dans la mesure où l’appréciation de la gravité et de la légitimité du motif doit s’effectuer à la date du refus de renouvellement, les factures de 2015 sont sans portée.

Il ne peut non plus être considéré comme preuve d’une régularisation, la production d’un constat d’huissier que B X a fait réaliser les 30 janvier et 5 février 2014 qui atteste de l’ouverture du commerce à 8 h 30 qui n’est pas en débat, puisque c’est l’amplitude d’ouverture qui est insuffisante, ce que les contrôles inopinés du bailleur ont démontré.

Les 25 attestations versées aux débats par la commune de Saint-H-I parfaitement circonstanciées prouvent l’absence de régularité dans les horaires d’ouverture pratiqués, leur caractère aléatoire, l’insuffisance des produits proposés à la vente ou la nécessité de les commander, ce que des affichettes dans le commerce confirment.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la décision entreprise, ne peut faire l’objet d’aucune critique et doit être confirmée en toutes ses dispositions.

2/ sur les autres demandes consécutives à la procédure collective :

** l 'indemnité d’occupation

Il n’est pas contestable que B X doit régler une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, et ce à compter du 23 janvier 2017 date du jugement d’ouverture de la procédure collective, jusqu’à la date de la remise des clés, le 12 janvier 2018. M^e Y es qualité conteste le montant de l’indemnité d’occupation sollicité en faisant valoir que la Commune «avait toute latitude pour faire prononcer l’expulsion pour défaut de paiement de l 'indemnité d’occupation» : cet argument est sans portée dès lors que le jugement fixant l’ indemnité d’occupation n’était pas assorti de l’ exécution provisoire.

Le liquidateur judiciaire critique ensuite le montant de 520 € soit 470 € de loyer et 50 € de charges : ce montant a été admis par le juge commissaire statuant sur la déclaration de créance de la commune de Saint-H-I le 30 avril 2019 et M^e Y ne prouve par aucune pièce une autre base d’évaluation se bornant à invoquer un abattement pour précarité.

La créance de la commune de Saint-H-I au titre de l’ indemnité d’occupation postérieure au jugement du 23 janvier 2017 sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de B X pour la somme de 6 760 € (soit 520 € x 13).

** la demande de compensation

La commune de Saint-H-I demande aussi que soit ordonnée la compensation entre les sommes dues par B X :

— au titre des loyers et charges, soit la somme de 1 758,54 € arrêtée selon état communiqué par le Trésor public le 21/2/2017, comprise dans l’admission de créance pour un total de 2 354,48 € comprenant en outre la condamnation de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1 000 €, et les frais de mise en demeure, signification du jugement pour 115,94 €, admission qu’elle demande de constater ;

— la somme de 6 760 € due au titre de l’indemnité d’occupation,

avec le montant pour le rachat de la licence IV au prix de 5 000 € autorisé par le juge commissaire le 17 septembre 2018 et de fixer sa créance à la somme de 4 114,48 €.

M^e Y s’oppose à juste titre à cette compensation qui ne sera pas ordonnée.

Il n’y a pas lieu non plus de constater une admission de créance pour 2 354,48 € dans la présente instance d’appel.

3/ sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

B X représenté par M^e Y es qualité de liquidateur, partie perdante a été à juste titre condamné aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Cependant en application des articles L 622-7 et L 622-21 du code de commerce du fait de l’ouverture de la procédure collective postérieurement à la décision du tribunal, l’indemnité allouée par le tribunal en application de l’article 700 du code de procédure civile sera fixée au passif, mais mise à la seule charge de B X débiteur en liquidation judiciaire. Le jugement sera infirmé en ce sens.

Le recours étant infondé, l’appelant sera condamné aux dépens d’appel par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire droit à la demande d’indemnisation de frais irrépétibles présentée par la commune de Saint-H-I à hauteur de 3 000 €, étant rappelé que cette somme, allouée par la Cour, trouve son origine dans le présent arrêt, postérieur à l’ouverture de la procédure collective et entre dans les prévisions de l’article L. 622-17 du code de commerce, de sorte que M^e Y peut être directement condamné à la payer.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré du 6 décembre 2016 SAUF en ce qu’il a condamné B X à payer à la commune de Saint- H-I, une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers à compter du 1 juillet 2014 jusqu’à la libération effective des lieux, la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

STATUANT A NOUVEAU

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de B X la créance de la commune de Saint-H-I au titre de l’ indemnité d’occupation à la somme de 520 € à compter du 1 juillet 2014 ;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de B X la créance de la commune de Saint-H-I au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile de première instance à la somme de 1 000 € ;

DIT que les dépens de première instance sont inscrits au passif de la liquidation judiciaire de B X ;

Y AJOUTANT

FIXE la créance de la commune de Saint-H-I à la liquidation judiciaire de B X au titre de l’ indemnité d’occupation pour la période 23 janvier 2017/ 12 janvier 2018 à la somme de 6 760 € ;

CONDAMNE M^e Y es qualité de liquidateur judiciaire de B X à payer à la commune de Saint-H-I la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE M^e Y es qualité de liquidateur judiciaire de B X aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par L M, présidente de chambre, et par J K, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente

J K L M