TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement n° : 10/07524

AFFAIRE : La Société JARDINERIE DU MOULIN DE SAINT ESTEVE (M^e Christophe GALLI)

C/ M^me Y Z veuve X (la SELARL ASA)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 Juin 2012

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame A B

Greffier : Madame C D

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 11 Septembre 2012

PRONONCE : En audience publique, le 11 Septembre 2012

Par Madame A B, Vice-Président

Assistée de Madame C D, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La Société JARDINERIE DU MOULIN DE SAINT ESTEVE, dont le siège social est […], prise en la personne de son gérant en exercice, y domicilié es qualité.

représentée par M^e Christophe GALLI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame Y Z veuve X, née le […] à […].

représentée par M^e Alain SITRI de la SELARL ASA, avocat au barreau de MARSEILLE.

Monsieur E X, né le […] à […].

représenté par M^e Alain SITRI de la SELARL ASA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur F G, né le […] à […].

représenté par M^e Alain SITRI de la SELARL ASA, avocat au barreau de MARSEILLE.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 février 2006, les consorts X ont donné à bail à la JARDINERIE DU MOULIN SAINT-ESTEVE un terrain cadastré section BZ 336, en limite des communes de Ceyreste et La Ciotat, à l’angle de la route N3, dite route Ceyreste, et […], pour y exercer une activité tous commerces. Ce bail était conclu pour une durée de 9 années à compter du 1^er février 2006, pour se terminer le 31 janvier 2015.

Par acte d’huissier en date du 9 avril 2010, les consorts X ont adressé à la JARDINERIE DU MOULIN SAINT-ESTEVE un commandement faisant jouer la clause résolutoire de faire exécuter les travaux nécessaires pour remédier à la construction d’une serre sans autorisation du propriétaire.

Par acte d’huissier en date du 6 mai 2010, la JARDINERIE DU MOULIN SAINT-ESTEVE a formé opposition à ce commandement. Elle expose que l’autorisation des bailleurs n’est pas nécessaire pour des aménagements qui relèvent de la nature même du commerce exploité dans les lieux, à savoir une jardinerie, et que de surcroît les aménagements réalisés par le preneur ne touche pas à la structure du fond, s’agissant d’une serre entièrement démontable. Elle fait également valoir que les bailleurs étaient parfaitement informés de la réalisation de cette serre. Elle ajoute que toute opposition à cet aménagement n’aurait été fondée sur aucun motif légitime. Elle sollicite par ailleurs la condamnation des bailleurs sous astreinte de 500 € par jour de retard à effectuer tous travaux afin de rendre conforme à sa destination le bien se trouvant sur le terrain loué. Elle sollicite enfin le paiement de la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts X exposent que l’autorisation du bailleur est nécessaire pour tout aménagement jugé utile par le preneur et qu’elle concerne nécessairement les deux serres édifiées par la JARDINERIE DU MOULIN SAINT-ESTEVE pour lesquelles aucune approbation n’a été donnée, ni même demandée. Ils ne contestent pas que la construction édifiée en 1974 par le précédent locataire est en très mauvais état mais ils indiquent que la JARDINERIE DU MOULIN SAINT-ESTEVE a accepté de prendre les locaux dans l’état où ils se trouvaient. A titre reconventionnel, ils demandent au tribunal de constater le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résolution du bail aux torts du locataire, d’ordonner son expulsion et de le condamner au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’opposition au commandement :

Attendu que le contrat de bail dispose que le preneur pourra effectuer, s’il le juge utile, mais à ses frais, les aménagements qu’il désirera, sous réserve de l’approbation préalable du bailleur;

Attendu que le 30 novembre 2009, la JARDINERIE DU MOULIN SAINT-ESTEVE a déposé une demande de permis de construire portant sur la création d’une serre d’exposition-vente de 240 m², d’une serre de production de 131,30 m² et d’un parcours extérieur d’exposition; que ce permis de construire a été accordé;

Attendu qu’aux termes d’un constat d’huissier en date du 19 février 2010 dressé à la demande des bailleurs, il était constaté qu’une structure métallique constituant une serre démontable était en cours d’édification sur le terrain loué et qu’une autre serre située au nord-ouest de la précédente était déjà implantée, depuis deux ans aux dires du preneur;

Attendu qu’il n’est pas contesté par la JARDINERIE DU MOULIN SAINT-ESTEVE qu’elle n’a pas obtenu l’accord express des bailleurs pour l’édification de ces deux serres;

Attendu que toutefois le commandement adressé par les bailleurs au preneur “d’effectuer les travaux nécessaires pour remédier à l’infraction d’avoir construit sans autorisation du propriétaire une serre” n’apparaît pas justifié;

Attendu qu’en effet l’opposition des bailleurs aux aménagements effectués par le preneur n’est fondée sur aucun motif légitime s’agissant de structures démontables qui n’ont pas vocation à demeurer sur le terrain en fin de bail;

Attendu que de surcroît , ces installations permettent au preneur d’adapter les lieux à son exploitation commerciale de jardinerie (s’agissant d’un terrain nu comportant une simple construction à usage d’habitation en mauvais état);

Attendu qu’en conséquence l’opposition du preneur à l’édification de la serre contestée dans le commandement n’est pas justifiée; que le commandement en date du 9 avril 2010 sera donc déclaré nul et non avenu et ne pourra donner lieu à application de la clause résolutoire;

Sur la demande de travaux :

Attendu que le bail conclu le 7 février 2006 porte sur un terrain de 5.489 m² avec “constructions édifiées au cours d’un bail précédent consenti à E H le 25 janvier 1973";

Attendu que le preneur a déclaré avoir visité et examiné les lieux, les estimant conformes à l’usage qu’il entend en faire;

Attendu qu’il résulte d’un rapport d’expertise de Madame J-K, déposé le 20 avril 2004 dans le cadre de la détermination de la valeur locative du bien loué, que le bâtiment à usage d’habitation édifié sur le terrain était à cette date en mauvais état et présentait un défaut manifeste d’entretien locatif et foncier;

Attendu que le preneur a donc accepté de prendre en location ce bâtiment malgré son état de vétusté; qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, il est impossible d’apprécier si les dégradations constatées dans le procès-verbal du 9 mai 2011 sont nouvelles ou existaient déjà lors de l’entrée dans les lieux;

Attendu qu’en conséquence la demande de condamnation des bailleurs à effectuer des travaux sur ce bâtiment sera rejetée;

Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la JARDINERIE DU MOULIN SAINT-ESTEVE les frais et honoraires exposés pour agir en justice, non compris dans les dépens, qu’il y a lieu de lui allouer la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare nul et non avenu le commandement en date du 9 avril 2010;

Déboute la JARDINERIE DU MOULIN SAINT-ESTEVE de sa demande en exécution de travaux;

Condamne in solidum Y I veuve X, E X et F X à payer à la JARDINERIE DU MOULIN SAINT-ESTEVE la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne les défendeurs aux entiers dépens;

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE DE LA DEUXIÈME CHAMBRE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE DOUZE.

LE GREFFIER LE PRESIDENT