TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement n° : 12/08901

AFFAIRE : LA SARL PHOCEA STOCKS (M^e Michel LABI)

C/ LA SOCIETE SCI MERDJIAN PERE ET FILS (l’Association PIERI ETIENNE / DUPIELET FABIEN)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Avril 2014

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame X Y

Greffier : Madame Z A

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 19 Juin 2014

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2014

PRONONCE : En audience publique, le 19 Juin 2014

Par Madame X Y, Vice-Président

Assistée de Madame Z A, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA SARL PHOCEA STOCKS – dont le siège social est […] – agissant poursuites et diligences de sa gérante en exercice domicilié es-qualité audit siège.

représentée par M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA SOCIETE SCI MERDJIAN PERE ET FILS – inscrite au RCS de MARSEILLE sous le numéro 782.929.822 – dont le siège social est sis […] – représentée par sa gérante en exercice.

représentée par Maître Etienne PIERI de l’Association PIERI Etienne / DUPIELET Fabien, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 25 octobre 1996, la SCI MERDJIAN Père et fils a donné à bail commercial à la Ste PHOCEA STOCKS pour une durée de neuf ans à compter du 1^er novembre 1996 pour se terminer le 31 octobre 2005, des locaux situés à AUBAGNE n°8 route nationale, quartier des Paluds, pour un loyer annuel de 400 000 francs HT la première année et de 450 000francs HT la deuxième année.

Par avenant du 11 mai 1999, les parties portaient à 400 000 francs HT le loyer à compter du 1^er novembre 1997 (60 979 euros ).

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction jusqu’au 18 janvier 2012, date d’une demande de renouvellement formulée par la Ste PHOCEA STOCKS qui a entraîné le renouvellement du bail à compter du 1^er avril 2012 pour une nouvelle période de 9 ans.

Par acte du 20 juillet 2012, la Ste PHOCEA STOCKS a fait opposition devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille à un commandement de payer délivré le 21 juin 2012 par le bailleur en sollicitant que soit déclaré nul et de nul effet le dit commandement et en conséquence que la bailleresse soit déclarée injustifiée à se prévaloir de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, elle conclut à la faute de la bailleresse qui n’a pas réclamé pendant 5 ans l’indexation du loyer et à l’octroi de dommages et intérêts en raison du préjudice économique ainsi subi d’un montant de 90 000e, et en tout état de cause la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions du 4 mars 2014, elle sollicite que la juridiction déclare nul et de nul effet le commandement de payer du 21 juin 2012, faute de justifier des sommes réclamées, et à titre subsidiaire, elle sollicite qu’il soit jugé que la révision annuelle mentionnée au bail ne s’applique pas de plein droit mais à la demande des parties conformément à la clause contractuelle, que faute d’avoir formulé une demande en temps utile, aucune somme ne peut être réclamée pour les années 2006 à 2012.

En conséquence, elle fait valoir que la bailleresse n’est pas fondée à se prévaloir de la clause résolutoire et que de surcroît, l’application de la clause résolutoire est sans objet du fait de la destruction du bien le 10 mai 2013 ayant abouti à la résiliation du bail.

A titre infiniment subsidiairement, elle conclut à la faute de la bailleresse consistant à réclamer plus d’un an de loyer au titre d’un calcul d’indexation et en conséquence au paiement d’une somme de 90 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi à ce titre, à la constatation de la prescription des demandes portant sur les années 2006 et le 1^er trimestres 2007.

Elle sollicite le remboursement de la somme de 24 977,76 € au titre du trop perçu de loyers pour la période postérieure au 10 mai 2013 et la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Elle soutient que le commandement délivré le 21 juin 2012, exige le paiement d’une somme de 87 762 € sans en justifier le fondement et même la réalité, qu’un tel acte doit être déclaré nul en raison de son caractère confus, que de surcroît, les locaux ayant été détruits l’application de la clause résolutoire est sans objet, qu’enfin, faute d’avoir sollicité en temps utile son application, la bailleresse ne peut plus se prévaloir de la clause d’indexation, qui n’est pas automatique.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que la bailleresse se prévaut d’une clause d’échelle mobile alors qu’elle y a avait expressément renoncé pendant 5 ans, pour s’affranchir du paiement d’une indemnité d’éviction, qu’une telle attitude fonde la demande légitime en dommages et intérêts formulée par la Ste PHOCEA STOCKS.

En tout état de cause, elle fait valoir que les réclamations formulées par une lettre du 24 janvier 2012 ne peuvent concerner des périodes antérieures au 24 janvier 2007, de sorte que seule la somme de

8 623,27 € pourrait être réclamée.

A titre reconventionnel, elle sollicite le remboursement de la somme de 28 028,83 € au titre du loyer de mai à juillet 2013.

Par conclusions du 17 avril 2014, la SCI MERDJIAN Père et fils conclut au rejet des demandes adverses et à la condamnation de la Ste PHOCEA STOCKS à lui régler la somme de 62 373,16 € avec intérêts de droit à compter du 21 juin 2012, à la validation de la saisie conservatoire pratiquée le 1^er juillet 2013 pour un montant de 28 023,83 € et à l’octroi d’une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et ce avec exécution provisoire.

Elle fait valoir que le bail contient une clause annuelle d’indexation automatique, qu’en application de cette clause, elle a sollicité le 24 janvier 2012 le règlement d’un rappel de loyers, que cette demande est restée sans effet, qu’un commandement de payer a été délivré le 21 juin 2012; que le commandement est dépourvu d’ambiguïté et vise l’application de la clause d’échelle mobile, que la délivrance d’un commandement pour obtenir paiement d’une somme due ne constitue pas une attitude fautive

Elle ne conteste pas le fait qu’en raison d’un incendie qui a détruit les lieux en mai 2013, une somme de 24 977,76 € est due par la bailleresse en remboursement d’un trop versé.

MOTIFS:

Attendu que les parties sont en l’état d’un bail 25 octobre 1996 qui mentionne d’une part que “ le loyer sera révisé tous les ans à la demande de l’une des parties en fonction de la valeur locative, mais sans excéder la valorisation de l’indice du coût de la construction “ et que d’autre part ” l’indexation jouera de plein droit sans qu’il soit besoin d’une notification préalable”  ;

Attendu qu’il résulte des termes du contrat et notamment de la référence à une application de la clause d’indexation qui s’appliquera “sans notification préalable” et “de plein droit “que les parties ont convenu de la révision annuelle automatique du loyer à la date anniversaire du contrat en fonction de l’évolution de l’indice, que cette clause en dépit de son caractère ambigu doit s’analyser en une clause d’échelle mobile qui joue sans qu’il soit nécessaire d’en demander l’application devant le juge des loyers ;

Attendu que dans sa lettre en réponse du 14 février 2012, la locataire n’a pas contesté pas le caractère automatique de l’application de cette clause d’indexation, démontrant ainsi qu’il s’agissait bien de la commune intention des parties ;

Attendu qu’aucune renonciation ne résulte du fait que la bailleresse a omis de s’en prévaloir du 6 février 2006 au 24 janvier 2012 ; que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, que le seul fait de na pas réclamé l’augmentation dès sa prise d’effet n’implique nullement une renonciation à se prévaloir d’une clause d’indexation automatique ;

Attendu que la bailleresse sollicite par une lettre du 24 janvier 2012 le paiement d’un arriéré de loyer depuis le 1^er janvier 2006 soit une somme de 87 762 € ;

Attendu toutefois que l’action en paiement de loyers et des charges se prescrit par cinq années ; que la bailleresse ne peut réclamer à sa locataire des loyers et charges remontant à plus de cinq ans avant la demande formulée par lettre recommandée du 24 janvier 2012, que le demande afférente au 1^er trimestre 2007 du à compter du 1^er janvier 2007 est prescrite soit la somme de 2 641,82 € ;

Attendu en revanche que la demande tardive de la bailleresse résultant de sa gestion locative négligente a causé un préjudice certain à la locataire qui s’est trouvée confronter à des difficultés de trésorerie évidente ; qu’une somme de 10 000 € doit lui être allouée à ce titre ;

Attendu que la bailleresse ne conteste pas un trop perçu de

24 977,76 € en raison de l’incendie intervenu le 11 mai 2013 ayant mis fin au bail

Attendu que l’exécution provisoire est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ;

Attendu qu’il ne serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MERDJIAN Père et fils les frais et honoraires exposés pour agir en justice, non compris dans les dépens,

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, Statuant par jugement contradictoire, en matière civile ordinaire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi et par jugement remis au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

Condamne la Ste PHOCEA STOCKS à payer à la SCI MERDJIAN Père et fils la somme de 59 731,34€ au titre des loyers restant dus avec intérêts de droit à compter du 21 juin 2012 ;

Valide la saisie conservatoire pratiquée le 1^er juillet 2013 pour garantir le paiement de la somme de 28 023, 83 €,

Condamne la SCI MERDJIAN Père et fils à payer à la Ste PHOCEA STOCKS la somme de 10 000 € au titre de dommages et intérêts

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne la Ste PHOCEA STOCKS aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître PIERI Etienne, avocat, sur son affirmation de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA DEUXIEME CHAMBRE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE LE DIX NEUF JUIN DEUX MILLE QUATORZE.

Signé par Madame F.Y, Président et Madame C.A, Greffier, présentes lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT