COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 DÉCEMBRE 2024

N°2024/434

Rôle N° RG 23/14489 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGHU

[S] [P]

C/

[H] [C]

[V] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-philippe COLJE

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MANOSQUE en date du 20 Novembre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-22-000154.

APPELANT

Monsieur [S] [P]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008234 du 07/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [H] [C]

née le 22 Mai 1953 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-philippe COLJE de la SELARL DEFEND & ADVISE – AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

Monsieur [V] [C]

né le 26 Juin 1954 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-philippe COLJE de la SELARL DEFEND & ADVISE – AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 05 décembre 2024par mise à disposition au greffe.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 16 mai 2011, Monsieur [V] [C] et Madame [H] [X] épouse [C] ont acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2014, les époux [C] ont saisi le président du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS statuant en référé aux fins d’obtenir l’expulsion de Monsieur [S] [P].

Par ordonnance de référé du 19 février 2015, les époux [C] ont été déboutés de leurs demandes et condamnés aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2022, les époux [C] ont fait assigner Monsieur [P] devant le Tribunal de Proximité de Manosque aux fins de voir :

* constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre ou à titre subsidiaire la résiliation du contrat de bail,

* ordonner en conséquence son expulsion avec assistance de la force publique

* condamner Monsieur [P] à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 septembre 2023.

Les époux [C] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

Monsieur [P] demandait au tribunal de constater l’existence d’un bail verbal en date du 1er janvier 2003 et concluait au rejet de l’ensemble des prétentions des époux [C].

À titre reconventionnel il demandait au tribunal d’ordonner avant-dire droit aux frais du bailleur une expertise afin que les travaux qu’il avait réalisés au profit des bailleurs ainsi que ses frais en qualité d’architecte soient évalués pour établir les comptes entre les parties.

Enfin il sollicitait la condamnation de Monsieur et Madame [C] à lui verser la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ainsi que celle de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 20 novembre 2023, le Tribunal de Proximité de Manosque a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* constaté que Monsieur [P] est occupant sans droit ni titre du logement,

* ordonné en conséquence à Monsieur [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

* dit qu’à défaut pour Monsieur [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai Monsieur et Madame [C] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* rejeté le surplus des demandes des parties,

* condamné Monsieur [P] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

*condamné Monsieur [P] aux dépens.

Suivant déclaration en date du 24 novembre 2023 , Monsieur [P] a interjeté appel de ladite décision en ce qu’elle a dit:

— constate que Monsieur [P] est occupant sans droit ni titre du logement situé à [Localité 4].

— ordonne en conséquence à Monsieur [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la dès la signification du présent jugement.

— qu’à défaut pour Monsieur [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur et Madame [C] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

— rejette les demandes de Monsieur [P]

— condamne Monsieur [P] au paiement de la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne Monsieur [P] aux dépens.

— rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2023, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Monsieur [P] demande à la Cour de :

— A titre principal :

*juger l’existence d’un bail verbal au 1er janvier 2003, date de l’entrée dans les lieux ;

*juger l’absence de mise en conformité dudit bail verbal avec les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989;

*juger l’absence de délivrance de tout congé ;

*juger le défaut de délivrance de tout commandement de payer les loyers ;

*juger l’absence de consentement éclairé de Monsieur [S] [P], au regard de son engagement à quitter les lieux ;

*débouter en conséquence les époux [C] de toutes leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

*juger que Monsieur [P] bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux ;

A titre infiniment subsidiaire et avant dire droit :

*ordonner une expertise et désigner tout expert avec mission d’une part, de chiffrer la valeur des travaux réalisés au profit des bailleurs et réglés par Monsieur [S] [P], et d’autre part, de chiffrer le coût de ses frais et honoraires en qualité d’architecte au titre de ses prestations pour le compte des époux [C], et enfin de chiffrer le montant apporté à la plus-value de la propriété, objet des diligences de Monsieur [S] [P], et faire les comptes entre les parties ;

*juger que les frais d’expertise resteront à la charge des bailleurs ou à défaut seront supportés par l’aide juridictionnelle ;

*donner acte à Monsieur [S] [P] de ce qu’il se réserve la possibilité de solliciter le remboursement des dépenses réglées par ses soins pour le compte du bailleur, outre ses honoraires en qualité d’architecte ;

En tout état de cause :

*condamner solidairement les époux [C] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

*condamner solidairement les époux [C] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner solidairement les époux [C] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [P] fait valoir qu’il occupe le logement en vertu d’un bail verbal depuis le 1er janvier 2003 et qu’il avait été convenu entre les parties qu’un petit loyer devait être réglé pour partie en nature en contrepartie d’importants travaux de restauration et autres prestations dans l’ensemble de la propriété à réaliser par le locataire.

Il ajoute qu’il avait été décidé que les frais d’électricité et d’eau, couvrant non seulement le bungalow mais encore la propriété occupée par la bailleresse, en l’absence de compteur séparé, resteraient à la charge de Madame [K] [X], aujourd’hui décédée.

Il soutient que l’existence d’un bail verbal est également caractérisée par l’autorisation de la précédente bailleresse ainsi que par la mise en place d’une ligne téléphonique personnelle au nom de Monsieur [S] [P] à l’adresse dudit logement.

Il explique que ledit logement est en réalité un abri de piscine dépourvu de toute commodité.

Il maintient que depuis l’acquisition du bien par les intimés, l’occupation n’a jamais été faite à titre gratuit.

Cette dernière a été réglée, en exécution du bail verbal, par un certain nombre de loyers pour partie en nature, sous réserves d’un compte de créances à parfaire et qu’en complément de loyers il a assuré l’entretien et les réparations des équipements vétustes de la piscine, du local technique et du terrain bâti.

Il déplore le comportement très violent des propriétaires à son égard, précisant qu’ils n’ont pas hésité à exercer sur lui des pressions et exactions, rappelant qu’il dispose de très faibles revenus et est âgé de 77 ans.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024 auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Monsieur [C] et Madame [C] demandent à la Cour de :

*confirmer le jugement déféré

*débouter Monsieur [P] de toutes ses demandes , fins et conclusions,

* condamner Monsieur [P] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamner Monsieur [P] aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils soutiennent qu’aucun contrat de bail n’a jamais été signé entre les parties ; qu’ils ont consenti par simple libéralité à Monsieur [P] l’usage du local piscine de leur propriété mais qu’ils lui ont demandé de partir en octobre 2013, Monsieur [P] s’engageant à quitter les lieux au plus tard le 31 mars 2014.

Ils précisent que ce dernier ne paie aucun loyer et persiste à rester dans les locaux.

Ils ajoutent que les éléments évoqués par l’appelant ne démontrent pas l’existence d’un bail verbal et que la demande d’expertise qu’il a formée est prescrite.

Selon ordonnance en date du 30 avril 2024, le président de la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

* prononcé l’irrecevabilité des conclusions d’incident notifiées par Monsieur et Madame [C] le 10 janvier 2024,

*dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné Monsieur et Madame [C] aux dépens de la présente instance.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2024 et mise en délibéré au 28 novembre 2024, prorogée au 5 décembre 2024.

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SUR CE

1°) Sur l’occupation du local par Monsieur [P]

Attendu que s’il résulte de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que le contrat doit être établi par écrit, la jurisprudence admet la validité du bail verbal.

Que lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen comme l’occupation des lieux et par d’autres indices attestant de l’existence du bail tel le paiement des loyers ou la production de quittances.

Qu’en l’absence de tout début d’exécution, la preuve du bail verbal par témoins n’est pas admise et son existence doit être prouvée par écrit.

Qu’ainsi l’exécution d’un bail fait sans écrit peut être prouvée par témoins ou à l’aide de simples présomptions.

Qu’elle ne peut résulter de la simple occupation des lieux.

Qu’elle suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, aussi bien l’accomplissement des obligations que l’exercice des droits découlant du prétendu bail.

Que c’est ainsi que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation s’est prononcée à plusieurs reprises aux termes des arrêts en date du 4 février 1975, du 13 mars 2002 ou du 23 juin 2006.

Attendu que constituent des preuves d’exécution recevables en justice, le règlement régulier d’un loyer, la prise d’abonnement auprès d’un fournisseur d’énergie, le paiement de charges, la signature d’un contrat d’assurance ayant pour objet le bien.

Que de plus, un tel bail ne disparaît pas avec le décès de l’une ou de l’autre des parties.

Que la convention est de droit, transmise au nouveau propriétaire des lieux est donc opposable à l’acheteur.

Attendu que Monsieur [P] soutient qu’il occupe le logement selon les formes d’un bail verbal depuis le 1er janvier 2003, soit depuis plus de 20 ans, pour l’avoir reçu de feue Madame [K] [X].

Qu’il indique qu’il avait été convenu entre les parties, sous réserve d’un compte de créances à parfaire, qu’un petit loyer serait réglé pour partie en nature en contrepartie d’importants travaux de restauration et autres prestations dans l’ensemble de la propriété à réaliser par le locataire et que les frais d’électricité et d’eau couvrant, non seulement le bungalow mais encore la propriété occupée par la bailleresse, en l’absence de compteurs séparés, resterait à la charge de cette dernière.

Qu’il ajoute que l’existence d’un bail verbal est également caractérisée par l’autorisation de la précédente bailleresse et la mise en place d’une ligne téléphonique personnelle au nom de Monsieur [P] à l’adresse dudit logement.

Qu’il souligne qu’il s’acquittait du paiement de la taxe d’habitation entre les mains de la bailleresse, que les avis d’impôt sur les revenus portent l’adresse dudit logement et qu’il a toujours réceptionné depuis plus de 20 ans son courrier à l’adresse du logement dont s’agit qu’il a au demeurant toujours assuré.

Qu’il produit notamment à l’appui de ses dires des attestations, des photocopies de chèques, des relevés de compte de la banque postale, un renseignement sur le paiement de l’impôt, le contrat France Telecom en date du 31 décembre 2002 et l’attestation d’assurance responsabilité civile locative établie le 7 juin 2011.

Attendu que les époux [C] contestent les affirmations de Monsieur [P] rappelant qu’aux termes de l’acte notarié du 16 mai 2011, ils ont acquis la propriété d’un ensemble immobilier lequel acte notarié spécifiait concernant le lot n°2 : « l’acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter de ce jour. S’agissant de la jouissance l’acquéreur déclare qu’actuellement le bien est occupé à titre gratuit par Monsieur [S] [P] qu’il connaît parfaitement et vouloir faire son affaire personnelle du départ ou du maintien dans les lieux de ce dernier sans recours contre quiconque. »

Qu’ils indiquent avoir accepté au départ, lorsqu’ils ont pris possession de leur bien, l’occupation gratuite de Monsieur [P] dans le local piscine de la propriété soulignant qu’aucun contrat de bail n’a été conclu entre les parties et que ce dernier, malgré la sommation de quitter les lieux qui lui a été délivrée le 16 mai 2004, s’est refusé de quitter les lieux

Attendu que les attestations produites par Monsieur [P] ne sont pas suffisamment précises sur l’existence ou non du loyer.

Que les relevés de compte de la banque postale portant sur la période de janvier 2003 à mai 2011 dont il convient de relever que l’adresse portée sur ces deniers n’est pas celle du logement occupé font apparaitre des retraits en espèces de sommes de montant très différents, relevés de compte sur lesquels sont portés des annotations manuscrites «  retrait pour versement [K] [X] » avec des montant également différents sans qu’il soit prouvé que ces sommes aient effectivement été versées à Madame [X].

Que si effectivement un bail oral avait été conclu, Monsieur [P] aurait versé chaque mois le même montant ce qui ne pas le cas.

Qu’il importe de souligner que celui-ci ne produit aucune quittance de loyer permettant de confirmer ses dires.

Qu’à supposer que ces versements soient établis, force est de constater l’absence de régularité dans la remise d’espèce .

Que par ailleurs Monsieur [P] liste les travaux réalisés pour le compte de Madame [K] [X] pour la période de janvier 2003 à mai 2011.

Qu’aucun autre élément n’est produit pour établir de la réalité de ces interventions, les attestions versées au débat n’étant pas assez précises sur ce point.

Que surtout la cour est dans l’impossibilité de vérifier la corrélation entre les remises en espèces supposées effectuées avec la date et le montant estimé des prestations en nature effectuées qui permettrait de les qualifier ensemble de contreparties onéreuses.

Attendu que Monsieur [P] fait valoir, à l’appui de ses dires, que les avis d’impôt sur les revenus portent l’adresse dudit logement et qu’il a toujours réceptionné depuis plus de 20 ans son courrier à l’adresse du logement dont s’agit qu’il a au demeurant toujours assuré.

Qu’il produit en effet une attestation d’assurance responsabilité civile locative valable à compter du 7 juin 2011, un courrier adressé à l’adresse dudit local daté du 5 novembre 2014 ainsi que son avis d’impôt 2015, lesquels ont été établis une fois que les consorts [C] aient fait l’acquisition de l’ensemble immobilier.

Que cependant ces éléments ne sauraient justifier l’existence d’un bail.

Qu’ils ne font que confirmer que Monsieur [P] occupait effectivement le local piscine, ce qui est acquis au débat, les époux [C] ayant toujours soutenu avoir consenti par simple libéralité à Monsieur [P] l’usage du local piscine de leur propriété

Qu’il convient cependant de rappeler que l’acte notarié spécifiait concernant le lot n°2 : « l’acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter de ce jour. S’agissant de la jouissance l’acquéreur déclare qu’actuellement le bien est occupé à titre gratuit par Monsieur [S] [P] qu’il connaît parfaitement et vouloir faire son affaire personnelle du départ ou du maintien dans les lieux de ce dernier sans recours contre quiconque. »

Que force est de constater qu’il n’y a pas la moindre mention relative à l’existence d’un contrat de bail qu’il soit écrit ou verbal.

Qu’au contraire il résulte de cet acte notarié que la présence de Monsieur [P] dans ce local résulte d’une libéralité accordée par les propriétaires

Que d’ailleurs Monsieur [P] ne démontre pas avoir remis, à compter de cet acte notarié, des sommes aux consorts [C] au titre d’un prétendu loyer.

Que faute pour Monsieur [P] de démontrer l’existence d’une contrepartie onéreuse à son occupation des lieux depuis le 1er janvier 2003, il y a lieu de constater que ce dernier est occupant sans droit ni titre et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Que ce dernier ne bénéficiant d’aucun droit au maintien dans les lieux, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné son expulsion.

2°) Sur la demande d’expertise

Attendu que Monsieur [P] demande à la cour d’ordonner une expertise et désigner tout expert avec mission d’une part, de chiffrer la valeur des travaux réalisés au profit des bailleurs et réglés par Monsieur [S] [P], et d’autre part, de chiffrer le coût de ses frais et honoraires en qualité d’architecte au titre de ses prestations pour le compte des époux [C], et enfin de chiffrer le montant apporté à la plus-value de la propriété, objet des diligences de Monsieur [S] [P], et faire les comptes entre les parties.

Attendu que les travaux dont se prévaut l’appelant ont été, selon ses dires, réalisés à compter de 2003 jusqu’en 2014.

Que l’article 2224 du code civil énonce que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Que dès lors il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré prescrite cette demande.

3°) Sur les demandes en dommages et intérêts de Monsieur [P]

Attendu que Monsieur [P] demande à la cour de condamner Monsieur [C] et Madame [C] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu’en l’espèce, Monsieur [P] sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de Monsieur et Madame [C] qui avaient intérêt à ester en justice.

Qu’il y a lieu dés lors de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [P] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [P] au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du 20 novembre 2023 du tribunal de proximité de Manosque en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur [P] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [P] aux dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,