1 EXP DOSSIER + 1 […]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 14 Février 2018

AGAPES c\ S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT, S.A.R.L. X Y, Synd. de copropriétaires X

DÉCISION N° : 2018/

RG N°18/00002

A l’audience publique des référés tenue le 10 Janvier 2018

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal de grande instance de GRASSE, assistée de Madame Sandrine LEJEUNE, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

la SAS AGAPES, enseigne “Au Pool House”

[…]

Domaine de l’X

06370 MOUANS-SARTOUX

représentée par M^e Sylvie TRASTOUR, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

la S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT

[…]

[…]

représentée par M^e Denis PERNOT, avocat au barreau de JURA, avocat plaidant

la S.A.R.L. X Y

[…]

06370 MOUANS-SARTOUX

représentée par M^e Denis PERNOT, avocat au barreau de JURA, avocat plaidant

le Syndicat des copropriétaires de la résidence X sis […] à MOUANS SARTOUX, prise en la personne de son syndic en exercice […]

domiciliée : chez […]

[…]

[…]

représentée par M^e Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 10 Janvier 2018 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 31 Janvier 2018, prorogée au 14 Février 2018

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société France INVESTISSEMENT est propriétaire de locaux situés dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « Domaine de l’X », exploité sous forme de résidence services à vocation hôtelière. Cet ensemble comprend trois corps de bâtiments.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un règlement de copropriété dressé le 14 avril 2016.

La SAS AGAPES a été constituée par mesdames Charpentier et Z A avec pour objet l’exploitation d’un restaurant, installé dans ce domaine hôtelier à Mouans-Sartoux.

Dans cette perspective, divers contrats ont été conclus : un bail précaire de 3 ans avec la société France Investissement, un contrat de location de licence de débit de boissons avec la société X Y, un commodat concernant le prêt de matériel existant avec cette société et enfin un compromis de vente des biens immobiliers avec la première société, avec faculté de substitution.

Par acte d’huissier en date du 21 décembre 2017, la SAS AGAPES a fait citer en référé la SARL France INVESTISSEMENT, la SARL X Y et le Syndicat des copropriétaires de la résidence X par-devant le président du tribunal de grande instance de GRASSE, aux fins de voir, au visa des articles 122, 809 du code de procédure civile, 1719 et suivants du Code civil :

— recevoir son opposition en paiement ; dire et juger qu’il existe un trouble illicite qui s’oppose à sa jouissance paisible et à l’exploitation de son restaurant à l’enseigne LE POOL HOUSE, qu’il y a lieu de le faire cesser ;

— dire et juger que la SARL France INVESTISSEMENT ne pourrait établir de facturation concernant la location de la licence de boissons, qui n’est pas sa propriété mais celle de la SARL X Y ;

— dire et juger irrégulier le commandement de payer délivrer le 22 novembre 2017, comme ne mentionnant pas de décompte régulier ; à tout le moins, dire et juger que la société France INVESTISSEMENT ne dispose pas de droit pour réclamer le paiement des loyers qui ne la concernent pas, s’agissant du contrat de location de la licence IV et sur ce point, dire et juger que le commandement de payer est irrégulier ;

— en toute hypothèse, ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire ; lui accorder les plus larges délais de règlement ;

— ordonner la suspension du paiement des loyers et charges relatif au bail commercial et au bail de la location de la licence de débit de boissons jusqu’à ce que l’activité de restaurant ne soit plus menacée par le déversement des eaux usées dans les locaux et notamment dans la cuisine ;

— condamner in solidum les défendeurs, sous astreinte de 500 € par jour de retard, 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, à faire réaliser les travaux nécessaires et/ou mettre en œuvre tout moyen pour la réalisation de la mise en conformité des canalisations et mettre un terme aux désordres.

Elle sollicite également leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant le coût du procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser.

Le dossier a été plaidé à l’audience du 10 janvier 2017.

Au soutien de son action, la SAS AGAPES expose que :

— les conditions dans lesquelles ses associées ont été amenées à contracter ;

— les sociétés défenderesses, au travers des explications de leur animateur et gérant, a permis de les rassurer pour la jouissance des parties communes, qu’elle devait ouvrir les portes du restaurant, après avoir réalisé les travaux, à la fin du premier trimestre 2017 ;

— elle s’est alors aperçue de l’absence d’exploitation d’un hôtel et/ou résidence hôtelière mais d’une exploitation en location longue durée des différents lots, si elle parvenait à créer d’elle-même une clientèle locale, il reste qu’aucune prestation ne devait être demandée par ces sociétés;

— ensuite, des problèmes sérieux liés à l’état du réseau des canalisations d’eaux usées sont apparus ; elle a alors interrogé le bailleur et le représentant de la copropriété ;

— dans le courant du mois de juillet 2017, la commission de sécurité est intervenue sur le site, a émis un premier avis défavorable en raison de nombreuses anomalies et non-conformités notamment l’absence de conformité du clos du local (baie vitrée), l’installation du compteur électrique dans un local, parties privatives ; une menace d’une fermeture administrative du site a été concrétisée par le maire de la commune en l’absence de réponse à ses demandes ;

— en réalité, l’exploitation du site ose une réelle difficulté puisqu’elle n’existe pas et être détournée soit en location de longue durée soit en jouissance directe des acquéreurs alors que la société France INVESTISSEMENT a tentés de faire croire à l’exploitation d’une résidence hôtelière ; le restaurant n’était qu’une manière de déguiser l’exploitation du site ; il n’existe aucune réalité d’activité de la résidence hôtelière ;

— outre la difficulté d’exploiter dans un cadre fermé et sans passage commercial, elle ne peut plus exploiter son restaurant ; la confirmation de l’avis défavorable de la commission de sécurité s’est confirmée ;

— elle a été victime de comportement malveillants : coupures d’électricité, de la ligne téléphonique, d’Internet, sans pouvoir réagir, ne pouvant avoir accès aux locaux afférents à l’auto comme et au compteur électrique ;

— la mise en conformité des baies vitrées n’est toujours pas intervenue ;

— le problème des eaux usées n’a jamais été résolu ; en dépit des demandes formulées auprès du bailleur et de la copropriété, aucuns travaux effectifs n’a été entrepris s’agissant en réalité d’une nécessaire mis aux normes ; elle n’a eu d’autre choix que de fermer les portes de son restaurant ;

— elle a fait dresser un procès-verbal de constat le 29 novembre 2017 ; les évacuations liées aux WC de l’hôtel comme cela piscine sont branchés sur le réseau d’évacuation de la cuisine du restaurant de sorte que l’huissier a pu constater les conséquences des remontées du réseau : des matières fécales et papiers ont été constatés à l’intérieur de la cuisine ;

— la société d’assainissement a reconnu en juillet 2017 la réalité de la situation en raison des plaintes pour mauvaises odeurs ; les désordres sont aggravés ; huissier de justice également constatée inexistence d’une activité d’hôtel et a pu prendre connaissance des courriers relatifs aux occupants concernant leurs tags habitation, démontrant ainsi qu’il ne s’agit pas de locataires saisonniers ;

— il n’existe ni personnel d’accueil des chargés de location et seul est exploité le bureau de vente immobilière de la société France INVESTISSEMENT ; elle a pu prendre connaissance d’un courrier de la commune de Mouans-Sartoux dénonçant la situation ; plus encore, l’intervention des pompiers, suite à un déclenchement de l’alarme, n’a pas permis de mettre en œuvre le processus de sécurité, au coresponsable n’étend sur site et le local est enfermé à clé ;

— elle entend saisir le juge du fond pour solliciter la résolution des contrats autour des défenderesses mais il y a urgence, étant dans l’impossibilité de travailler à statuer sur les demandes.

En substance elle observe que la juridiction ne pourra que se convaincre non seulement de l’indivisibilité les contrats mais surtout de la confusion opérée entre les 2 sociétés à telle enseigne, que par acte d’huissier du 22 novembre 2017,1 seul commandement de payer a été délivré, à la seule requête de la société France INVESTISSEMENT.

En réponse aux moyens opposés en défense par les sociétés défenderesses, la SAS AGAPES évoque les arguments fallacieux et fait valoir que le trouble principal est manifestement illicite résulte de l’absence d’intervention pour mettre fin au désordre prouvés de refoulement dans la cuisine du restaurant d’excréments et de matière fécale, que la société SNADEC est intervenue à plusieurs reprises, qu’il y a eu plusieurs problèmes, que le déversement des eaux usées dans le 3^e regard de la cuisine du restaurant empêche toute exploitation, qu’il est établi qu’il est impossible de pénétrer dans le local électrique et de téléphonie, installé dans un lot privé, que la commission de sécurité a émis en novembre 2017 un avis défavorable final, que les locaux loués sont impropres à l’usage qui était promis au contrat de bail et pour l’exploitation des lieux.

En ce qui concerne les arguments opposés par la copropriété, elle soutient qu’il ressort expressément du règlement de copropriété, en page 52 et 53, que les parties communes constituent notamment, dans le bâtiment A, et donc dans la parti « hôtel », sont constituées des gouttières, des chéneaux, des tuyaux de descente, des canalisations d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées y compris leur branchement sur les canalisations principales de l’immeuble, les canalisations de tout-à-l’égout, les réseaux d’assainissement avec leurs accessoires, à valoir, siphons, fosses de décantation, les colonnes, canalisations et branchement d’eau, de gaz et électricité.

Elle conteste formellement que les désagréments puissent provenir du bac à graisse soulignent que toutes les interventions de la société d’assainissement sont prises en charge par la bailleresse ou le syndicat des copropriétaires

Elle observe que l’on pourra s’interroger sur le fait que le syndic de la copropriété soit intervenu pour mandater la société d’assainissement.

Elle sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance.

***

La SARL FRANCE INVESTISSEMENT et la SARL X Y demandent au juge des référés, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, de :

— débouter la SAS AGAPES de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité du commandement et la suspension du jeu de la clause résolutoire et du paiement des loyers et charges, de même que l’octroi d’un délai de paiement, de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte dirigée contre la société France INVESTISSEMENT ;

— valider le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial de courte durée en date du 20 janvier 2017 avec toutes conséquences de droit ; constater la résiliation du bail par l’effet de cette clause ;

— ordonner l’expulsion de la société locataire et de tous occupants de son chef sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard laquelle courra pendant 4 mois, au besoin avec le concours de la force publique d’un serrurier, passé un délai de 15 jours suivant l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la SAS AGAPES au paiement à titre provisionnel de la somme de 1000 € hors taxes soit 1200 € TTC au titre du loyer du mois de novembre, d’une provision sur charges de 719 € hors taxes soit 934,80 euros TTC, sauf à parfaire ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1200 € TTC à compter du 1^er décembre 2017 outre les charges jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— ordonner la production, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, de la police d’assurance de responsabilité civile professionnelle et de risques locatifs.

— subsidiairement, ordonner une expertise.

Après un rappel des faits et des relations contractuelles, elles observent que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’annuler un commandement de payer visant la clause résolutoire au visa de l’article 809 du code de procédure civile, qu’en tout état de cause le commandement est explicite, que la somme commandée est explicitée par une facture jointe, que le fait que la location de la licence IV soit mentionné dans cet acte ne saurait emporter son irrégularité, que rien n’interdit à la société X de mandater France INVESTISSEMENT.

Elles contestent l’existence d’un trouble manifestement illicite de nature à justifier la cessation de l’activité et soulignent que la SAS AGAPES a refusé d’assumer le coût d’une vidange du bac à graisses, à l’origine des odeurs ressenties, qu’il lui appartient de justifier du respect de son obligation d’entretien.

Elles soutiennent qu’il a été satisfait aux prescriptions de la commission de sécurité, que la SAS AGAPES a posé des volets roulants occultants électriques, sans l’autorisation de la bailleresse. Elle conteste les autres griefs et elles s’interrogent sur les constatations de l’huissier de justice et sur l’obtention d’une correspondance privée.

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Le Syndicat des copropriétaires demande au juge des référés, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’absence d’élément justificatif régulièrement communiqué par la SAS AGAPES quant à l’origine des désordres, de la débouter de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner reconventionnellement au paiement d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En substance, il expose qu’au mois de mars 2017, la SAS AGAPES a signalé la présence de fortes odeurs au sein des cuisines du restaurant est, que le syndic a fait diligence, qu’elle a mandaté la SNADEC pour procéder aux travaux nécessaires, qu’il s’agissait de désengorger l’un des wc de la résidence, cette société ayant mis en évidence la nécessité de prévoir un pompage à très bref délai du bac à graisse équipant la cuisine, qu’il s’agit d’un équipement privatif, qu’il est toujours intervenu dès lors que les parties communes étaient intéressées.

Il soutient que les pièces produites ne permet pas de lui imputer une quelconque responsabilité, que le procès-verbal n’est pas contradictoire.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur les demandes relatives au bail commercial et sur les travaux :

Il est constant que :

— la SAS AGAPES et la SARL France INVESTISSEMENT sont liées par un bail commercial de courte durée en date du21 janvier 2017 portant sur une salle à manger de restaurant avec véranda, un local à usage de cuisine, constituant les lots n° 241, 242 et 303, ce dernier lot étant aménagé en sanitaires, lesquels sont en jouissance partagée avec les occupants du lot n° 302, les lots n° 304, 338, 340, que le bail prévoit le droit d’utiliser toutes autres parties communes identifiées comme étant des locaux collectifs affectés à l’usage ou à l’utilité des copropriétaires, les 14 parkings devant l’immeuble, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros, charges et taxes en sus ;

— les parties sont également en l’état d’un compromis de vente sous condition suspensive ;

— la commission de sécurité à émis le 6 juin 2017 un avis défavorable compte tenu des nombreuses non conformités relevées contre les risques d’incendie et de panique dans les ERP;

— la société SNADEC a dû intervenir à plusieurs reprises pour procéder au débouchage des collecteurs des eaux usées ; le bon d’intervention du 5 décembre 2017 fait état d’un débouchage collecteur, pression WC et siphon du sol dans la cuisine, présence de tampax et papiers non dégradables dans la cuisine-capote" ;

— la SAS AGAPES a fait dresser les 29 novembre et 1° décembre 2017 un procès-verbal de constat par un huissier de justice confirmant les désagréments qu’elle reproche à la société bailleresse ;

— la commission de sécurité a émis à nouveau le 6 novembre 2017 un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation au public de l’établissement ;

— la SARL France INVESTISSEMENT a fait délivrer à la SAS AGAPES, le 22 novembre 2017, un commandement de payer visant à obtenir le paiement de la somme de 4534,80 euros et dénonçant son intention à défaut de paiement dans le mois, de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle. Le commandement vise en première page le bail de courte durée et la clause résolutoire qu’il comporte.

Il résulte de l’examen de la facture annexée qu’elle concerne le loyer du 1° novembre au 30 novembre 2017 mais également la location de la licence IV, objet d’un contrat distinct consenti, non par la SARL France INVESTISSEMENT, à l’initiative de la délivrance du commandement, mais la SARL X Y.

Le commandement visant le bail commercial ne pouvait viser dans le même temps des créances dues en vertu de deux contrats distincts consentis par des personnes morales différentes.

Ce commandement est entaché de nullité, nullité que le juge des référés, compte tenu des conséquences que les sociétés défenderesses entendent tirer, a le pouvoir de prononcer.

En tout état de cause, la SARL France INVESTISSEMENT ne peut de bonne foi, au regard des difficultés d’exploitation de la société preneuse, de l’avis défavorable de la commission de sécurité et des désordres avérés, affectant les locaux, dont il n’est aucunement démontré qu’ils sont imputables à la SAS AGAPES, compte tenu de leur nature et de leur récurrence en dépit des interventions réitérées d’une société spécialisée à la requête du syndicat des copropriétaires, se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et solliciter du juge des référés qu’il constate la résolution du bail par son jeu, une telle demande se heurtant à une contestation sérieuse.

la SAS AGAPES est fondée pour ces mêmes raisons d’exiger la suspension du paiement des loyers et charges inhérentes au bail de courte durée et au bail de la licence IV, étant dans l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce et ayant été contrainte de fermer le restaurant, jusqu’à ce que la SARL France INVESTISSEMENT, propriétaire de l’ensemble immobilier en copropriété qu’elle est censé exploiter sous forme de résidence services à vocation hôtelière, ait réaliser les travaux.

Elle est également fondée à exiger la condamnation de cette société à réaliser les travaux nécessaires et/ou mettre en œuvre tous moyens pour mettre en conformité des canalisations et mettre un terme aux désordres constatés, en application des dispositions des articles 1719 et suivants du Code civil.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile.

La demande de condamnation solidaire avec la bailleresse et la SARL X Y se heurte à une contestation sérieuse en l’état des seuls éléments produits ne permettant pas de mettre formellement en cause les parties communes et en l’absence de lien contractuel avec cette société au titre des locaux, la convention les liant ne portant que sur la licence de boissons IV.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

La société demanderesse justifie être assurée contre les risques locatifs (confer pièce n° 39 de son bordereau de communication de pièces). La demande de la bailleresse est sans objet.

2 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

La SARL France INVESTISSEMENT, qui succombe à l’instance, supportera les dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat des 29 novembre et 1° décembre 2017.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS AGAPES la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer aux sociétés défenderesses ou au syndicat des copropriétaires une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Leur demande formée de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1° vice-président, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 491, 809 du code de procédure civile, 1719 et suivants, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Déclarons la SAS AGAPES recevable et bien fondée en son opposition au commandement de payer ;

Déclarons nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 22 novembre 2017 à la requête de la SARL France INVESTISSEMENT ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de cette société en paiement des causes du commandement et la renvoyons à se pourvoir ainsi qu’elle avisera ;

Ordonnons la suspension du paiement des loyers et des charges afférentes au bail de courte durée liant la SAS AGAPES à la SARL France INVESTISSEMENT à compter du 1° novembre 2017 et de la redevance afférente au bail de la location de la licence de débit de boissons jusqu’à ce que l’activité de restaurant ne soit plus menacée par le déversement des eaux usées dans les locaux et notamment dans la cuisine et donc jusqu’à la réalisation des travaux qui s’imposent ;

Condamnons la SARL France INVESTISSEMENT, sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, qui courra pendant deux mois, passé lequel il pourra être à nouveau statué, à faire réaliser les travaux nécessaires et/ou mettre en œuvre tout moyen pour la réalisation de la mise en conformité des canalisations et mettre un terme aux désordres subis ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande formée par cette société tendant à la production par la société preneuse d’une attestation d’assurances contre les risques locatifs ;

Condamnons la SARL France INVESTISSEMENT aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le procès-verbal de constat des 29 novembre et 1° décembre 2017, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamnons cette société à porter et payer à la SAS AGAPES une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SARL FRANCE INVESTISSEMENT et la SARL X Y et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Domaine de l’X de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES