5CHB – 2003/

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

5^e Chambre B

JUGEMENT RENDU LE 26 NOVEMBRE 2003

N° R.G. : 02/14660

AFFAIRE

C X,

COMPAGNIE ZURICH ASSURANCES

C/

Syndicat des Copropriétaires MH 3 LE LIBERTE 28/40 RUE SALVADORE ALLENDE 92000 NANTERRE

LA SOCIETE ACE nouvelle dénomination de la CIGNA, la compagnie d’assurances ACE Insurance SANV anciennement CIGNA INSURANCE COMPAGNY OF EUROPE SAN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

K L, Vice-Président

Bernadette RIVIERE-CASTON, Juge

[…], Juge

en présence de D E auditrice de justice

Assistés de I J, faisant fonction de Greffier

DEMANDEURS

Monsieur C X

né le […] à NANTES

[…]

[…]

COMPAGNIE ZURICH ASSURANCES

dont le siège social est […]

[…]

représentés par M^e Florence MONTERET -AMAR, du Cabinet ELKAIM,

SCP d’avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 184

DEFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires MH 3 LE LIBERTE 28/40 RUE SALVADORE ALLENDE 92000 NANTERRE

représenté par son syndic la Société Z

dont le siège social est […]

[…]

représenté par M^e Albert GOLDBERG de l’Association GOLDBERG & MASSON,

avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 91

LA SOCIETE ACE nouvelle dénomination de la CIGNA, la compagnie d’assurances ACE Insurance SANV anciennement CIGNA INSURANCE COMPAGNY OF EUROPE SAN

dont le siège social en France est […]

[…]

représentée par M^e C BIDAULT,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 223

DEBATS

A l’audience du 22 Octobre 2003 tenue publiquement ;

JUGEMENT

prononcé en audience publique par décision contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Les faits

Monsieur et Madame X sont propriétaires d’un appartement de 3 pièces au 2^e étage de l’immeuble situé 47, square de La Brèche à Nanterre, ainsi que d’un studio mitoyen à cet appartement.

Le 26 février 1998, Monsieur Y, architecte, établissait un “compte rendu de visite n° 29 du mardi 24 février 1998", concernant l’appartement de Monsieur X, dans lequel il notait :

“Un dégât des eaux entraînant un cloquage de la peinture se produit en plafond de la salle de bains à proximité de la grille de ventilation haute.

L’humidité de retrouve également en plafond du débarras, de l’autre côté de la cloison, le séparant de la salle de bains.

Cet appartement est situé sous une toiture-terrasse jardin et compte tenu du désordre qui reste très localisé, une recherche de fuites devra être effectuée par une entreprise d’étanchéité à proximité de la sortie de ventilation en toiture-terrasse. Cette sortie est située contre acrotère et un examen minutieux des relevés sera réalisé pour remédier aux désordres”.

Le 26 février 1998 un “constat amiable dégât des eaux” était dressé entre Monsieur X et le Syndicat des Copropriétaires.

Le 15 mai 1998, la Société ZURICH SERVICES écrivait à Monsieur Y que Monsieur X que “la réparation de la toiture (…) n’est toujours pas effectuée” et ajoutait que “les dernières pluies F provoqué une aggravation des dommages chez notre assuré. Il conviendrait d’intervenir le plus rapidement possible en réparation de la cause afin que nous puissions mettre l’appartement en état en vue de sa vente”.

Le 17 mars 1999, la Société CUNNINGHAM FRANCE adressait à la Compagnie ZURICH un “rapport d’expertise dégât des eaux” dans lequel elle notait que “selon le rapport de l’architecte mandaté par le syndic de l’immeuble, il s’agit de pénétrations d’eau par l’étanchéité de la toiture/terrasse formant couverture pour l’appartement de l’assuré” et que la responsabilité “incombe à l’immeuble représenté par le Cabinet Z (…) assuré auprès de la CIGNA (…)”.

Le 2 juin 1999, la Société CUNNINGHAM & LINDSEY adressait à la Compagnie ZURICH un “rapport technique dégât des eaux” dans lequel elle notait que “après examen des lieux et des pièces sinistrées, à l’aide de notre humidomètre, nous avons pu noter les points suivants :

1) Le plafond et murs des wc sont secs 0 % d’humidité.

2) Les plafonds et murs de la salle de bains et dégagement sont encore saturés d’eau et aucuns travaux de peinture ne peuvent être entrepris à ce jour tant que la copropriété n’aura pas localisé et traité la source de ces infiltrations.

A cet effet, le Cabinet Z, syndic, a mandaté le Cabinet M. L. DEGRAMONT (architecte) qui n’a, semble-t-il, pas encore déposé ses conclusions”.

Par lettre du 2 juillet 1999, la Compagnie d’Assurances ZURICH demandait au Syndicat des Copropriétaires de lui adresser les justificatifs des travaux de réfection de la terrasse et “dans la négative” le mettait “en demeure d’exécuter ces travaux” ajoutant qu’à défaut elle serait contrainte de “saisir les instances judiciaires”.

L’assemblée générale du 19 juin 2000 votait les travaux de réfection des toitures terrasses.

La procédure de référé expertise

Par ordonnance de référé rendue le 11 mai 2000, Monsieur A était désigné en qualité d’expert.

Pa ordonnance rendue le 20 novembre 2000, les opérations d’expertise F été rendues communes à la Société CIGNA, assureur du Syndicat des Copropriétaires, aux droits de qui vient la Compagnie ACE EUROPE.

L’expert a déposé son rapport le 14 septembre 2001.

La procédure

Le Tribunal a été saisi par assignation délivrée le 11 décembre 2002 au Syndicat des Copropriétaires MH3 LE LIBERTE et à la Compagnie ACE EUROPE, à la requête de Monsieur X et de la C^ie ZURICH ASSURANCES.

Les dernières conclusions F été déposées le :

—  28 avril 2003 par Monsieur X et la Compagnie ZURICH ASSURANCES,

— le 22 octobre 2003 par la Société ACE,

— le 9 septembre 2003 par le Syndicat des Copropriétaires.

L’ordonnance de clôture rendue le 21 mai 2003 a été rabattue le 10 septembre 2003.

Prétentions et moyens des parties

Monsieur X et la Compagnie ZURICH ASSURANCES demandent au Tribunal de :

— condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires du MH3 LE LIBERTE et la Compagnie ACE EUROPE à payer aux époux X, au titre de leur préjudice financier, 106.179,34 སྒྱ, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires du MH3 LE LIBERTE et la Compagnie ACE EUROPE aux dépens, et à leur payer 3.000 སྒྱ au titre des frais non compris dans les dépens.

Monsieur X et la Compagnie ZURICH ASSURANCES font valoir que :

— La Compagnie ZURICH a in indemnisé Monsieur X du dommage matériel direct causé par les infiltrations à hauteur de 10.990,25 སྒྱ et est donc, en sa qualité de subrogée dans les droits de son assuré, fondée à demander la condamnation solidaire du Syndicat des Copropriétaires et de son assureur, la Compagnie ACE EUROPE, à lui verser l’indemnisation versée à son assuré.

— Monsieur X a subi un préjudice propre résultant de l’immobilisation de son appartement, étant précisé que, pour tenir compte des opérations d’expertise judiciaire et du temps de séchage des lieux, les travaux de remise en état n’F pu être réalisés qu’en mars 2002, date à laquelle Monsieur X a pu vendre son appartement.

— le Syndicat des Copropriétaires a failli à son obligation de conservation de l’immeuble et sa responsabilité n’est pas contestable.

— la Compagnie ACE INSURANCE ANV, à réception de l’assignation, a procédé au règlement du préjudice de Monsieur X indemnisé par la Compagnie ZURICH, reconnaissant ainsi la responsabilité de son assuré.

— en vue de l’acquisition d’un appartement en l’état futur d’achèvement dans un ensemble immobilier en construction à Vincennes, les deux appartements avaient été mis en vente en septembre 1997 (publication en septembre 1997 d’une annonce dans “De particuliers à particuliers”).

— un mandat de vente du 3 pièces a été donné en mars 1998 à L’AGENCE DU PARC qui a renoncé à la poursuite de la vente de l’appartement en raison de la multiplication des infiltrations, y compris dans les parties communes.

— après l’achèvement des travaux en mai 2002, l’appartement de 3 pièces a été mis en vente le 11 mai 2002 et une promesse de vente a été signée le 19 juin 2002.

— le 4 septembre 1999, après exécution des travaux de réfection, mandat de vendre le studio a été donné à L’AGENCE DU PARC pour un montant de 450.000 francs, honoraires 7 % TTC inclus.

— le studio a trouvé un acquéreur pour 390.000 francs, honoraires d’agence inclus, soit 365.000 francs pour le vendeur, la promesse de vente ayant été signée le 9 octobre 2000 et l’acte de vente régularisé le 19 décembre 2000.

— pour procéder à l’acquisition de l’appartement à Vincennes, Monsieur et Madame X F souscrit auprès de la SOCIETE GÉNÉRALE un emprunt de 1.000.000 francs pour une durée de 12 ans, au taux de 5,70 % l’an, hors assurance, le coût total de l’emprunt, assurance comprise, se montant à 491.456 francs.

— ayant trouvé un acquéreur pour le 3 pièces en juin 1992, les époux X pourraient envisager un remboursement anticipé de l’emprunt auprès de la SOCIETE GÉNÉRALE, assorti d’une indemnité égale à 6 mois d’intérêts calculés sur le montant du capital remboursé par anticipation, dans la limite de 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

— les taxes foncières et d’habitation doivent également être prises en compte.

Le Syndicat des Copropriétaires demande au Tribunal de :

— réduire d’une manière considérable les demandes excessives présentées par Monsieur X au niveau de son préjudice immatériel.

— en tout état de cause, condamner la Compagnie d’assurance ACE EUROPE à le garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Le Syndicat des Copropriétaires fait valoir que :

— à la suite de l’assignation qui a été délivrée son assureur, la Compagnie ACE EUROPE, a procédé au règlement du préjudice matériel, se montant à 10.990,25 སྒྱ.

— l’indemnité demandée en réparation du préjudice immatériel n’est pas justifiée, les désordres affectant les lots appartenant à Monsieur X étant ponctuels et limités.

— l’exonération du règlement des charges de copropriété a un caractère téméraire et est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dont les dispositions sont d’ordre public.

— concernant les intérêts du prêt et les questions liées à la vente de l’appartement de 3 pièces, les demandes sont exorbitantes.

— l’expert note qu’en tout état de cause la vente de l’appartement de 3 pièces aurait pu se concrétiser au prix d’une moins value sur le juste prix du marché.

— il est établi qu’en tout état de cause Monsieur X aurait dû avoir recours à un prêt pour financer son acquisition.

— en réglant les dommages matériels, l’assureur du Syndicat des Copropriétaires admet que des garanties sont dues au Syndicat des Copropriétaires ainsi qu’à Monsieur X, copropriétaire.

— à l’évidence, le volet “responsabilité civile” a vocation à s’appliquer, la police d’assurance stipulant que “l’assureur garantit des conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré en vertu des articles 1382 à 1386 du Code civil en raison des DOMMAGES CORPORELS, MATERIELS et G H causés aux tiers”, la police visant notamment les défauts d’entretien de l’immeuble.

La Société ACE demande au Tribunal de :

— constater qu’elle a rempli intégralement de leurs droits Monsieur et Madame X, les débouter de leurs demandes complémentaires vis à vis d’elle.

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande en garantie.

— condamner Monsieur et Madame X aux dépens dont distraction au profit de Maître C BIDAULT.

La Société ACE fait valoir que :

— dès réception de l’assignation, elle a fait tenir au conseil du demandeur, la somme correspondant au préjudice matériel et il lui en a été donné acte.

— elle ne peut être condamnée à payer les autres postes car le contrat multirisques conclu par le Syndicat des Copropriétaires et opposable à Monsieur X ne prévoit pas la couverture de ce type de risques.

— il ne peut être valablement soutenu que les frais financiers, charges ou taxes puissent être assimilées au garanties “pertes d’usage”, “pertes de loyers”.

— les deux éléments indispensables à la mise en jeu de la garantie “responsabilité civile” sont, d’une part, la survenance d’un accident, d’autre part, un dommage matériel garanti pour que le contrat puisse également prendre en charge les dommages G.

— ces deux éléments sont absents en l’espèce, d’une part, l’origine du sinistre étant un défaut d’étanchéité des terrasses de l’immeuble ayant trait à un problème de réalisation même de cette étanchéité, d’autre part, le défaut d’étanchéité d’une rtoiture terrasse ne pouvant être considéré comme un événement soudain.

MOTIFS DE LA DECISION

La demande de Monsieur X et de la Société ZURICH ASSURANCES

Il ressort de l’exposé du litige que les dégâts des eaux F été constaté en février 1998 et que c’est en juin 2000 que l’assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux de réfection des toitures terrasses.

Dans son rapport, l’expert note notamment que :

“3.1 caractères et origines des désordres :

* Les désordres F été caractérisés par les divers intervenants entreprises et maîtres d’oeuvre qui se sont succédé sur le site ; le dossier comprend certains des rapports établis alors, et ne laisse pas de doute quant à la cause des désordres qui proviennent de la détérioration des relevés d’étanchéité. Toutefois j’ai noté l’état de dégradation (fissurations, désagrégation des mortiers) des maçonneries d’acrotère, en particulier les bandeaux de couronnement formant protection des têtes de relevés, de certains joints de panneaux de façade, ainsi que des revêtements en pate de verre.

* (…) Si les interventions ponctuelles pratiquées en conservation durant trois ans (de début 1998 à avril 2001) F permis dans certains cas de pallier aux conséquences des dégradations des subjectiles (ainsi en est-il allé pour le studio de Monsieur X), elles ses sont révélées inadaptées dans le cas du trois pièces, ne pouvant empêcher l’aggravation considérable des désordres dans l’appartement. Ces réparations sont au reste précaires car susceptibles d’enfermer l’eau présente dans les complexes d’étanchéité.

* Je relève (…) que les terrasses couvrant les deux appartements de Monsieur X ne sont pas les seules à connaître des désordres ; la multiplication des désordres affecte l’ensemble des couvertures (désordres signalés par 11 copropriétaires), et l’examen des comptes de la copropriété montre que de nombreuses interventions F dû être pratiquées sur les étanchéités des divers immeubles la constituant.

* (…) la réfection totale des étanchéités préconisée par les techniciens a été décidée et approuvée par assemblée générale en juin 1999. Les travaux avaient commencé lors de la dernière réunion d’expertise, en avril 2001.

3.1.1 Commentaires :

* On peut se demander pourquoi il n’a pas été procédé à la réfection partielle de l’étanchéité des terrasses du logement de Monsieur X, dès lors au moins qu’il était avéré que les réparations étaient sans efficacité (novembre 1998, rapport de l’entreprise DESCHAMPS; décembre 1998, rapport de l’architecte de GRAMONT …).

3.2 Analyse de la conduite des travaux en réparation

La chronologie des faits établie par Monsieur X (…) jusqu’en décembre 1998, tout autant que les copies des notes de Monsieur B, régisseur (…) montrent que les investigations furent nombreuses et permirent de caractériser rapidement les désordres.

(…) Il faut noter que l’appel d’offre relatif à la réfection des étanchéités s’est déroulé en mars/avril 2000.

3.2.2 Conclusions :

La lourdeur des procédures de décision (et les délais d’appel de fonds) s’agissant d’une copropriété de cette importance n’explique pas le long temps de réaction aux contestations des désordres. Certaines circonstances factuelles F amené le changement des personnes responsables de la gestion du dossier : architecte et représentant du syndic Z, entraînant retards, temporisations et report de décisions pourtant reconnues urgentes”.

L’expert note en outre dans ses “conclusions d’ensemble”, d’une part, que “L’origine des désordres se trouve dans les parties communes. Les gestionnaires de la copropriété défenderesse F tardé à définir et mettre en oeuvre des moyens techniquement adaptés. Le délai de trois ans entre la survenue des désordres et leur solution a fait obstacle à la vente des appartements des demandeurs, nécessaire au financement de leur projet immobilier, les contraignant à souscrire un emprunt d’un million de francs dont ils auraient vraisemblablement pu faire l’économie, le produit de la vente des deux logements dépassant dans tous les cas la somme empruntée”, d’autre part, que “le montant des travaux nécessaires à la rénovation des lieux est évalué à 68.633,00 F HT”.

Il ressort de ce rapport, d’une part, que la responsabilité des dégâts des eaux subis par Monsieur X et de leur durée anormale est imputable au seul Syndicat des Copropriétaires, qui doit donc réparer l’intégralité du préjudice subi, d’autre part, que les demandes formées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires sont fondées en leur principe et en leur montant.

La demande du Syndicat des Copropriétaires à l’encontre de la Société ACE

il est stipulé dans les “Conventions spéciales”de la “Multirisques non occupant” qu’au titre de la “garantie des dommages causés par l’Eau à l’IMMEUBLE et au MOBILIER COMMUN” sont garantis”les dommages provenant … des pénétrations accidentelles de l’eau à travers les toitures, ciels vitrés, terrasses ou balcons”et que sont exclus “les dommages dus au mauvais entretien manifeste et apparent”.

En faisant parvenir au conseil du demandeur, après réception de l’assignation, la somme correspondant au préjudice matériel, la Société ACE a expressément reconnu que le dommage subi par Monsieur X entrait dans le champ d’application de la garantie et ne résultait pas d’un mauvais entretien manifeste et apparent.

Il est en outre prévu en page 7 de l’annexe Multirisque immeuble que sont garantis la “perte d’usage” et la “perte de loyers”.

La perte d’usage résulte du préjudice résultant de l’impossibilité pour le propriétaire d’utiliser son bien du fait du préjudice survenu.

En l’espèce, Monsieur X justifie n’avoir pu vendre son bien dans des conditions raisonnables du fait des dommages subis et donc de n’avoir pu en disposer, préjudice distinct du préjudice d’usage couvert par l’assurance.

La demande du Syndicat des Copropriétaires à l’encontre de la Société ACE n’est donc pas fondée.

Les dépens et les frais non compris dans les dépens

La demande de Monsieur X et de la Société ZURICH ASSURANCES étant fondée, le Syndicat des Copropriétaires sera condamné aux dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l’article 699 du nouveau Code de procédure civile, et à leur payer, ensemble, 2.000 སྒྱ au titre des frais non compris dans les dépens.

Il est équitable des laisser les autres parties supporter en totalité les frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Donne acte à la Société ACE de ce qu’elle a payé, dès réception de l’assignation, à la Compagnie ZURICH ASSURANCES, par l’intermédiaire de son conseil, la somme de 10.990,25 སྒྱ demandée dans l’acte introductif d’instance, non reprise dans les conclusions récapitulatives,

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du MH3 LE LIBERTE à payer à Monsieur C X, au titre de son préjudice financier, 106.179,34 སྒྱ, ladite somme avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,

Déboute le Syndicat des Copropriétaires du MH 3 LE LIBERTE de sa demande à l’encontre de la Société ACE,

Déboute le Syndicat des Copropriétaires du MH 3 LE LIBERTE et la Société ACE de leur demande d’indemnité au titre des frais non compris dans les dépens,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du MH3 LE LIBERTE aux dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, et à payer 2.000 སྒྱ à Monsieur C X et à la Compagnie ZURICH ASSURANCES, ensemble, au titre des frais non compris dans les dépens.

Fait et jugé à Nanterre, le 26 novembre 2003.

Le Greffier Le Président

I J K L