T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
4e chambre 1re section N° RG : 05/08378 N° MINUTE : Assignation du : 12 Mai 2005 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 03 Juillet 2007

DEMANDEUR

Monsieur A Z

[…]

[…]

représenté par M^e Jean-Louis COUSTOU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire D 1165

DÉFENDERESSE

S.A. CILGERE

[…]

[…]

représentée par M^e Caroline BORIS-LIPSZYC, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire G.667

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me REBBOH, Vice-Président

M^me X, Juge

Madame Y, Juge

assisté de Emmanuelle SEGUILLON, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 29 Mai 2007 tenue publiquement devant M^me X, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement

Contradictoire

en premier ressort

[…]

Le 26 septembre 2003, Monsieur A Z , en sa qualité d’agent d’Électricité de France, acquiert un logement situé à Marseille, cédé par la société IMMOCEC, via un réseau intranet permettant un accès prioritaire à l’achat à des conditions de prix minoré pendant une période d’un mois. Mandat de vente est donnée à la société CILGERE pour la réalisation de ces transactions.

Le 13 mars 2004 Monsieur Z acquiert également, selon la même procédure, un logement situé à Annecy, dépendant du même parc immobilier.

Le 27 avril 2004, Monsieur Z adresse un courrier d’acceptation d’une proposition de vente bénéficiant du même régime, pour un logement situé à Argenteuil. Par lettre du 07 mai 2004 le réseau CILGERE de Paris l’informe de l’accord de la société IMMOCEC pour la vente de cet appartement, précisant que, sans nouvelle de sa part avant le 19 mai, l’appartement serait remis en commercialisation. Monsieur A Z ne concrétise pas cette acquisition.

Les 22 juin 2004 et 28 septembre 2004, Monsieur Z adresse trois acceptations d’offre pour des biens situés au Cannet et à Antibes.

Par lettres des 09 juillet 2004 et 03 novembre 2004, l’agence de la société CILGERE basée à Aix-en-Provence l’informe de ce qu’il n’est pas accessible à ces offres et à la procédure de tirage au sort mise en place pour départager plusieurs acquéreurs ayant adressé leur acceptation à la même date dans la mesure où il a déjà bénéficié de ce régime privilégié en septembre 2003.

Par lettre du 02 décembre 2004 adressée par le secrétariat général de la Direction juridique d’Électricité de France, il est indiqué au Cabinet JURIDIQUA, intervenant pour le compte de Monsieur A Z, que l’annonce parue sur le site ne constitue pas une offre ferme mais une proposition de contracter dont les caractéristiques précises ne sont pas encore indiquées (désignation du lot, mention des différentes surfaces ou équipements…) et qui ne peut jouer au profit d’un agent que pour une seule acquisition.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS, ET MOYENS

Vu l’acte en date du 12 mai et 11 juillet 2005 par lequel Monsieur A Z a fait assigner la société CILGERE en vue d’obtenir l’indemnisation d’un préjudice économique tenant à la perte de chance d’acquérir des biens immobiliers à des prix minorés ;

Vu les dernières conclusions de Monsieur A Z en date du 13 novembre 2006, par lesquelles il sollicite la condamnation de la société CILGERE, sous exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  130.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ainsi que 4.000 euros au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile outre les dépens conformément aux modalités posées par l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Vu les dernières conclusions de la société CILGERE du 1 er février 2007 aux termes desquelles elle sollicite sa mise hors de cause et le débouté du demandeur et, reconventionnellement, sa condamnation au paiement de 5.000 euros au titre d’une procédure abusive et 4.000 euros au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens dans les termes de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 13 mars 2007 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Vu l’article 1382 du code civil ;

Attendu que Monsieur A Z rappelle qu’en sa qualité d’agent d’Électricité de France, il bénéficie d’une procédure d’achat prioritaire des biens immobiliers de la société IMMOCEC, propriétaire de différents logements libres ou occupés pour la plupart par des salariés d’Électricité et de Gaz de France ;

qu’il indique que cette procédure permet au premier agent de cette société qui adresse une lettre recommandée d’acceptation de l’offre d’acquérir le bien ; qu’il précise que, lorsque plusieurs lettres recommandées sont datées du même jour, il est procédé à un tirage au sort pour déterminer l’acquéreur prioritaire, ce qui n’est pas contesté par la société en défense ;

qu’il met en avant son acceptation d’une offre relative à un bien situé au Cannet (Alpes-Maritimes) le 22 juin 2004 et le refus du mandataire de la société IMMOCEC, en l’occurrence la société CILGERE, de le laisser participer au tirage au sort du 15 juillet 2004 aux motifs qu’il avait déjà acquis un appartement en septembre 2003 selon cette procédure d’attribution prioritaire ;

qu’il souligne son étonnement face à une telle réponse dans la mesure où il avait également répondu à une offre le 27 avril 2004 à laquelle la société CILGERE avait répondu favorablement le 07 mai 2004 concernant un bien situé à Argenteuil ; que Monsieur A Z précise avoir en définitive renoncé à cette dernière acquisition ;

qu’il fait état d’un refus similaire concernant deux offres de vente du 28 septembre 2004 portant sur des appartements à Antibes ;

qu’il soutient qu’en sa qualité d’agent d’Électricité de France, il doit pouvoir participer aux tirages au sort dès lors qu’il a manifesté son souhait d’acquérir dans les formes et délais impartis ; qu’il considère les refus opposés par la société CILGERE comme fautifs dans la mesure où cette dernière n’a justifié d’aucun règlement ni d’aucune instruction de la S. C. I. IMMOCEC confirmant cette interdiction ;

qu’il produit des attestations d’agents ayant acquis plusieurs appartements dans un but d’investissement locatif ;

qu’il dénonce l’opacité des règles d’attribution, soulignant également l’absence d’un huissier lors des tirages au sort réalisés en la seule présence des acquéreurs potentiels ;

qu’il relève que ce n’est que postérieurement à l’introduction de la présente instance que la page “infos pratiques” du site VENTIMMO a été modifiée pour comprendre la mention “un agent ne pourra bénéficier qu’une seule fois, pendant une période de trois ans, de l’acquisition d’un bien pendant la période prioritaire d’un mois” ;

qu’il soutient l’existence d’un préjudice important résultant de la perte de chance d’acquérir un bien immobilier à un prix fort intéressant ;

qu’il revendique également le bénéfice de l’article L 122-1 du code de la consommation qui interdit le refus de vente à un consommateur sans motif légitime ;

qu’il considère que la société CILGERE ne justifie d’aucun motif légitime pour l’avoir exclu des candidats à l’achat ;

Attendu que la société CILGERE rappelle la politique sociale menée avec la société IMMOCEC pour favoriser l’accession sociale à la propriété des salariés des entreprises assujetties au 1 % logement et les liens existant avec le Comité Interprofessionnel du Logement ;

qu’elle indique le fonctionnement du site intranet (interne à Électricité de France) servant de support à la diffusion des annonces immobilières auxquelles Monsieur A Z a répondu, lequel ne dépend donc pas de ses services ; qu’elle estime que la société Électricité de France est seule responsable du contenu du site intranet et que seules Électricité de France et IMMOCEC sont responsables des règles régissant les procédures de ventes prioritaires ;

qu’elle explique que Monsieur A Z , qui a bénéficié de cette procédure prioritaire en septembre 2003, a profité d’une faille dans le système VENTIMMO, résultant de l’absence de mise en réseau des agences chargée de la vente de ce type de biens, pour se porter acquéreur une seconde fois au préjudice des autres agents d’Électricité de France d’un logement à Annecy en mars 2004 ;

qu’elle soutient avoir refusé la participation de Monsieur Z au regard des instructions reçues du propriétaire et de la procédure mise en place par ce dernier ; qu’elle rappelle que cette règle de la candidature unique à des conditions préférentielles a pour but d’éviter un détournement abusif du dispositif du 1 % logement qui permettrait à un salarié malveillant de se livrer à bon compte à une activité de marchands de biens ;

qu’elle souligne que Monsieur A Z n’a eu de cesse d’adresser de nombreuses propositions de candidatures après s’être vu confirmer la règle de l’achat unique aux conditions privilégiées, vingt-quatre candidatures pour un achat à prix minoré lui ayant été adressées à ce jour ; qu’elle relève qu’il a en outre pu acquérir un troisième bien provenant du patrimoine immobilier d’Électricité de France par le biais de la société Gérance Générale Foncière, laquelle n’intervient pas dans le cadre de la même politique sociale et gère l’externalisation du patrimoine dans le cadre de vente aux enchères ;

qu’elle constate que Monsieur A Z est à ce jour, propriétaire d’au moins trois appartements connus, mis en location ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que la société IMMOCEC est une filiale du Comité Interprofessionnel du Logement, lequel concourt à l’accession sociale au logement des salariés et qu’elle participe à la mise en oeuvre de la politique de financement du 1 % logement auprès d’Électricité de France ;

que la société CILGERE justifie de sa qualité de mandataire de la société IMMOCEC dans l’organisation des ventes de biens issus du parc immobilier de cette dernière ;

qu’il est tout aussi constant qu’en application de cette politique sociale, les agents d’Électricité de France bénéficient d’un accès privilégié aux offres de vente de ces biens, à un prix minoré par rapport au prix du marché, pendant une période d’un mois, et ce dans le cadre d’une diffusion sur un réseau intranet qui leur est réservé, dénommé VENTIMMO, géré en interne par les services informatiques de leur employeur ;

que les mentions figurant sur les annonces de ce site ne sont ainsi pas de la responsabilité du mandataire, comme le confirment les télécopies adressées par la société CILGERE aux agents d’Électricité de France chargés de son actualisation (pièce 40) et la télécopie portant en tête EDF (pièce 41) indiquant “suite à votre télécopie de ce jour nous avons annulé sur notre serveur “VENTIMMO” les annonces des biens vendus suivants (…)” ; que l’absence d’explication relative aux conditions d’exercice du droit de priorité offert aux agents d’Électricité de France sur les annonces ne constitue donc pas, à la supposer fautive, un fait imputable à la société CILGERE ;

Attendu qu’il est établi par les télécopies échangées entre le coordonnateur du 1 % logement, les agents d’Électricité de France chargés du site VENTIMMO et la société CILGERE (pièces 21 et 22) que les règles d’attribution des logements ont évolué dans le temps à la suite de certaines pratiques contrevenant à l’esprit de la mesure ;

que la société CILGERE a ainsi appliqué, dans un premier temps, une règle d’attribution au premier appelant, sous réserve de confirmation par lettre recommandée, notamment à l’occasion de la vente de l’appartement situé […] à Annecy-le-Vieux, sans vérifier que l’agent n’avait pas déjà bénéficié de cette mesure ;

qu’il est cependant patent que cette erreur résulte tant de l’absence de règles clairement définies par son mandant que du défaut de mise en réseau des différentes agences CILGERE chargées des ventes ; qu’en tout état de cause aucune violation du mandat qui lui a été confié n’est démontrée ;

Attendu que l’esprit de la mesure mise en place n’est pas de permettre à certains salariés d’Électricité de France de constituer un patrimoine immobilier à vocation locative mais de permettre à l’ensemble des salariés une meilleure accession au logement sur l’ensemble du territoire par une égalité de traitement ;

que cette règle du bénéfice unique de l’accès prioritaire constitue ainsi, non un refus de vendre, mais une condition préalable légitime visant à garantir l’égalité de traitement entre les agents susceptibles de bénéficier de l’offre ;

qu’elle n’émane nullement du mandataire mais du système défini par l’employeur finançant le régime du 1 % logement comme cela est confirmé par la lettre du 02 décembre 2004 adressée par le secrétariat général de la Direction juridique d’Électricité de France (pièce 11 du demandeur) ;

que Monsieur A Z a ainsi pu bénéficier de cette procédure le 26 septembre 2003 et acquérir à un prix privilégié un logement à Marseille ;

qu’il est constant que les erreurs commises par la société CILGERE ont profité à Monsieur A Z, lequel a pu acquérir le 13 mars 2004 selon la procédure d’accès privilégié le logement précité situé à Annecy à des fins purement spéculatives, le logement ayant été acquis pour la location et ce, alors même qu’il en avait déjà bénéficié quelques mois auparavant ;

qu’une telle situation a effectivement occasionné un préjudice, non pas à Monsieur A Z , mais aux autres agents d’Électricité de France n’ayant encore jamais bénéficié de cette mesure et qui ont été privés de la possibilité d’acquérir un logement à un prix abordable, notamment pour ceux travaillant sur le bassin annécien ;

que Monsieur A Z, qui ne peut se prévaloir d’aucun droit acquis relatif à sa participation à la procédure de tirage au sort mise en place pour assurer une égalité de traitement entre les offres des agents parvenues dans un même délai, ne justifie ainsi d’aucun préjudice indemnisable ;

qu’il doit être débouté ;

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus que dans les cas, notamment, de mauvaise foi ou de témérité ; qu’en l’espèce, il n’est pas démontré que l’action diligentée par le demandeur procède de l’un ou l’autre de ces comportements au regard de l’absence d’explications suffisantes données aux agents sur les règles d’attribution et de constance dans leur application ; que la demande de dommages et intérêts formulée par le défendeur doit être rejetée ;

Attendu que Monsieur A Z succombe à l’instance et supporte de ce fait la charge des dépens ; qu’il doit être condamné à payer à la société CILGERE la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;

Attendu que l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, apparaît nécessaire au regard de l’importance des frais de justice exposés depuis 2005 par la société CILGERE ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Déboute Monsieur A Z de ses demandes à l’encontre de la société CILGERE ;

Déboute la société CILGERE de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur A Z ;

Condamne Monsieur A Z au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens dont le recouvrement sera effectué conformément à l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 03 Juillet 2007

Le Greffier Le Président

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