RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 22/03520 – N° Portalis DB3Z-W-B7G-GG37

NAC : 57A

JUGEMENT CIVIL

DU 21 MAI 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE BOURBONNAISE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR

M. [Y] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Thierry GANGATE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 21.05.2024

CCC délivrée le :

à M^e Laurent BENOITON, M^e Thierry GANGATE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 Avril 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 21 Mai 2024.

JUGEMENT : Contradictoire , du 21 Mai 2024, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Sollicitée par la société TAMOIL (devenue OLA Energy Reunion) pour la recherche d’un bien destiné à accueillir la construction d’une station-service, la société Agence Immobilière Bourbonnaise (ci-après, AIB) a organisé la visite d’un terrain appartenant à Monsieur [Y] [R], situé à [Localité 6], en février et mars 2016.

Se prévalant d’un mandat de Monsieur [R] daté du 24 février 2016 mettant sa rémunération à la charge du preneur, la société AIB a adressé à la société TAMOIL une facture de 43.400 euros. La société TAMOIL a refusé d’acquitter cette facture.

Par actes d’huissier des 29 mai et 21 décembre 2020, la société AIB a fait assigner la société OLA ENERGY REUNION (anciennement TAMOIL) et Monsieur [R] à comparaître devant le tribunal mixte de commerce en paiement de sa commission au visa de l’article 1103 du code civil, et de la loi du 2 février 1970 dite loi Hoguet.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement en date du 2 septembre 2022, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis:

— a disjoint de la présente instance les demandes formulées entre la société AIB et Monsieur [R],

— s’est déclaré incompétent pour en connaître,

— a renvoyé la cause et les parties devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis,

— a dit que le dossier de la procédure serait transmis au greffe accompagné d’une copie de la présente décision à défaut d’appel,

— a sursis à statuer sur les demandes formulées entre la société AIB et la société OLA ENERGY REUNION jusqu’à décision revêtue de la force de chose jugée sur les demandes formulées entre la société AIB et Monsieur [R].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 8 décembre 2023, la société AIB demande au tribunal de:

— CONDAMNER Monsieur [R] [Y] à verser à la société Agence Immobilière Bourbonnaise la somme de 43 000 euros, assortie des intérêts moratoires au taux légal;

— CONDAMNER Monsieur [R] [Y] à verser à la société Agence Immobilière Bourbonnaise la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de droit par principe.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que Monsieur [R], avec qui elle avait signé un mandat de location sans exclusivité pour la location de son terrain, a loué le terrain directement à OLA ENERGY REUNION. Elle lui reproche d’avoir méconnu le mandat qui les liait et d’avoir ainsi engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Elle considère comme dilatoire la demande d’expertise formulée par le défendeur, soutient que la signature figurant sur le mandat est la même que celle figurant sur un compromis de vente signé antérieurement par le défendeur.

En réponse aux autres arguments du défendeur, elle soutient que le mandat signé est valide, notamment au regard du registre des mandats tenu par AIB, qu’elle produit. Elle fait valoir en tout état de cause que le mandat a été ratifié par le mandant qui a discuté des conditions de la location par email puis a signé un contrat avec la personne qui lui a été présentée par AIB.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 5 mai 2023, Monsieur [Y] [R] demande au tribunal de:

Avant-dire droit :

— ORDONNER la désignation de tout expert qu’il plaira au Tribunal aux fins d’expertiser les signatures et tous autres manuscrits prétendument apposés par Monsieur [R] [Y] sur tous les actes litigieux ;

— ORDONNER la communication des documents originaux sur lesquels se fondent les allégations de la SARL Agence Immobilière Bourbonnaise ;

— ORDONNER que les frais d’expertise seront supportés par la SARL Agence Immobilière Bourbonnaise ;

À titre principal, sur la nullité du prétendu mandat

— JUGER que le prétendu mandat est entaché de nullité ;

— REJETER la SARL Agence Immobilière Bourbonnaise en toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

À titre subsidiaire,

— JUGER qu’à la date de la signature du bail à construction du 26 août 2020 le prétendu mandat et obligations y afférentes liant Monsieur [R] [Y] et la SARL Agence Immobilière Bourbonnaise se trouvent expirés au plus tard depuis le 25 mai 2018 ;

— DEBOUTER la SARL Agence Immobilière Bourbonnaise de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal venait à retenir l’opposabilité du prétendu mandat entre Monsieur [R] et la SARL Agence Immobilière Bourbonnaise :

— REJETER l’intégralité des prétentions, fins et conclusions tendant à voir condamner Monsieur [R] [Y] au paiement de la prétendue commission exigible du seul preneur ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SARL Agence Immobilière Bourbonnaise à verser à Monsieur [R] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER la SARL Agence Immobilière Bourbonnaise à verser à Monsieur [R] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SARL Agence Immobilière Bourbonnaise aux entiers dépens.

En défense, il conteste fermement avoir signé le mandat allégué par la société AIB et demande donc avant-dire-droit, au visa des articles 143 et 144 du CPC, qu’une expertise soit ordonnée pour authentifier la signature apposée sur le mandat. Il produit plusieurs de ses documents d’identité pour étayer l’inauthenticité de la signature figurant sur le mandat.

Au fond, il soutient que le mandat est nul. L’exemplaire que produit AIB portant un numéro de mandat alors que c’est l’exemplaire destiné au mandant qui est sensé mentionner ce numéro à peine de nullité, il en déduit que l’exemplaire qui aurait dû être remis au mandant est resté en possession du mandataire. Selon lui, la société AIB ne rapporte nullement la preuve de la remise d’un exemplaire au mandant et elle ne conteste nullement cet état de fait.

A titre subsidiaire, il soutient que la clause pénale du mandat, qui prévoit le paiement d’une indemnité forfaitaire égale au montant de la rémunération d’AIB, n’est applicable que pendant la durée du mandat (3 mois + 1an) et dans les douze mois de son expiration, c’est à dire jusqu’au 25 mai 2018, alors que le bail à construction a été signé le 26 août 2020.

A titre infiniment subsidiaire, il fait valoir que le mandat ne met à sa charge aucune obligation de paiement de la rémunération du mandataire.

Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Par ordonnance du 11 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 9 avril 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise sur le mandat allégué

Aux termes des articles 143, 144 et 147 du code de procédure civile: “les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible”, “les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer”, et “le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.”

En l’espèce, Monsieur [R] dénie avoir signé le mandat dont se prévaut la société AIB, daté du 24 février 2016, et verse pour étayer ses dénégations et sa demande d’expertise, des exemplaires de sa signature figurant sur ses documents d’identité. Il sollicite que soit ordonnée, avant-dire-droit, une expertise graphologique pour vérifier la signature du mandant figurant sur ce document.

Néanmoins, le juge n’est jamais tenu d’ordonner une mesure d’instruction s’il l’estime inutile à la solution du litige. En l’occurrence, la juridiction dispose des éléments pour statuer sur les demandes des parties sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une expertise, comme il sera exposé ci-après.

Sur les demandes principales au titre de la responsabilité contractuelle

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits” et “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.”

Aux termes de l’article 1217 du code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

Enfin, aux termes de l’article 1231-1 du même code, “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’espèce, est versé aux débats un mandat de location sans exclusivité, daté du 24 février 2016, portant le numéro 1036, régularisé entre Monsieur [Y] [R], mandant, et la SARL AIB, mandataire, portant sur un terrain de 3 500 m² environ, cadastré BC [Cadastre 3], situé le long de la deux fois deux voies à [Localité 6], en vue de l’implantation d’un bail à construction d’une station service. Ce mandat prévoit une rémunération du mandataire à hauteur de 40 000 euros à la charge du preneur. Il a été consenti sans exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter du 24 février 2016, puis, sauf dénonciation, prorogé pour une durée maximale d’un an, au terme de laquelle il a pris automatiquement fin (soit le 24 mai 2017).

Le mandat stipule que “la rémunération du mandataire deviendra immédiatement exigible dès que le contrat de location aura été signé par les deux parties”.

Il stipule enfin que “le mandant s’interdit, pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration, de louer directement à tout candidat locataire ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.”

A titre de moyen de défense, Monsieur [R] invoque la nullité du mandat, en faisant valoir que la pièce qui a été produite est l’exemplaire du mandat en principe destiné au mandant, car revêtu du numéro de mandat tiré du registre. Néanmoins, ce moyen de défense ne saurait prospérer, car, s’il résulte des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier doit, à peine de nullité, mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l’avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant, le seul fait que l’agent immobilier verse aux débats un exemplaire du mandat revêtu de ce numéro ne saurait entâcher le mandat de nullité. En effet, il ne saurait être exclu que le numéro d’inscription au registre ait été reporté sur les deux exemplaires du mandat, celui remis au mandant et celui conservé par le mandataire.

En revanche, quelle que soit l’approche juridique retenue pour apprécier la demande soumise au tribunal, qui n’est pas clairement explicitée dans les écritures de la demanderesse, elle ne saurait prospérer.

En effet, soit la demande de paiement des 40 000 euros correspondant au montant de la rémunération de la société AIB est fondée sur la clause pénale précitée: dans ce cas, aucune somme n’est due par le mandant à ce titre, car le bail à construction a été signé le 26 août 2020, à une période où, non seulement le mandat avait pris fin (après le 24 mai 2017), mais également où la clause pénale n’était plus applicable (après le 24 mai 2018).

Soit la demande de paiement des 40 000 euros correspondant au montant de la rémunération de la société AIB est faite en tant que telle auprès du mandant, et elle ne saurait aboutir puisque, selon les stipulations du mandat, les honoraires du mandataire sont à la charge du preneur à bail, et non du mandant / bailleur.

Ainsi, aucune de ses prétendues obligations contractuelles n’ayant été méconnues par Monsieur [R], l’action dirigée contre lui ne saurait prospérer, et la société AIB sera donc déboutée de ses demandes en paiement et en dommages et intérêts, sans qu’il soit donc besoin d’ordonner une expertise concernant la signature figurant au mandat.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La demande reconventionnelle formée par Monsieur [R] n’est ni fondée en droit, ni même motivée dans ses écritures. Bien que le tribunal puisse lui restituer son fondement juridique – la responsabilité délictuelle -, en l’absence de tout préjudice démontré par le demandeur reconventionnelle, cette demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société AIB, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à verser la somme de 2 000 euros au défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE l’ensemble des demandes de la société AGENCE IMMOBILIERE BOURBONNAISE dirigées contre Monsieur [Y] [R],

REJETTE la demande de Monsieur [R] tendant à ordonner une expertise,

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts dirigée contre la société AGENCE IMMOBILIERE BOURBONNAISE,

CONDAMNE la société AGENCE IMMOBILIERE BOURBONNAISE aux entiers dépens,

CONDAMNE la société AGENCE IMMOBILIERE BOURBONNAISE à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

La greffièreLa présidente