DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires 23 RUE DE CLAUZEL […], représenté par son syndic, la SA SIMON TANAY DE KAENEL (KST)

[…]

[…]

représenté par Maître Matthieu D de la SELAS IDRAC ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant , vestiaire #P0586

DÉFENDEURS

Monsieur E A B

[…]

[…]

représenté par Maître Marc BOISSEAU de la SELARL MARC BOISSEAU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B1193

Société LCCD exerçant sous l’enseigne TULIPE & CIE (nom commercial : TULIPES CIE) SARL

[…]

[…]

représentée par Maître Gonzalo CLAIMAN-VERSINI de la SCP VERSINI CAMPINCHI ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0454

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. JAVELAS, Vice-Président

Monsieur GUYOT, Vice-Président

Madame X, Juge

assisté de Stéphanie SOTTAS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2013 tenue en audience publique devant M. JAVELAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

Contradictoire

premier ressort

Signé par Monsieur Philippe JAVELAS Vice président, et par Madame Stéphanie SOTTAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris (75009), notifiées par la voie électronique le 14 juin 2013;

Vu les dernières conclusions de M. E A B, notifiées par la voie électronique le 29 mars 2013 ;

Vu les dernières conclusions de la société LCCD, ayant pour nom commercial TULIPE CIE, notifiées par la voie électronique le 15 mai 2013 ;

M. A B est propriétaire d’un lot à usage commercial dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et sis […] à […]

Suivant bail commercial du 6 novembre 2007, M. A B a donné ses locaux à bail à la société LCCD, exerçant sous l’enseigne TULIPE ET CIE. Le bail a été résilié par anticipation le 6 juin 2011.

L’immeuble ne dispose pas de compteurs divisionnaires d’eau.

Ayant constaté à l’automne 2010, un doublement de sa consommation d’eau, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a découvert que la société LCCD avait installé dans les locaux qu’elle exploitait une climatisation à eau perdue consommant 60 litres d’eau par heure en permanence, l’eau étant utilisée en continu pour alimenter l’appareil de climatisation avant d’être rejetée.

Après avoir entrepris différentes démarches amiables auprès de M. A B, le syndicat des copropriétaires a fait assigner ce dernier, par acte d’huissier de justice du 27 janvier 2012, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 15 194,77 euros en paiement de la surconsommation d’eau imputable à l’installation dans son lot d’une climatisation à eau perdue et celle de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par la copropriété du fait de la désorganisation de son budget annuel.

Par acte d’huissier de justice du 13 juillet 2012, M. A B a fait assigner la société LCCD en garantie et en intervention forcée.

Les deux procédures ont été jointes le 4 septembre 2012.

M. A B a transmis, le 24 octobre 2012, un chèque bancaire de 5 785, 45 euros en règlement d’une partie des sommes dues.

M. A B demande, à titre principal, au tribunal de lui donner acte de la remise d’un chèque de 5 785, 45 euros et de condamner la société LCCD à le garantir de l’intégralité des condamnations mises à sa charge, et, à titre subsidiaire, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, du fait que la surconsommation d’eau n’a pas exclusivement pour origine la climatisation installée par la société LCCD.

La société LCCD demande au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires et M. A B de l’ensemble de leurs demandes et de condamner M. A B à lui payer la somme de 5 785, 45 euros et M. A B in solidum avec le syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur la responsabilité de M. A B et de la société LCCD

Cette responsabilité in solidum est recherchée, à titre principal, sur le fondement du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’en utilisant un climatiseur ayant une consommation d’eau excessivement importante ou en laissant sa locataire mettre en place un tel appareil, la société LCCD et M. A B ont causé au syndicat un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage en faisant supporter aux autres copropriétaires une augmentation très importante des charges qu’ils acquittent au titre de la consommation d’eau.

M. A B rétorque que le principe qui veut que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ne peut trouver application qu’en cas de préjudice causé par l’usage de la partie privative d’un lot et que les préjudices causés par l’usage anormal d’une partie commune ne peuvent être indemnisés sur ce fondement, du fait que les copropriétaires, parce qu’ils sont propriétaires indivis des parties communes, ne peuvent se plaindre des troubles qui en proviennent. M. A B souligne que le préjudice invoqué résidant dans une surconsommation d’eau froide relevant des charges communes, les demandes formées par le syndicat sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ne peuvent prospérer.

La société LCCD fait valoir qu’en l’absence de compteurs divisionnaires, les charges relatives à la consommation d’eau doivent être réparties selon les tantièmes de copropriété affectés à chaque lot et que le syndicat des copropriétaires ne peut, à la fois, refuser d’équiper les lots de compteurs divisionnaires permettant une facturation selon la consommation réelle de chaque lot et rechercher la responsabilité d’un copropriétaire et, par ricochet, celle de son locataire, en supposant sa consommation anormale.

Sur ce :

Nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, il résulte de l’absence de compteur divisionnaire dans l’immeuble, une absence de corrélation entre la consommation d’eau de chaque propriétaire et le montant des charges qu’il est amené à acquitter, les charges d’eau étant réparties en fonction des tantièmes de copropriété.

Les inconvénients normaux du voisinage résident, contrairement à ce que soutient la société LCCD, dans cette seule absence de corrélation, mais nullement dans une augmentation très importante de la consommation d’eau, qui crée un préjudice à l’ensemble des copropriétaires.

Il s’ensuit qu’en utilisant un système de climatisation entraînant une consommation d’eau excessivement importante, pendant une période de deux ans, et en laissant sa locataire mettre en place un tel appareil, M. A B et la société LCCD ont causé au syndicat un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage tels qu’ils résultent de l’absence de compteurs divisionnaires d’eau dans l’immeuble, l’anormalité du trouble étant caractérisée par l’importance de l’augmentation de la consommation, de 430, 77 m3 à 1893, 52 m3, et la durée de cette surconsommation du 3^e trimestre 2009 au 2^e trimestre 2011.

Il est constant que le trouble trouve son origine dans les parties privatives du lot de M. A B, de telle sorte que M. A B ne saurait utilement soutenir que la théorie des troubles anormaux du voisinage ne saurait recevoir application en l’espèce.

Enfin, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le rapport d’intervention accompagné de photographies, de la société LUCY, plombier mandaté par le syndic pour rechercher l’origine de la surconsommation, qui indique “ Forte consommation d’eau constatée sur évacuation de la climatisation privative, de type à eaux perdues, des bureaux du 26 rue Laferrière”. Ces constatations sont corroborées par les propos de M^me Y, actuelle locataire des lieux, qui atteste de l’existence passée et des vestiges de ce système de climatisation, aujourd’hui déposé.

De plus, le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’historique de la consommation d’eau de la copropriété, qui fait apparaître une corrélation entre, d’une part, l’installation du climatiseur durant le troisième trimestre de l’année 2009 et la forte augmentation de la consommation d’eau qui s’en est suivie et, d’autre part, entre la forte baisse de cette consommation et la dépose du climatiseur à compter du deuxième trimestre de l’année 2011.

Cette corrélation est suffisante pour rapporter la preuve de l’imputabilité de la surconsommation constatée au système de climatisation installée par la société LCCD et, partant, établir un lien de causalité entre la présence du climatiseur et la consommation d’eau facturée.

La société LCCD ne saurait utilement soutenir que la surconsommation d’eau serait imputable au restaurant “ 23 CLAUZEL”, dès lors que la consommation d’eau a fortement chuté après la dépose du climatiseur pour rester ensuite à un niveau constant, alors que le restaurant poursuivait son activité. Les allégations de la société LCCD selon lesquelles la surconsommation pourrait être imputable à des fuites d’eau ne sont pas établies ni corroborées par aucune pièce ou document technique versé aux débats.

En conséquence, M. A B et la société LCCD seront jugés responsables du trouble causé au syndicat des copropriétaires et tenus de le réparer.

II) Sur l’appel en garantie formé par M. A B à l’encontre de la société LCCD

Il est constant que le climatiseur à eaux perdues, qui a causé un dommage au syndicat, a été installé sur la seule initiative de la société LCCD.

Dès lors, il sera fait droit à l’appel en garantie formé par M. A B.

III) Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires

A) Réparation du préjudice causé par l’installation du climatiseur à eaux perdues (9 238, 07 euros)

Les sommes demandées correspondent à une surconsommation évaluée à 129,04 m3 pour l’année 2009, sur la base d’un prix de 2, 89 euros/m3, à 2928, 08 m3 pour l’année 2010, sur la base d’un prix de 2, 8856 euros/m3 et à 2123 m3 pour l’année 2011, sur la base d’un prix de 2, 92 euros/m3. Du total, s’élevant à 15 023, 52 euros est déduit le montant du règlement partiel effectué par M. A B, qui est de 5 785, 45 euros.

M. A B conteste le montant de la surconsommation en faisant valoir que seules les consommations correspondant aux sommes acquittées par le syndicat peuvent être pris en compte.

Les relevés de consommation mensuels et annuels versés aux débats par le syndicat demandeur, à l’en-tête de la société “ EAU DE PARIS”, attestent de la consommation du syndicat pour les périodes considérées, les discordances constatées avec certaines factures produites par ailleurs s’expliquant par le fait que les périodes prises en compte ne sont pas les mêmes.

Partant il sera fait droit à la demande du syndicat pour le montant sollicité, soit 9238, 07 euros.

B) Dommages et intérêts (4 000 euros)

Le syndicat, même s’il a été contraint de procéder à un appel de fonds exceptionnel pour honorer ses factures d’eau, ne justifie pas d’un dommage distinct de celui qui est réparé par ailleurs.

De plus, le caractère abusif de la résistance opposé par M. A B n’est pas établi.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

IV) Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par la société LCCD

La société LCCD demande que lui soit restitué le montant de son dépôt de garantie, d’un montant de 5 785, 45 euros, qui a été utilisé par M. A B pour désintéresser partiellement le syndicat des copropriétaires. Il sollicite également la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de M. A B à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La solution retenue emporte rejet de ces deux demandes.

V) Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’il a exposés pour faire valoir ses droits.

M. A B et la société LCCD seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils seront également condamnés sous la même solidarité aux entiers dépens, qui comprendront le coût du constat dressé par M. Z, huissier de justice pour un montant de 1 165, 93 euros.

Enfin, l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée sur le fondement des dispositions de l’article 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne in solidum M. E A B et la société LCCD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris (75009) la somme de 9 238, 07 euros en réparation de son préjudice ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris (75009) de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne la société LCCD à garantir M. E A B de l’ensemble des condamnations mises à sa charge par la présente décision, en ce compris les condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Déboute la société LCCD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamne in solidum M. E A B et la société LCCD aux dépens, qui comprendront le coût du constat dressé par M. Z, huissier de justice, pour un montant de 1 165, 93 euros ;

Admet M. C D, de la société IDRAC ET ASSOCIES, avocat en ayant fait la demande, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. E A B et la société LCCD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris (75009) la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 27 Septembre 2013

Le Greffier Le Président

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