TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 MARS 2017

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE N° RG : 15/09840

N° de MINUTE :

Madame G C épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Martine VAN BEEZEMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0131

DEMANDEUR

C/

LA SOCIETE B&M Y J EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE LAFORET IMMOBILIER

[…]

93130 NOISY-LE-SEC

représentée par M^e Frédéric LEVADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VERNIMMEN, Vice-Président, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assistée aux débats de M^me COPIN, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 Janvier 2017.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rédigé et signé par Madame VERNIMMEN, Vice-Président, assistée de M^me COPIN, Greffier.

Sur les faits et prétentions

Monsieur et Madame X sont propriétaires d’un bien immobilier […] à […] pour lequel deux crédits immobiliers ont été contractés auprès du Crédit Immobilier de France. Ils ont divorcé par jugement du TGI de Paris le 23 août 2013.

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2011, Madame G X et Monsieur I X ont donné à la société B&M Y J un mandat général de gestion immobilière portant sur ce bien immobilier.

Par contrat du 17 septembre 2013, Madame G X et Monsieur I X, représentés par la société B&M Y J, ont donné à bail ce bien immobilier à Madame K Z et Madame L Z. Le même jour, Monsieur M D s’est porté caution solidaire du paiement du loyer par Mesdames Z auprès du bailleur.

Le 1^er avril 2014, la société B&M Y J agissant pour le compte de Madame G X et Monsieur I X a adhéré à l’assurance loyers impayés d’AXA France ASSURLOYERS Police n° 30380000198, par le biais de la Société de courtage d’assurances ASCORA.

A compter de juillet 2014, les loyers n’ont plus été payés régulièrement par Mesdames Z.

La société ASCORA, courtier d’assurances, a informé la Société B&M Y J de la non prise en charges du sinistre de loyers impayés de Monsieur et Madame X.

Plusieurs mises en demeure ont été adressées par la société B&M Y J à Mesdames Z aux fins d’obtenir le règlement de l’arriéré de loyer.

Le 6 octobre 2014, la Société B&M Y J a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mesdames Z. Monsieur et Madame X ont fait assigner devant le Tribunal d’instance de Bobigny Mesdames Z en recouvrement d’arriéré de loyer et expulsion.

Considérant que la société B&M Y J avait commis des fautes de gestion, Madame G X, a fait assigner, par acte du 1^er juillet 2015, la SARL B&M Y J, agence Laforêt, aux fins d’obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.

Suivant les dernières conclusions signifiées le 14 septembre 2016, Madame X demande au tribunal deྭ:

«- Condamner la Sarl B&M Y J, agence Laforêt à verser à M^me X née C :

—  19 208.64€ somme équivalente au montant du loyer impayé à la date du 3 février 2016 somme à parfaire au fil des mois futurs de loyer impayé et ce avec intérêts de droit à effet du 1 er impayé de loyer soit à effet du 1 er juillet 2014 et ce selon l’art 1153 du code civil

—  20 000€ de DI en réparation du préjudice moral de M^me X pourchassée aujourd’hui par l’organisme de crédit et soucieuse depuis le 1^er juillet 2014, et ce avec intérêts de droit date du 1^er impayé de loyer par M^mes Z et ce selon l’art 1153 du code civil

— Assortir les condamnations à intervenir de l’exécution provisoire en vertu de l’art 515 du CPC

— Condamner la Sarl B&M Y J, agence Laforêt à verser à M^me X 4 000 EUR TTC au titre de l’article 700 du C. P. C.

— Condamner la Sarl B&M Y J, agence Laforêt aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e VAN BEEZEMA avocat aux offres de droit selon l’art 699 du CPC

— Débouter La Sarl B&M Y J, agence Laforêt de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusionsྭ»

Suivant les dernières conclusions signifiées le 16 septembre 2016, la SARL B&M Y J demande au tribunal deྭ:

«- Débouter Madame G C épouse X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Madame G C épouse X à payer à la société B&M Y J la somme de 3.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame G C épouse X aux entiers dépens, que Maître Frédéric LEVADE, Avocat à la Cour, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civileྭ»

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 14 novembre 2016. L’affaire a été plaidée le 16 janvier 2017 et mise en délibéré au 13 mars 2017.

MOTIFS

I. Sur la demande de dommages-intérêts

1° Sur les fautes de gestion

Vu l’article 1147 du code civil, applicable dans son ancienne version,

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Aux termes de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de l’article 1315 du Code civil, applicable dans son ancienne version, il appartient à Madame X qui recherche la responsabilité de son mandataire d’établir que les fautes de gestion de la SARL B&M Y J lui ont causé un préjudice direct et certain.

a) Sur l’obligation de vérifier la solvabilité du locataire et de la caution

Si le contrat ne précise pas les moyens que le professionnel de l’immobilier doit mettre en œuvre pour procéder à la sélection du locataire et vérifier les garanties attendues de ce dernier, il appartient au mandataire immobilier, tenu à une obligation de J en tant que professionnel, d’entreprendre toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission confiée et vérifier que sont réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique du contrat de bail, et notamment de s’assurer du sérieux du candidat locataire sur le plan financier.

La SARL B&M Y J étant tenue à l’égard de Madame X d’une obligation de J et d’information lors du choix du locataire, il lui incombe d’apporter la preuve qu’elle a effectué toutes les diligences pour recueillir toutes les informations pertinentes sur la situation du locataire, s’assurer de sa solvabilité et vérifier de manière sérieuse les documents fournis à l’appui de sa candidature.

Dans ces conditions, il convient d’apprécier les garanties que la société B&M Y J a demandées aux locataires au moment de la conclusion du contrat de location.

La société B&M Y J produit au débat les pièces suivantesྭ:

— pour Madame Z Béatriceྭ: une copie du passeport, l’avis d’impôt 2013 mentionnant un montant de 0€ et l’absence de revenus, l’attestation de la CAF de septembre 2013 indiquant la perception du RSA de 425,25 €

— pour Madame Z Véroniqueྭ: une copie de la carte d’identité, la fiche de la caisse nationale de retraites des agents des collectivités locales portant le montant de 8 784 € pour l’année 2012 et le bulletin de paiement d’avril 2012 de 714, 75 € et le brevet de pension.

Or, le cumul des deux revenus (1140 €) ne couvre pas le montant du loyer mensuel du bien donné à bail, qui est de 1220 €. Ces seuls justificatifs ne peuvent suffire à remplir les conditions de ressources suffisantes et garantir la solvabilité des locataires, et ce d’autant plus que l’agence immobilière n’est pas en mesure de justifier de la situation financière de la caution. Si la société B&M Y J allègue que Monsieur D est une «ྭcaution solidaire solvableྭ», elle ne produit aucune pièce de nature à l’étayer.

Il n’est produit aucune pièce de nature à justifier de l’existence d’un patrimoine mobilier ou immobilier de Mesdames Z. La société B&M Y J prétend, sans le démontrer, que les locataires viennent de vendre un bien immobilier et qu’elles disposent des liquidités. Le fait que les locataires aient versé la somme de 12 400 € lors de l’entrée dans les lieux ne constitue pas une garantie financière de solvabilité dans la mesure où cette somme a été versée à titre de «ྭdépôt de garantieྭ», et non comme une avance de paiement sur les loyers à venir et que dès lors l’agence a été contrainte de la restituer, ce qu’elle ne pouvait ignorer au regard des dispositions légales. Dès lors, en s’appuyant sur le versement de cette somme pour justifier de la solvabilité des locataires, alors qu’elle était destinée à être restituée aux locataires, l’agence a commis des négligences lors de l’analyse des candidatures et du choix de ceux pouvant être retenus.

Par ailleurs, la société B&M Y J n’est pas en mesure de démontrer qu’elle a informé Madame X de la faiblesse des ressources de Mesdames Z, qu’elle lui a transmis les pièces justificatives et que cette dernière a accepté leur candidature en connaissance de cause. Aucune des pièces versées au débat ne fait état d’un accord, même tacite, de Madame ou Monsieur X sur le choix de Mesdames Z. A supposer que Madame X ait pu accepter la candidature de Mesdames Z, il n’en demeure pas moins que la société B&M Y J n’a pas vérifié sérieusement les garanties de solvabilité des locataires et de la caution avant de les présenter à Madame X,qui a pu légitimement faire confiance à l’agence immobilière, professionnel de l’immobilier, notamment en raison du versement de 12 400 € et ce d’autant plus que l’agence immobilière n’établit pas l’avoir averti sur les risques financiers résultant de l’acceptation de cette candidature.

En sélectionnant et présentant aux bailleurs des locataires dont les revenus ne couvraient pas le montant mensuel du loyer, en se contentant du versement d’une somme de 12 400 € à titre de dépôt de garantie, pour justifier de leur garantie financière, alors qu’elle savait pertinemment que cette somme devait être restituée, en omettant de vérifier la solvabilité de la caution et d’exiger d’autres documents sur le patrimoine des locataires, notamment sur la vente alléguée de leur bien immobilier, la SARL B&M Y J n’a pas tout mis en œuvre pour vérifier sérieusement les facultés contributives des locataires et a manqué à son obligation de J et d’information à l’égard de Madame E, qui a pu légitimement lui faire confiance sur le choix des locataires proposés.

b) Sur la souscription de la garantie des loyers impayés

Le mandataire, tenu de s’assurer de la pleine et entière efficacité du contrat de bail qu’il conclut pour le compte du mandant, doit vérifier que sont réunies toutes les conditions nécessaires pour que la garantie locative, prévue dans le mandat, soit opérationnelle et effective.

Dès lors, l’agent immobilier doit mettre tout en œuvre pour vérifier la solvabilité des preneurs à bail mais également s’assurer qu’en cas de souscription d’un contrat d’assurance contre loyers impayés, cette garantie aura bien vocation, en cas de sinistre, à prendre en charge les loyers impayés.

En l’espèce, il ressort des stipulations du mandat du 17 mai 2011 que les époux X ont conclu un mandat général de gestion immobilière avec option « pack sérénité » comprenantྭ: le paiement mensuel, assurance de Loyers Impayés, Protection judiciaire, dégradation immobilière, bilan comptable annuel et conclu pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. La société B&M Y J était donc tenue de souscrire une assurance des loyers impayés pour chaque location.

La société B&M Y J se prévaut d’un courriel du 7 septembre 2013 pour justifier l’accord des époux X pour une location sans assurance de loyer impayé à la date de la signature du bail et de souscrire cette assurance dans six mois, alors que Madame X conteste en être l’auteur.

Selon l’article 1316-1 du code civil, l’écrit sous forme électronique est admis en preuve au même titre que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1316-4 du code civil dispose que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en J d’Etat.

Si l’auteur supposé dénie être l’auteur d’écrits électroniques, le juge est tenu de vérifier si ces écrits répondent aux conditions prévues par les articles 1316-1 et suivant du code civil.

Or, ce courriel dont Madame X conteste être l’auteur, émane non pas de la boîte personnelle de Monsieur et/ou Madame X mais de leur fille, F; il ne comporte aucune signature ou élément permettant d’identifier l’auteur de ce courriel, à l’exception du nom de la personne qu’il a émise, à savoir la fille de Madame X. Sur ce courriel ne figure aucune signature électronique permettant de déterminer un lien entre cet écrit et la personne à laquelle on entend le rattacher. L’absence de contestation sur l’envoi de ce courriel par la fille de Madame X ne suffit pas à rattacher de manière certaine et effective le contenu de ce courriel à Madame X dès lors qu’il s’agit de deux personnes distinctes, et qu’aucun élément contenu dans ce courriel ou d’autres pièces viennent le corroborer.

Dans ces conditions, ce courriel est dépourvu de toute force probante pour non seulement constituer un commencement de preuve par écrit mais également pour attester d’un accord des mandants sur la modification de l’étendue des obligations confiées au mandataire, ce d’autant plus qu’il n’est corroboré par aucun autre document écrit émanant de Monsieur ou Madame X.

A défaut de justifier d’un avenant modifiant le mandat du 17 mai 2011, la société B&M Y J était tenue de souscrire pour le compte de Madame X un contrat d’assurance garantissant les loyers impayés dès la souscription du bail et de s’assurer que la garantie souscrite soit effective en cas de sinistre pour une prise en charge à première demande des impayés de loyers.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que l’assurance contre risques locatifs a été souscrite à compter du 1^er avril 2014, alors que le bail a été conclu en septembre 2013. Aucune des pièces produite au débat ne permet de justifier ce retard de six mois dans la souscription de cette assurance, le courriel du 7 septembre 2013 n’étant pas suffisamment probant pour attester de l’accord des mandants sur la suppression de cette option.

Or, la souscription tardive de cette assurance a privé Madame X de son bénéfice puisque le Courtier en assurances de loyers impayés, la Sté Ascora Ascora représentant la C^ie AXA France ASSURLOYERS a, par courrier du 9 janvier 2014, refusé la prise en charge du sinistre de loyers impayés aux époux X au motif que le contrat d’assurance de loyers impayés a été signé le 1^er avril 2014 soit postérieurement à la date de signature du bail signé le 17 septembre 2013 et que le sinistre a débuté pendant la période du délai de carence de 3 mois suivant l’adhésion en application de la clause 5.2.2 des conditions générales du contrat.

En outre, le fait même pour la société B&M Y J de ne souscrire une assurance contre les risques locatifs que six mois après la conclusion du bail, alors qu’elle reconnaît elle-même que les locataires ne répondaient pas aux conditions de solvabilité de l’assureur, caractérise un manquement à son obligation d’assurer l’efficacité juridique du contrat d’assurance. En effet, cette souscription de garantie en cours de bail présentait un risque financier important pour les mandants dès lors que l’incident de paiement pendant la période de carence était hautement probable compte tenu de la faiblesse des revenus des locataires et l’absence de garanties financières suffisantes, ce que l’agence immobilière ne pouvait ignorer.

Au surplus, il convient de relever que l’agence immobilière ne justifie pas avoir averti de manière claire et précise les époux X des risques financiers de cette souscription tardive d’assurance lorsqu’elle allègue lui avoir fait cette proposition, de sorte que Madame ou Monsieur X ont pu légitimement croire que la garantie d’assurance était acquise. A supposer que ces derniers aient accepté ce report de souscription, il n’en demeure pas moins qu’ils n’ont pas pu le donner en pleine connaissance de cause, ce qui caractérise un manquement de l’agence immobilière à son obligation de J et d’information.

Faute d’avoir souscrit la garantie locative dès la conclusion du bail et d’avoir permis, en cours de bail, de réunir l’ensemble des conditions suffisantes pour que cette garantie souscrite en cours de bail soit opérationnelle et effective, la société B&M Y J a manqué à ses obligations de diligences et de conseils à l’égard de Madame X.

Il ressort de ce qui précède que la société B&M Y J a commis des fautes de gestion en n’effectuant aucune diligence sérieuse pour vérifier la solvabilité du locataire et en privant Madame X de la possibilité d’être indemnisée au titre de la garantie des loyers impayés.

Par conséquent, ces fautes de gestion ainsi caractérisées sont de nature à engager la responsabilité contractuelle de la société B&M Y J à l’égard de Madame X que si elles lui ont causé un préjudice direct et certain.

2° Sur les préjudices

Aux termes de l’article 1149 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit. Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

Sur le préjudice financier

Il convient de rappeler qu’il ne peut être fait droit à une demande d’indemnisation d’un événement futur favorable qu’à la condition que cet événement ne soit pas simplement virtuel et hypothétique. Il appartient à celui qui entend obtenir réparation au titre de la perte de chance de démontrer la réalité et le sérieux de la chance perdue, en établissant que la survenance de l’événement dont il a été privé était certaine avant la survenance du fait dommageable. Dès lors, constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Madame X sollicite, au titre du préjudice financier, le montant total de la dette locative.

S’agissant de la dette locative, l’insolvabilité du locataire a engendré une perte de loyers. Au vu du dernier décompte, la dette locative s’élève à la somme de 20 775,46 €, terme d’avril 2016 inclus.

Il s’ensuit que la perte financière justifiée par Madame X du fait de la carence du locataire correspond au montant de la dette locative, soit celle de 20 775,46 €.

Cependant, les fautes de gestion commises par le mandataire ne sont pas seules à l’origine de ce préjudice. L’agent immobilier n’est pas garant de la bonne exécution du contrat du bail conclu, le risque d’impayé étant inhérent à l’exécution d’un contrat successif. Il ne peut donc être tenu pour débiteur de l’ensemble des loyers impayés au lieu et place des locataires. De même, l’agent immobilier n’est pas garant de la bonne exécution du contrat d’assurance contre les impayés de loyers, l’application de la garantie étant liée aux limites, plafonds et franchises stipulés dans la police. Les manquements de l’agence à ses obligations de diligences n’entraînent pour la bailleresse qu’une majoration du risque d’impayé, d’autant plus important que cette dernière n’a pas pu percevoir les indemnités d’assurance de perte locative et que les premiers impayés de loyers sont intervenus dans les mois suivant la prise à bail. Cette majoration s’analyse en une perte de chance réelle et certaine de contracter avec un locataire solvable et de percevoir une indemnité d’assurance pour loyers impayés.

L’indemnisation de cette perte de chance ne peut donc correspondre qu’à une fraction du préjudice subi du fait de la carence du locataire, fraction qui doit en l’espèce être estimée à 50 %, soit 10387,73 €.

Il ne peut être allégué qu’il existe un double paiement ou un enrichissement sans cause dans la mesure où le préjudice personnel, direct et certain subi par Madame X du fait des fautes de gestion s’analyse en une perte de chance dont le montant est calculé au regard du montant total du préjudice financier réellement subi.

Sur le préjudice moral

Même si les tracas de procédures judiciaires sont majoritairement imputables aux locataires indélicats, il n’en demeure pas moins que Madame X, qui assume le paiement des crédits immobiliers, se trouve dans l’impossibilité de les honorer, en l’absence de perception de loyers et de prise en charge par l’assurance de ces impayés locatifs, ce qui l’a placé dans une situation financière délicate et l’a contraint à contracter un nouveau crédit permettant d’apurer son passif et de faire appel à l’aide familiale. Dès lors, il convient de fixer l’indemnité au titre du préjudice moral à la somme de 2000 €.

Par conséquent, il convient de condamner la société B&M Y J à payer à Madame X la somme de 10 387,73 € au titre du préjudice financier et celle de 2000 € au titre du préjudice moral. Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application de l’article 1153 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code précise que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En conséquence, la société B&M Y J, partie qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient en conséquence de condamner la société B&M Y J à payer à Madame X au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme de 2000 €. Les autres demandes de frais irrépétibles seront rejetées.

L’ancienneté du litige rend nécessaire l’exécution provisoire de la présente décision, conformément à l’article 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Condamne la société B&M Y J à payer à Madame X la somme de 10387,73 € au titre du préjudice financier et celle de 2000 € au titre du préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne la société B&M Y J à payer à Madame X la somme de 2000 € au titre des frais de procédure non compris dans les dépens,

Condamne la société B&M Y J aux dépens de l’instance.

Ordonne l’exécution provisoire.

La minute a été signée par Madame VERNIMMEN, Vice Président , et par Madame COPIN, Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT