T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
18° chambre 2e section N° RG : 08/13811 N° MINUTE : 68 Assignation du : 31 Juillet 2008 Contradictoire	JUGEMENT rendu le 17 Décembre 2015

DEMANDEUR

Monsieur Z A

[…]

[…]

représenté par Maître Marc MANCIET de la SELARL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant et postulant, vestiaire #W0002

DÉFENDERESSE

S.N.C. COMPAGNIE D’EXPLOITATION DE RESIDENCES SERVICES

[…]

[…]

représentée par M^e E F, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #P0145

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame B C, Vice-Présidente

Madame Valérie GOUDET, Vice-Présidente

Madame Laurence POISSENOT, Vice-Présidente

assistées de Marine QUEZEL-CRASAZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 10 Septembre 2015 présidée par B C, tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2015.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de Madame B C

Par acte authentique du 15 décembre 1998, la SNC J K a vendu à M. Z A un bien en l’état futur d’achèvement dans le cadre de la loi dite «Périssol » situé 1-3 J K et […].

La SNC J K a proposé l’intervention de la SNC GESTION ACTIVE SERVICES, devenue la SNC CERS, en qualité d’exploitante de l’immeuble.

La SNC CERS a pour activité la location de logements en meublé avec fourniture de services para-hôteliers.

Par acte sous seings privés du 19 septembre 1997, M. Z A a donné à bail commercial à la SNC LA GESTION ACTIVE SERVICES, aux droits de laquelle est venue ensuite la SNC CERS, le lot n°217 et le parking n°251. Selon ses articles II et III , le bail est conclu « pour une durée de neuf années entières et consécutives” à compter du « jour de l’acte authentique ou de la livraison des locaux ».

La destination du bail est l’exercice par le preneur d’une activité commerciale d’exploitant avec la fourniture de logements meublés et de services para-hôteliers, incluant pour les clients de la résidence, outre l’hébergement, le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison et l’accueil.

Par acte d’huissier de justice du 10 décembre 2007, M. Z A a notifié à la SNC CERS et à la SA ESPACE 2, gestionnaire de la société SNC CERS, un congé à effet du 30 juin 2008 sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction au motif que le preneur ne remplirait pas les conditions du droit au renouvellement exigé par l’article L 145-1 du code de commerce, en l’absence d’immatriculation des lieux loués au registre du commerce et des sociétés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, la SNC CERS a contesté ce congé, en précisant qu’elle était bien immatriculée au registre du commerce et des sociétés tant pour son établissement principal que pour son établissement secondaire constitué par la résidence I J K, et a exigé, dans ces conditions, le paiement d’une indemnité d’éviction avant de libérer les lieux conformément aux articles L 145-14 et L 145-28 du code de commerce.

Par acte du 31 juillet 2008, M. Z A a assigné la SA ESPACE 2 aux fins d’obtenir la validation du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction.

La société CERS est intervenue volontairement dans la procédure afin de solliciter le renouvellement de son bail ou à défaut, le versement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 7 octobre 2010 auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevable l’action engagée par M. Z A contre la SA Espace 2 qui n’était pas leur locataire et a déclaré celle-ci hors de cause,

— condamné M. Z A à payer à la société Espace 2 la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— donné acte à la SNC CERS de son intervention volontaire en sa qualité de locataire de M. Z A ,

— constaté que la SNC CERS était régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour l’activité exercée dans les lieux loués,

— dit non fondé le refus de paiement d’une indemnité d’éviction,

— débouté M. Z A de sa dénégation du droit au statut des baux commerciaux,

— dit que le congé avait mis fin au bail à compter du 24 juin 2008,

avant dire droit au fond :

— désigné M. X et M. Y en qualité d’experts, avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, d’une part, dans le cas d’une perte de fonds et, d’autre part, dans le cas d’une possibilité d’un transfert de fonds sans perte, d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, de déterminer le montant de l’indemnité due par la locataire pour l’occupation des lieux depuis le 1^er juillet 2008 jusqu’à leur libération effective en pratiquant comme en matière de fixation de loyer de renouvellement.

Les experts ont déposé leur rapport le 4 février 2014.

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe le 3 septembre 2015, M. Z A sollicite la fixation de l’indemnité d’éviction, à titre principal, à la somme de 3.284 euros par rapport à la perte d’excédent brut d’exploitation retraité affecté d’un coefficient de 4 et, à titre subsidiaire, à la somme de 8.825 euros par rapport à la moyenne entre la méthode de l’excédent brut d’exploitation retraité et la méthode du chiffre d’affaires.

Concernant les indemnités accessoires, M. Z A demande que soit constaté qu’il n’y a pas lieu à fixation d’une indemnité de remploi ni d’une indemnité pour trouble commercial, qu’il n’est pas justifié d’une indemnité de déménagement et qu’en tous les cas, il ne sera pas dû d’indemnité d’emménagement.

Concernant l’indemnité d’occupation, M. Z A demande que la valeur locative du studio soit fixée à la somme de 32 euros par m² et qu’en conséquence, l’indemnité d’occupation qui leur est due par la SNC CERS soit fixée à la somme mensuelle de 757,44 euros à compter du 1^er juillet 2008 jusqu’à la parfaite libération des lieux. M. Z A demande également que cette indemnité soit réévaluée tous les ans à compter du 1^er juillet 2011, en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction; l’indice de base étant celui du 1^er trimestre 2011.

M. Z A demande également que la valeur locative du parking soit fixée à la somme de 110 euros par mois.

M. Z A sollicite la compensation de ces sommes et l’autorisation de consigner l’indemnité d’éviction entre les mains du séquestre juridique de l’ordre des avocats qui accomplira sa mission conformément aux articles L145-28, L145-29 et L145-30 du code de commerce.

M. Z A sollicite enfin la condamnation de la SNC CERS au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à la somme de 518,40 euros représentant la moitié des frais et honoraires des experts et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL MBS Avocats, conformément à l’article 699 de code procédure civile.

M. Z A demande l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe le 3 septembre 2015, la SNC CERS sollicite la fixation de l’indemnité principale d’éviction due par M. Z A , à titre principal, à la somme de 25.229 euros sur la base de la perte totale du fonds de commerce, suivant la méthode du chiffre d’affaires affecté d’un coefficient de 2,5 ; à titre subsidiaire, à la somme de 24.506 euros suivant la moyenne des deux méthodes dites du « chiffre d’affaires » et de « la rentabilité », en retenant un coefficient de 8,5 pour cette seconde méthode; à titre très subsidiaire, à la somme de 20.183 euros suivant la méthode du chiffre d’affaires affecté d’un coefficient multiplicateur de 2, conformément à l’avis des experts, mais en considérant que le déplafonnement du loyer n’est pas établi.

Dans l’hypothèse de la perte partielle du fonds de commerce, la SNC CERS sollicite la majoration de 20% de l’indemnité principale d’éviction résultant de la baisse de rentabilité liée à la nécessité de maintenir les services pour un nombre réduit de lots.

La SNC CERS sollicite également :

— la fixation de l’indemnité de remploi à hauteur de 10 % de l’indemnité principale d’éviction, soit à la somme de 2 523 euros ; subsidiairement, à la somme de 2 450 euros et, très subsidiairement, à la somme de 2 018 euros ;

— la fixation du trouble commercial à 6 mois de perte de résultat, soit à 1 138 euros/lot ;

— la fixation des frais de déménagement à la somme de 488 euros et, subsidiairement, à 400 euros selon l’avis des experts ;

— la fixation de l’indemnité relative au licenciement des salariés à la somme provisionnelle de 178 euros/lot.

La SNC CERS sollicite également la condamnation M. Z A à lui payer ces sommes, avec intérêt au taux légal et capitalisation, à défaut d’exercice du droit de repentir dans le délai légal.

Concernant l’indemnité d’occupation, la SNC CERS sollicite la fixation de la valeur locative du studio au montant du loyer contractuel versé au bailleur; à titre subsidiaire, la fixation de la valeur locative à la somme maximale de 25 euros/m2/mois. En tout état de cause, elle demande que soit appliqué à l’indemnité d’occupation un abattement de précarité de 20 % et, subsidiairement, de 10%.

En conséquence, elle sollicite que l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SNC CERS au titre du studio soit fixée à la somme globale de 473 euros (20 euros x 23,67 m²) à compter du 1^er juillet 2008 jusqu’à la libération des lieux; subsidiairement, à la somme globale de 532 (23,67 euros x 23,67 m²), à compter du 1^er juillet 2008 jusqu’à la libération des lieux.

La SNC CERS sollicite la fixation de la valeur locative du parking à la somme de 100 euros par mois et la fixation de l’indemnité d’occupation au titre du parking à la somme mensuelle de 80 euros après abattement de précarité de 20% et, à titre subsidiaire, à la somme mensuelle de 90 euros après abattement de précarité de 10%.

La SNC CERS demande la compensation entre l’indemnité d’occupation due et les sommes reçues par M. Z A , au titre du loyer et des charges contractuelles, ainsi que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, après déduction des sommes déjà perçues par le bailleur, au titre du bail expiré.

La SNC CERS s’oppose à la demande de M. Z A tendant à être autorisé à consigner l’indemnité d’éviction et, à titre subsidiaire, sollicite l’autorisation de consigner le montant de l’indemnité d’occupation, dans l’attente du versement des indemnités d’éviction principale et accessoires et demande au tribunal de dire que, dans pareille hypothèse, elle sera en droit de se maintenir dans les lieux conformément aux articles L145-28 et L145-29 du code de commerce, pendant trois mois suivant la date de versement de l’indemnité entre ses mains.

La SNC CERS sollicite, enfin, la condamnation de M. Z A à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont les frais et honoraires d’expertise lesquels seront recouvrés par Maître E F conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture rendue le 6 juillet 2015 a été révoquée le 31 août 2015 et une nouvelle clôture a été prononcée le 7 septembre 2015.

MOTIFS

La résidence étudiante I PARIS TOLBIAC est située 1 et 3 J K et 33 à […] dans le 13^e arrondissement de Paris non loin […].

Selon le rapport d’expertise, elle bénéficie d’une situation au calme dans un environnement composé essentiellement d’habitations, à proximité de très nombreux établissements supérieurs et universitaires.

Le quartier draine une importante population d’étudiants, cœur de cible de l’activité exercée par la SNC CERS.

La résidence bénéficie d’une assez bonne accessibilité par les transports en commun puisqu’elle se trouve à proximité de la ligne T3 du tramway, des stations de métro “Porte d’Ivry” (ligne 7) et “Olympiades” (ligne 14), ainsi que des lignes d’autobus 27, 73 et 127.

Les experts notent la présence d’autres résidences étudiantes à moins de 300 mètres qui témoigne de l’intérêt de l’emplacement.

Achevée en 1998, la résidence est articulée autour d’un jardin intérieur et élevée sur sous-sol, rez-de-chaussée et 5 étages. L’ensemble immobilier est en bon état de ravalement apparent.

Il est composé de 134 studios, d’un logement de gardien, de 19 emplacements de parking, de divers locaux communs (salle de gymnastique, cafétéria, laverie automatique, local à vélo) et de locaux techniques.

La circulation verticale est assurée par un ascenseur et un escalier.

Les experts relèvent que l’ensemble est en bon état et n’appelle pas de travaux importants dans l’immédiat.

Un régisseur est logé sur place.

Les studios ont tous la même configuration. Ils se composent d’une entrée, d’un coin cuisine, d’une pièce d’eau et d’une pièce principale. Leur superficie varie de 18 à 30 m². Les sols sont carrelés, les murs et plafonds sont peints ou revêtus de faïences, les fenêtres sont munies de volets roulants mécaniques et bénéficient d’un double vitrage thermique et phonique. Le chauffage se fait par convecteur électrique et la production d’eau est assurée par un cumulus électrique.

Les experts concluent que l’ensemble immobilier répond aux critères de qualité d’une résidence étudiante notamment au regard de la charte de l’AIRES.

SUR L’INDEMNITE D’EVICTION

L’article L145-14 du code de commerce dispose :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’indemnité d’éviction se décompose en une indemnité principale (de remplacement en cas de disparition du fonds de commerce ou de transfert en cas de déplacement du fonds de commerce) et de diverses indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Les deux experts désignés estiment que le préjudice de la SNC CERS doit être estimé sur la base d’une perte partielle du fonds de commerce en considérant, d’une part, que le préjudice de la locataire ne peut être apprécié par rapport au seul lot de M. Z A car la SNC CERS perd 80% de son fonds de commerce en raison du nombre de congés donnés (107) ; en considérant, d’autre part, que la SNC CERS peut encore continuer son activité avec les 27 logements restants avec, en contrepartie, une indemnité particulière de 10% pour tenir compte de l’accroissement des frais fixes résultant de la nécessité de maintenir les services para-hôteliers et de la baisse de rentabilité globale de la résidence.

Les experts relèvent que les locaux ne sont pas monovalents.

Ils retiennent la valeur du fonds de commerce en l’absence de notion de droit au bail.

Les experts exposent encore que les transactions portant sur de tels fonds de commerce sont pratiquement inexistantes dans la mesure où les opérations de cessions sont des cessions d’entreprises intégrant le passif et les dettes.

Ils considèrent que l’activité exercée peut être rapprochée de celle d’administration de biens même si, en l’espèce, la SNC CERS gère des locations de studios d’habitation avec un turn-over plus important que dans un immeuble classique ; que les marges sont également plus élevées et que la SNC CERS garantit au propriétaire le versement du loyer, que le studio soit loué ou pas.

Les experts ajoutent qu’en matière d’administration de biens, les fonds sont valorisés à Paris entre 1,5 et 2 fois le chiffre d’affaires hors taxes, parfois plus selon la qualité de la clientèle.

Ils expliquent enfin que, eu égard à la disparition des 4/5^e du fonds de commerce, un coefficient 2 pourrait être retenu en raison de la rentabilité de l’activité mais qu’en raison d’un risque de hausse des loyers versés aux bailleurs dans le cadre d’un renouvellement du bail qui entraînerait alors une réduction sensible de la marge et en raison de l’absence d’une notion de droit au bail, un coefficient 1,75 appliqué au chiffre d’affaires hors taxes moyen leur apparaît plus raisonnable.

Les experts ainsi que M. Z A évoquent 107 congés sur 134 lots tandis que la SNC CERS évoque 109 congés.

En l’absence d’éléments permettant d’accréditer le nombre de 109 congés, le tribunal retiendra 107 congés.

En l’espèce, l’approche du bailleur – lequel réfute toute perte du fonds de commerce et soutient que l’indemnité principale doit être appréciée en fonction de l’incidence de la perte de chaque lot sur la rentabilité du fonds de commerce – sera écartée comme n’étant pas pertinente en présence de 107 congés.

Ainsi que le notent les experts, cette approche ne peut être envisagée qu’en présence d’un ou deux congés.

Retenir une perte du fonds de commerce – partielle ou totale – n’équivaut pas à établir une solidarité entre les propriétaires bailleurs, contrairement à ce que soutient M. Z A , mais correspond à une réalité économique dans la mesure où les lots donnés à bail à la SNC CERS constituent ensemble les éléments du fonds de commerce.

Se pose, dès lors, la question de savoir si les 107 congés entraînent la perte totale ou partielle du fonds de commerce.

Au soutien de la perte totale, la locataire fait valoir que son fonds de commerce est unique et indivisible, que son exploitation est globale et également indivisible et que la perte des 4/5 de son fonds équivaut à une perte irrémédiable du fonds tout entier.

M. Z A conteste la perte, même partielle, du fonds de commerce en soutenant que le fonds de la SNC CERS n’est pas constitué de cette seule résidence mais de cinq autres, soit au total de plus de 900 logements ; qu’en conséquence, la disparition de 107 logements ne met pas en péril le fonds de commerce de la SNC CERS.

Toutefois, la SNC CERS dispose avec l’exploitation de la résidence I PARIS TOLBIAC d’un fonds de commerce distinct des autres fonds de commerce résultant de l’exploitation d’autres résidences géographiquement dispersées.

M. Z A ne peut donc valablement soutenir que la résidence I PARIS TOLBIAC ne serait qu’une partie d’un fonds de commerce qui se composerait de l’ensemble des résidences exploitées par la SNC CERS.

Les 107 congés ont nécessairement eu une incidence sur le fonds de commerce que constitue la résidence I PARIS TOLBIAC qui se traduit par une perte du fonds dont il convient d’apprécier l’étendue.

Pour écarter la thèse de la perte totale du fonds, le tribunal retient que la locataire ne soutient ni ne démontre que la résidence constitue une unité d’exploitation dont la pérennité est atteinte ou irrémédiablement compromise par la délivrance des congés concernant les 4/5^e des lots.

Ainsi n’établit-elle pas, par exemple, avoir été conduite ou contrainte à délivrer elle-même des congés pour les 27 lots restants.

De plus, les experts ont conclu au maintien d’une rentabilité égale à 10% du chiffre d’affaires.

Partant, le tribunal retient la perte partielle du fonds de commerce.

Le recours à la méthode du chiffre d’affaires hors taxes correspond aux usages en matière d’administration de biens.

Le choix de cette activité de référence est contestée par la SNC CERS qui soutient que le rapprochement avec l’activité d’hôtellerie est plus pertinent en présence d’une activité sui generis.

La SNC CERS fait valoir, que contrairement à elle, les administrateurs de biens n’investissent jamais dans le garnissement des lots loués ; qu’à la différence d’un administrateur de biens, elle n’effectue pas le suivi des travaux qui est l’apanage du syndic de copropriété ; qu’elle exerce son activité dans les lieux loués, ce qui n’est jamais le cas d’un administrateur de biens, dont la tâche est purement administrative et ne nécessite aucune gestion d’installation, aucun aménagement, aucun équipement spécifique.

L’activité consistant à exploiter une résidence étudiante avec fourniture de services para-hôteliers n’est réductible ni à celle d’administration de biens ni à l’activité hôtelière.

Néanmoins, ainsi que les experts l’observent, elle présente plus de points communs avec l’administration de biens qu’avec l’activité d’hôtellerie au regard du loyer et de la masse salariale d’un hôtel meublé. Ainsi, alors que le loyer d’un hôtel meublé représente 10 à 22% du chiffre d’affaires et la masse salariale 40 à 60% du chiffre d’affaires hors taxes, les loyers garantis par la SNC CERS pèsent 60% du chiffre d’affaires hors taxes et la masse salariale se limite à 6% de son chiffres d’affaires hors taxes. De plus, la durée des locations n’est pas comparable : dans un hôtel, les chambres sont louées à la journée alors que dans la résidence étudiante, la location est de douze mois.

C’est la raison pour laquelle le tribunal raisonnera par analogie avec l’activité d’administration de biens en appliquant si nécessaire des correctifs pour tenir compte des particularités de la résidence.

La méthode de l’excédent brut d’exploitation retraité ainsi que la méthode des moyennes entre le chiffre d’affaires hors taxes et l’excédent brut d’exploitation retraité ne seront pas retenues en l’espèce, faute pour les parties de démontrer qu’elles correspondent aux usages en matière d’administration de biens.

Pour tenir compte d’un risque qui n’est certes pas avéré mais qui ne peut être exclu eu égard à la modification des facteurs locaux de commercialité, les experts ont tenu compte, dans le choix du coefficient applicable au chiffre d’affaires hors taxes, d’une augmentation potentielle des loyers acquittés par la SNC CERS en cas de renouvellement des baux et déplafonnement des loyers de renouvellement car une telle augmentation ne manquerait pas d’avoir une incidence sur le chiffre d’affaires et la rentabilité.

La prise en compte de la réalisation possible du risque de déplafonnement des loyers de renouvellement apparaît raisonnable. Le coefficient de 1,75 proposé par les experts sera donc retenu.

Concernant la majoration pour baisse de la rentabilité, la SNC CERS fait valoir que la poursuite de l’activité avec seulement 25 lots remettra nécessairement en cause l’équilibre financier de la partie du fonds de commerce dont l’exploitation sera poursuivie. Elle demande que soit retenue une majoration de l’indemnité principale d’éviction de 20 % – au lieu de 10% préconisée par les experts – pour tenir compte de l’obligation de maintenir les services para-hôteliers pour un nombre réduit de lots.

Toutefois, la SNC CERS ne démontre pas la remise en cause de l’équilibre financier allégué alors que les experts ont noté un maintien de la rentabilité à hauteur de 10% et un faible montant de charges fixes.

M. Z A conteste la majoration de 10% préconisée par les experts aux motifs que la SNC CERS ne connaîtra pas de perte de rentabilité. Il fait valoir que le volume du chiffre d’affaires provenant du commerce des services ne sera pas remis en cause car la SNC CERS pourra facturer ses services aux étudiants des lots qu’elle n’exploite pas et faire ainsi un profit dont elle ne disposait pas auparavant, puisque nombre de prestations étaient gratuites.

Toutefois, M. Z A n’apporte pas d’éléments de nature à établir leurs allégations alors que les experts ont relevé qu’en dépit d’un faible montant de charges fixes et de la possibilité de refacturer certains services aux copropriétaires ou à leurs locataires après l’éviction, la rentabilité globale baisserait (passant de 27% à 10%) et qu’une majoration de 10% était donc justifiée.

Par conséquent, une majoration de 10% sera retenue.

Sur la base d’un chiffre d’affaires hors taxes moyen calculé sur les deux derniers exercices et non contesté par les parties, les experts ont valorisé le fonds de commerce à la somme de :

1,75 x 1.100.000 euros = 1.925.000 euros

et ont estimé l’indemnité principale moyenne par lot correspondant à la perte partielle du fonds à :

1.925.000 / 134 = 14.365,67 euros arrondis à 14.500 euros.

Le tribunal fixera donc l’indemnité principale comme suit :

1,75 x 1.100.000 euros = 1.925.000 euros / 134 lots = 14.365,67 euros arrondis à

14.500 euros par lot

somme qui sera majorée de 10% comme expliquée ci-dessus

soit 14.500 euros x 1,10 = 15.950 euros par lot.

L’indemnité principale mise à la charge de M. Z A sera donc fixée à la somme de 15.950 euros.

Sur les indemnités accessoires

* sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à permettre à la société locataire évincée de faire face aux frais (notamment les droits de mutation) qu’elle devra débourser à l’occasion de l’achat d’un fonds de commerce d’une valeur équivalente à celui dont elle est évincée.

Les experts concluent à des frais de remploi calculés à hauteur de 10% de l’indemnité principale.

M. Z A conteste devoir une indemnité de remploi. Il fait valoir qu’il est d’usage que les frais de remploi soient évalués à 10% du montant de l’indemnité principale mais qu’en l’espèce il est impossible pour la SNC CERS de se réinstaller en raison du nombre important de propriétaires ayant donné congé ; que la SNC CERS n’a jamais manifesté l’intention de se réinstaller et qu’elle n’a pris aucune initiative pour envisager l’acquisition d’un fonds de commerce équivalent.

La SNC CERS soutient, quant à elle, que l’article L 145-14 alinéa 2 prévoit le paiement au profit du preneur évincé des frais et droits de mutation à supporter pour un fonds de même valeur « sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Elle soutient que l’indemnité de remploi est due sauf si le bailleur rapporte la preuve qu’il ne pourra pas y avoir d’installation ultérieure, sans que le preneur ait besoin de justifier de démarches pour sa réinstallation ; qu’elle n’a jamais manifesté son intention de ne pas se réinstaller et qu’à ce titre, elle a droit à une indemnité de remploi.

M. Z A ne démontre pas l’impossibilité qu’ils allèguent ni l’absence d’intention de la SNC CERS de se réinstaller ailleurs.

L’indemnité de remploi sera donc fixée à 15.950 * 10% = 1595 euros.

* sur le trouble commercial

Les experts indiquent que le trouble commercial est caractérisé, d’une part, par la gêne occasionnée à la partie du fonds de commerce qu’il faudra reconstituer notamment en recherchant des locaux et, d’autre part, par la gêne occasionnée à la partie du fonds de commerce qui va subsister notamment dans la réorganisation des équipes en charge de la gestion des baux.

Les experts estiment que le trouble commercial doit être évalué à six mois de résultat d’exploitation moyen, compte tenu de la perte des 4/5 du fonds de commerce.

Ils en concluent que, pour chaque lot, le trouble commercial s’élève à 1.138 euros (305.000 euros / 2 = 152.500 euros / 134 lots = 1138 ,05 euros arrondis à 1138 euros).

M. Z A conteste l’estimation des experts et soutient qu’il est d’usage d’évaluer le trouble commercial sur la base de trois mois de résultat d’exploitation.

Il fait encore valoir qu’en l’espèce, il ne peut y avoir d’indemnité pour trouble commercial compte tenu de l’impossibilité de déplacer ou reconstituer un fonds équivalent.

La SNC CERS ne conteste pas l’estimation des experts.

Les experts expliquent qu’il est, en effet, d’usage pour les petits fonds de travail, d’estimer le trouble commercial sur la base de trois mois du résultat d’exploitation mais que l’ampleur de la perte du fonds de commerce (4/5^e) dans le cas A, justifie d’estimer l’indemnité sur la base de six mois de résultat d’exploitation moyen.

Au vu de ces explications, le tribunal retiendra comme base de calcul six mois de résultat d’exploitation moyen.

En conséquence, l’indemnité pour trouble commercial sera fixée à :

305.000 euros / 2 = 152.500 euros / 134 lots = 1138,05 euros arrondis à 1138 euros.

* sur les frais de déménagement

Les experts retiennent un base moyenne de 400 euros par lot.

M. Z A conteste la proposition des experts en l’absence de preuve d’une réinstallation par la SNC CERS.

La SNC CERS réplique à juste titre que l’indemnité de déménagement et de réinstallation est due sans que le locataire ait à faire la preuve de la réalité et de la consistance des frais en question, dès lors que, comme en l’espèce, la preuve n’est pas rapportée par le bailleur de l’absence de réinstallation de la société locataire.

Elle verse aux débats un devis de déménagement de 65.450 euros hors taxes soit 78.540 euros toutes taxes comprises pour l’ensemble des 134 lots, soit 488 euros hors taxes par lot.

Elle demande, en conséquence, une indemnité de 488 euros hors taxes par lot. A titre subsidiaire, elle demande que l’indemnité soit fixée à 400 euros conformément à la proposition des experts.

La SNC CERS devra libérer les lieux et donc transporter des objets mobiliers de la résidence à un autre lieu. Le lieu de destination indiqué est ZAC des Islettes 73450 VALMEINIER sans aucune explication ni indication de la distance séparant ce lieu de la résidence, le devis produit mentionnant à ce sujet : 0 km.

Dans ces conditions, il sera alloué à la SNC CERS une somme de 488 euros hors taxes conformément à sa demande.

* sur les frais d’aménagement des locaux d’accueil

Les experts estiment que les locaux n’offrent pas d’aménagements particuliers de nature à justifier une indemnisation pour ce poste de préjudice.

La SNC CERS ne formule aucune demande de ce chef.

* sur les indemnité de licenciement

Les experts estiment qu’elles seront dues sur justificatifs.

La SNC CERS verse aux débats deux courriers de la société d’expertise comptable AUDITIS chiffrant les indemnités de licenciement dans l’hypothèse d’un licenciement économique au 30 juin 2015 à 12 231,99 euros + 7240,84 euros, soit au total, 19 471 euros pour les deux salariés de CERS travaillant dans la résidence.

Toutefois, à ce stade de la procédure, la SNC CERS ne rapporte pas la preuve des deux licenciements.

Par conséquent, les indemnités de licenciement seront dues par M. Z A sur présentation des justificatifs et dans la proportion de 1/107e.

Les indemnités accessoires dues par M. Z A s’élèvent à :

1595 + 1138 + 488 = 3221 euros

outre les indemnités de licenciement sur présentation des justificatifs.

Au total, l’indemnité d’éviction ressort à :

15.950 + 3221 = 19.171 euros.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

L’indemnité d’occupation est calculée d’après la valeur locative, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En ce qui concerne le studio

Les experts indiquent avoir calculé l’indemnité d’occupation à la date de leur rapport (4 février 2014), faute d’avoir eu connaissance de la date d’effet de chaque congé.

Ils soulignent, néanmoins, que les valeurs locatives ont sensiblement peu évolué au cours des deux années écoulées.

Les experts se sont fondés tant sur des valeurs locatives fixées par décisions judiciaires que sur des valeurs locatives résultant du prix du marché.

Ils retiennent une valeur de 28 euros/m2/mois.

La SNC CERS conteste l’estimation des experts.

Elle soutient que la viabilité économique du fonds serait remise en cause avec une telle estimation.

Elle justifie sa demande d’application d’un abattement de précarité de 20% sur l’indemnité d’occupation en faisant valoir qu’elle a vu son activité sérieusement perturbée par les 87 congés avec refus de renouvellement concernant 109 lots sur un total de 134 lots et qu’elle se trouve dans une situation précaire puisqu’elle a dû arrêter les investissements et les améliorations qu’elle envisageait.

M. Z A conteste l’estimation proposée par les experts au motif que cette valeur n’est pas, selon lui, conforme au prix du mètre carré pratiqué habituellement pour des logements identiques.

Il conteste l’application d’un coefficient de précarité aux motifs que la SNC CERS ne justifie pas d’une impossibilité d’investir ni d’une perte de rentabilité ou d’activité liées à la «précarité» de son occupation. Il soutient, au contraire, que la société locataire a augmenté ses loyers de façon significative et maintenu le taux d’occupation à un niveau identique à celui relevé par les experts.

Enfin, M. Z A fait valoir que l’occupation a duré presque aussi longtemps qu’un bail de 9 années renouvelé et qu’en conséquence, l’abattement pour précarité n’est justifié ni en son principe ni en son quantum.

A l’appui de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation, M. Z A fait valoir que les opérations d’expertise ont duré plus de trois ans et qu’il serait inéquitable que la SNC CERS tire un avantage anormal de la longueur de cette procédure au préjudice du seul copropriétaire des locaux.

Les experts relèvent que le loyer moyen garanti par la SNC CERS aux bailleurs est faible : 20,50 euros/m2/mois, au regard du marché locatif classique de l’habitation. Ils rappellent que le loyer d’un studio de 18 à 20 m2, prestations prises en compte, est de l’ordre de 28 euros/m2/mois.

L’indemnité d’occupation sera fixée en l’espèce à la date du 1^er juillet 2008.

Or, les experts ont estimé la valeur locative à la date du 4 février 2014. Quand bien même les valeurs auraient peu évolué en deux ans, il demeure un écart de quatre années entre 2008 et 2012.

Il ressort de l’examen des termes de référence présentés par les experts en page 20 de leur rapport qu’il apparaît plus pertinent de retenir un prix de 26 euros/m2/mois à la date du 1^er juillet 2008

Les termes de référence produits par M. Z A en pièce n°27 sont inexploitables en ce que la date des offres et baux en cours n’est pas précisée.

De plus, l’estimation et le certificat de valeur locative de l’agence G H Immobilier sont datés de décembre 2011 et ne précisent pas si la valeur locative indiquée était déjà valable au 1^er juillet 2008.

Quant aux fiches locataires produites concernant des baux qui auraient été conclu avant le 1^er juillet 2008, elles ne précisent pas la surface louée, à l’exception de l’une d’entre elles sur laquelle la surface a été ajoutée de manière manuscrite.

Ces pièces sont insuffisantes pour justifier d’un prix du m2/mois supérieur à 26 euros.

La surface pondérée du studio non contestée étant de 23,67 m2, la valeur locative mensuelle ressort ainsi à 615,42 euros (23,67 x 26).

Un abattement de précarité de 10% apparaît justifié en ce que les congés obligent la SNC CERS à revoir ses projets d’exploitation de la résidence.

Le fait d’avoir pu continuer à exploiter la résidence depuis le 1^er juillet 2008 soit depuis plus de sept ans ne pouvait être anticipé à la date de prise d’effet du congé et ne fait pas disparaître la précarité liée à la délivrance du congé.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation mensuelle au titre du studio sera fixée, après abattement, à la somme de 553,87 euros à compter du 1^er juillet 2008.

La demande du bailleur de voir indexer annuellement l’indemnité d’occupation sur l’indice INSEE du coût de la construction est justifiée, eu égard au temps qui s’est déjà écoulé depuis la date d’effet du congé et compte tenu de ce que les parties ont prévu dans le bail une clause de révision annuelle du loyer appelée à jouer de plein droit et en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.

Le bailleur ayant toutefois limité sa demande d’indexation à compter du 1^er juillet 2011, l’indemnité d’occupation pourra être indexée annuellement à compter du 1^er juillet 2011 en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier indice publié à la date du 1^er juillet 2010.

En ce qui concerne le parking

Les experts proposent une valeur locative mensuelle unitaire de 110 euros pour le parking à laquelle ils appliquent le même abattement de précarité de 10% que celui précédemment retenu pour la fixation de l’indemnité d’occupation relative au studio.

Dans leurs conclusions, les parties n’apportent aucun élément à l’appui de leurs positions respectives.

Dans ces conditions, le tribunal retient la proposition des experts soit une valeur locative mensuelle unitaire de 110 euros et fixe l’indemnité d’occupation au titre du parking à la somme mensuelle de 99 euros après application de l’abattement de précarité de 10%, à compter du 1^er juillet 2008.

SUR LA COMPENSATION

Les parties s’accordent sur la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction due par M. Z A à la SNC CERS et le montant des indemnités d’occupation dûes par la SNC CERS à M. Z A au titre de l’occupation des locaux à compter de l’effet du congé.

Les parties étant réciproquement créancières l’une de l’autre, le paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit par compensation à hauteur de la plus faible des deux sommes.

SUR LES AUTRES DEMANDES

M. Z A ne justifiant pas de circonstances particulières, il sera débouté de sa demande aux fins d’être autorisé à consigner l’indemnité d’éviction entre les mains d’un séquestre.

L’existence du droit de repentir dont bénéficie M. Z A en vertu de l’article L.145-58 du code de commerce interdit de prononcer une condamnation pour assurer le paiement de l’indemnité d’éviction.

En l’absence de condamnation au paiement des indemnités, les intérêts au taux légal ne peuvent courir.

L’exercice du droit de repentir reconnu à M. Z A et le droit au maintien dans les lieux dont bénéficie la SNC CERS sont incompatibles avec l’exécution provisoire qui, en conséquence, ne sera pas ordonnée.

L’instance et l’expertise ont eu pour cause la délivrance par M. Z A du congé refusant le renouvellement.

Il lui appartient, en conséquence, de supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire dans la proportion de 1/107e, ainsi que le montant de l’indemnité allouée à SNC CERS au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 10 décembre 2007, le bail a pris fin le 30 juin 2008,

Dit que l’éviction entraîne la perte partielle du fonds de commerce exploité par la SNC CERS dans les lieux situés 1 et 3 J K et 33 à […] à Paris 13^e,

Fixe à la somme de 19.171 euros le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par M. Z A à la SNC CERS, outre les indemnités de licenciement qui seront payées dans la proportion de 1/107e sur présentation des justificatifs,

Dit que la SNC CERS est redevable à l’égard de M. Z A d’une indemnité d’occupation au titre du studio à compter du 1^er juillet 2008,

Fixe le montant de cette indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 553,87 euros, outre les taxes et charges,

Dit que cette indemnité pourra être indexée annuellement à compter du 1^er juillet 2011 en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier indice publié à la date du 1^er juillet 2010,

Dit que la SNC CERS est redevable à l’égard de M. Z A d’une indemnité d’occupation au titre du parking à compter du 1^er juillet 2008,

Fixe le montant de cette indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 99 euros, outre les taxes et charges,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et des indemnités d’occupation s’opérera de plein droit,

Déboute M. Z A de sa demande aux fins d’autorisation de consignation de l’indemnité d’éviction entre les mains d’un séquestre,

Condamne M. Z A à payer à la SNC CERS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. Z A dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire dans la proportion de 1/107e ; dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et Jugé à Paris le 17 décembre 2015

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Marine QUEZEL-CRASAZ B C

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