TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

du 6 Mars 2017

Enrôlement n° : 14/04469

AFFAIRE : Synd. des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES AB DE THALASSA sis […] 13008 MARSEILLE( M^e AD-AE G)

C/ M. K Z (la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 Janvier 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M. HOAREAU Philippe, Premier vice-président

M^me MEUNIER-VIGNON Laëtitia, Vice-Président

M^me SOULON Hélène, Vice-Présidente

Greffier : M^me L M

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 06 Mars 2017

PRONONCE : Publiquement le 06 Mars 2017

Par M. HOAREAU Philippe, Premier vice-président

Assisté de M^me L M, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES AB DE THALASSA sis […] 13008 MARSEILLE, pris en la personne de son syndic le AA X, dont le […]

représentée par M^e AD-AE G, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. AA X,

dont le […]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par M^e Q R, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur K Z, demeurant […]

représenté par Maître Frederic CHOLLET de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur N B

né le […] à […]

demeurant […] – Les AB de Thalassa – Bât. H – 13008 MARSEILLE

représenté par M^e Xavier CACHARD, avocat au barreau de MARSEILLE et M^e Georges BENELLI, avocat au barreau de PARIS

S.A. ALLIANZ IARD,

dont le […]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par M^e AD-Michel ROCHAS, avocat plaidant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et M^e S T, avocat postulant au barreau de MARSEILLE

Monsieur O E, demeurant Les AB de Thalassa – Bât. A – […] – 13008 MARSEILLE

représenté par M^e Franck-Clément CHAMLA, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. ALLIANZ IARD,

dont le […]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par M^e S T, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. AXA IARD,

dont le siège social est […]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par Maître Olivier BAYLOT de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

— EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur N B est propriétaire au sein de la copropriété dénommée « Les AB de Thalassa » sise […] à Marseille dans le huitième arrondissement, dont le syndic est le AA X, d’un appartement comprenant une terrasse de 850 m² aménagée en jardin avec des arbres. Sous son bien immobilier se trouvent les appartements de Messieurs Y, Z et A.

Monsieur O Y a été victime en mai 2007 d’infiltrations en provenance de la terrasse située au-dessus de son appartement.

Malgré des expertises amiables et l’intervention de l’entreprise MACERI qui a réalisé des travaux sur la terrasse de Monsieur N B les infiltrations ont continué. Le 15 septembre 2008, Monsieur Y a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa et Monsieur B, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à réaliser les travaux destinés à faire cesser les infiltrations dans son bien immobilier.

Par ordonnance du 5 décembre 2008, le juge des référés a notamment condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les AB de Thalassa » et Monsieur N B à faire réaliser ou achever tous les travaux propres à faire cesser les infiltrations dans l’appartement de Monsieur Y et les a condamnés à lui payer une provision de 13 500 € à valoir sur son préjudice de privation de jouissance ;

La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, par arrêt du 29 octobre 2009, a confirmé la décision du juge des référés en ce qu’elle a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres affectant l’appartement de Monsieur Y et ce qu’elle l’a condamné à verser à celui-ci une provision sur la réparation de son préjudice, sauf à en porter le montant à la somme de 20 000 euros. Elle l’a également confirmé en ce qu’elle a rejeté l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires contre Monsieur B. La réformant pour le surplus et y ajoutant, elle a débouté Monsieur Y de sa demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires Les AB de Thalassa et de Monsieur B à faire réaliser immédiatement et sous astreinte les travaux propres à remédier immédiatement aux infiltrations, en l’état de la mission confiée suivant ordonnance du 17 avril 2009, à l’expert judiciaire, Monsieur C.

Le rapport d’expertise a été rendu le 13 avril 2012 et le 18 septembre 2014, Monsieur Y a saisi le juge des référés afin de voir d’une part, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, son assureur AXA IARD et Monsieur B à lui verser la somme de 82 986 € à valoir sur son indemnisation et d’autre part, condamner in solidum Monsieur B et le syndicat des copropriétaires à voir réaliser les travaux proposés au vote de l’assemblée générale du 22 septembre 2014 propres à faire cesser le préjudice subi par son appartement, sous astreinte.

De son côté, Monsieur B a appelé en garantie le 9 octobre 2014, son assureur, la société ALLIANZ IARD, et le syndic SAS AA X.

Par ordonnance du juge des référés en date du 21 novembre 2014, les deux procédures ont été jointes et au vu de l’instance au fond suite à une assignation à jour fixe diligentée par le syndicat des copropriétaires et son syndic le AA X à l’encontre de Monsieur B et de son assureur la SA ALLIANZ IARD, le juge des référés a renvoyé la procédure à l’audience de la troisième chambre en application de l’article 811 du code de procédure civile.

Monsieur Z, copropriétaire au sein de la résidence les AB de Thalassa, qui subissait également des infiltrations dans son studio, a assigné en référé le syndicat des copropriétaires le 17 octobre 2012 pour solliciter une expertise judiciaire, qui a été ordonnée le 14 décembre 2012. Monsieur D a été désigné en qualité d’expert et il a déposé son rapport le 2 juin 2014.

Le 5 août 2014, Monsieur Z a assigné en référé le syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA. Celui-ci a dénoncé ladite assignation à Monsieur B le 16 septembre 2014. Monsieur B a ensuite assigné en intervention forcée la société ALLIANZ IARD et la SAS AA X. Par ordonnance du 21 novembre 2014, toutes ces procédures ont été jointes et le dossier a été renvoyé, en application de l’article 811 du code de procédure civile, à la troisième chambre du tribunal de grande instance de Marseille.

Le 3 avril 2014, le syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA, représenté par son syndic en exercice, la SAS AA X, a été autorisé à assigner à jour fixe Monsieur N B et l’assignation a été délivrée le 11 avril 2014.

Le 25 avril 2014, Monsieur B a assigné à jour fixe en intervention forcée la société ALLIANZ IARD et la SAS AA X.

Par actes d’huissier des 24 et 25 mars 2015, Monsieur K Z a fait assigner la SA ALLIANZ IARD et la SA AXA IARD et le 24 mars 2015 Monsieur Z a assigné la SA ALLIANZ et la SA AXA IARD.

Une ordonnance de jonction entre les dossiers n° 15/3700 et 14 /4469 a été rendue le 20 septembre 2016.

Par jugement du 24 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Marseille a renvoyé le dossier à la mise en état pour la communication effective des pièces à toutes les parties et afin que le syndicat des copropriétaires établisse des conclusions récapitulatives.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES AB DE THALASSA, par conclusions du 1^er septembre 2015, demande au tribunal de :

Dans le cadre de la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA contre Monsieur B suivant exploit du 11 avril 2014 :

— Débouter M. B et la compagnie d’assurances ALLIANZ U de toutes leurs fins et demandes ;

— Condamner M. B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25.000 euros représentant le remboursement de la provision de 20.000 euros versée à M. E pour son trouble de jouissance outre 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— Condamner M. B à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 136.842,35 euros indexée sur l’indice BT 01 entre le jour de l’acceptation du devis de la société DEKEN EUROPE à savoir le 5 février 2013 et 1^e jour du jugement à intervenir ;

SUBSIDIAIREMENT,

— Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec mission de se rendre sur les lieux litigieux et se faire remettre tous documents utiles et d’évaluer le coût des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse jardin dont M. B a la jouissance exclusive pour la partie de terrasse sise au-dessus des appartements SEBRIGHT jusqu’à JULIEN conformément aux plans versés aux débats ;

Si Monsieur B contestait le quantum des travaux de réfection,

— Condamner M. B à 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Entendre ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement des dispositions des articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile ;

— S’entendre condamner aux entiers dépens de référé et d’expertise, distraits au profit de M^e AD-AE G par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Dans le cadre de la procédure diligentée par Monsieur Z contre le syndicat des copropriétaires suivant exploit du 5 août 2004 :

— Débouter M. Z de toutes ses fins et demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires Les AB DE THALASSA ;

— Débouter M. B de toutes ses fins et demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA ;

— Condamner M. B à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 43.897.67 euros représentant le montant des travaux de réfection de la partie commune litigieuse au-dessus de l’appartement Z du fait de la détérioration de l’étanchéité par les racines des végétaux plantés par M. B ainsi que des pins avec indexation de cette somme sur l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport et celle du jugement à intervenir ;

SUBSIDIAIREMENT,

— Condamner M. B à verser au syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA, la somme de 19.505.37 euros au titre de travaux de réfection la partie de la terrasse litigieuse sise au-dessus de de l’appartement Z évaluée par Monsieur l’expert D, avec indexation de cette somme sur l’indice BT 01 entre la date du rapport et celle du jugement à intervenir,

— Condamner M. F à relever et garantir le syndicat des copropriétaires les AB de Thalassa de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre concernant les travaux de réfection à l’intérieur de l’appartement de M. Z pour 3.355 euros ou encore 1.200 euros comme chiffré à dire d’expert ainsi que toute condamnation qui pourrait être prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA au titre de préjudice de jouissance, jouissance esthétique et autres subis par Monsieur Z ;

— Condamner Monsieur B à relever le syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, dont les frais d’expertise et de référé.

[…],

— Condamner AXA France IARD et P IARD en leur qualité d’assureurs du syndicat des copropriétaires des AB de Thalassa à relever et garantir ledit syndicat de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à titre principal, intérêts, dommages et intérêts, article 700 du Code de Procédure Civile, dépens et frais d’expertise et de référés ;

— Condamner celui contre qui l’action complétera le mieux au versement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires Les AB de Thalassa ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux des frais d’expertise et de référés sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile, distraits au profit de Me ·G par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans le cadre de la procédure diligentée par Monsieur Y contre le syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA :

Débouter M. E de toutes ses fins et demandes ;

Débouter M. B de toutes ses fins et demandes ;

SUBSIDIAIREMENT,

— Dire et juger qQue le syndicat des copropriétaires Résidence LES AB DE THALASSA devra être relevé et garanti de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à titre principal, intérêts, frais, dépens, articles 700 et frais d’expertise dans le cadre de l’action récursoire par M. F ;

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires résidence Les AB AC devra être relevé et garantie des conséquences du sinistre évalué par M. E et sollicité par M. E à concurrence de 104.286,00 euros au titre de trouble de jouissance, frais et dépens, article 700 du Code de Procédure Civile et frais d’expertise par la compagnie d’assurances AXA France U ;

— Condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE AB DE THALASSA la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Entendre ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement des dispositions des articles 515 et suivants du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et de référé distraits au profit de Maître G par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il soutient en se fondant sur l’article 3 du règlement de copropriété que la terrasse est une partie privative et ajoute que les deux rapports d’expertise effectués par Monsieur C et Monsieur D précisent que ce sont les perforations dues aux racines des arbres qui ont traversé l’étanchéité et qui sont à l’origine des infiltrations dans les appartements de Messieurs E et Z.

Il expose que la responsabilité de Monsieur B est engagée en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 repris par l’article 10 du règlement de copropriété et il ajoute que par courrier du 11 janvier 2008, Monsieur B a accepté de supporter le coût des travaux de remise en état.

Il souligne également que Monsieur B ne s’est pas opposé aux résolutions des assemblées générales qui ont donné mandat au syndic d’engager une action à son encontre et qui ont voté les honoraires du maître d’œuvre, la souscription d’une assurance dommage ouvrage et les travaux confiés à la société DEKEN EUROPE.

Il fait valoir que si le tribunal considérait que la terrasse est une partie commune à jouissance privative, il conviendrait de retenir une faute à l’encontre de Monsieur B qui n’a pas veiller à planter des arbres adaptés et qui n’a pas surveillé l’état des racines étant précisé que la vétusté de l’étanchéité n’était pas à l’origine des désordres constatés.

Le AA X, par conclusions du 15 janvier 2016, demande au tribunal de :

Débouter Monsieur B de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens dirigés à son encontre ;

Reconventionnellement, condamner Monsieur B à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Le condamner encore au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux de référé expertise distraits au profit de Maître Q R.

Il rappelle qu’il a été mis en cause uniquement par Monsieur B et soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

Il indique que seules les expertises ont permis de connaître la cause des infiltrations et que des travaux ponctuels ont été réalisés par un professionnel, l’entreprise MACERI, travaux dont une partie a été prise en charge par Monsieur B.

Elle précise que si la résolution du 5 février 2013 visant à la réfection totale de la terrasse n’a pas été suivie d’effet c’est en raison du fait que le syndicat des copropriétaires a estimé devoir lui donner mandat d’assigner Monsieur B en paiement et remboursement des frais de réparation et de réfection de la terrasse, ce d’autant que le DTU 43-1 prohibe les plantations sur les terrasses et que Monsieur B s’est abstenu de faire enlever les palmiers ou arbre à grand développement malgré la demande qui lui en a été faite le 19 avril 2013.

Il considère que les terrasses sont privatives conformément à l’article 3 du règlement de copropriété.

La société AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, par conclusions du 7 avril 2015, demande au tribunal de :

Au principal,

Constater qu’elle n’a pas été assignée dans le cadre de la procédure au fond à jour fixe et qu’elle ignore tout de celle-ci, tous les actes signifiés antérieurement à la date de renvoi de la procédure de référé dans laquelle elle était partie au fond, ne lui ayant d’ailleurs pas été signifiées ;

Rejeter dès lors toutes les demandes initiales formulées à son encontre dans le cadre de la procédure au fond à jour fixe en raison du non-respect du principe du contradictoire à son encontre ;

Donner acte à la SA AXA France IARD qu’elle s’en rapporte à la justice sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de M. B ;

Dire et juger que la solidarité ne se présumant pas, il convient de rejeter la prétention de solidarité des condamnations sollicitées par Monsieur Y à l’encontre du syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA, de Monsieur B et de la SA AXA France IARD ;

Constater que la terrasse de M. B à l’origine des désordres chez M. E et M. Z est une partie privative de par l’article 3 du règlement de copropriété ;

Dire et juger dès lors que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu pour responsable des dommages provenant de cette partie privative ;

Constater que l’expert judiciaire, M. C, retient dans son rapport

que I’origine des désordres est de deux ordres : les racines de palmiers existants sur cette terrasse (qui) sont passées au droit des joins des dalles de protection en béton et ont perforées l’étanchéité en de multiples endroits … les travaux réalisés par la SARL MACERI, bien que conformes en soit, [Qui] n’ont pas été conçus pour faire barrière au passage de l’eau et même aux racines de palmiers » ;

Constater que l’expert judiciaire, Monsieur D, est encore plus précis en retenant que : « les causes des infiltrations d’eau sont la présence des végétaux (…) la vétusté de l’étanchéité n’est pas à l’origine des désordres constatés » ;

Constater que le DTU dont le contenu est produit en annexe au rapport, interdit certaines plantations d’arbres ou d’arbustes sur les toitures terrasses AB comme notamment les palmiers ;

Constater que l’ancienneté de l’étanchéité ne peut constituer une cause aux

désordres subis par Monsieur E dès lors que les infiltrations ne sont apparues qu’au droit de la plantation des trois palmiers dont il a été constaté par l’expert qu’ils ont percé l’étanchéité ;

En conséquence, rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur E formulées à son encontre, en qualité d’assureur de la copropriété ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Constater l’exclusion de garantie pour tout désordre résultant d’un défaut d’entretien des parties communes ou de la très grande vétusté d’une partie commune,

— Constater qu’il ressort du rapport d’expertise C que le sinistre pourrait aussi provenir d’un défaut de remplacement de l’étanchéité très vétuste de la terrasse B (40 ans) à l’origine des sinistres subis par M. E et M. Z ;

Dès lors, dire et juger que le contrat d’assurance était dénué de tout aléa et que les désordres ne présentant pas un caractère accidentel, l’exclusion de garantie doit s’appliquer,

— Dire et juger en conséquence que la garantie d’AXA n’est pas acquise et que les demandeurs doivent être déboutés de leur demande de condamnation solidaire formulée à l’encontre de la SA AXA France IARD,

— Reconventionnellement et en tout état de cause, condamner tout succombant à lui verser la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens;

Elle indique qu’elle n’a pas été assignée dans le cadre de la procédure au fond à jour fixe et qu’elle n’a pas participé aux opérations d’expertise judiciaire réalisées par Monsieur D de sorte que les demandes de Monsieur Z formulées sur la base de ce rapport doivent être rejetées.

Elle considère que les terrasses sont des parties privatives en vertu de l’article 3 du règlement de copropriété et expose qu’en tout état de cause la responsabilité de Monsieur B qui a planté des arbres en pleine terre sur une terrasse est incontestable car ce sont les racines de ces arbres qui sont à l’origine des infiltrations.

Elle souligne que si l’étanchéité de la terrasse était vétuste, il n’en demeure pas moins que les seuls endroits où elle s’est avérée fuyarde sont situés au droit des trois palmiers.

A titre infiniment subsidiaire, elle rappelle que le contrat d’assurance ne peut garantir que des événements accidentels dont la réalisation est incertaine et qu’un aléa est exigé pour l’application des garanties.

Elle fait valoir que le contrat d’assurance n’a pas pour objet de garantir la vétusté d’un ouvrage et le défaut d’entretien. Elle précise qu’en l’espèce l’étanchéité de la terrasse qui n’a pas été refaite ou entretenue depuis 40 ans n’a pu résister aux mouvements de tractions ou de poinçonnements tels que ceux des racines de palmiers.

Elle expose qu’il appartient à la copropriété de procéder aux travaux nécessaires à la rénovation des parties communes vétustes.

Par conclusions du 19 octobre 2015, Monsieur O Y, demande au tribunal de :

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa, représenté par son syndic en exercice, son assureur AXA IARD et Monsieur B à lui payer la somme de 82 986 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner in solidum Monsieur B et le syndicat des copropriétaires à voir réaliser les travaux proposés au vote de l’assemblée générale du 22 septembre 2014 propres à faire cesser le préjudice subi par son appartement, sous astreinte de 600 € par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa, représenté par son syndic en exercice, son assureur AXA IARD et Monsieur B à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir qu’il a fait procéder à une analyse de l’état de l’étanchéité de la terrasse surplombant son appartement par le laboratoire de l’agence GINGER CEBTP et que l’état de l’étanchéité en place ne répond plus aux exigences requises par la réglementation actuelle. Il ajoute que la présence des palmiers a endommagé l’étanchéité de la terrasse.

Il considère que la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui a la charge de l’entretien des parties communes et de Monsieur B qui est à l’origine de la plantation des palmiers perforants doit être retenue.

Il expose que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation de vigilance et d’entretien en ne mettant pas un terme à la présence des arbres sur la terrasse de Monsieur B pour une mise en conformité avec la norme DTU 43 applicable depuis novembre 2004.

Il détaille ensuite les préjudices subi par son appartement qu’il évalue à 86 786 € après déduction de la somme de 21 300 € déjà perçu à titre de provision.

Par conclusions du 15 janvier 2016, Monsieur N B, demande au tribunal de :

— De débouter M. O Y de toutes ses demandes formées à son l’encontre ;

— De débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes formées à son encontre ;

— De débouter le AA X de toutes ses demandes formées à son encontre ;

Plus généralement, de débouter toutes les parties de toutes leurs demandes formées à son encontre ;

— Subsidiairement, de dire et juger que AA X SAS a manqué à ses obligations notamment de renseignement et de conseil quant à l’entretien de la partie commune que constitue l’étanchéité de la terrasse dont les deux lots de copropriété détenus par M. B se partagent la jouissance et a ainsi manqué à prévenir et faire cesser les infiltrations subies par ses voisins ~ en conséquence, le cas échéant, condamner AA X SAS à garantir M. N B de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

— Condamner ALLIANZ U SA à garantir M. N B de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, dans les limites de la police souscrite et des articles 334 et suivants du Code de procédure civile ;

— En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa, son assureur AXA U et son syndic, AA X SAS à payer à M. N B, chacun, la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il précise que la demande principale de Monsieur E de réalisation des travaux de réfection et d’étanchéité de la terrasse située au-dessus de son appartement est devenue sans objet compte tenu des travaux qui ont commencé le 3 novembre 2014.

Il considère que la terrasse est une partie commune en faisant valoir que la jouissance de la terrasse située devant les deux lots de copropriété qui lui appartiennent n’est pas réservée à un copropriétaire déterminé et qu’en tout état de cause l’étanchéité est une partie commune.

Il indique que les infiltrations n’ont pas pour seule origine les racines des arbres et que la terrasse est fuyarde y compris à des endroits où il n’y a pas de palmiers, comme sur la terrasse de Monsieur A et de Monsieur H.

Il précise que les arbres existaient avant l’achat de son appartement, il conteste avoir méconnu une norme qui, il y a quarante ans, n’existait pas. Il ajoute que les clauses dites de solidarité sont nulles car contrevenant à l’article 20 de la loi du10 juillet 1965.

Il souligne que les racines des palmiers sont plantées dans l’étanchéité de la terrasse, partie commune et que ces arbres sont donc des immeubles par destination qui appartiennent à la copropriété.

Il expose qu’il a déclaré le sinistre à son assureur dans les deux ans au vu de la lettre de l’expert EUREXO du 14 mars 2008 et que la société ALLIANZ IARD qui a eu connaissance des sinistres successifs a été partie aux expertises judiciaires. Il souligne qu’il n’y a donc pas de prescription et aucune infiltration sous une autre terrasse de la même copropriété avant la souscription de son contrat d’assurance.

Il reproche au syndic une inaction fautive qui connaissant la vétusté de l’étanchéité

n’a pas fait procéder aux travaux voté le 5 février 2013 par l’assemblée générale alors qu’il n’avait pas à se conformer à une décision du conseil syndical et a préféré lui faire un procès plutôt que de résoudre le problème de l’étanchéité.

La compagnie ALLIANZ IARD, assureur habitation de Monsieur B, par conclusions du 31 mars 2015, demande au tribunal de :

A titre principal,

— Déclarer Monsieur B irrecevable car prescrit en son action à l’encontre de la Société ALLIANZ ;

A titre subsidiaire,

— Dire que les conséquences dont il est demandé réparation sont exclues par le contrat d’assurance, car liées à un défaut d’entretien et non aléatoires ;

— Dire et juger par ailleurs que le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Monsieur B aurait commis une faute à l’origine des dégradations de l’étanchéité ;

— Dire et juger que la terrasse étant une partie commune, les frais liés à la réfection de son étanchéité incombent au syndicat des copropriétaires à l’exclusion de tout copropriétaire à titre individuel ;

— Dire et juger que seule syndicat des copropriétaires a commis des fautes à l’origine des dommages, en ne votant pas et en ne faisant pas exécuter les travaux de réfection de l’ étanchéité vétuste, en laissant des palmiers plantés en terrasse malgré l’ entrée en vigueur du DTU l’interdisant, en confiant des travaux répertoires très limités à une société qui n’ont pas permis de mettre fin aux désordres, en ne recherchant pas la responsabilité de cette société qui avait réalisé des travaux inefficaces ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires, ou toute autre partie, de son action dirigée à l’encontre de Monsieur B ;

— Débouter Monsieur B et toute autre partie de leur action à l’encontre de la société ALUANZ U en sa qualité d’assureur habitation, responsabilité civile concernant les dégâts des eaux de Monsieur B ;

— Constater que la société ALLIANZ U n’est pas l’assureur du syndicat de copropriété, lequel est la Société AXA U, qui ne le conteste pas,

En conséquence,

— Mettre la société ALLIANZ U hors de cause et débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions injustifiées ;

A titre subsidiaire, si par impossible, une condamnation intervenait à l’encontre de la société P U,

— Limiter les condamnations au bénéfice du syndicat de copropriétaires LES AB DE THALASSA en raison des fautes qui lui sont imputables ;

— Limiter les condamnations au bénéfice de Monsieur E en faisant application de l’indice BT01 sur le devis de reprise de 2010 quant aux réparations à prévoir, en appliquant un taux de 70% sur le montant des loyers concernant l’indisponibilité du bien, et en déduisant la provision déjà versée à hauteur de 20.000 € ;

— Limiter les condamnations au bénéfice de Monsieur Z à 880 € TTC concernant le préjudice esthétique ;

— Rejeter les autres demandes de Monsieur Z ou les limiter à de plus justes proportions en raison notamment de l’occupation permanente du bien, du fait que rien ne prouve que le bien aurait été donné en location saisonnière ou qu’il aurait pu l’être, du fait que les charges de copropriété restent quasi intégralement à la charge d’un bailleur en cas de location ;

— Dire que la société ALLIANZ ne saurait être tenue à une obligation de faire et débouter toute partie d’une demande de condamnation sous astreinte à son encontre ;

— Dire et juger que le syndic de copropriété a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité ;

En conséquence,

— Condamner le AA X, en sa qualité de syndic, à garantir la société ALLIANZ IARD de l’ensemble des condamnations qui pourraient intervenir à son encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner tout succombant à verser à la société ALLIANZ U la somme de 3000 € au titre de r article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés pour ceux Ia concernant par Maitre S T, conformément aux dispositions de I 'article 699 du code de procédure civile.

Elle précise qu’elle n’est pas l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES AB DE THALASSA, assurée auprès de la société AXA.

Elle soutient qu’il ressort du règlement de copropriété que les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles et non accessibles constituent des parties communes et elle ajoute que les palmiers plantés avant l’acquisition de son logement par Monsieur B contribue à l’harmonie de l’immeuble et celui-ci n’a aucun pouvoir quant à ces arbres.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve d’un usage abusif des parties communes, par Monsieur B, à l’origine des dégradations subies dans la cadre d’une responsabilité pour faute ;

Elle souligne que les palmiers et leur entretien relèvent des charges de la copropriété et considère qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de faute prouvée de Monsieur B, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Elle conclut également à l’irrecevabilité des demandes de Monsieur B à son encontre en indiquant que mis en cause dès 2007/2008 par Monsieur E, il n’a pas fait la déclaration de sinistre dans les deux ans.

Elle expose que Monsieur B s’est engagé à prendre à sa charge personnelle

les coûts des réparations dans une lettre du 11 janvier 2008 adressée au AA X.

Elle ajoute qu’il existe des désordres d’infiltration dans la copropriété depuis 2001 et que les désordres étaient donc antérieurs à la souscription du contrat par Monsieur B le 1^er janvier 2007 et que dans ses conditions en l’absence d’aléa, sa garantie est exclue.

Elle reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir mis en œuvre tous les moyens pour déterminer la solution réparatoire et de ne pas avoir fait procéder aux travaux de reprise et demande au tribunal d’apprécier si les fautes sont imputables au syndicat des copropriétaires ou au syndic.

Elle fait ensuite des observations sur le quantum des indemnisations sollicitées par le syndicat des copropriétaires, Monsieur E et Monsieur Z.

Par conclusions du 16 octobre 2015, Monsieur K Z, demande au tribunal de :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée et en conséquence,

A titre principal,

— Dire que les sociétés AXA U et ALLIANZ U doivent intervenir à l’instance engagée sous le numéro RG 14/04469 dont copie est délivrée en tête des présente ;

— Dire et juger que le jugement à intervenir sera déclaré commun, exécutoire et opposable à l’égard des sociétés AXA IARD et ALLIANZ IARD,

— Constater que les désordres subis par Monsieur Z ont pour origine les infiltrations provenant du toit terrasse de Monsieur F, partie commune dont il a la jouissance exclusive ;

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA et les sociétés AXA IARD et ALLIANZ IARD, prises en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, à faire exécuter les travaux d’étanchéité de la toiture terrasse de Monsieur B tels que préconisés par l’expert pour mettre fin aux infiltrations dans son appartement,

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA et les sociétés AXA TARD et ALLIANZ IARD prises en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et/ou toute autre partie contre laquelle l’action compétera le mieux à lui verser la somme de 3660 € correspondant au coût des travaux de reprise des embellissements dans son appartement ;

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA et les sociétés AXA IARD et ALLIANZ IARD prises en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et/ou toute autre partie contre laquelle l’action compétera le mieux à lui verser :

La somme de 224 640 € correspondant à l’indemnisation de son préjudice depuis l’origine des désordres jusqu’à la date de l’audience,

Une indemnité de 720 € par semaine, en réparation du préjudice subi entre la date de l’audience et la fin des travaux de reprise des embellissements ;

A titre subsidiaire, s’agissant du quantum,

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA et les sociétés AXA IARD et ALLIANZ IARD prises en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et/ou toute autre partie contre laquelle l’action compétera le mieux à lui verser :

La somme de 86 400 € correspondant à l’indemnisation de son préjudice depuis l’origine des désordres jusqu’à la date de l’audience,

Une indemnité de 300 € par semaine, en réparation du préjudice subi entre la date de l’audience et la fin des travaux de reprise des embellissements;

A titre principal,

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA et les sociétés AXA IARD et ALLIANZ IARD prises en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et/ou toute autre partie contre laquelle l’action compétera le mieux à lui payer la somme de 5692,01 € au titre des charges locatives qu’il n’a pu récupérer pendant la période d’indisponibilité du logement ;

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA et les sociétés AXA IARD et ALLIANZ IARD prises en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et/ou toute autre partie contre laquelle l’action compétera le mieux à lui verser la somme de 7600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le toit terrasse est une partie privative,

— Condamner solidairement Monsieur B et la société ALLIANZ IARD, prise en sa qualité d’assureur multirisque habitation de Monsieur B et/ou toute autre partie contre laquelle l’action compétera le mieux à lui verser :

La somme de 224 640 € correspondant à l’indemnisation de son préjudice depuis l’origine des désordres jusqu’à la date de l’audience,

Une indemnité de 720 € par semaine, en réparation du préjudice subi entre la date de l’audience et la fin des travaux de reprise des embellissements;

A titre subsidiaire, s’agissant du quantum,

— Condamner solidairement Monsieur B et la société ALLIANZ IARD, prise en sa qualité d’assureur multirisque habitation de Monsieur B et/ou toute autre partie contre laquelle l’action compétera le mieux à lui verser :

La somme de 86 400 € correspondant à l’indemnisation de son préjudice depuis l’origine des désordres jusqu’à la date de l’audience,

Une indemnité de 300 € par semaine, en réparation du préjudice subi entre la date de l’audience et la fin des travaux de reprise des embellissements ;

Condamner solidairement Monsieur B et la société ALLIANZ IARD, prise en sa qualité d’assureur multirisque habitation de Monsieur B et/ou toute autre partie contre laquelle l’action compétera le mieux à lui payer la somme de 5692,01 € au titre des charges locatives qu’il n’a pu récupérer pendant la période d’indisponibilité du logement ;

Condamner solidairement Monsieur B et la société ALLIANZ IARD, prise en sa qualité d’assureur multirisque habitation de Monsieur B et/ou toute autre partie contre laquelle l’action compétera le mieux à lui verser la somme de 7600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA et les sociétés AXA IARD et ALLIANZ U, prises en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et/ou toute autre partie contre laquelle l’action compétera le mieux, dont notamment Monsieur B et la société P IARD, prise en sa qualité d’assureur multirisque habitation de Monsieur B à verser à Monsieur Z la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires LES AB DE THALASSA et les sociétés AXA IARD et ALLIANZ U, prises en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et/ou toute autre partie contre laquelle l’action compétera le mieux, dont notamment Monsieur B et la société P IARD, prise en sa qualité d’assureur multirisque habitation de Monsieur B aux entiers dépens distraits au profit de Maître V W y compris le droit proportionnel alloué aux huissiers, conformément à l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001 ainsi qu’aux frais d’expertise d’un montant de 8339,79 €.

Il soutient que la société ALLIANZ IARD intervient depuis le 1^er janvier 2008 en qualité d’assureur de la copropriété et considérant à titre principal que la terrasse est une partie commune, il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il détaille ensuite ses préjudices esthétiques, de jouissance, locatifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2016. L’affaire a été plaidée le 9 janvier 2017, puis mise en délibéré pour que la décision soit rendue le 6 mars 2017, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION :

Sur l’origine des désordres et la nature juridique de la terrasse, partie privative ou partie commune :

Les deux experts judiciaires, Monsieur C et de Monsieur D, dont les rapports datent respectivement du 13 avril 2014 et du 2 juin 2014, s’accordent à dire que les infiltrations constatées dans les studios de Monsieur E et de Monsieur Z sont dues aux racines des palmiers plantés sur la terrasse du dessus. Même si l’étanchéité est ancienne et vétuste, elle n’est pas à l’origine des infiltrations. Monsieur C indique que les racines sont passées au droit des joints de dalles béton et ont traversé l’étanchéité et Monsieur D précise

que la végétation très importante de la terrasse a généré des racines qui se sont répandues sur toute la surface de celle-ci et plus particulièrement autour des regards d’eau et en particulier celui situé à l’aplomb de la gaine technique sinistrée de l’appartement de Monsieur Z. Il ajoute que les racines sont d’une telle virulence que peu important l’état de vétusté de l’étanchéité, dans tous les cas les racines détériorent profondément toute l’étanchéité multicouche à base de produit bitumineux.

L’étanchéité de la terrasse doit donc être refaite et il convient de rechercher quelle est la nature juridique de la terrasse afin de déterminer à qui incombe la charge des travaux.

Selon l’article 3 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier les AB de Thalassa, les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division, sont compris dans la composition d’un lot sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des parties privatives. Les parties privatives comprennent en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les terrasses et AB.

Il est constant au vu de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 22 septembre 2014 et du procès-verbal de cette même assemblée, que Monsieur B est propriétaire de deux lots, numéro 957 et 958 et que par conséquent la terrasse située devant ces lots de copropriété n’est pas réservée à un seul lot et à un copropriétaire déterminé conformément à la définition de la partie privative du règlement de copropriété mais est partagée entre deux lots de copropriété. Un des lots est d’ailleurs occupé par une autre personne que Monsieur B. De plus, la dite terrasse constitue la toiture des biens immobiliers situés au-dessous, appartenant à d’autres copropriétaires et l’article 4 du règlement de copropriété précise que les parties communes comprennent les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles.

La toiture terrasse objet du litige est donc une partie commune et le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des dégâts des eaux subis par les appartements de Monsieur E et Z, causés par le défaut d’entretien de la terrasse, dès lors qu’il ne démontre pas que le fait d’un tiers, copropriétaire ou non ait causé des dégradations à l’origine des infiltrations.

Selon l’article 10 du règlement de copropriété « chacun des copropriétaires usera librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires… Chaque propriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et, d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui. »

En l’espèce, il n’est pas établi que Monsieur B ait commis une faute ou ait fait un usage abusif de la terrasse, partie commune. En effet, aucune pièce versée aux débats par les parties ne vient prouver que ce copropriétaire, qui n’a pas acheté son bien immobilier lors de la construction de l’ensemble immobilier les AB de Thalassa, ait planté les arbres qui se situent sur la terrasse. Monsieur I qui a vendu son appartement à Monsieur B indique d’ailleurs dans un courrier du 21 avril 1986 que « la terrasse de 850 m² est complantée d’arbres » et à la différence de l’arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence le 2 avril 2009 qui précisait que les arbres avaient été plantés par les locataires dont les bailleurs étaient garants, aucune faute ne peut être reprochée à Monsieur B. Si l’entretien des petites plantations relèvent de la jouissance privative, tel n’est pas le cas des grands arbres (notamment les palmiers et les pins) plantés sur la terrasse avant l’acquisition du bien immobilier par Monsieur B. De surcroit, ces arbres participent à l’harmonie de l’ensemble immobilier et ne concernent pas uniquement Monsieur B, sachant que celui-ci ne peut intervenir sur une partie commune et n’a pas à garantir le syndicat des copropriétaires des travaux mis à sa charge car l’entretien, la surveillance des racines, la taille, la suppression et le remplacement de ces arbres appartiennent au syndicat des copropriétaires qui en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est responsable, en l’absence de faute de la part de Monsieur B, des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Il sera également précisé que si par courrier du 11 janvier 2008 Monsieur B avait écrit au AA X : « Afin de poursuivre ces investigations et pour remédier au plus tôt aux désordres constatés dans l’intérêt de la copropriété de Monsieur E, je vous propose de faire procéder à mes frais avancés, suivant les recommandations de l’entreprise MACERI à l’enlèvement de la totalité de la terre au-dessus du studio de Monsieur E à faire reprendre l’étanchéité de cette zone. S’il s’avère que l’étanchéité a été endommagée par les racines de palmier, je supporterai bien entendu les frais de ces recherches enlèvement et travaux… » pour autant il ne s’agit pas d’une reconnaissance de responsabilité par Monsieur B. Celui-ci, qui n’est pas juriste, a précisé que la proposition était faite pour remédier au plus tôt aux désordres constatés et si les désordres provenaient de l’état de vétusté du revêtement ou de tout autre cause extérieure, la copropriété devrait prendre en charge l’intégralité des frais. Celle-ci a d’ailleurs réglé la majeure partie de la facture de la société MACERI en août 2008 et Monsieur B n’a pas voté en faveur de la résolution numéro 13 de l’assemblée générale du 19 décembre 2013 relative à l’action diligentée à son encontre devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille.

Par conséquent toutes les demandes dirigées contre Monsieur B et son assureur habitation, la SA ALLIANZ IARD, par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa, par Monsieur E et à titre subsidiaire par Monsieur Z seront rejetées.

Sur la réparation des préjudices :

Pour Monsieur E :

Monsieur C, expert judiciaire, a constaté que l’eau, provenant de la terrasse située au-dessus du studio de Monsieur E, qui s’est infiltrée jusqu’à ce logement a causé les dégâts suivants : les infiltrations pénétrant dans le plancher ont suivi les gaines encastrées et ont débouché dans le tableau électrique entraînant à la fois coupures intempestives et dégradations des parties métalliques, l’eau est passée derrière l’interphone ou portier et a dégradé à fois la cloison et l’appareil, l’eau a traversé le plancher haut ou plafond entre la cuisine et le séjour, provoquant de gros dégâts sur la peinture et le plâtre, avec des stalactites de calcaire visibles, l’eau a également atteint le sol en résine qui est taché.

Monsieur E sollicite le paiement d’une somme de 82 986 € ou de 86 786 € (selon que l’on se réfère au corps des conclusions ou au dispositif) à titre de dommages et intérêts et la réalisation des travaux proposés au vote de l’assemblée générale du 22 septembre 2014 propres à faire cesser le préjudice subi par son appartement sous astreinte de 600 € par jour de retard un mois la signification de la décision à intervenir.

Monsieur E a informé le syndicat des copropriétaires du dégât des eaux survenu dans son studio par courrier du 5 mai 2007 et malgré l’intervention de la société MACERI en 2008, les infiltrations ont continué.

Les travaux de réfection de l’appartement ont été évalués par l’expert en 2012 à la somme de 17 684,43 € TTC et cette sera réévaluée selon le même calcul que celui réalisé par Monsieur C à la somme de 21 636 € TTC. De plus, Monsieur E apporte la preuve au vu du courrier de l’agence immobilière PRADIMMO du 23 mai 2007 de son intention le louer son appartement dont la valeur locative avait été évaluée à 950 € par mois hors charges. Il n’est pas contestable qu’eu égard à l’état dans lequel se trouvait l’appartement suite aux infiltrations, la location n’ait pas été possible.

Toutefois, la location d’un bien immobilier et l’obtention des loyers est aléatoire, aussi, il n’y a pas lieu de retenir un préjudice à hauteur de 950 € par mois de juin 2007 à septembre 2014 mais une perte de chance. Les dommages et intérêts seront alors évalués, en tenant compte de la somme de 21 300 € que Monsieur E reconnait avoir déjà perçue suite à l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence du 29 octobre 2009, à la somme de 30 000 €.

En ce qui concerne les travaux, Monsieur B et le syndicat des copropriétaires indiquent que ces derniers ont commencé le 3 novembre 2014.

En effet, lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2014, il a été décidé, au vu de la résolution numéro 3, adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés de faire procéder à la réfection totale du complexe d’étanchéité de la terrasse jardin attenante aux lots de Monsieur B et les travaux ont été fixés au 1^er octobre 2014 et au 1^er janvier 2015. Le 14 octobre 2014 le AA X a envoyé un courrier à Monsieur B afin notamment de l’informer d’un début de travaux fixé au 3 novembre 2014 pour une durée prévisionnelle de 16 semaines (hors intempéries et congés de fin d’année). Il résulte également de la lecture des procès-verbaux de constat d’huissier du 21 novembre et 3 décembre 2014 puis du 24 février 2015 que les racines et la terre ont été totalement enlevés sur la terrasse jardin.

Aucune autre pièce versée aux débats ne permet toutefois de connaître la suite des travaux et de savoir si ces derniers ont été terminés. Aussi, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser intégralement les travaux votés par l’assemblée générale du 22 septembre 2014 ou d’en justifier. Il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte, la preuve du commencement des travaux étant rapportée.

Pour Monsieur Z :

Monsieur D, expert judiciaire, a constaté que l’appartement de Monsieur Z a subi des dégradations dues à des infiltrations d’eau provenant de la terrasse située au-dessus de celui- ci. Les dégâts sont les suivants : le plafond du coin cuisine est sinistré au centre et la zone dégradée d’environ 1,50 m x 0,50 m part approximativement du globe d’éclairage en plafond pour se diriger vers la gaine technique située au fond à droite du coin cuisine avec une fissure, l’enduit plâtre dans cette zone est particulièrement tombé ou décollé, la partie centrale dégradée laisse apparaître le béton de la dalle et on note une fissure de celle-ci sur environ 0,50 m de long, le long de cette fissure il y a des traces prononcées de rouille qui semblent indiquer que l’eau en traversant la dalle plafond a corrodé les armatures de celle-ci, dans la salle de bains de nombreuses cloques sont présentes sur la peinture du plafond.

Il sera rappelé que Monsieur J sollicite la somme de 224 640 € ou subsidiairement 86 400 € au titre de l’indemnisation de son préjudice depuis l’origine des désordres jusqu’à la date de l’audience, une indemnité de 720 euros par semaine ou subsidiairement de 300 € par semaine en réparation du préjudice subi entre la date de l’audience et la fin de reprise des travaux d’embellissement, la somme de 5692,01 € au titre des charges locatives qu’il n’a pu récupérer pendant la période d’indisponibilité de l’appartement, la somme de 7600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Monsieur D a constaté que les travaux relatifs à l’injection de résine dans la fissure du plafond de la cuisine du studio de Monsieur Z ont été réalisés en juillet 2013 et en ce qui concerne la réfection de l’étanchéité de la terrasse située au-dessus, comme indiqué précédemment, il est établi que ces travaux ont commencé en 2014 et le syndicat des copropriétaires sera condamné à faire exécuter l’ensemble des travaux relatifs à l’étanchéité de la terrasse, préconisés par Monsieur D, afin de mettre fin aux désordres ou d’en justifier.

L’appartement de Monsieur Z situé au premier étage comporte un grand séjour avec un coin cuisine délimité par une cloison sans porte et une salle de bain séparée adossée au coin cuisine, l’ensemble donnant sur une large baie permettant d’accéder à un balcon occupant toute la largeur du studio.

Les infiltrations ont entraîné des dégâts dans la cuisine et la salle de bains, l’expert a évalué en 2014 la reprise des plafonds du studio à 800 € HT or il convient de retenir également le bâchage des éléments de cuisine et de salle de bains, la remise en état de la gaine suite à l’ouverture de celle-ci effectuée à la demande de l’expert judicaire le 28 mai 2013, avec la réfection du mur en prolongement de l’évier et le changement du globe de la cuisine endommagé au vu des photographies versées aux débats. Seront par contre écartés les travaux relatifs au carrelage du sol, au mur et au balcon. Aussi, au vu du devis la SARL 2G en date du 3 avril 2014, la somme totale 2175,50 € TTC sera retenue au titre des travaux d’embellissement, en prenant en considération une TVA au taux de 10%.

Pour le préjudice de jouissance, depuis octobre 2008 et jusqu’à avril 2014, Monsieur Z n’a pu occuper ou louer son studio dont la valeur locative a été évaluée par l’expert judiciaire à 1000 € par mois. Les agences CONNEXION IMMOBILIER, IMMOREECH et GIT IMMO indiquent en avril 2014 que l’appartement de Monsieur Z fait l’objet d’une demande fréquente de location meublé, que le taux de remplissage est de 70% à 80 % sur l’année avec des tarifs pouvant aller de 800 à 1000 € par semaine en raison de la situation, de la vue et des prestations proposées par ce bien immobilier. De plus, Monsieur Z communique plusieurs demandes de location saisonnière pour l’année 2014 à partir du mois d’avril.

Le remboursement du trop-perçu au titre des charges d’eau par le syndicat des copropriétaires pour la période antérieure à 2014 et la faible consommation d’eau au cours de cette période permettent de considérer que le logement de Monsieur Z n’a pas été occupé de manière régulière jusqu’en 2014.

Il ne peut être reproché à Monsieur Z de ne pas avoir donné connaissance au syndic des locations réalisées, conformément à l’article 5 du règlement de copropriété, alors que rien ne permet d’affirmer qu’il ait loué son studio avant avril 2014.

Les locations à la semaine présentent toutefois un aléa, le montant du loyer en 2008 ne peut être identique à celui de 2014, il n’est pas établi que le taux de remplissage prévisible soit le même chaque année et de nombreux frais restent à la charge du propriétaire. Aussi, seule une perte de chance de louer le studio de manière saisonnière depuis octobre 2008 jusqu’à avril 2014 sera retenue et le préjudice de jouissance en tenant compte également de l’immobilisation de l’appartement pendant les travaux d’embellissement, que l’expert a évalué à une semaine, la somme de 50 000 € sera accordée à Monsieur Z

Monsieur Z qui, comme démontré précédemment, loue son studio depuis avril 2014 a manifestement fait réaliser les travaux d’embellissements, ce qu’il confirme dans son courrier reçu par le syndic en août 2015 et est donc mal fondé à solliciter une indemnité de 720 euros ou de 300 € par semaine en réparation du préjudice subi entre la date de l’audience et la fin des travaux d’embellissement. Il sera débouté de ses demandes à ce titre.

A propos des charges locatives, les charges de copropriété qui peuvent être récupérés sur le locataire sont très faibles surtout dans le cadre de location saisonnière et la demande de Monsieur Z relatives au charges locatives sera rejetée.

Monsieur Z qui ne justifie d’aucun préjudice moral sera déboutée de sa demande.

Sur les garanties de la SA AXA France IARD et de la société ALLIANZ IARD :

Il sera rappelé que par jugement du 24 juillet 2015 le tribunal de grande instance de Marseille qui a précisé que l’une des compagnies d’assurance n’avait été destinataire d’une partie des pièces des autres procédures a renvoyé l’affaire à la mise en état afin que les parties s’assurent de la communication effective de toutes leurs pièces à toutes les parties.

Aussi, les conclusions de la société AXA antérieures à ce jugement ne sont plus d’actualité en ce qui concerne le non-respect du principe du contradictoire.

A propos de sa garantie, il est constant qu’un contrat d’assurance ne peut, sauf à perdre son essence même qui est l’aléa, garantir que des événements accidentels.

Or, le syndicat des copropriétaires n’a pas fait entretenir l’étanchéité de la terrasse jardin litigieuse et ne s’est pas occupé de l’entretien ou de la suppression des arbres dont les racines sont à l’origine des désordres.

Les dommages résultent en l’espèce du défaut d’entretien par le syndicat des copropriétaires, la garantie de la société AXA France IARD n’est donc pas mobilisable et toutes les demandes formulées à son encontre seront rejetées

En ce qui concerne la SA ALLIANZ IARD, assureur de Monsieur B, la responsabilité de son assuré n’a pas été retenue et elle sera mise hors de cause à ce titre.

Elle conteste être l’assureur de la copropriété, or Monsieur Z communique (pièce 25) un avenant à un contrat d’assurance n°42993578 intervenu le 18 décembre 2013 entre le AA X, syndic Les AB de Thalassa et ALLIANZ IARD avec une date d’effet du contrat au 1^er janvier 2008 et de l’avenant au 1^er janvier 2014. Et il a été précisé à cette occasion que la coassurance était inchangée et qu’il n’était en rien dérogé aux autres clauses et conditions du contrat.

Cet élément permet de considérer que la société ALLIANZ est l’assureur de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa depuis le 1^er janvier 2008. Toutefois les conditions du contrat de sont pas connues et comme pour la société AXA le défaut d’entretien par le syndicat des copropriétaires des arbres à l’origine des désordres, arbres qui auraient dû être supprimés par le syndicat des copropriétaires notamment suite au DTU 43-1 norme NF P 84-204 entré en vigueur en novembre 2004 font perdre au sinistre son caractère accidentel, sachant de surcroit que le syndic connaissait lors de la souscription du contrat en 2008 le problème des infiltrations depuis 2007. Aussi, les garanties de la société ALLIANZ IARD ne peuvent s’appliquer et toutes les demandes dirigées contre elle seront rejetées.

Sur les demandes dirigées contre la SAS AA X :

Monsieur B et la société ALLIANZ IARD demandent à être garantis par le syndic, AA X, or en l’absence de condamnation prononcée à leur encontre l’appel en garantie n’a plus lieu d’être et toutes les demandes dirigées contre la SAS AA X seront rejetées.

Aussi, au vu des éléments qui précèdent, seul le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa sera condamné à payer à Monsieur E la somme de 30 000 € et à Monsieur Z les sommes de 2175,50 € TTC et de 50 000 €.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive, sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’article 10 du décret du 8 mars 2001 , les dépens et l’exécution provisoire :

La SAS AA X qui ne démontre l’existence d’aucune faute de nature à rendre le comportement de Monsieur B abusif sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de E, de Monsieur Z et de Monsieur B, les frais irrépétibles exposés et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa sera condamné à verser à chacun d’eux la somme de 3000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne justifie pas de faire application de ce même article en faveur des sociétés ALLIANZ IARD, AXA France IARD et de la SAS AA X.

La demande des honoraires au titre de l’article 10 du tarif des huissiers ne peut prospérer dans la mesure où il n’appartient pas au juge de connaître de l’exécution de ses décisions ni de statuer par anticipation sur un litige qui n’est pas encore né.

Les dépens, qui comprendront les frais d’expertise et de référé ainsi que le droit proportionnel alloué aux huissiers, conformément à l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001 seront supportés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa, conformément à l’article 696.

L’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire sera ordonnée eu égard à l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe

REJETTE toutes les demandes dirigées contre Monsieur N B ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa à réaliser intégralement les travaux votés par l’assemblée générale du 22 septembre 2014 et l’ensemble des travaux relatifs à l’étanchéité de la terrasse, préconisés par Monsieur D ou à justifier de leur réalisation ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa à payer à Monsieur O E la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa à payer à Monsieur K Z la somme de 2175,50 € TTC au titre des travaux de reprise des embellissements et la somme de 50 000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes de Monsieur K Z au titre de l’indemnisation du préjudice subi entre la date de l’audience et la fin des travaux de reprise des embellissements, les charges locatives et le préjudice moral ;

MET hors de cause la SA ALLIANZ IARD et la SA AXA France IARD ;

REJETTE les appels en garantie de Monsieur B et de la SA ALLIANZ IARD dirigés contre la SAS AA X ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la SA AA X ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa à payer à Monsieur E, à Monsieur Z et à Monsieur B la somme pour chacun de 3000 € soit au total 9000 € , en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les AB de Thalassa aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise et de référé ainsi que droit proportionnel alloué aux huissiers, conformément à l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001 ;

AUTORISE Maitre V W et Maître Q R à faire application de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le 6 mars 2017, la minute étant signée par Monsieur HOAREAU, Premier Vice-Président et par Madame L, Greffière

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT