T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Loyers commerciaux N° RG : 12/14620 N° MINUTE : 1 Assignation du : 17 Septembre 2012 Fixation après expertise de Mr B Y 132, […] (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 16 Novembre 2016

DEMANDERESSE

S.C.I. X représentée par son administrateur de biens, la SARL COGETRA sise […]

[…]

[…]

représentée par M^e Laurent TRICOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0449

DEFENDERESSE

La SOCIETE ERTECO FRANCE

(anciennement dénommée DIA France)

[…]

[…]

représentée par Maître Jean-philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0182

COMPOSITION DU TRIBUNAL

H I, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du Code de Commerce ;

assistée de F G, faisant fonction de Greffier.

DEBATS

A l’audience du 28 Septembre 2016

tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 03/01/2007 enregistré le 22/01/2007 au POLE ENREGISTREMENT DE PARIS 15^e et intitulé «RENOUVELLEMENT DE BAIL COMMERCIAL», la SCI X a donné à bail à la société ED actuellement dénommée la société ERTECO FRANCE des locaux commerciaux situés […] 13^e, pour une durée de 9 ans à compter du 15/10/2002 pour se terminer le 15/10/2011, moyennant un loyer en principal de 70 103 euros, hors taxes, porté à la somme de 86 313 euros, hors taxes, à compter du 10/08/2007, dans le cadre de la révision légale du loyer, par avenant sous seing privé du 21/01/2008 enregistré le 03/04/2008 au SIE PARIS 9 E OUEST.

Les locaux loués sont constitués d’un «local de 11 m de façade et de 35 m environ de profondeur (le 1/3 de la surface en rez-de-chaussée et les 2/3 sous forme de quai)» et sont destinés à un «usage de commerce d’alimentation générale et de tous produits habituellement vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché».

Par acte d’huissier de justice en date du 21/12/2011, la SAS ED actuellement dénommée ERTECO FRANCE a sollicité le renouvellement du bail à effet du 01/01/2012, moyennant un loyer annuel et en principal de 69 200 euros.

Par acte d’huissier de justice du 22/12/2011, la SCI X a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 01/01/2012 mais a refusé le montant du loyer renouvelé proposé qu’elle entendait voir fixer à la somme annuelle de 95 285 euros, hors taxe.

Par acte d’huissier de justice en date du 17/09/2012, la SCI X a assigné la S.A.S. ED actuellement dénommée ERTECO FRANCE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 95 285,05 euros à compter du 01/01/2012.

Par jugement avant dire droit en date du 15/03/2013, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 12/12/2011par le preneur, le bail concernant les locaux situés […] 13^e s’était renouvelé à compter du 01/01/2012,

— désigné M. B Y en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé.

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 08/09/2014 concluant à une valeur locative au 01/01/2012 de 72 000 euros par an et à un loyer plafond indiciaire, à cette même date, de 95 285,05 euros et déduisant de la comparaison de ces valeurs, sous réserve de l’appréciation du tribunal, une fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, sans nécessité, dès lors, d’établir une analyse des motifs de déplafonnement.

Les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans son mémoire en ouverture de rapport du 07/04/2016 notifié le 14/04/2016, la SCI X sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoireྭ:

— qu’il rejette les conclusions de M. Y, notamment au regard des contradictions flagrantes et des incohérences y figurant, surtout quant à la pondération des surfaces des locaux considérés,

— qu’il dise et juge, en conséquence, que c’est la méthode de pondération des grandes surfaces qui doit être retenue,

— qu’il constate, dès lors, que la valeur locative des biens considérés, y compris après l’application des minorations pour clauses exorbitantes de droit commun, est supérieure au montant du plafond indiciaire,

— qu’il fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2012, à la somme annuelle en principal, hors taxe, de 95 285 euros, toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées,

— qu’il condamne, en outre, la société ERTECO FRANCE au paiement des intérêts légaux en vertu de l’article 1155 du code civil à compter du mémoire introductif d’instance et qu’il dise que les intérêts produiront eux-mêmes intérêts dans la mesure où ils seront dus pour une année entière, conformément à l’article 1154 du code civil,

— qu’il déboute la société ERTECO FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— qu’il condamne la société ERTECO FRANCE aux dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire et à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire en réplique du 08/09/2016 notifié le 09/09/2016, la société ERTECO FRANCE sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoireྭ:

à titre principal,

— que le montant du loyer renouvelé à compter du 1^er janvier 2012 soit fixé à la somme annuelle en principal, hors taxe, de 72 000 euros, toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer,

— à titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal estimerait qu’une pondération «grande surface» doit être appliquée au présent jugement,

— qu’il soit dit et jugé que, conformément aux coefficients de pondération préconisés par les experts de justice dans la charte de l’expertise (4é éd. Oct.2012), la surface pondérée des lieux loués, en base «grande surface», est de 297 m²PGS,

— qu’il soit dit et jugé que la valeur locative unitaire des lieux loués est de 250 euros/m²PGS,

— qu’il soit dit et jugé que la valeur locative doit être minorée de 6% au titre des charges exorbitantes stipulées au bail (taxe foncière et articles 606 du code civil),

en toute hypothèse,

— qu’il soit dit et jugé que la SCI X devra lui rembourser les trop-perçus de loyers depuis le 01/01/2012 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement et ce, en vertu de l’article 115 du code civil, et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1154 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an,

— que la SCI X soit déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— que la SCI X soit condamnée aux dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire et à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du jugement avant dire droit et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé à compter du 01/01/2012.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertiseྭ:

— la […], d’une longueur de 850 m, est une voie à double sens de circulation située dans la partie Ouest du 13^e arrondissement de PARIS et est à usage mixte, principalement résidentiel avec quelques commerces en pied d’immeuble et bureaux en étages,

— elle présente une commercialité faible, localisée dans la première partie de la rue, à proximité du bien expertisé,

— cette commercialité est d’intérêt local, avec, à proximité de l’emplacement, les commerces suivantsྭ: 1 carrosserie, 1 restaurant, 1 agence immobilière, 2 boutiques de rénovation, 1 bar tabac, 3 boutiques de décoration et un supermarché G20 implanté à moins de 100 m du bien expertisé,

— les environnements proches comportent 4 autres moyennes surfacesྭ: Monoprix ([…], 400 m), […]

— l’accessibilité est moyenne, la station de métro la plus proche (Corvisart, ligne 6) étant distante de 700 m,

— la desserte routière est favorable compte tenu de la situation dans Parisྭ: l’emplacement est situé à 1 km […]) et en toute proximité […] et de la […] qui sont des axes majeurs parisiens.

L’expert conclut, en considération d’un emplacement au sein d’une zone à usage principal d’habitationྭ; d’une commercialité faible et d’intérêt localྭ; de la présence d’un supermarché G20 concurrent en toute proximitéྭ; de l’accessibilité en transports en commun moyenneྭet de la desserte routière plutôt favorable, qu’il s’agit d’un emplacement à vocation principale d’habitation, peu commerçant et marqué par une pression concurrentielle certaine dans le secteur de l’alimentaire.

Selon l’expertྭ:

* les locaux loués occupent la totalité de l’immeuble, composé d’un bâtiment unique édifié d’un rez-de-chaussée et d’un étage, en bon état d’entretien apparent s’agissant du gros œuvre, de la façade et de la couverture, et se composent ainsiྭ:

local commercial s’étendant sur un niveau de rez-de-chaussée et un étage partiel affecté à un usage de supermarché d’une superficie totale de 345,75 m2U arrondie à 345 m²U et d’une superficie de 283,90 m²U, pour la surface de vente,

en rez-de-chaussée, le local est accessible depuis la […] par 1 porte vitrée à ouverture automatique à double battants et une porte secondaire vitrée sur châssis métallique à simple battant,

le linéaire de vitrine est de 8,30 m environ,

depuis l’entrée, 3 caissesྭ; sur la droite, un bureau d’exploitationྭ; à la suite de la rangée de caisses, la surface de vente,

les rayons ne contiennent que de l’alimentaire et des produits d’hygiène,

les produits frais sont exposés dans des frigos disposés le long des murs du local,

au fond du magasin, se trouve un local de réserve aveugle,

ces réserves ne sont pas directement accessibles par l’extérieur, de sorte que les livraisons se font par l’entrée principale du magasin […],

—  1^er étage partiel, accessible par un escalier prenant naissance à droite de la réserve en rez-de-chaussée,

un dégagement dessert 1 local technique et des locaux sociaux (vestiaires hommes et femmes séparés et salle de repos mansardée) équipés de sanitaires et d’un point d’eau

* les principaux éléments d’équipement des locaux sont les suivantsྭ: accès principal par la […] par 2 portes vitrées dont une automatiqueྭ; chauffage par aérothermes et convecteursྭ; absence de climatisationྭ; rideau d’air chaudྭ; 1 escalier reliant le rez-de-chaussée au 1^er étage, accessible par le personnel seulementྭ; absence de monte charge et de compacteur caméras de sécurité,

* la zone de vente est bon état mais le carrelage est vieilli, les locaux non accessibles à la clientèle sont eux aussi en bon état,

* la zone de vente de 283,90 m2U permet une offre commerciale suffisante d’un point de vue quantitatif, le local ne dispose cependant pas d’une configuration optimale, les allées ne permettant pas le passage simultané de 2 chariots et les réserves ne disposant pas d’un accès extérieur propre et paraissant aussi sous-dimensionnées,

* les locaux sociaux sont adaptés à l’activité, le linéaire de vitrine de 8,30 permet une bonne visibilité du local.

L’expert conclut que le local est globalement bien entretenu et visible mais moyennement fonctionnel et triste.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

Les superficies réelles ne sont pas discutées par les parties.

La surface pondérée du local commercial a été estimée par l’expert à 248 m² pour une surface totale de 345 m².

L’expert déclare aboutir à cette estimation par une application combinée – hybride, selon ses termes – des principes de pondération, entre petites et grandes surfaces commerciales, respectivement préconisés dans la charte de l’expertise en évaluation immobilière, d’une part, par les professionnels de l’immobilier qui adoptent une pondération particulière dès lors que la surface totale des locaux est supérieure à 400 m² et, d’autre part, par les experts judiciaires qui appliquent une pondération spécifique aux surfaces de vente supérieures à 300 m².

L’expert explique le recours à cette méthode «hybride» par le fait que la surface totale et la surface de vente des locaux en cause, à savoir 345 m², pour la première, et 283,90 m², pour la seconde, sont très proches des seuils de 400 m² et de 300 m² au delà desquels est appliquée une pondération «grande surface», du fait également que le local est un supermarché de faible taille et qu’il ne s’agit ni d’une boutique ni d’une grande surface alimentaire.

Après avoir rappelé les coefficients de pondération préconisés pour les boutiques traditionnelles («jusqu’à 400 m²- sic- de surface de vente») et ceux préconisés pour les boutiques de centre-ville, grande surface entre 400 m² et 5000 m² (toutes surfaces confondues), l’expert indique avoir adapté ces recommandations au cas d’espèce :

— en définissant, en rez-de-chaussée, trois zones de vente de pondération tous les 10 m, à partir de la vitrine, en lieu et place des zones de pondération par tranches de 5 m recommandées pour la pondération boutiques traditionnelles et ce, pour tenir compte du fait que les recommandations en matière de grandes surfaces excluent toute pondération des zones de vente,

— en appliquant à la surface de ces zones de vente ainsi calculée, les coefficients recommandées en pondération boutiques traditionnelles, soit 100% pour la zone 1 de 99,59 m²U, 75% pour la zone 2 de 104,13 m²U et 60% pour la zone 3 de 80,36 m²U,

— en retenant, pour le bureau de 5,55 m²U, également situé au rez-de-chaussée, au niveau de la zone de vente 1, le coefficient de 50% identiquement recommandé pour la pondération des annexes tant des boutiques traditionnelles que des grandes surfaces,

— en retenant, pour la réserve du rez-de-chaussée de 22,45 m²U située au niveau de la zone de vente 3 et, selon lui, de taille restreinte et peu accessible, un coefficient de pondération de 40%, sachant qu’en base boutiques traditionnelles, les réserves sont pondérées entre 25 et 35% quand elles sont implantées, comme en l’espèce, en zone de vente 3 et qu’en base grande surface, elles sont pondérées à 0,50,

— en retenant, pour les annexes reliées au 1^er étage et composées d’un dégagement et de locaux sociaux d’une surface de 20,90 m²U et de locaux techniques d’une surface de 12,20 m²U, le coefficient de 30% recommandé en base boutiques traditionnelles, sachant que le coefficient de pondération de telles annexes recommandé en base grande surface s’élève à 25%.

L’expert précise, à titre de comparaison, que la pondération des locaux en base grande surface aboutit à une surface pondérée de 311m².

La SCI X fait valoir que, si l’expert présente ses calculs de pondération, à la fois, selon la méthode «boutiques traditionnelles» aboutissant à une surface pondérée de 248 m² et, selon la méthode «boutique de centre/ grandes surfaces» aboutissant à une surface pondérée de 311 m², il n’ a, cependant, pas appliqué une méthode de pondération hybride dès lors, qu’à son sens, il ne retient que la méthode de pondération des boutiques traditionnelles en écartant, pour chacun des postes considérés, le coefficient de pondération en base grandes surfaces.

Elle souligne, à cet égard, que les deux experts immobiliers amiables choisis préalablement à l’expertise judiciaire par les parties ont écarté le calcul de la surface pondérée des locaux selon la méthode «boutiques traditionnelles», M. C D E, expert de la locataire, retenant la méthode «grandes

surfaces», son propre expert, M. Z, procédant à un calcul selon les deux méthodes pour en déterminer une moyenne.

Elle fait, enfin, valoir, que l’expert se contredit puisque, tout en appliquant le critère de pondération en base «boutiques traditionnelles», les références de comparaison qu’il retient relèvent, de ses termes mêmes, de la catégorie «grandes surfaces», ce qui aboutit à la défavoriser, à la fois, sur la surface prise en compte et sur le prix unitaire au m² retenu.

La SCI X conclut que, dès lors que l’expert retient des références «grandes surfaces», sans procéder à l’hybridation réelle de sa méthode de pondération, il convient, dans un souci de cohérence, de retenir la surface pondérée en base «grandes surfaces» de 311 m².

La société ERTECO FRANCE fait valoir que la SCI X ne conteste pas, sur le principe, la pertinence, en l’espèce, d’une méthode de pondération hybride empruntant tant à la grille de pondération des boutiques traditionnelles qu’à celle des grandes surfaces puisqu’elle reproche précisément à l’expert de ne pas y avoir eu recours.

La société ERTECO FRANCE réplique, à cet égard, à la SCI X, que, contrairement à ce qu’elle soutient, la surface pondérée de 248 m² ne résulte pas de l’application de la méthode de pondération en base «boutiques traditionnelles» mais procède d’une méthode de pondération hybride entre pondération en cette base et pondération en base «grande surface» telle qu’annoncée par l’expert.

La société ERTECO FRANCE en veut pour preuveྭ:

— que l’expert n’a pas appliqué, à la surface de vente, la pondération en base «boutiques traditionnelles», qui prévoit un zonage de pondération par tranches de 5 m à partir de la vitrine alors qu’il a appliqué une zonage par tranche de 10 m et le coefficient maximal de 60% pour la zone de vente 3 prévu par la méthode «boutiques traditionnelles», pour se rapprocher ainsi de la méthode de pondération «grandes surfaces»,

— qu’il a retenu un coefficient de pondération de 40% pour la surface des réserves situées au niveau de la zone de vente 3, en rez-de-chaussée, alors que ce coefficient, en base «boutiques traditionnelles», oscille entre 25 et 35% et s’élève à 50% en base de pondération «grande surface»,

— qu’en appliquant à la surface des annexes reliées au 1^er étage, la pondération de 30% prévue par la méthode en base «boutiques traditionnelles», il a avantagé la SCI X en ce sens que le coefficient de pondération applicable à la surface de ces mêmes annexes est de 25%, selon la méthode «grandes surfaces».

La société ERTECO FRANCE souligne également, d’une part, que la surface pondérée de 248 m² retenue pas l’expert ne peut être obtenue par la seule méthode en base «boutiques traditionnelles» dont l’application aboutit, selon le propre expert de la SCI X, M. Z, à une surface pondérée moindre, à savoir 185,56 m² et, d’autre part, que cette surface de 248 m² est plus proche de la surface pondérée résultant de la méthode «grandes surfaces» qui, par application des coefficients, selon elle, conformes à la charte de l’expertise en matière immobilière, aboutit à une surface pondérée de 297 m² en lieu et place des 311 m² calculés par l’expert, selon cette dernière méthode.

Elle conclut que c’est la surface pondérée «hybride» de 248 m² définie par l’expert qui doit être retenue à l’exclusion de la surface pondérée selon la méthode «grande surface».

Les experts de justice recommandent, dans la charte de l’expertise immobilière 4^e édition octobre 2012, de distinguer trois types de pondération en fonction des surfaces de vente respectives des locaux soumis à expertise.

Ils appliquent ainsi une pondération en base «boutiques traditionnelles» aux locaux ayant une surface de vente n’excédant pas 300 m² et une pondération en base «boutiques de grande surface» aux locaux ayant une surface de vente comprise entre 300 m² et 1500 m².

L’expert, non contesté à ce sujet par les parties, précise que les recommandations des professionnels de l’immobilier commercial figurant également dans cette charte préconisent l’application d’une pondération particulière aux surfaces de boutiques dont la surface totale excède 400 m².

En l’espèce, ni la surface de vente ni la surface totale des locaux respectivement estimées à 283,90 m² et à 345 m² par l’expert et par les parties n’excèdent la surface de vente et la surface totale des locaux au delà desquelles ils sont considérés comme une boutique de grande surface par les experts de justice et par les professionnels de l’immobilier, aux termes de la charte précitée.

Dans ces conditions, la pondération en base «grandes surfaces» que la SCI X sollicite de voir appliquer aux locaux concernés ne peut, en tout état de cause, être retenue, fût-ce dans le souci de cohérence qu’elle invoque.

La demande tendant à voir dire que c’est la méthode de pondération des grandes surfaces qui doit être retenue n’est, dès lors, pas fondée, et sera, dès à présent, rejetée.

Il s’avère, qu’ainsi que le relève la société ERTECO FRANCE, la SCI X ne conteste pas l’avis de l’expert préconisant d’adopter, en l’espèce, une méthode de pondération «hybride» mêlant méthode en base «boutiques traditionnelles» et méthode en base «grandes surfaces» mais soutient que l’expert n’a, en réalité, pas fait application de cette méthode «hybride» en procédant à une pondération des différentes surfaces des locaux, selon la seule méthode en base «boutiques traditionnelles».

Or, il résulte du rapport d’expertiseྭ:

— d’une part, que, si il n’a pas appliqué à la surface de vente des locaux loués la méthode de pondération en base «grandes surfaces», l’expert a modifié, pour prendre en compte le fait, non contesté par les parties, que les locaux abritent un supermarché de petite taille ne constituant ni une boutique traditionnelle ni une boutique de centre-ville/grande surface, les zonages de pondération de la surface de vente définis par la méthode «boutiques traditionnelles», dans un sens favorable au bailleur, lequel n’a pas subsidiairement remis en cause la teneur de ces modifications,

— d’autre part, que l’expert a appliqué aux surfaces des réserves du rez-de-chaussée le coefficient de pondération de 40%, lequel excède les coefficients de pondération que la charte des expertises immobilières recommande d’appliquer à ces réserves et qui se situent dans une fourchette de 25 à 35% de leurs surfaces, coefficient de pondération de 40% que n’a pas non plus subsidiairement contesté la SCI X,

— enfin, que le coefficient de pondération de 30% que l’expert a appliqué, par référence à la méthode en base «boutiques traditionnelle», aux surfaces des annexes reliées au 1^er étage, est, en tout état de cause, supérieur au coefficient de pondération de 25% applicable à ces mêmes surfaces, selon la méthode en base «grandes surfaces».

Par ailleurs, le propre expert de la SCI X (M. Z) estime, dans son rapport du 29/03/2012, la surface pondérée des locaux, par application de la méthode en base «boutiques traditionnelles», à 185,56 m², laquelle est inférieure à la surface pondérée de 248 m² retenue par l’expert judiciaire.

Il s’évince de ce qui précède que la SCI X n’établit pas que la surface pondérée de 248 m² procède de l’application, par l’expert judiciaire, de la seule méthode de pondération en base «boutiques professionnelles» ni que, pour définir cette surface pondérée, l’expert n’a pas appliqué une méthode de pondération «hybride» s’inspirant, à la fois, de la méthode en base «boutiques professionnelles» et de la méthode en base «grandes surfaces».

Dans ces conditions, le tribunal fera application de la surface pondérée de 248 m², retiendra qu’elle ne résulte pas d’une application exclusive de l’une ou l’autre des méthodes de pondération en base «boutiques traditionnelles» ou base «grandes surfaces» mais qu’elle procède de l’application d’une méthode de pondération hybride combinant ces deux méthodes, et déboutera la SCI X de sa demande tendant à voir rejeter les conclusions de l’expert, notamment au regard des contradictions flagrantes et des incohérences y figurant, surtout quant à la pondération des surfaces des locaux considérés, qui n’est pas fondée.

La SCI X s’oppose également à ce que la valeur locative soit minorée en raison du caractère moyennement fonctionnel des locaux que l’expert relève et résultant d’un espacement insuffisant entre les rayons du magasin qui ne permet pas le passage simultané de deux chariots.

Elle fait valoir, à cet égard, que cet inconvénient résulte de l’agencement des locaux décidé par la société ERTECO FRANCE et ne peut lui être imputé.

La société ERTECO FRANCE réplique que, par l’effet de la clause d’accession en fin de bail figurant dans le contrat les liant, la SCI X est devenue propriétaire de tous les «aménagements, embellissements et améliorations» de nature immobilière effectués dans les locaux, de sorte que l’agencement actuel du magasin doit être pris en compte dans l’estimation de la valeur locative.

Il n’appartient qu’à la société ERTECO FRANCE de rendre ses locaux plus fonctionnels en agençant différemment les rayons de son magasin pour permettre le passage simultané de deux chariots.

Dans ces conditions et, quand bien même ces agencements sont susceptibles de faire accession à la SCI X à la fin du bail, ils ne peuvent être pris en compte pour minorer la valeur locative des locaux, laquelle sera, en revanche, impactée par le second élément ayant conduit l’expert à conclure au caractère peu fonctionnel des locaux et tenant à l’absence d’accès extérieur aux réserves.

La SCI X reproche, enfin, à l’expert de n’avoir pas tenu compte, dans son appréciation de la commercialité des locaux au regard de leur emplacement, de l’adéquation entre le commerce alimentaire de proximité qui y est exploité et le secteur essentiellement résidentiel où ils sont situés et dont la population s’est enrichieྭ; du caractère porteur de cette activité établi par la présence d’autres enseignes à proximité ne bénéficiant pas, pour leur part, de la visibilité du supermarché de la société ERTECO FRANCE.

La SCI X procède par simples allégations que n’étaye aucune pièce et ne contredit, dès lors, pas utilement l’expert en ce qu’il relève que l’emplacement des locaux, dans une zone résidentielle, à proximité d’un concurrent direct (supermarché G20) induit une commercialité faible et d’intérêt local.

En conséquence, le tribunal ne remettra pas en cause cette appréciation et la prendra en compte dans la détermination de la valeur locative des locaux.

Sur la destination des lieux

L’adéquation, constatée par l’expert, des locaux à l’activité de commerce d’alimentation générale, type supermarché, à laquelle ils sont contractuellement destinés et qui y est effectivement exercée, n’est pas discutée par les parties et sera, en conséquence, retenue par le tribunal.

Sur les obligations respectives des parties

Les parties s’accordent sur le fait que la clause du bail transférant à la société ERTECO FRANCE la charge des gros travaux visés par l’article 606 du code civil s’analyse en une clause exorbitante du droit commun, laquelle influe, en conséquence, sur la valeur locative, ainsi que le retiendra le tribunal.

Si elle ne conteste pas que constitue une clause exorbitante du droit commun, la clause du bail mettant à la charge du preneur «le supplément ou l’augmentation des impôts fonciers et des taxes immobilières de toute nature, qui résultera des modifications et transformations par lui exécutées dans les lieux loués au delà d’une somme de 760 euros/an, cette dernière restant à la charge du bailleur», la SCI X soutient que, faute pour elle de l’avoir à aucun moment mise en œuvre, cette clause ne peut entraîner une décote de la valeur locative, contrairement à ce que retient l’expert.

La société ERTECO FRANCE réplique que seules l’existence de la clause exorbitante du droit commun et la charge potentielle qu’elle représente pour le locataire doivent être prises en compte pour évaluer son impact sur la valeur locative.

Dans la mesure où, sans contestation de ce chef, la charge exorbitante du droit commun qu’entraîne, pour la société ERTECO FRANCE, la clause litigieuse, a une incidence sur le prix objectif du bail indépendamment de sa mise en œuvre effective, le tribunal considérera qu’elle impacte également la valeur locative des locaux.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

L’expert a recherché, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires, des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires de supermarché, auxquels il a appliqué les principes de pondération «grandes surfaces» du fait qu’à son sens, les locaux loués se rattachent davantage à cette catégorie qu’à celles de boutiques.

L’expert aboutit ainsi à une valeur locative unitaire de 310 euros le m²P soit à une valeur locative globale, sur la base de la surface pondérée de 248 m² précédemment retenue par le tribunal, de 76 880 euros, hors taxes et hors charges, par an.

La société ERTECO FRANCE s’en remet, dans l’hypothèse, retenue en l’espèce, d’une surface pondérée de 248 m², à l’estimation de l’expert.

La SCI X sollicite un prix unitaire de 350 euros le m²P aux motifsྭ:

— que l’expert se contredit en ne procédant pas à l’hybridation réelle de sa méthode de pondération pour n’appliquer que la méthode de pondération en base «boutiques traditionnelles», tout en retenant des références pondérées en base «grandes surfaces», ce qui la défavorise, à la fois, sur la surface pondérée prise en compte et sur le prix unitaire retenu, dès lors qu’ainsi qu’il le rappelle lui-même, dans son rapport, «la valeur locative a tendance à décroître à mesure que la surface pondérée augmente, toutes choses égales par ailleurs»,

— que les références prises en compte par l’expert ne tiennent pas compte des différences existantes entre ces termes de comparaison et les locaux considérés,

— qu’ainsi l’expert a toujours inséré, dans ses tableaux comparatifs, une référence inadaptéeྭ- surface disproportionnée par rapport à celle des locaux et/ou ancienneté trop importante par rapport à la date de renouvellement du bail, notamment pour celles déjà trop anciennes pour la révision du 01/09/2010 qui le sont d’autant plus pour le renouvellement du 01/01/2012 – qui fait chuter la moyenne des valeurs locatives de référence, ce dont elle déduit que doivent être neutralisées la référence location nouvelle du 182 rue Ledru Rollin, les références renouvellement amiables déplafonnés du 91 ure […] et du […] et la référence des renouvellements judiciaires […],

— que les estimations et valeurs locatives retenues par les deux experts amiables des parties, M. Z pour elle-même et M. C D E pour la société ERTECO FRANCE, aboutissent à une valeur locative unitaire supérieure à celle de l’expert, soit pour M. Z, entre 450 et 500 euros pour l’approche boutiques et 300 euros pour l’approche grandes surfaces, pour M. C D E, 388 euros pour les petites surfaces et 282 euros pour les grandes surfaces,

— que les nouvelles références fournies par M. Z au 07/04/2016 confirment que le montant de 350 euros le m²P est justifié.

La société ERTECO FRANCE s’oppose à une fixation du prix unitaire à 350 euros le m² pondéré sollicité par la SCI X en s’appuyant sur diverses fixations judiciaires en renouvellement de bail dont elle déduit que le prix de 310 euros le m²P est le maximum admissible.

La société ERTECO FRANCE fait valoir, par ailleurs, que l’expert a appliqué une méthode de pondération hybride, ce qui rend inopérant le premier argument de la SCI VERBOGྭ; que l’expert s’est référé justement à des termes de comparaison de supermarché qui est, précisément, la destination des locaux loués et dont la superficie est équivalente voire inférieure à celle des ditslocauxྭ; qu’en application de la règle énoncée par l’expert et à laquelle elle se réfère, la SCI X aurait été défavorisée, si l’expert avait raisonné sur une surface pondérée plus élevée en retenant la surface pondérée «grandes surfaces» de 311 m² dont elle se prévautྭ; que l’article R.145-7 du code de commerce interdit d’estimer la valeur locative des locaux au travers des moyennes entre les éléments de comparaison, auxquelles la SCI X et son expert se réfèrent, dès lors, inexactementྭ; qu’outre que l’écart d’un an et 3 mois séparant la date d’évaluation du loyer révisé (01/09/2010) et celle du loyer renouvelé (01/09/2012) n’est pas suffisant pour interdire de retenir, pour l’estimation de la valeur locative à la date de renouvellement du bail, les références de 2010, l’expert qui produit, en tout état de cause, des références postérieures au 01/09/2010 n’a pas utilisé exactement les mêmes références pour estimer les valeurs locatives en renouvellement et en révision du loyerྭ; que les huit nouvelles références pondérées en base «boutiques traditionnelles» produites par la SCI X sont inutilisables pour aboutir à des prix unitaires artificiellement et considérablement plus élevés que par application de la pondération en base «grandes surfaces» ou de la pondération hybride adoptée, en l’espèceྭ; que les cinq autres références pondérées en base «grandes surfaces» sont, soit hors marché au regard de leurs prix, qui ne sont pas couramment pratiqués dans le voisinage des locaux loués, soit incomparables avec ces locaux en termes de qualité et de commercialité d’emplacements, seules les deux références, […] étant comparables et confirmant la justesse du prix unitaire de 310 euros le m²P.

Le tribunal ayant retenu que l’expert a appliqué une méthode de pondération des surfaces hybride, empruntant, à la fois, à la méthode en base «boutiques traditionnelles» et à la méthode en base «grandes surfaces»,ྭil prendra en compte, pour déterminer la valeur locative des locaux, des références pondérées suivant chacune de ces deux méthode et de type «supermarché» correspondant à la destination de ces locaux.

Le tribunal prendra ainsi en compteྭ:

— les références pondérées en base «grandes surfaces»,

— les références pondérées en base «boutiques traditionnelles».

A l’appui de son allégation selon laquelle les références retenues par l’expert, dans la seule base de pondération «grandes surfaces», ne sont pas comparables aux locaux concernés, la SCI X fait état de ce que trois d’entre elles feraient chuter la moyenne des valeurs locatives «locations nouvelles», «renouvellement amiable» et «renouvellement judiciaire», en raison de leur ancienneté et/ou de leurs surfaces.

L’article R.145-7 du code de commerce qui dispose qu’ «A défaut d’équivalence, ils [les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface] peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.» et que «Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte.Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.» interdit d’estimer la valeur locative des locaux considérés sur la base de la moyenne des références de marché, initiales ou en renouvellement, et de renouvellement judiciaire.

Dans ces conditions, le moyen de la SCI X tiré de «la chute des moyennes» des valeurs locatives est inopérant à justifier que soient écartées les trois références invoquées, auxquelles elle impute cette baisse.

Les parties ne démontrent pas, par ailleurs, que les références pondérées exclusivement en base «grandes surfaces» retenues par l’expert sont insuffisantes, par leur nombre, ou inadaptées, en termes de caractéristiques des locaux qu’elles concernent, de sorte qu’il n’est pas justifié de prendre en compte, en sus des références expertales, les références pondérées en base «grandes surfaces» qu’elles produisent, à savoir, pour la SCI X, les références proposées par son expert, dans son rapport du 29/03/2012 et dans son courriel du 07/04/2016, et pour la société ERTECO FRANCE, les cinq références judiciaires qu’elle verse aux débats et qui toutes concernent des locaux dont la surface a été pondérée en base «grandes surfaces».

S’agissant des références pondérées en base «boutiques traditionnelle», le tribunal prendra en compte les références de l’expert de la SCI X, dans ses rapport et courriel précités, ni l’expert ni la société ERTECO FRANCE, qui, par ailleurs, ne justifie pas en quoi les dites références sont, en l’espèce, inadaptées, n’ayant proposé ou produit des références en cette base de pondération.

Il résulte des références pondérées en base «grandes surfaces» proposées par l’expertྭ:

— des loyers judiciaires déplafonnés oscillant entre 196 euros le m²P au 01/01/2000, pour un commerce de supermarché de 395 m²P, situé […] 18^e et 300 euros le m²P en octobre 2007, pour un commerce de supermarché de 357,20 m²P, situé […] 9^e, les 4 autres références de type supermarché d’une surface pondérée respective de 584 m², de 479,93 m², de 1149 m² et de 350 le m² concernant des locaux situés à PARIS 20^e (270 euros le m² au 27/01/2010), à PARIS 14^e (260 euros le m² au 01/03/2005), à PARIS 9^e (250 euros le m² en octobre 2007) et à PARIS 11^e ( 230 euros le m² au 15/04/2004),

— des loyers de renouvellement amiables déplafonnés oscillant entre 367 euros le m²P au 01/06/2004 pour un commerce de supermarché de 131 m²P situé […] 9^e et 168 euros le m²P au 01/01/2004 pour un commerce de supermarché de 890 m²P situé […] 19^e, les 3 autres références de type supermarché d’une surface pondérée respective de 393 m², de 436,50 m² et de 877 m² concernant des locaux situés à PARIS 15^e (237 euros le m²P au 01/01/2009), à PARIS 19^e (252 euros le m²P en avril 2008) et à PARIS 10^e (208 euros le m²P au 01/07/2006),

— des loyers de locations nouvelles oscillant, au vu des 13 références de type supermarché proposées, entre 231 euros le m²P en avril 2008, pour un commerce de 648 m²P, situé 142 rue Ledru-Rollin PARIS 11^e et 486 euros le m²P au mois de mai 2008, pour un commerce de 555 m²P, situé […] 9^e.

Ainsi que le relève l’expert, les valeurs locatives référencées sont relativement homogènes alors que les emplacements et les surfaces des locaux sont assez hétérogènes (commercialité différente, surface globalement comprise entre 130 et 800 m2P).

Les parties n’ont, par ailleurs, pas contesté l’expert en ce qu’il note que la commercialité des supermarchés et supérettes situés sur des voies peu passantes est en baisse depuis 2010 sur toute la capitale, que les niveaux de valeur locative, dans le domaine de la grande distribution, suivent les normes du secteur et qu’on ne constate de réelle diminution des niveaux de loyer qu’entre les moyennes et les grandes surfaces commerciales.

Il résulte des références pondérées en base «boutiques» de locaux type supermarché proposés par l’expert de la SCI X, M. A:

— un loyer judiciaire de renouvellement de 289 euros le m²B au 01/01/2011, pour un commerce de 166,40 m² B, situé 61 avenue Ledru-Rollin 75012 PARIS,

— deux loyers en renouvellement amiable de 317 euros le m²B au 01/09/2011, pour un commerce de 257,13 m²B, situé 36/[…] 17^e et de 566 euros le m²B au 01/10/2005, pour un commerce de 44 m²B, situé […],

— des loyers de locations nouvelles oscillant entre 413 euros le m²B au 01/05/2010, pour un commerce situé 2 place de Catalogne PARIS 14^e et 830 euros le m²B au 01/04/2010, pour un commerce situé […] 15^e.

Sur la valeur locative

Au regard de ce qui précède quant aux caractéristiques des locaux, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties résultant du bail, aux facteurs locaux de commercialité et aux prix pratiqués dans le voisinage, les prix unitaires de 310 euros le m²P et de 350 euros le m²P respectivement proposés par l’expert et par la SCI X apparaissent, pour le premier, insuffisant et, pour le second, excessif.

Le prix unitaire et la valeur locative en renouvellement globale seront ainsi fixés, à la date du 01/01/2012, sur la base d’une surface pondérée de 248m², aux sommes respectives de 320 euros le m²P et de 79 360 euros, hors taxes et hors charges, par an.

Il y a lieu d’appliquer une décote à la valeur locative en raison des deux clauses contenues dans le bail et dont le tribunal a précédemment considéré qu’elles étaient exorbitantes du droit commun (travaux de l’article 606 et surplus d’impôt foncier à la charge du preneur).

Le tribunal retiendra, en considération, notamment, des avis exprimés, à ce sujet, par les experts amiables de chacune des deux parties, que l’expert a justement évalué à 6% de la valeur locative la décote applicableྭ: 79 360 euros x 0,94 = 74 598,40 euros, hors taxes et hors charges, et par an, arrondis à 74 598 euros.

Le loyer plafonné au 01/01/2012 s’élève, sans contestation des parties, à ce sujet, à la somme de 95 285,05 euros, hors taxes et hors charges, par an, ainsi calculéeྭ:

dernier indice publié à la date du renouvellement (01/01/2012)ྭ: T2 2011 soit 1593,

indice de référenceྭ: T4 2002ྭsoit 1172,

loyer initial lors du précédent renouvellementྭ: 70 103 euros,

(70 103 euros x 1593)/1172.

Il résulte de ce qui précède que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné.

Lorsque, comme en l’espèce, la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail commercial doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce.

Dans ces conditions, le loyer en renouvellement sera donc fixé à la valeur locative de 74 598 euros, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 01/01/2012.

La SCI X sera déboutée, par ailleurs, de ses demandes tendant à voir condamner la société ERTECO FRANCE «au paiement des intérêts légaux – dont la base de calcul n’est aucunement précisée ni dans les motifs ni dans le dispositif du mémoire – en vertu de l’article 1155 du code civil à compter du mémoire introductif d’instance» et à voir «dire que les intérêts produiront eux-mêmes intérêts dans la mesure où ils seront dus pour une année entière, conformément à l’article 1154 du code civil.»

Le juge des loyers commerciaux n’a pas pouvoir de statuer sur une demande de condamnation du bailleur à rembourser à son locataire les trop-perçus de loyer depuis la date de renouvellement du bail, résultant, de la fixation, à compter de cette date, du loyer du bail renouvelé.

La société ERTECO FRANCE sera, en conséquence, déclarée irrecevable en sa demande tendant à voir «dire et juger que la SCI X devra lui rembourser les trop-perçus de loyers depuis le 01/01/2012 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement et ce, en vertu de l’article 115 du code civil, et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1154 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an.ྭ»

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 74 598 euros, en principal, par an et à compter du 01/01/2012, le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI X et la société ERTECO FRANCE pour les locaux situés […] 13^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Déclare la société ERTECO FRANCE irrecevable en sa demande tendant à voir «dire et juger que la SCI X devra lui rembourser les trop-perçus de loyers depuis le 01/01/2012 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement et ce, en vertu de l’article 115 du code civil, et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1154 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an»,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à PARIS, le 16 novembre 2016.

Le greffier Le président

F G H I

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