Décision du 24 octobre 2017

Minute n° 17/00246

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 24 octobre 2017

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Rôle n° 15/00240

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

S.C.I. JA B

111 rue Y de Kock

[…]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

DÉFENDEUR :

L’AGENCE FONCIÈRE ET TECHNIQUE DE LA RÉGION PARISIENNE

[…]

[…]

représentée par Maître Jean MAUVENU de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

INTERVENANT VOLONTAIRE :

INTERVENANT :

LA RÉGION ILE-DE-FRANCE

[…]

[…]

représentée par Maître Jean MAUVENU de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

FRANCE DOMAINE, Monsieur X, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

H I, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Paris

F G, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 16 novembre 2016

Date de la première évocation: 08 février 2017

Date des débats : 17 mai 2017

Date de la mise à disposition : 11 juillet 2017

Date de prorogation de la mise à disposition : 26 septembre 2017, 10 octobre 2017 et 24 octobre 2017

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI JA B était propriétaire d’un bien immobilier situé 111 rue Y de Kock à Romainville (93), sur les parcelles cadastrées section […], 27, 29, 36, 38, 125, 133, 152, 154, 156, 164, 167 et 172, d’une surface totale de 6 329 m².

Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage mixte de logement et d’activité, composé d’une cour intérieure, de deux pavillons, de constructions à usage d’activité et de deux terrains nus.

Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 16 novembre 2016, annexé à la présente décision.

Le bien est situé dans le périmètre du projet d’aménagement de la base de plein air et de loisirs du site de la Corniche des Forts à Romainville, qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n° 03-5261 en date du 26 novembre 2003.

Par un arrêté préfectoral n° 2013-0925 en date du 15 avril 2013, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit du conseil régional d’Ile-de-France.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 9 juillet 2013 au profit du conseil régional d’Ile-de-France.

Par un courrier daté du 3 juin 2014, l’Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP) a notifié une offre d’indemnisation à la SCI JA B.

Par une requête et par un Mémoire introductif d’instance datés du 23 juin 2015 et reçus le 25 juin 2015 par le greffe, la SCI JA B a saisi la juridiction de l’expropriation en fixation de l’indemnité de dépossession lui revenant.

La SCI B a notifié son mémoire de saisine de la juridiction par lettre recommandée à l’AFTRP avec accusé de réception daté du 24 juin 2015.

Selon un Mémoire en réponse et en intervention volontaire, reçu le 31 juillet 2015, la région Ile-de-France, d’une part, intervient volontairement à la présente instance en qualité d’entité expropriante et, d’autre part, soutient que l’action engagée à l’encontre de l’AFTRP par la SCI JA B est irrecevable pour être mal dirigée.

Par une ordonnance rendue le 20 septembre 2016, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 16 novembre 2016 et l’audience publique au 14 décembre 2016. Le greffe de la juridiction a notifié cette décision à chacune des parties par lettres recommandées avec accusés de réception datés du 29 septembre 2016 en ce qui concerne chacune d’entre elles.

La date de l’audience publique a été reportée au mercredi 8 février 2017 par une ordonnance du 18 novembre 2016, notifiée par le greffe à l’ensemble des parties par lettres recommandées avec accusés de réception datés du 23 novembre 2016 en ce qui concerne chacune d’entre elles.

Par un courrier reçu le 23 novembre 2016, l’AFTRP, devenue l’établissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT, sollicite sa mise hors de cause.

Aux termes de son Mémoire récapitulatif et en réplique, reçu le 5 mai 2017, la société JA B sollicite la fixation de la valeur de son bien de façon alternative, en valeur libre et en valeur occupée, de la manière suivante :

1/ Indemnité de dépossession totale, en valeur libre : 4 257 042 སྒྱ, soit :

— sur les parcelles I n° 38, 125, 133 et 29, deux pavillons : 1 603 507 སྒྱ, correspondant à :

. indemnité principale : 1 447 370 €, soit :

. sur les parcelles I n° 38 et 125, un pavillon : 990 600 སྒྱ, soit 165,10 m² SU x 6 000 སྒྱ/m² ;

. sur la parcelle […], un pavillon : 456 770 སྒྱ, arrondis, soit 83,05 m² SU x 5 500 སྒྱ/m² ;

. indemnité de remploi : 145 737 སྒྱ ;

. indemnité de déménagement : 10 400 སྒྱ ;

— sur les parcelles I n° 36, 38, 152, 156, des locaux d’activités : 1 698 285 སྒྱ, arrondis, correspondant à :

. indemnité principale : 1 485 980 སྒྱ, soit 1 485,98 m² SU x 1 000 སྒྱ/m² ;

. indemnité de remploi : 149 598 སྒྱ ;

. indemnité de déménagement : 62 707,50 སྒྱ ;

— sur les parcelles […], 27, 154, 164, 167, 172 et 133, deux terrains nus : 955 250 སྒྱ, correspondant à :

. indemnité principale : 867 500 €, soit :

. sur les parcelles […], 27, 154, 164, 167, 172, un terrain nu : 743 500 སྒྱ, soit 2 974 m² x 250 སྒྱ/m² ;

. sur la parcelle I n° 133, le second terrain nu : 124 000 སྒྱ, soit 310 m² x 400 སྒྱ/m² ;

. indemnité de remploi : 87 750 སྒྱ ;

2/ Indemnité de dépossession totale, en valeur partiellement occupée : 4 029 926 སྒྱ, soit :

— sur les parcelles I n° 38, 125, 133 et 29, deux pavillons : 1 603 507 སྒྱ en valeur libre, correspondant à :

. indemnité principale : 1 447 370 € en valeur libre, soit :

. sur les parcelles I n° 38 et 125, un pavillon : 990 600 སྒྱ, soit 165,10 m² SU x 6 000 སྒྱ/m libre ;

. sur la parcelle […], un pavillon : 456 770 སྒྱ, soit 83,05 m² SU x 5 500 སྒྱ/m² libre ;

. indemnité de remploi : 145 737 སྒྱ ;

. indemnité de déménagement : 10 400 སྒྱ ;

— sur les parcelles I n° 36, 38, 152, 156, des locaux d’activités : 1 471 169 སྒྱ, arrondis, en valeur occupée, correspondant à :

. indemnité principale : 1 188 784 སྒྱ en valeur occupée, soit 1 485,98 m² SU x 1 000 སྒྱ/m² x 0,8 selon un abattement de 20 % pour occupation ;

. indemnité de remploi : 119 878 སྒྱ ;

. indemnité de déménagement : 62 707,50 སྒྱ ;

. indemnité pour perte de loyer : 99 800 € ;

— sur les parcelles […], 27, 154, 164, 167, 172 et 133, deux terrains nus : 955 250 སྒྱ en valeur libre, correspondant à :

. indemnité principale : 867 500 € en valeur libre, soit :

. sur les parcelles […], 27, 154, 164, 167, 172, un terrain nu : 743 500 སྒྱ, soit 2 974 m² x 250 སྒྱ/m² libre ;

. sur la parcelle I n° 133, un terrain nu : 124 000 སྒྱ, soit 310 m² x 400 སྒྱ/m² libre ;

. indemnité de remploi : 87 750 སྒྱ.

La société JA B sollicite, en outre, l’exécution provisoire de la décision à intervenir et la mise à la charge de l’entité expropriante des dépens ainsi que des sommes suivantes :

—  3 500 སྒྱ, au titre du coût du certificat de mesurage ;

—  459 སྒྱ, au titre du coût de la copie des actes commandés ;

—  16 000 སྒྱ, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société civile immobilière JA B soutient essentiellement que :

— l’ensemble immobilier se situe dans un secteur pavillonnaire proche du centre-ville de Romainville et de la capitale ;

— les bâtiments sont bien entretenus et adaptés à leurs destinations respectives.

Par un Mémoire récapitulatif et en réponse n° 2, reçu le 16 mai 2017, la région Ile-de-France demande au juge de l’expropriation de :

— déclarer la demande de fixation de l’indemnité d’expropriation dirigée contre l’AFTRP irrecevable comme étant mal dirigée ;

— la déclarer recevable en son intervention volontaire ;

— fixer le montant de l’indemnité totale de dépossession à allouer à la SCI JA B à la somme totale de 2 135 251,68 སྒྱ, en valeur occupée, correspondant à :

. indemnité principale : 1 940 228,80 སྒྱ, en valeur occupée, qui se décompose de la manière suivante :

. pavillon (parcelles I n° 138, 125, 133) : 660 400 སྒྱ, soit 165,10 m² x 4 000 སྒྱ/m² libre ;

. pavillon (parcelle […]) : 298 980 སྒྱ, soit 83,05 m² x 3 600 སྒྱ/m² libre ;

. bâti à usage d’activité : 832 148,80 སྒྱ, soit 1 485,98 m² x 700 སྒྱ/m² libre x 0,8 selon un abattement de 20 % pour occupation ;

. terrains non bâtis : 148 700 སྒྱ, soit 2 974 m² x 50 སྒྱ/m² libre ;

. indemnité de remploi : 195 022,88 སྒྱ ;

— dire que le montant de l’indemnité d’expropriation sera fixé en prenant en compte l’abattement résultant de la pollution des sols et des risques naturels affectant le terrain ;

— en conséquence, avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’expropriation, désigner un expert avec pour mission de déterminer :

. l’état de pollution des sols des parcelles dont la SCI JA B est propriétaire, faisant l’objet de la procédure d’expropriation et de la présente procédure de fixation, et, le cas échéant, de déterminer l’abattement à pratiquer sur la valeur des parcelles ;

. l’abattement à pratiquer sur la valeur des parcelles entrant dans la fixation de l’indemnité d’expropriation du fait de la prise en compte du plan de prévention des risques naturels liés à l’exploitation d’anciennes carrières ;

— rejeter la demande d’exécution provisoire de la société JA B ;

— condamner la société JA B au paiement d’une somme de 10 000 སྒྱ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La région Ile-de-France fait essentiellement valoir que l’ensemble immobilier se situe, dans sa majeure partie, en zone NB du PLU de Romainville, soit une zone naturelle et forestière d’une constructibilité limitée, et que le bâti est dans un état d’entretien de correct à moyen.

Par des Conclusions définitives reçues le 15 mai 2017, le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession de la manière suivante :

1/ Dans l’hypothèse où les biens sont libres de toute occupation : 2 900 196 སྒྱ, arrondis, soit :

— indemnité principale : 2 635 633 €, en valeur libre, soit :

. pavillon cadastré […] : 332 200 སྒྱ, soit 83,05 m² SU x 4 000 སྒྱ/m² libre ;

. pavillon cadastré I n° 38 et 25 : 742 950 སྒྱ, soit 165,10 m² SU x 4 500 སྒྱ/m² libre ;

. locaux d’activités : 1 263 083 སྒྱ, soit 1 485,98 m² SU x 850 སྒྱ/m² libre ;

. terrains nus : 297 400 སྒྱ, soit 2 974 m² x 100 སྒྱ/m² libre ;

— indemnité de remploi : 264 563 སྒྱ ;

2/ Dans l’hypothèse où les locaux d’activité sont occupés : 2 622 318 སྒྱ, soit :

— indemnité principale : 2 383 016 €, en valeur occupée, soit :

. pavillon cadastré […] : 332 200 སྒྱ, soit 83,05 m² SU x 4 000 སྒྱ/m² libre ;

. pavillon cadastré I n° 38 et 25 : 742 950 སྒྱ, soit 165,10 m² SU x 4 500 སྒྱ/m² libre ;

. locaux d’activités : 1 010 466 སྒྱ, arrondis, soit 1 485,98 m² SU x 850 སྒྱ/m² libre x 0,8 selon un abattement de 20 % pour occupation ;

. terrains nus : 297 400 སྒྱ, soit 2 974 m² x 100 སྒྱ/m² libre ;

— indemnité de remploi : 239 302 €.

A l’audience du 17 mai 2017, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1^er alinéa, du code de l’expropriation, et ont été autorisées à produire en délibéré des éléments justificatifs au soutien des demandes d’indemnité accessoire pour perte de loyers, formée par la SCI JA B, et d’expertise judiciaire, formée par la région Ile-de-France.

Aux termes d’une Note en délibéré reçue le 7 juin 2017, la SCI JA B justifie des loyers perçus au titre des locaux expropriés en versant aux débats sa déclaration de revenus fonciers 2015, une attestation de son expert comptable en date du 23 mai 2017 et l’avis d’impôt sur le revenu 2016 de Monsieur A B et de Madame C B, associés de la société expropriée (pièces n° 32, 33 et 34).

Par une Note en délibéré reçue le 6 juin 2017, la région Ile-de-France verse aux débats des prises de vue aériennes et des extraits de sites internet de navigation virtuelle (Google Street View, Mappy). Elle soutient que l’activité de stockage de véhicules a pu occasionner des fuites d’hydrocarbures sur les parcelles expropriées, que le bâti du hangar est en fibrociment et comporte des risques liés à l’amiante, et qu’une expertise est justifiée pour déterminer le quantum des abattements à pratiquer sur la valeur des biens.

La SCI JA B, par une Réponse à note en délibéré de la région Ile-de-France, reçue le 9 juin 2017, s’oppose à la demande d’expertise en soutenant essentiellement :

— que l’entité expropriante forme une demande nouvelle, évoquant un risque lié à la présence d’amiante ; que cette demande est irrecevable au sens des dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, en étendant la mesure d’expertise sollicitée aux bâtiments et non plus aux seuls sols ;

— qu’une demande d’expertise judiciaire et d’abattements relatifs à la pollution des sols ne doit pas reposer sur des présomptions et que la mesure d’instruction ne peut, en toute hypothèse, pallier la carence du demandeur dans l’administration de la preuve.

Par une Réponse à la note en délibéré de la SCI JA B, reçue le 14 juin 2017, la région Ile-de-France conteste les allégations de la société expropriée et développe à nouveau les moyens précédemment exposés.

Par un courrier daté du 15 juin 2017 et reçu par le greffe le 16 juin 2017, la SCI JA B sollicite le rejet des dernières écritures de la région Ile-de-France, intitulées Réponse à la note en délibéré de la SCI JA B, compte tenu de la multiplication d’échanges non autorisés en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Remarque préalable : Le commissaire du Gouvernement et la SCI JA B, page 4 de ses dernières écritures, mentionnent les parcelles suivantes section […], 27, 29, 36, 38, 125, 133, 152, 154, 156, 164, 167 et 172 comme étant concernées par l’expropriation.

La SCI JA B ne présente pas de demande quant aux parcelles cadastrées section I n° 163 et 166.

La région Ile-de-France n’évoque pas ces deux parcelles et ne fait aucune offre les concernant.

A la lecture de l’ordonnance d’expropriation et de l’état parcellaire joint, ces deux parcelles, section I n° 163 et 166 ne font pas l’objet d’une expropriation. En conséquence, il n’y a pas lieu à indemnisation.

1 – Sur l’intervention volontaire de la région Ile-de-France et la mise hors de cause de l’AFTRP

La SCI JA B a notifié à l’Agence Foncière et Technique d’Ile-de-France sa saisine du juge de l’expropriation par acte du 23 juin 2015 et a présenté des demandes à son encontre.

La région Ile-de-France sollicite une intervention volontaire à la présente procédure, faisant valoir essentiellement que :

— l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 9 juillet 2013 à son profit ;

— l’Agence Foncière et Technique d’Ile-de-France ne bénéfice pas d’un mandat pour la représenter et pour la défendre en cas de saisine du juge de l’expropriation.

Par des écritures reçues le 24 novembre 2016, l’AFTRP, devenue l’établissement public GRAND PARIS AMÉNAGEMENT, expose :

— que par convention du 8 janvier 2001, la région Ile-de-France lui a confié un mandat pour la maîtrise foncière des terrains d’emprise du projet consistant en la réalisation de la Base de Loisirs et de plein air de la Corniche des Forts ;

— qu’en ce qui concerne la présente procédure, dans la mesure où elle a été introduite par la société expropriée, la région Ile-de-France avait le choix de poursuivre elle-même la procédure ;

et sollicite sa mise hors de cause et le rejet de toutes demandes de condamnation formulées à son encontre.

Dans les conditions relatées ci-dessus, l’intervention volontaire à la présente procédure de la région Ile-de-France se rattache aux prétentions indemnitaires de la SCI JA B par un lien suffisant, au sens des dispositions de l’article 325 du code de procédure civile. En effet, la région Ile-de-France est débitrice, consécutivement au transfert de propriété opéré à son bénéfice le 9 juillet 2013 des indemnités de dépossession revenant à la société civile immobilière.

Il convient :

— d’une part, de mettre l’AFTRP hors de la cause ;

— d’autre part, de déclarer la région Ile-de-France recevable en son intervention volontaire.

2 – Sur le rejet des dernières écritures produites par la région Ile-de-France

Le principe de la contradiction s’étant en l’espèce exercé, chacune des parties ayant produit deux notes en délibéré et n’ayant pas émis le souhait de produire davantage d’écritures, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les dernières écritures versées par la région Ile-de-France, comme sollicité par la SCI JA B.

La SCI JA B est déboutée de sa demande de ce chef.

3 – Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

4 – Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

4.1. Sur le droit applicable

En l’espèce, le bien doit être évalué à la date du présent jugement, selon sa consistance au 9 juillet 2013, date de l’ordonnance d’expropriation.

La date de référence est le 5 juillet 2016, date de la dernière modification du POS ou du PLU et définissant les zones dans lesquelles sont situés les biens.

Les parcelles […] et 133 sont situées en zone UG, soit aux termes du PLU : une zone principalement résidentielle mêlant habitat collectif, individuel et de l’artisanat.

Les autres parcelles expropriées sont situées en zone Nb du PLU, correspondant à un secteur naturel et forestier, dans lequel sont interdits, selon l’article N1 :

- les constructions ou installations incompatibles avec la sécurité, la salubrité, la commodité ou le caractère de la zone et du voisinage ;

- toute construction ou installation non directement liée au caractère général de la zone.

4.2. Sur la consistance du bien

4.2.1. Sur la description des biens expropriés

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé :

— d’une cour intérieure qui dessert :

. un grand pavillon situé à sa gauche ;

. divers bâtiments d’activités situés à sa droite et au fond ;

. au fond, un petit chemin permettant d’accéder :

. sur la gauche à un premier terrain, en herbe et planté d’arbres et d’arbustes ;

. sur la gauche plus en profondeur, au second pavillon ;

. et au fond, au second terrain qui longe la […] et se trouve derrière le dernier bâtiment d’activité ;

la cour est utilisée pour le stationnement de véhicules de taxi, principalement la nuit, les locaux commerciaux étant loués essentiellement à des sociétés dont l’objet social est le transport individuel de personnes (cf. : le tableau de la page 10 des dernières écritures de la société expropriée) ;

— de locaux à usage d’activités comprenant :

. deux bâtiments à usage de garage automobile, communiquant, avec magasin de pièces détachées et bureaux, situés à droite de la cour intérieure ;

. d’un troisième bâtiment, autonome, à l’état neuf, sans trace d’occupation ou d’usure, situé derrière le précédent ;

. d’un quatrième bâtiment, de petit taille, situé en face du précédent, à usage de vestiaires et douches ;

— d’un pavillon, accessible de la rue Y de Kock, dénommé premier pavillon ou grand pavillon ; il est situé à gauche de la cour intérieure, face aux locaux d’activité ; il est composé d’un sous-sol total et aménagé, d’un rez-de-chaussée et d’un étage ; il est de bonne facture ;

— d’un pavillon de taille plus modeste, situé à l’extrémité de l’ensemble immobilier, il est dénommé second pavillon ou petit pavillon ; il est composé d’un rez-de chaussée, il est accessible :

. soit à partir de l’entrée principale rue Y de Kock, par un chemin de terre situé au fond de la cour intérieure ;

. soit par la […], par un accès non bitumé et assez long ;

— de deux terrains nus :

. l’un est situé entre le premier et le second pavillons ; il a une forme rectangulaire, allongée, et il est herboré et planté d’arbres et d’arbustes ;

. l’autre est situé au fond de l’ensemble immobilier, le long de la […].

Ce groupe d’immeubles, selon l’expression employée par la SCI JA B, dispose d’un double accès, par :

— le 111 rue Y de Kock, le bien est d’une façade de 11 mètres, il s’agit de l’accès principal, de l’entrée dans la cour intérieure qui dessert directement le grand pavillon et les locaux d’activités et, par un chemin situé au fond, les terrains et le second pavillon ;

— la […], le bien est d’une façade de 52 mètres, il s’agit d’un accès secondaire qui dessert un terrain nu et, plus loin, le petit pavillon.

4.2.2. Sur la qualification de la parcelle cadastrée section […]

Les parties discutent la qualification de la parcelle cadastrée section I n° 133 :

— la région Ile-de-France se place, en application des dispositions de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, soit le 23 octobre 2001 selon elle ;

— la SCI JA B prend pour référence, en application des dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, lequel fait référence à l’usage effectif des immeubles, soit également un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, soit le 25 novembre 2011 selon elle, date à laquelle le POS adopté en 1996 était en vigueur.

En l’espèce, la question n’est pas de déterminer si la parcelle cadastrée section I n° 133, correspondant à la cour intérieure accessible à partir de la rue Y de Kock, est constructible ou ne l’est pas au sens des dispositions de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, les parties ne contestant pas cette qualification de terrain à bâtir. En effet, la dite parcelle est tout à la fois située en zone résidentielle UG du plan local d’urbanisme et desservie par une voie d’accès et équipée de réseaux d’alimentation et d’évacuation des fluides ; toutefois, sa construction est contrainte par les prescriptions du plan de prévention des risques naturels. Les parties divergent davantage sur la méthode à adopter pour évaluer cette parcelle, construction/terrain intégré ou évaluation autonome (cf. : le paragraphe suivant : 4.3. Sur la méthode).

4.2.3. Sur les caractéristiques des biens à évaluer

L’ensemble immobilier se situe dans un quartier pavillonnaire, calme. Il est à la limite d’une zone naturelle et d’une zone résidentielle, desservie par les routes N3, D40 et D116. Les accès aux autoroutes A3 et A86 se situent à environ […]).

La desserte en transports en commun est assurée :

— en bus, par les lignes 318, 105, 129 et 145 ;

— en métro, par la ligne 5 à la station Bobigny – Pantin – D E, située à environ 1,5 km ;

— en train, gare de Noisy-le-Sec (RER E), située à environ 2 km du bien.

Les lieux sont dans un :

— très bon état d’entretien en ce qui concerne le premier pavillon et le troisième bâtiment d’activités ; le grand pavillon est entièrement aménagé, sous-sol, premier et second étages ; il est bien aménagé et très bien équipé avec des matériaux et des équipements de bonne facture ; le troisième bâtiment d’activités dispose d’un très beau volume, il est constitué de matériaux de qualité supérieure, il est recouvert au sol d’un béton avec finition quartz et les toitures ont été isolées ; il est à l’état neuf ;

— bon état d’entretien s’agissant du second pavillon, à l’état d’usage et correctement équipé ; il ne dispose pas d’une voie d’accès goudronné, il est calme pour être éloigné d’une voie publique mais il se trouve, de ce fait, isolé ;

— état correct d’entretien en ce qui concerne les deux premiers bâtiments d’activité, lesquels présentent l’avantage de communiquer et de disposer de plusieurs espaces distincts : d’activités, de stockage et de bureaux ;

— état médiocre s’agissant du quatrième bâtiment d’activité à usage de sanitaires/vestiaires.

Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 16 novembre 2016, annexé à la présente décision.

4.2.4. Sur l’état de pollution des sols ; sur l’implantation des parcelles à évaluer dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels ; sur la présence d’amiante ;

Sur la pollution :

Les parties discutent de la question de la pollution des parcelles expropriées, en tant que facteur de moins-value justifiant l’application d’un abattement.

La région Ile-de-France verse aux débats des prises de vue aériennes et des extraits de sites internet de navigation virtuelle (Google Street View via Mappy), pièce n° 21, attestant du stockage de véhicules, pour certains dégradés, dans les lieux expropriés (page 4 de sa Réponse à la note en délibéré de la SCI JA B).

La région Ile-de-France expose que l’activité de stockage de véhicules a pu occasionner des fuites d’hydrocarbures mais qu’aucun sondage préalable n’a pu être réalisé faute d’accord avec la SCI B sur les modalités d’une telle intervention.

La société JA B fait état de ce que :

— l’entité expropriante ne lui a jamais demandé qu’une expertise amiable soit diligentée au sujet de la pollution des sols, laquelle n’était pas même envisagée dans les offres d’indemnisation de la collectivité expropriante ; qu’au surplus, l’activité de garage n’équivaut pas à celle d’épaviste et n’implique que le stationnement des véhicules et non leur stockage ;

— par ordonnance du 21 mai 2015, un expert judiciaire a été désigné par le président du tribunal administratif de Montreuil à la demande de l’établissement AFTRP, pour le compte de la région Ile-de-France, et ce jusqu’à l’achèvement des travaux de démolition des existants et de réalisation de la base de plein air et de loisirs, afin de décrire l’état actuel des propriétés sises 111 rue Y de Kock, et notamment de préciser si celles-ci présentent des désordres et dégradations inhérents à leur structure, leur mode de construction, leur mode de fondations, leur état de vétusté ou encore consécutifs à la nature des sols ; que cette mesure d’expertise, toujours en cours, n’a pas révélé l’existence d’une pollution des sols.

En l’espèce, d’une part, les prises de vue aériennes du bien exproprié (pièce n° 21 de la région Ile-de-France) font apparaître qu’au cours des années 2003 à 2014, les terrains ont été occupés par une quinzaine de véhicules en moyenne, correctement garés et alignés, formant une rangée. Ces photographies des lieux prises à grande distance du site, et assez floues, ne permettent pas d’établir, comme le prétend la région Ile-de-France, que les dits véhicules étaient stockés de façon pérenne et continue selon une activité de stockage de véhicules, ou se trouvaient à l’état d’épave et ont généré une pollution du sol. D’ailleurs, la région Ile-de-France ne justifie pas d’une activité d’épaviste, de casse automobile, par la production notamment d’un extrait du Kbis.

D’autre part, le jour du transport sur les lieux, aucune trace apparente de pollution liée à l’activité de garage exploitée dans les lieux ou au stationnement nocturne de taxis n’a été relevée, ni à l’intérieur ni à l’extérieur des bâtiments :

— aucun véhicule n’était stocké ou abandonné sur les deux terrains non bâtis ; ces terrains ne correspondent pas à des friches ou à des aires de stationnement mais à des espaces entretenus et herborés (page 5 du procès-verbal de transport du 16 novembre 2016) ;

— les locaux d’activité atteste d’une activité de garage essentiellement tournée vers la peinture et la carrosserie : le premier local est peu exploité, le deuxième local est exploité et équipé d’une cabine de peinture, le troisième local est inexploité et présente, par ailleurs, un revêtement des sols onéreux en béton finition quartz ; aucun des sols n’est maculé de produits ou de fluides (pages 4 et 5 du procès-verbal de transport) ;

— la cour, dans laquelle il n’est pas contesté que des véhicules de taxi stationnement la nuit, n’a pas fait l’objet de remarque dans le procès-verbal concernant des salissures.

Ainsi, la région Ile-de-France ne justifie pas d’une pollution des sols des parcelles à évaluer plus importante que celle des termes de comparaison produits aux débats. Il n’y a pas lieu, en conséquence, d’appliquer un abattement pour tenir compte d’un moins-value liée à une pollution spécifique des sols.

Sur l’implantation des parcelles à évaluer dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels liés à l’existence de carrières :

La région Ile-de-France soutient que l’implantation des parcelles à évaluer dans le périmètre du plan de prévention des risques naturels (PPRN) liés aux anciennes carrières de Romainville est un facteur de moins-value. La région Ile-de-France verse aux débats l’arrêté préfectoral n° 01-4707 du 23 octobre 2001.

En l’espèce, la quasi totalité des termes de comparaison communiqués par les parties porte sur des biens situés à Romainville et dont la cession est postérieure à l’arrêté précité. En ce qui concerne les cessions de pavillons, plusieurs biens se situe même dans un périmètre très rapproché du 111 rue Y de Kock, notamment rue Y de Kock, […], rue de la Montagne et avenue de Stalingrad et sont également concernés par le plan de prévention des risques naturels. Les valeurs d’échanges de ces cessions, intervenues après l’arrêté préfectoral, intègrent nécessairement cet élément.

En conséquence, aucun abattement ne sera appliqué, en sus, du fait d’une implantation des parcelles à évaluer dans la zone du plan de prévention des risques naturels liés à l’exploitation d’anciennes carrières.

Sur la présence d’amiante :

La région Ile-de-France ne rapporte pas d’élément de preuve de nature à établir que les biens à évaluer comporte davantage d’amiante que les biens vendus, retenus à titre de termes de comparaison, notamment en raison de périodes de construction comparables.

Il n’y a pas lieu d’appliquer d’abattement de ce chef.

4.2.5. Sur une synthèse

Les caractéristiques de l’ensemble immobilier permettent de dégager :

— des facteurs de plus-value :

. une implantation dans un quartier résidentiel, calme, arboré et agréable ;

. un bon état d’entretien général du bâti ;

. la commune est bien desservie par les transports en commun, présence notamment d’une station de métro (ligne 5) ;

— des facteurs de moins-value :

. une implantation dans un quartier non commerçant, toutefois à quelques minutes en voiture du centre ville ;

. le premier pavillon est situé face aux locaux d’activités, le second est isolé et d’un accès peu aisé par un chemin de terre et éloigné des voies publiques de circulation, tant de la rue Y de Kock que de la […] ;

. des possibilités de construction :

. très limitées en ce qui concerne les parcelles situées dans la zone Nb, zone naturelle et forestière, soit les parcelles cadastrées section […], 27, 29, 36, 38,152, 154, 156, 163, 164, 166, 167 et 172 ;

. contraintes par l’existence d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN) liés à l’exploitation d’anciennes carrières à Romainville, adopté par arrêté préfectoral n° 01/4707 du 23 octobre 2001, et concernant l’ensemble des parcelles à évaluer ; toutefois, les parcelles appartenant à la société civile immobilière ne sont pas comprises dans le périmètre d’un aléa fort à très fort ; la région Ile-de-France précise qu’il s’agit d’une servitude d’utilité publique et qu’il doit être fait application de manière systématique de la réglementation la plus contraignante des prescriptions figurant dans le plan de prévention des risques naturels et dans le plan local d’urbanisme, page 16 des dernières écritures de la région Ile-de-France.

4.3. Sur la méthode

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par l’ensemble des parties, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

Il convient de tenir compte du caractère mixte de l’ensemble immobilier composé de locaux d’activités, de deux pavillons d’habitation et de terrains nus ainsi que d’une cour intérieure.

Les parties évaluent globalement les parcelles de terrains nus, sans différencier les deux terrains.

Les parties divergent quant à l’évaluation de la parcelle cadastrée section I n° 133. Il s’agit de la parcelle qui a été précédemment décrite comme étant une cour intérieure, l’entrée principale de l’ensemble immobilier, 111 rue Y de Kock :

— la région Ile-de-France et le commissaire du Gouvernement n’évaluent pas cette parcelle de manière autonome mais considèrent que sa surface est intégrée à celle du grand pavillon et des locaux d’activité qu’elle dessert, sans davantage de précision ;

— la SCI B, qui n’utilise pas le vocable de cour, évalue la dite parcelle indépendamment des autres éléments, selon une qualification de terrain nu à bâtir, recherchant à valoriser un ensemble immobilier atypique dont la configuration résulte d’acquisitions successives, où la cour intérieure est située en zone UG, constructible, alors que les locaux d’activités qu’elle dessert sont situés en zone Nb, d’une constructibilité très limitée.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose, dans son deuxième alinéa, que : Toutefois, (…), est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou (…).

Lors du transport sur les lieux, le 16 novembre 2016, la parcelle cadastrée section I n° 133 est apparue :

— comme l’entrée principale de l’ensemble immobilier, accessible à partir de la rue Y de Kock, et desservant principalement le grand pavillon (à gauche) et les locaux d’activité (à droite et au fond) ; un chemin, situé au fond de la cour, permet également d’accéder aux terrains et au second pavillon ;

— en nature de cour intérieure, bétonnée, à usage de stationnement des véhicules :

. utilisés par les occupants du grand pavillon ;

. réparés par le garage automobile et

. stationnés la nuit par plusieurs sociétés de taxis, locataires des locaux d’activité.

Dans ces conditions d’implantation et d’usage, la parcelle cadastrée section I n° 133 est une cour intérieure et une voie d’accès aux différents éléments immobiliers de la SCI JA B . Elle n’est pas, de fait, un terrain à bâtir susceptible de recevoir une construction, autre qu’un élément immobilier accessoire. La SCI JA B ne soutient pas que la configuration et l’usage remarqués lors du transport sur les lieux étaient différents un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Comme déjà précisé, la cour intérieure est une surface de terrain qui, d’une part, permet d’accéder au premier pavillon et qui, d’autre part, est utilisée par les preneurs à bail des locaux d’activités dans le cadre de l’exploitation de leurs activités de garage et de société de taxis. Dans ces conditions d’usage, il convient de considérer que la cour est principalement utilisée par les sociétés locataires des locaux d’activités. En conséquence, elle ne fera pas l’objet d’une évaluation autonome par rapport aux autres éléments immobiliers. L’évaluation des locaux d’activités se fera terrain intégré, le terrain comprenant la surface de la cour.

4.4. Sur les surfaces

La SCI JA B indique les surfaces de parcelle suivantes :

parcelles	I 26	I 27	I 29	I n36	I 38	I 125	I 133	I 152	I 154	I 156	I 163	I 164	I 166	I 167	I 172
superficie (m²)	798	268	323	1154	374	35	310	82	27	589	348	[…]	160	172	520

La société civile immobilière expropriée produit un mesurage réalisé le 18 janvier 2017 par le cabinet Z, géomètre-expert. Le commissaire du Gouvernement, s’appuyant sur ce document et appliquant une pondération aux surfaces non prises en compte au titre de la surface habitable, détermine les surfaces suivantes :

— le petit pavillon situé sur la parcelle cadastrée […] : 83,05 m² SU ;

— le grand pavillon situé sur les parcelles cadastrées section I n° 38 et 125 : 165,10 m² SU ;

— les locaux d’activités situés sur les parcelles cadastrées section I n° 36, 38, 152 et 156 : 1 485,98 m² SU ;

— les terrains nus situés sur les parcelles cadastrées section […], 27, 167, 154, 164 et 172 : 2 974 m² (hors mesurage).

La SCI JA B retient les mêmes superficies en ce qui concerne les deux pavillons, les locaux d’habitation et le terrain nu en zone Nb. Elle expose de plus une superficie de terrain nu correspondant à la parcelle cadastrée section I n° 133 d’une surface de 310 m².

La région Ile-de-France adopte une superficie identique en ce qui concerne le terrain nu, inférieure en ce qui concerne les pavillons (125 m² pour le grand et 80 m² pour le petit), légèrement supérieure en ce qui concerne les locaux d’activité (1 500 m²).

Les surfaces issues du mesurage récent réalisé par un expert géomètre et converties par le commissaire du Gouvernement en surfaces utiles, adoptées par lui et par la société défenderesse, sont retenues pour l’évaluation des présents biens.

4.5. Sur la situation locative

La société JA B demande une fixation de l’indemnité de dépossession selon une alternative, en valeur libre et en valeur occupée, étant précisé que dans cette dernière hypothèse seuls les locaux d’activité sont occupés et que les parties se sont accordées sur une moins-value équivalente à 20 %.

Le commissaire du Gouvernement présente son estimation de façon alternative, en valeurs libre et occupée.

La région Ile-de-France offre une indemnité de dépossession en valeur occupée uniquement.

Il ressort :

— du transport sur les lieux :

. que les pavillons sont occupés, par les propriétaires ou de leur chef ;

. et que les locaux d’activité sont loués, étant précisé que la SCI expropriée ne précise pas qu’il en était autrement à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 9 juillet 2013, date de référence ;

— des échanges d’écritures entre les parties qu’elles :

. s’accordent pour considérer les locaux d’habitation comme libres de toute occupation ;

. ne s’accordent pas pour considérer les locaux d’activité comme libres, la région Ile-de-France les évaluant en situation d’occupation.

Dans ces conditions, il n’y a ni contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants ni une difficulté étrangère à la fixation du montant de l’indemnité au sens des dispositions de l’article L.311-8 du code de l’expropriation. Ainsi, il n’y a pas lieu à alternative, il convient d’évaluer :

— les deux pavillons, en valeur libre ;

— les locaux d’activité, en valeur occupée ;

— les terrains, en valeur libre.

En ce qui concerne les locaux d’activités, à évaluer en situation d’occupation :

— soit ils sont comparés à des biens qui ont été vendus en situation d’occupation, c’est-à-dire dont le prix de vente intègre cet élément et il n’y aura pas lieu à appliquer un abattement ;

— soit ils sont comparés à des biens vendus libres de toute occupation et il conviendra d’appliquer un abattement correspondant à la moins-value sur le marché immobilier liée à cette situation, étant précisé que les parties s’entendent pour appliquer un abattement de 20 %.

5 – Sur la détermination des indemnités

5.1 – Sur les indemnités principales de dépossession

5.1.1 – Sur l’indemnité principale concernant les locaux d’activités

5.1.1.1. La SCI JA B verse aux débats les deux termes de comparaison suivants (pièces n° 9 et 10), dont elle demande toutefois qu’ils ne soient pas retenus aux motifs que la cession DEM n° 1 est exprimée en m² SHON et non en surface utile (SU) et que la cession DEM n° 2 porte sur un bien dont la superficie n’est pas comparable avec celle des présents locaux :

N°	DATE	ADRESSE	SURFACE m²	PRIX སྒྱ/m²	OBSERVATIONS
DEM 1	mars 2013	[…] NOISY-LE-SEC	[…] (m² SHON)	625 (སྒྱ/m² SHON)	bâtiment à usage d’activités
DEM 2	9.12. 13	[…] ROMAINVILLE	[…]	656	local à usage industriel et d’activités

La société JA B privilégie le terme CG n° 6 produit par le commissaire du Gouvernement, qu’elle reprend à son compte :

N°	DATE	ADRESSE	SURFACE m²	PRIX སྒྱ/m²	OBSERVATIONS
DEM 3	23.11. 15	[…] ROMAINVILLE	[…]	906	bâtiment industriel avec ateliers libre

La SCI JA B demande une valeur supérieure à la valeur d’échange de ce troisième terme, égale à 1 000 €/m² en valeur libre et à 800 €/m² en valeur occupée, après application d’un abattement de 20 %, faisant valoir :

— d’une part, que ce dernier terme de comparaison est assez récent, 2015, qu’il est pertinent car il porte sur un bâtiment d’une construction comparable, d’un usage similaire et d’une surface utile identique ([…] m² contre 1 485,98 m² en l’espèce) ;

— d’autre part, que les locaux à évaluer jouissent d’une construction de qualité, en blocs de béton cellulaire, d’agencements adaptés à leur usage et d’une surface importante de bureaux (environ 100 m² SU).

Le commissaire du gouvernement et la région Ile-de-France relèvent que la valeur unitaire sollicitée par la SCI JA B n’est pas corroborée par les références citées par cette dernière.

La SCI JA B ne retenant pas les deux termes de comparaison qu’elle produit aux débats, seul le terme CG 6 auquel elle se réfère est retenu, selon une valeur d’échange de 906 €/m².

5.1.1.2. La région Ile-de-France produit les termes de comparaison suivants, correspondant à des biens similaires cédés à Romainville et dans des communes voisines entre 2007 et 2010, figurant dans l’avis des services de la Direction de l’immobilier de l’Etat sur la valeur des présents locaux (pièce n° 9) :

N°	DATE	ADRESSE	SURFACE m² SU	PRIX སྒྱ	PRIX སྒྱ/m²	OBSERVATIONS
[…]	16.04.07	[…] ROMAINVILLE	822	[…]	669	atelier artisanal
[…]	19.06.07	[…] ROMAINVILLE	528	[…]	625	dépôt couvert
[…]	2.02. 08	[…] ROMAINVILLE	336	[…]	[…]	local polyvalent
[…]	21.10.10	[…] ROMAINVILLE	[…]	[…]	754	entrepôt avec bâtiment administratif en bon état
[…]	29.12.09	[…] BOBIGNY	[…]	[…]	986	dépôt ouvert en très bon état
[…]	24.12.08	[…] BOBIGNY	[…]	[…]	[…]	entrepôt frigorifique libre
[…]	8.12. 09	[…] NOISY-LE-SEC	615	[…]	760	entrepôt avec bureaux
[…]	19.12.09	[…] NOISY-LE-SEC	662	[…]	970	immeuble d’activités avec bureaux
[…]	14.12.09	[…] NOISY-LE-SEC	[…]	[…]	755	atelier occupé
[…]0	21.12.09	[…] PANTIN	[…]	[…]	707	dépôt couvert en bon état

La valeur moyenne de ces dix termes de comparaison est de 845,10 €/m², étant relevé que la valeur moyenne des quatre termes portant sur des biens situés à Romainville est inférieure, égale à 809,50 སྒྱ/m².

La région Ile-de-France offre une valeur unitaire inférieure, égale à 700 སྒྱ/m² libre, conforme à l’évaluation des services de la Direction de l’immobilier de l’Etat réalisée en 2012 (pièce n° 9), au regard de l’état moyen des locaux.

Dans l’hypothèse d’une évaluation des locaux en valeur occupée, la région Ile-de-France offre une valeur unitaire de 560 སྒྱ/m² occupé, égale à 700 €/m² en valeur libre x 0,80 selon un abattement de 20 % pour occupation.

La région Ile-de-France soutient que, si ces termes de comparaison sont anciens, la valeur unitaire offerte est toutefois corroborée par les termes plus récents communiqués par la société JA B et par la valeur médiane des références citées par le commissaire du Gouvernement (soit 656 སྒྱ/m²).

La SCI JA B ne formule pas d’observation.

Le commissaire du Gouvernement relève que ces termes de comparaison sont trop anciens.

En l’espèce, ces dix termes de comparaison sont retenus pour servir la comparaison avec les locaux à évaluer, selon une moyenne de 845,10 €/m², étant précisé qu’il conviendra de prendre en considération l’ancienneté des termes présentés, des ventes qui ont eu lieu entre 2007 et 2010, soit il y a de sept à dix ans.

5.1.1.3 – Le commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants, correspondant à des locaux d’activités situés dans la commune de Romainville :

N°	DATE ET REF.	ADRESSE	SURFACE m² SU	PRIX སྒྱ	PRIX སྒྱ/m² SU	OBSERVATIONS
CG 1	12.04.13 2013P2380	[…] AG n° 523	293	[…]	512	locaux d’atelier avec bureaux
CG 2	17.07.2013 2013P5143	[…] F n° 27, 28	[…]	[…]	269	hangar et entrepôt
CG 3	9.12.13 2014P0066	[…] S n° 48, 141	[…]	[…]	656	bâtiment industriel
CG 4	17.02.14 2014P1353	[…] M n° 167, 215, 242	903	[…]	554	locaux d’atelier avec bureaux
CG 5	25.09.15 2015P6025	[…] […]	101	[…]	[…]	garage avec bureaux
CG 6	23.11.15 2015P7401	[…] […]	[…]	[…]	906	bâtiment industriel avec ateliers
CG 7	30.12.15 2016P0569	[…] AC n° 81	520	[…]	[…]	entrepôt avec bureaux

La moyenne de ces sept termes de comparaison est de 838,71 €/m² SU. Le commissaire du Gouvernement expose qu’aucune vente de locaux comparables n’est intervenue dans la commune de Romainville depuis 2016.

Le commissaire du Gouvernement propose une valeur légèrement supérieure, égale à 850 €/m² en valeur libre et à 680 €/m² en valeur occupée, après application d’un abattement de 20 %.

La SCI JA B soutient que le terme CG 6 doit être privilégié, en ce qu’il est récent et porte sur un bâtiment d’un usage similaire et d’une surface comparable aux locaux à évaluer.

La région Ile-de-France indique que les biens référencés sont disparates et que la valeur moyenne des cessions portant sur des biens d’une surface comparable à celle des présents locaux, comprise entre 900 m² et 1 600 m², soit les termes CG 2, 4 et 6, est de 576 སྒྱ/m², soit une valeur très inférieure à celle proposée par le commissaire du Gouvernement (850 €/m²).

En l’espèce, les sept termes CG 1 à 7, portant sur des cessions récentes de locaux d’activités situés à Romainville, sont conservés pour servir la comparaison avec le présent bien, selon une moyenne de 838,71 €/m².

Le terme CG 6, échangé à la valeur de 906 €/m², est privilégié car :

— aucune des références citées ne porte sur des biens présentant des aménagements similaires aux locaux à évaluer, lesquels comprennent à la fois des ateliers, des bureaux et des espaces de stationnement ;

— la référence CG 6 est récente (2015) et concerne un bien situé à proximité immédiate des lieux à évaluer ([…] et 111 rue Y de Kock en l’espèce), d’une surface équivalente ([…] m² contre 1 485,98 m² en l’espèce).

5.1.1.4 – En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité correspondant aux surfaces d’activités revenant à la SCI JA B de la manière suivante :

Les termes de comparaison retenus sont :

— le terme CG 6 retenu par la société expropriée, selon une valeur d’échange de 906 €/m² ;

— les 10 termes présentés par la région expropriante, selon une valeur moyenne d’échange de 845,10 €/m² ;

— les sept termes versés par le commissaire du Gouvernement, selon une valeur moyenne de 838,71 €/m², le terme CG 6 échangé à une valeur de 906 €/m² étant privilégié.

La valeur unitaire du bien de l’espèce devra être supérieure à la valeur moyenne des termes cités tant par l’entité expropriante (845,10 €/m²) que du commissaire du Gouvernement (838,71 €/m²) car les locaux d’activités à évaluer :

— sont complets : plusieurs espaces d’activité, des bureaux, une cour et des sanitaires ;

— sont, dans leur globalité, propres et bien entretenus ;

— comprennent un bâtiment, celui du fond, d’un beau volume et d’une construction particulièrement soignée pour ce type d’usage ; il est composé de matériaux de très bonne facture ; étant de construction récente et n’ayant pas été donné à bail, il est à l’état neuf ;

— disposent d’une grande cour centrale, à usage de voie d’accès, de circulation et de stationnement.

Pour ces raisons, la valeur est en l’espèce également supérieure à celle du terme de comparaison CG 6, échangé à 906 €/m².

Au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus et des valeurs d’échange et, d’autre part, des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 940 €, en valeur libre, soit 752 €/m² en valeur occupée, après application d’un abattement de 20 %.

La valeur unitaire sollicitée par la SCI JA B de 1 000 €/m² ne peut en l’espèce être atteinte, en raison de la situation du bien, dans une zone naturelle et forestière de faible constructibilité et soumise à des risques naturels liés aux anciennes carrières de Romainville, les droits à construire acquis étant précaires. De plus, le bien n’est pas directement desservi par les transports en commun et, situé dans une zone pavillonnaire, il ne dispose pas d’un accès immédiat aux axes routiers majeurs du secteur.

Ainsi, l’indemnité principale est de 1 117 456,96 €, en valeur occupée, soit 1 485,98 m² x 940 €/m² x 0,8, selon un abattement de 20 % pour occupation, sur lequel l’ensemble des parties s’accorde.

5.1.2 – Sur l’indemnité de dépossession des pavillons

5.1.2.1. La SCI JA B verse aux débats les termes de comparaison suivants, correspondant à des maisons d’une surface de 55 m² à 112 m², situées à Romainville (pièces n° 11 à 13) :

N°	DATE	ADRESSE	SURFACE m² SU	PRIX སྒྱ/m² SU	OBSERVATIONS
DEM 4	26.07.13	87 rue Y de Kock	55	[…]	maison de 3 pièces en RDC, sans garage ; construction 1914-1947 ancienne, toiture ondupack ; libre
DEM 5	7.07.11	62 rue Y de Kock	91	[…]	maison de 5 pièces sur 2 niveaux, sans garage ; construction 1948-1969 sur une parcelle de 119 m² ; terrain enclavé avec passage étroit sur le terrain voisin, sans place de parking ; libre
DEM 6	9.09.14	[…]	112	[…]	pavillon en pierre sur 3 niveaux avec garage et jardin ; construction 1850-1913, excentrée, mal isolée, au système électrique vétuste ; libre

La moyenne de ces trois termes de comparaison est de 5 104 སྒྱ/m² SU.

La SCI JA B :

— soutient que les valeurs d’échange ci-dessus référencées doivent être majorées de 20 % pour tenir compte de la moindre qualité des constructions ou du moins bon état d’entretien des biens cités, soit une valeur unitaire de 6 124,8 €/m² ;

— ne retient pas le terme DEM 5, correspond à une vente qu’elle estime trop ancienne, 2011, pour être représentative des valeurs d’échange actuelles sur le marché immobilier local.

La SCI JA B demande une valeur supérieure, égale à :

—  6 000 €/m² SU en valeur libre s’agissant du premier pavillon (grand pavillon) situé sur les parcelles cadastrées section […] et 38, faisant valoir principalement que le bien est dans un bon état d’entretien et bénéficie d’équipements et d’agencements de qualité (véranda, grand sous-sol aménagé) ;

—  5 500 སྒྱ/m² en valeur libre s’agissant du second pavillon (petit pavillon) situé sur la parcelle cadastrée […], faisant valoir essentiellement que si la construction du second pavillon est de moindre qualité que celle du premier, il dispose néanmoins d’un terrain et d’une terrasse.

La société civile immobilière expropriée justifie les valeurs sollicitées en exposant qu’elles sont proches de la valeur moyenne des termes de comparaison présentés par le commissaire du Gouvernement, égale à 5 865 €/m², après avoir toutefois écarté des débats quatre termes cités dans les premières écritures.

La région Ile-de-France soutient que ces trois éléments de comparaison sont insuffisants pour être représentatifs du marché immobilier local et qu’en outre :

— le terme DEM 5 est ancien ;

— le terme DEM 4 est d’une superficie de 55 m², soit plus petite que celles de l’un et l’autre de pavillons à évaluer ;

— ils portent sur des biens situés en zones UGp et UC du PLU, d’une plus grande constructibilité que la zone Nb où se situe le petit pavillon exproprié.

La région Ile-de-France critique également la méthodologie employée par la société expropriée pour justifier les valeurs demandées en ce qu’elle :

— a appliqué, sans fondement, une majoration de 20 % à la moyenne des termes présentés ;

— a écarté le terme DEM 5, en évoquant son ancienneté, lequel a été échangé au prix le plus bas ;

— n’a pas tenu compte de la proximité immédiate des pavillons de la société JA B des locaux d’activités, ce qui est de nature à dévaloriser les biens (page 21 de son Mémoire récapitulatif).

Le commissaire du Gouvernement formule les mêmes critiques que celles émises par la région Ile-de-France en ce qui concerne les termes DEM 4 et DEM 5. Il cite également le terme DEM 6 dans ses dernières écritures.

En l’espèce :

— il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration de 20 % à la valeur moyenne obtenue, à l’instar de la partie expropriée, car le différentiel de comparaison ne pénalise pas l’évaluation des présents pavillons, on le rappelle situés au sein d’un ensemble immobilier mixte, en face de locaux d’activités pour le premier, ne disposant pas de garage dédié pour le second, ni de jardin ;

— le terme DEM 4 est conservé même s’il est d’une surface plus petite que celles des deux pavillons à évaluer, ce qui est un facteur de plus-value, car il s’agit d’une construction ancienne, ce qui est un facteur de moins-value ;

— le terme DEM 5 est certes ancien, sa valeur d’échange est toutefois cohérente avec les deux autres termes de comparaison.

Ainsi, l’ensemble de ces termes, correspondant à des pavillons situés à proximité immédiate des présents biens, est retenu pour servir la comparaison avec les pavillons de la SCI JA B, selon une valeur d’échange moyenne de 5 104 €/m² en valeur libre.

5.1.2.2. La région Ile-de-France produit les termes de comparaison suivants :

1/ Termes correspondant à des pavillons cédés à Romainville entre 2009 et 2011, figurant dans l’avis des services de la Direction de l’immobilier de l’Etat sur la valeur des présents pavillons (pièce n° 9 précitée) :

N°	DATE	ADRESSE	OBSERVATIONS	surface m² SU	prix €	ratio €/m² SU
[…]1	10.12.09	[…] I n° 73	construction 1910 sur un terrain de 323 m²	80	[…]	[…]
[…]2	16.12.09	[…] I n° 54	construction 1927 sur un terrain de 91 m²	75	[…]	[…]
[…]3	21.09.10	[…] I n° 74	construction 1929 sur un terrain de 93 m²	80	[…]	[…]
[…]4	22.07.11	[…] I n° 116	construction 1920 sur un terrain de 512 m²	106	[…]	[…]
[…]5	21.07.10	[…] Q n° 87	construction 1959 sur un terrain de 250 m²	104	[…]	[…]
[…]6	15.11.10	152 rue Y de Kock J n° 66	construction 1931 sur un terrain de 280 m²	75	[…]	[…]
[…]7	18.04.11	[…] […]	construction 1930 sur un terrain de 120 m²	67	[…]	[…]

La moyenne de ces sept termes de comparaison est de 3 985,14 སྒྱ/m² SU.

2/ Termes correspondant à des pavillons de trois pièces, d’une surface comprise entre 60 m² et 80 m², et d’une époque de construction comparable à celle du petit pavillon, cédés en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne entre 2015 et 2016 :

N°	DATE	ADRESSE	OBSERVATIONS	surface m²	ratio €/m²
[…]8	août 2016	[…] AUBERVILLIERS	construction de 3 pièces, 1 niveau et un garage, sur un terrain de 143 m²	80	[…]
[…]9	avril 2016	rue Eugène et Marie-Louise Cornet PANTIN	construction de 3 pièces, 2 niveaux, sur un terrain de 68 m²	77	[…]
[…]0	mars 2016	[…] BOBIGNY	construction de 3 pièces, 1 niveau, sur un terrain de 287 m²	68	[…]
[…]1	janv. 2015	[…] FONTENAY-S-BOIS (94)	construction de 3 pièces, 2 niveaux et un garage, sur un terrain de 129 m²	60	[…]

La valeur moyenne de ces quatre termes de comparaison est égale à 3 827,25 སྒྱ/m² et celle des trois termes situés dans le département de la Seine-Saint-Denis (DEF n° 18, 19 et 20) est de 3 588,66 €/m².

3/ Termes correspondant à des pavillons de six pièces sur deux niveaux, avec garage, d’une surface supérieure à 100 m² et d’une époque de construction comparable à celle du grand pavillon, cédés en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne entre 2014 et 2016 :

N°	DATE	ADRESSE	OBSERVATIONS	surface m²	ratio €/m²
[…]2	déc. 2016	[…] BONDY	construction de 6 pièces, 2 niveaux et un garage, sur un terrain de 202 m²	120	[…]
[…]3	juin 2016	[…] NOISY-LE-SEC	construction de 6 pièces, 2 niveaux et un garage, sur un terrain de 279 m²	112	[…]
[…]4	juin 2016	[…] BONDY	construction de 6 pièces, 2 niveaux et un garage, sur un terrain de 444 m²	125	[…]
[…]5	mai 2016	[…] LE BLANC MESNIL	construction de 6 pièces, 2 niveaux et un garage, sur un terrain de 336 m²	125	[…]
[…]6	mai 2016	[…] ROSNY S BOIS	construction de 6 pièces, 2 niveaux et un garage	120	[…]
[…]7	mai 2015	[…] DRANCY	construction de 6 pièces, 2 niveaux et un garage, sur un terrain de 295 m²	120	[…]
[…]8	mai 2015	[…] FONTENAY-S-BOIS (94)	construction de 6 pièces, 2 niveaux et un garage, sur un terrain de 358 m²	122	[…]
DEF 29	février 2015	[…] MONTREUIL	construction de 6 pièces, 2 niveaux et un garage, sur un terrain de 168 m²	105	[…]
DEF 30	déc. 2014	[…] MONTREUIL	construction de 6 pièces, 2 niveaux et un garage, sur un terrain de 512 m²	125	[…]

La valeur moyenne de ces neuf termes de comparaison est de 3 142,88 སྒྱ/m² et celle des huit termes de comparaison situés dans le département de la Seine-Saint-Denis est de 3 030,25 €/m².

4/ Valeurs offertes par la région Ile-de-France :

La région Ile-de-France offre :

— pour le petit pavillon, une valeur de 3 600 €/m², surface utile, soit une valeur :

. inférieure à la valeur moyenne d’échange des termes de comparaison cités dans le premier tableau (DEF n° 11 à 17), de 3 985,14 €/m² ;

. équivalente à la valeur moyenne des termes de comparaison cités dans le deuxième tableau (DEF n° 18, 19 et 20), correspond à des ventes de pavillons d’une surface similaire, de 3 588,66 €/m² ;

faisant valoir que cette valeur de 3 600 €/m² est celle qui a été retenue dans l’avis rendu par la Direction de l’immobilier de l’Etat (DIE) le 18 avril 2012 et qu’elle est justifiée au regard de l’état d’entretien moyen du bien à évaluer ;

— pour le grand pavillon, une valeur de 4 000 €/m², surface utile, soit une valeur :

. équivalente à la valeur moyenne d’échange des termes de comparaison cités dans le premier tableau (DEF n° 11 à 17), de 3 985,14 €/m² ;

. supérieure à la valeur moyenne d’échange des termes de comparaison produits dans le troisième tableau, ([…]2 à 27, 29 et 30), de 3 030,25 €/m², correspondant à des ventes dans le département de la Seine-Saint-Denis de maison d’habitation d’une superficie supérieure à 100 m² ;

faisant valoir que cette valeur de 4 000 €/m² est celle qui a été retenue dans l’avis rendu par la DIE le 18 avril 2012 et qu’elle est justifiée par le bon état du bien à évaluer.

La SCI JA B ne formule pas d’observation quant à ces références.

Le commissaire du Gouvernement indique que les références citées dans le premier tableau de la région Ile-de-France (DEF n° 11 à 17) sont anciennes, ventes entre 2009 et 2011, et ne sauraient être représentatives du marché immobilier local en 2016 (page 6 de ses Conclusions définitives).

5/ En l’espèce, sont retenus pour servir la comparaison avec le présent bien, les termes de comparaison suivants, correspondant à des biens situés à Romainville :

— DEF n° 11 à 17, des pavillons d’une surface de 67 m² à 106 m², selon une valeur moyenne de 3 985,14 €/m² ;

— DEF n° 18 à 20, des pavillons d’une surface inférieure à 100 m², selon une valeur moyenne de 3 588,66 €/m² ;

— DEF n° 22 à 27, 29 et 30, des pavillons d’une surface supérieure à 100 m², selon une valeur moyenne de 4 061,96 €/m².

5.1.2.3. Le commissaire du Gouvernement cite les termes de comparaison suivants :

1/ Termes correspondant à des cessions de pavillons d’une surface inférieure à 100 m² et situés dans un périmètre de 500 m autour du bien à évaluer, dans les communes de Romainville et de Noisy-le-Sec :

	DATE ET REF.	ADRESSE	OBSERVATIONS	surface m² SU	prix €	ratio €/m² SU
CG 8	23.01.14 14P00735	[…] ROMAINVILLE […]	construction 1997 sur un terrain de 113 m² ; 4 pièces	76	[…]	4 171,05
CG 9	30.09.15 15P05917	[…] ROMAINVILLE I n° 88	construction 1931 sur un terrain de 137 m² ; 3 pièces	40	[…]	[…]
CG 10	23.03.15 15P03579	[…] ROMAINVILLE J n° 20	construction 1947 sur un terrain de 569 m² ; 4 pièces	87	[…]	3 892,53
CG 11	24.09.15 15P05821	[…] ROMAINVILLE M n° 37	construction 1935 sur un terrain de 131 m² ; 3 pièces	60	[…]	7 116,67
CG 12	27.07.15 15P04997	[…] ROMAINVILLE M n° 13, 228	construction 1965 sur un terrain de 361 m² ; 4 pièces	68	[…]	6 397,06
CG 13	28.07.14 14P04749	[…] ROMAINVILLE L n° 20	construction 1956 sur un terrain de 193 m² ; 3 pièces	48	[…]	9 062,50
CG 14	30.06.14 14P04055	[…] ROMAINVILLE M n° 146	construction 1925 sur un terrain de 348 m² ; 4 pièces	85	[…]	5 529,41
CG 15	28.12.15 16P00474	[…] NOISY-LE-SEC N n° 55	construction 1968 sur un terrain de 206 m² ; 4 pièces	80	[…]	[…]
CG 16	11.09.15 15P05402	[…] NOISY-LE-SEC N n° 55	construction 1950 ; 3 pièces	62	[…]	3 129,03
CG 17	9.09.15 15P05442	[…] NOISY-LE-SEC Q n° 2	construction 1958 sur un terrain de 476 m² ; 4 pièces	80	[…]	4 312,50

La valeur moyenne de ces dix termes de comparaison est de 5 108,57 €/m² SU et celle des sept termes dont les biens sont situés à Romainville, comme en l’espèce, est de 5 774,17 €/m².

2/ Termes correspondant à des cessions de pavillons d’une surface supérieure à 100 m² et situés dans un périmètre de 500 m autour des biens à évaluer, dans les communes de Romainville et de Noisy-le-Sec :

	DATE ET REF.	ADRESSE	OBSERVATIONS	surface m² SU	prix €	ratio €/m² SU
CG 18	1.10.14 14P05782	[…] ROMAINVILLE M n° 81	construction 1912 sur un terrain de 154 m² ; 5 pièces	108	[…]	2 685,19
CG 19	13.03.14 14P01759	82 rue Y de Kock ROMAINVILLE K n° 44	construction 1999 sur un terrain de 216 m² ; 6 pièces	117	[…]	3 384,62
CG 20	9.09.14 14P05524	[…] ROMAINVILLE L n° 6	construction 1906 sur un terrain de 483 m² ; 5 pièces	112	[…]	[…],07
CG 21	28.05.14 14P03373	[…] NOISY-LE-SEC Q n° 13	construction 1936 sur un terrain de 477 m² ; 5 pièces	123	[…]	4 621,14
CG 22	25.09.15 15P05757	[…] NOISY-LE-SEC N n° 53	construction 1971 sur un terrain de 241 m² ; 6 pièces	103	[…]	2 441,75

La valeur moyenne de ces cinq termes de comparaison est de 3 849,75 སྒྱ/m² SU et celle des trois termes dont les biens sont situés à Romainville, comme en l’espèce, est de 4 061,96 €/m².

Le commissaire du Gouvernement expose qu’aucune vente de pavillon n’est intervenue dans le secteur considéré depuis 2016.

3/ Le commissaire du Gouvernement propose des valeurs supérieures aux valeurs moyennes de ses deux études de marché, égales à :

—  4 500 €/m² pour le grand pavillon situé sur les parcelles cadastrées section I n° 38, 125, 133, qui est dans un bon état d’entretien ;

—  4 000 སྒྱ/m² pour le petit pavillon situé sur la parcelle cadastrée […], qui se trouve dans un état correct d’entretien.

La SCI JA B fait valoir que ces références portent sur des biens qui présentent des similitudes avec les présents pavillons mais qu’il doit être tenu compte des éléments suivants :

— soumission à un cahier des charges de lotissement, s’agissant des termes CG n° 8 et 12 ;

— étroitesse du dégagement et impossibilité de circuler sur la parcelle, s’agissant des termes CG n° 9 et 13 ;

— affectation à usage d’HLM, cédé occupé, s’agissant du terme CG n° 10 ;

— absence de garage et/ou ancienneté de la construction, en zone protégée, s’agissant des termes CG n° 11, 14, 18 et 20 ;

— caractère mitoyen du bien et valeur unitaire exprimée en སྒྱ/m² SHON, s’agissant du terme CG n° 19 ;

toutes ces caractéristiques étant des facteurs de pression à la baisse de la valeur d’échange.

La région Ile-de-France soutient que :

— la valeur d’échange moyenne de 3 850 སྒྱ/m² SU, CG n° 18 à 22, observée pour des cessions de pavillons d’une superficie supérieure à 100 m², est très proche, voire inférieure, à son offre égale à 4 000 €/m² ;

— en revanche, la valeur d’échange moyenne de 5 110 སྒྱ/m² SU, observée pour des cessions de pavillons d’une superficie très inférieure à celle du petit pavillon exproprié (moins de 50 m² SU pour les termes CG n° 9 et 13, et entre 50 m² et 70 m² pour les termes CG n° 10, 11, 12 et 16, contre 80 m² pour le bien à évaluer), ne saurait être privilégiée, une petite surface étant un facteur de plus-value.

4/ En l’espèce, les termes de comparaison situés à Noisy-le-Sec ne sont pas retenus, soit les termes CG n° 15 à 17 en ce qui concerne les maisons d’habitation d’une surface inférieure à 100 m² et les termes CG n° 21 et 22 en ce qui concerne les maisons d’habitation d’une surface supérieure à 100 m², dans la mesure où il apparaît que le marché immobilier n’est pas équivalent et où il y a suffisamment de termes de comparaison dans la commune de Romainville.

Les autres références sont retenues pour servir la comparaison avec le présent bien, soit les termes de comparaison :

— CG n° 8 à 14, pour les pavillons d’une superficie inférieure à 100 m², selon une valeur moyenne de 5 774,17 €/m² ;

— CG n° 18, 19 et 20 pour les pavillons d’une superficie supérieure à 100 m², selon une valeur moyenne de 4 061,96 €/m² ;

étant précisé qu’il s’agit de pavillons cédés à une époque récente, entre 2014 et 2017.

5.1.2.4. En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité correspondant aux surfaces d’habitation revenant à la SCI JA B de la manière suivante :

Les termes de comparaison retenus sont :

— les termes DEM n° 4 à 6 versés par la SCI JA B, selon une valeur d’échange moyenne de 5 104 €/m², en valeur libre ;

— les termes produits par la région Ile-de-France :

. DEF n° 11 à 17, des pavillons d’une surface de 67 m² à 106 m², selon une valeur moyenne de 3 984,14 €/m² ;

. DEF n° 18 à 20, des pavillons d’une surface inférieure à 100 m², selon une valeur moyenne de 3 588,66 €/m² ;

. DEF n° 22 à 27, 29 et 30, des pavillons d’une surface supérieure à 100 m², selon une valeur moyenne de 4 061,96 €/m² ;

— les termes citées par le commissaire du Gouvernement :

. CG n° 8 à 14, pour les pavillons d’une superficie inférieure à 100 m², selon une valeur moyenne de 5 774,17 €/m² ;

. CG n° 18, 19 et 20 pour les pavillons d’une superficie supérieure à 100 m², selon une valeur moyenne de 4 061,96 €/m².

1/ La valeur unitaire du petit pavillon, ou encore second pavillon, situé sur la parcelle cadastrée […], devra être :

— inférieure à la valeur d’échange des termes :

. DEM n° 6, […], échangé à […] €/m² ;

. […], échangé à […] €/m² ;

étant précisé que ces biens sont situés dans les secteurs historiques, pavillonnaires et d’une meilleure qualité quoique situés en zone de risques naturels forts, selon l’arrêté préfectoral cité précédemment ;

— inférieure à la valeur moyenne des termes versés par la SCI JA B, de 5 104 €/m², et à la valeur de moyenne des termes retenus parmi ceux cités par le commissaire du Gouvernement et correspondant à des maisons d’une surface inférieure à 100 m² situées à Romainville, de 5 774 €/m², le présent bien étant d’un accès peu aisé, dans un état d’entretien moyen et ne disposant ni de garage, ni de cave, ni de grenier ;

— supérieure à la valeur moyenne des termes retenus parmi ceux produits par la région Ile-de-France en ce qui concerne des pavillons d’une surface inférieure à 100 m², de 3 588,66 €/m², les biens échangés comportant des facteurs de moins-value comparativement au bien à évaluer, comme évoqué par la société civile immobilière ;

— équivalente à la valeur moyenne :

. de 4 174,25 €/m², des termes DEM n° 5, DEF n° 11, 12 et 16, correspondant à des biens d’une superficie équivalente au bien à évaluer (91 m², 80 m², 75 m² et 75 m² contre 83,05 m² en l’espèce) situés rue Y de Kock et […] (soit […] €/m² + […] €/m² + […] €/m² + […] €/m² / 4) ;

. de 3 984,14 €/m², des termes DEF n° 11 à 17.

Au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus et, d’autre part, des caractéristiques du petit pavillon, et notamment de son implantation de manière isolée au sein d’un ensemble immobilier mixte et hétéroclite, d’un accès peu aisé par un chemin de terre à partir de la […] ou de la rue Y de Kock, d’un entretien à l’état d’usage, d’un équipement simple, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 4 000 €/m².

Ainsi, l’indemnité principale du pavillon situé sur la parcelle cadastrée […] (petit pavillon ou second pavillon) est de 332 200 €, en valeur libre, soit 83,05 m² x 4 000 €/m².

2/ La valeur unitaire du grand pavillon, ou encore premier pavillon, situé sur les parcelles cadastrées section […] et 38p, devra être :

— inférieure à la valeur d’échange des termes :

. DEM n° 6, […], échangé à […] €/m² ;

. […], échangé à […] €/m² ;

étant précisé que ces biens sont situés dans les secteurs historiques, pavillonnaires et d’une meilleure qualité quoique situés en zone de risques naturels forts, selon l’arrêté préfectoral cité précédemment ;

— inférieure à la valeur moyenne des termes versés par la SCI JA B, de 5 104 €/m², le présent bien étant situé dans un ensemble immobilier mixte et hétéroclite, face à des locaux d’activités ;

— supérieure à la valeur moyenne des termes retenus parmi ceux produits par la région Ile-de-France en ce qui concerne des pavillons d’une surface supérieure à 100 m², de 3 030,25 €/m², les biens échangés comportant des facteurs de moins-value comparativement au présent pavillon, comme évoqué par la société civile immobilière ;

— équivalente à la valeur moyenne de 4 061,96 €/m², des termes CG n° 18, 19 et 20.

Au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus et, d’autre part, des caractéristiques du grand pavillon, et notamment de son implantation rue de Kock, au sein d’un ensemble immobilier mixte et hétéroclite, du bon agencement de l’habitation, de sa décoration et de son équipement avec des matériaux et des équipements de bonne facture, du bon état d’entretien du bien, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 4 500 €/m².

Ainsi, l’indemnité principale du pavillon situé sur la parcelle cadastrée section […] et 38p, (grand pavillon ou premier pavillon), est de 742 950 €, en valeur libre, soit 165,10 m² x 4 500 €/m².

5.1.3. Sur l’indemnité de dépossession des terrains nus

5.1.3.1. La société JA B verse aux débats les termes de comparaison suivants :

N°	DATE	ADRESSE	SURFACE m²	PRIX སྒྱ/m²	OBSERVATIONS
DEM 7	déc. 2006	144 rue Y de Kock J n° 144	[…]	224	zone UG constructible professionnel
DEM 8	26.03.13	156 rue Y de Kock J n° 68	382	365	zone UG constructible habitation

La moyenne de ces deux termes de comparaison est de 294,50 €/m², étant relevé que les surfaces et la constructibilité des biens référencés ne sont pas comparables à celles des présents terrains.

La société JA B indique que le terme DEM n° 8 doit être revalorisé au regard de son ancienneté et qu’il est d’une superficie équivalente à celle de la parcelle cadastrée section I n° 133 à évaluer.

La SCI JA B sollicite des valeurs de :

—  400 €/m² pour la parcelle cadastrée section I n° 133, correspondant à la cour intérieure, soit une valeur proche de la valeur d’échange du terme DEM 8, arrondie à la centaine supérieure ;

—  250 €/m² pour les parcelles cadastrées section […], 27, 154, 164, 167 et 172, correspondant à deux terrains, soit une valeur proche de la valeur d’échange du terme DEM 7, arrondie à la cinquantaine supérieure.

La région Ile-de-France souligne que la référence DEM n° 8 se situe dans la zone UG du PLU de Romainville, soit un secteur beaucoup plus valorisant que le zonage des parcelles de la SCI JA B (page 26 de son Mémoire récapitulatif).

Le commissaire du Gouvernement expose que ces deux termes de comparaison sont insuffisants pour déterminer la valeur des terrains expropriés.

En l’espèce, ces deux termes ne sont pas retenus :

— le premier est très ancien, la vente a eu lieu en 2006, soit il y a près de onze ans ;

— le second correspond à un terrain beaucoup plus petit que celui à évaluer (382 m² contre 2 974 m²) et qui est constructible pour être situé en zone UG.

Il s’agit de biens d’une consistance tout-à-fait différente de celle des parcelles à évaluer, dont le potentiel de construction est très limité et qui sont situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels liés à la présence d’anciennes carrières.

51.3.2. La région Ile-de-France verse aux débats les termes de comparaison suivants, figurant dans l’avis des services de la Direction de l’immobilier de l’Etat sur la valeur des présents terrains (pièce n° 9 précitée) :

1/ Termes portant sur des terrains similaires situés à Romainville, dans un secteur proche, d’un zonage autre :

N°	DATE	PARCELLE	SURFACE m²	PRIX སྒྱ	PRIX སྒྱ/m²
[…]1	17.06.2004	J 27 à 31 et 36 à 39 zone UI	[…]	[…]	55
[…]2	15.02.2005	J 25 UI inconstructible	[…]	[…]	52
[…]3	15.02.2005	J 2 UI et ND inconstructible	540	[…]	50
[…]4	28.06.2005	J 26 UI inconstructible	196	[…]	32
[…]5	9.05.2005	J 9 et 14 UI et ND inconstructible	[…]	[…]	23
[…]6	14.06.2006	J 15 UI inconstructible	667	[…]	45

La valeur moyenne de ces six termes de comparaison est de 42,83 སྒྱ/m².

2/ Termes portant sur des terrains similaires situés en zone ND :

— terrain de 796 m² cédé à un prix de 31 840 €, soit 40 €/m² ;

— terrain de 551 m² cédé à un prix de […] €, soit 45 €/m².

3/ La région Ile-de-France offre une valeur supérieure, égale à 50 €/m², arguant que les biens ne peuvent être cédés qu’à titre de terrains d’agrément non constructibles.

La société JA B ne formule pas d’observation.

Le commissaire du Gouvernement fait remarquer que les termes cités par la région Ile-de-France sont trop anciens et que la valeur offerte n’est, par conséquent, pas justifiée.

4/ En l’espèce, à défaut de préciser les adresses des biens dont la vente est citée, ces termes de comparaison ne sont pas retenus, la comparaison ne pouvant s’exercer.

5.1.3.3. Le commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants, correspondant à des cessions de terrains nus situés à Romainville et à Noisy-le-Sec, intervenues entre 2012 et 2015, d’un faible potentiel de construction :

	DATE ET REF.	ADRESSE	OBSERVATIONS	surface m²	prix €	ratio €/m²
CG 23	29.01.15 15p01204	[…] ROMAINVILLE L n° 63	terrain à bâtir libre	320	[…]	200
CG 24	21.05.174 14p03299	site Sous-les-Platres NOISY-LE-SEC N n° 71	terre libre	531	[…]	75
CG 25	7.05.14 14p02827	[…] ROMAINVILLE J n° 161	terrain à bâtir libre	[…]	[…]	39
CG 26	9.07.13 15p01354	[…] ROMAINVILLE I n° 166	sol libre	488	[…]	31
CG 27	4.07.12 13p00814	119 rue Y de Kock ROMAINVILLE I n° 151	sol libre	292	[…]	50
CG 28	4.07.12 13p00814	119 rue Y de Kock ROMAINVILLE I n° 150	sol libre	293	[…]	50
CG 29	14.12.12 13p00040	[…] ROMAINVILLE N n° 89	terrain à bâtir libre	[…]	[…]	167
CG 30	26.01.12 12p01723	[…] NOISY-LE-SEC P n° 289	sol libre	130	[…]	101

La valeur moyenne de ces huit termes de comparaison est de 89,12 €/m² et la valeur médiane est de 63 €/m². La valeur moyenne des cinq termes correspondant à des ventes de terrain nu est de 61,4 €/m² et celle des trois termes correspondant à des terrains nu pas ou peu constructible à Romainville est de 43,66 €/m².

Le commissaire du Gouvernement propose une valeur équivalente à celle de la moyenne, arrondie à la centaine supérieure, égale à 100 €/m². Il expose que les références citées correspondent à des terrains dotés d’un potentiel de constructibilité réduit et que l’évolution des prix entre 2015 et 2016 justifie de proposer une valeur moyenne arrondie à la hausse.

La SCI JA B demande que les références de biens situés dans la commune de Noisy-le-Sec soient écartées. S’agissant des autres termes de comparaison, elle soutient que :

— la référence CG n° 23 correspond à une parcelle de mauvaise configuration, située au bout d’une impasse ;

— les références CG n° 25 et 30 correspondent à des cessions portant sur deux parcelles, dont l’une est située à Noisy-le-Sec et l’autre à Romainville, et que les prix indiqués ne sont pas ventilés ;

— les références CG n° 26 à 28 correspondent à des ordonnances d’expropriation emportant transfert de propriété, avec mention de l’évaluation des biens par les services de la Direction de l’immobilier de l’Etat, et non à des cessions de biens.

La région Ile-de-France conteste la réalité de l’évolution à la hausse du marché, alléguée par le commissaire du Gouvernement, et souligne que les termes de comparaison cités par ce dernier font ressortir une valeur moyenne de 90 སྒྱ/m² pour une valeur médiane de 63 སྒྱ/m².

En l’espèce, les huit termes de comparaison sont retenus selon une valeur moyenne arrondie de 90 €/m². Les termes CG n° 27 et 28, bien que situés à proximité immédiate de ceux à évaluer, 119 contre 111 rue Y de Kock, ne seront pas privilégiés, s’agissant d’une indication de l’évaluation de la DIE dans une ordonnance d’expropriation.

5.1.3.4. En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité correspondant aux terrains nus revenant à la SCI JA B de la manière suivante :

Les termes de comparaison retenus sont les huit cités par le commissaire du Gouvernement, selon des valeurs moyenne de 90 €/m² et médiane de 63 €/m².

Au regard des termes de comparaison retenus et des caractéristiques des parcelles de terrain nu, notamment de leur très faible constructibilité et de leur implantation dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 65 €/m².

L’indemnité principale, pour les parcelles cadastrées section […], 27, 154, 164, 167, 172, est de 193 310 €, soit 2 974 m² x 65 €/m².

5.1.4. Sur le montant de l’indemnité principale totale

Elle est égale à 2 385 916,96 € soit :

1 117 456,96 € pour les locaux d’activité ;

+ 332 200,00 € pour le petit pavillon ;

+ 742 950,00 € pour le grand pavillon ;

+ 193 310,00 € pour les terrains nus.

5.2 – Sur les indemnités accessoires

5.2.1. Sur l’indemnité de remploi

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 2 385 916,96 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000,00 € ;

. 15 % de 5 000 € à […] € = 1 500,00 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 2 370 916,96 € = 237 091,69 € ;

soit un total de 239 591 69 €.

5.2.2. – Sur la perte de revenus locatifs

La SCI JA B sollicite l’octroi d’une somme de 99 800 སྒྱ à titre d’indemnité pour perte de revenus locatifs, sur le fondement des dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation tel qu’interprété par la jurisprudence de la troisième chambre de la Cour de Cassation, citant à l’appui de sa demande la décision n° 02-70.110 en date du 2 juillet 2003.

Par une Note en délibéré, la société JA B justifie des sommes perçues en versant aux débats sa déclaration de revenus fonciers 2015, une attestation de son expert comptable en date du 23 mai 2017 et l’avis d’impôt sur le revenu 2016 de Monsieur A B et de Madame C B, associés de la société expropriée (pièces n° 32, 33 et 34).

La région Ile-de-France s’oppose à cette demande et cite un arrêt rendu le 20 mai 2015 par la cour d’appel de Nancy, laquelle qualifie le préjudice pour perte de loyers de purement éventuel.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation.

Dans l’hypothèse où le bien exproprié était affecté à la location, la Cour de cassation admet que l’ancien propriétaire est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire.

En l’espèce, d’une part, il n’est pas contesté que les locaux d’activité sont loués, cette partie a d’ailleurs été évaluée en valeur occupée. D’autre part, la société civile immobilière justifie avoir perçu un revenu locatif de 112 758 € en 2015. La somme de 99 800 € sollicitée correspond approximativement à dix mois et demi de loyers.

Cette durée apparaît raisonnable pour rechercher, trouver, acquérir des locaux d’activité similaires et pour rechercher un locataire.

La somme de 99 800 € est allouée à la SCI JA B au titre de la perte de loyer.

5.2.3. Sur les frais de déménagement

La SCI JA B sollicite une indemnité de déménagement de :

—  10 400 € pour les deux pavillons, soit la valeur moyenne des deux devis produits :

. entreprise AG2D : 11 200 € HT ;

. Les Déménageurs Bretons : 9 600 € HT ;

—  62 707,50 སྒྱ, pour les locaux d’activité, pour le déménagement du garage, soit la valeur moyenne des deux devis produits :

. société MITS : 58 965 € HT ;

. société CHAPPE et FONTOLIVE : 30 560 € HT ;

outre :

. 3 245 € pour le démontage et la réinstallation de l’installation informatique ;

. 14 700 € pour le démontage, transport et remontage de la cabine de peinture.

La région Ile-de-France s’oppose à la demande en ce qui concerne le déménagement du garage, faisant valoir, à juste titre, que la SCI JA B ne supporte pas les frais de déménagement de la SARL GARAGE ATS qui exploite cette activité.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation.

En l’espèce, il convient d’allouer une somme de 10 400 € à la SCI JA B en réparation des dépenses de déménagement des deux pavillons. La société expropriée est déboutée du surplus de ses demandes de ce chef, faute d’intérêt à agir.

5.2.4. Sur les frais annexes

La SCI JA B sollicite les sommes de :

—  3 500 € HT, correspondant au coût du certificat de mesurage qu’elle a fait réaliser ;

—  459 €, correspondant au coût des actes commandés.

Ces deux sommes, justifiées et qui entretiennent un lien direct avec l’opération d’expropriation, sont allouées.

5.3 – Sur l’indemnité totale de dépossession

Elle est égale à 2 739 667,65 €, soit :

— indemnité principale, 2 385 916,96 €, soit :

. indemnité principale pour les locaux d’activité : 1 117 456,96 € ;

I 36, 38, 152, 156 et 133

. indemnité principale pour le petit pavillon (I 29) : 332 200,00 € ;

. indemnité principale pour le grand pavillon (I 125 et 38p) : 742 950,00 € ;

. indemnité principale pour les terrains (I 26, 27, 167, 154, 164 et 172) : 193 310,00 € ;

indemnités accessoires : 353 750,69 €, soit :

. indemnité de remploi : 239 591,69 € ;

. indemnité pour perte de loyers : 99 800,00 € ;

. indemnité pour frais de déménagement : 10 400,00 € ;

. indemnité pour coût d’une expertise par un géomètre : 3 500,00 € ;

. indemnité pour frais de commande d’acte : 459,00 €.

Il convient d’arrondir cette somme à 2 740 000 €, pour une juste indemnisation.

6 – Sur la demande d’expertise

La région Ile-de-France sollicite la désignation d’un expert avec pour missions de déterminer :

— l’état de pollution des parcelles expropriées, et, le cas échéant, l’abattement à pratiquer sur la valeur des biens ;

— l’abattement à pratiquer du fait de la situation de l’ensemble immobilier en zone de prévention des risques naturels ;

— le risque lié à l’amiante.

La SCI JA B :

— fait valoir que la demande d’expertise ne pourra qu’être rejetée en tant qu’elle porte sur l’état du bâti et, plus précisément, les risques liés à l’amiante, faute d’avoir été régulièrement introduite et contradictoirement discutée avant la clôture des débats ;

— rappelle que l’article R. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que : En vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée […] ;

— soutient qu’il n’y a pas lieu à expertise, qui plus est à ce stade de la procédure.

En l’espèce, les indemnités revenant à la SCI JA B ont pu être fixées sans qu’une difficulté particulière d’évaluation, liée à la pollution des sols ou à l’inclusion des parcelles dans le plan de prévention des risques naturels, ou à la présence d’amiante, nécessitant la désignation d’un expert au sens de l’article R. 322-1 précité, n’ait été relevée.

En conséquence, la région Ile-de-France sera déboutée de sa demande.

7 – Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit en matière de fixation des indemnités d’expropriation, et ce en application des dispositions de l’article R. 311-25 du code de l’expropriation selon lesquelles : L’appel du jugement fixant les indemnités n’est pas suspensif.

8 – Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer à la SCI JA B une somme de […] € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle la région Ile-de-France est condamnée.

9 – Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la région Ile-de-France supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 16 novembre 2016 ;

Dit que l’Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne, devenue l’établissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT, est hors de la présente cause ;

Dit que la région Ile-de-France est recevable en son intervention volontaire ;

Déboute la SCI JA B de ses demandes concernant le rejet des dernières écritures produites par la région Ile-de-France ;

Précise que les parcelles cadastrées section I n° 163 et 166 ne font pas l’objet d’une expropriation ;

Fixe à 2 740 000 € (deux millions sept cent quarante mille euros), l’indemnité totale de dépossession due par la région Ile-de-France à la SCI JA B dans le cadre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier situé 111 rue Y de Kock à Romainville (93), sur les parcelles cadastrées section […], 27, 29, 36, 38, 125, 133, 152, 154, 156, 164, 167 et 172 ;

Dit que la somme arrondie de 2 740 000 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale, 2 385 916,96 €, soit :

. indemnité principale pour les locaux d’activité : 1 117 456,96 € ;

I 36, 38, 152, 156 et 133

. indemnité principale pour le petit pavillon (I 29) : 332 200,00 € ;

. indemnité principale pour le grand pavillon (I 125 et 38p) : 742 950,00 € ;

. indemnité principale pour les terrains (I 26, 27, 167, 154, 164 et 172) : 193 310,00 € ;

indemnités accessoires : 353 750,69 €, soit :

. indemnité de remploi : 239 591,69 € ;

. indemnité pour perte de loyers : 99 800,00 € ;

. indemnité pour frais de déménagement : 10 400,00 € ;

. indemnité pour coût d’une expertise par un géomètre : 3 500,00 € ;

. indemnité pour frais de commande d’acte : 459,00 €.

Déboute la région Ile-de-France de sa demande d’expertise judiciaire, avant dire droit ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne la région Ile-de-France à payer à la SCI JA B une somme de […] € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la région Ile-de-France aux dépens, au besoin l’y condamne.

F G

Greffier

H I

Juge