T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
2e chambre 2e section N° RG : 14/16541 N° MINUTE : Assignation du : 26 Septembre 2014	JUGEMENT rendu le 06 Janvier 2016

DEMANDEURS

Monsieur G J Z

[…]

[…]

Madame X, Y, D E épouse Z

[…]

[…]

représentés par M^e Christine CERVERA KHELIFI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0576

DÉFENDEURS

Monsieur O U S V F

[…]

[…]

Madame N R D S T épouse F

[…]

[…]

représentés par Maître Denis HUBERT de l’AARPI NLH AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0154

S.A.R.L. K L M, nom commercial CENTURY 21 K ST M

[…]

[…]

représentée par M^e Isabelle SCHEIDECKER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0156

Maître I A

Office Notarial ALEXANDRE DECHIN A

[…]

[…]

représenté par Maître Marc PANTALONI de l’AARPI PPH AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice P-Q, Vice-Présidente

D DUBREUIL, Vice-Présidente

Jérôme HAYEM, Vice-Président

assistés de Murielle C, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 04 Novembre 2015 tenue en audience publique devant M^me DUBREUIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2016.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE :

Le 18 Octobre 2013, M. et M^me Z régularisaient un compromis avec les époux F pour l’achat d’un studio dans un immeuble en copropriété sis à PARIS , […].

Cette vente était convenue moyennant le prix de 139.120 €.

La vente était réitérée par acte authentique reçu le 23 décembre 2013 par M^e A , notaire .

Aux termes de cet acte l’acquéreur déclarait sur l’état de l’immeuble (Page 12 de l’acte notarié) : “Que les biens vendus ne font l’objet d’aucune injonction de travaux”.

Par acte du 26 septembre 2014, les époux Z ont assigné les époux F, la SARL K L M et Maître A Notaire devant le Tribunal de Grande Instance de Paris.

En l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 novembre 2015, ils demandent au tribunal :

— prononcer l’annulation de la vente intervenue entre M. et Mme

Z et M. et M^me F , selon acte de M^e A en date du 23/12/2013 ,

— subsidiairement prononcer la résolution de ladite vente sur le fondement des vices cachés,

Dire et juger que M^e A, notaire, et l’agence K L M IMMOBILIER ont manqué à leurs devoirs de conseil et d’information à l’égard des requérants ;

— condamner solidairement M. et M^me F à rembourser aux requérants la somme de 139.120 € au titre du prix de vente,

— condamner solidairement M. et M^me F, M^e A notaire, et l’agence K L M IMMOBILIER à payer aux requérants les sommes de :

—  8.880,00 € au titre des frais d’agence

—  7.236,00 € au titre des droits d’enregistrement

—  2.713,90 € au titre des frais et honoraires notariés

—  139,00 € au titre de la contribution de sécurité immobilière

—  10.000,00 € à titre de préjudice de jouissance

—  510,95 € au titre des charges de copropriété , sauf à parfaire

Les condamner solidairement à payer également aux requérants :

—  5.000 € au titre des frais irrépétibles

Les condamner, enfin, aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de M^e CERVERA – KHELLIFI ,

A l’appui de leur demande, ils soutiennent qu’ils ont été victimes d’une manoeuvre dolosive de la part des vendeurs puisque par courrier recommandé en date du 25 Octobre 2013 , reçu le 4 Novembre 2013 , la préfecture de Police de PARIS a délivré au syndicat des copropriétaires une injonction de travaux concernant précisément le bâtiment C dans lequel se situe le studio acquis par M. et M^me Z .

Ils précisent que le Syndic a, le 17 Décembre 2013, adressé aux copropriétaires un courrier les informant de préparatifs en vue de la réalisation de travaux.

Ils estiment qu’en leur laissant croire qu’aucune injonction de travaux n’existait, les vendeurs les ont volontairement trompé se rendant ainsi coupables de dol.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la résolution de la vente en raison du vice caché atteignant l’immeuble, au motif que l’injonction émanant de la préfecture de police montre que celui-ci présente des défauts de structure atteignant sa solidité et sa sécurité, lesquels n’étaient pas décelables par les acquéreurs, et sont autrement plus graves que les désordres évoqués dans le compromis de vente portant sur la cage d’escalier ou sur le ravalement du bâtiment .

En l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 novembre 2015, les époux F demandent au tribunal :

A titre principal, déclarer les demandes de Monsieur et Madame Z irrecevables ;

— A titre subsidiaire, débouter Monsieur et Madame Z de l’ensemble de leurs demandes ;

— En tout état de cause, condamner Monsieur G Z et Madame X E, épouse Z à verser à Madame N F et Monsieur O F la somme de 3 600,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— En tout état de cause, condamner Monsieur G Z et Madame X E, épouse Z, aux entiers dépens de l’instance, à distraction de Maître Denis HUBERT.

Ils soutiennent que l’assignation des époux Z est irrecevable dès lors qu’elle n’a pas été publiée au service chargé de la publicité foncière compétent dans le délai de trois mois à compter de la date de la signification de l’assignation.

Ils font valoir que les manoeuvres dolosives ne sont pas établies, au motif que Monsieur et Madame F n’ont pas reçu les courriers adressés au syndic par la ville de Paris et la préfecture de police, de sorte qu’ils n’étaient pas informés de l’injonction de travaux.

Ils soulignent qu’ils habitent à Houston aux USA et qu’ils n’ont jamais reçu la lettre du syndic en date du 17 décembre 2013 versée aux débats par les demandeurs.

Ils soutiennent que l’acte stipule que les biens vendus ne font l’objet d’aucune injonction de travaux, ce qui vaut pour les lots de copropriété et non les tantièmes de la copropriété.

Ils indiquent que les demandeurs sont de mauvaise foi car ils étaient informés que les travaux seraient prochainement à réaliser concernant la cage d’escalier, les maçonneries intérieures et la descente des eaux usées du bâtiment C, dont la réalisation a été sollicitée par l’autorité administrative.

Ils font valoir que l’immeuble n’est atteint d’aucun vice caché, la solidité de l’immeuble n’étant pas remise en cause, aucun arrêté de péril n’ayant été pris.

Ils soutiennent que les vices étaient apparents, s’agissant de fissures apparentes tel qu’il résulte de la lettre du 25 octobre 2013 de la Préfecture de Police de Paris.

Ils rappellent que l’acte de vente contient une clause de non garantie des vices cachés.

En l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 octobre 2015, Maître A demande au tribunal :

— Dire Monsieur et Madame Z irrecevables en leur action ;

— Les en débouter ;

En tout état de cause,

— Constater que Maître I A n’a commis aucune faute ;

En conséquence,

— Débouter les époux Z de leur action ainsi que de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— Condamner toutes parties succombantes à régler à Maître I A la somme de 5.000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Il soulève l’irrecevabilité de la demande faute pour les demandeurs de justifier de la publication de l’assignation.

A titre subsidiaire, il indique qu’il lui a été transmis :

— par le géomètre-expert :

* une note de renseignement d’urbanisme en date du 31 octobre 2013, ne faisant mention d’aucun péril, ni d’aucuns travaux, interdiction d’habiter ou cessation définitive de l’occupation aux fins d’habitation d’un ou plusieurs lots

* une lettre du Cabinet SERAN & ASSOCIES, géomètre-expert, en date du 30 octobre 2013, précisant que l’immeuble ne fait l’objet d’aucun arrêté de péril

— par le syndic de copropriété :

* sur relance, le questionnaire, lequel indiquait que l’immeuble :

ne fait l’objet d’aucun arrêté de péril,

ne fait pas l’objet d’une déclaration d’insalubrité,

ne fait pas l’objet d’une injonction de travaux

* les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales faisant état de travaux, au titre du renforcement d’un pilier, de fissures à combler, d’huisseries à mettre en jeu, du ravalement.

Il soutient qu’il n’a jamais été mis en possession des documents qui fondent l’assignation, à savoir les injonctions des 11 juin et 25 octobre 2013 et la lettre du 17 décembre 2013, et qu’il a établi l’acte sur la base des documents qui lui ont été transmis.

En l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 novembre 2015, la SARL K L M IMMOBILIER demande au tribunal :

Mettre hors de cause l’agence immobilière ;

Subsidiairement,

Dire qu’au stade de la rédaction du compromis, la preuve que les informations sur l’état du bien étaient données aux acquéreurs ont été délivrées avec le concours de l’K de notaire, M^e A ;

En conséquence,

Condamner avec exécution provisoire, M^e A à relever et garantir intégralement la SARL K L M de toute éventuelle condamnation ;

CONDAMENR les époux Z ou tout succombant à payer à la SARL K L M la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient qu’aux termes du compromis, les acquéreurs déclarent être effectivement informés qu’un audit est en cours à la demande de la Mairie pour un certain nombre de travaux, que ce sont précisément ces travaux qui sont visés dans la lettre de notification de la Mairie.

Elle fait valoir qu’elle a communiqué avec les acquéreurs, sur les informations recueillies à cet égard auprès du syndic de copropriété, ce qui ressort du courriel adressé à M. Z le 9 octobre 2013 : « … j’ai téléphoné au syndic qui m’a confirmé que les travaux relatifs à la maçonnerie de la cave sont imminents.

L’audit de l’architecte faisant suite à la demande de la Mairie est toujours en cours. », ce mail comportant en annexe les 2 procès verbaux d’assemblée générale qui détaillent les travaux.

Elle souligne enfin que l’obligation générale d’information de l’agent immobilier est une obligation de moyens.

Elle sollicite la garantie du Notaire, rédacteur de l’acte.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2015.

MOTIFS :

Sur la fin de non recevoir :

Les époux Z ne justifient pas de la publication de l’assignation conformément aux dispositions des articles 28, 30 et 33 du Décret du 4 janvier 1955.

Il y a lieu en conséquence de dire que les époux Z sont irrecevables en leur demande en annulation et en résolution de la vente du 23 décembre 2013.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière K L M :

Il est précisé au paragraphe “autres conditions particulières” du compromis de vente du 18 octobre 2013 :

“Les acquéreurs déclarent être informés qu’un audit est en cours à la demande de la Mairie concernant le remplacement des fenêtres situées dans la cage d’escalier du bat C , réhabilitation des maçonneries intérieures de la cage d’escalier et réfection de la descente d’eaux usées. Le Syndic de l’immeuble relancé ce jour à ce sujet nous indique que le compte-rendu n’a pas encore été délivré par l’Architecte à ce jour. Il a été également constaté la présence de

fissures côté bâtiment B et D ainsi qu’un revêtement pelé qui se détache par endroit. Les acquéreurs supporteront le coût de ces travaux au prorata de leurs millièmes. En cas de réunion d’une assemblée des copropriétaires entre le lendemain de la date des présentes et le jour de la réalisation de la vente, le vendeur devra en informer l’acquéreur et lui communiquer l’ordre du jour de cette assemblée 8jrs avant par lettre recommandée…”

Les époux Z reprochent à la SARL K L M IMMOBILIER un manquement à son obligation d’information, ce qui aurait permis de connaître l’injonction délivrée par la Préfecture de Police.

Ce n’est que 7 jours plus tard, par lettre du 25 octobre 2013, que la Préfecture de Police de Paris a enjoint le syndic de réaliser des travaux relatifs au traitement des fissures des façades et de la cage d’escalier du bâtiment C, la solidité de l’immeuble étant compromise.

Ils reprochent également à l’K L M de ne pas avoir fait état de l’injonction délivrée par la Mairie de Paris.

En effet, par lettre du 11 juin 2013, la Mairie de Paris a enjoint le syndic de faire cesser les insalubrités constatées et pour ce faire de remplacer les fenêtres vétustes situées dans la cage d’escalier du bâtiment C, de réhabiliter les maçonneries intérieures de la cage d’escalier du bâtiment C et d’assurer l’étanchéité et le bon fonctionnement de la descente d’eaux usées situées dans la cage d’escalier du bâtiment C.

Or, cette énumération a été reprise point par point dans le paragraphe précité.

Il ne saurait en conséquence être reproché à l’K L M un manquement à son obligation d’information, étant précisé que la procédure diligentée par la Mairie de Paris pour insalubrité ne doit pas être confondue avec celle menée par la Préfecture de Police, préalable à la prise d’un arrêté de péril éventuel.

Par ailleurs, par mail du 9 octobre 2013, l’agence immobilière a adressé à Monsieur Z les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales, et notamment :

— celle du 3 mai 2012 qui a annulé les travaux de ravalement de la façade du bâtiment C adoptés lors de l’assemblée générale du 5 mai 2011 et décidé de rembourser les appels de fonds, tout en adoptant à l’unanimité la résolution suivante n°35 :

“l’assemblée demande la consolidation du pilier en cave pour la stabilité du bâtiment C. Il faut rappeler : il y a urgence : importantes fissures, difficultés pour fermer portes et fenêtres etc. Le ravalement sur cour ne pourra être réalisé qu’après”.

Cependant, l’assemblée générale n’a voté aucun budget pour effectuer ces travaux.

L’agence K L M qui ne peut être tenue pour responsable des errements de la copropriété n’a pas manqué à son obligation d’information au vu de la clause susvisée qui reprenait point par point la demande de la Mairie de Paris et en transmettant les procès-verbaux des assemblées générales faisant état de fissures affectant l’immeuble.

Au surplus, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait état de l’injonction de travaux de la Préfecture de Police, laquelle n’avait pas encore été délivrée au moment de la promesse.

En outre, il n’est pas établi que l’K L M avait connaissance de l’injonction adressée au syndic le 25 octobre 2013 par la Préfecture de Police de Paris.

Les époux Z ne rapportent pas la preuve d’une faute à la charge de l’K L M et doivent être déboutés de leur demande formée à son encontre.

Sur la responsabilité de Maître A Notaire :

Les époux Z reprochent au notaire de s’être contenté des renseignements fournis par le syndic, sans faire d’investigations supplémentaires s’agissant de l’audit en cours à la demande de la Mairie de Paris mentionné dans le compromis.

Il est mentionné dans l’acte de vente : “les biens vendus ne font l’objet d’aucune injonction de travaux”.

Le notaire verse aux débats l’état daté transmis par le syndic le 6 décembre 2013 dont il résulte que l’immeuble ne fait pas l’objet d’une injonction de travaux.

Par ailleurs, le notaire avait bien connaissance de l’audit en cours à la demande de la mairie de Paris, puisque cette information figure dans le compromis.

Cependant, là encore, le syndic a répondu qu’il n’existait aucune injonction de travaux.

Il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir procédé à des investigations complémentaires, alors que le syndic est tenu de fournir des renseignements exacts.

Le syndic avait connaissance de l’injonction de travaux délivrée par la Préfecture de Police de Paris lors de la transmission de l’état daté le 6 décembre 2013.

En effet, la lettre du Préfet de Police a été reçue par le syndic le cabinet B, au vu du cachet apposé sur celle-ci, en date du 4 novembre 2013.

Il s’est donc écoulé un délai de 49 jours entre cette notification et la vente aux époux Z.

Il n’en a pas informé le notaire qui ne peut en être tenu responsable.

Les époux Z qui ne rapportent pas la preuve de la faute de Maître A doivent être déboutés de leur demande formée à son encontre.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas établi que les époux Z aient abusé de leur droit d’agir en justice.

Il y a lieu en conséquence de débouter la SARL K L M de sa demande formée à ce titre.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

L’équité commande de débouter chaque partie de sa demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

Il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire.

Sur les dépens :

Les époux Z doivent être condamnés aux dépens, dont distraction au profit de Maître Denis HUBERT.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant contradictoirement et en premier ressort,

Dit que les époux Z sont irrecevables en leur demande en annulation et en résolution de la vente du 23 décembre 2013 ;

Déboute les époux Z de leur demande formée à l’encontre de la SARL K L M ;

Déboute les époux Z de leur demande formée à l’encontre de Maître A ;

Déboute les époux Z du surplus de leur demande ;

Déboute la SARL K L M de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute chaque partie de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit n’y a voir lieu à exécution provisoire ;

Condamne les époux Z aux dépens, dont distraction au profit de Maître Denis HUBERT.

Fait et jugé à Paris le 06 Janvier 2016

Le Greffier Le Président

M^me C M^me P-Q

FOOTNOTES

1:

Expédition exécutoire

délivrée le: Me HUBERT

Copies certifiées conformes

délivrées le : M^e CERVERA KHELIFI, Me SCHEIDECKER, M^e PANTALONI