Tribunal de grande instance de Paris, Expropriations, 6 décembre 2016, n° 16/00101

TGI Paris 6 décembre 2016

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TGI Paris, expropriations, 6 déc. 2016, n° 16/00101
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/00101

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Céline PELÉ
Cabinet(s) :	CABINET CASSEL
Parties :	LA SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Expropriations

N° RG : 16/00101

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

DU 06 Décembre 2016

DEMANDERESSE

LA SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

[…]

représentée par Maître Marie-Céline PELE

SCP SEBAN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P498

DÉFENDEURS

Monsieur B Y- X

[…]

Madame C D épouse Y – X

[…]

représentés par M^e Anne CALAIS,

CABINET CASSEL avocats au barreau de PARIS,

avocats plaidant, vestiaire K.49

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement

représenté par Madame Marie-Noëlle SEGALAT

OPÉRATION :

[…]

Marie-Hélène MASSERON, Vice-Présidente au Tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier stagiaire en pré-affectation sur poste désignées conformément aux articles L 211-1 et R 211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 16 novembre 2016 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2016 ;

OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par décret n° 2014-1607 en date du 24 décembre 2014, ont été déclarés d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation, par la Société du Grand Paris, du tronçon de métro automatique reliant les gares de Pont-de-Sèvres et Noisy-Champs du réseau de transport public du Grand Paris (dite « ligne rouge-15 Sud ») dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 18 juillet 2016, précédemment notifié à la partie expropriée le 12 janvier 2016, la société du Grand Paris (ci-après la SGP) a saisi la juridiction de l’expropriation de Paris à l’effet de voir fixer les indemnités devant revenir indivisément à M. B Y-X et à M^me C D épouse Y-X pour l’expropriation, dans le cadre de l’opération en cause, d’une emprise en tréfonds de la parcelle cadastrées section […] à Villiers-sur-Marne (94350).

La SGP offre de verser une indemnité totale de 270 euros se décomposant en une indemnité principale de 224,90 euros et une indemnité de remploi de 44,98 euros.

Elle expose calculer la valeur vénale de l’emprise expropriée sur la base de la jurisprudence de la cour d’appel de Paris élaborée par un arrêt du 7 décembre 1995 s’appuyant sur une méthode de calcul préconisée par les experts messieurs Z et A aux termes de laquelle la valeur d’une emprise en tréfonds s’obtient par application de la formule suivante:

V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke où :

V = valeur de l’emprise en tréfonds

Vu = valeur du m² du terrain de surface considéré nu et libre

S = superficie de l’emprise en tréfonds

Tr = coefficient de profondeur (100% pour une profondeur inférieure ou égale à 3,50 m ; 30% pour une profondeur entre 3,50 m et 6,50 m ; [90/(H-3,50)] pour une profondeur supérieure à 6,50 m)

Kp = coefficient d’exploitation du sous-sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,5)

Ks = coefficient de sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,2, de défavorable à favorable)

Ke = coefficient de nappe phréatique (0,5 si le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage, 1 si le niveau haut de l’ouvrage est égal ou supérieur au niveau d’étiage).

La SGP précise que dans le cadre du projet du Grand Paris il a été décidé d’appliquer des coefficient Ks et Ke neutres de 1 compte tenu de la profondeur générale du tunnel supérieure à 15 mètres et de la situation des emprises à une profondeur supérieure à 15 mètres, et d’appliquer un abattement pour encombrement dans les proportions suivantes :

totalement bâti : 40 %

supérieur ou égal à 70% : 30%

inférieur à 70 % et supérieur ou égal à 40% : 20%

inférieur à 40% et supérieur ou égal à 10% : 10%

inférieur à 10% : aucun abattement.

Pour la détermination de l’indemnité due en l’espèce, la SGP retient une valeur de terrain de surface de 450 euros

/m² en opérant un abattement pour encombrement de 10 %, un coefficient de profondeur de 3,83 % et un coefficient de nappe de 0,5.

Le transport sur les lieux a été effectué le 27 octobre 2016.

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 30 septembre 2016, les expropriés ont sollicité la fixation d’une indemnité principale de 1ྭ165,91 euros, d’une indemnité de remploi de 116,59 euros, d’une indemnité pour dépréciation du surplus de 1ྭ500 euros et d’une indemnité de 2ྭ000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, retenant une valeur unitaire du terrain nu de surface de 760 euros et un coefficient de profondeur de 10,58 %, écartant le taux d’abattement pour encombrement et appliquant un coefficient de nappe de 0,5.

Par mémoire en réponse et récapitulatif visé par le greffe le 10 novembre 2016, la SGP a maintenu son offre initiale.

Par conclusions visées par le greffe le 16 novembre 2016, le commissaire du Gouvernement (ci-après le CG) a proposé la fixation d’une indemnité totale de 474 euros se décomposant en une indemnité principale de 394,83 euros et une indemnité de remploi de 78,96 euros, retenant une valeur unitaire de 790 euros en opérant un abattement pour encombrement de

10 %, un coefficient de profondeur de 3,83 % et un coefficient de nappe de 0,5.

Les parties et le CG ont soutenu leurs écritures à l’audience de plaidoirie du 16 novembre 2016.

LE BIEN

La parcelle AT 392 est localisée aux […], en limite de Champigny-sur-Marne. Prolongée vers le centre de Villiers-sur-Marne par la […] et à l’opposé par […] de Champigny-sur-Marne, elle se trouve sur un axe très passant constitué par la route départementale 233.

De forme longue et rectangulaire, cette parcelle a une superficie de 484 m². Y est bâtie une maison construite en 1930 et agrandie en 1980, avec une cour gravillonnée devant et un jardin autour ainsi qu’un garage accessible par la rue et par le jardin.

Un arrêt de bus est situé à côté du n° 23 de la rue. La gare RER de Villiers-sur-Marne-Le Plessis-Trévise est située à une dizaine de minutes à pied (environ 700 mètres). Cette gare se trouve en centre ville.

Le bien est classé en zone UT1 du plan local d’urbanisme de la commune de Villiers-sur-Marne, zone de centre ville. A une centaine de mètres du bien en immeuble est en cours de construction.

La surface de l’emprise en tréfonds est de 29 m²ྭ; elle se situe sous l’avant de la parcelle. Sa profondeur est de 27 mètres.

L’EVALUATION

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité principale :

La valeur unitaireྭ:

La SGP produit cinq termes de comparaison correspondant à des ventes de terrains nus à bâtir intervenues sur la commune de Villiers-sur-Marne entre le 12 février 2012 et le 19 juillet 2013, rue Gallet pour deux d’entre elles, impasse de la Vallière, rue du 11 novembre 1918 et […] pour les trois autres, quatre de ces cinq terrains étant classés en zone Up, le cinquième en zone UT1, tous ces termes dégageant une valeur moyenne de 295 euros que la SGP a actualisée à 450 euros.

Ces termes manquent de pertinence en ce qu’ils sont anciens.

Le CG produit trois termes de comparaison correspondant à des ventes récentes de 2015 de terrains nus à bâtir intervenues sur la commune de Champigny-sur-[…]. Il explique que faute d’avoir trouvé des transactions récentes de biens classés en zone UT1 il a choisi des terrains nus à bâtir situés dans un rayon de 500 mètres du bien à estimer.

Si ces termes manquent aussi de pertinence en ce qu’aucun n’est situé à Villiers-sur-Marne et que les éléments au dossier ne permettent pas d’affirmer que le marché des terrains à bâtir à Champigny-sur-Marne est très comparable à celui de Villiers-sur-Marne, il est certain que ces trois termes sont géographiquement proches des terrains à évaluer, tous se trouvant dans un rayon de 500 mètres.

Les expropriés ne produisent quant à eux aucun terme de comparaison, se bornant à faire état du prix d’acquisition de leur bien en 2012 au prix de 365ྭ000 euros, soit plus de 750 euros /m², ainsi que de son emplacement géographique privilégié au sein de la commune de Villiers-sur-Marne.

Le prix d’achat du bien en 2012 ne saurait cependant constituer un terme de comparaison pertinent, s’agissant de l’achat d’un terrain bâti et non d’un terrain nu à bâtir, les expropriés ne produisant aucun élément permettant de distinguer le prix du terrain sur ce prix d’achat global.

Compte tenu des éléments de comparaison produits, de la superficie de la parcelle (751 m²) qui lui confère un bon potentiel de constructibilité et de son emplacement géographique précédemment décrit, il apparaît juste de fixer la valeur unitaire du terrain de surface à 750 euros.

L’abattement pour encombrementྭ:

Sans contester le principe de l’application d’un abattement pour encombrement, les expropriés omettent de l’appliquer dans leur calcul, sans argumenter cette omission.

La méthode de calcul applicable aux tréfonds élaborée par les experts Z et A prenant pour référence la valeur du terrain nu de surface, un abattement pour encombrement du terrain s’impose, qui est de 10 % en l’espèce compte tenu de la proportion du bâti par rapport à la superficie de la parcelle.

Le coefficient de profondeurྭ:

Les expropriés remettent en cause la méthode Z et A en demandant que dans le calcul du coefficient de profondeur soit prise en compte une profondeur de 15 mètres et non de 3,5 mètres, se fondant sur une déclaration faite à la presse par un représentant de la SGP en 2014 dans laquelle celui-ci affirmait que lorsque le tracé de la ligne prévoyait que le tunnel serait à moins de 15 mètres de profondeur la SGP rachèterait également la surface et le bâti, en déduisant que ces 15 mètres correspondent à un niveau faisant l’objet d’une attention particulière quant à la sécurité du tunnel et que dès lors, au-dessus de cette profondeur, ils ne pourront plus disposer librement du volume du tréfonds.

La SGP réplique à juste titre que le fait que la partie du sous-sol au-dessus du tunnel fasse l’objet d’une attention particulière afin que les travaux d’aménagement qui seraient projetés par les propriétaires de la surface ne portent pas atteinte à la sécurité de l’infrastructure ferrovière, ne signifie pas que les propriétaires perdent l’usage de cette partie du sous-sol qui pourra faire l’objet de travaux dès lors qu’ils ne mettent pas en danger la sécurité du tunnel.

Dans le cadre de la méthode de calcul Z et A, appliquée par les juridictions de l’expropriation, la valeur du sous-sol est inversement proportionnelle à sa profondeur, les 3,5 premiers mètres, et non les 15 premiers mètres étant considérés comme ayant la même valeur que la surface.

Aucune circonstance particulière ne justifiant en l’espèce qu’il soit dérogé à ce principe, un coefficient de profondeur de 3,83 % sera appliqué, issu du calcul suivantྭ:

Tr = 90/(27 mètres – 3,5 mètres) = 90 / 23,5 = 3,83.

Le coefficient de nappeྭ:

Si les expropriés ne remettent pas en cause le coefficient de 0, 5 qui est appliqué par la SGP, ce coefficient n’apparaît pas suffisamment justifié en l’espèce, aucun élément ne venant établir que le tunnel est bien situé en-dessous du niveau de la nappe phréatique, étant observé que dans les autres dossiers de l’audience concernant des tréfonds expropriés sur la commune de Villiers-sur-Marne et à proximité du bien en cause, la SGP a fait application d’un coefficient de nappe de 1.

Dans ces conditions, ce coefficient neutre de 1 sera retenu, dès lors qu’il ne conduit pas à statuer au-delà de la demande des expropriés.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale se chiffre comme suitྭ:

V = Vu (675 euros après un abattement de 10 %) x S (29 m²) x Tr (3,83 %) x Kp (1) x Ks (1) x Ke (1) = 749,72 euros

L’indemnité de remploi :

Selon la méthode habituelle, cette indemnité se chiffre comme suit :

20 % de la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5ྭ000 euros (749,72 euros) = 149,94 euros.

Sur la dépréciation du surplus :

Les expropriés ne justifiant en l’état d’aucune exploitation du surplus de leur terrain ni d’aucun projet de construction en tréfonds, qui serait contrarié, ils ne peuvent qu’être déboutés de ce chef de prétention, en l’absence d’un préjudice direct, certain et actuel.

DECOMPTE D’EVALUATION :

Il revient aux expropriés une indemnité totale de 899,66 euros arrondie à 900 euros.

L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

L’équité et la situation économique des parties commandent d’allouer à la partie expropriée la somme de 2ྭ000 euros sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 900 euros l’indemnité totale devant revenir indivisément à M. et M^me Y-X pour la dépossession du volume en tréfonds de la parcelle cadastrée section […] à Villiers-sur-Marne (94ྭ350) ;

Déboute les expropriés du surplus de leurs demandes ;

Condamne aux dépens la Société du Grand Paris, partie expropriante,

La condamne à payer aux expropriés la somme de 2ྭ000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Fait à PARIS, le six décembre deux mil seize

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

FOOTNOTES