Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre 2e section, 25 septembre 2017, n° 16/13102

TGI Paris 25 septembre 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 18e ch. 2e sect., 25 sept. 2017, n° 16/13102
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/13102

Sur les parties

Avocat(s) :	Virginie HEBER SUFFRINCharles-Édouard BRAULT
Cabinet(s) :	HSA ASSOCIES
Parties :	Société DE NEUVILLE c/ Société BUCINVEST

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

18° chambre 2^e section

N° RG :

16/13102

N° MINUTE : 1

Assignation du :

20 Juillet 2016

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 25 Septembre 2017

DEMANDERESSE

Société DE NEUVILLE

[…]

représentée par M^e Charles-Édouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082

DÉFENDERESSE

Société BUCINVEST

[…]

représentée par Maître Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1304

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

A B, 1^re vice-présidente adjointe

assistée de Carole GARRAUD, faisant fonction de greffier, lors des débats et de Henriette Z, Greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 4 Septembre 2017, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 25 Septembre 2017.

ORDONNANCE

Rendue publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 776 du code de procédure civile

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 29 juin 2015, la société BUCINVEST, propriétaire de locaux situés rue de Buci à Paris 6^e et donnés à bail commercial, selon contrat du 22 décembre 2010, à la société DE NEUVILLE, a délivré à cette dernière un congé à effet au 31 décembre 2015 refusant le renouvellement et offrant une indemnité d’éviction.

Par ordonnance de référé du 1^er décembre 2015, rectifiée le 27 janvier 2016, une mission d’expertise afin de donner des éléments de calcul des indemnités d’éviction et d’occupation a été ordonnée et confiée à M. Y.

La société DE NEUVILLE a restitué les locaux le 17 mai 2016 et, par acte du 20 juillet 2016, elle a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris la société BUCINVEST aux fins de voir pour l’essentiel constater que le refus de renouvellement entraînait la perte du fonds de commerce, fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 1.364.970 euros et l’indemnité d’occupation à la somme de 76.000 euros.

M. Y a déposé son rapport le 8 septembre 2016, concluant à une indemnité d’éviction d’un montant de 1.164.600 euros et à une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 76.000 euros.

Après échange entre les parties et le juge chargé du contrôle des expertises, en l’état d’un dire du conseil de la société BUCINVEST du 1^er juillet 2016 non pris en compte par l’expert, M. Y a déposé des observations complémentaires le 1^er février 2017, concluant à une indemnité d’éviction d’un montant de 1.165.900 euros et à une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 75.300 euros.

La société BUCINVEST a déposé des conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 5 décembre 2016, dans lesquelles elle demandait un sursis à statuer dans l’attente de la note complémentaire de l’expert, devenu sans objet, puis des conclusions d’incident le 15 mai 2017 et enfin le 23 juin 2017, auxquelles il est expressément renvoyé et dans lesquelles elle sollicite à titre principal, au visa des articles 175 et s. et 276 et s. du code de procédure civile, le prononcé de la nullité du rapport de M. Y et la désignation d’un nouvel expert avec mission d’usage pour la détermination tant de l’indemnité d’éviction que de l’indemnité d’occupation, et, subsidiairement, le renvoi du dossier devant un juge rapporteur pour trancher sur la question de la nullité du rapport d’expertise si le juge de la mise en état s’estimait incompétent.

La société BUCINVEST fait valoir pour l’essentiel que le rapport d’expertise encourt la nullité dans la mesure où M. Y n’a pas répondu aux questions soulevées par dire du 1^er juillet 2016, en violation de l’article 276 du code de procédure civile, et n’a notamment pas justifié des raisons l’ayant amené à ne retenir aucune des références de locations nouvelles proposées par M. X, expert amiable de la société BUCINVEST, à écarter les nombreux éléments concrets avancés au soutien d’une modification des facteurs locaux de commercialité, à retenir des éléments des comparaisons de boutique de prêt-à-porter et non de pâtissier-chocolatier alors même que le bail ne permettait qu’une cession au successeur dans le fonds de commerce et à ne retenir comme zone de chalandise que la rue de Buci et non les 400 mètres usuels. Elle indique que l’absence de réponse à ses dires par l’expert lui cause grief, le tribunal pouvant considérer que les éléments qu’elle a avancés ont été pris en compte par l’expert, ayant été soulevés dans ses dires, alors qu’en réalité ils ne l’ont pas été.

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 16 mai 2017, la société DE NEUVILLE demande au juge de la mise en état de dire et juger que le paiement de l’indemnité d’éviction est irrévocable et ne s’avère donc pas contestable, de condamner la société BUCINVEST à lui payer à titre provisionnel, une somme de 1.000.000 d’euros à valoir sur l’indemnité d’éviction qui sera ultérieurement fixée par le tribunal statuant au fond, d’ordonner la communication de la convention locative consentie sur les locaux précédemment occupés par la société DE NEUVILLE au profit de la société exploitant sous l’enseigne «toupy», pour permettre de tenir compte de l’éventuel droit d’entrée payé dans le cadre de l’appréciation du prix de marché pour les locaux évincés.

La société DE NEUVILLE soutient que son droit à indemnité d’éviction est irrévocable, les locaux ayant été libérés et le bailleur ne pouvant donc plus exercer son droit de repentir, que le bailleur n’a versé aucune provision alors qu’il a déjà reloué les locaux, et qu’une provision à hauteur de 1.000.000 euros est justifiée au regard des conclusions expertales. Elle estime utile aux débats de connaître toutes les clauses du bail conclu avec la société exerçant sous l’enseigne «toupy», dès lors que même si la clause de destination est distincte du bail précédent comme la durée du bail, cela constituerait un élément de comparaison et permettrait de connaître l’éventuel droit d’entrée payé.

Dans ses dernières conclusions d’incident du 23 juin 2017, précitées, la société BUCINVEST s’oppose à la demande de provision, eu égard aux nombreuses contestations dont fait l’objet le rapport d’expertise ainsi qu’à la demande de communication de pièces, aux motifs que la valeur de marché de locaux ne peut être dissociée de leur destination contractuelle et que le contrat d’occupation des locaux libérés par la société DE NEUVILLE n’est pas un contrat de bail commercial, ce qui rend inopérant toute comparaison.

L’incident a été fixé au 4 septembre 2017 et mis en délibéré ce jour.

SUR CE

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise

Attendu qu’il convient de relever à titre liminaire que la compétence du juge de la mise en état pour statuer sur une demande de nullité d’un rapport d’expertise ordonné en référé n’est pas contestée par les parties, la société BUCINVEST sollicitant à titre principal qu’il tranche cette question et la société DE NEUVILLE ne faisant aucune observation sur ce point ;

Attendu que la méconnaissance par l’expert du principe de la contradiction constitue l’inobservation d’une formalité substantielle qui peut être sanctionnée par la nullité des opérations d’expertise, par application de l’article 114 du code de procédure civile, lorsque la partie qui l’invoque prouve le grief que lui a causé l’irrégularité ;

Qu’en l’espèce, il est établi que l’expert n’a pas, dans son rapport du 8 septembre 2016, répondu à un dire détaillé du conseil de la société BUCINVEST, qui contestait le calcul des surfaces pondérées, qui soutenait que, contrairement aux conclusions de l’expert, le loyer de renouvellement aurait été déplafonné, en raison d’une modification notable des obligations respectives des parties tenant à la hausse de la taxe foncière, ainsi que d’une modification des facteurs locaux de commercialité, tenant à l’augmentation générale du flux de chaland, à l’arrivée d’enseignes nouvelles, aux aménagements de la rue de Buci depuis 2013, à la création d’une zone touristique internationale, à l’augmentation du nombre d’hôtels à proximité et leur montée en gamme, à l’augmentation du nombre de meublés touristiques, à l’amélioration des moyens de déplacement, à l’inclusion du boulevard Saint Germain dans le plan d’action pour la sécurité des touristes, à la réouverture de la Monnaie de Paris et à la rénovation du restaurant universitaire Mabillon, tous éléments de nature à favoriser l’exercice d’un commerce de bouche, la preuve de cette modification des facteurs locaux étant d’ailleurs établie selon elle par la hausse des valeurs des fonds de commerce, des droits au bail et des chiffres d’affaire, et qui contestait la valeur locative des lieux retenue, proposant de nouveaux termes de comparaison certifiés par son expert amiable M. X, déjà présentés mais non retenus sans raison, critiquant les éléments retenus par l’expert amiable de la société DE NEUVILLE, comme correspondant pour l’essentiel à des commerces de prêt-à-porter alors que le commerce considéré était un commerce de bouche, dont la capacité contributive n’était pas la même et reprochant à l’expert judiciaire de ne mentionner aucune référence de location nouvelle de chocolatier-pâtissier alors que plusieurs boutiques de ce type s’étaient ouvertes dans le quartier depuis 2009 ;

Qu’il s’agit donc de déterminer si , dans sa note complémentaire déposée le 1^er février 2017 après accord des parties, M. Y a respecté le principe de la contradiction en tenant compte du dire de la société BUCINVEST et, dans le cas contraire, si un grief en est résulté pour cette dernière ;

Attendu que, dans sa note du 1^er février 2017, M. Y propose une nouvelle pondération des surfaces, tenant compte des observations de la société BUCINVEST ;

Qu’il précise que la seule évolution invoquée de la taxe foncière par la société BUCINVEST sur quelques années est insuffisante à caractériser une modification des obligations respectives des parties, à défaut d’analyse de l’ensemble des autres taxes supportées tant par le bailleur que par le preneur et sur l’ensemble de la période de référence ;

Qu’il s’explique en page 7 sur les raisons pour lesquelles il n’a pas retenu de modification des facteurs locaux de commercialité, rappelant que l’expert amiable de la société BUCINVEST n’avait de même pas conclu à un possible déplafonnement du prix du bail qui aurait été renouvelé à compter du 1^er janvier 2016, que les éléments collectés par la société société BUCINVEST correspondaient au quartier dit de «Saint-Germain-Des-Près» qui possédait une commercialité propre distincte de celle de la rue de Buci sur laquelle il s’était concentré ; qu’il développe les raisons conjoncturelles précises pour lesquelles les références proposées en termes de chiffres d’affaires pour des cafés-restaurants n’étaient pas pertinentes à ses yeux ;

Qu’il indique en page 8 avoir tenu compte des références proposées par les experts amiables des deux parties comme de la nature du commerce et de l’activité effectivement exercée, reconnaissant que la participation contributive au loyer des commerces de nature alimentaire est inférieure à celle de commerces d’équipement de la personne ; qu’il ajoute que les informations publiées dans la presse spécialisée peuvent être incomplètes ;

Qu’il résulte de ce document que M. Y a répondu de façon suffisamment précise à la société BUCINVEST sur la question du calcul des surfaces pondérées, de la modification notable des obligations respectives des parties et de celle des facteurs locaux de commercialité, ainsi que des termes de comparaison et que le débat peut être contradictoirement mené avec loyauté devant le juge du fond chargé de fixer l’indemnité d’éviction ;

Qu’en effet, le choix de l’expert de limiter le secteur de chalandise à la rue de Buci est explicité et peut ainsi être contesté devant le juge du fond ;

Que de même le fait que M. Y n’ait pas repris à son compte les références de loyers proposées par la société BUCINVEST ne saurait constituer une cause de nullité du rapport d’expertise, le rapport détaillant en toute transparence les références effectivement retenues par l’expert ; qu’il appartient aux parties de convaincre le juge du fond, qui n’est pas tenu par les conclusions de l’expert, de retenir une valeur locative différente de celle proposée par ce dernier, au vu de l’ensemble des éléments produits ;

Que la demande de nullité du rapport d’expertise de M. Y, et par voie de conséquence de désignation d’un nouvel expert, sera donc rejetée ;

Sur la demande de provision

Attendu que l’article 771 du code de procédure civile permet au juge de la mise en état d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ;

Qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que la société Bucinvest devra verser une indemnité d’éviction à la société DE NEUVILLE, lui ayant délivré un congé lui offrant une telle indemnité et les lieux ayant depuis été libérés, ce qui exclut l’exercice d’un droit de repentir ;

Que dans ses conclusions au fond, la société BUCINVEST propose de fixer cette indemnité à la somme de 100.800 euros ;

Que seule cette dernière somme ne se heurte en conséquence à aucune contestation sérieuse et qu’il convient de l’allouer à titre de provision ;

Sur la communication de pièces

Attendu qu’une communication de pièces peut être ordonnée par le juge de la mise en état si elle est utile aux débats ;

Qu’en l’espèce, il résulte des photographies figurant dans la note récapitulative de l’expert du 1^er février 2017 que les locaux précédemment occupés par la société DE NEUVILLE sont désormais occupés par une boutique à l’enseigne «Toupy» ;

Que la société BUCINVEST a indiqué que ces locaux étaient occupés à titre précaire par la société PopUp Immo, spécialisée dans la gestion de boutiques éphémères, et a communiqué les première et dernière pages du contrat intitulé «mise à disposition» consenti à la société PopUp Immo et à la société Toupy, sans que les conditions financières de l’occupation soient ainsi connues ;

Que le litige portant sur l’indemnité due à la société DE NEUVILLE suite à son éviction de ces mêmes locaux, celle-ci est légitime à avoir connaissance de ces éléments ;

Que la communication intégrale du contrat doit donc être ordonnée ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 776 du code de procédure civile,

Rejette la demande de nullité du rapport d’expertise de M. Y présentée par la société Bucinvest,

Rejette la demande de désignation d’un nouvel expert,

Ordonne à la société Bucinvest de communiquer à la société DE NEUVILLE l’intégralité du contrat de mise à disposition signé le 24 juin 2016 avec les sociétés PopUp Immo et Toupy,

Condamne la société BUCINVEST à payer à la société DE NEUVILLE la somme de 100.800 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction,

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise état du 23 octobre 2017 à 11h00 pour conclusions éventuelle de la société DE NEUVILLE en réplique aux conclusions au fond de la société BUCINVEST et clôture.

Faite et rendue à Paris le 25 Septembre 2017

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Henriette Z A B

Copies exécutoires

délivrées le :