Tribunal de grande instance de Paris, Loyers commerciaux, 25 octobre 2017, n° 14/12720

TGI Paris 8 décembre 2014

TGI Paris 25 octobre 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, loyers commerciaux, 25 oct. 2017, n° 14/12720
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	14/12720

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric MASSELINMathieu COUËDO
Cabinet(s) :	SELARL SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. BATEX

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Loyers commerciaux

N° RG :

14/12720

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Juillet 2014

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 25 Octobre 2017

DEMANDEURS

Monsieur B C X

[…]

Madame Z A épouse X

[…]

tous deux représentés par M^e Mathieu COUËDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0775

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BATEX

[…]

représentée par Maître Frédéric MASSELIN de la SELARL SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R142

COMPOSITION DU TRIBUNAL

F G, 1^re Vice-Présidente Adjointe

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article 29 du décret du 30 septembre 1953 modifié ;

assistée de D E, Greffier

DEBATS

A l’audience du 25 Septembre 2017

Tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé non daté, M. B X et M^me Z A épouse X ont donné à bail à la SARL BATEX des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 18^e pour une durée de neuf ans à compter du 1^er octobre 2000, à usage effectif de vente de tissus, moyennant un loyer initial d’un montant de 10.976, 33 euros.

Par acte extra-judiciaire du 29 octobre 2012, M. et M^me X ont fait délivrer à la SARL BATEX un congé pour le 30 juin 2013 et proposé le renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2013 moyennant un loyer annuel de 72 000 euros en principal. Par un mémoire en demande notifié le 17 mai 2014, ils ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 71 000 euros en principal.

Par acte du 17 juillet 2014, M. et M^me X ont assigné la SARL BATEX devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2013 à la valeur locative en écartant la règle du plafonnement eu égard à la durée supérieure à 12 ans du bail expiré soit à la somme annuelle de 70 850 euros.

Dans son mémoire en réplique notifié le 3 octobre 2014, la SARL BATEX a demandé la fixation du loyer annuel, hors taxes et hors charges, à la somme de 11.500 euros à compter du 1^er juillet 2013.

Par jugement du 8 décembre 2014, le juge des loyers a constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 octobre 2012 par M. et M^me X à la SARL BATEX, le bail concernant les locaux situés […] à Paris 18^e s’était renouvelé à compter du 1^er juillet 2013, jugé que le bail expiré ayant eu une durée de plus de douze ans, le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2013 devait être fixé à la valeur locative, et avant dire droit sur celle-ci, ordonné une mesure d’expertise confiée à M. Y.

L’expert a déposé son rapport le 1^er mars 2016, concluant à une valeur locative d’un montant de 19.300 euros annuel.

Aux termes de son mémoire après expertise du 14 octobre 2016 régulièrement notifié, la société BATEX sollicite du juge des loyers qu’il:

— fixe le prix du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2013, avec réajustement du dépôt de garantie à hauteur de 19.300 euros,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamne les bailleurs aux dépens et à lui verser la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique s’en rapporter aux conclusions de l’expert judiciaire.

Dans leur mémoire en ouverture de rapport du 19 septembre 2017 régulièrement notifié, M. et M^me X sollicitent du juge des loyers qu’il:

— juge que le loyer des locaux doit être fixé à la valeur locative réelle en écartant la règle du plafonnement en raison d’une durée supérieure à douze années du bail dont il est demandé le renouvellement,

— fixe le loyer annuel principal à la somme de 54.000 euros pour un renouvellement de bail de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er juillet 2013 avec réajustement du dépôt de garantie,

— condamne la société BATEX au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

— juge qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L 145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire,

— ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamne la société BATEX à payer à leur payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société BATEX aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise.

Ils considèrent que la surface des locaux, qui est de 62,60 m² au réel, doit être fixée à 41,52 m² pondérés, soit plus que ce qu’a retenu l’expert, aux motifs d’une part que l’activité de la locataire nécessitant un certain volume pour que la clientèle puisse apprécier les tissus, il n’y a pas à distinguer à l’intérieur de la boutique deux zones, la première sur les 5 premiers mètres, la seconde sur le surplus mais qu’il faut appliquer une pondération unique avec un coefficient de 1 sur la totalité de la boutique, et, d’autre part, que la cave saine, qui présente les caractéristiques d’une réserve, indépendamment de l’usage effectif du locataire, doit être retenue pour une pondération de 0,20.

Ils soutiennent que les locaux sont situés dans un emplacement de choix dans un quartier très commerçant, la partie en cause de la […] bénéficiant d’une attractivité particulière par rapport à d’autres quartiers du 18^e arrondissement, avec des valeurs locatives très élevées sur la partie parallèle au Boulevard Barbès entre le métro Château-Rouge et Barbès-Rochechouart, et que la population résidant à proximité, principalement d’origine africaine, étant une clientèle favorable au commerce exercé.

Ils font valoir que les moyennes des locations nouvelles relevées par l’expert s’élèvent à 1.552 euros du m² pondéré, que les fixations judiciaires qu’il relève sont trop éloignées ou dans un quartier différent pour être probantes ou doivent être réactualisées au 1^er juillet 2013, et qu’ils produisent d’autres références ainsi que des annonces pour des biens à louer à proximité montrant une valeur locative unitaire de plus de 1.000 euros voire de plus de 2.000 euros du m².

Ils sollicitent une valeur locative annuelle de 1.300 euros du m² pondéré.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prix du bail renouvelé

Attendu que, selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage;

Qu’en l’espèce, le jugement du 8 décembre 2014, qui a autorité de chose jugée sur ce point, a d’ores et déjà jugé que le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2013 devait être fixé à la valeur locative;

Que les lieux loués sont composés d’une boutique rectangulaire d’environ 33 m², avec un linéaire de façade d’environ 5 mètres, et donc assez profonde, d’une arrière boutique de 6,5 m² à usage de réserve et de cuisine, ainsi que des toilettes qui occupent un peu moins d'1 m²; que les locaux comprennent deux caves, accessibles des parties communes de l’immeuble par un escalier de meunier très raide, la 1^re avec un sol en terre battue et la seconde avec un sol cimenté d’une surface totale de 22 m²; que l’immeuble est de standing modeste, en état correct d’entretien;

Que la pondération de la boutique telle que proposée par l’expert, soit un coefficient de 1 pour les 5 premiers mètres de la boutique depuis la façade, puis de 0,80 sur la surface de la boutique au delà de ces 5 premiers mètres et enfin de 0,40 pour l’arrière boutique et les locaux techniques, conforme aux préconisations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière de 2012, apparaît adaptée à l’usage des lieux, la luminosité de la seconde partie de la boutique et donc l’attractivité des produits qui y sont présentés étant à l’évidence moindre que celle proche de la vitrine; que de même, dès lors qu’il résulte des constatations du rapport d’expertise que les caves sont très difficiles d’accès, n’étant pas directement reliées à la boutique et n’étant desservies que par un escalier de meunier très raide, il ne peut être retenu le coefficient de pondération utilisé pour les réserves et le coefficient de 0,1 proposé par l’expert pour les caves sera donc retenu;

Que la surface pondérée sera fixée à 35,81 m²;

Que les locaux sont à usage de “Bazar, cadeaux, tissus, chaussures, bijouterie fantaisie, cartes téléphoniques”;

Qu’ils sont situés […] dans le 18^e arrondissement de Paris, proche […] et à l’angle de la rue Myrrha, au coeur du quartier de la Goutte d’or, quartier populaire avec une population résidentielle à pouvoir d’achat faible, mais dynamique commercialement avec de nombreuses petites boutiques en pied d’immeuble sans enseignes nationales; que le quartier est bien desservi par les transports en commun;

Qu’au titre des éléments de comparaison, l’expert a retenu 3 locations nouvelles entre 2006 et 2008, dont deux boulevard Barbès, pour des locaux de vente de textile ou de téléphonie, les valeurs locatives s’échelonnant de 784 euros à 1371 euros du m² pondéré avec une tendance à une fixation à la baisse, 6 renouvellements amiables entre 2005 et 2012, pour des activités de vente de textiles, d’optique, de banque ou de téléphonie, dont 3 boulevard Barbès et […], les valeurs locatives s’échelonnant de 302 euros à 856 euros du m² pondéré, et 3 fixations judiciaires entre 2006 et 2009, pour des locaux de vente de textile, de banque et de studio, aucune sur le boulevard Barbès, les valeurs locatives s’échelonnant alors de 250 à 280 euros du m² pondéré;

Que les références de l’expert quant aux fixations judiciaires seront écartées, étant anciennes au regard de la date de renouvellement et concernant des locaux éloignés des lieux loués, desservis notamment par d’autres stations de métro;

Que le bailleur sollicite la prise en compte de deux autres références, situées 2, […] pour des boutiques de 30 et 15 m² dont il ressortirait un valeur locative de plus de 2.000 euros du m²; qu’il produit une quittance de loyer d’un montant de 4.134 euros mensuel et un relevé de superficie de 25 m² d’un lot de copropriété propriété de la société ayant délivré la quittance; que ces éléments sont notoirement insuffisants pour permettre au tribunal d’apprécier la consistance des lieux loués, les caractéristiques des locaux et la date de conclusion du bail et de considérer qu’ils peuvent constituer des éléments de comparaison pertinents au sens du code de commerce précité;

Que de même, de simples annonces immobilières offrant à la location des locaux moyennant un certain prix, avant toute négociation et sans précision sur les caractéristiques du local et les clauses du bail, est insuffisant pour permettre au tribunal de retenir ces éléments comme probants au titre des prix pratiqués dans le voisinage;

Qu’au vu de l’ensemble de ces éléments, une valeur de 700 euros du m² pondéré sera retenue;

Que la valeur locative devant tenir compte des obligations respectives des parties, et le bail comprenant plusieurs dispositions exorbitantes du droit commun pour le preneur, mettant à sa charge le paiement de l’impôt foncier, de toutes les réparations notamment imposées par l’autorité administrative, des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil et de toutes les charges de copropriété, en ce inclus l’assurance de l’immeuble, il convient de retenir l’abattement de 10% proposé par l’expert;

Que le prix du bail renouvelé le 1^er juillet 2013 sera donc fixé à la somme de 22.560 euros annuelle en principal, hors taxes et charges;

Sur les autres demandes

Attendu qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers d’ordonner le réajustement du dépôt de garantie en raison d’une hausse du loyer;

Qu’il n’y a pas lieu d’indiquer qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option, à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire, la détermination d’un titre exécutoire se faisant au vu des règles posées par le code des procédures civiles d’exécution et suivant le comportement des parties après le prononcé de la décision;

Que ces demandes seront rejetées;

Que le loyer résultant de l’évolution des indices s’établissant à la somme de 15.699,95 euros selon les calculs non contestés du bailleur, il y a lieu de constater que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement exigé, égal au montant du loyer plafonné, et le loyer finalement dû, à compter de l’assignation des bailleurs, soit le 17 juillet 2014, puis au fur et à mesure des échéances échues, et il convient de condamner la société BATEX à s’en acquitter;

Qu’eu égard à l’indétermination du loyer finalement dû pendant toute la durée de la procédure, il n’y a pas lieu d’ordonner l’anatocisme sollicitée par les bailleurs;

Attendu que la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise;

Que compte tenu du partage des dépens ainsi ordonnés, les demandes formées au titre des frais irrépétibles par les deux parties seront rejetées;

Que l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée;

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 22.560 euros (vingt deux mille cinq cent soixante euros), en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1^er juillet 2013, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société BATEX et M. et M^me X pour les locaux situés […] à Paris 18^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamne la société BATEX à payer à M. et M^me X les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 18 juillet 2014 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

Partage les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties,

Ordonne l’exécution provisoire,

Rejette les demandes formées au titre du réajustement du dépôt de garantie, de la délivrance d’un titre exécutoire et de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 25 Octobre 2017

Le Greffier Le Président

D E F G

Expéditions

exécutoires

délivrées le :