MINUTE N°  :

JUGEMENT DU : 05 Février 2015

DOSSIER N° : 13/04191

NAC: 70A

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

[…]

JUGEMENT DU 05 Février 2015

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

PRESIDENT : Monsieur Y, Vice-Président

ASSESSEURS : Monsieur GUICHARD, Vice-Président

Monsieur SERNY, Vice-Président

GREFFIER lors du prononcé

M^me X

DEBATS

à l’audience publique du 04 Décembre 2014

JUGEMENT

Rendu après délibéré et en premier ressort , prononcé par mise à disposition au greffe par M. Y et M. GUICHARD magistrat chargé du rapport qui a entendu les plaidoiries et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré, les avocats ne s’y étant pas opposés. Rédigé par M. Y

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. P D Z, né le […] à […]

représenté par Maître Christine VAYSSE-LACOSTE de la SCP VAYSSE LACOSTE AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 331

DEFENDEUR

M. H A, né le […] à […]

représenté par Maître Joëlle GLOCK de la SCP FOSSAT GLOCK, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vest. : 148 et par M° BRUGIERE, avocat plaidant au barreau de POITIERS

FAITS ET PROCEDURE

M. Z est propriétaire à Blagnac d’un immeuble […], édifié sur une parcelle cadastrée […].

M. A est propriétaire d’un immeuble bâti sur la parcelle cadastrée […], au […].

Entre ces deux propriétés se trouve une parcelle cadastrée […] en l’état de terrain nu dont M. Z et M. A se disputent l’usage et la propriété.

Saisi par M. Z, le juge des référés a désigné M. B en qualité d’expert par ordonnance en date du 3 juin 2010. Le rapport d’expertise a été déposé le 5 décembre 2012.

Par acte d’huissier en date du 5 novembre 2013, M. Z a fait assigner M. A devant ce tribunal afin d’entendre :

— vu les articles 815 et suivants du Code civil ;

— vu le constat d’huissier du 3 novembre 2009 ;

— vu le rapport d’expertise ;

— homologuer le rapport d’expertise en ce qu’il reconnaît l’existence d’un pâtus commun implanté sur la parcelle cadastrée AX 90, en indivision entre M. A et M. Z ;

— condamner M. A à retirer sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision, les arceaux amovibles fixés à l’entrée de la parcelle ;

— le condamner à laisser libre accès à la cour sous une astreinte de 500 € par infraction constatée à compter du prononcé de la décision ;

— condamner M. A au paiement de la somme de 4900 € au titre de l’indemnité d’occupation du 3 novembre 2009 au mois de juillet 2013, à parachever au jour du jugement ;

— le condamner au paiement de la somme de 1000 € au titre du préjudice moral ;

— donner acte à M. Z de sa proposition d’usage commun du pâtus ;

— condamner M. A aux dépens et au paiement de la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. Z a saisi le Juge de la mise en état d’une demande d’aménagement provisoire de la parcelle AX 90.

Par ordonnance en date du 10 juillet 2014, le Juge de la mise en état a rejeté les demandes d’aménagement provisoire de l’usage de la parcelle AX 90 formées par M. Z et renvoyé l’affaire devant le tribunal pour y être jugée à l’audience collégiale du 4 décembre 2014.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. Z demande au tribunal de :

— homologuer le rapport d’expertise en ce qu’il reconnaît l’existence d’un pâtus commun implanté sur la parcelle cadastrée AX 90, en indivision entre M. A et M. Z ;

— débouter M. A de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. A à retirer sous astreinte de 500 € par jour de retard les arceaux amovibles fixés à l’entrée de la parcelle ;

— condamner M. A à laisser libre d’accès la cour sous astreinte de 500 € par infraction constatée à compter du prononcé de la décision ;

— condamner M. A au paiement de la somme de 8540 € au titre de l’indemnité d’occupation du 3 novembre 2009 au mois de novembre 2014, à parachever au jour du jugement, chaque mois supplémentaire représentant 140 € ;

— condamner M. A au paiement de la somme de 2000 € au titre du préjudice moral ;

— donner acte à M. Z de sa proposition d’usage commun du pâtus ;

— ordonner la publication du jugement aux hypothèques ;

— condamner M. A au paiement de la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont ceux de référé, d’expertise, de constat d’huissier et de publication aux hypothèques ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A cet effet, M. Z fait notamment valoir les arguments suivants:

* il expose qu’il ressort du rapport d’expertise que non seulement le caractère commun de la cour ne fait aucun doute, mais que le 22 septembre 2006, M. A a fait rectifier l’acte notarié du 3 mars 2000 afin que la parcelle […] soit totalement incluse dans sa propriété sur sa seule déclaration ; qu’il est manifeste que M. A a tenté de s’approprier cette cour commune, qualifiée de “pâtus”, afin d’y faire stationner ses locataires, de sorte que M. Z n’a plus été en mesure d’utiliser cette cour ;

* sur l’indivision, il soutient :

— que des actes étudiés par l’expert judiciaire, il ressort que la présence du pâtus et surtout son usage commun sont mentionnés dans l’acte du 19 janvier 1897 et de façon expresse jusque dans l’acte du 20 juin 1948 ;

— que l’expert a conclu que la parcelle AX 90 constitue un pâtus commun dont bénéficient M. Z et M. A ;

— que M. A et M. Z sont co-indivisaires de ce pâtus, mais encore ne peuvent sortir de cette indivision, cette cour étant indispensable pour les deux propriétés ;

— que M. A ne peut évoquer aucune prescription acquisitive, faute d’une part d’en rapporter la simple vraisemblance, mais encore car on ne peut mettre un terme à l’existence d’un pâtus que d’un commun accord de tous les indivisaires.

M. A demande au tribunal de :

— vu les articles 544 et suivants du Code civil ;

— débouter M. Z de ses demandes irrecevables et mal fondées ;

— confirmer M. A en sa qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée […]

— condamner M. Z aux dépens et au paiement de la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A cet effet, M. A fait notamment valoir les arguments suivants :

* sur l’absence de caractère indivis de la parcelle cadastrée […], il soutient :

— qu’il est titré sur la parcelle litigieuse aux termes d’un acte de donation ;

— que les informations issues du cadastre titrent sans ambiguïté possible, sur la parcelle litigieuse, M. H A et en qualité d’usufruitier, M. I A, son père ;

— que la parcelle […] permet la desserte unique de la parcelle cadastrée AX n° 91 lui appartenant et comprenant trois logements ;

— qu’en revanche, force est de constater que les informations cadastrales résultant de l’enregistrement des actes translatifs de propriété immobilière, ne font pas ressortir que M. Z serait titré sur la parcelle litigieuse ;

— qu’il justifie en outre d’une origine de propriété plus que trentenaire au moyen d’actes translatifs de propriété qui lui attribuent sans discussion possible la pleine et entière propriété de la parcelle cadastrée […]

* il invoque par ailleurs une absence de correlation entre le périmètre du pâtus et celui de la parcelle […] ; il fait valoir à cet effet que l’expert B a commis diverses erreurs ; il retrace également les évolutions de la propriété A à partir de divers actes.

MOTIFS

Sur la propriété de la parcelle cadastrée […]

Il est de principe que les preuves de la propriété immobilière sont libres et que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour dégager les présomptions de propriété le meilleures et les plus caractérisées.

L’expert B a analysé de manière complète et rigoureuse les titres de propriété qui lui ont été remis par les parties et a relevé les éléments suivants :

— actes de donation Z / Z du 31 août 1996 et acte de vente Z / Z du 31 août 1996 ;

# commentaire de l’expert : ces trois actes portent sur la parcelle AX n°89 pour une contenance de 2 a 35 ca ;

— acte de partage de la succession D Z du 7 janvier 1965 :

# commentaire de l’expert : la succession porte sur la parcelle H 473 (soit AX 89) pour une contenance de deux ares huit centiares ; dans les actes du 31 août 1996, cette même parcelle est donnée pour 2 ares 35 centiares ; le bref état des lieux qui y est fait indique la propriété A au Nord, sans plus de précision

— acte de vente héritiers C / D et J Z du

9 octobre 1948 portant sur : “une maison d’habitation en mauvais état, située à […] avec cour et impasse communes à cette maison et à d’autres immeubles, le tout paraissant cadastré section E n° 204 et 205p pour la superficie de cent onze mètres carrés, et confrontant dans l’ensemble du levant ladite rue ; du nord, A, cour commune avec ce dernier entre ; …”

— acte de vente C-E / Z-K du 20 juin 1948 ;

# : commentaire de l’expert : M^me E veuve C a vendu à M. D Z et M^me J K, son épouse, la moitié en pleine propriété de l’immeuble alors désigné Section E n° 204 et 205p pour une superficie de 111 m² ; il est indiqué dans cet acte, au titre des servitudes, que l’immeuble vendu est séparé de l’immeuble voisin, A, par un pâtus commun entre eux jusqu’à des volières et des cochonnières ;

— acte de vente DELIBES / C du 24 novembre 1928 ;

# commentaire de l’expert : la propriété n’est pas identifiée sous des références cadastrales et aucune contenance n’est donnée ; l’origine de propriété indique que ce bien appartenait à la famille A-L ; l’existence d’une cour commune avec A, au Nord, est notée ;

— acte de vente A-L / COMBY-DELIBES des 9 et 19 janvier 1897 ;

# commentaire de l’expert : il est mentionné dans cet acte que Madame veuve L déclare que la pâtus se trouvant entre l’immeuble vendu et la maison de son frère M. M A en allant jusqu’aux volières et cochonnières est la propriété commune entre eux deux et que ne peuvent ni l’un ni l’autre en modifier la situation actuelle sous aucun prétexte ;

— acte de donation I A / H A du 3 novembre 2000:

cet acte porte sur “une maison d’habitation sise sur la commune de […] figurant au cadastre de la dite commune sous le

n° 91 de la section AX, pour une contenance de un are quatre vingt treize centiares, et la moitié indivise d’une cour cadastrée section AX numéro 90 pour une contenance de un are quarante et un centiares” ;

— acte rectificatif du 22 septembre 2006 : cet acte apporte rectification au précédent acte du 3 novembre 2000 sur déclaration des consorts A portant sur l’omission d’une partie de l’immeuble ; la désignation de l’immeuble a ainsi été corrigée pour inclure la totalité de la cour ;

# commentaire de l’expert : la totalité de la parcelle AX 90 a été attribuée à M. H A sur déclaration des consorts A

— acte de partage du 10 mars 1941 ( succession N A et Q R S ) : M. M A, grand-père du défendeur Z A, a hérité du bien dont s’agit décrit de la manière suivante :

“la maison sise à […], avec cour, remise et dépendances, cadastrée sous le […] ;

# commentaire de l’expert : aucune contenance n’est indiquée et la brève description fait état d’une cour ;

— acte de vente BERGE / BEZARD du 9 septembre 1948

# commentaire de l’expert : cet acte vise la cession d’une partie de l’actuelle parcelle AX 91, portant sur un immeuble mitoyen à l’immeuble A à son aspect Est ; il est indiqué la présence d’un pâtus au Sud et d’un puits, près de la forge A, commun à divers ;

— acte de vente F / A du 9 février 1844

# commentaire de l’expert : il est question de la cession d’un ensemble regroupant, semble-t-il, les actuelles parcelles AX 89 (pour partie), 90 et 91 (pour partie), détenues entre les mêmes mains de M. F, puis de M. A ; il est notamment fait état d’un pâtus et d’un puits mitoyen avec plusieurs voisins.

A la suite de l’analyse de ces actes et des arguments des parties, l’expert B conclut son raisonnement comme suit :

Selon les actes, un pâtus commun sépare les propriétés Z et A depuis le XIXème siècle.

Les actes se reportant à la propriété A ne font plus mention que d’une cour à partir de 1941. Le bien est ensuite cédé à M. H A en 2000. Cette propriété porte sur les parcelles AX 90 (parcelle en litige) et 91. Le titre de M. A portait sur la moitié indivise de la parcelle AX 90 mais un acte rectificatif de 2006 a visé à intégrer la totalité de cette parcelle “sur déclaration” des signataires à l’acte de donation.

Cependant, les actes de cession de la propriété Z mentionnent sa présence jusqu’en 1948. Suit un acte de partage successoral de 1965 avant cession, pour partie, à M. P-D Z. Cette propriété porte sur la parcelle AX 89.

M. Z revendique le caractère commun de la parcelle AX 90, tandis que M. A affirme en être le seul propriétaire.

Il est ici rappelé à titre d’information la définition donnée par la Cour d’appel de Toulouse (arrêt du 26 février 1996 GERVAIS / COMBES ) :

“ Le PATUS ou PATE ou PATEC ou encore REGALE ou RELARGUE (en Provence) désigne un fond dont la propriété ne peut être attribuée à quiconque mais qui est destiné à l’usage commun de tous ceux dont l’héritage le jouxte. Il ne peut être mis fin à cette indivision que du consentement unanime de tous les propriétaires des biens dont il constitue l’accessoire et pour bénéficier de la protection possessoire il doit être justifié avec suffisamment de vraisemblance de l’existence de ce droit indivis “.

Par voie de conséquence, il semble que la propriété de la cour, désignée parcelle AX 90, ne peut être attribuée à quiconque comme l’avaient justement prévu les actes de M. Z en portant sur la parcelle AX 89, pleine propriété, tout en précisant la cour (pâtus) commune avec A, indivision.

De plus, les actes les plus récents des parties sont moins précis que les anciens, de telle façon que la cour commune est signalée par l’acte de M. Z du 20 juin 1948 tandis que celui de M. A n’en faisait plus mention en 1941, tout en identifiant la propriété A sous les références du cadastre napoléonien qui n’était alors plus d’actualité.

Enfin, les parties n’ont pas fait état d’un commun accord pour mettre fin à ce statut et la propriété de la parcelle AX 90 n’avait été donnée que pour moitié à M. A en 2000, avant modification sur déclaration de ce dernier en 2006.

Il ressort en outre de la lecture de l’acte de donation entre M. I A et M. H A du 3 novembre 2000 que le titre revendiqué par ce dernier est douteux.

Il est en effet indiqué dans cet acte, pages 2 et 3 :

CECI EXPOSE, il est passé à l’acte rectificatif objet des présentes.

Monsieur I A, donateur aux présentes,

Déclare qu’il a été omis dans l’acte d’attestation immobilière dressé par Maître G notaire à Toulouse le 5 novembre mil neuf cent soixante trois, dont une copie hypothécaire a été publiée au bureau des hypothèques de Toulouse le neuf décembre mil neuf cent soixante trois volume 6560 numéro 13, l’immeuble dont la désignation suit :

La moitié indivise d’une parcelle de terre en nature de cour, sise à […] figurant au cadastre de ladite commune sous le numéro 90 de la section AX pour une contenance de un are quarante et un centiares.

Précision faite que l’origine de propriété de ladite parcelle est antérieure à 1956.

M. I A a donc expressément indiqué le 3 novembre 2000 qu’il était propriétaire de la moitié indivise de la cour constituant la parcelle cadastrée section […], ce qui correspond parfaitement aux droits des parties tels que déterminés par l’expert.

M. H A n’est pas à même d’expliquer dans quelles circonstances lui-même et son père ont découvert qu’ils avaient ainsi commis une erreur matérielle justifiant l’établissement de l’acte rectificatif du 22 septembre 2006 en ces termes :

Les consorts A déclarent qu’à la suite d’une erreur matérielle, il a été omis une partie de l’immeuble ci-dessus désigné, qui en réalité dépendait en entier de ladite succession et était donnée en entier à M. H A.

M. A ne peut pas sérieusement soutenir que son père savait en 2000 qu’il n’était propriétaire que de la moitié indivise de la cour, ce qui supposait qu’il connaissait le propriétaire de la seconde moitié indivise, avant de subitement découvrir ou se souvenir six ans plus tard que ce second propriétaire n’avait en réalité aucun droit. Il peut également être relevé que l’acte rectificatif a été établi après que M. Z ait fait observer à M. A par courrier du 20 février 2006 que l’acte du 3 novembre 2000 enregistré au service des hypothèques mentionnait que la cour était indivise…

Dans ces conditions, il apparaît :

— d’une part, que M. A ne rapporte pas la preuve de sa pleine et entière propriété sur la parcelle […] par titres, et que les conditions de la prescription acquisitive ne sont pas réunies ;

— d’autre part, qu’il existe des présomptions graves, précises et concordantes

que M. Z et M. A sont propriétaires indivis du pâtus correspondant à la parcelle litigieuse.

M. A sera donc débouté de sa demande tendant à ce qu’il soit confirmé en sa qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section […] et il sera jugé que la parcelle […] correspond à un pâtus commun en indivision entre M. A et M. Z.

Le jugement devra être publié à la Conservation des hypothèques, et ce aux frais de M. A dans la mesure où la situation n’engendrait pas de difficultés jusqu’à l’établissement de l’acte rectificatif du 22 septembre 2006 non conforme aux droits des parties.

Sur les demandes accessoires de M. Z

L’accès et le droit d’usage du pâtus devant être garantis aux deux parties, il y a lieu :

— de condamner M. A à retirer à ses frais les arceaux mis en place à l’entrée de la parcelle, et ce dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— de condamner M. A à laisser libre d’accès le pâtus, et ce dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 100 € par infraction constatée.

— - – - – - – - – - – - – -

M. Z expose qu’il a été dans l’impossibilité d’utiliser la pâtus, notamment pour accéder en véhicule à son atelier garage, à compter du jour où M. A a autorisé ses locataires à se garer dans le pâtus, au moins à compter du 3 novembre 2009, date à laquelle l’installation des arceaux a été constatée par huissier.

Il réclame la somme de 70 € par mois en réparation de la privation de son droit d’usage.

Au vu des éléments du dossier, la privation de ce droit d’usage sera réparée par l’allocation de la somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts.

— - – - – - – - – - – - – -

M. Z expose qu’il a été pour le moins choqué par l’attitude de M. A qui, en plus de refuser de simplement discuter de l’usage du pâtus, a manifestement tenté de l’accaparer pour en faire un parking pour ses locataires.

M. Z, qui fait preuve d’une attitude conciliante depuis la naissance du litige, doit faire face à de nombreux désagréments trouvant leur origine dans les agissements de M. A. Le préjudice moral ainsi causé sera réparé par l’allocation de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts.

— - – - – - – - – - – - – -

Il apparaît que les parties vont devoir trouver un accord leur permettant de bénéficier en bonne intelligence de la cour commune.

En l’état actuel du litige, il sera simplement donné acte à M. Z de ses propositions.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile

M. A, partie perdante au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de référé et d’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement de la somme de 3500 € au titre des frais non compris dans les dépens exposés par à l’occasion de la présente instance ( frais d’avocat, frais de constats d’huissier)

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire sera ordonnée, compte tenu de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

— Déboute M. A de sa demande tendant à ce qu’il soit confirmé en sa qualité de propriétaire de la parcelle sise à […], cadastrée […]

— Juge que la parcelle sise à Blagnac (Haute-Garonne), rue Prosper Ferradou, figurant au cadastre rénové de ladite commune sous les relations […] pour une contenance de 01 a 41 ca, correspond à un pâtus commun en indivision entre M. A et M. Z en leur qualité de propriétaires des parcelles cadastrées […] et […] ;

— Juge que la présente décision devra être publiée à la Conservation des hypothèques, et ce aux frais de M. A ;

— Condamne M. A à retirer à ses frais les arceaux mis en place à l’entrée de la parcelle, et ce dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— Condamne M. A à laisser libre d’accès le pâtus, et ce dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 100 € par infraction constatée ;

— Condamne M. A à payer à M. Z la somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la privation de son droit d’usage ;

— Condamne M. A à payer à M. Z la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— Donne acte à M. A de sa proposition d’usage commun du pâtus ;

— Condamne M. A à payer à M. Z la somme de 3500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne M. A aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire ;

— Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Accorde à Maître VAYSSE-LACOSTE, avocat, le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Président