DEMANDEURS

Madame C Z épouse X

[…]

[…]. 60657

USA

Monsieur D Z

[…]

[…]

USA

représentés par Maître Gérard VANCHET de la SCP LYONNET DU MOUTIER – VANCHET-LAHANQUE – GUYOT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0190

DEFENDERESSE

S.A.S. RESIDENCE CHANTILLY représentée par son Président Monsieur E F

[…]

[…]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

représentée par Maître Jérôme BENYOUNES de la SELARL VINCI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0047

COMPOSITION DU TRIBUNAL

O P, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du Code de Commerce ;

assistée de M N, faisant fonction de Greffier.

DEBATS

A l’audience du 23 Novembre 2016

tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 avril 1967, M. et M^me Y aux droits desquels viennent M^me C Z épouse X et M. G Z (ci-après les consorts Z) ont donné à bail à la société RESIDENCE CHANTILLY dénommée aujourd’hui la SAS HOTEL HELUSSI des locaux commerciaux situés […] à Paris 9^e pour une durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 1967.

Le dernier renouvellement du bail est intervenu par acte sous seing privé des 7 et 15 avril 2004 pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 24 novembre 2003, moyennant un loyer annuel en principal de 30.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 23 mai 2012, les consorts Z ont fait délivrer à la société locataire un congé pour le 23 novembre 2012 avec offre de renouvellement à compter du 24 novembre 2012, moyennant un loyer de 100.000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 21 mai 2014, les consorts Z ont assigné la SAS RESIDENCE CHANTILLY devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 100.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 24 novembre 2012.

Par jugement du 8 octobre 2014, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 23 mai 2012 par les consorts Z à la S.A.S. Résidence Chantilly, le bail concernant les locaux situés […] à Paris 9^e s’était renouvelé à compter du 24 novembre 2012,

— désigné M^me H I en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en cours,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 3 décembre 2014, le juge des loyers commerciaux a désigné M. J-K L en remplacement de M^me H I.

Par ordonnance du 14 janvier 2015, le juge des loyers commerciaux a désigné M^me A B en remplacement de M. J K L.

L’expert a déposé son rapport le 15 avril 2016 concluant à une valeur locative de 88.800 euros au 24 novembre 2012 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans leur mémoire après expertise en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé, les consorts Z demandent deྭ:

— fixer le taux de recette à 19%,

— fixer la valeur locative de l’appartement de service à 11.904 euros par an,

— dire et juger que l’abattement pour travaux de mise aux normes sera limité à 5%,

— en conséquence, fixer à la somme de 100.000 euros hors taxes par an en principal outre les charges ce, à effet du 24 novembre 2012,

— condamner en tant que de besoin la S.A.S. HOTEL HELUSSI anciennement dénommée RESIDENCE CHANTILLY à payer les rappels de loyers échus depuis le 24 novembre 2012 jusqu’à la date du jugement à intervenir,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir par application de l’article 515 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.S. HOTEL HELUSSI anciennement dénommée RESIDENCE CHANTILLY aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais d’expertise exposés par les bailleurs, savoir la somme de 4.521,36 euros.

Dans son mémoire en réplique après expertise, la S.A.S. HOTEL HELUSSI anciennement dénommée RESIDENCE CHANTILLY demande deྭ:

A titre principal,

— rejeter l’ensemble des prétentions des consorts Z telles qu’elles ressortent du mémoire en ouverture de rapport et en particulier la fixation du montant du loyer en renouvellement au 24 novembre 2012 à la somme de 100.000 euros par an,

— fixer le taux sur recettes à 17%,

— déduire la taxe de séjour pour un montant de 2.000 euros,

— dire et juger qu’aucun loyer supplémentaire ne doit être appelé au titre de l’appartement situé au 6^e étage,

— fixer un abattement de 15% au titre des charges exorbitantes de droit commun,

— en conséquence, fixer le loyer en renouvellement u 24 novembre 2012 à la somme de 71.400 euros hors taxes et hors charges par an,

— à titre subsidiaire, si le tribunal considérait qu’un loyer devait être appelé au titre de l’appartement situé au 6^e étageྭ:

— fixer la valeur locative de l’appartement situé au 6^e étage à 5.208 euros par an,

— fixer un loyer en renouvellement au 24 novembre 2012 à la somme de 75.000 euros hors taxes et hors charges par an,

— en tout état de cause,

— condamner les bailleurs aux frais irrépétibles d’un montant de 1.500 euros, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du jugement du 8 octobre 2014 et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé en son principe à compter du 24 novembre 2012.

Il est tout aussi constant que le montant du loyer annuel, en principal, s’élevait à la somme de 37 787, 69 euros au 24 novembre 2012.

Il s’avère, enfin, que les locaux loués ont fait l’objet de travaux après le 24 novembre 2012 de sorte que leur description à cette date a été faite par l’expert, d’après les éléments communiqués.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués sont situés dans un emplacement favorable pour un hôtel meublé non classé, type hôtel de préfecture, à vocation sociale, dans un quartier résidentiel relativement populaire avec un pouvoir d’achat correct, bien desservi par les transports en commun et avec des facilités de stationnement, dans une rue de faible commercialité mais calme, avec de nombreuses commodités à proximité, outre les gares du Nord et de l’Est non loin.

Toujours selon le rapport d’expertise, les locaux loués dépendent du lot N°1 d’un petit ensemble immobilier ancien en copropriété. L’immeuble est d’assez belle facture en façade en pierre de taille légèrement ouvragée sur la rue de Bellefond, édifié en maçonnerie, dont le ravalement et le gros œuvre sont en bon état apparent. Il est élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième étage sous combles.

Les lieux loués se développent sur huit niveaux (R-1 au R+6) reliés entre eux par un ascenseur et un escalier intérieur et se composentྭ:

— au rez-de-chaussée basྭ: d’un petit sas d’entrée, de deux halls et d’un appartement de 3PP (ancienne loge éclairée par une fenêtre barreaudée sur rue, une chambre éclairée par une fenêtre barreaudée sur rue avec salle de bains commandée, un petit dégagement commandant un séjour aveugle commandant une cuisine éclairée par une verrière) ,

— au rez-de-chaussée hautྭ: d’un garage, d’un petit débarras attenant et d’un petit palier surélevé de quelques marches avec le départ de l’ascenseur,

— du 1^er au 5^e étages, niveaux similaires de 84 m² environ, de configuration optimale et d’une hauteur sous plafond correcteྭ: d’un dégagement central desservant quatre petits studios d’environ 15 à 20 m² (3 sur rue et un sur cour) comprenant une entrée, un séjour, une cuisinette, une salle de bains et un balcon pour certains (1 au R+2 et 3 au R+5),

— au 6^e étageྭ: d’un dégagement et d’un appartement de 3PP comprenant une entrée, un salon sur rue avec balcon, un vestibule ouvrant sur une salle de bain, une chambre sur rue avec balcon, une cuisine, une chambre sur cour et un accès par un escalier privatif à un toit terrasse.

— au premier sous-solྭ: de plusieurs caves dont une avec une cuve de mazout et la machinerie de l’ascenseur.

Les lieux loués comportent 21 chambres (20 studios et 1 appartement) d’une capacité de 42 personnes, d’après le carton jaune de l’établissement en date du 3 décembre 2007, outre l’appartement de 3PP au R+6 vraisemblablement occupé, selon l’expert, par l’exploitant.

La surface réelle est de 640,03 m².

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire sur place et n’est pas contestée par les parties.

Sur la partie hôtelière

Sur le revenu annuel hors taxes et sur le coefficient d’occupation

L’expert, sans être contesté par les parties, relève que, «s’agissant des établissements non classés «Hôtel de tourisme» à vocation sociale également qualifiés d’hôtels de préfecture, comme l’était l’établissement de la S.A.S. HOTEL HELUSSI à la date d’effet du renouvellement, il est d’usage de retenir comme base de calcul, non pas la recette théorique souvent difficile à reconstituer, mais le revenu hors taxes de l’exploitant sans décote – en l’absence de remises consenties à la clientèle puisque s’agissant d’une clientèle sociale en provenance des services sociaux des mairies ou des associations – auquel il est appliqué un taux d’occupation compris entre 90 et 100% (la demande sociale étant très supérieure aux capacités d’hébergement spécifiques à disposition)».

L’expert relève que le revenu annuel hors taxes de l’établissement en 2012 était de 557 979 euros d’après le bilan 2012, sans remise, compte tenu de la typologie de l’hôtel, et applique à ce revenu un coefficient de 90% pour tenir compte de l’assez faible capacité de l’établissement

Les parties ne contestent ni le revenu ni le coefficient précités qu’en conséquence, le tribunal retiendra également.

Sur la taxe de séjour

Se référant au rapport de son expert, la S.A.S. HOTEL HELUSSI sollicite que soit déduite du revenu annuel hors taxes de 557 979 euros, la taxe de séjour de 2000 euros, déduction qu’elle déclare avoir été omise par l’expert judiciaire.

Le rapport de l’expert amiable en date du 04/11/2014 indique simplement que «sur ce montant de recettes maximales, il convient de soustraire la taxe de séjour pour un hôtel 1*», sans qu’il soit justifié ni de ce qu’un hôtel, comme en l’espèce, non classé est soumis à la taxe de séjour d’un hôtel classé 1* ni, en tout état de cause, que cette taxe était due par la S.A.S. HOTEL HELUSSI.

Dans ces conditions, ladite taxe de séjour ne sera pas prise en compte.

Sur le pourcentage sur recettes

L’expert qui n’est pas contesté par les parties, à ce sujet, souligne que «le taux sur recettes varie suivant la catégorie de l’hôtel, généralement en fonction des services offerts et de l’adaptation de l’immeuble à son exploitation, le taux étant inversement proportionnel au nombre d’étoilesྭ: moins l’hôtel offre de services et a d’étoiles, plus le taux est élevé».

Sur la base d’une fourchette comprise entre 18 et 25% habituellement retenue à Paris pour les hôtels de préfecture (sans étoiles), l’expert retient un taux de recettes de 18% eu égard à la catégorie, à l’assez bonne situation et aux caractéristiques propres de l’hôtel soumis à expertise.

Les bailleurs font valoir qu’en vertu du bon emplacement de l’immeuble et de la bonne adaptation de l’immeuble à son exploitation, un taux de recette de 19% doit être retenu.

De son coté, la société locataire estime que, si l’hôtel recevait en grande partie une clientèle sociale, celui-ci était également en mesure d’attirer une clientèle classique du fait des prestations offertes et que le taux de recettes proposé par l’expert ne tenait pas suffisamment compte des caractéristiques des lieux, qui offraient un standing supérieur à la moyenne pour cette catégorie d’hôtel. Dès lors, au regard des références judiciaires produites par l’expert et par son propre expert, elle sollicite de retenir un taux de recette de 17% tout en soulignant que le rapport d’expertise amiable du cabinet MARX avait retenu un taux de 16%.

L’expert, sans contestation des parties, retient à la foisྭ:

une assez bonne situation pour un hôtel meublé à vocation sociale,

— des logements d’une configuration optimale mais au confort sommaire, correctement équipés mais en état d’usage et avec vraisemblablement des travaux de mise aux normes (ascenseurs, électricité, plomberie…) à réaliser,

— la capacité d’accueil assez faible de l’hôtel.

La S.A.S. HOTEL HELUSSI ne justifie ni de ce que les prestations offertes par l’hôtel permettaient d’attirer une clientèle classique ni de ce que le standing de l’hôtel était supérieur au standing moyen des hôtels de même catégorie.

Par ailleurs, les références judiciaires retenues par son expert, le cabinet MARX concernent des hôtels classés et, dès lors, non comparables avec l’hôtel en cause, à l’exception de la référence (jugement du 18/05/2009) portant sur un hôtel de préfecture sis […] pour un renouvellement de bail au 01/01/2004, dès lors trop ancien, au regard de la date de renouvellement de l’espèce (24/11/2012), pour être retenu.

Enfin, la seule référence judiciaire de l’expert comparable à celle de l’hôtel en cause est celle du jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 23/05/2013 qui a retenu, dans le cadre d’un renouvellement de bail en février 2010, un pourcentage sur recettes de 18% pour un hôtel de préfecture de faible standing, accueillant une clientèle sociale, avec un emplacement correct et une capacité assez faible.

Dans ces conditions, le taux sur recettes de 18% appliqué par l’expert n’est ni insuffisant ni excessif et sera retenu par le tribunal.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède une valeur locative au 24/11/2012, pour la partie «hôtel», de 90 392,60 euros arrondis à 90 393 euros, hors taxes et hors charges, par an (557 979 euros x 90% x 18 %).

Sur l’appartement de service

Faisant état de ce que l’appartement de service était vraisemblablement occupé par l’exploitant de l’hôtel, l’expert propose de retenir un prix de 14 euros/m²/mois, soit 10 416 euros par an (62m²x 14euros/m²/mois x 12 mois), tenant compte à la fois de ses caractéristiques, des prix pratiqués dans le voisinage pour des appartements de trois pièces, compris, selon l’OLAP, dans une fourchette de 14 à 24 euros/m² et de son «contexte commercial (hôtel non classé avec une clientèle à vocation sociale) peu attrayant» .

Les bailleurs font valoir que les caractéristiques de ce logement excèdent de beaucoup ce qui peut être attendu d’un logement de fonction au sein d’un hôtel et que l’exploitant a fait le choix, à leur détriment, de diminuer la surface offerte à la clientèle pour privilégier son logement personnel. Ils demandent donc de retenir une valeur locative de 16 euros/m² par mois.

La société locataire fait valoir qu’outre qu’il n’est pas démontré qu’il a bien été utilisé pour le logement de l’exploitant, l’appartement de service dont l’existence est assez répandue, en particulier, dans les hôtels non classés ne donne lieu, en général, à aucun loyer sauf si il est beaucoup plus confortable qu’il n’est d’usage dans la catégorie considérée, ce qui, selon elle, n’est pas le cas, en l’espèce.

Subsidiairement, elle soutient que, si le tribunal devait considérer qu’un loyer doit être appelé au titre de cet appartement, la valeur locative ne pourrait excéder 7 euros/m²/mois soit 5208 euros par an, compte tenu de son confort modeste, de son absence d’accès indépendant de l’hôtel et de sa proximité avec la clientèle sociale de l’hôtel, compte tenu également de ce que le loyer annuel de 10 416 euros proposé par l’expert excède la valeur brute par chambre par lui retenue pour un montant annuel d’environ 3733 euros, ce qui profiterait, en fait, au bailleur, contrairement à ce que ce dernier soutient.

Les parties n’ont pas contesté que les prix médians des appartements de 3 pièces principales situés dans les 9 et 10^emes arrondissements de PARISྭétaient compris, à la date de renouvellement du bail, dans une fourchette de 14 à 24 euros par m² et par mois.

En l’espèceྭ:

— situé au dernier étage de l’hôtel, l’appartement de service a une superficie de 62m², présente une configuration régulière et une hauteur sous plafond correcte d’environ 2,60 m et se compose d’une entrée, d’un salon sur rue avec balcon, d’un vestibule commandant une salle de bains, d’une chambre sur rue également avec balcon, d’une cuisine et d’une chambre sur cour et dispose d’un accès privatif à un toit terrasse d’environ 27 m²,

— il ne bénéficie pas, en revanche, d’un accès indépendant de l’hôtel et se trouve dans un contexte commercial particulier.

Dans ces conditions, le prix de 14 euros/m²/mois proposé par l’expert et, a fortiori, celui de 16 euros/m²/mois sollicité par les consorts Z apparaissent excessifs, le prix de 7 euros/m²/mois sollicité par la S.A.S. HOTEL HELUSSI s’avérant, en revanche, insuffisant.

Le tribunal retiendra, en conséquence, un prix unitaire mensuel de 11 euros soit une valeur locative annuelle, au 23/11/2012, de 8184 euros (62 m² x 11 euros/m²/mois x 12 mois).

Sur les correctifs de la valeur locative pour charges exorbitantes

A ce titre, l’expert déduit la somme de 2140 euros représentant le montant réel, au titre de l’année 2012, de l’impôt foncier mis à la charge du preneur par le bail.

Il retient un abattement de 10% pour tenir compte des importants travaux de mises aux normes à effectuer, compte tenu de l’état de l’hôtel à la date du renouvellement, dont la charge incombe contractuellement au preneur. .

Les bailleurs ne contestent pas la déduction de l’impôt foncier pratiquée par l’expert mais contestent l’abattement de 10% qu’il préconise et demandent de le ramener à 5%.

De son coté, la société locataire estime que les normes en vigueur sont de plus en plus importantes pour les hôtels, s’agissant, notamment, de l’accessibilité aux handicapés et de «l’encloisonnement»ྭde la cage d’escalier. Elle sollicite donc de retenir l’abattement de 15% estimé par son expert, tenant compte à la fois de la charge de l’impôt foncier et des travaux de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative.

Ni les consorts Z ni le rapport de l’expert de la S.A.S. HOTEL HELUSSI ne contredisent utilement l’expert quant au pourcentage de l’abattement, qu’il applique, pour tenir compte de la charge exorbitante pesant sur le preneur au titre des travaux de mise en conformité des locaux.

Dans ces conditions, le tribunal retiendra l’abattement de 10% préconisé par l’expert et déduira de la valeur locative au 24/11/2012, l’impôt foncier de 2140 euros.

Compte tenu de ces correctifs, la valeur locative au 24/11/2012 s’élèvera à la somme de 86 793,30 euros arrondie à 86 793 euros, hors taxes et hors charges et par anྭ:

[ ( 90 393 euros + 8184 euros) – 2140 euros ] x 90%

Sur le montant du loyer

Il convient, en conséquence, de fixer le montant du loyer renouvelé au 24/11/2012, à la somme annuelle de 86 793 euros, hors taxes et hors charges, et de condamner, en tant que de besoin, la S.A.S. HOTEL HELUSSI à payer aux consorts Z les compléments de loyers échus impayés à compter du 24/11/2012 et jusqu’au présent jugement.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de M^me A B déposé le 15 avril 2016

Fixe à 86 793 euros, en principal, par an à compter du 24 novembre 2012, le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre M^me C Z épouse X et M. G Z, d’une part, et la S.A.S. HOTEL HELUSSI anciennement dénommée RESIDENCE CHANTILLY, d’autre part, pour les locaux situés […] à PARIS 9^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamne, en tant que de besoin, la S.A.S. HOTEL HELUSSI anciennement dénommée RESIDENCE CHANTILLY à payer à M^me C Z épouse X et M. G Z les compléments de loyers échus impayés à compter du 24 novembre 2012 et jusqu’au présent jugement,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à PARIS, le 1^er Février 2017.

Le greffier Le président

M N O P