TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

2^e Chambre

JUGEMENT RENDU LE 24 Septembre 2010

N° R.G. : 09/07381

2^e CH

MINUTE N°

AFFAIRE

Société X

C/

[…]

DEMANDERESSE

Société X

[…]

[…]

représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1292

DEFENDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Francis PUDLOWSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R58

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juillet 2010 en audience publique devant :

Camille SIMON-KOLLER, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Claire LACAZE, Président

Y Z, Juge

Camille SIMON-KOLLER, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Emilie CECIL,

JUGEMENT

prononcé publiquement, en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats

EXPOSE DU LITIGE

Jusqu’au 28 décembre 2006 la société X était propriétaire de locaux commerciaux affectés à usage de station service sis 175/177 Bd de la République à SAINT-CLOUD. Le bail a été renouvelé plusieurs fois.

La société X a fait délivrer le 18 juillet 2003 un congé avec offre de renouvellement de bail à la société SHELL à compter du 1^er avril 2004 pour un loyer annuel de 90 000 euros. La société locataire a manifesté son accord pour le renouvellement du bail mais s’est opposée au loyer proposé qu’elle estimait à 30 000 euros annuel.

Le 10 novembre 2004 la société SHELL a cédé son fonds de commerce à la société OIL FRANCE.

Le 8 novembre 2004 X a assigné les sociétés SHELL et OIL FRANCE devant le Juge des loyers du Tribunal de Grande Instance de Nanterre afin que soit fixé le loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 25 mai 2005 le TGI de Nanterre a fixé le loyer annuel hors charges et hors taxes du bail renouvelé à la somme de 83 000 euros dû par la société SHELL puis par la société OIL FRANCE à compter du 1^er avril 2004.

Suite à ce jugement OIL FRANCE s’est acquittée entre les mains de X les rappels de loyers échus depuis le 1^er avril 2004 ainsi que son loyer sur la base du jugement précité.

Le 28 décembre 2006 la société X a vendu l’ensemble immobilier comprenant les locaux loués à la société IMMORENTE.

OIL FRANCE a interjeté appel du jugement du 25 mai 2005.

Par arrêt du 18 janvier 2007 la Cour d’Appel de Versailles a notamment ordonné une expertise et fixé le montant du loyer provisionnel à la somme de 65 000 euros HT et HC.

A la suite de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles la société OIL FRANCE a souhaité obtenir le remboursement de loyers qu’elle a versé en trop sur la base du montant du jugement du 25 mai 2005.

Les sociétés X et IMMORENTE ont toutes deux refusé de rembourser les loyers versés en trop, chacune estimant que ce remboursement incombait à l’autre.

Par exploit du 21 avril 2008 la société OIL FRANCE a fait citer les sociétés X et IMMORENTE aux fins de voir condamnée la société X ou à défaut la société IMMORENTE à lui payer la somme de 39 371, 95 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 18 janvier 2007.

Le juge des référés, par ordonnance du 30 mai 2008 a dit n’y avoir lieu à référé compte-tenu de l’existence d’une contestation sérieuse.

OIL FRANCE a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 26 mars 2009 la Cour d’Appel de Versailles a condamné X à payer à OIL FRANCE la somme de 39 371, 95 euros aux motifs que « les loyers ayant bien été perçus par la société X, il lui appartient de rembourser les sommes réglées en trop par la société OIL FRANCE, cette dernière n’étant pas partie à l’acte de cession du 28 décembre 2006 ». Sur l’appel en garantie formé à l’égard de la société IMMORENTE la Cour l’a écarté au motif que « le Juge des référés ne peut interpréter les dispositions de l’acte de cession intervenue le 28 décembre 2006 » ;

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte en date du 28 mai 2009 la société X a saisi le Tribunal de Grande Instance de Nanterre aux fins de voir condamner la société IMMORENTE à lui rembourser les sommes qu’elle a été condamnée à payer à la société OIL FRANCE.

Dans ses dernières conclusions en date du 19 mars 2010 auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et des moyens elle demande au Tribunal de condamner la société IMMORENTE à lui payer la somme de 39 371, 95 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’ordonner la capitalisation des intérêts, de condamner la société IMMORENTE à lui verser la somme de 9 186, 28 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais de justice et de procédure compte-tenu de la résistance abusive de la société IMMORENTE et à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions elle fait valoir qu’il résulte des clauses de l’acte de vente que la société IMMORENTE s’est engagée à compter de la vente à poursuivre le contentieux en renouvellement de bail en lieu et place de la société X ; qu’au stade de l’obligation à la dette la société IMMORENTE a l’obligation de se substituer aux engagements de la société X à l’égard des locataires y compris la société OIL FRANCE et à rembourser les loyers versés en trop par cette dernière ; qu’au stade de la contribution à la dette la charge définitive de la dette incombe à la société IMMORENTE puisque la dette de loyers trop perçus est née le 18 janvier 2007 par l’arrêt de la Cour d’appel, postérieurement à la vente, peu importe que son quantum ait été fixé en fonction d’éléments antérieurs à la vente et peu importe le changement de propriétaire entre temps ; que les clauses 4.3.2.3.1 et 4.3.2.3.3 ne peuvent trouver à s’appliquer dans cette situation.

Par conclusions en date du 10 mai 2010 la SCPI IMMORENTE demande au Tribunal de débouter la société X de toutes ses demandes et de condamner la société X à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

A l’appui de sa défense elle soutient qu’elle n’était pas le bailleur à l’époque des versements trop perçus par X ; qu’en conséquence elle ne saurait être tenue de rembourser une somme dont elle n’a jamais été le bénéficiaire ; que X ne pouvant bénéficier de ces loyers trop versés ne peut aujourd’hui solliciter qu’on lui restitue ces sommes alors qu’elle n’était pas fondée à en bénéficier ; que c’est à tort qu’elle se fonde sur la clause de subrogation de l’article 4.3.2.5 de l’acte de vente qui n’est pas une clause générale de subrogation ; que cette clause établit que la subrogation se fait dans le cadre de la procédure contentieuse concernant la fixation du loyer du bail renouvelé ; que la rédaction de cette clause ne permet aucunement à X de mettre à la charge d’IMMORENTE l’obligation de rembourser au locataire des loyers trop versés par lui à une époque où IMMORENTE n’était pas le bailleur ; que la clause 4.3.2 ne le permet pas non plus ; qu’au contraire en application de l’article 4.3.2.3 de l’acte de vente les loyers versés par OIL FRANCE étaient des sommes perçues à torts et il appartenait à X de les restituer à IMMORENTE afin que celles-ci les retourne à OIL FRANCE, ce qu’elle n’a jamais fait.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’article 1134 du code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites (…) » ;

Et attendu qu’en vertu de l’article 1156 du code civil « On doit dans les conventions rechercher qu’elle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes » ;

Attendu qu’en l’espèce la société IMMORENTE était parfaitement informée de l’aléa quant à la valeur locative des locaux loués à la société OIL FRANCE puisque la clause 4.3.2.5 de l’acte de vente dispose que " le vendeur déclare qu’il n’existe aucune procédure contentieuse ni sinistre à la date de ce jour, à l’exception de la procédure concernant la fixation du loyer du bail renouvelé consenti à la société SHELL et depuis lors cédé à la société OIL FRANCE (…)";

Attendu en outre que la clause 4.3.2 alinéa 2 stipule que « le vendeur ne garantit pas l’exactitude de la situation locative existante avec celle visée à l’état locatif, ce que l’acquéreur reconnaît et accepte » ;

Attendu que la société IMMORENTE avait donc connaissance de l’existence de la procédure en cours concernant la fixation du loyer des locaux commerciaux ; que l’aléa sur la valeur locative des locaux demeure puisque la Cour d’Appel n’a pas statué définitivement ; que cet aléa était rentré dans le champ contractuel au moment de la vente des biens le 28 décembre 2006 ; que c’est pleinement informée de la situation que la société IMMORENTE a accepté d’être subrogé dans les droits et obligations du vendeur à l’égard des locataires ;

Attendu en effet que l’article 4.3.2 de l’acte de vente dispose « L’acquéreur reconnaît avoir une parfaite connaissance de la situation locative actuelle des biens et droits immobiliers et s’en satisfait au vu des documents produits dans le dossier d’information. Par conséquent, l’acquéreur est purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur à l’égard des locataires ou occupants des Biens et Droits immobiliers, de façon que le vendeur n’en soit jamais inquiété » ;

Attendu que cette clause institue effectivement une subrogation de l’acquéreur IMMORENTE dans les droits et obligations du vendeur X à l’égard des locataires, en l’espèce la société OIL FRANCE, au stade de l’obligation à la dette ; que cette clause de subrogation obligeait la société IMMORENTE à se substituer aux engagement de la société X à l’égard de la société OIL FRANCE et à rembourser les loyers versés en trop par cette dernière ;

Attendu que la clause 4.3.2.3.3 selon laquelle « les parties s’engagent réciproquement à se rembourser toutes sommes perçues à tort et à quelque titre que ce soit, au plus tard dans les quinze jours ouvrés de leur encaissement par la partie concernée » ne peut trouver à s’appliquer en l’espèce ; qu’elle concerne que le remboursement des sommes encaissées postérieurement à la vente et non antérieurement ; que dans le cas contraire le délai de quinze jours n’aurait pas de sens ;

Attendu que la dette de loyers trop perçus est née postérieurement à la vente ; qu’en effet c’est l’arrêt du 18 janvier 2007 de la Cour d’Appel de Versailles qui, fixant à titre provisoire le montant du loyer, a fait naître une créance dans le patrimoine de la société OIL FRANCE et corrélativement une dette dans le patrimoine du bailleur la société IMMORENTE ; que si des loyers trop perçus ont été encaissés par la société X, ces loyers étaient parfaitement dus par la société OIL FRANCE lors de leur encaissement alors que la société X était propriétaire des locaux ;

Attendu en outre qu’ il résulte des termes même des clauses de l’acte de vente, et en particulier de la clause 4.3.2 que les parties ont entendu décharger le vendeur de toute obligation en spécifiant que le vendeur ne devait plus « jamais être inquiété » ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que les parties ont entendu mettre les dettes ou les créances à l’égard des locataires à la charge définitive de l’acquéreur ; qu’en conséquence la dette de loyers trop perçus lui incombe à titre définitif ; que la société IMMORENTE sera condamnée à rembourser à la société X la somme de 39 371, 95 euros avec intérêt au taux légal à compter du 28 mai 2009 ;

Attendu en conséquence que les moyens de la société IMMORENTE sont inopérants ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Attendu que le caractère abusif de la résistance de la société IMMORENTE n’est pas établi, l’interprétation des clauses de l’acte de vente pouvant donner lieu à des divergences de bonne foi; qu’en conséquence la société X sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts;

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la société IMMORENTE à payer à la société X la somme de 39 371, 95 euros avec intérêt au taux légal à compter du 28 mai 2009

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil

DEBOUTE la société X de sa demande de dommages et intérêts

CONDAMNE la société IMMORENTE à payer à la société X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision

Prononcé par remise au greffe le 24 septembre 2010

Signé par M^me Claire Lacaze, président et par M^me Émilie CECIL greffière.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT