T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
18° chambre 2e section N° RG : 11/08995 N° MINUTE : 3 Assignation du : 27 Mai 2011	JUGEMENT rendu le 14 Juin 2017

DEMANDERESSE

Madame E D

[…]

[…]

représentée par M^e Michèle KRIEF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #E0077

DÉFENDERESSE

Madame M O R C

STUDIO O C

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Paulin WOUMENI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #E1583

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame F G, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Henriette KOM, Greffier, lors des débats et de Henriette Q, Greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 19 Avril 2017 tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2017

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

[…]

Par acte sous seing privé en date du 1^er février 1999, M^me E D veuve X a donné à bail en renouvellement à M. et M^me Y divers locaux dépendant d’un immeuble situé […], pour une durée de 9 ans à compter du 1^er août 1997, à destination du commerce de «Parfumerie-Maroquinerie-Salon de coiffure».

M. et M^me Y ont cédé le fonds de commerce à M. et M^me Z suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 1999 ; par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2000, M. et M^me Z ont cédé le fonds de commerce à la SARL H.

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2000, un nouveau bail a été régularisé entre M^me E D, d’une part, et M. H Z et M^me A, d’autre part, M. H Z agissant en sa qualité de gérant de la société H SARL ; lors de la signature du bail, M. H Z a obtenu de M^me E D une modification des activités pouvant être exercées dans les lieux loués et l’activité est devenue : “commerce de coiffure – esthétique – manucure – vente de tous produits de beauté et de capillarité et d’une manière générale tous produits se rattachant à la coiffure et l’esthétique, UVA (bronzage artificiel et autres produits se rattachant à l’UV)”.

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2004, suite à l’ordonnance de cession du fonds de commerce du tribunal de commerce rendue le 12 mars 2004, la SARL H devenue la SARL FRANCK ZEMMOUR déclarée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 31 mars 2003 et représentée par la SCP I J, a cédé à M^me M O C le fonds de commerce.

Par acte du 8 juillet 2008, M^me E D a signifié à M^me M O C un congé avec refus de renouvellement, à effet du 31 janvier 2009, et offre du paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 novembre 2009, M^me E D a proposé une indemnité d’éviction de 5.000 euros et confirmé les termes du congé.

A la demande de M^me E D, suivant ordonnance de référé en date du 6 avril 2010, M^me K L, a été désignée en qualité d’expert avec pour mission de fournir tous les éléments pour fixer l’indemnité d’éviction résultant de la perte du fonds ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation ; le rapport d’expertise a été déposé le 7 décembre 2010.

Par acte du 27 mai 2011, M^me E D a saisi le tribunal de grande instance de Paris d’une demande de condamnation de M^me M C au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 31 mai 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 8 juillet 2008 par M^me E D à M^me M O C avait mis fin, à compter du 31 janvier 2009, au bail portant sur les locaux situés […],

— dit que M^me M O C avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— dit que l’action en fixation de l’indemnité d’occupation n’était pas prescrite,

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

— désigné M^me N B en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation auxquelles M^me M O C et M^me E D peuvent respectivement prétendre,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire,

— réservé les demandes de paiement des charges, les demandes de dommages et intérêts, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par arrêt du 7 mai 2014, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 31 mai 2012, débouté M^me E D de sa demande en dommages-intérêts et de sa demande au titre des frais irrépétibles, et condamné cette dernière aux dépens d’appel.

M^me B a déposé son rapport au greffe le 30 juillet 2015. Si l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce était retenue, elle évalue l’indemnité d’éviction à laquelle M^me C peut prétendre à la somme totale de 115.800 euros, arrondie à 116.000 euros ; si l’hypothèse du transfert du fonds de commerce était retenue, elle évalue cette indemnité à la somme de 130.900 euros en cas de plafonnement du loyer, et à la somme de 40.000 euros en cas de déplafonnement du loyer.

M^me B évalue l’une indemnité d’occupation à laquelle M^me C peut prétendre à la somme annuelle de 20.160 euros par an, soit 1.680 euros par mois.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe par voie électronique le 12 avril 2016, M^me M O C demande au tribunal de condamner M^me E D à lui payer la somme de 260.060 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de condamner M^me E D à lui payer les sommes suivantes :

—  100.935 euros à titre d’indemnité principale,

—  8.700 euros à titre de frais de transaction pour trouver un nouveau local,

—  41.000 euros à titre de frais de réinstallation,

—  4.088 euros à titre de frais de remploi pour couvrir les droits de mutation,

—  5.000 euros à titre de frais de déménagement,

—  30.632 euros à titre de trouble commercial,

—  1.500 euros à titre de perte sur stocks,

—  2.000 euros à titre de frais de mailing et changements d’imprimés,

—  3.000 euros à titre de frais divers en cas de transfert,

—  4.850 euros à titre de frais de double loyer.

En tout état de cause, M^me M O C sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 12.085,27 euros, la condamnation de M^me D à lui payer les sommes de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code ainsi que l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M^me E D n’a pas conclu postérieurement au dépôt de son rapport d’expertise par M^me B.

Par ordonnance du 21 octobre 2016, le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close.

SUR CE,

Sur l’indemnité d’éviction :

Les locaux sont situés […].

Selon le rapport d’expertise, la rue de Vaugirard est réputée être la plus longue artère de Paris, reliant le […] aux boulevards des Maréchaux, au niveau de la porte de Versailles.

Les locaux, objets du litige, se situent dans la section de l’artère comprise entre le boulevard Pasteur et la rue des Volontaire, emplacement que l’expert qualifie de secondaire pour l’activité de «soins capillaires» exercée par M^me C, au sein d’un secteur à vocation essentiellement résidentielle avec, en pied d’immeubles, quelques commerces de proximité ou de destination sans notoriété particulière.

L’expert a néanmoins relevé la proximité de l’institut Pasteur qui génère, selon elle, un flux important de piétons au voisinage des locaux, objets du litige en raison de la présence d’un centre de vaccination internationale, ainsi que de la gare Montparnasse.

Toujours selon le rapport d’expertise, les locaux, objets du litige dépendent d’un immeuble de construction ancienne élevé, sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 5 étages droits, d’un sixième étage en léger retrait, et d’un septième étage mansardé sous brisis.

Ces locaux se composent de :

— au rez-de-chaussée : une boutique présentant un développement de façade de 7 mètres environ sur la rue de Vaugirard, accessible par une porte vitrée à simple vantail ; une aire de vente en forme du U autour d’un pilier central ; un débarras en partie droite de l’aire de vente, avec porte d’accès sur les parties communes de l’immeuble ; un «espace préparation» en fond de local, dépourvu d’éclairement naturel un dégagement à la suite desservant les sanitaires ; des sanitaires ;

— au sous-sol, accessible depuis l’aire de vente par un escalier en bois d’une largeur de 0,75 mètre environ : une pièce à usage de stockage ; une seconde pièce aménagée également à usage de stockage.

L’expert a évalué la superficie réelle des locaux à 75,75 m2, soit 60,25 m2 en rez-de-chaussée et 15,50 m2 en sous-sol.

Cette superficie, non contestée par les parties, sera retenue par le tribunal.

L’expert a, ensuite, évalué la superficie pondérée des locaux à 56,00 m2B.

La superficie pondérée des locaux telle que proposée par l’expert n’étant pas contesté par les parties, elle sera également retenue par le tribunal.

Sur l’indemnité principale :

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraîne la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

L’expert judiciaire, relevant que le fonds de commerce litigieux bénéficie d’une clientèle qui ne dépend pas de la chalandise mais d’une clientèle national et internationale, a considéré comme possible le transfert dudit fonds dont la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement n’entraînera pas la disparition.

Cette hypothèse, non contestée par les parties, sera retenue par le tribunal.

L’indemnité principale d’éviction est donc égale à la valeur du droit au bail.

La valeur du droit au bail est déterminée par application de la méthode du différentiel selon laquelle cette valeur correspond à la capitalisation, par un coefficient de situation, de la différence entre la valeur locative de marché (loyer libre sans pas-de-porte) et ce qu’aurait été le loyer en cas de renouvellement du bail.

L’expert a évalué la valeur locative de marché des locaux à la somme annuelle de 29.000 euros. Cette valeur, non contestée par les parties, sera retenue par le tribunal.

L’expert a ensuite évalué le montant du loyer dans l’hypothèse où le bail aurait été renouvelé, qu’elle a fixé à la somme annuelle 17.785 euros en cas de plafonnement et de 22.500 euros en cas de déplafonnement.

L’expert indique, néanmoins, qu’en l’absence de transformations significatives au cours du bail écoulé dans le secteur dont dépendent les locaux litigieux, il convient de retenir l’hypothèse selon laquelle le loyer du bail renouvelé aurait été plafonné.

Cette hypothèse, non contestée par les parties, sera retenue par le tribunal, et il sera retenu un loyer de bail renouvelé équivalent au montant du loyer plafond soit un loyer annuel de référence de 17.785 euros.

L’expert applique ensuite au différentiel un coefficient de 6 compte tenu du prix unitaire au m2 pondéré des locaux.

Ce coefficient, non contesté par les parties, sera retenu par le tribunal.

Ainsi, à l’instar de l’expert, la valeur du droit au bail sera évaluée par le tribunal à la somme de 70.000 euros – (29.000 – 17.785) x 6.

Si la locataire demande que soit retenue la valeur d’un fonds de commerce telle qu’évaluée par l’expert à titre d’indemnité principale, motifs pris que cette dernière est supérieure à la valeur du droit au bail, dès lors qu’il est n’est pas contesté que l’indemnité principale d’éviction doit s’analyser en une indemnité de transfert, l’indemnité principale d’éviction équivaut à la valeur du droit au bail, peu important que celle-ci soit inférieure à la valeur du fonds qui, en tout état de cause, constitue un plafond.

L’indemnité principale d’éviction sera donc fixée à la somme de 70.000 euros.

Sur les indemnités accessoires :

* Sur les frais de transaction :

M^me B a évalué les frais de négociation d’un nouvel acte locatif, en référence aux tarifs des agents immobiliers, à 30 % de la valeur locative de marché sur trois années, soit à la somme de 8.700 euros.

Le principe de ce préjudice et son évaluation, non contestés par les parties, sera retenu par le tribunal à hauteur de 8.700 euros.

* Sur les frais de réinstallation :

M^me B, indiquant que ces frais concernent l’aménagement des locaux dans lesquels l’activité sera transférée, a évalué, sous réserve de la production de devis et de justificatifs par M^me M O C, ce préjudice à la somme de 41.000 euros.

M^me M O C sollicite l’indemnisation de ce préjudice à hauteur du montant proposé par l’expert.

En l’absence de contestation du préjudice pour frais de réinstallation tel que sollicité par M^me M O P, ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 41.000 euros.

* Sur les frais de remploi :

M^me M O C sollicite l’indemnisation de ce préjudice à hauteur de 4.088 euros

Les frais de remploi sont destinés à permettre à la locataire évincée de faire face aux frais qu’elle devra débourser à l’occasion de l’achat d’un fonds d’une valeur équivalente à celui dont elle est évincée.

Eu égard aux usages et en considération de la demande formée par M^me C, il y a lieu de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 4.088 euros, non contestée par la bailleresse.

* Sur les frais de déménagement :

L’expert n’a pas proposé d’évaluation de ce préjudice, en l’absence de devis produits par M^me M C.

Cette dernière sollicite l’indemnisation de ce préjudice à hauteur de 5.000 euros.

Le préjudice afférent aux frais de déménagement sera fixé à 2.000 euros, faute pour M^me M O C de justifier d’aménagements spécifiques dans les locaux, objets du bail.

* Sur le trouble commercial :

Le trouble commercial qui résulte du temps passé par la locataire évincée pour obtenir réparation de son préjudice au détriment de son activité, justifie l’attribution d’une indemnité que l’expert a forfaitairement évaluée à la somme de 5.000 euros, compte tenu du chiffre d’affaires modeste de M^me M O C sur l’exercice 2013 et l’absence de communication de son chiffres d’affaires 2014.

Alors qu’il est d’usage de se référer à l’excédent brut d’exploitation pour évaluer le trouble commercial subi par le locataire évincé, ce préjudice sera fixé par le tribunal à la somme de 5.000 euros faute pour M^me M O C de produire des éléments permettant au tribunal d’apprécier l’excédent brut d’exploitation de son fonds ou le chiffre d’affaires réalisé par elle.

* Sur la perte sur stocks :

M^me M O C sollicite la fixation de son préjudice pour perte sur stocks à la somme de 1.500 euros.

Cependant, comme l’a relevé l’expert, M^me C exploitant un commerce qui expédie ses produits en France et à l’étranger, et qui fabrique les produits qu’il utilise, il n’est pas justifié de retenir une indemnisation de ce poste de préjudice.

M^me C sera déboutée de sa demande de ce chef de prétention.

* Sur les frais de mailing et changement d’imprimés :

En l’absence de contestation de ce poste de préjudice tel qu’évalué par l’expert et sollicité par M^me M O C, les frais de mailing et de changement d’imprimés seront évalués à la somme de 2.000 euros.

* Sur les frais administratifs divers :

L’expert a évalué le préjudice subi par M^me M O C du fait des mesures de publicité et de résiliation des contrats en cours, outre les frais annexes, à la somme de 3.000 euros.

Ce préjudice, sollicité par M^me M O C et dont le quantum n’est pas utilement contesté par M^me E D, sera évalué par le tribunal à la somme de 3.000 euros.

* Sur les frais de double loyer :

L’indemnité pour double loyer a pour objet de réparer le préjudice subi par le locataire évincé qui doit supporter cumulativement, pendant une certaine période et du fait du déménagement à opérer et de l’éventuel aménagement des nouveaux locaux, deux loyers correspondant au loyer des locaux à libérer et au loyer des nouveaux locaux pris à bail.

L’expert a évalué ce préjudice en considérant que la locataire supporterait un double loyer pendant 15 jours.

Si M^me M O C sollicite une indemnisation de double pendant 2 mois, en l’absence d’aménagements spécifiques des locaux justifiant un tel délai, le préjudice pour frais de double loyer à hauteur de 1.200 euros tel que proposé par l’expert sera retenu par le tribunal.

L’indemnité d’éviction sera donc constituée, outre l’indemnité principale, d’indemnités accessoires pour un montant total de 66.988 euros.

L’indemnité d’éviction totale due à M^me M C s’élève par conséquent à la somme de 136.988 euros.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article L.145-28 du code de commerce, la locataire évincée qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

M^me B, après avoir retenu un prix unitaire de 400 euros le m²B et appliqué un abattement pour précarité de 10 %, estime l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 20.160 euros.

M^me M O C demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme annuelle de 12.805,27 euros.

En l’absence de demande formée par M^me E D tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation dont est redevable M^me C postérieurement au dépôt de son rapport par l’expert désigné judiciairement, le tribunal ne pourra que donner acte à M^me M O C de ce qu’elle admet être redevable d’une indemnité d’occupation en application de l’article L.145-28 du code de commerce, dont elle évalue le quantum à la somme annuelle de 12.805,27 euros.

Sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive :

M^me M O C sollicite la condamnation de M^me E D au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

En application de l’article 1382 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Faute pour M^me M O C de justifier d’une quelconque intention de nuire ou légèreté blâmable de la part de M^me E D et d’établir un préjudice distinct que celui subi du fait des frais de défense exposés, elle sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts.

Sur les autres demandes :

M^me E D et M^me M O C étant réciproquement créancière et débitrice l’une de l’autre, il y a lieu de constater que le paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit par compensation.

L’existence du droit de repentir dont bénéficie M^me E D en vertu de l’article L.145-58 du code de commerce interdit qu’une condamnation soit prononcée pour assurer le paiement de l’indemnité d’éviction.

L’exercice du droit de repentir reconnu à M^me E D et le droit au maintien dans les lieux dont bénéficie M^me M O C sont incompatibles avec l’exécution provisoire qui, en conséquence, ne sera pas ordonnée.

Sur les demandes accessoires :

L’instance et l’expertise judiciaire ont eu pour cause la délivrance par M^me E D du congé refusant le renouvellement.

Il lui appartient, en conséquence, de supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, ainsi que la somme de 5.000 euros allouée à M^me M O C au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rappelle que par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 8 juillet 2008 par M^me E D à M^me M O C, le bail ayant pour objet les locaux situés […] a pris fin le 31 janvier 2009

Dit que l’éviction entraîne le transfert du fonds de commerce exploité par M^me M O C dans les locaux appartenant à M^me E D et situés […],

Fixe à la somme de 136.988 euros le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par M^me E D à M^me M O C,

Donne acte à M^me M O C de ce qu’elle reconnaît être redevable à M^me E D d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er février 2009,

Donne acte à M^me M O C de ce qu’elle propose de payer à M^me E D la somme annuelle de 12.805,27 euros à titre d’indemnité d’occupation des locaux situés […] à compter du 1^er février 2009,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Condamne M^me E D à payer à M^me M O C la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Condamne M^me E D aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Fait et jugé à Paris le 14 Juin 2017

Le Greffier Le Président

Henriette Q F G

FOOTNOTES

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le: