T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Expropriations N° RG : 16/00215 (footnote: 1)	JUGEMENT DU 09 Mai 2017

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

[…]

[…]

[…]

[…]

représentée par la SCP SEBAN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P498

DÉFENDEURS

Monsieur E Y

[…]

[…]

représenté par M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire G0289

Madame F Y épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire G0289

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE SEINE

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement

représenté par Madame Nathalie TROÏLO

OPÉRATION :

SGP – PARCELLE X 85- 1 RUE D – 

[…]

I-Hélène MASSERON, Vice Présidente au Tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier, désignées conformément aux articles L 211-1 et R 211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 26 avril 2017 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mai 2017 ;

OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Par décret n° 2014-1607 en date du 24 décembre 2014, ont été déclarés d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation, par la Société du Grand Paris, du tronçon de métro automatique reliant les gares de Pont-de-Sèvres et Noisy-Champs du réseau de transport public du Grand Paris (dite « ligne rouge-15 Sud ») dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Par mémoire valant offre notifié à la partie expropriée les 4 et 6 octobre 2016, visé par le greffe le 20 décembre 2016, la Société du Grand Paris (ci-après la SGP) a saisi la juridiction de l’expropriation de Paris à l’effet de voir fixer les indemnités devant revenir indivisément à M. E Y et à M^me F Y épouse X pour l’expropriation, dans le cadre de l’opération en cause, d’une maison d’habitation cadastrée […] située 1 rue D à Montrouge (92120).

La SGP offre une indemnité totale de 758ྭ600 euros se décomposant en une indemnité principale de 688ྭ000 euros et une indemnité de remploi de 69ྭ800 euros, retenant une surface utile totale de 110 m² et une valeur unitaire de 6ྭ250 euros.

Par dernier mémoire en réponse et récapitulatif visé par le greffe le 26 avril 2017, auquel elle a joint un certificat de mesurage de la superficie utile de la maison, la SGP a porté son offre à la somme totale de 1ྭ070ྭ135 euros se décomposant en une indemnité principale de 962ྭ850 euros, une indemnité de remploi de 97ྭ285 euros et une indemnité de déménagement de 10ྭ000 euros, retenant une surface habitable de 162,60 m² et évaluant distinctement la maison (6ྭ250 euros/m²) et son sous-sol aménagé (somme forfaitaire de 5ྭ000 euros).

Par dernières conclusions visées par le greffe le 14 avril 2017, le commissaire du Gouvernement (ci-après le CG) a proposé la fixation d’une indemnité totale de 785ྭ000 euros se décomposant en une indemnité principale de 712ྭ000 euros et une indemnité de remploi de 72ྭ950 euros, retenant, sans se fonder sur le certificat de mesurage non encore produit, une surface utile pondérée de 142,40 m² et une valeur unitaire de 5ྭ000 euros.

Par dernier mémoire en réponse visé par le greffe le 26 avril 2017, les expropriés ont sollicité la fixation d’une indemnité totale de 1ྭ618ྭ760 euros se décomposant en une indemnité principale de 1ྭ461ྭ600 euros et une indemnité de remploi de 147ྭ160 euros, retenant une surface habitable de 182,7 m² et une valeur unitaire de 8ྭ000 euros, ainsi qu’une indemnité de déménagement de 10ྭ000 euros et une indemnité pour frais irrépétibles de 7ྭ500 euros.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 16 mars 2017.

Les parties et le CG ont soutenu leurs écritures à l’audience du 26 avril 2017.

LE BIEN

La parcelle expropriée en surface, cadastrée […], est située à l’angle de l’avenue G H et de la rue D sur la commune de Montrouge (92120). Elle se trouve à proximité immédiate des transports en commun puisque la station Châtillon-Montrouge de la ligne 4 du métro parisien est à 130 mètres de distance et la ligne TC du tramway, juste derrière la station de métro, est à environ 5 minutes à pied. La gare Montparnasse est à 10 minutes en métro.

Sur cette parcelle rectangulaire, d’une superficie totale de 243 m², est bâtie une maison d’habitation (R+1+combles) construite en 1953, faisant face au boulevard G H, mitoyenne sur un côté, au crépis gris d’origine avec toiture en tuiles refaite en 2000 selon les déclarations de M. Y, clôture en béton et grillage très usagés ; un jardin à l’arrière, accessible par le côté de la maison rue D, dont la superficie n’est pas indiquée mais, au vu du plan cadastral et de la visite des lieux, de taille similaire à celle du jardin (de 135 m²) de la maison mitoyenne ayant fait l’objet d’une évaluation par cette juridiction dans le cadre de l’opération en cause (jugement du 22 novembre 2016 versé aux débats par les expropriés).

La maison comprend :

— un rez-de-chaussée surélevé avec une entrée; une cuisine non aménagée éclairée par une fenêtre à simple vitrage ouvrant sur l’avant de la maison ; une salle à manger-salon largement éclairée par deux fenêtres à simple vitrage côté rue et une porte-fenêtre ouvrant sur une véranda très abîmée côté jardin ; une salle de bains éclairée par une fenêtre côté jardin, équipée d’un simple lavabo, la baignoire ayant été retirée ; un WC éclairé par une fenêtre ouvrant sur la rue D ; l’ensemble est en mauvais état, sauf les plafonds du couloir de d’entrée et de la salle à manger-salon, récemment repeints ;

— le premier étage, accessible par un escalier en bois peint recouvert d’un tapis usé, est constitué de quatre chambres de taille équivalente, deux sur l’avant et deux sur l’arrière, chacune éclairée par une grande fenêtre à simple vitrage, plancher au sol, peint par endroits ou moquetté, plafonds et murs fissurés ; une petite salle de bains avec baignoire, lavabo et placard, éclairée par une grande fenêtre à simple vitrage ouvrant sur l’arrière de la maison ; comme le rez-de-chaussée, cet étage exige d’être rénové ;

— les combles, accessibles depuis l’étage par un escalier en bois moquetté, sont aménageables mais non aménagés, l’espace entre les deux pentes du toit, d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, ayant une superficie de 9,40 m ² ;

— un sous-sol avec un garage accessible par l’avant de la maison et une chaufferie ; ce sous-sol a été aménagé en logement disposant d’un accès indépendant et d’un compteur électrique, composé d’une salle de vie ouvrant sur le jardin par deux grandes fenêtres à double vitrage, d’une chambre avec cheminée accessible depuis la pièce de vie par deux marches (aucune cloison ne séparant ces deux pièces), d’une salle de bains avec baignoire, WC et lavabo, d’une petite cuisine et d’une arrière cuisine, l’ensemble du logement, en très mauvais état, nécessitant une rénovation complète.

A la date de référence du 18 décembre 2014, le bien est classé en zone Ubab du plan d’occupation des sols de la commune de Montrouge, zone mixte d’habitat, de commerces et de bureaux.

L’EVALUATION :

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité principale :

Il est constant que les expropriés ne souhaitant pas faire valoir leur droit au relogement, l’indemnité qui leur revient sera fixée en valeur libre.

Les parties et le commissaire du Gouvernement s’accordent sur le choix de la méthode d’évaluation par comparaison globale, terrain intégré, mais divergent sur la surface habitable et sur la valeur unitaire.

La surface habitable :

La surface retenue par le CG sera écartée car elle a été déterminée sans tenir compte du mesurage effectué par le géomètre mandaté par la SGP après le transport sur les lieux.

Les expropriés produisent un relevé des surfaces de leur bien opéré par un architecte, qui fait ressortir une surface habitable de 182,7 m², hors garage et chaufferie, mais incluant la véranda.

Le mesurage qu’a fait contradictoirement établir la SGP par un expert géomètre aboutit à une surface habitable de 162,60 m², hors chaufferie, garage et véranda.

Comme le font observer les expropriés dans leurs écritures, ces deux mesurages ne divergent véritablement que sur l’inclusion ou non de la véranda du rez-de-chaussée (de 14 m²) dans la surface habitable. La SGP considère que cette véranda doit être exclue, les expropriés demandent qu’elle soit incluse. En revanche, les parties s’accordent pour exclure de la surface habitable la chaufferie et le garage, étant précisé que cette méthode d’évaluation «ྭsous-sol intégréྭ» a été retenue pour évaluer la maison mitoyenne (celle des consorts Z), ainsi qu’il résulte du jugement rendu le 22 novembre 2016 par cette juridiction, que les expropriés produisent aux débats et sur lequel ils se fondent pour voir appliquer en l’espèce la valeur unitaire de 8ྭ000 euros retenue par ce jugement.

Aux termes de l’article R 11-2 du Code de la construction et de l’habitation, il n’est pas tenu compte dans la surface habitable de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas[…]

La véranda sera donc exclue de la surface habitable, ce d’autant qu’elle se présente en très mauvais état ainsi qu’il résulte de la visite des lieux (armatures rouillées).

La surface habitable de la maison s’établit donc à 162,60 m².

La valeur unitaire :

Le logement aménagé dans le sous-sol s’intégrant totalement à la maison, il n’est pas justifié, ainsi que proposé par la SGP, de l’évaluer forfaitairement hors valeur unitaire. Il sera toutefois tenu compte de son très mauvais état dans la détermination de la valeur unitaire.

La SGP produit deux termes de comparaison correspondant à des ventes de maisons d’habitation intervenues en 2013 et 2014, l’une 3 passage A à Malakoff, au prix unitaire de 5ྭ253,44 euros, l’autre 6 villa des Fleurs à Montrouge, au prix unitaire de 6ྭ810,81 euros.

La vente intervenue à Malakoff doit être écartée, ce bien n’étant pas situé dans la commune de Montrouge alors que chaque commune a son propre marché immobilier ; il est en outre distant d’un kilomètre du bien à évaluer.

Si le bien situé villa des Fleurs, proche de l’avenue G H, n’est pas très éloigné du bien à évaluer, il ne bénéficie pas d’une proximité directe avec le métro Châtillon-Montrouge ou Mairie de Montrouge. Si sa surface habitable est proche de celle de la maison des consorts Y, la superficie du terrain n’est pas précisée, si bien qu’il n’est pas possible de vérifier l’existence d’un jardin.

Il sera par ailleurs précisé que dans le cadre de l’instance opposant la SGP et les consorts Z ayant donné lieu au jugement précédemment évoqué du 22 novembre 2016, alors qu’il s’agissait d’évaluer la maison mitoyenne de celle des consorts Y, d’une surface habitable équivalente (168 m²) et bénéficiant d’un jardin de même taille, la SGP s’était fondée sur une valeur unitaire de 7ྭ000 euros en produisant, outre les deux termes qu’elle produit aujourd’hui, deux autres termes sis […], ces quatre termes dégageant une moyenne de 7ྭ016 euros.

Le CG produit trois termes de comparaison :

- une cession du 29 septembre 2016 d’un pavillon de 2005 d’une surface de 139 m² avec une cave de 60 m², situé […] à Montrouge, pavillon décrit comme étant en très bon état, d’une emprise au sol de 80 m² sur un terrain de 116 m² (soit un jardin de 36 m²), situé à moins de 500 mètres dans le même quartier, vendu au prix unitaire de 5ྭ992 euros ;

- une cession du 7 mai 2014 d’un pavillon de 1951 d’une surface habitable de 99 m² avec cave et garage de 43 m², situé 3 rue D à Montrouge, pavillon décrit comme étant en bon état extérieur, d’une emprise au sol de 69 m² sur un terrain de 266 m² (soit un jardin de 197 m²), situé juste à côté du bien à évaluer, vendu au prix unitaire de 6ྭ071 euros ;

- une cession du 4 juillet 2016 d’une maison de ville de 1900 d’une surface habitable de 60 m² avec une cave et un garage de 45 m², située […] à Châtillon, sans terrain, plus éloignée du métro, vendue au prix unitaire de 6ྭ900 euros.

Il y a lieu d’observer que si le troisième bien n’est pas situé dans la commune de Montrouge, il n’est situé qu’à 600 mètres du bien à évaluer, de l’autre côté de la station de métro Châtillon-Montrouge dont il est distant de 500 mètres. Il atteint une valeur unitaire de près de 7ྭ000 euros alors qu’il ne possède pas de jardin. Les deux autres biens, très proches de celui à évaluer, présentent une valeur unitaire de 6ྭ000 euros.

Il sera en outre précisé que dans le cadre de l’instance ayant opposé la SGP aux consorts Z, propriétaires de la maison mitoyenne de celle des consorts Y, le CG avait proposé une valeur unitaire de 7ྭ670 euros correspondant à la moyenne de ses trois termes situés rues Camille Pelletan, I J et C, présentant des caractéristiques similaires au bien à évaluer et qui n’avaient pas été contestés par les parties.

Les expropriés se fondent quant à eux sur l’évaluation qu’a faite la juridiction du bien des consorts Z à hauteur de 8ྭ000 euros/m², sur la base des six termes produits par la SGP et le CG (à l’exclusion de la maison de Malakoff), présentant une moyenne de 7ྭ636 euros, en tenant compte de trois éléments de plus-value : la position en rez-de-jardin d’une partie du sous-sol, un grand jardin et une proximité immédiate de la station de métro Châtillon-Montrouge.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments de comparaison que la valeur du bien des consorts Y se situe entre 6ྭ000 et 8ྭ000 euros le m². Si ce bien présente aussi l’avantage de bénéficier d’un grand jardin et d’une proximité immédiate avec les transports en commun, outre un terrain en angle, il a une vue directe depuis le jardin et l’étage sur le pignon de la maison voisine rue D, et surtout, son état extérieur et intérieur est très inférieur à celui de la maison des consorts Z, en particulier l’extension aménagée dans le sous-sol qui nécessite une rénovation totale, et dont il convient d’observer qu’elle ne constitue pas

un rez-de-jardin, étant légèrement enterrée et ne disposant pas d’un accès direct sur le jardin, n’ouvrant sur celui-ci que par des fenêtres et non des porte-fenêtres.

Il sera donc retenu en l’espèce une valeur unitaire de 6ྭ800 euros.

L’indemnité totale sera ainsi chiffrée ainsi à la somme de 1ྭ105ྭ680 euros (6ྭ800 euros x 162,60 m²).

L’indemnité de remploi :

Selon la méthode de calcul habituelle, non discutée, cette indemnité se chiffre somme suit :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale jusqu’à 5ྭ000 euros = 1ྭ000 euros

15% sur la fraction entre 5ྭ001 à 15ྭ000 euros = 1ྭ500 euros

10% pour le surplus (1ྭ090ྭ680 euros) = 109ྭ068 euros

Total : 111ྭ568 euros

L’indemnité de déménagement :

Vu l’accord des parties sur ce point, et les devis produits, il sera alloué aux expropriés une indemnité de 10ྭ000 euros.

LE DECOMPTE D’EVALUATION :

Il revient aux expropriés la somme totale de 1ྭ227ྭ248 euros (1ྭ105ྭ680 euros + 111ྭ568 euros + 10ྭ000 euros).

L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE :

L’équité et la situation économique des parties commandent d’allouer aux expropriés la somme de 3ྭ000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Fixe à la somme de 1ྭ227ྭ248 euros l’indemnité totale à revenir indivisément à M. E Y et à M^me F Y épouse X pour l’expropriation du bien situé 1 rue D à Montrouge (92120), cadastré […], cette indemnité se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 1ྭ105ྭ680 euros

Indemnité de remploi : 111ྭ568 euros

Indemnité de déménagement : 10ྭ000 euros

Déboute les expropriés du surplus de leurs demandes,

Rappelle que les dépens sont à la charge de la Société du Grand Paris, partie expropriante,

Condamne la Société du Grand Paris à payer aux expropriés la somme de 3ྭ000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Fait à PARIS, le neuf mai deux mil dix sept.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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