T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 13/15391 N° MINUTE : Assignation du : 07 Octobre 2013 EXPERTISE	JUGEMENT rendu le 23 Février 2017

DEMANDERESSE

Madame C B épouse X

[…]

[…]

représentée par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic la société […]

[…]

[…]

représenté par Maître H I, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1638

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

J K-L, Vice-présidente

D E, Juge

Séverine BESSE, Vice-Présidente

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier stagiaire en pré-affectation sur poste

DÉBATS

A l’audience du 24 novembre 2016 tenue en audience publique devant J K-L et D E, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et est géré par son syndic actuel, la Société Cabinet SAINT GERMAIN.

Madame C B épouse X est copropriétaire dans cet immeuble des lots n°16 et 17 situés au 6^e étage, correspondant à d’anciennes chambres de bonnes réunies pour former un seul appartement de 92,13 m² loi Carrez. Madame X accède à ses lots en prenant l’escalier à partir du 5^e étage, ses lots n’étant pas desservis par l’ascenseur de l’immeuble.

L’assemblée générale du 31 janvier 2013 a, dans sa résolution n°17, décidé de faire réaliser les travaux de mise aux normes de l’ascenseur pour un montant de 110.000 euros. Dans le cadre de l’étude des travaux de mise aux normes, le Syndicat des copropriétaires a missionné le Cabinet Y, ingénieur conseil, à qui il a confié une mission de maîtrise d’œuvre. Ce dernier a établi, le 9 janvier 2013, une étude sur le calcul de la répartition des charges d’ascenseur dont il ressort que Madame X paye 16,73 % des charges d’ascenseur alors qu’elle ne devrait en payer que 9,40 %. Madame X a donc demandé que les tantièmes de charges d’ascenseur du règlement de copropriété soient modifiés conformément à l’étude établie par le Cabinet Y.

Aux termes de la résolution n°20 adoptée lors de l’assemblée générale du 31 janvier 2013, le Cabinet F G, ancien syndic, a été mandaté « pour revoir la clef de répartition de charges ascenseur. Laquelle sera étudiée lors de la prochaine assemblée générale ». Il a sollicité une consultation auprès de son Conseil. Par une note circulaire, adressée le 25 septembre 2013 aux copropriétaires, le Conseil Syndical a contesté l’illicéité de la grille de répartition des charges d’ascenseur et indiqué qu’en tout état de cause l’unanimité n’est pas acquise pour modifier la grille de répartition des charges d’ascenseur.

Par exploit d’huissier en date du 7 octobre 2013, Madame C B épouse X a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic la Société Cabinet F G, devant ce Tribunal.

Aux termes de ses dernières conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

- déclarer nulle et non écrite la grille de répartition des charges d’ascenseur de l’immeuble, telle qu’elle figure au règlement de copropriété établi en mai 2001,

- désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal, aux frais du Syndicat des copropriétaires et avec mission de :

* se rendre sur place […] à Paris 8^e,

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux,

* entendre tous sachants,

* proposer une nouvelle grille de répartition de charges d’ascenseur en conformité avec les dispositions d’ordre public du 1er alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

* indiquer le montant des charges indûment réglées par la requérante sur les 5 années précédant la délivrance de la présente assignation et celui indûment sollicité depuis la délivrance de l’assignation,

* dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au Greffe de la Chambre saisie,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à restituer à Madame X les charges indûment perçues au titre des charges d’ascenseur sur les 5 années précédant la délivrance de la présente assignation et depuis la délivrance de l’assignation,

- à titre subsidiaire, juger que la nouvelle grille de charges d’ascenseur qui sera établie par l’expert s’appliquera aux travaux de modernisation de l’ascenseur votés lors de l’assemblée générale du 31 janvier 2013 et non encore appelés,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes reconventionnelles,

- juger que les combles aménagés par Madame X sont sa propriété privative,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 15.825 euros TTC en remboursement des travaux de réfection du doublage des chevrons de la charpente du 6ème étage, supportant la couverture, parties communes,

- dispenser Madame X de toute participation aux dépenses communes, des frais afférents à la présente procédure,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner le Syndicat des copropriétaires en tous les dépens, dont distraction au profit de la AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— sur l’illégalité des dispositions du règlement de copropriété afférentes à la grille de répartition des charges d’ascenseur (articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965); l’article 10 institue un double critère : les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs répartis en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties

communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots (tantièmes de propriété); dans le cas d’un ascenseur, la loi ne fournit pas de critères explicites permettant de mesurer l’utilité, toutefois, l’ordre des géomètres-experts, en accord avec les usages et la jurisprudence, a fixé les critères suivants : le niveau du lot desservi (coefficient d’étage), la nature des locaux (local d’habitation, cave, parking), et la capacité d’occupation (superficie habitable ou nombre de pièces); en l’espèce, la grille de répartition des charges d’ascenseur de l’immeuble est contraire aux dispositions d’ordre public du 1^er alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965; les lots n°16 et 17 d’une superficie totale loi Carrez de 92,13 m² de Madame X sont affectés de 1673 tantièmes de charges d’ascenseur alors que notamment le lot n°14 situé au 5^e étage, d’une surface de 200 m² n’est affecté que de 929 tantièmes de charges d’ascenseur; le Cabinet Y, ingénieur conseil, missionné dans le cadre de l’étude des travaux de mise aux normes de l’ascenseur, a établi le 9 janvier 2013, une étude sur le calcul de la répartition des charges d’ascenseur dont il ressort que Madame X paye 16,73 % des charges d’ascenseur alors qu’elle ne devrait en payer que 9,40 %, soit près de la moitié, que le lot n°14 paye 9,29 % des charges d’ascenseur alors qu’il devrait payer 10,97 % et que le lot n°6 paye 11,12 % mais devrait payer 19,25 %; cette étude démontre indiscutablement l’illicéité de la grille de répartition des charges d’ascenseur actuelle; elle ne tient aucunement compte pour la mesure de l’utilité de la superficie des lots; Madame X a également fait établir par le Cabinet Z, géomètre-expert, le 1^er octobre 2014, un rapport sur la conformité de la grille des charges ascenseur, qui a conclu que la grille de répartition des charges d’ascenseur du règlement de copropriété ne dépend pas du critère d’utilité de cet élément d’équipement vis-à-vis des lots desservis et que les préconisations de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées; les écarts constatés entre le règlement de copropriété et les rapports Y et Z n’ont pas pour origine les travaux effectués par Madame X comme indique le Syndicat des copropriétaires, mais la disparité des coefficients de passage des lots n°14, 15 et 16/17 et l’absence de prise en compte de la superficie des lots;

— sur la demande de remboursement des charges indûment réglées : le caractère non écrit d’une clause de règlement de copropriété implique que cette clause est censée n’avoir jamais existé, et par voie de conséquence doit avoir un effet rétroactif, affirmé par la jurisprudence, qui fait par ailleurs application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil pour l’action en restitution des charges indûment versées, conformément à l’arrêt de la Cour de Cassation en date du 8 février 2012 qui a décidé que l’action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété relève de la prescription de cinq ans prévue au nouvel article 2224; à titre subsidiaire, Madame X demande que la nouvelle grille qui sera établie par l’expert soit appliquée aux travaux de modernisation de l’ascenseur votés lors de l’assemblée générale du 31 janvier 2013 et non encore appelés, l’assignation ayant été délivrée le 7 octobre 2013;

— sur la demande d’expertise (article 43 de la loi du 10 juillet 1965) : un Tribunal réputant non écrite une clause relative à la répartition des charges doit procéder à leur nouvelle répartition; il ne pourra que désigner un expert aux frais du Syndicat des copropriétaires, avec la mission prévue au dispositif;

— sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive dont le Syndicat des copropriétaires, alors qu’il est parfaitement informé de cette situation depuis 2013 : cette situation a généré à Madame X un préjudice financier important du fait de l’application de la grille actuelle de répartition des charges d’ascenseur, réputée non écrite, aux travaux de modernisation de l’ascenseur; sa quote-part dans ces travaux de mise aux normes de l’ascenseur s’élève en effet à la somme de 18.403 euros alors qu’elle devrait au plus régler la somme de 10.340 euros;

— sur les demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires :

* sur la restitution de la portion de couloir de 1m² située au 6^e étage : l’ensemble des travaux réalisés par Madame X, y compris l’annexion de cette portion de couloir, ont été ratifiés par l’assemblée générale du 14 janvier 2010 (résolution n°18), et suivis par l’architecte de l’immeuble, Monsieur A, missionné à cet effet par le Syndicat des copropriétaires; l’autorisation de l’assemblée générale sur les travaux entrepris par Madame X, qui portaient également sur l’aménagement des combles, a été donnée sous réserve de la réalisation aux frais de Madame X d’un accès en toiture dans les parties communes et des autorisations administratives éventuellement nécessaires, et sous réserve que l’architecte de l’immeuble confirme la compatibilité du projet avec celui de la copropriété pour la privatisation des paliers, ce qui a été confirmé dans son rapport des visites du 27 avril 2010; en contrepartie, Madame X a procédé, en accord avec le Syndicat des copropriétaires et sur demande de l’architecte de l’immeuble, à la remise en état des chevrons de la charpente du 6^e étage, supportant la couverture, parties communes qui étaient vétustes, ainsi qu’à la réfection des poutres; la réfection du doublage de ces chevrons a été effectuée au mois de septembre 2009 pour la somme totale de 15.825 euros TTC, entièrement acquitée par Madame X, qui a également acquittée la facture de Monsieur A d’un montant de 1850 euros HT soit 2212,60 euros TTC pour expertise et conseil sur les travaux de son appartement; ces travaux ont été constatés par Monsieur A dans son rapport final de visites du 27 avril 2010, qui a également constaté que suite à la suppression de l’ancien couloir du 6^e étage, l’accès au toit est devenu impraticable et qu’il convenait de créer rapidement un accès au toit à partir du palier de cet étage dans les règles de l’art et conformes aux normes de sécurité, ce qui a également été fait par Madame X, à ses frais; si elle était condamnée à restituer la portion de couloir, le Syndicat des copropriétaires devrait lui rembourser les travaux de réfection du doublage des chevrons de la charpente du 6^e étage, supportant la couverture, parties communes, qu’elle a réglés en totalité pour la somme de 15.825 euros TTC; en tout état de cause, elle a fait établir un modificatif à l’état descriptif de division par le Cabinet GEXPERTISE CONSEIL, géomètre-expert, et entend proposer au Syndicat des copropriétaires le rachat de cette portion de couloir;

* sur la restitution des combles : toutefois, les « combles » ne figurent pas sur le plan du 6^e étage de l’immeuble, qui ne comporte aucune hauteur sous plafond, hormis « des petits rectangles» correspondant aux tabatières, que l’on retrouve également dans les couloirs, ce qui établit en réalité qu’il n’y a pas de plafond donc pas de combles et que l’appartement de Madame X donne en réalité directement sur le toit; par ailleurs, le règlement de copropriété est totalement muet quant à la qualification « des combles » de l’immeuble qui sont totalement inéxistants; il convient donc dans ce cas d’appliquer les critères posés par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965; c’est ainsi que pour que la propriété privative d’un comble soit reconnue à un copropriétaire, il lui faut démontrer : qu’il est réservé à son usage exclusif (article 2) et qu’on ne peut à aucun titre considérer qu’il est affecté « à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » (article 3); l’usage exclusif du comble s’établit par son accès exclusif; les combles dont l’accès s’effectue uniquement à partir du lot privatif d’un copropriétaire doivent être considérés comme des parties privatives, accessoires à son lot, et par ailleurs, pour qu’un comble soit déclaré privatif, il faut qu’il ne présente aucune utilité objective pour la collectivité, ce qui suppose en particulier qu’il ne contienne aucun équipement collectif; en l’espèce, les « combles », à supposer qu’ils existent, couvrent l’ensemble du 6^e étage de l’immeuble; chaque lot du 6^e étage dispose de ses « propres combles » situés au dessus, qui sont fractionnés par des cloisons séparatives; une trappe d’accès à ces « combles » est par ailleurs située à l’intérieur de chaque lot du 6^e étage donnant ainsi un accès exclusif aux « combles » à chacun de ces lots, sans aucun accès aux autres combles; l’accès aux « combes » n’est donc pas partagé, chaque copropriétaire du 6^e étage ayant accès à ses propres « combles », par sa propre trappe de visite; par ailleurs, les « combles » ne contiennent aucun équipement collectif; enfin, l’accès au toit peut se faire non seulement par chacune des trappes de visite, mais surtout par les deux escaliers de service, donc par l’extérieur des lots; ces deux escaliers de service ont été supprimés en 2012 à la suite des travaux de privatisation des deux cages de service votée par l’assemblée générale du 14 janvier 2010; c’est la raison pour laquelle cette même assemblée a donné l’autorisation à Madame X d’aménager « ses combles »; l’accès au toit se fait donc directement par les parties communes; il n’existe aucun accès « aux combles » par les parties communes de l’immeuble; les « combles » aménagés par Madame X, comme par les autres copropriétaires du 6^e étage, sont donc purement privatifs.

Aux termes de ses dernières conclusions, le défendeur sollicite de voir :

- débouter Madame X de l’ensemble de ses demandes,

- juger que le tableau de répartition des charges ascenseur inclus dans le règlement de copropriété du 29 juin 2001 de l’immeuble est conforme aux dispositions légales,

- juger en tout état de cause n’y avoir lieu à remboursement des charges d’ascenseur,

- condamner Madame X à restituer la partie commune indûment appropriée par elle à savoir la portion de couloir situé au 6ème étage de l’immeuble desservant les lots 16 et 17,

- condamner Madame X à procéder :

* à la démolition des travaux d’annexion de partie commune réalisés sur la portion de couloir situé au 6èmeétage de l’immeuble et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la complète exécution desdits travaux qui sera constatée par procès-verbal d’huissier établi à la demande et aux frais de Madame X,

* aux travaux de remise en état de la portion de couloir sous la même astreinte,

- condamner Madame X à restituer la partie commune indûment appropriée par elle à savoir les combles situés au dessus des lots 16 et 17 ainsi que de la portion de couloir situé au 6ème étage de l’immeuble desservant les lots 16 et 17,

- condamner Madame X à procéder aux travaux de remise en état des combles sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la complète exécution desdits travaux qui sera constatée par procès-verbal d’huissier établi à la demande et aux frais de Madame X,

- condamner Madame X à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner Madame X en tous les dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître H I, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— sur la grille de répartition des charges : l’ascenseur est un élément d’équipement commun; les charges qu’il entraîne sont donc réparties en fonction de son utilité pour chaque lot en application de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965; en application de l’article 43 de la cette même loi, il appartient à Madame X de prouver l’illicéité du tableau de répartition des charges ascenseur et doit établir que cette répartition n’est pas conforme au critère d’utilité visés par l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965; l’ascenseur présente une utilité pour les lots 16 et 17; Madame X ne prétend pas que l’ascenseur n’a pas d’utilité pour ses lots mais conteste le mode de calcul des charges ascenseur; or, la mesure de l’utilité n’est pas fournie par la loi : toute méthode de calcul est a priori acceptable; les géomètres, qui établissent les tableaux de répartition des charges ascenseur, procèdent au calcul desdites charges en fonction de l’étage et de la capacité des locaux desservis; le coefficient d’étage se détermine par rapport à la consommation de l’électricité enregistrée, cette consommation croît en moyenne de 25 % par étage; ce coefficient doit être corrigé en fonction de l’importance des locaux desservis, la capacité de logement devant être évaluée par rapport à la superficie et pour certains lots en fonction de l’utilisation qui est faite de l’ascenseur (locaux commerciaux ou professionnels); il est, donc fait application : d’un coefficient de progression de consommation d’électricité, et d’un coefficient d’habitabilité basé sur le nombre de personnes habitant les appartements; ce sont les deux seuls critères retenus par Monsieur Y dans sa note du 9 janvier 2013 : la surface du lot n’est pas mentionnée dans lesdits critères; le rédacteur du tableau de répartition des charges ascenseur du règlement de copropriété précise quels sont les critères retenus pour procéder à ses calculs; il est constaté que le quantum des tantièmes de charges ascenseur des lots situés au 6^e étage n’est pas supérieur à celui des lots situés au 5^e étage, le rédacteur du tableau actuel a retenu que ledit ascenseur arrêtait sa course au 5^e étage; le rapport Y ne conclut pas à l’illicéité du tableau en vigueur; les écarts entre le règlement de copropriété et ce rapport invoqués par Madame X, s’agissant des tantièmes d’ascenseur, ont pour origine les travaux effectués par cette dernière; la description des lots 16 et 17 précisée au règlement de copropriété (6 chambres) n’est pas identique à la configuration actuelle de l’appartement de Madame X (3 chambres); les lieux ont été profondément remaniés; pour procéder au calcul d’un tableau de répartition de charges ascenseur, il est d’usage de tenir compte du nombre de personnes pouvant utiliser cet ascenseur; afin de définir le nombre de personnes par local, il est retenu le critère suivant : une personne par pièce principale + une personne par appartement; le tableau, aujourd’hui applicable, a été établi en fonction du nombre de pièces composant les lots 16 et 17 selon l’état descriptif de division, soit 7 pièces; le rapport Z conclut que l répartition des charges ascenseur ne serait pas conforme aux « préconisations de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 »; ce Cabinet a établi son étude selon deux « approches » : l’approche globale par étage et l’approche par lots; dans le cadre de ces deux approches, le critère de superficie est prépondérant; Madame X n’a pas communiqué au Cabinet Z la surface réelle de ses lots; par ailleurs, la Cour de Cassation a décidé que le critère de surface ne suffisait pas pour établir le caractère illicite d’un tableau de répartition de charges ascenseur;

— sur la restitution des charges : dès 1981, la Cour de Cassation a décidé que toute nouvelle répartition ne peut prendre effet qu’à compter de la date de la décision qui l’ordonne, ou de celle où elle est devenue définitive; les décisions versées par la demanderesse n’adoptent pas « une nouvelle répartition de charges mais opèrent un simple retranchement d’une clause contraire à la loi, les charges pouvant toujours pour le surplus être appelées sur la base contractuelle sans qu’une nouvelle répartition soit nécessaire; lorsqu’il est procédé à l’établissement d’une nouvelle répartition des charges, cette dernière ne peut valoir que pour l’avenir, aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de Cassation (arrêt de principe du 10 juillet 2013); une éventuelle nouvelle grille ne pourrait avoir d’effet rétroactif; cette demande sera rejetée de même que la demande de dommages et intérêts en réparation du prétendu préjudice financier subi du fait de l’application de la grille actuelle, sans fondement en droit; en toute hypothèse, il appartient au syndic d’appliquer le règlement de copropriété tant que le caractère illicite de la clause litigieuse n’a pas été reconnu;

— sur la restitution des parties communes : les lots de Madame X ont fait l’objet d’un agrandissement emportant appropriation d’une portion de couloir et intégration partielle du comble (article 4 de la loi du 10 juillet 1965); les parties communes sont déterminées par le règlement de copropriété ou à défaut par la loi : chaque copropriétaire n’a droit d’user des parties communes que sous réserves des droits égaux et concurrents des autres copropriétaires; les agissements de certains copropriétaires, de nature à réaliser « une emprise » sur les parties communes, sont constitutifs d’une aliénation partielle de celles-ci;

* le couloir : aux termes de l’article 4 du règlement de copropriété, les vestibules et couloirs d’entrées sont des parties communes; Madame X a intégré dans son appartement, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, une portion de couloir, partie commune, qui ne lui a jamais été vendue; elle a procédé à des travaux sur une partie commune sans qu’aucune vente préalable ne soit intervenue; les actions qui tendent à faire cesser une appropriation de parties communes sont des actions réelles soumises à la prescription de 30 ans; dans ses conclusions du 17 février, elle ne contestait pas la réalité de cette appropriation, aveu non repris dans ses conclusions signifiées le 27 août 2015; la résolution 18 de l’assemblée générale du 14 janvier 2010 n’est pas une décision de cession de partie commune mais de ratification de travaux; il n’y a pas de décision implicite en droit de la copropriété; le fait que le conseil syndical ait donné, à l’architecte de l’immeuble, une mission de surveillance de l’ensemble des travaux effectués par Madame X ne vaut pas accord sur l’appropriation de parties communes; de surcroît, il existait dans ce couloir l’accès au toit; Monsieur A note que suite à la suppression de l’ancien couloir du 6^e étage, l’accès au toit est devenu impraticable et qu’il faudrait créer rapidement un accès au toit à partir du palier de cet étage dans les règles de l’art et conforme aux normes de sécurité; Madame X ne conteste pas avoir supprimé cet accès et précise avoir créé un nouvel accès;

* les combles : Madame X, dans sa fièvre expansionniste, n’a pas hésité à intégrer les combles situés au-dessus de son appartement et de la portion de couloir litigieuse; le règlement de copropriété est muet quant à la qualification des combles de l’immeuble; dès lors, il y a lieu de se référer aux règles supplétives résultant des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965; pour déterminer si les combles annexés par Madame X sont des parties communes ou des parties privatives, il convient de tenir compte de la configuration des lieux; en l’espèce, il est incontestable que les combles couvrent l’ensemble du 6^e étage de l’immeuble et qu’une trappe d’accès située dans la portion de couloir annexée permettait d’accéder auxdits combles; les affirmations de Madame X, qui n’hésite pas à déclarer que « chaque lot du 6^e étage dispose de « ses propres combles » situés au dessus, qui sont fractionnés par des cloisons séparatives» ne sont étayées par aucun document; il est incontestable que les combles étaient accessibles depuis la portion de couloir, partie commune, annexée par Madame X; lesdits combles sont également accessibles depuis une porte en hauteur située

sur un palier commun; dans cette hypothèse, il est de principe certain et de jurisprudence constante, que lorsque l’accès aux combles ne peut se faire que par les parties communes et notamment depuis le palier commun, les combles doivent être qualifiés de parties communes; le Syndicat des copropriétaires n’a jamais vendu à cette portion de combles Madame X; aux termes de ses écritures, Madame X ne conteste pas avoir effectué des travaux sur parties communes; Monsieur A détaille les travaux qui ont été effectués sur la charpente, partie commune, une nouvelle fois sans autorisation préalable de l’assemblée (travaux sur les murs portants les fermes, coulage de béton armé le long des sablières, chevrons confortés); bien qu’ayant effectué lesdits travaux sur parties communes, sans autorisation, elle prétend en obtenir le remboursement par le Syndicat; outre qu’elle ne précise pas le fondement juridique de cette demande franchement fantaisiste, cette demande est abusive dès lors que Madame X, en effectuant les travaux susvisés, est fautive.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2016; l’affaire a été examinée à l’audience du 24 novembre 2016; la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2017 prorogé au 23 février 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la clause non écrite de répartition des charges d’ascenseur :

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

L’article 10 alinéa 1^er de cette même loi prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ces dispositions sont d’ordre public.

La notion d’ “utilité” doit être entendue objectivement : un copropriétaire est tenu de participer aux charges d’un service collectif ou d’équipement commun dès lors qu’il a la possibilité objective d’en bénéficier, et qu’il est donc dans l’abstrait “utile” à son lot, peu importe par exemple qu’il ne l’utilise pas des raisons de convenance personnelle. Lorsque l’utilité est nulle, le lot considéré ne participe pas aux charges; ainsi en est-il de l’ascenseur pour un lot situé au rez-de-chaussée.

La mesure de l’utilité n’est pas fournie par la loi ou les règlements. Toute méthode de calcul est a priori acceptable. Cependant, la tâche n’est pas aisée, et ceci pour deux raisons, d’une part, mesurer “l’utilité” implique le recours à des méthodes qui varient selon le type de service ou d’équipement commun, celle employée pour répartir les charges d’ascenseur ne pouvant évidemment pas servir pour la répartition des charges de chauffage ou de consommation d’eau, et d’autre part, pour un même servie ou élément d’équipement commun, diverses méthodes sont prônées et ne sont pas forcément concordantes.

En matière de répartition de charges d’ascenseur, il est très souvent retenu trois critères : le niveau du lot desservi (étage ou coefficient d’étage), la nature des locaux (habitation (appartement, chambre …), bureau, cave, parking …) et la capacité d’occupation (superficie, nombre de pièces, nombre de personnes occupantes).

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que l’immeuble “ comprend 6 étages, un rez-de-chaussée entourant une cour privative avec accès par un porche, un sous-sol”, que “les 5 premiers étages sont desservis par un ascenseur et un escalier principal”, et que “le 6^e étage est desservi par un escalier partant du 5^e étage”. “L’ensemble immobilier est divisé : en parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires”. Les parties communes “comprennent notamment” : “les escaliers” et “l’ascenseur”. Il n’est pas contesté que l’ascenseur est un élément d’équipement commun.

Le règlement de copropriété stipule que “les superficies, prises en compte pour les calculs de tantièmes et de charges générales, ne comprennent pas les embrasures de portes et de fenêtres, les vides et les marches. Les parties inférieures à 1,80 m de hauteur (sous pentes) sont prises en compte, mais avec un coefficient minorateur. Les critères retenus pour le choix des coefficients sont l’étage, la vue et la classification des lieux”.

Le lot n°16 est ainsi décrit : “ce lot comprend au 6^e étage gauche deux chambres, une pièce, un dégagement, un WC, un palier, une trémie d’escalier, la jouissance perpétuelle d’un vide sur cour (partie commune spéciale des lots 16 et 17) et les 340/10000 du sol et des parties communes générales”. Et le lot n°17 est ainsi décrit : “ce lot comprend au 6^e étage gauche une entrée, quatre chambres, la jouissance perpétuelle d’un vide sur cour (partie commune spéciale des lots 16 et 17) et les 296/10000 du sol et des parties communes générales”.

S’agissant de la répartition des charges de copropriété, le règlement de copropriété stipule au titre des “charges communes spéciales d’entretien et de réparation des ascenseurs” :

“ Définition :

Elles comprennent :

— les frais d’entretien, de réparation et même de remplacement des ascenseurs, cages, cabines, agrès, poulies, câbles, treuils, systèmes de freinage, contrepoids, guidages et accessoires, y compris les frais d’entretien, de réparation et de remplacement des dispositifs de secours, des postes d’alarme et du système de télésurveillance, si toutefois il en existe,

— les frais d’entretien et de réparation des locaux machinerie et des machines,

— les frais de consommation d’électricité occasionnés par les ascenseurs,

— le coût de la location des compteurs ou sous-compteurs électriques (un par ascenseur),

— les primes et cotisations de l’assurance contre les accidents pouvant être provoqués par les ascenseurs, si toutefois les primes y afférentes peuvent être individualisées.

Répartition :

Les charges, telles qu’elles viennent d’être définies, seront réparties par ascenseur entre les lots suivants, dans les proportions indiquées aux tableaux ci-après, savoir” :

lot […]

lot 2 Rdc Bureau : 0

lot […]

lot […]

lot 5 Rdc Bureau : 0

lot 6 1^er étage Bureau : 1112

lot […]

lot […]

lot […]

lot […]

lot […]

lot […]

lot […]

lot […]

lot […]

lot […]

lot […]

lot […]

lot […]

lot 20 à 37 situés au sous-sol : 0.

Les lots n°16 et 17 appartenant à Madame B épouse X sont donc affectés de 1673 tantièmes (744 + 929) au titre des charges d’ascenseur.

Le Cabinet Y, ingénieur conseil, dans son rapport du 9 janvier 2013, produit par Madame B épouse X, retient trois coefficients :

— le coefficient de progression (coefficient d’étage déterminé par la consommation d’énergie) : il est précisé que pour effectuer un calcul qui tient compte du “critère de l’avantage”, il convient d’expliquer le fonctionnement d’un ascenseur qui se décompose en deux parties : a) le démarrage, qui consiste à vaincre l’inertie de l’installation et qui demande une puissance supérieure à la marche normale, et b) l’élévation en régime permanent, c’est-à-dire la puissance nécessaire à l’élévation de l’appareil une fois le démarrage effectué. La consommation d’énergie Q est égale à Q1 + Q2, Q1 étant égale à la consommation d’énergie pour le démarrage et Q2 étant la consommation d’énergie en régime permanent, variant en fonction de la course parcourue. Ces deux facteurs sont fonction l’un et l’autre de la vitesse de levage en régime normal, des charges et surcharges du rendement, et sont les constantes de l’ascenseur. D’après les calculs effectués, on obtient des moyennes générales de : un démarrage absorbe 12,5 Wh et la consommation en régime permanent est de 0,9 Wh/m. Dans le cas d’espèce, le Cabinet Y a fixé un coefficient de progression de 1,71 pour les 5^e et 6^e niveaux;

— le coefficient d’habitabilité : celui-ci est basé sur le nombre de personnes habitant les appartements; pour déterminer le nombre de personnes par lot, il convient de se référerd’une part par l’état descriptif du règlement de copropriété et d’autre part au DTU n°75.1 d’octobre 1978, qui définit les paramètres de calcul de la population en fonction de l’utilisation du local, soit 1 personne par pièce principale + 1 personne par logement. En l’espèce, le Cabinet Y retient un coefficient de 6 pour les lots 16 et 17;

— le coefficient d’utilisation : celui-ci sert à définir la réelle utilisation afin de ne pas pénaliser les locaux à usage d’habitation; dans le cas de l’utilisation de l’ascenseur, le Cabinet Y fixe ce coefficient à 2 pour une profession libérale et à 3 pour des bureaux ou local commercial; en l’espèce, il fixe ce coefficient pour les lots 16 et 17 d’habitation à 1.

En conclusion, il résulte dudit rapport que sur 100 % des charges d’ascenseur, Madame B épouse X participe à hauteur de 16,73 %, alors qu’au regard des calculs des coefficients susvisés, sa part s’élève à 9,40 %.

Par ailleurs, il ressort du rapport de l’Z (Association de Topographes Géomètres et Techniciens d’Etudes) en date du 1^er octobre 2014 qu’afin d’évaluer l’utilité du service collectif de l’ascenseur à l’égard de chacun des lots, l’Ordre des Géomètres-Experts, en accord avec les usages et la jurisprudence, a fixé les critères suivants :

— le niveau du lot desservi (coefficient d’étage),

— la nature des locaux (local d’habitation, cave, parking),

— la capacité d’occupation (superficie habitable ou nombre de pièces).

Aux termes de ce rapport, d’une part, selon l’approche globale par étage, il a été comparé l’utilité de l’ascenseur vis-à-vis des lots des 5^e et 6^emes étages. S’agissant de la nature des locaux, selon le règlement de copropriété, les lots des 5^e et 6^e étages sont des locaux à usage d’habitation, ainsi ce critère n’entraîne aucune différence de charges entre ces lots. S’agissant du niveau du lot desservi, l’ascenseur ne monte pas au-delà du 5^e étage; ainsi les occupants des 5^e et 6^e étage doivent s’arrêter au 5^e; ce critère n’entraîne aucune différence de charges entre ces lots. S’agissant de la capacité d’occupation des lots, selon le règlement de copropriété, la capacité d’occupation a été calculée “par rapport à la surface réelle des lots”. La visite des lieux, et notamment le constat que le contour du nu extérieur des murs du 6^e étage est très légèrement en retrait du contour nu extérieur des murs du 5^e étage, outre que la superficie des parties communes et des vides est plus grande au 6^e qu’au 5^e, a fait apparaître clairement que le total des superficies privatives du 5^e étage est plus grand que celui des superficies privatives du 6^e étage.

En conclusion, l’utilité de l’ascenseur concernant les lots des 5^e et 6^e étages est proportionnelle à la superficie de chacun des lots, puisque ce critère est le seul qui différencie ces lots. En toute logique, le montant des charges d’ascenseur des lots du 5^e étage devrait être supérieur à celui des charges d’ascenseur des lots du 6^e étage, au regard de la superficie privative plus importante des lots du 5^e étage. Or, d’après le tableau de répartition des charges d’ascenseur, le montant des charges d’ascenseur des lots du 6^e étage est supérieur de 87,60 % à celui des charges d’ascenseur des lots du 5^e étage. Ainsi, il est conclu que la grille de répartition des charges d’ascenseur du règlement de copropriété ne dépend pas du critère d’utilité de cet élément vis-à-vis des lots desservis. Dès lors, les préconisations de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, n’ont pas été respectées.

D’autre part, selon l’approche par lots, il a été comparé l’utilité de l’ascenseur vis-à-vis des lots n°14, 15 et 16/17. Les lots 14 et 15 se trouvent au 5^e étage, et les lots 16/17 réunis au 6^e étage. Comme exposé précédemment, ces lots sont à usage d’habitation et entraînent la même utilisation de l’ascenseur qui s’arrête au 5^e étage afin de desservir tous ces lots. Ainsi, la répartition des charges d’ascenseur dépend uniquement des superficies selon le règlement de copropriété. S’agissant du calcul des charges d’ascenseur, en pratique, d’après les critères énoncés par le règlement de copropriété, les formules qui permettent de passer de la superficie (S) des lots aux tantièmes de charges (TC) sont les suivantes : S x CP1 = SP, SP x CP2 = TC, soit S x CP1 x CP2 = TC. Le premier coefficient de passage (CP1), qui permet d’obtenir la superficie pondérée (SP), dépend de la nature des lots et de l’étage desservi; pour les lots 14, 15 et 16/17, ces critères sont les mêmes, ainsi le CP1 desdits lots est le même. Le deuxième coefficient de passage (CP2) ne dépend pas des lots et est propre à chaque calcul de charge; il s’agit simplement d’un rapport de proportionnalité qui permet d’obtenir une grille de charge en 10000èmes; en toute logique, le produit CP1 x CP2 doit être le même pour les lots 14, 15 et 16/17; au regard des superficies de ces lots et des tantièmes de charges d’ascenseur qui leur sont alloués, le calcul du produit CP1 x CP2 pour chacun de ces lots est le suivant :

— lot 14 : superficie 187,20 m2, tantièmes charges d’ascenseur 929, CP1 x CP2 : 4,963,

— lot 15 : superficie 61,20 m2, tantièmes charges d’ascenseur 558, CP1 x CP2 : 9,118,

— lot 16/17 : superficie 92,10 m2, tantièmes charges d’ascenseur 1673, CP1 x CP2 : 18,165.

En conclusion, la disparité des coefficients de passage des lots n°14, 15, et 16/17 démontre que le critère d’utilité, exigé par l’article 10 de la loi du 10 juillet, n’a pas été respecté lors de l’établissement de la grille de répartition des charges d’ascenseur. Selon les critères évoqués dans le règlement de copropriété, les charges d’ascenseur des lots 16/17 ont été surpondérées de 266 % par rapport aux charges d’ascenseur du lot n°14.

Il apparaît, au regard de l’ensemble de ces éléments, qu’une mesure d’expertise judiciaire avant dire droit s’avère nécessaire aux fins de déterminer avec certitude si la grille de répartition des charges d’ascenseur prévue par le présent règlement de copropriété est conforme aux dispositions de l’article 10 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera précisé que la mission de l’expert se limitera, telle qu’exposé au présent dispositif, à “donner son avis sur la grille actuelle de répartition des charges d’ascenseur relativement aux dispositions de l’article 10 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965, et le cas échéant, proposer une nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur en conformité avec les dispositions de l’article 10 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965", et ne concernera pas le calcul du montant des charges sur les cinq années précédant la délivrance de la présente assignation, étant rappelé qu’il est constant que toute nouvelle répartition des charges n’a d’effet que pour l’avenir.

Il sera sursis à statuer sur les demandes concernant la clause non écrite et les demandes subséquentes.

— sur les demandes reconventionnelles :

Les demandes reconventionnelles relatives à l’appropriation alléguée de parties communes (portion de couloir et combles) ayant une incidence éventuelle sur la superficie des lots n°16 et 17, il convient d’étendre à ces demandes la mesure d’expertise judiciaire, qui permettra également de déterminer si une partie du couloir situé au 6^e étage et desservant les lots 16 et 17, ainsi que les combles situés au-dessus desdits lots ont fait ou non l’objet d’une appropriation par Madame B épouse X.

Il sera sursis à statuer sur ces demandes, ainsi que sur l’ensemble des demandes accessoires.

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Ordonne avant dire droit une expertise et désigne en qualité d’expert :

Madame M N-O,

Valeur vénale et locative d’immeuble, baux Loi 1948 surfaces corrigées, répartition des charges de copropriété, Maîtrise de droit

tél : 01.45.55.16.77

Fax : 01.45.55.85.44

Port. : 06.80.08.69.84

Email : d.O@wanadoo.fr

laquelle pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien (sapiteur géomètre notamment), mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se rendre sur place […]

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les lieux,

— entendre tous sachants,

1) – procéder au mesurage de tous les lots résultant de l’état descriptif de division,

— donner son avis sur la grille actuelle de répartition des charges d’ascenseur relativement aux dispositions de l’article 10 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965,

— le cas échéant, proposer une nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur en conformité avec les dispositions de l’article 10 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965,

2) – donner un avis sur la nature commune ou privative, au regard des dispositions du règlement de copropriété ou de tous autres documents (plans …), de la partie litigieuse du couloir situé au 6^e étage et desservant les lots 16 et 17, ainsi que des combles situés au-dessus desdits lots,

— le cas échéant, dire si cette partie de couloir et les combles ont fait ou non l’objet d’une appropriation par Madame B épouse X dans ses lots 16 et 17, et déterminer la date des travaux effectués par cette dernière,

— le cas échéant, préconiser et décrire les travaux de remise en état des lieux,­­­­­

— le cas échéant également, calculer les tantièmes supplémentaires des parties privatives résultant de l’appropriation, si celle-ci était établie,

­- de manière générale, rapporter toutes autres constatations utiles à l’exa­men des prétentions des parties,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du Code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans le délai qu’il aura imparti, de l’ordre de quatre à six semaines, au vu d’une synthèse des opérations et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal de Grande Instance de Paris avant le 31 décembre 2017 sauf prorogation de ce délai sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

Fixe à 5000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Madame C B épouse X à la RÉGIE DU TRIBUNAL (Escalier D, 2^e étage) au plus tard le 15 mai 2017 inclus,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

Dit qu’il en sera référé au Juge de la Mise en Etat de la 8^e chambre 2^e section, chargé du contrôle des mesures d’instruction, en cas de difficultés de nature en particulier à compromettre le démarrage, l’avancement ou l’achèvement des opérations,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes,

Réserve les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Renvoie la présente procédure à l’audience de mise en état du 22 juin 2017 à 10 heures aux fins de vérification du versement de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert.

Fait et jugé à Paris le 23 Février 2017

Le Greffier Le Président

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