T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
5e chambre 1re section N° RG : 15/03462 N° MINUTE : Assignation du : 09 Février 2015	JUGEMENT rendu le 31 Octobre 2017

DEMANDEURS

Madame U AF V W AA veuve X

[…]

[…]

Monsieur Z X

[…]

[…]

Monsieur H X

[…]

[…]

représentés par M^e Milène NICOLEAU DE MALEISSYE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1248

DÉFENDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Laure JACQUEZ DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1332

COMPOSITION DU TRIBUNAL

AL AM, Première Vice-Présidente Adjointe

O REVEL, Vice-Président

I J, Juge

assistés de Q AJ AK, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 05 Octobre 2016 tenue en audience publique devant O REVEL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

[…]

EXPOSÉ DU LITIGE

Référence étant faite aux écritures échangées par les parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens qu’elles invoquent au soutien de leurs prétentions, il suffit de rappeler les éléments suivants nécessaires à la compréhension du litige, conformément à ce que prévoient les articles 455 et 753 du code de procédure civile.

Décédé le 2 juillet 2010, K X exerçait sa profession de médecin, associé à d’autres confrères au sein d’une société civile professionnelle, dans des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation situé […] à Paris (16^e). Les lieux se composaient à l’origine d’un appartement avec quatre pièces principales et de deux chambres indépendantes mais attenantes. Les trois lots ont été ensuite réunis entre eux pour former un ensemble unique d’une superficie de 202,50 m² à usage de cabinet médical.

Depuis le 8 novembre 2002, ces locaux sont la propriété d’une société civile immobilière dénommée […], constituée entre tous les praticiens associés de la SCP. Cette acquisition, au prix de 868.959,40 euros, a été financée par deux prêts bancaires consentis à la SCI pour paiement, l’un du prix, l’autre des frais et commissions diverses. Les échéances de ces prêts sont couvertes par le loyer que verse la SCP.

Détenant 552 parts du capital social de la […] divisé en 2.858 parts, K X laisse pour recueillir sa succession : M^me U V W AA, son épouse Y par testament des quotités permises entre époux et bénéficiaire légale du quart en toute propriété de l’universalité du patrimoine composant la succession, et MM. Z et H X, enfants majeurs du couple, héritiers chacun pour moitié sauf à tenir compte des droits du conjoint survivant.

Réunis le 27 novembre 2009 en assemblée générale extraordinaire, les membres de la SCP ont prononcé le retrait de K X de la société pour invalidité et approuvé le rachat de l’intégralité de ses 360 parts sociales pour le prix de 5.400 euros, soit 15 euros la part.

Saisi par assignation délivrée le 26 avril 2012 à la SCP des docteurs R / F / P / AE-F / Bidoli / Guillotte, la 9^e chambre, 2^e section, du tribunal de grande instance de Paris a rejeté, par jugement définitif du 10 septembre 2014, la demande d’annulation de la cession des parts de la SCP, présentée par les consorts X. Ceux-ci alléguaient l’existence de manoeuvres et violences morales, à raison de l’inertie de ses associés qui avait vicié le consentement du cédant en le contraignant à céder dans l’urgence ses parts à vil prix et non à leur valeur réelle. Au soutien de leur décision, les juges ont, notamment, retenu que la cession des parts de la SCP avait été initiée par le cédant et non ses associés, que cette démarche lui avait été imposée par son placement en invalidité prononcé le 11 septembre 2009, à effet du 8 août 2009, et qu’il ne pouvait être reproché à ses associés de ne pas avoir engagé plus tôt une procédure de retrait forcé alors que l’intéressé avait librement choisi de se maintenir dans la structure d’exercice de sa profession et s’était ainsi abstenu, malgré la mise en oeuvre en mai 2006 du lourd traitement qu’exigeait sa maladie, de vendre ses parts à un prix librement négocié dans le cadre de la procédure statutaire de retrait d’un associé. Les juges ont aussi considéré qu’il n’était pas prouvé que le refus des associés de racheter, au prix que celui-ci proposait, les parts de leur confrère empêché d’exercer serait abusif et constitutif d’une manoeuvre dolosive ou d’une violence destinée à lui faire accepter des conditions financières moins favorables.

Invoquant la promesse verbale faite à K X par ses associés, au cours de la maladie qui devait l’emporter, d’un rachat de ses parts dans la SCI à leur valeur réelle, les consorts X ont vainement demandé depuis le décès le rachat des parts de leur auteur dans la société propriétaire des locaux où est installé le cabinet médical, faute d’aboutir à un accord amiable avec leurs interlocuteurs sur la valorisation des parts devant être cédées.

Sollicité le 10 décembre 2010 par M^me X, la société Fleuret Associés, expert-comptable de la SCI, a fait connaître le 13 octobre 2011 qu’elle estimait à 1.178.000 euros la valeur nette de la société au 30 septembre 2011, soit une valeur unitaire de 412 euros par part sociale.

Entre-temps mandaté par M^me X du fait de l’absence de réponse du cabinet d’expertise comptable, M. L B, expert en estimations immobilières près la cour d’appel de Versailles, a remis le 20 juin 2011 un rapport aux termes duquel il a estimé la valeur vénale du patrimoine immobilier détenu par la […] à :

• 1.570.000 euros hors droits pour une configuration de l’appartement en locaux libres à usage d’habitation, soit 1.672.000 euros droits compris ;

• 1.710.000 euros hors droits pour des locaux occupés pour un usage médical autorisé par la préfecture et la mairie de Paris, soit 1.821.000 euros droits compris.

S’en tenant à l’estimation de M. B, les consorts X offraient le 28 décembre 2011 de céder leurs parts au prix unitaire de 598,32 euros (1.710.000 euros x 552/2.858), proposition rejetée par les autres associés de la SCI.

Saisi le 9 juillet 2012 en application de l’article 1843-4 du code civil sur l’initiative des consorts X, le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en la forme des référés a ordonné à leur demande, au contradictoire de la […], une mesure d’expertise confiée à M. M C, afin de déterminer la valeur vénale des biens et droits immobiliers appartenant à la société et d’évaluer les droits sociaux détenus par les ayants droit de K X en vue de l’exercice de leur droit de retrait.

Dans son rapport daté du 25 octobre 2013, M. C évalue la valeur vénale du bien à 1.800.000 euros, partant celle de la part d’associé de la SCI à 567,91 euros arrondis à 568 euros l’unité, pour chiffrer à 313.536 euros (568 euros x 552) la valeur des parts détenues par K X dans la […]. Dans l’hypothèse, qui n’a pas sa préférence, d’une minoration tenant à une décote pour cession par un associé minoritaire de parts à la liquidité affaiblie par l’existence de clauses d’agréments, l’expert limite cet abattement à 10 %, soit une valeur de cession de 282.182 euros (313.536 euros − 31.354 euros).

Aucun accord amiable n’ayant davantage été trouvé sur la base de l’estimation proposée par l’expert judiciaire, les consorts X ont fait assigner la […] devant le tribunal de grande instance de Paris par acte d’huissier du 9 février 2015, aux fins de retrait de la société avec rachat des parts sociales sur la base de l’estimation de l’expert judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2016 par voie électronique, au visa de l’article 1869 du code civil et de l’article 15 des statuts de la […], les consorts X demandent au tribunal de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— ordonner leur retrait de la société […] ;

— fixer à la somme de 346.656 euros en vue de l’exercice de leur droit de retrait la valeur vénale actuelle des droits sociaux de la […] qu’ils détiennent ;

— condamner la défenderesse à leur payer 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour M^e Milène Nicoleau, leur avocat ;

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Les demandeurs voient dans la survenance d’une grave mésentente entre les associés de la SCI, depuis le décès de leur père et mari, et dans l’attitude d’obstruction envers les héritiers de leur confrère décédé prenant la forme de rétentions de documents et d’informations et de tergiversations mensongères, l’existence d’un juste motif de retrait au sens de l’article 1869 du code civil et de l’article 15 des statuts.

Les consorts X réfutent les critiques formées par la société défenderesse à l’encontre du rapport d’expertise de M. C. Outre le caractère tardif et dilatoire des griefs invoqués, ils soulignent la pertinence du travail de l’expert, notamment des critères retenus et des données comparatives auxquelles il s’est référé pour arrêter son estimation. Ils contestent l’existence d’accords antérieurs sur la base de l’évaluation faite par M. B et soulignent que son ancienneté nécessitait, en tout état de cause, de la réactualiser. S’agissant d’une prétendue surestimation de la valeur locative, du fait que le loyer a été fixé en tenant compte de la charge de remboursement des emprunts, ils relèvent que les prêts sont maintenant entièrement remboursés sans que le loyer ait été révisé à la baisse ou que des dividendes aient été distribués. Ils réfutent aussi le caractère aléatoire de l’affectation des lieux à un usage autre que d’habitation. Ils écartent les décotes de faible minorité et de position minoritaire de l’associé sortant en relevant qu’elles ne sont pas d’application automatique et ne se justifient pas en l’espèce dans la mesure où il ne s’agit pas d’une cession de parts subordonnée à un agrément mais d’une demande de retrait. Ils soulignent aussi que tous les associés sont minoritaires, en proportions comparables. Ils excluent, enfin, toute décote liée à la fiscalité latente, tenant notamment à la plus-value, dès lors qu’aucune revente du bien n’est envisagée. Ils sollicitent, par conséquent, du tribunal qu’il adopte l’estimation proposée par M. C, sauf à la réactualiser à la date la plus proche du remboursement effectif.

Dans ses plus récentes écritures prises au visa de l’article 1869 du code civil et notifiées le 21 mars 2016 par voie électronique, la […] s’oppose aux prétentions des demandeurs en concluant qu’il convient de :

A titre principal,

— débouter les consorts X de leur demande de retrait faute de justifier d’un motif sérieux ;

Subsidiairement,

— annuler le rapport d’expertise et désigner tel autre expert qu’il plaira au tribunal ;

A titre infiniment subsidiaire,

— fixer la valeur de la part sociale à 379 euros et le montant des parts des consorts X à 209.208 euros ;

En tout état de cause,

— débouter les consorts X de toutes leurs demandes ;

— les condamner aux dépens.

La défenderesse objecte, d’abord, qu’à défaut de rapporter la preuve d’une situation de blocage dans le fonctionnement de la société, d’une incurie des organes de gouvernance ou d’une perte effective d'affectio societatis qui ne saurait résulter d’une simple attitude d’opposition entre associés, les consorts X ne peuvent prétendre à se retirer de la société en se fondant sur les dispositions 1869 du code civil.

La […] dénie, ensuite, toute valeur au travail de l’expert judiciaire, lui reprochant de ne pas avoir respecté le cadre de la mission qui lui avait été imparti par le juge des référés en retenant des éléments de comparaison qui ne sont pas pertinents, d’avoir essentiellement fait référence à la valeur de biens situés en étage alors qu’il s’agit, en l’espèce, d’un appartement situé au rez-de-chaussée, emplacement notoirement générateur d’une moindre valeur locative, d’avoir ignoré que la superficie importante du bien le pénalise comparativement à des locaux de moindre surface plus facilement négociables, d’avoir voulu réévaluer l’estimation de M. B sur laquelle les parties s’étaient mises d’accord et ignoré, ce faisant, l’évolution à la baisse des prix du marché de l’immobilier parisien, enfin, d’avoir fixé la valeur du bien par référence au prix de l’immobilier de bureaux alors qu’il lui était demandé d’estimer la valeur vénale d’un logement, c’est-à-dire d’un bien à usage d’habitation. La SCI en déduit que la censure du rapport d’expertise s’impose à raison d’une mise en oeuvre de critères d’évaluation manifestement erronés. Subsidiairement, elle demande de retenir une valeur du bien de 1.433.097 euros plus conforme à sa spécificité et à la vérité des prix du marché, soit une valorisation de la part sociale à 505 euros.

La SCI réclame, enfin, l’application de décotes en faisant valoir que le volume des parts cédées ne confère pas le contrôle de la société (décote de minorité), que les titres ne sont pas facilement cessibles en raison de clauses d’agrément extrêmement restrictives (décote de faible liquidité), qu’il doit être tenu compte de l’incidence fiscale d’une plus-value lors de la revente du bien (décote de fiscalité latente), fut-ce à long terme d’autant que l’impôt auquel échapperont les consorts X sera dorénavant à la charge d’un nombre diminué d’associés, et que la poursuite de l’exercice d’une activité professionnelle dans des locaux à usage d’habitation reste précaire car dépendante du renouvellement des autorisations administratives dérogatoires (décote de situation juridique). L’ensemble justifie pour la défenderesse une minoration de 25 % de la valeur des parts sociales qui ne saurait excéder 379 euros (505 euros − 25 %).

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la phase d’instruction de l’affaire par ordonnance du 18 mai 2016.

MOTIFS DU JUGEMENT

Dans la mesure où le litige est relatif à l’application des articles 1869 et 1843-4 du code civil et a pour objet le retrait des ayants droit de K X, associé décédé de la […], et l’évaluation de ses parts sociales, en sorte que le tribunal n’est pas saisi d’une contestation entre associés, mais d’un différend entre la société et les ayants droit de l’un d’eux, il s’ensuit que les autres associés n’ont pas d’intérêt propre à agir et sont réputés être représentés à l’instance par la SCI qui agit régulièrement par l’intermédiaire de son gérant.

L’article 1869 du code civil consacre le droit pour tout associé de se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut et en l’absence d’acceptation unanime des autres associés, par autorisation de justice pour justes motifs. Hors les cas d’attribution statutaire ou conventionnelle de biens en nature prévue par le 3^e alinéa de l’article 1844-9, l’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, laquelle, à défaut d’accord amiable, est fixée à dire d’expert conformément à ce que prévoit l’article 1843-4.

L’article 1870 du code civil dispose que s’il n’en a pas été convenu différemment, une société n’est pas dissoute par le décès d’un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu’ils doivent être agréés.

1.- Sur la demande des consorts X tendant à leur retrait de la […]

L’article 16 des statuts de la […] prévoit, en cas de décès d’un associé, que la société continue entre les associés survivants et les héritiers et ayants droit de l’associé décédé, ainsi éventuellement qu’avec son conjoint survivant, sans qu’aucun d’eux ne soit soumis à l’agrément des associés survivants.

Reprenant pour l’essentiel les termes de l’article 1849 du code civil, l’article 15 des statuts de la […] consacré au « retrait d’un associé » précise que jusqu’au 31 décembre 2007, le remboursement par la société de la valeur des parts se fera sur la base de 15 euros par part sociale.

Par l’intermédiaire de leur conseil, les ayants droit de K X ont notifié à la SCP des docteurs R / F / P / AE-F / Bidoli / Guillotte, par lettre du 28 décembre 2011 dont il a été accusé réception le 4 janvier 2012, leur intention de vendre les 552 parts qu’ils détiennent par voie successorale dans la […].

La […] fonde exclusivement son opposition au retrait des consorts X sur l’absence de caractérisation de justes motifs permettant de l’autoriser. En l’absence de la moindre contestation émise depuis l’envoi de la lettre du 28 décembre 2011, tant dans le cadre de la présente instance qu’auparavant, notamment à l’occasion de la procédure ayant conduit à la désignation de M. M C en qualité d’expert pour la détermination de la valeur de rachat des parts, il devient donc indifférent que les demandeurs ne justifient pas avoir notifié leur demande de retrait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la SCI et à chacun des associés trois mois avant la prise d’effet, comme prévu par le deuxième alinéa de l’article 15 des statuts, les parties tenant ce formalisme qui n’est pas d’ordre public pour satisfait ou son inobservation comme inopérante.

Suite à la cession des parts sociales que détenait M^me N G née D, intervenue par acte sous seing privé du 28 juin 2007 avec prise d’effet à la même date, le capital social de la […] s’est trouvé divisé en 2.858 parts réparties comme suit (cf. pièces demandeurs n° 3) :

— M. O P (+ 66 parts) 552 parts

— M^me Q R née E (+ […]

— M^me S T (+ 66 parts) 446 parts

— M. K X (+ 66 parts) 552 parts

— M. AB-AC F (+ 66 parts) 446 parts

— M^me AD AE-F (+ 66 parts) 446 parts

Les parties ne font état d’aucune modification depuis lors.

Il est manifeste que la […] a été spécialement constituée début 2000 en vue de rechercher et d’acquérir des locaux professionnels permettant l’exercice collectif de la médecine libérale par les membres de la SCP constituée dès 1982. Il s’avère, à cet égard, que les deux sociétés avaient les mêmes associés lorsqu’il a été procédé par la SCI à l’acquisition, par acte notarié du 8 novembre 2002 (cf. pièce défenderesse n° 3), des biens immobiliers à usage d’habitation situés 5/[…] à Paris (16^e) et à leur location à la SCP, par acte sous seing privé du 31 décembre 2002 courant rétroactivement à compter du 10 novembre 2002 (cf. pièce défenderesse n° 5). Le « bail professionnel » conclu entre les deux personnes morales spécifie à l’article 2 que « les locaux loués sont destinés à l’exercice par le locataire de la profession de médecin à l’exclusion de toute autre profession et de tout autre usage » et que « [le locataire] ne pourra notamment affecter tout ou partie desdits locaux à usage d’habitation [et] déclare avoir obtenu des services administratifs et préfectoraux l’autorisation personnelle d’exercer dans les locaux objets du présent bail ». Cette stricte identité dans la composition de la SCP et de la SCI a persisté, ensuite, quand M^me N G a cédé à ses coassociés, le 28 juin 2007, les 400 parts sociales qu’elle détenait dans la SCI, son nom cessant concomitamment de figurer dans la dénomination sociale de la SCP qui est constamment mise à jour lors de chaque modification de sa composition (cf. pièce défenderesse n° 6).

Si les parties ne produisent qu’une version des statuts de la […] actualisée au 26 octobre 2002 et un extrait Kbis de cette société délivré le 12 décembre 2007, nul ne soutient que cette pratique aurait changé lors de l’entrée des docteurs Bidoli puis Guillotte dans la SCP, ou du départ du docteur T de la structure d’exercice en commun qu’évoque le jugement du 10 septembre 2014 traitant de la valorisation des parts de K X dans la SCP (cf. pièces défenderesse n° 6 et 26). Le nombre des associés de la SCP est nécessairement restreint puisque c’est en retenant que la configuration des lieux ne permet pas l’installation de plus de sept professionnels libéraux que le préfet de Paris a accordé, le 8 octobre 2002, à chacun des praticiens concernés la dérogation administrative autorisant l’affectation temporaire à un usage professionnel des locaux d’habitation propriété de la SCI pour les besoins de leur activité de médecin.

En tout état de cause, les associés de la […] étaient animés, au moment de la constitution de la société et lors des événements qui ont ensuite marqué la vie sociale, de la volonté de se doter de locaux appropriés pour un exercice collectif de la médecine libérale, de les détenir à parts sinon égales – encore que la répartition initiale ne soit pas précisée -, du moins sensiblement équivalente sans déséquilibre majeur – chaque associé possédant entre 12 et 19 % du capital social au 26 octobre 2002 – et de les mettre à disposition de la SCP, locataire exclusif depuis près de quinze ans. Alors que les deux emprunts sont désormais remboursés, depuis le 30 novembre 2014 ainsi qu’il ressort des tableaux d’amortissement contradictoirement produits (cf. pièces défenderesse n° 15 à 17), la SCI ne poursuit aucun autre projet d’investissement immobilier. Ce constat et l’identité d’appartenance à la SCP et à la SCI sont particulièrement significatifs du contenu de l'affectio societatis.

Depuis le décès de K X, ses ayants droit n’entendent plus collaborer à la poursuite de l’oeuvre commune. Si sa veuve a exercé une activité de gestionnaire administratif au sein du cabinet médical, elle n’a jamais personnellement accédé à la qualité d’associé réservée de fait aux seuls médecins. C’est ainsi que les époux F sont coassociés de la SCI comme de la SCP, chacun en cette qualité. Aucun des deux enfants de K X, l’un étant opticien, l’autre étudiant, n’a vocation à reprendre les activités du père au sein de la structure. Les parts que le défunt détenait dans la SCP lui ont d’ailleurs été rachetées le 27 novembre 2009 suite à son placement en invalidité.

Alors que la SCI réalise nécessairement des bénéfices puisque les loyers n’ont plus comme contrepartie la charge d’emprunt, il n’a été procédé à aucune distribution de dividendes au profit des associés, selon ce que soutiennent les consorts X sans être démentis.

Jusqu’à l’introduction de la présente instance, seule faisait véritablement débat la valeur de rachat aux consorts X des parts sociales de la SCI. Ayant accepté le rachat des parts sociales du docteur G, les associés de la SCI n’ont jamais exprimé la moindre opposition de principe à la sortie du conjoint et des enfants de leur associé décédé. Du fait de la profonde divergence d’intérêts des parties, la situation actuelle est devenue une cause de profonde mésentente entre les consorts X et les associés médecins au point d’abolir pour l’avenir l'affectio societatis ayant lié l’associé fondateur à ses confères.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il existe de justes motifs de retrait total des consorts X de la […], la situation d’associé n’ayant pas vocation à la permanence.

2.- Sur l’évaluation des parts sociales rachetées aux consorts X

Le dernier alinéa de l’article 16 des statuts, dans leur version actualisée au 26 octobre 2002 à laquelle seule les parties se réfèrent, prévoyait jusqu’au 31 décembre 2007, en cas de retrait d’un associé, le remboursement par la société de la valeur des parts sociale sur la base de 15 euros par part. Il est à noter que c’est le même montant qui fut retenu pour fixer le prix de cession au 28 juin 2007 des parts sociales que détenait M^me N G, malgré qu’il n’ait été stipulé aucune valeur statutaire de référence pour la cession de parts sociales.

Dans le silence des statuts sur le prix des parts sociales rachetées par la société postérieurement au 31 décembre 2007 en cas de retrait d’associé et, plus généralement, en l’absence de règles et modalités conventionnelles de détermination de la valeur de ces parts, le montant devant être remboursé aux consorts X en contrepartie de leur retrait de la […] nécessite de recourir à une expertise, à défaut d’accord amiable des parties, d’où la désignation de M. M C à cet effet par le président du tribunal de grande instance de Paris faisant application des dispositions de l’article 1843-4 du code civil.

Si la […] soutient dans ses écritures que les parties s’étaient mises d’accord sur l’estimation amiable réalisée par M. B, il n’est justifié avant la désignation de M. C d’aucune manifestation d’une quelconque acceptation, même implicite, de la proposition faite le 28 décembre 2011 par le conseil des consorts X (cf. pièce demandeurs n° 6), s’établissant au prix de 330.000 euros, soit une valeur de la part sociale s’établissant à 597,83 euros (330.000 euros ÷ 552 parts), légèrement en deçà de la valeur unitaire fixée à 598,32 euros par M. B dans son estimation du 20 juin 2011 (cf. pièces demandeurs n° 4 et défenderesse n° 22). Au contraire, dans les motifs de l’ordonnance du 4 septembre 2012, le président du tribunal de grande instance de Paris retenait l’existence d’une contestation entre les parties sur la valeur des parts sociales de la SCI pour en déduire que la mesure d’instruction sollicitée s’imposait.

Dans son rapport daté du 25 octobre 2013, l’expert judiciaire évalue à 1.800.000 euros la valeur du seul bien immobilier de la […], partant à 568 euros la valeur de la part sociale.

2.1.- Sur la demande en annulation du rapport de l’expert présentée par la SCI

Aux termes de l’ordonnance rendue 4 septembre 2012 en la forme des référés (cf. pièce demandeurs n° 8), le président du tribunal de grande instance de Paris a imparti à M. M C la mission de :

— déterminer les surfaces ;

— recueillir les renseignements d’urbanisme et d’environnement ;

— décrire la situation juridique et les conditions d’occupation ;

— analyser le marché de l’habitation du secteur et déterminer les éléments d’appréciation ;

et ce aux fins de :

— déterminer la valeur vénale des biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble en copropriété situé 5 et […], […], et appartenant à la […] ;

— évaluer les droits sociaux de la […] détenus par les consorts X en vue de l’exercice de leur droit de retrait.

Il apparaît, à l’analyse, que la […] n’est pas fondée à solliciter l’annulation du rapport d’expertise de M. C au motif que celui-ci aurait méconnu les termes de la mission ainsi confiée.

D’abord, il ne saurait être reproché à l’expert judiciaire de ne pas avoir tenu compte d’une convergence des parties sur le chiffrage effectué par M. B, ni d’ailleurs aux consorts X d’être à l’origine d’une remise en cause de cet accord. En effet, lorsque M. C a pris acte, dans une note aux parties du 28 octobre 2012, qu’était remis en question « le principe, établi lors de la réunion en [s]on cabinet du 20 décembre 2012, selon lequel l’évaluation de M. B était considérée par [celles-ci] comme favorable pour le calcul de la valeur des parts », c’est après qu’en réaction à la note de pré-conclusions qu’il leur avait adressée le 3 juin 2013, dans laquelle il évaluait la valeur de la part à 507,97 euros, soit un montant moindre que celui proposé par M. B, le conseil de la SCI eut fait parvenir le 24 juillet 2013 un dire critiquant cette évaluation, pour s’en tenir à un montant de 380 euros, bien avant que le conseil des consorts X n’adresse un premier dire du 10 octobre 2013 chiffrant à 584 euros la valeur unitaire de rachat de leurs parts sociales.

Ensuite, la critique faite à l’expert quant au choix des éléments de comparaison n’apparaît pas davantage justifiée, dans la mesure où M. C ne retient pas servilement la valeur des biens évoqués, mais en discute les composantes selon divers critères, tels que leur usage, leur superficie et leur situation, pour affiner, le cas échéant par opposition de données, l’estimation des locaux faisant l’objet de sa mission. Il ne saurait, spécialement, lui être fait grief d’avoir pris en considération la transformation des lieux en cabinet médical et ainsi privilégié dans son évaluation leur usage à des fins professionnelles sur leur destination initiale à l’habitation, dans la mesure où la SCI a fait l’acquisition de l’unique bien immobilier composant son patrimoine pour permettre à ses membres, tous médecins et, par ailleurs, associés de la SCP locataire des locaux évalués, d’exercer collectivement sous une forme libérale leur activité professionnelle commune. C’est ainsi que leur localisation du bien en rez-de-chaussée, qui serait pénalisante pour un logement, devient un atout s’agissant d’un cabinet médical dont l’accès est plus aisé pour la patientèle et notamment celle souffrant d’un handicap, permanent ou temporaire. De même, l’importance de la superficie n’est plus un élément défavorable pour un tel usage.

Etant rappelé que la société elle-même a une durée de vie limitée dans le temps, le caractère temporaire de l’autorisation donnée le 8 octobre 2002 par le préfet de police de Paris, fut-elle « à titre personnel et incessible », aux sept médecins qui composaient à cette date la SCP, d’affecter à un usage professionnel la totalité des locaux d’habitation loués à la SCI, dont ils étaient concomitamment les associés, n’apparaît être de nature à fausser, par une méconnaissance du cadre de sa mission, l’évaluation faite par l’expert judiciaire qui privilégie l’utilisation actuelle et constante des lieux comme cabinet médical. Pareil usage s’avère même indissociable de l’intention qui anime les associés de la SCI de collaborer à un projet commun et détermine d’évidence leur affectio societatis. Le changement d’usage des locaux litigieux s’avère d’autant moins précaire que l’article 4 du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation envisage que l’autorisation puisse être accordée à « une personne physique ou morale en rez-de-chaussée en vue d’y exercer une activité libérale » (cf. pièce défenderesse n° 25) et que si l’article 4 bis énonce que « les autorisations délivrées à titre personnel cessent de produire effet lorsque le bénéficiaire met fin, à titre définitif et pour quelque raison que ce soit, à son activité professionnelle dans ce local », aucune disposition ne prohibe la présentation d’une nouvelle demande par le successeur. De surcroît, le motif tiré de l’intérêt d’assurer les prestations de proximité à la population résidente qui a motivé la dérogation accordée en 2002 conserve toute son actualité.

S’agissant de la critique tenant au fait que l’expert aurait valorisé le bien en tenant compte d’un loyer ne reflétant pas la moindre valeur locative réelle du bien, elle est contredite par les développements du rapport d’expertise, M. C indiquant avoir procédé à son évaluation en tenant compte des éléments de comparaison, des différences qu’ils comportent, notamment quant à la situation, la configuration, la surface, l’état d’entretien et la qualité des constructions qui les habitent. S’il a pris en considération le prix du loyer, en soulignant que son prix unitaire est très élevé et proposé de retenir un taux de rendement de 7 %, il n’est pas démontré que pareille méthode serait manifestement erronée. La SCI ne démontre pas avoir substantiellement baissé le loyer appliqué à la SCP alors que le remboursement des emprunts s’est achevé fin novembre 2014.

Dans ces conditions, la demande d’annulation des opérations d’expertise tirée d’une inobservation par M. M C du champ de sa mission doit être rejetée comme non fondée.

2.2.- Sur la demande d’application de décotes

La […] critique aussi l’évaluation de l’expert, sans toutefois en demander l’annulation de ces chefs, en lui reprochant de n’avoir pas procédé à diverses décotes, ou d’en avoir minoré leurs effets. Elle demande, par conséquent, au tribunal d’appliquer une décote inhérente aux contraintes juridiques statutaires qui soumettent à un agrément unanime l’entrée de nouveaux associés ; une décote compensant le caractère aléatoire et limité d’une distribution de bénéfices du fait que leur distribution dépend d’un vote majoritaire des associés et s’effectue en proportion des droits de chacun ; une décote liée à la fiscalité latente se répercutant sur les associés restant lorsque la société devra s’acquitter de l’impôt sur la plus-value une fois le bien revendu ; enfin, une décote en relation avec la précarité de la situation juridique de l’immeuble s’agissant de locaux d’habitation ayant bénéficié d’un changement d’usage temporaire à des fins professionnelles.

S’en remettant, pour trancher leur désaccord sur le prix de cession des parts sociales détenues par les ayants droit de K X dans la […], à l’estimation d’un expert désigné conformément à l’article 1843-4 du code civil, dès lors que la valeur des parts sociales n’est ni déterminée ni déterminable en l’état des statuts, les parties font de la décision de l’expert leur loi. A défaut d’erreur grossière, il n’appartient pas au tribunal, en modifiant le prix, de leur imposer une convention différente de celle qu’elles ont entendu établir.

Pas plus que sur les points examinés au titre de la demande d’annulation des opérations d’expertise pour dépassement de la mission, M. M C n’a commis d’erreur grossière lors de l’analyse des dires de la SCI relatifs aux décotes prétendument omises lorsqu’il a écarté :

— la décote pour participation minoritaire en expliquant qu’elle n’a pas lieu d’être quand aucun des associés n’est majoritaire et que l’acquisition des parts concernées n’apportera aucune majorité, outre que s’agissant d’un rachat suite au retrait d’un associé et non d’une cession de part, l’opération emporte réduction de capital et l’annulation des parts intéressées sans modification des droits des associés en proportion les uns des autres ;

— la décote pour fiscalité latente en la considérant comme purement hypothétique dès lors que la vente du bien et que la situation financière de la SCI, en l’état du marché de l’immobilier, ne peut être extrapolée dans le temps ;

— la décote pour insécurité juridique, d’ordinaire exclue par la doctrine, en ce qu’elle n’est pas même retenue par l’expert-comptable de la société pour justifier son évaluation des parts pourtant fortement minorée, outre que les développements qui précèdent font ressortir qu’en l’espèce, la précarité du changement d’affectation des locaux doit être très fortement relativisée, en droit comme en fait ;

— la décote inhérente au montage financier qui fait dépendre la viabilité économique du projet des loyers perçus n’est ni prise en compte par la doctrine, ni retenue par le cabinet Fleuret Associés dans l’évaluation à laquelle se réfère pourtant la SCI, étant souligné qu’une telle dépendance constitue le sort commun à l’immense majorité des sociétés civiles professionnelles et, plus encore, caractérise le risque inhérent à toute exploitation d’un immeuble de rapport.

2.3.- Sur l’actualisation du prix de cession

Application devant donc être faite de l’évaluation des droits sociaux fixée par l’expert judiciaire, la valeur de rachat des 552 parts sociales détenues par K X dans la […] s’établit à la somme de 313.536 euros sur la base d’une valeur unitaire qu’il chiffre à 568 euros par part sociale.

Si le tiers estimateur a arrêté au 25 octobre 2013 la valeur des parts devant être rachetées, il n’apparaît pas que cette estimation doive être présentement révisée, à la hausse comme à la baisse, en l’état des informations contradictoires sur l’évolution du marché de l’immobilier parisien que produisent à ces fins par les parties. La valeur retenue par l’expert correspond, aujourd’hui encore, à la valeur réelle des parts à la date la plus proche de leur remboursement.

3.- Sur les frais et dépens

La […] qui succombe sur l’essentiel supportera les dépens. L’avocat des consorts X qui en fait la demande sera autorisée à les recouvrer en se conformant aux conditions et modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Il est équitable d’allouer une indemnité de 4.500 euros aux consorts X in solidum sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4.- Sur l’exécution provisoire

En considérant l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire du jugement s’avère opportune et conforme à la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant par jugement contradictoire susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe ainsi que les parties en ont été avisées ;

Autorise M^me U V W AA veuve X, M. Z X et M. H X, venant aux droits de K X, leur défunt conjoint et père, à se retirer pour justes motifs de la […] ;

Déboute la […] de sa demande d’annulation du rapport d’expertise, aux termes duquel M. M C a évalué la valeur unitaire de leurs parts sociales à 568 euros, et de ses demandes de décote de cette estimation ;

Déboute les parties de leur demande d’actualisation de la valeur retenue par l’expert ;

Fixe à la somme de 313.536 euros, par application de l’évaluation retenue par l’expert, la valeur des droits dont la […] doit remboursement à l’indivision successorale que composent M^me U V W AA veuve X, M. Z X et M. H X, pour les 552 parts qu’ils détiennent dans la société à l’instant de s’en retirer ;

Rappelle que les associés autorisés par décision de justice à se retirer d’une société pour justes motifs ne perdent leur qualité d’associé qu’après remboursement complet de la valeur de leurs droits sociaux ;

Dit qu’à la suite de ce retrait, le gérant de la […] opérera la réduction du capital social et l’annulation des parts concernées, comme prévu par l’article 15 des statuts ;

Condamne la […] à verser aux consorts X in solidum la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens pour le recouvrement desquels M^e Milène Nicoleau, avocat des demandeurs, est autorisée à mettre en oeuvre les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Prononce l’exécution provisoire de ce jugement.

Fait et jugé à Paris le 31 Octobre 2017

Le Greffier Le Président

Q AJ AK AL AM

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