Tribunal de grande instance de Paris, 5e chambre 2e section, 29 mars 2018, n° 13/17081

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 5e ch. 2e sect., 29 mars 2018, n° 13/17081
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	13/17081

Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Sophie RAMONDPierre JUNGPhilippe REZEAU
Cabinet(s) :	DDP AVOCATS
Parties :	en qualité de, S.A. ALLIANZ, S.A.R.L. VALORINVEST CONSEIL

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

5^e chambre 2^e section

N° RG : 13/17081

N° MINUTE :

Assignation du :

04 novembre 2013, 18 septembre 2014 et 07 décembre 2015

JUGEMENT

rendu le 29 mars 2018

DEMANDEURS

Monsieur G H I X

[…]

Madame J-K M L épouse X

[…]

Tous deux représentés par M^e J-E RAMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0391

DÉFENDEURS

S.A.R.L. VALORINVEST CONSEIL, prise en la personne de Maître B A, es qualité de mandataire liquidateur, en vertu d’un jugement rendu par le Tribunal de Commerce de PARIS du 9 septembre 2015

Siège social :

[…]

Maître B A en qualité de mandataire liquidateur de la société VALORINVEST CONSEIL, intervenant forcé

[…]

représenté par Maître Philippe REZEAU de la SELARL DDP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L158

S.A. ALLIANZ, prise en la personne de son représentant légal, intervenante forcée

Siège social :

[…]

représentée par Maître Pierre JUNG de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0013

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Q R, Vice-Président

C D, Juge

E F, Juge

assistée de N O P, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 15 février 2018 tenue en audience publique devant C D, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Les époux X ont acquis, par l’intermédiaire de la société VALORINVEST :

— le 11 avril 2008 un appartement T3 de 64m2 ( 71 avec balcon) sis à Y (Tarn) dans une résidence SPORTING LES CATHARES en l’état futur d’achèvement au prix de 158.100 € ;

— le 27 août 2008 un appartement type […] à […] au prix de 98.930 €.

L’appartement de Y, éligible sous le régime de la loi Robien, a fait l’objet préalablement d’une simulation par un conseiller VALORINVEST CONSEIL, un revenu locatif mensuel de 497 € étant escompté.

Il a été financé par un emprunt au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE pour l’intégralité de son montant.

L’appartement de MERIGNAC a été financé par un prêt de la BNP géré en francs suisses, le paiement des échéances se faisant en euros, l’amortissement du capital évoluant en fonction des variations du taux de change, soit initialement un prêt de 162.670,60 francs suisses de 264 mois au taux de 4,52% ; suivant avenant du 4 avril 2013 avec cette banque, la somme restant due de 100.843 € a fait l’objet d’un nouvel échéancier géré en euros, au TEG de 3,87% sur 250 mois.

En octobre 2012, ils se sont plaints :

— auprès de VALORINVEST CONSEIL que le prix d’achat de l’appartement de Z avait été surévalué et de difficultés locatives ;

— auprès de VALORINVEST CONSEIL et de la BNP, que l’évolution du taux de change avait multiplié par 1,5 le capital à rembourser pour le bien de MERIGNAC, augmentant la durée du crédit.

C’est ainsi qu’ils ont assigné la société VALORINVEST CONSEIL par exploit du 04 novembre 2013, laquelle a appelé en la cause son assureur la société ALLIANZ par exploit du 18 septembre 2014.

Par jugement du 9 septembre 2015 le tribunal de commerce a prononcé la liquidation judiciaire de la société VALORINVEST CONSEIL, M^e A étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 17 février 2016, les époux X demandent, au visa de l’ article 1382 du Code Civil et avec le bénéfice de l’ exécution provisoire :

— qu’il soit jugé que la société VALORINVEST CONSEIL a manqué à son devoir de conseil et d’information ;

— “de condamner et fixer la créance de la société VALORINVEST CONSEIL à verser à M et M^me X la somme de 129.018 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ” , outre 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ils exposent que :

§ La société VALORINVEST CONSEIL, conseil en gestion de patrimoine, a manqué à l’obligation précontractuelle d’information :

— en ne les mettant pas en garde sur les risques d’un emprunt en francs suisses ;

— en établissant des simulations trompeuses et mensongères sur la valeur du bien, le potentiel locatif, le bénéfice espéré ;

— en ne les informant des risques d’un investissement voué à l’échec ;

§ elle a agi comme conseiller en gestion de patrimoine et intermédiaire en opération bancaire, tenue d’une obligation de conseil et d’information ;

— elle se présente elle-même comme gérant de patrimoine ;

— un contrat d’intermédiaire en opération bancaire a existé avec la BNP ;

§ elle a manqué à ses obligations de conseil et d’information concernant l’emprunt suisse,

— il s’agit d’un mécanisme ingénieux permettant à la banque de contourner la limite des taux usuraires ;

— la loi de 2013( L312-3-1 du code de la consommation) interdit les emprunts en devises étrangères.

§ elle a manqué à ses obligations de conseil et d’information concernant l’investissement locatif :

— informations mensongères sur la valeur du bien, le potentiel locatif, les risques induits, non mentionnés par écrit.

§ le préjudice de 129.522,44 € est constitué par :

— la perte locative (vacance de 17 mois sur un loyer évalué à 497 € )

— la baisse de loyers : 5.497 €

— perte d’avantage fiscal : 5.803 €

— perte de valeur du bien : 158.100-80.000= 78.100 €

— perte de l’emprunt en francs suisses : 31.673,44 €.

Par écritures signifiées par la voie électronique le 22 février 2017, M^e A ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société VALORINVEST CONSEIL conclut à l’irrecevabilité et au rejet des demandes ; subsidiairement à la condamnation de son assureur ALLIANZ à la garantir de toutes condamnations ; à la condamnation de la partie succombante à lui payer 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

VALORINVEST CONSEIL (prise en la personne de M^e A ès-qualité de mandataire liquidateur) fait valoir :

§ au principal

— qu’elle a agi comme intermédiaire professionnel de l’immobilier et a reçu mandat à cette fin, mandat par la société LE SESAME pour commercialiser les biens des sociétés Saint-Exupéry et Sporting les cathares ;

— que l’étude personnalisée remise aux requérants ne constitue qu’un support à une vente immobilière bénéficiant des dispositions de la loi Robien ; qu’elle n’a pas affirmé que le revenu était “ garanti ”;

— qu’elle n’a en revanche reçu aucun mandat de gestion du patrimoine des époux X ;

— qu’elle s’est contentée de présenter les requérants à la BNP et n’a reçu aucune rémunération de quiconque à ce titre, n’est aucunement intervenue dans le montage financier de cette banque à l’encontre de laquelle il leur appartenait d’intenter une action ;

— qu’elle n’est intervenue ni dans la fixation des prix de vente par les vendeurs ni dans le choix des locataires par les gestionnaires ;

— qu’une assurance des risques d’impayés locatifs a été souscrite ;

— qu’ils ne démontrent pas ne pas avoir bénéficié des avantages fiscaux ;

— qu’il n’est pas établi de perte sur la valeur des biens immobiliers qui n’ont pas été vendus.

§ A titre subsidiaire

— que le mandat de commercialisation de biens immobiliers dans lequel elle est intervenue relève bien de l’assurance souscrite et que la simulation remise aux candidats acquéreurs ne constitue que le support à une vente relevant de la loi Robien et non à un contrat de gestion de patrimoine donné par les clients ;

— que la faute, si elle était établie, relèverait de la responsabilité professionnelle garantie.

La société ALLIANZ, par écritures signifiées par la voie électronique le 17 janvier 2017 et au visa de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret 72-678 du 20 juillet 1972, conclut au débouté des demandes de VALORINVEST CONSEIL à son encontre et à sa condamnation à lui payer 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Elle soutient :

— que les requérants affirment avoir été démarchés par VALORINVEST CONSEIL comme conseils en gestion de patrimoine et que celle-ci leur a sciemment donné des informations mensongères ;

— que son assurée a ainsi agi hors du périmètre “transactions immobilières” défini par la police ; qu’elle ne garantit pas les opérations de gestion ni le conseil fiscal ;

— qu’elle ne garantit pas non plus les fautes intentionnelles.

En application des articles 455, 753 du Code de Procédure Civile, il est référé aux dernières conclusions des parties pour plus ample développement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 juillet 2017.

MOTIFS DU JUGEMENT

La société VALORINVEST CONSEIL a reçu mandat de commercialisation des vendeurs dans le cadre de son activité d’intermédiaire dans la vente de biens immobiliers relevant de la loi Hoguet. Elle était commissionnée pour ce travail.

La société VALORINVEST CONSEIL n’est en l’espèce liée contractuellement qu’aux promoteurs des deux programmes et non aux acquéreurs vis à vis desquels elle n’a à répondre que de sa responsabilité délictuelle.

Les acquéreurs l’entendent bien ainsi, n’ayant visé dans leurs écritures que l’article 1382 du Code Civil quoique se plaignant de manquements “ précontractuels ” et à l’obligation de conseil.

§ sur l’intervention de VALORINVEST CONSEIL comme intermédiaire en opération bancaire

Il n’est pas établi que cette société soit intervenue à ce titre, aucun mandat ne lui ayant été donné par les demandeurs en vue de la recherche comparative de financements.

Il est observé que les requérants ont fait appel à deux banques différentes pour chacune de leurs deux acquisitions.

Seul l’emprunt souscrit auprès de la BNP est mis en cause.

Or les requérants se sont abstenus d’appeler en la cause la BNP, quoique produisant à l’appui de leur argumentation nombre de décisions de jurisprudence concernant des litiges ayant opposé des particuliers à cette banque.

Les contrats de financement critiqués et versés aux débats concernent exclusivement les requérants et leur banque.

Il n’est aucunement établi que la société VALORINVEST CONSEIL soit intervenue sur le choix de contracter en francs suisses plutôt qu’en euros, sur la rédaction des contrats de prêts proposés par la BNP et l’obligation de conseil afférente.

La volonté de contourner la législation sur les taux usuraires prêtée par les emprunteurs à cette banque ne peut être imputée au tiers VALORINVEST CONSEIL.

Surabondamment, le contrat de prêt conclu avec la BNP en francs suisses (ce que la loi ne prohibait pas à l’époque) mentionne bien en page 5 que “ l’amortissement du capital évoluera en fonction des variations du taux de change ” ; que “ s’il résulte de l’opération de change une somme inférieure à l’échéance en francs suisses exigible, l’amortissement du capital sera moins rapide….”. Il s’en évince que l’information avait été donnée par la BNP à ses clients sur le risque d’augmentation de la durée d’amortissement de leur emprunt.

En conclusion la responsabilité de VALORINVEST CONSEIL ne peut être mise en cause aux lieu et place de la banque ayant consenti le prêt critiqué.

§ sur l’intervention de la société VALORINVEST CONSEIL comme conseiller de gestion de patrimoine

Cette mission faisait certes partie des services proposés par la société ou son groupe sur son site internet.

Pour autant la société VALORINVEST CONSEIL n’est pas intervenue en l’espèce comme conseiller en gestion du patrimoine des époux X, dont la composition n’est pas communiquée.

En l’espèce elle a uniquement établi une “ simulation ” intitulée “étude personnalisée” pour un investissement de 158.000 € sous le régime Robien (ce qui correspondait au montant d’investissement envisagé à Y), les objectifs étant une économie d’impôt de 11.193 € au terme de 10 années avec un revenu locatif escompté de 497 €, une valeur finale du capital de 188.944 €. Aucun organisme de financement n’était mentionné.

Il est expressément indiqué que le document est une “ simulation ” et a un caractère “ non contractuel ”.

Dès lors le montant du loyer escompté et la valeur du capital final ne peuvent être considérés comme étant contractuels et garantis.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve d’une faute de VALORINVEST CONSEIL, en tant qu’agent immobilier mandaté par les vendeurs, qui leur a causé un préjudice.

§ sur le manquement fautif à l’obligation de conseil et d’information des acquéreurs par VALORINVEST CONSEIL en qualité d’agent immobilier

La société en tant que professionnelle est tenue d’une obligation de conseil et d’information et doit répondre de ses fautes prouvées.

— quant à la valeur du bien sis à Y :

Celle-ci est par nature soumise aux aléas du marché, ce qui constitue un risque que des acquéreurs ne peuvent ignorer, particulièrement quand ils se lancent dans une opération à but non d’habitation personnelle mais de défiscalisation dans une petite commune excentrée.

Le bien a été acquis pour 132.190 € hors TVA.

Les demandeurs produisent une évaluation de l’agence “ Laforet ” du 13 octobre 2014 selon laquelle le bien de Y serait évalué à 75.000/80.000 € net vendeur, hors frais de vente et d’agence, à supposer que cette évaluation concerne le bien en l’état, c’est à dire non vacant, occupé par un locataire.

Il n’est produit aucun élément comparatif concernant les prix effectifs de revente d’appartements vides et occupés, nets vendeurs, qui seraient intervenus récemment dans cette résidence.

Il n’est pas non plus produit d’éléments permettant d’affirmer qu’à la date de l’investissement, le prix d’achat pour un bien neuf vide d’occupation était surévalué et une baisse à venir du marché immobilier prévisible et connue des professionnels, ce dont VALORINVEST CONSEIL aurait été informée et aurait dû prévenir les acquéreurs.

Selon les statistiques versées par les requérants, l’indice des prix de l’immobilier était en hausse continue jusqu’en 2007/2008 avant de subir une légère baisse et une stagnation.

Enfin, il ne peut davantage être préjugé de l’évolution future du prix du marché immobilier et du prix de revente du bien non occupé à une échéance indéterminée, alors qu’aucun mandat de vente n’a été donné à ce jour.

— quant à la perte locative et d’avantage fiscal :

Il n’est pas établi que le calcul de l’avantage fiscal maximal escompté sur la base des données fournies par les acquéreurs était erroné. Les déclarations d’impôts établissent qu’ils ont bénéficié des imputations prévues par le dispositif fiscal.

Les requérants font état de la difficulté à louer en raison du marché saturé dans le secteur considéré et de locataires n’ayant pas honoré leurs obligations.

Ils ont dû louer pour un montant inférieur aux prévisions envisagées sur la simulation de 497 €. En 2010/2012, le montant du loyer était de 390€ hors charges (450 € avec provision de charge).

Après départ des locataires et plusieurs mois de vacance, ils indiquent avoir dû louer en 2013 à 331 € (396,66 € avec charges), étant toutefois relevé que cette somme ne correspond pas tout à fait à un mois plein, selon le seul relevé de juin 2013 produit (locataire entré le 3).

Il a été souscrit une assurance garantie des loyers dont il n’est pas indiqué qu’elle n’ait pas fonctionné.

L’acceptation de l’assurance des risques locatifs par l’assureur suppose que l’estimation du loyer fixé à l’époque était envisageable et il n’est pas prouvé que l’intermédiaire immobilier ait de manière dolosive, en connaissance de cause, gonflé cette somme dans la simulation, pour convaincre les candidats de signer l’acte d’acquisition.

Cette baisse de loyers apparaît en relation avec la stagnation du prix de l’immobilier relevé depuis 2008 dans le département, après une période de hausse continue.

En conséquence les demandes dirigées contre l’intermédiaire immobilier VALORINVEST CONSEIL seront rejetées.

En l’absence de faute caractérisée de l’agent immobilier, il n’y a pas lieu à garantie de l’assureur.

Il n’est pas inéquitable que chacune des parties fasse son affaire de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort ;

Déboute Monsieur G X et M^me J-K L épouse X de leurs demandes ;

Déboute Maître A, es qualité et la société ALLIANZ de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur G X et M^me J-K L épouse X aux dépens, qui pourront à la demande des avocats être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Fait et jugé à Paris le 29 mars 2018.

Le Greffier Le Président

N O P Q R

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