Tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains, 17 octobre 2018, n° 18/00438

TGI Thonon-Les-Bains 17 octobre 2018

CA Chambéry
Infirmation 30 avril 2019

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal de Grande Instance de Thonon-les-Bains, la Société d'Exploitation Z A conteste le refus de renouvellement de son bail commercial notifié par M. D-E, arguant que les motifs invoqués ne sont pas graves et légitimes. Les questions juridiques portent sur la nécessité d'une mise en demeure préalable et la qualification des manquements comme irréversibles. Le tribunal conclut que le refus de renouvellement est justifié par des manquements graves aux obligations contractuelles, notamment des paiements irréguliers de loyers, et rejette la demande d'indemnité d'éviction de la Société d'Exploitation Z A. En conséquence, il condamne cette dernière à payer des frais au bailleur.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TGI Thonon-Les-Bains, 17 oct. 2018, n° 18/00438
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains
Numéro(s) :	18/00438

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurence BAQUE-WILLIAMSRodolphe AUBOYER-TREUILLEJean-Marie LAMOTTE
Cabinet(s) :	MERMET & ASSOCIES
Parties :	SOCIETE D' EXPLOITATION HOTEL ARCHAMPS, Société

Texte intégral

EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GRE BARLE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE THONUN TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE THONON-LES-BAINS LES-BAINS DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE

CHAMBRE CIVILE

REPUBLIQUE FRANÇAISE JUGEMENT DU 17 Octobre 2018 du au nom PEUPLE FRANÇAIS N° MINUTE: 18/00438

RG N° RG 18/00862 – N° Portalis DB2S-W-B7C-D4MQ MCR/ NR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Vice-Président
Madame Carole GODDALIS, Vice-Présidente ASSESSEURS :

Monsieur Nicolas REDON, Juge

qui en ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER: Madame Marie-Christine ROSSI,

DÉBATS : Audience publique du : 03 Septembre 2018

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2018

DEMANDEURS

SOCIETE D’EXPLOITATION Z A, ayant un établissement secondaire Z BEST WESTERN, […], […]

[…], 74160 A, dont le siège social est sis […]

M^e B C Y Administrateur Judiciaire et celui de la Société

d’Exploitation Z A, désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de THONON-LES-BAINS du 17 novembre 2017, demeurant […]

représentés par Maître Jean-Marie LAMOTTE de la SELARL LAMOTTE AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DÉFENDEUR
M. X D-E, demeurant […]

représenté par Maître Laurence BAQUE-WILLIAMS de la SCP MERMET

ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant et M^e Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 17 /18

^àne QE-WILLIAM

Expédition(s) délivrée(s) le печалотте à

ARAUDOYLE-TREVILLE

Par assignation à jour fixe du 10 avril 2018, la SOCIETE D’EXPLOITATION Z

A et M^e Y administrateur judiciaire de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A ont assigné M. D-E devant le tribunal de grande instance de THONON-LES-BAINS pour l’audience du 18 mai 2018 à 9 heures aux fins notamment de dire la SOCIETE D’EXPLOITATION

Z A recevable et bien fondée en sa contestation du refus de renouvellement de bail commercial qui lui a été notifié par M. D-E le 14 décembre 2017 pour le 31 décembre 2017, dire que les motifs invoqués à l’appui du congé signifié le 14 décembre 2017 ne sont pas graves et légitimes, dire qu’elle est en conséquence recevable en sa demande d’indemnité d’éviction et y faisant droit ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour en déterminer la valeur.

La procédure a été renvoyée au 3 septembre 2018 à 9 h 30 en accord avec les parties.

Dans leurs dernières conclusions du 16 août 2018, la SOCIETE D’EXPLOITATION

Z A et M^e Y demandent au tribunal de, vu l’article L 145-17 du code de commerce, dire qu’elle est recevable et bien fondée en sa contestation du refus de renouvellement de bail commercial qui lui a été notifié par Monsieur X

D-E, le 14 décembre 2017 pour le 31 décembre 2017, vu l’absence de mise en demeure préalable, vu l’absence de validité de la notification de la mise en demeure notifiée postérieurement au refus de renouvellement, vu dans tous les cas l’absence de gravité suffisante des manquements allégués, dire que les motifs invoqués

à l’appui du congé signifié le 14 décembre 2017 ne sont pas graves et légitimes, dire et juger en conséquence la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A recevable et bien fondée en sa demande d’indemnité d’éviction, y faisant droit, ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert près de la Cour d’Appel de

CHAMBÉRY qu’il appartiendra avec la mission de :

- se rendre sur les lieux Z BEST WESTERN, […]

[…], 74160 A ;

- déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction au regard notamment de la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais de droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ;

- dire que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de Procédure Civile;

- dire que l’Expert entendra les parties ou leurs représentants, s’expliquera sur leur dires, observations et sur toutes les difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, qu’il s’entourera de tous renseignements utiles et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu ;

Fixer le montant de la consignation à valoir sur les rémunérations de l’Expert qui sera mise à la charge des bailleurs, Monsieur X D-E, et fixer le délai dans laquelle celle-ci devra intervenir;

Condamner Monsieur X D-E à une indemnité de 1.500,00

Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure.

Dans ses dernières conclusions du 31 août 2018, M. D-E demande

au tribunal de

A titre principal :

Dire et juger que l’infraction liée à l’irrégularité dans le paiement des loyers du bail, servant de base au refus de renouvellement, est irréversible, et ne nécessitait donc pas la notification d’une mise en demeure préalable à ce refus

A titre subsidiaire :

Dire et juger que la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A a suffisamment été mise en demeure de régler les loyers au sens des dispositions de l’article L145-17 du code de commerce par la signification du commandement de payer visant le clause résolutoire en août 2017, commandement auquel elle n’a jamais déféré.

Dire et juger que la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A s’est, quoiqu’il en soit, vu notifier une mise en demeure au sens des dispositions de l’article L145-17 du code de commerce à la requête du bailleur,

Dès lors, et en toute hypothèse :

Dire et juger que l’absence de paiement régulier des loyers par la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A, ayant contraint le bailleur à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire puis, en l’absence de règlement dans le délai légal d’un mois, à engager une procédure en résiliation de bail / expulsion, constitue un manquement grave et légitime au sens des dispositions de l’article L145-17-2 du code de commerce.

Dire et juger régulier le refus de renouvellement notifié par Monsieur X D-E à la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A

Dire et juger, en conséquence, que Monsieur X D-E n’est redevable d’aucune indemnité d’éviction vis-à-vis de la SOCIETE D’EXPLOITATION

Z A.

S’entendre autoriser à faire procéder à l’expulsion de la SOCIETE D’EXPLOITATION

Z A, comme celle de tous occupants de son chef, des lieux loués sans délai et au besoin avec l’aide de la force publique,

Condamner la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers, charges contractuels jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

Débouter la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A de l’intégralité de ses demandes,

Condamner la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A à payer à Monsieur X D-E la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens, en ce compris, notamment, les frais d’huissier liés à la signification de la mise en demeure prévue à l’article L145-17 du code de commerce.

L’audience a eu lieu le 3 septembre 2018 à 9 h 30.

MOTIFS

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A a fait délivrer 39 assignations

à différents bailleurs.

Lors de l’audience, les parties ont sollicité la jonction des procédures, le conseil des bailleurs faisant valoir qu’il est plus compliqué et plus onéreux de procéder à un éventuel appel de jugements concernant 39 défendeurs dans le cadre de 39 procédures distinctes.

sur ce, le tribunal

Aux termes de l’article 367 code de procédure civile, le tribunal procède aux jonctions d’instance s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.

En l’espèce, le présent litige oppose le preneur et 39 bailleurs distincts, sur le fondement de 39 baux distincts, de mises en demeure distinctes et d’assignations distinctes de sorte que les litiges sont divisibles étant fondés sur des liens de droit distincts, la seule circonstance d’un projet immobilier unique ne pouvant justifier la jonction.

Il convient dès lors de rejeter la demande de jonction des procédures.

Il est constant en l’espèce que la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A exploite un Z Restaurant 4 étoiles à l’enseigne BEST WESTERN sur le territoire de la Commune d’A, qu’elle est propriétaire du fonds de commerce qu’elle exploite pour l’avoir acquis à la barre du Tribunal de Commerce de THONON-LES

BAINS le 17 décembre 2010, que la propriété des murs de l’Z est répartie entre 60 copropriétaires, que suivant bail sous seing privé signé le 07 mars 2018 par le bailleur et le 18 mars 2008 par le preneur, le bailleur a donné en location à la Société LA

COMPAGNIE DES CHEFS à l’époque, un local destiné à l’exercice d’une activité d’exploitation en Z ou Résidence hôtelière, situé dans l’ensemble immobilier dénommé « PORTES SUD DE GENEVE » […], 74160 A, qu’à la suite d’une procédure collective ouverte courant 2010 devant le Tribunal de Commerce de THONON-LES-BAINS à l’encontre de la Société LA COMPAGNIE DES

CHEFS, la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A se trouve aux droits de ladite société et du bail commercial, qu’un avenant au contrat de bail commercial a été ensuite régularisé par les parties aux termes duquel il a été convenu d’une date d’expiration du bail en cours au 31 décembre 2017.

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A par exploit du 13 novembre 2017 a notifié au défendeur une demande de renouvellement du bail.

Par jugement du 17 novembre 2017, le tribunal de commerce de THONON-LES-BAINS

a constaté l’état de cessation des paiements, prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z

A, fixé provisoirement la date de cessation des paiements au 10 octobre 2017, ouvert la période d’observation pour une durée de 6 mois en désignant M^e Y comme administrateur judiciaire avec pour mission d’assister le débiteur pour tous les actes relatifs à la gestion.

Par exploit d’Huissier de Justice en date du 14 décembre 2017, Monsieur X D-E a fait notifier à la SOCIETE D’EXPLOITATION Z

A un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, en application des dispositions de l’article L145-17 du code de commerce pour les motifs suivants :

- la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A paye irrégulièrement ses loyers depuis plus d’un an et n’a depuis lors respecté aucune des échéances convenues par le bail, en contravention avec l’article 12 de ce contrat, le preneur s’obligeant à payer le loyer à terme échu en quatre échéances le dernier jour du mois de chaque trimestre suivant soit le 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année

- un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 25 août 2017 au titre d’un arriéré de loyers et de charges

- cette mise en demeure étant demeurée infructueuse, le bailleur a été contraint de lui délivrer une assignation le 24 octobre 2017 d’avoir à comparaître pour l’audience de référés du 7 novembre 2017 aux fins de voir constater la résiliation du bail, autoriser

l’expulsion du preneur et condamner le preneur à titre provisionnel à payer le montant de la dette de loyer, outre une indemnité d’occupation

- le preneur n’est toujours pas à jour du règlement des loyers et par jugement du tribunal de commerce de THONON-LES-BAINS du 17 novembre 2017, la SOCIETE

D’EXPLOITATION Z A a été placée en redressement judiciaire.

Le 13 avril 2018, le bailleur a, par acte extrajudiciaire, mis en demeure la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A de payer les loyers antérieurs à la procédure de redressement judiciaire en visant le refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes en précisant que le preneur paie irrégulièrement ses loyers depuis de nombreux mois et ce bien avant l’ouverture du redressement judiciaire, que nonobstant le caractère irrégularisable d’un tel manquement la présente mise en demeure lui est adressée pour respecter scrupuleusement les dispositions des articles L 145-8 et suivants du code de commerce. Le bailleur met ainsi en demeure la SOCIETE

D’EXPLOITATION Z A de mettre fin à ses manquements à ses obligations contractuelles dans le délai d’un mois maximum à compter de la présente signification et précise que si elle n’obtempère pas, le bailleur se prévaudra de ses infractions à l’expiration du délai imparti comme motif grave légitime de refus de renouvellement du bail et ce en application de l’article L145-17 du code de commerce.

Sur ce le tribunal

En l’espèce, la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A ne remet pas en cause l’existence du congé qui a été délivré par le bailleur mais uniquement l’absence

d’indemnité d’éviction revendiquée par le bailleur dans le cadre de la délivrance du congé.

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A soutient qu’en matière de refus de renouvellement, l’article L145-17 du code de commerce fait obligation, en cas

d’inexécution d’une obligation contractuelle, de notifier au preneur une mise en demeure préalable faisant courir un délai d’un mois, que dans le cas où l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée passé ce délai d’un mois le bailleur est fondé à refuser le renouvellement

sans indemnité.

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A expose que le bailleur ne peut donc pas se prévaloir en l’absence de mise en demeure, d’un motif grave et légitime et que pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur ne peut alléguer que des motifs précis évoqués et qu’en l’espèce s’agissant d’irrégularité de paiements, le bailleur ne peut se prévaloir du caractère irréversible des manquements invoqués.

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A indique que n’est pas considéré comme une infraction irréversible le retard dans le paiement des loyers même réitéré, qu’en ce qui concerne les prétendus loyers payés irrégulièrement, ceux-ci ne peuvent constituer (à les supposer établis) des motifs graves et légitimes d’un refus de renouvellement à défaut de mise en demeure émanant du bailleur d’avoir à les faire cesser.

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A fait valoir qu’il lui est opposé vainement le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré par Huissier de Justice en août 2017 correspondant à un arriéré de loyers et de charges du deuxième trimestre 2017, dès lors que ce commandement de payer a été soldé et réglé début novembre 2017 avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire dont a fait l’objet la société concluante le 17 novembre 2017, soit bien avant encore la notification du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes du 14 décembre 2017 de sorte qu’à la date de notification du refus de renouvellement l’inexécution ici alléguée avait disparu.

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A indique que le bailleur a notifié à la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A et Maître B C

Y, Administrateur Judiciaire, par exploit en date du 13 avril 2018, une mise en demeure postérieurement au refus de renouvellement notifié le 14 décembre 2017, que par suite de cette notification, le bailleur tente de démontrer que la mise en demeure exigée par l’article L 145-17 du code de commerce peut parfaitement être postérieure au refus de renouvellement, que le bailleur ne peut invoquer que des motifs antérieurs au congé comportant refus de renouvellement et donc invoqués dans ce dernier, que la seule exception concerne les motifs antérieurs au congé pour lesquels le bailleur doit prouver qu’il n’en avait pas connaissance au moment de la délivrance du congé, qu’en l’espèce, la mise en demeure du 13 avril 2018 reprend pour l’essentiel les mêmes manquements et motifs que ceux contenus au congé de refus de renouvellement, que le bailleur ne peut soutenir sérieusement le caractère irréversible des manquements allégués au congé du 14 décembre 2017 pour ensuite prétendre s’être conformé et avoir respecté scrupuleusement les dispositions de l’article L 145-7 du code de commerce et l’obligation de délivrance d’une mise en demeure préalable postérieure.

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A précise qu’en raison de son

placement en redressement judiciaire le 17 novembre 2017, en application de la règle du gel des créances antérieures à l’ouverture de sa procédure collective (article L622-7 du code de commerce) elle n’était plus en mesure de régulariser les seuls loyers dus à l’époque du 1er octobre 2017 au 16 novembre 2017, lesquels ne pouvaient que faire l’objet d’une déclaration au passif de la procédure de sorte que le Tribunal considérera que cette mise en demeure postérieure du 14 décembre 2017 n’est en l’espèce d’aucune utilité.

Le bailleur expose que l’infraction reprochée au preneur est irréversible de sorte qu’elle ne nécessitait pas la notification d’une mise en demeure préalable, la mise en demeure supposant que l’infraction reprochée au locataire soit susceptible de cesser ou d’être réparée dans l’intervalle, que la jurisprudence a recours à la notion d’infraction irréversible pour traduire l’impossibilité pour le locataire de remédier à ces manquements, qu’est ainsi irréversible l’infraction dont les conséquences ne sont plus susceptibles d’être réparées, que le bailleur ne lui reproche pas un arriéré de loyer mais l’irrégularité dans le paiement des loyers en cours de bail en indiquant dans le congé « La locataire paye irrégulièrement ses loyers depuis plus d’un an et n’a depuis lors respecté aucune des échéances convenues par le bail à savoir ainsi qu’il est prévu au sein de l’article 12 », que ces deux notions sont radicalement différentes, la première pouvant éventuellement faire l’objet d’une régularisation alors que la seconde est irréversible quand bien même le preneur régularise tel ou tel arriéré à une date précise alors en outre que cette irrégularité dans le paiement des loyers est intervenue sans aucune explication valable, dans le seul but de placer chacun des bailleurs dans une situation économique intenable, pour permettre au preneur de mieux négocier le loyer de renouvellement de son bail.

Le bailleur soutient que le refus de renouvellement se fonde expressément sur l’irrégularité du preneur dans le paiement des loyers et non sur l’existence d’un arriéré.

Le bailleur expose ainsi que les irrégularités du paiement des loyers reprochés dans le refus de renouvellement constituent une infraction irréversible qui ne nécessitait pas la notification d’une mise en demeure préalable mais qu’en toute hypothèse, l’effet escompté par le législateur dans l’obligation de faire précéder un refus de renouvellement

d’une sommation a ici été atteint par la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, que ce commandement visait le même manquement (l’absence de paiement des loyers) et mettait en garde la SOCIETE D’EXPLOITATION Z

A contre le risque qu’il soit mis fin à son bail, que la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A n’a pas régularisé sa situation dans le délai d’un mois qui a suivi la signification de ce commandement, alors qu’elle était, à l’issue

de ce délai, toujours in bonis.

Le bailleur considère ainsi que la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A

a été largement en mesure de remédier aux dysfonctionnements qui lui ont été reprochés, et ce bien avant le redressement judiciaire dont elle a fait l’objet.

Le bailleur soutient que la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A a été mise en demeure de régler les loyers à deux reprises. Une première fois au mois d’août

2017 par le commandement de payer visant la clause résolutoire de sorte que la signification du commandement de payer au preneur a produit les effets suffisants pour être équivalente à celle de l’article L145-17 et une seconde fois au mois d’avril 2018 par le biais d’une mise en demeure visant l’article L145-17 du code de commerce, la notification de la mise en demeure prévue par l’article L145-17 du code de commerce, pouvant intervenir préalablement, concomitamment ou postérieurement au refus de renouvellement alors que le preneur avait la possibilité de régler les loyers postérieurs à l’ouverture de son redressement judiciaire, c’est-à-dire postérieurs au 17 novembre 2017 et qu’il aurait ainsi mis fin à l’infraction qui lui était reprochée, à la supposer régularisable.

Sur ce, le tribunal

Le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction est régi par les dispositions de l’article L145-17 du code de commerce, qui dispose que le bailleur ne peut refuser le paiement de cette indemnité que s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, à savoir d’un acte constituant un manquement aux obligations nées des clauses du bail d’une gravité telle qu’il est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles. Le refus de renouvellement doit être notifié par acte extrajudiciaire, doit être motivé, et une mise en demeure doit être délivrée au locataire, précisant le grief qui lui est fait et lui accordant un délai d’un mois minimum pour se conformer à ses obligations, sauf si l’infraction commise est irréversible.

En l’espèce, le refus de renouvellement vise le paiement irrégulier des loyers depuis plus d’un an et le non respect des échéances convenues par le bail. Cette infraction aux règles contractuelles ne peut pas être qualifiée d’irréversible dans la mesure où le paiement ultérieur des échéances fixées contractuellement pouvait avoir lieu, le contrat de bail étant un contrat à exécution successive.

En conséquence, la mise en demeure est impérative en l’espèce.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 août 2017 au titre

d’un arriéré de loyers et de charges ne peut valoir mise en demeure s’agissant du refus de renouvellement du bail d’une part parce que les deux actions (refus de renouvellement et constat de la clause résolutoire) n’ont pas le même objet et n’obéissent pas au même

régime juridique étant indépendantes l’une de l’autre et d’autre part parce que le motif retenu pour la clause résolutoire à savoir le défaut de paiement d’un loyer est différent de celui qui a été retenu pour le refus de renouvellement à savoir l’irrégularité dans le paiement des loyers depuis plus d’un an et le non respect des échéances convenues dans le bail prévues à l’article 12.

En l’espèce, deux motifs sont retenus pour justifier le refus de renouvellement du bail à savoir le défaut de paiement du loyer pour le troisième trimestre mais aussi les retards réitérés dans le paiement des loyers au cours de l’année 2017.

Enfin, ainsi que le soutient à bon droit le bailleur, la mise en demeure pour le refus de renouvellement du bail peut être notifiée après le congé (Civ 3ème 21 mai 1970 et Civ 3ème 21 mars 1973) dès lors que comme en l’espèce la mise en demeure du 13 avril 2018 vise les mêmes motifs que le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes du 14 décembre 2017 et qu’en l’espèce le bailleur a refusé le renouvellement du bail non pas

à son initiative mais en réponse à une demande de renouvellement formée par le preneur en application de l’article L 145-10 du code de commerce.

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A fait valoir que l’accumulation des retards de paiement des loyers et charges expliquée par un contexte difficile, le preneur ayant toujours régularisé sa dette, ne pouvait être un motif légitime ^s^aⁿt ^a^l^o^r^s qu’en l’espèce le motif essentiel du refus de renouvellement avancé est le suivant : « La locataire paye irrégulièrement ses loyers depuis plus d’un an et n’a depuis lors respecté aucune des échéances convenues par le bail, à savoir ainsi qu’il est prévu au sein de l’article 12 le preneur s’oblige à payer ledit loyer au bailleur à terme échu en 4 échéances, le dernier jour du mois de chaque trimestre suivant, soit le 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année » et que ce motif méconnaît la suite de

l’article 12 précité qui précise que : « Tous les règlements auront lieu au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui, dans un délai de 20 jours après chaque échéance trimestrielle, soit le 20 avril, le 20 juillet, le 20 octobre et le 20 janvier ».

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A soutient que mis à part les loyers du 2ème trimestre 2017 qui ont fait l’objet d’un retard de paiement et du commandement de payer du mois d’août 2017, les trimestres précédents ont été payés à bonne date sur la base de l’accord de 2014, qu’il en résulte que le grief reproché tiré d’un paiement prétendument constamment irrégulier des loyers n’est pas établi en fait, que la circonstance également invoquée au congé de refus de renouvellement que la SOCIETE

D’EXPLOITATION Z A n’était prétendument pas à jour du règlement

de ses loyers à la date du prononcé du redressement judiciaire dont elle a fait l’objet le 17 novembre 2017, ne constitue pas davantage un grief opposable faute à nouveau de mise en demeure préalable à ce titre et surtout d’une inexécution insuffisante pour entraîner un refus de renouvellement sans indemnité alors qu’à la date de l’ouverture du prononcé de son redressement judiciaire, la SOCIETE D’EXPLOITATION Z

A n’était débitrice que des seuls loyers du 01/10/2017 au 16/11/2017 dont le montant est insuffisant à justifier un refus de renouvellement.

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A soutient que son placement en redressement judiciaire ne constitue pas un motif grave et légitime de refus de renouvellement de bail sans indemnité (sauf à considérer que l’ouverture d’une procédure collective constituerait en soi un tel motif de refus de renouvellement), que les manquements allégués par le bailleur au soutien du congé de refus de renouvellement contesté, à les supposer établis dans leur réalité, à supposer même qu’ils ne justifiaient pas la délivrance d’une mise en demeure, ne sauraient constituer en l’espèce un motif grave et légitime privant la société concluante de son droit à indemnité d’éviction.

Le bailleur expose que les retards réitérés dans le paiement des loyers, en dépit d’un commandement de payer adressé au preneur peut constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement notamment lorsque l’impayé de loyer a contraint le bailleur à engager une procédure en recouvrement, ce qui est précisément le cas ici.

Le bailleur soutient que l’attitude totalement dilatoire de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A, qui s’est, depuis plus d’un an, abstenue de régler ses loyers, pour ensuite en régler une partie de manière chaotique, le place dans

l’incertitude la plus totale s’agissant de l’obligation essentielle et première d’un preneur, consistant à payer ses loyers selon les échéances convenues, que le paiement des loyers a été plus ou moins régulier sur la période 2013 jusqu’à fin 2016, que depuis le début de l’exercice 2017, les paiements des loyers ont été brusquement et gravement décalés par le preneur, qu’ainsi, au mois de juillet 2017, un seul mois de loyer avait été versé alors que deux trimestres étaient déjà échus, soit 5 mois de loyers en retard, que depuis plus d’un an elle n’a, pas une seule fois, été à jour de ses loyers, et ce même avant son redressement judiciaire.

Le bailleur expose que fin septembre, la situation ne s’était pas améliorée puisque sur 3 trimestres dus, 1 seul était réglé, que cela ne correspond pas à l’exécution normale d’un contrat de bail par un professionnel dont le bailleur est un non professionnel, que contrairement à ce qu’indique la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A dans ses écritures à savoir qu’à la date de l’ouverture de son redressement judiciaire, elle n’était débitrice que des seuls loyers du 1er octobre 2017 au 16 novembre 2017, cette société était non seulement débitrice des loyers du 1er octobre 2017 au 16 novembre

2017, mais également de l’intégralité du trimestre précédent soit au total plus de 205.000,00 € d’arriérés de loyer.

Sur ce le tribunal,

Il résulte de l’article 12 du bail que tous les règlements auront lieu au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui, dans un délai de 20 jours après chaque échéance trimestrielle, soit le 20 avril, le 20 juillet, le 20 octobre et le 20 janvier.

Il ressort du tableau de suivi des paiements des loyers (pièce 8 de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A) qui n’est contesté par aucune des parties que les loyers trimestriels de l’année 2017 étaient de 135 747,35 euros chacun soit un total sur l’année de 542 989, 19 euros et que les paiements suivants ont eu lieu: la somme de

45 747,35 euros le 13 juin 2017, la somme de 45 000 euros le 7 juillet 2017, la somme de 45 000 euros le 21 juillet 2017, la somme de 30 000 euros le 30 août 2017, la somme de 60 747,32 euros le 8 novembre 2017 et la somme de 45 000 euros le 9 novembre 2017.

Ainsi, avant le jugement du tribunal de commerce du 17 novembre 2017 ordonnant le redressement judiciaire de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A, celle-ci avait payé la somme de 271.494,67 euros sur les 407 242,05 euros dus au 20 octobre 2017 soit 66 % des loyers dus en ne respectant pas l’échéancier contractuel.

Il ressort également de ce tableau que l’échéancier de l’année 2016 n’a pas été respecté de sorte que le bailleur soutient à bon droit dans le congé et dans la mise en demeure postérieure que, depuis une année à la fin de l’année 2017, l’échéancier des loyers n’est pas respecté et que les paiements ne sont pas tous honorés au troisième trimestre de l’année 2017.

Il résulte aussi du tableau de suivi des paiements que la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A a payé des loyers le 8 et le 9 novembre 2017 pour un montant total de 105 747,32 euros alors que le jugement du tribunal de commerce du 17 novembre

2017 fixe provisoirement l’état de cessation des paiements au 10 octobre 2017 et que le conseil de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A a indiqué lors de l’audience du 17 novembre 2017 que les salaires du mois d’octobre ont été payés sans préciser cependant que les loyers avaient été en partie payés moins de 10 jours avant l’audience.

La chronologie ainsi présentée permet de dire que depuis le mois de janvier 2017, la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A ne respecte pas les échéanciers de

paiement et qu’à la date du 20 octobre 2017 soit avant le jugement ordonnant son redressement judiciaire, elle doit aux bailleurs encore 34 % des loyers de sorte que la constance dans les retards durant une année lors du congé du 14 décembre 2017,

l’absence de paiement de la totalité des loyers dus au 20 octobre 2017 et la nécessité pour le bailleur de délivrer un commandement de payer dès le 25 août 2017 constituent des manquements graves de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A justifiant que le bailleur puisse justifier un refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime entraînant la perte de l’indemnité d’éviction.

En outre, il convient de préciser que le refus de renouvellement a eu lieu non pas à

l’initiative du bailleur mais en réponse à une demande de renouvellement du bail émanant de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A en date du 13 novembre

2017, cette demande ouvrant un délai de trois mois au bailleur pour se prononcer, ce qu’il

a fait le 14 décembre 2017 alors qu’entre temps, la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A a été placée en redressement judiciaire le 17 novembre 2017 de sorte que cette situation s’est imposé aux parties.

A ce titre, il convient de dire que le congé notifié à la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A après l’ouverture du redressement judiciaire a produit ses effets dès lors que le défaut de paiement des loyers dus antérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire se poursuit après le jugement du tribunal de commerce et après la mise en demeure du 13 avril 2018, la SOCIETE D’EXPLOITATION Z

A n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai d’un mois après cette date.

Il convient par conséquent de rejeter les demandes de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A relatives à l’indemnité d’éviction.

Le bailleur sollicite l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A des lieux loués. Cette demande ne peut qu’être rejetée dans la mesure où les mesures d’exécution à l’encontre de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A sont suspendues durant la procédure de redressement judiciaire en application de l’article L 622-21 du code de commerce.

Enfin, la demande relative à la condamnation de la SOCIETE D’EXPLOITATION

Z A au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges contractuels jusqu’à la libération complète et effective des lieux sera rejetée puisqu’en l’état les parties s’accordent pour constater que les échéances de l’année 2018 sont payées aux échéances.

La SOCIETE D’EXPLOITATION Z A succombant sera condamnée

à payer au bailleur la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’huissier liés à la signification de la mise en demeure du 13 avril 2018,

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

REJETTE la demande de jonction

DIT que M. D-E n’est redevable d’aucune indemnité d’éviction à l’égard de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A

REJETTE les demandes de la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A

REJETTE la demande de M. D-E relative à l’expulsion de la

SOCIETE D’EXPLOITATION Z A

REJETTE la demande relative à la condamnation de la SOCIETE D’EXPLOITATION

Z A au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

CONDAMNE la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A succombant à payer à M. D-E la somme de 2 000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SOCIETE D’EXPLOITATION Z A aux dépens en ce compris les frais d’huissier liés à la signification de la mise en demeure du 13 avril

2018.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus désignés.

LE PRESIDENT, LE GREFFIER,

f En conséqence,

LA REPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et ordonne:

A tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la Répu blique près les Tribunaux de grande instance d’y tenir la main. A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

DE INSTANCE En foi de quol la minute des présentes a été président et par le secrétaire greffier. Pour grosse certifiée conforme à l’original, ceffeefet de vrée par le greffier en chef soussigné DE Grefficen

HAUTE-SAVOIE