MINUTE N°  :

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2015

DOSSIER N° : 12/01774

NAC: 54G

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

[…]

JUGEMENT DU 17 Décembre 2015

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

PRESIDENT : Monsieur Z, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame DUFAU, Vice-présidente

Madame X, Juge

GREFFIER lors du prononcé

M^me Y

DEBATS

à l’audience publique du 15 Octobre 2015

JUGEMENT

Rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe par M. Z magistrat chargé du rapport qui a entendu les plaidoiries avec M^me X et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré, les avocats ne s’y étant pas opposés. Rédigé par M. Z

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. AC AD (lot N° 16)

né le […] à […]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AE AF (lot N° 46)

né le […] à […][…]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. CF-CG S […]

né le […] à AA ([…]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me AG S née A […]

née le […] à AA ([…]

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me AH AI (lot N° 1)

née le […] à […]

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AJ B (lot […]

né le […] à […]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me AK AL épouse B (lot […]

née le […] à […]

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AM AN (lot N° 73)

né le […] à […]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AO K (lot […]

né le […] à […][…] […]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me AP J CO K (lot […]

née le […] à […] […]

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AQ Q (Lot n° 12)

né le […] à […]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me AR Q née C […]

née le […] à […]

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AJ D (lot […]

né le […] à […]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me AS AT épouse D (lot […]

née le […] à […]

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AU P […]

né le […] à […]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me AV P née E […]

née le […] à […]

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AW AX (lot N° 17)

né le […] à […]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AY T […]

né le […] à PARIS (75015), demeurant 8 passage Védi Saint BO – 78000 VERSAILLES

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me CI-CJ T née F […]

née le […] à ST MAIXENT L ECOLE (79400), demeurant 8 passage Védi Saint BO – 78000 VERSAILLES

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. BO BW-BP (lot N° 52)

né le […] à […]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me BX BY BR épouse G (lot […]

née le […] à […]000), demeurant 28 bis rue CF Jaurès – 78640 VILLIERS ST FREDERIC

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. CF-CK G (lot N° 54)

né le […] à VERSAILLES (78000), demeurant 28 bis rue CF Jaurès – 78640 VILLIERS ST FREDERIC

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me CI-CL R née H […]

née le […] à […]

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AZ R […]

né le […] à […][…]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me BA O née I […]

née le […] à […]680), demeurant 2 rue DC Malraux – 60550 VERNEUIL EN HALATTE

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. BB O […]

né le […] à […]62670), demeurant 2 rue DC Malraux – 60550 VERNEUIL EN HALATTE

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AU BT-CM (lot N° 24)

né le […] à […][…]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me BC BD (lot N° 4)

née le […] à […][…]

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M^me CN BM CO BE (lot […]

née le […] à […]

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. AE BE (lot […]

né le […] à […][…]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

M. BF BG (lot N° 3)

né le […] à […]

représenté par M^e Michaël MALKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 256

et ayant tous comme avocat plaidant Maître CF-CI COSTE-FLORET de la SCP SOULIE-COSTE-FLORET, avocats au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

M^me BH W (lot N°27)

née le […] à […]

représentée par M^e Michaël MALKA, avocat postulant, vestiaire : 256

et par M° T Mélanie de la SELARL MINIER MAUGENDRE et Associés, avocat plaidant au barreau des HAUTS DE SEINE

DEFENDEURS

S.A.R.L. LE MOULIN DE BOLY, dont le siège social est […]

défaillant

S.C.I. LE MOULIN DE BOLY (RCS TOULOUSE n°509 426 342), en LJ, dont le siège social est […]

représentée par Maître CE MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 328

M^e BI BJ, prise en sa qualité de mandataire judiciaire puis de liquidateur judiciaire de la S.C.I LE MOULIN DE BOLY,

[…] […]

représenté par Maître CE MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 328

S.C.P. DF-DG-DH, prise en sa qualité d’administrateur judiciaire de la S.C.I LE MOULIN DE BOLY, dont le siège social est […]

défaillant

S.A.R.L DOCOMO COMPAGNIE (RCS TOULOUSE n°441 207 677), (en LJ) dont le siège social est […]

représentée par Maître CE MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 328

M^e BI BJ, prise en sa qualité de mandataire judiciaire puis de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L DOCOMO COMPAGNIE,

[…] […]

représenté par Maître CE MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 328

S.C.P. DI-DG-DH, prise en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société DOCOMO COMPAGNIE, dont le siège social est […]

défaillant

M^e AE M, demeurant 7 rue CF Renaud – Passage Darcy – 21000 N

représenté par Maître E LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 175 et par la SCP KUHN, avocats plaidant au barreau de PARIS

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE MIDI-PYRENEES, dont le siège social est […]

représentée par M^e François XUEREB, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 41

S.A. CREDIT AGRICOLE NORD DE FRANCE (RCS LILLE n°440 676 559), dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Karine BENDAYAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 234 et par M° Julien MARTINET, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE OUEST, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Bertrand DESARNAUTS de la SCP DESARNAUTS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 217 et par la SCP DROUINEAU, avocats plaidant au barreau de POITIERS

S.A. CAISSE GENERALE DE FINANCEMENT CAGEFI, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de l’ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93

CREDIT MUTUEL CCM VALLE DE L EHN, ayant prêté aux époux B, dont le siège social est […]

représentée par Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de l’ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 93 et par M° PAULUS de la SELARL ORION, avocat plaidant au barreau de STRABOURG

BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (RCS PARIS n° b 381 804 905) ayant prêté à M^me J et M. K,

dont le […]

représentée par Maître CF-BO BOURRASSET de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 10

Société E2P (RCS PARIS n°508 805 454), dont le siège social est sis […]

représentée par Maître E DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49 et par M° LOREK, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.C.P. BL-BZ, ès qualité de liquidateur de la société PRESTIGE FINANCE, en la personne de Maître BK BL, dont le siège social est sis 34 rue Sainte CD – 75001 PARIS

défaillant

S.A.R.L COMPAGNIE FINANCIERE DE FRANCE devenue COFIP (RCS PARIS n°509 658 191), dont le siège social est […]

représentée par Maître AG BARBIER de la SCP D’AVOCAT AG BARBIER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 107 et par M° GLASER AE de la Selas VALSAMIDIS, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.R.L LA FINANCIERE CONSEIL devenue WS CONSULTING (RCS PARIS n°448 114 645), dont le siège social est […]

représentée par Maître AG BARBIER de la SCP D’AVOCAT AG BARBIER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 107 et par M° GLASER AE de la Selas VALSAMIDIS, avocat plaidant au barreau de PARIS

M^e AS CP-CQ, ès qualité de liquidateur de la société FISCALYS,

[…]

défaillant

INDEX FINANCE-GROUPE PRESTIGE FINANCE (RCS PARIS n°454 093 915), dont le […]

défaillant

S.A.R.L. CORTEX FINANCES ([…],

dont le […]

défaillant

* * * *

* *

Vu l’assignation en date du 18 mars 2012 ayant saisi le tribunal ainsi que les assignations subséquentes

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 janvier 2014 par la CRCAM du NORD DE LA FRANCE

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 mai 2015 par la BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 mai 2014 par la CAISSE D’EPARGNE MIDI PYRENEES

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le CREDIT IMMOBILIER DU CENTRE OUEST

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 octobre 2014 par la société E2P

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 02 décembre 2014 par l’ensemble des demandeurs

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 décembre 2014 par la CAGEFI

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 février 2015 par la compagnie financière de France devenue COFIP et par la FINANCIERE CONSEIL devenue WS CONSULTING

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 avril 2015 par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE L’EHN

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 juin 2015 par BH W

Vu les dernières conclusions déposées le 23 septembre 2015 par M^e M

Vu l’ordonnance de clôture délivrée le 25 septembre 2015

Le rapport ayant été fait oralement à l’audience

MOTIFS

Les assignations ont été publiées et aucune irrecevabilité des actions en nullité des contrats de ventes n’est encourue de ce chef.

Les conclusions d’intervention volontaire de BH W ont également été publiées.

Sur les actions en annulation des ventes pour dol

a) les actes passés et la présentation du programme

La S.C.I. LE MOULIN DE BOLY, filiale du groupe DOCOMO, dont les sièges sociaux sont à TOULOUSE, a constitué un dossier de réhabilitation de l’ancien hôtel d’ANVERS à L situé au 85-89 de le rue Maupas à L indiquant vouloir y établir une résidence de tourisme gérée par une société commerciale à constituer, appelée à devenir titulaire unique des baux commerciaux consentis par les divers investisseurs intéressés à un achat leur permettant de réduire leurs impôts.

Les divers lots du bâtiment à réhabiliter ont été acquis sous le régime de la TVA selon des actes de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement par ces acquéreurs intéressés à l’opération de défiscalisation permise.

La livraison des appartements était prévue pour intervenir durant le 1^er semestre 2010 mais comme de nombreux actes ont été passés durant toute l’année 2010, on peut estimer que les acquéreurs avaient de fait consenti à un retard d’un an par rapport à la date de livraison prévue.

Un règlement de copropriété a été établi préalablement à la passation des actes de VEFA et publié par M^e M à la conservation des hypothèques de TARBES le 29 mai 2009 volume 2009 P n° 2031.

Démarchés par des agents commerciaux qui leur ont présenté les avantages du régime de défiscalisation, une notice descriptive et des plans, les acquéreurs ont alors souscrit des contrats de réservation, souscrits des prêts pour financer leur acquisition et enfin passé les actes authentiques d’achat en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement en l’étude de M^e M notaire à N après avoir, sauf exception, donné procuration à un notaire résident près de leur domicile.

Dès la signature des contrats préliminaires, ils ont généralement consenti sur le lot qu’ils promettaient d’acquérir un bail commercial à la société SAS RESIDENCES ET HOTELS DE France, en cours de formation, censée devoir exploiter le fonds de commerce de la résidence de tourisme dans cet immeuble en copropriété, ces baux étant prévus pour prendre simultanément effet pour 9 ans à compter du 01 juillet 2010.

Sur la base d’une attestation d’architecte faisant état de la mise hors d’eau de l’immeuble réhabilité, ils ont versé 70% du montant du prix conformément aux disposions relatives au choix de la garantie intrinsèque que le promoteur a déclaré avoir fait et en lecture d’une attestation d’architecte affirmant que l’immeuble était hors d’eau.

Pour ce qui est de la garantie d’achèvement exigée par l’article L 261-11 du code de la construction et de l’habitation, les actes de vente prévoient le régime de la garantie intrinsèque et renvoient à l’article R 261-18 a) du même code en considération de ce que le bien était libre de toute hypothèque et de privilège.

Parallèlement et en considération de la nature commerciale du bail à consentir obligatoirement pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, les acquéreurs ont donné mandat à la société E2P pour procéder à toutes les démarches notamment fiscales nécessaires ; ces mandats ont été donnés postérieurement à la signature des contrats de réservation et à l’obtention des prêts mais avant la signature des actes authentiques de vente.

B) l’absence de réalisation effective du programme

Au mois de juillet 2010, la S.C.I. LE MOULIN DE BOLY a informé les acquéreurs d’un retard de travaux en invoquant la découverte de problèmes de structures dans l’immeuble à rénover et en annonçant un retard de livraison jusqu’à la fin de l’année 2011, temps annoncé comme nécessaire pour que la maîtrise d’oeuvre et les bureaux d’étude techniques puissent “refaire intégralement les études techniques afin que l’architecte puisse éditer le nouveau cahier des charges techniques induisant un nouvel appel d’offre”.

En avril 2011, la S.C.I. se prévalant cette fois de retards imputables à de nouvelles normes techniques pour les personnes à mobilité réduite et indiquait que cela impliquait une transformation totale des espaces. La S.C.I. ajoutait qu’elle devait ainsi augmenter de 18% les surfaces à livrer, proposait de nouveaux plans et un nouveau “projet notarié”. Une telle affirmation, incompatible avec un équilibre économique du contrat, est en soi une preuve de la fausseté des faits affirmés.

Les acquéreurs reçoivent néanmoins l’assurance que les travaux sont faits à 90% et en sont au stade du “cloisonnement.”

Devant l’importance du retard et l’importance des modifications susceptibles d’avoir un impact sur le bien commandé, et ne parvenant pas à avoir d’informations précises sur le devenir de ce programme immobilier, les acquéreurs, envers lesquels la société DOCOMO s’était engagée à prendre en charge le paiement des intérêts intercalaires, ont commis un huissier qui a dressé un constat les 29 et 30 août 2011, soit plus d’un an après la date contractuellement prévue pour la livraison, dont il ressort qu’aucun chantier de rénovation n’avait été ouverts dans l’immeuble acquis par la S.C.I. LE MOULIN DE BOLY qui ait jamais apporté de modifications significatives pour sur l’immeuble.

La S.C.I. LE MOULIN DE BOLY et la Société DOCOMO COMPAGNIE seront mises en redressement puis en liquidation judiciaire.

Ces faits prouvent a posteriori que le programme immobilier promis n’a pas été entrepris et que la S.C.I. LE MOULIN DE BOLY, comme la société DOCOMO COMPAGNIE ont trompé les acquéreurs comme le notaire sur leur volonté réelle de le réaliser; la contradiction entre d’une part le constat d’huissier de septembre 2011 qui précède de peu le dépôt de bilan et d’autre part les écrits mensongers réitérés adressés aux acquéreurs (qui ont mis d’autant plus de temps à s’inquiéter que le promoteur leur promettait le paiement des intérêts intercalaires) démontrent le dol. Le programme immobilier n’a connu aucun commencement de réalisation effective et l’affirmation d’architecte selon lequel l’immeuble était hors d’eau correspond à l’état de l’immeuble lors de son achat et non à celle d’un immeuble sur lequel ont été réalisés des travaux significatifs; l’affirmation n’est pas fausse mais elle ne correspond pas à la mise hors d’eau d’un immeuble ayant fait l’objet des travaux de rénovation L qui pourraient correspondre à l’emploi par le promoteur des fonds propres constituant la garantie intrinsèque qu’il a déclaré avoir fournie lui permettant de percevoir 70% des prix de vente en l’absence de toute inscriptions de privilège ou d’hypothèques.

Le vendeur n’a pas eu l’intention de construire ; il a commis un dol en faisant croire à la réalité d’une entreprise en réalité fausse ou fictive dans le seul but de se faire remettre des fonds ; les contrats de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement souscrits par tous les acquéreurs seront par conséquent annulés pour dol par application de l’article 1116 du code civil, et ce sans qu’il y ait lieu de statuer sur autres moyens de nullité tirés des dispositions propres au code de la construction et de l’habitation.

L’annulation ainsi prononcée des contrats rend sans objet les demandes d’anéantissement de ces mêmes contrats par voie de résolution des ventes demandées au visa de l’article 1184 du code civil et au visa de l’article 1610, lequel n’est que la déclinaison du précédent appliquée au contrat de vente pour sanctionner le manquement du vendeur à son obligation de délivrance de la chose objet du contrat.

Sur les actions en annulation des prêts

L’annulation des ventes entraine de plein droit l’annulation des prêts qui ont été souscrits pour les financer par application de l’article L 312-12 du code de la consommation ; ce texte impose à peine de nullité que le contrat de vente soit conclu dans le délai de 4 mois à compter de l’acceptation de l’offre de prêt ; comme la vente, du fait de son annulation, est réputée n’avoir jamais été conclue, cette annulation s’étend au prêt qui devait servir à la financer.

Il faut cependant fixer la date à laquelle est intervenue cette annulation

Comme les acquéreurs ont sollicité et obtenu une décision judiciaire de suspension des prêts, l’annulation sera prononcée avec effet rétroactif à la date des décisions du 14 novembre 2014 et du 24 novembre 2014 ayant prononcé suspensions à la demande d’acquéreurs qui s’étaient définitivement rendu compte de ce que leur investissement immobilier était irrémédiablement compromis.

Les acquéreurs n’en restent pas moins tenus de restituer le capital restant dû par eux en exécution des prêts consentis ; comme les contrats sont annulés et non résolus, la totalité des sommes payées en intérêts comme en capital sont considérées comme constituant un remboursement du capital lui-même et éteignent par compensation à due concurrence leur dette de restitution du capital emprunté (parfois différent du montant remis à la SCI en règlement d’une partie du prix convenu). Les sûretés souscrites par eux ne sont pas nulles mais maintenues pour garantir les restitutions.

La date d’annulation de chaque prêt est nécessairement fixée à la date d’effet de l’annulation des ventes que chaque prêt finance.

Sur la responsabilité de M^e M

La responsabilité de M^e M s’apprécie à la date des actes de vente et non à l’aune des mensonges et des manoeuvres postérieurs de la SCI LE MOULIN DE BOLY qui étaient destinés, tout en le signant a posteriori, à retarder la découverte du forfait commis, mais non à vicier le consentement des acquéreurs qui l’avait déjà été depuis le moment où ils avaient donné leurs consentements aux ventes (consentement recueillis par procuration dès avant la signature de l’acte authentique).

M^e M a reçu des actes d’acquisition en VEFA relatifs à un programme immobilier de rénovation lourde du bâtiment de l’Hôtel d’Anvers à L, destiné, selon le projet de la société venderesse et selon le règlement de copropriété établi et publié, à devenir une résidence touristique gérée par une société commerciale unique titulaire de baux commerciaux conclus par l’ensemble des acquéreurs de lots. Les contrats de vente sont des contrats de vente d’immeubles à construire passés en l’espèce sous la forme de contrats de vente en l’état futur d’achèvement et placent juridiquement l’acquéreur sous le régime d’ordre public de protection prescrit pour ce type de vente. Le recours au régime de la VEFA n’est aucunement fautif car le cadre protecteur de l’acheteur voulu par la loi l’impose: en effet la loi organise un système de garanties, ce que le notaire a pris soin de mentionner ; dans la forme toutes les exigences de la loi sont respectées puisque le promoteur a indiqué fournir une garantie intrinsèque résultant de ce que l’immeuble vendu en lots était hors d’eau et libre d’hypothèque. Sur le fond, il faut rechercher les circonstances qui ont permis l’affirmation d’une garantie qui en réalité n’existait pas.

Les formes ayant été respectées, la seule faute qui peut être reprochée à M^e M consiste donc nécessairement à ne pas avoir procédé à des vérifications qui lui auraient permis de se douter qu’en réalité aucun chantier significatif n’avait transformé l’immeuble et que la garantie intrinsèque affirmée n’avait aucune consistance et ne pouvait pas produire effet: il se trouvait en effet devant un vendeur affirmant la réalité d’une opération de rénovation lourde d’un immeuble existant, financée sur ses fonds propres, sans concours bancaires et donc sans prise de garantie préalable grevant le fonds acquis par lui ; cette affirmation est corroborée par l’existence d’un règlement de copropriété publié et par les caractéristiques d’un projet de de construction d’une résidence de tourisme composée de lots d’habitation mais aussi de lots hôteliers qui sont des lieux accueillant du public ; il était affirmé que cette destination était le moyen de placer les acquéreurs sous un régime de défiscalisation.

Mais aucun document n’a été fourni dont il ressortait sans équivoque que les travaux avaient été réellement engagés et l’attestation de l’architecte n’était pas de nature à le prouver pour les raisons qui vont être exposées.

Le dol de la SCI LE MOULIN DE BOLY n’a été possible que parce qu’elle a affirmé dans les actes de vente que l’immeuble était hors d’eau, et qu’il était libre de toute inscription de sûreté, ce qui lui a permis de remplir les conditions formelles de la loi, de faire croire à l’effectivité d’une garantie intrinsèque et de percevoir 70% des prix de vente lors de la signature des actes authentiques sur cette simple affirmation selon laquelle l’immeuble était hors d’eau; elle a produit à cette fin une attestation d’architecte de la rédaction de laquelle, les acquéreurs, les notaires auxquels ils avaient donné procuration, comme le notaire instrumenteur ont déduit, malheureusement un peu vite, que la situation hors d’eau évoquée dans cet écrit était celle d’un immeuble sur lesquels les travaux de construction du gros-œuvre de la résidence de tourisme avaient bien été réalisés sur fonds propres du promoteur alors qu’en réalité, il n’en était rien comme la suite le prouvera, et alors que l’investissement s’était limité à l’acquisition de l’immeuble, la rédaction et la publication d’un règlement de copropriété et, au mieux au financement de quelques menus travaux cosmétiques, impossibles à dater par rapport à la passation des actes, d’un coût négligeable, uniquement destinés à détenir quelques factures dans le seul but d’endormir la vigilance des cocontractants ; sans décrire une situation matériellement fausse des lieux, cette attestation d’architecte n’était pas en effet de nature à permettre de déduire de sa lecture que le promoteur avait bien fait l’essentiel des importants travaux de rénovation et de transformation de l’immeuble préexistant pour la réalisation du projet figurant sur les plans; ce n’est donc pas tant de la mise hors d’eau de l’immeuble dont le notaire devait s’assurer mais de la réalité du fait que le promoteur vendeur avait bien investi des fonds propres dans les travaux de rénovation lourde et que ces travaux de rénovation lourde avaient été avancés jusqu’au stade de la mise hors d’eau de l’immeuble, niveau considéré par la loi comme étant une sorte de point de non-retour autorisant le promoteur vendeur à être payé de 70% du montant du prix de vente de chaque lot vendu.

La lecture de l’attestation d’architecte reçue et normalement rapportée dans les actes, ne suffisait cependant pas à démontrer par elle-même la réalité du fait que les travaux de rénovation avaient été engagés ; elle était rédigée de manière trop vague pouvant, s’agissant d’un chantier de rénovation, s’appliquer aussi bien à un immeuble sur lequel on aurait fait de gros travaux qu’à un immeuble sur lequel on n’en avait fait aucun ; comme par ailleurs, le constructeur ne rapportait pas la preuve de la souscription d’une assurance dommages-ouvrages légalement obligatoire pour tout constructeur non réalisateur, et comme, les actes de réservation indiquaient que la société commerciale était en cours de constitution, le notaire aurait dû se montrer bien plus vigilant et aurait dû chercher à recouper l’affirmation sommaire contenue dans l’attestation par d’autres éléments pourtant aisément vérifiables par un professionnel. L’affirmation de l’existence d’une garantie intrinsèque au sens du a) de l’article visé dans les contrats semble rassurant car la loi pose comme condition l’absence de toute inscriptions de sûreté sur le biens (condition légale posée pour bénéficier du type de garantie intrinsèque visée dans l’acte) mais en pratique cela est dangereux dès lors qu’aucun contrôle de la réalité du projet n’est effectuée ; dans les autres cas de garantie intrinsèque, et dans le cas de la garantie extrinsèque, qui supposent un financement au moins partiel du promoteur par un établissement de crédit qui prend garantie, ce contrôle est effectué par cet établissement de crédit ; tel n’est pas le cas dans l’hypothèse de l’espèce puisque aucune banque n’a prêté au promoteur vendeur qui n’a consenti aucune sûreté sur le bien acquis ; dans ces conditions, le notaire devait s’assurer que des fonds propres suffisants avaient bien été investis par lui dans la rénovation de l’immeuble et la réalisation du programme commercialisé; l’opération se faisait sous forme de VEFA, en non sous la forme d’une Vente d’Immeuble à Rénover (loi de 2006) ; elle supposait donc des travaux équivalents par hypothèse à une reconstruction ; le notaire aurait pu procéder à la vérification de l’existence d’un dossier administratif (permis de construire ou déclaration de travaux), ou encore demander davantage de précisions du maître d’œuvre, et il aurait dû rechercher la réalité de marchés d’entreprises et leur volume réel; il entrait aussi dans ses obligations prudentielles de vérifier par consultation des RCS dans quelle mesure le vendeur et l’architecte auteur de l’attestation pouvaient être ou ne pas être intéressés à la réalisation du programme en raison de prises d’intérêts communes. Ainsi, en présence d’une garantie intrinsèque du type indiquée pour un programme financés sur fonds propres, en présence d’une opération de rénovation, de l’absence de signature d’une assurance dommages-ouvrage et de locataire commercial clairement identifié, sa compétence aurait dû lui signaler qu’il se trouvait devant une situation à hauts risques que les devoirs de sa charge lui imposaient de prévenir par des recherches plus approfondies sans se contenter de la simple affirmation par le promoteur de ce que l’immeuble vendu était hors d’eau, ce qui, comme exposé ci-dessus, n’était aucunement la preuve que la rénovation avait été effectivement entreprises pour atteindre le niveau au-delà duquel la loi estime que l’investissement sur fonds propres est suffisamment établir pour permettre le paiement de 70% du prix. Il y a eu manquement à l’obligation de conseil et négligence fautive qui ont permis le dol de la SCI LE MOULIN DE BOLY et la conclusion d’actes inefficaces en ce que la garantie intrinsèque affirmée n’avait aucune consistance, alors que les remises de fonds avaient eu lieu.

Compte tenu de l’ampleur présumée de l’opération et des risques inhérents au type de garantie intrinsèque choisie, le notaire aurait aussi pu faire des vérifications concernant l’activité touristiques prévue ce qui aurait été assez simple puisque ce type de projet est basé sur l’existence d’un locataire commercial unique et que le lancement des travaux ne peut intervenir que si un certain nombre de ventes est préalablement souscrit.

M^e M doit donc être déclaré responsable, in solidum avec la SCI, des conséquences de l’annulation des actes et à ce titre il est tenu, en qualité de coauteur du dommage sans la faute duquel ce dernier ne se fut point produit, de réparer les préjudices subis par les acquéreurs ainsi que les préjudices subis par les banques prêteuses qui leur ont prêté les fonds nécessaires à l’acquisition des lots.

Bien que la restitution du prix due par le vendeur ne soit pas juridiquement un préjudice, la responsabilité civile ainsi encourue par le notaire l’oblige à garantir la restitution de ce prix aux acquéreurs qui se trouvent devant un vendeur insolvable dans l’impossibilité de le restituer.

M^e M doit garantir le remboursement aux acquéreurs des sommes payées à valoir sur le prix non seulement à la date des actes authentiques mais aussi toutes celles qui ont pu être payées par la suite directement par les acquéreurs car ces paiements supplémentaires n’auraient pas été possibles sans le versement initial de 70% réalisé en considération de l’attestation de garantie intrinsèque portée dans son acte.

Il garantit aussi le remboursement aux banques de la part de prix qui doit leur être délégué sur les sommes à restituer aux acquéreurs.

Abusé par la fraude de la SCI LE MOULIN DE BOLY, M^e M dispose d’un recours intégral contre cette société tant du chef de la garantie des restitutions que du chef des indemnités complémentaires.

Sur l’action en responsabilité visant la société E2P

Société d’Expertise Comptable, la société E2P a été missionnée pour assister un certain nombre de personnes ayant investi dans le programme immobilier vendu par la SCI LE MOULIN DE BOLY dans l’accomplissement des démarches administratives assez complexes nécessaires tant lors de l’achat qu’en vue de l’exploitation future du bien immobilier à rénover devant être ensuite affecté à une activité commerciale assujettie à la TVA après conclusion d’un acte d’achat immobilier lui-même assujetti à la TVA.

L’activité commerciale envisagée devait être confiée à un locataire unique par les nombreux copropriétaires constitue une source de complexité car les démarches doivent être centralisées et coordonnées entre le locataire commercial unique et l’ensemble des acquéreurs de lots de la copropriété.

La société E2P a contracté pour trois ans avec certains des futurs bailleurs ; la conclusion du contrat passé par les acquéreurs est intervenue avec la signature des baux commerciaux conclus avec la société en formation ou peu après. Ces baux ont tous été signés avant la passation des actes authentiques dont bien avant la date prévue pour la livraison de 2010 ; parmi les actes authentiques souscrits, seuls trois sont postérieur à la date de livraison initialement prévue ce qui signifie que les contrats de baux et les mandats donnés à E2P sont très antérieurs.

La société E2P s’en remettait nécessairement aux pouvoirs de contrôle du notaire et des administrations ; ses honoraires sont restés modestes et étaient en lien avec l’exploitation mais aucunement avec la construction des locaux.

La question est de savoir si, au stade auquel elle est intervenue, elle devait s’enquérir de l’identité exacte des futurs associés de cette société d’exploitation, juridiquement obligés en qualité de fondateurs par les engagements pris au nom de la société en cours d’immatriculation. Mais l’eut-elle fait qu’elle n’aurait eu aucune certitude sur l’effectivité future de la constitution effective de la société à la date prévue pour la livraison. Il faut aussi rappeler qu’au moment où elle a signé son engagement, les parties à la vente n’en étaient qu’au stade du contrat de réservation sans certitude pour l’acquéreur que la vente se réalise. A la date de la conclusion de ces contrats de prestations de service, il n’y avait donc rien d’anormal à ce que les baux soient souscrits avec une société non encore immatriculée.

Ce n’est qu’à la date de passation des actes authentiques que l’acquisition est devenue une certitude et le fait que la société E2P se soit engagée en considération de contrats de baux libellés au nom d’une société en formation n’était pas de nature, au moment de cet engagement, à faire suspecter le caractère fictif des opérations menées par le groupe DOCOMO et l’absence totale d’intention de la SCI LE MOULIN DE BOLY de réaliser les travaux nécessaires à la réalisation de son opération immobilière.

Sur les actions en responsabilité visant les banques prêteuses

Sont visées par ces actions en responsabilité :

— la CAISSE D’EPARGNE MIDI PYRENEES qui a prêté aux époux O, aux époux P, à AM AN, aux époux Q, aux époux G, aux époux R, aux époux S, à BF BG, aux époux D, à AW AX, à AE AF,

— la CRCAM DU NORD DE LA FRANCE, qui a prêté à BO BW-BP, à BC BD, à AC AD,

— le CREDIT IMOBILIER DE France CENTRE OUEST, qui a prêté aux consorts BE BM et BH W

— le CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE L’EHN qui a prêté aux époux B

— la CAGEFI qui a prêté aux époux T.

Les banques ont donné leurs accords de prêts antérieurement à la passation des actes authentiques ; elles n’avaient à ce stade connaissance que des contrats de réservations et leurs engagements restaient subordonnés d’une part à la passation des actes de vente devant notaire contrats toujours soumis aux aléas de la faisabilité du projet commercialisé, les fonds n’étant débloqués que peu de temps avant leur signature. Intervenant ainsi avant la passation de l’acte authentique, intervenant en considération de contrats de réservation qui n’engagent pas les promoteurs sur la réalité finale du projet et intervenant par conséquent à un moment où la réalité des engagements du promoteur vendeur n’est pas définitivement acquise, les banques prêteuses actionnées ne peuvent en aucune manière être considérées comme coresponsables du préjudice subi par les acquéreurs pour un dol qui n’a été constitué qu’à la date de passation des actes authentiques devant le notaire chargé par ses fonctions de s’assurer de la réalité du projet vendu et de l’efficacité des actes qu’il recevait, les seuls à engager définitivement les parties à la vente et à déclencher les obligations nées des prêts, juridiquement conditionnés par la loi à la réception desdits actes authentiques de vente.

Leurs obligations étant limitées à l’étude des possibilités de financement de leurs clients pour les besoins de la seule opération le concernant dans une opération d’ensemble pour laquelle elle n’apportait qu’un financement parmi d’autres pour un des candidats à l’acquisition, à des moments distincts pour des ventes d’immeubles à construire dans un programme dont la réalisation n’était pas une certitude au moment où elles ont accordé les prêts, elles n’avaient pas à s’immiscer dans les conditions de réalisation de l’opération de construction promotion et n’avaient notamment pas à vérifier par avance la réalité de la consistance de la garantie que ce promoteur devait fournir au moment des ventes, ce contrôle incombant, au moment de la passation des actes de vente, au notaire instrumenteur dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes et dans l’exécution de l’obligation de conseil qui en découle.

Par ailleurs, aucune faute n’est caractérisée de la part des banques dans l’octroi des prêt en vue d’une opération immobilière dont elle n’avaient pas de raison de soupçonner le caractère fictif

Par ailleurs, il n’est démontré par aucun des acquéreurs que leurs taux d’endettement préexistants à la date de leurs engagements excédaient les proportions habituellement retenus ; c’est précisément en raison de leur situation sociale et de leur solvabilité correcte qu’ils avaient été démarchés.

Sur les actions en responsabilité visant les conseillers en investissement

Sont visées par ces actions en responsabilité

— la COFIP aux droits de la COMPAGNIE FINANCIERE DE FRANCE qui ont conseillé les époux P, les époux R, les consorts BE BM, AW AX, AH AI,

— la société INDEX FINANCE ET PRESTIGE FINANCE qui a conseillé les époux S

— la société SOLIS FINANCE qui a conseillé les époux D.

Ces sociétés exercent l’activité de gestion de patrimoine et/ou de conseil en placement immobilier ; pour l’opération considérée, elles ont contracté, moyennant commission, avec la SCI LE MOULIN DE BOLY ou du groupe DOCOMO pour placer les contrats de VEFA sur la base du projet immobilier et elles ont fait signer les contrats de réservations, informé les acquéreurs du système de vente clef en mains. Mais dans leur activité commune de conseil en patrimoine, il ne leur appartenait pas de vérifier l’existence de la réalité du projet ; intervenant aussi avant la passation de l’acte authentique du client démarché, dispersées sur le territoire sans disposer d’une vue globale de la commercialisation du programme, chargées seulement de faire signer des contrats de réservation adossés à des baux commerciaux, à un stade de commercialisation qui ne se caractérise pas par le caractère définitif du progremme financé, surtout en matière de résidences de tourisme, ces sociétés ne peuvent en aucune manière être considérées comme coresponsables du préjudice subi par les acquéreurs du fait du dol commis par la société venderesse.

Quelles que puissent avoir été les méthodes commerciales de vente, les exagérations et le recours à des méthodes ayant consisté à enjoliver les choses pour parvenir à la vente, ne se trouve caractérisé à l’encontre des sociétés de commercialisation du programme aucune collusion frauduleuse conclue en connaissance de cause avec le groupe DOCOMO ou la SCI LE MOULIN DE BOLY ; il y a lieu d’estimer qu’elles ont été, comme tout les autres professionnels en cause, abusées par ces personnes et leur dirigeant commun, et qu’elles n’auraient procédé à aucune commercialisation si elles avaient soupçonné la situation, mais elles n’avaient pas l’obligation contractuelle de contrôler la crédibilité du projet ; elles ne commercialisaient d’ailleurs les biens que sous conditions que les acquéreurs signataires des contrats de réservation obtiennent un prêt dont elles n’avaient pas à donner les caractéristiques et que chaque acquéreur restait libre de négocier avec la banque de son choix aux conditions posées par celle-ci ; elles ne commercialisaient les biens que de manière dispersée sans donner aucune garantie que le programme puisse être réalisé, un contrat de réservation ne donnant d’ailleurs aucune garantie sur ce point (en particulier en matière de vente en vue de réaliser la commercialisation d’une résidence de tourisme en défiscalisation puisque la loi exige la conclusion d’un nombre minimal d’engagements d’achat) ; surtout, elles ne commercialisaient les biens que sous conditions que la garantie d’achèvement soit ultérieurement contrôlée par le notaire lors de la passation de chaque acte authentique.

La COFIP, la société INDEX FINANCE ET PRESTIGE FINANCE et la société SOLIS FINANCE, seront par conséquent mises hors de cause sans dépens mais sans pouvoir bénéficier de l’article 700 du code de procédure civile.

En cours de délibéré, le tribunal a été informé de ce que la société WS CONSULTING avait fait l’objet de l’ouverture d’une procédure collective la veille même de l’audience ; la présente procédure se trouve donc interrompue à son égard et empêche le tribunal d’examiner le fond des actions en responsabilité principales ou récursoires qui la visent tant que ne sont pas appelés en cause les organes de cette procédure collective.

Sur les demandes reconventionnelles formées par les banques prêteuses

Ces banques ont prêté aux acquéreurs en considération d’un projet immobilier auquel ils ont cru et qui se présentait de manière régulière en la forme ; l’annulation des prêts leur cause un préjudice tout autant qu’à chaque acquéreur car elles ne peuvent réaliser l’opération de crédit envisagée avec les bénéfices qui s’y attachent; elles doivent mettre fin à l’exécution d’un contrat anéanti sans pouvoir réclamer à leurs cocontractants ce qu’ils seraient amenés à leur payer en cas de résiliation du prêt.

Leur préjudice a plusieurs coauteurs à savoir la SCI LE MOULIN DE BOLY, qui s’est rendue coupable d’un dol et M^e M qui a commis une négligence engageant sa responsabilité puisqu’une vigilance professionnelle normalement exercée par lui aurait évité la commercialisation et donc les préjudices qui en ont découlé en raison de l’absence de réalité du projet ainsi commercialisé.

La SCI LE MOULIN DE BOLY et M^e M seront donc déclarés coresponsables envers les banques des préjudices subis et qui, du chef de chaque acquéreur financé comprennent les postes suivants :

— la restitution aux intérêts conventionnels perdus puisque la banque doit les restituer aux acquéreurs par voie de compensation par imputation sur le capital restant à recouvrer sur ces derniers,

— le montant de l’indemnité de résiliation contractuelle qui serait due pour chaque prêt si le contrat avait été résilié et non annulé, calculée à la date d’annulation du contrat, les banques ne pouvant soutenir être victimes d’un préjudice supérieur, du fait de l’anéantissement prématuré des prêts,

— les frais bancaires que la banque doit restituer,

— les frais de sûreté que la banque doit restituer.

En raison de la responsabilité qu’il encourt, M^e M est garant de la restitution du capital restant dû sur les prêts.

Il dispose d’un recours intégral contre la liquidation judiciaire de la SCI LE MOULIN DE BOLY.

Les conséquences contractuelles de ces annulations

a) les restitutions résultant de l’annulation des contrats de vente

Par suite de l’annulation des contrats de ventes, la propriété acquise est restituée à la SCI LE MOULIN DE BOLY, à la date de l’annulation.

Réciproquement, la S.C.I. LE MOULIN DE BOLY doit restituer à chacun des acquéreurs de lots :

— la totalité des sommes perçues à valoir sur le prix de chaque vente annulée, la restitution devant cumuler le montant de sommes effectivement libérées par les banques prêteuses lors de la signature du contrat et les appels de fonds qui ont pu être honorés postérieurement sans passer par la comptabilité de M^e M,

— les coûts de la vente inutilement exposés, lesquels sont en principe inclus dans le prêt puisqu’il s’agit de ventes « clefs en mains ».

Le cours des intérêts au taux légal a été arrêté par l’ouverture de la procédure collective.

b) les restitutions résultant de l’annulation des contrats de prêt

L’annulation des ventes emportant aussi celle des contrats de prêts, il y a lieu à des restitutions réciproques, les parties devant être replacées dans une situation équivalente à celle qui existerait si le prêt n’avait pas été conclu :

— la banque n’est pas créancière des sommes qui ont constitué des remboursements d’amortissement des prêts, car ces sommes constituent un remboursement partiel du capital à récupérer contre l’emprunteur (à l’exclusion de tous intérêts et accessoires payés par ce dernier) ; la partie déjà remboursée du capital ne peut plus être réclamée par la banque mais le tribunal n’est pas mis en mesure de la connaître car les montants exacts de sommes payées par les acquéreurs emprunteurs ne sont pas communiquée par les banques avec toutes la précision nécessaire et les pièces justificatives; il n’est que dans le cas des époux T que la banque prêteuse indique que leurs clients étaient à jour de leurs paiements à la date de l’annulation des prêts (rétroagissant à la date des ordonnances de suspension des prêts) et que l’on peut procéder à la ventilation entre ce qui revient à la banque et ce qui revient à l’acquéreur sur le prix que doivent restituer les responsables ;

— la banque doit restituer le montant des intérêts conventionnels que l’acquéreur-emprunteur a effectivement payés pendant toute la durée de fonctionnement du prêt annulé, et elle doit aussi restituer le montant des frais bancaires, le coût des sûretés prises ; le montant des intérêts à restituer n’est cependant pas celui théoriquement calculé sur le montant du capital convenu initialement mais ceux qui ont été payés par l’acquéreur emprunteur sur la seule part de capital qui a été effectivement débloquée, tant pour la période de différé que pour l’amortissement; aucune des banques ne fournit de tableau d’amortissement correspondant, mais on peut le reconstituer sur tableur, les intérêts étant calculés selon la méthode proportionnelle et non pas selon la méthode actuarielle ;

— la banque doit aussi le remboursement à l’acquéreur emprunteur du montant des primes d’assurance (ADI) stipulées pour elle mais qui, pour l’emprunteur, perdent toute cause par suite de l’annulation pour devenir une charge indue bien (ce qui ne serait pas le cas s’il avait eu résolution) ; ces primes restent dans ce cas à la charge de la banque sans constituer un préjudice à mettre à la charge des responsables car ces sommes, dans les rapports entre banque et assureur, pour garantir le risque de santé sur la personne d’un emprunteur en cas d’annulation de prêt; ces primes sont calculées soit forfaitairement soit à proportion du capital prêté auquel cas elles doivent être recalculées sur le montant du capital effectivement débloqué ; le tribunal ne dispose généralement pas des éléments permettant de faire les comptes et il appartiendra, dans les rapports entre banque et emprunteurs, de les ajouter aux sommes qui se compensent avec le capital restant à restituer ;

— réciproquement, l’emprunteur doit restituer la fraction de capital emprunté qui s’élève en l’espèce selon le cas au moins à 70% du prix de vente TTC (sauf vente AX et vente BT car le prêt convenu semble avoir été prévu pour un financement HT et non TTT de la vente, ou encore vente AI ou un nouveau prêt incluant les impayés a été renégocié), parfois à 90% du prix de vente étant précisé que les mensualités d’amortissement (hors différé) ont été réduites par rapport à celles qui eussent été payées si le prêt avait été intégralement débloqué ; de ce montant effectivement débloqué, se déduit le montant de ce qui aurait été payé en cas d’exécution complète du prêt, ce qui est nécessaire pour connaître le préjudice de la banque;

— contrairement à certaines demandes des acquéreurs- emprunteurs, les sommes ainsi restituables à l’emprunteur ne constituent pas un préjudice qui s’additionne au montant du capital à restituer ; ces sommes se compensent au contraire avec le montant du capital prêté qui reste à rembourser depuis le début de la période d’amortissement (et à condition que ce début d’amortissement ait été effectif) ; leur montant vient donc réduire par compensation le montant de la somme devant être remise à la banque.

Mais hormis dans le cas des époux T, le tribunal n’est pas mis en mesure de procéder à la ventilation exacte à opérer sur le montant du prix de vente restitué entre ce qui est à déléguer à la banque et ce qui est à remettre à l’acquéreur emprunteur seul créancier de la restitution de ce prix.

Les banques demandent parfois le remboursement de tous les accessoires des prêts annulés, et de tous les intérêts dus en exécution de ce prêt, en ce compris pour certaines le montant des intérêts qui auraient couru jusqu’au terme normal du prêt mais cette prétention n’est pas fondée car tous les prêts contiennent une clause de remboursement par anticipation moyennant l’indemnité réglementaire d’un semestre d’intérêts dans un plafond de 3% du capital restant à rembourser.

Le tribunal ne peut calculer le montant des restitutions contractuelles permettant la ventilation précise du prix restitué entre l’acquéreur qui récupère son prix et la banque qui demande qu’on lui délègue sa propre créance de restitution.

C’est ainsi que l’on ignore les éléments qui auraient permis de procéder à ce calcul à savoir

— la date précise du déblocage et celle de la première échéance mais cette première échéance est au plus tard payée lors du déblocage des fonds puisque le notaire doit en disposer

— la mesure de l’amortissement réalisé par l’acquéreur, étant précisé qu’il faudrait savoir si l’amortissement prévu a bien commencé à l’expiration du délai de différé prévu au contrat initial convenu, ce qui semble être une exception puisque des acquéreurs emprunteurs ont suspendu partiellement ou intégralement leur paiement bien avant la date à laquelle la suspension judiciaire de ces paiements est intervenue

— le montant précis des intérêts ont été payés avec ou sans début d’amortissement du prêt car il ressort du dossier que la plupart des emprunteurs ont, en l’absence de contrepartie, cessé leurs paiements bien avant d’avoir obtenu la suspension de leurs prêts.

Les annulations seront prononcées de manière rétroactive à la date des ordonnances ayant suspendu le paiement des prêts puisque la date de cette décision est celle à laquelle la volonté des emprunteurs de ne plus s’exécuter a pris effet ; une première ordonnance a suspendu l’exécution des prêts le 14 novembre 2013 pour tous les acquéreurs demandeurs sauf pour les époux B qui ont bénéficié de cette suspension par ordonnance séparée du 28 novembre 2013.

c) les préjudices subis par les acquéreurs

L’indemnisation des préjudices est à distinguer des restitutions à opérer du chef des annulations.

Les principes sont dégagés par trois arrêts de la 1^re chambre civile de la cour de cassation rendu le 02 juillet 2014 (numéros 835 836 et 838) qui se prononcent sur le lien de causalité pouvant exister entre la faute du notaire et les préjudices ont la réparation est demandée.

Quand il y a anéantissement du contrat, que ce soit par résiliation ou annulation, la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit; par conséquent, à la suite de l’annulation d’une vente, l’acquéreur ne peut être indemnisé au titre du manque à gagner et d’une plus-value potentielle alors que, si le notaire avait satisfait à son devoir de conseil, cet acquéreur n’aurait pas donné suite à la vente, si ce n’est à ses risques, en sorte que le préjudice allégué est dépourvu de lien de causalité avec les manquements relevés à l’encontre de l’officier ministériel. Il n’est pas possible en effet d’imputer à faute aux responsables des préjudices correspondant à des avantages ou bénéfices attachés à la propriété du bien alors que cette propriété du bien est par hypothèse perdue. Mais cela ne vaut que pour la période postérieure à la date d’annulation des contrats.

Selon la jurisprudence susdite, n’entrent donc pas dans le préjudice indemnisable pour ne pas être en lien de causalité avec les faits dommageables imputables à M^e M divers chefs de préjudice les réductions d’impôts attendues ne constituent pas un préjudice indemnisable parce que la vente est anéantie, qu’elle est censée n’avoir jamais été conclue et que n’a pas eu lieu le fait générateur premier ouvrant droit à cette réduction d’impôts, à savoir la livraison du bien, et que n’est pas intervenue l’autre fait générateur de cette réduction à savoir la mise en location de cette propriété durant le temps nécessaire pour bénéficier pleinement de ce régime fiscal de faveur.

En revanche, toujours selon cette jurisprudence, reste indemnisable pour demeurer en lien avec la faute commise par le notaire le préjudice de la perte de loyers TTC qui auraient pu être perçus entre, non pas la date de livraison prévue pour le 01 juillet 2010 puisqu’à cette date tous les actes de vente indispensables à une exploitation complète de la résidence de tourisme n’étaient pas passés ce qui eut empêché sinon dégradé l’exploitation attendue, mais pour une date de livraison raisonnablement retardée sans faute jusqu’au au 01 janvier 2011 de sorte que la perte de loyers jusqu’à la date d’annulation du mois de novembre 2013 porte sur 35 mois ; sans la faute imputée à l’officier ministériel, les demandeurs à l’action n’auraient pas certes pas réalisé cette opération mais, ils subissent un préjudice égal au montant des loyers HT qui auraient été perçus pendant cette période ; la fiction juridique de la rétroactivité ne peut supprimer le fait que les acquéreurs disposaient d’un titre valable et du droit d’utiliser le bien sur lequel ils ont payé des charges versées à des tiers qui n’ont pas à les restituer.

Par conséquent, le tribunal allouera à titre de dommages intérêts à chacun des emprunteurs, pour la période écoulée entre le 1^er janvier 2011 et la date des annulations de vente (date rétroactivement fixée pour tous au mois de novembre 2014) une indemnité égale au montant des loyers HT (et non TTC puisque les acquéreurs auraient été remboursés de la TVA en raison de la destination du bien).

S’y ajoutent les frais d’intermédiaires des contrats des mandataires payés pour gérer le montage fiscal ou conclure la vente.

Un préjudice moral de 2.000 euros sera reconnu à chacun des acquéreurs en considération du fait que le notaire, seul coresponsable solvable, n’a pas commis de faute dolosive, n’a pas cherché à leur cacher quoi que ce soit, mais a commis simplement commis une négligence dans le cadre d’un mécanisme quasiment automatisé de commercialisation immobilière.

d) Le préjudice bancaire

La banque demande remboursement aux coresponsables du préjudice résultant de l’obligation consistant à devoir rembourser les frais et accessoires du prêt annulé ; elle ne peut se prévaloir de l’opération annulée ; par la faute des responsables, elle subit un préjudice qui est égal

— au montant des frais de dossier qu’elle doit restituer à l’acquéreur,

— au montant des intérêts conventionnels qui auraient été perçus si le capital débloqué, et non la totalité du capital promis, avait été remboursé normalement par un emprunteur n’accumulant aucun retard ou n’opposant aucun refus de payer pour cause d’absence de contrepartie; le montant de ce préjudice est donc indépendant du montant des intérêts qu’elle doit restituer à l’acquéreur-emprunteurs, lesquels ne peuvent être que celui qu’il a effectivement payés et dont le tribunal ne connaît pas le montant en l’absence de décomptes retraçant la mesure exacte de l’exécution des prêts par les emprunteurs floués ; la banque doit dans la plupart des cas restituer des intérêts moindres puisque les acquéreurs ne sont pas à jour de leurs paiements, mais son préjudice reste précisément égal à ce qu’elle aurait du percevoir sur le montant débloqué (mais non sur le montant total promis) dans le cadre d’une exécution complète de ses obligations par l’emprunteur entre la date de la première échéance et celle rétroactivement fixée de l’annulation ; (seuls les époux T sont considérés comme étant dans ce cas puisque la banque l’affirme dans ses conclusions) ; sur la base d’un capital prêté réduit à la somme débloquée, on reconstitue ainsi un tableau d’amortissement qui fait apparaître le capital qui serait resté dû à la date de l’annulation et l’on peut déterminer par soustraction le montant des intérêts perdus par la banque (sans tenir compte de ce qu’elle avait reçu en paiement pour un montant indéterminé mais qu’elle doit restituer); du capital restant dû ainsi reconstitué, se déduit le montant du chef de préjudice suivant également subi par la banque;

— au montant de l’indemnité de résiliation que la banque aurait pu, en droit, réclamer à tout acquéreur emprunteur procédant par anticipation à un remboursement complet de son contrat à la date de l’annulation ; comme pour le préjudice bancaire résultant de la perte des intérêts, ce chef de préjudice, réclamés au titre des accessoires perdus, se calcule aussi en prenant pour assiette le montant de la seule part de capital qui a été débloquée, et il reste aussi indépendant du montant effectif du capital restant effectivement dû par l’acquéreur car il correspond à la rémunération normalement attendue par le banquier sur les seuls fonds qu’il a prêtés pour le cas où il est mis fin au contrat de prêt par anticipation ; conformément à l’article R 312-2 du code de la consommation, cette indemnité est égale à une semestrialité d’intérêts sans pouvoir dépasser 3/100 du capital qui resterait du si l’emprunteur avait correctement rempli son contrat sur la part de prêt débloquée; seul le contrat des consorts BE BM exclut le paiement d’une indemnité de résiliation en cas de remboursement intégral par anticipation de sorte que dans ce cas, aucune indemnité de résiliation n’est due à la banque.

La banque prêteuse ne peut pas réclamer les intérêts qu’aurait produits le prêt pour toute la période pour laquelle il a été conclu puisque tout contrat peut prendre fin par la volonté unilatérale de l’emprunteur moyennant le paiement de l’indemnité de résiliation.

Comme déjà indiqué précédemment, les primes d’assurances restituées aux emprunteurs acquéreurs par la banque ne constituent cependant pas un préjudice pouvant être mis à la charge des responsables parce que le contrat d’assurance n’est pas annulé ; même si le montant doit en être restitué aux acquéreurs par la banque, le contrat d’assurance groupe est maintenu avec l’assureur, et ce qui a été perçu par la banque constitue pour l’assureur la contrepartie d’un risque réel qui a été couru garantissant toute restitution en cas d’annulation du prêt ; ce n’est donc pas une charge indue par l’assureur, qui doit en supporter la charge quand l’acquéreur se trouve en droit de ne plus l’assumer; il s’ensuit que cette charge n’entre pas dans le préjudice dont les responsables lui doivent réparation.

Comptes types à reconstituer

Il n’est pas possible d’arrêter les comptes avec précision pour l’ensemble des demandeurs, car le tribunal ne dispose pas de tous les éléments ; en outre certains prêts notamment ceux du crédit agricole sont duaux et proposés sous forme de prêt relais adossé à un prêt à long terme, certains prêts relais ont été remboursé, ce qui diminue d’autant le capital à restituer, d’autres ne l’ont pas été ; il faut donc recalculer au cas par cas en exécution du présent jugement. Toutefois, parmi tous les dossiers, il n’en est qu’un, celui des époux T qui comporte la certitude d’une exécution complète jusqu’à la date de l’annulation des prêts ; on peut donc exposer illustrer la manière de reconstituer les comptes à partir de ce cas.

a) comptes topiques du chef des époux T

L’offre de prêt a été acceptée et en janvier ou février 2010 et la première échéance a été payée le 05 avril 2010.

L’acte authentique est du 12 avril 2010 et a été publié à une date indéterminée.

Le capital débloqué est égal à 127.008,70 euros soit 70% du prix TTC de 181.441 euros TTC étant précisé qu’au moment de l’acte, M^e M n’a bien reçu que 70% soit 127.008,70 euros conformément à la loi.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 127.008,70 euros, le capital restant dû reconstitué s’élève à 122.588,15 euros. La banque précise dans les conclusions que les époux T F ont remplis leurs obligations jusqu’à la date de suspension des prêts à laquelle le tribunal fait rétroagir l’annulation.

Le tableau suivant reconstitue les calculs à faire à partir de ces données contractuelles propres aux époux T.

Chronologie
Date du contrat de réservation	15/10/2009
Date du contrat de bail commercial	15/10/2009
[…]	17/11/2010
Offre de prêt acceptée	05/02/2010
Date de l’acte authentique	12/04/2010
Date d’annulation de la vente et du prêt (date suspension)	14/11/2013
Première échéance du prêt (premier terme avant l’acte authentique)	05/04/2010
Nombre d’échéances payées ou présumées payées entre acte authentique et annulation	44
Objet de la vente
Lots acquis	[…]
Prix	181 441,00
Payé à SCI lors de l’acte reçu par Me M	127 008,70
Payé à la SCI après l’acte reçu par Me M à partir de date prévue de livraison	0,00
Total à restituer par suite de l’annulation de l’acte	127 008,70
Emprunt
[…]	181 441,00
Taux	4,65%
Durée en mois à compter du début de l’amortissement	288
Durée contractuelle du différé d’amortissement en mois	24
1er échéance de différé d’amortissement après signature de l’acte authentique	05/04/2010
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	1 121,85
Nombre d’échéances payées ou présumées payées avant annulation	44
Nombre d’échéances sans amortissement	24
Nombre d’échéances avec amortissement	20
Montant des échéances durant différé hors ADI sur le capital débloqué	492,16
Montant des échéances durant l’amortissement hors ADI recalculées sur capital débloqué	716,81
Capital effectivement débloqué à restituer	127 008,70
Capital restant dû selon contrat à la date d’annulation sur montant débloqué	122 588,15
Payé en période d’amortissement du capital (intérêts + capital)	14 336,20
Payé à titre d’amortissement du capital à l’annulation sur capital débloqué	4 420,55
Payé à titre d’intérêts durant l’amortissement à restituer par la banque	9 915,65
Payé à titre d’intérêts intercalaires avant début d’amortissement à restituer par la banque	11 811,84
Primes mensuelles d’assurance durant différé d’amortissement à restituer par la banque	1 206,51
Primes mensuelles d’assurance payées durant amortissement à restituer par la banque	1 005,42
Frais dossiers bancaires	550,00
Frais d’inscription de sûretés	1 391,97
Total des sommes payées par acquéreur à la banque y compris à titre d’amortissement	30 301,94
Total des sommes à restituer à la banque par l’acquéreur emprunteur	96 706,76
Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/07/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	1 121,85
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	6 194,04
Montant mensuel du loyer prévu HT	516,17
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	18 065,95
Montant payé à E2P	436,54
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	0,00
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	18 502,49
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	550,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 391,97
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	21 727,49
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 850,17
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	26 519,63
Restitutions et préjudice à garantir par responsable
Part des fonds débloqués à restituer à la banque	96 706,76
Préjudice financier subi par la banque	26 519,63
Part des fonds débloqués à restituer à l’acquéreur	30 301,94
Préjudice subi par l’acquéreur	18 502,49
Total	172 030,82
Revient à la banque à garantir par le notaire	120 376,22
Revient à l’acquéreur emprunteur à garantir par le notaire	48 804,43

B) Comptes du chef de l’acquisition de AW AX

L’acte authentique est du 29 septembre 2010.

L’offre de prêt a été acceptée le 26 juin 2010 et la première échéance est présumée avoir été payée le 05 septembre 2010.

Le capital débloqué est égal à 48.951 euros soit 70% du prix hors taxe de l’opération clef en main et non de 70% du prix TTC qui aurait dû être de 69.930 euros pour une vente conclue au prix de 83.636,28 euros TTC.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 48.951 euros dont l’amortissement a débuté après un an de différé, le capital qui resterait du en cas d’exécution restant dû reconstitué s’élèverait à 46.788,70 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

Les préjudices, hors restitutions à garantie, s’évaluent aux montants suivants en ce calculant au cas particulier exclusivement HT puisque l’acquéreur a acquis et emprunté HT.

.

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/01/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	391,63
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	2 786,04
Montant mensuel du loyer prévu TTC	232,17
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation TTC	8 125,95
Montant payé à E2P	0,00
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	0,00
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	8 125,95
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	550,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	944,06
Intérêts perdus (période de différé et période d’amortissement sur K débloqué)	6 901,21
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	1 011,13
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	9 406,40

C) Comptes du chef de l’acquisition des consorts BE BM

L’acte authentique est du 08 janvier 2010.

L’offre de prêt a été acceptée en 26 octobre 2009 composée d’un prêt relais de 20.318 remboursable sur 24 mois à 4,85% et d’un second prêt remboursable sur 300 mois après un différé de 24 mois pour le solde de 103.665 euros ; la première échéance est présumée avoir été payée le 05 janvier 2010.

Le capital débloqué a bien été de 86.788,10 euros correspondant à 70% du prix encaissé par M^e M.

Mais, le prêt relais n’ayant pas été correctement remboursé, il y a eu renégociation et à partir du 1^er janvier 2012, la banque a consenti un nouveau prêt de 110.511,81 euros avec un différé de 12 mois au même taux sur 300 mois. Ce capital est supérieur à ce qui a été débloqué entre les mains de la SCI LE MOULIN DE BOLY mais ce n’est pas celui qui doit servir de base au calcul du préjudice bancaire bien que ce prêt de novation soit nul; le tribunal ne peut pas calculer les restitutions qui s’imposent et qui dépendent de ce qui a été réellement payé par les emprunteurs, donnée qui n’est pas communiquée ; mais les responsables ne sauraient garantir d’autres restitutions et indemnisations que celles qui résultent du prêt initial.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef de préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé puisque tout ce qu’il a payé, fut-ce en insuffisance par rapport à ses obligations, doit lui être restitué.

Le contrat exclut toute indemnité de résiliation en cas de remboursement anticipé total ; la banque ne peut donc prétendre à aucune somme du fait de l’annulation.

Le défaut de paiement des emprunteurs n’était pas prévisible par la banque, et son préjudice pour perte d’intérêts doit être calculé sur la base du montant du capital débloqué régulièrement remboursé sans défaillance de l’emprunteur et avec le différé d’amortissement du contrat.

Les préjudices, hors restitutions à garantir (et à recalculer) sont donc les suivants :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/01/11
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	714,00
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 130,00
Montant mensuel du loyer prévu TTC	411,62
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation TTC	12 045,83
Montant payé à E2P	436,54
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	0,00
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	12 482,37
Préjudice de la banque
Frais bancaires remboursés à l’acquéreur	600,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	2 798,96
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	16 492,22
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	0,00
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	19 891,18

d) Comptes du chef de l’acquisition des consorts K J

L’acte authentique est du 08 juin 2009 avec constatation par acte subséquent du 22 juillet 2009 de la levée condition suspensive, ces actes étant publiés le 17 août 2009 volume 3077 et 3058.

L’offre de prêt de la BPI a été acceptée le 14 novembre 2008 et la première échéance est présumée avoir été payée le 05 juillet 2009.

Le capital débloqué est égal à 85.847,40 euros soit 70% du prix TTC de 122.782 euros TTC.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 85.947,40 le capital restant dû reconstitué s’élève théoriquement à 81.399,35 euros mais selon les écritures de la banque, son amortissement n’a pas commencé. La banque indique en effet que les consorts K J ont payé 11.908,02 euros ce qui inclut des intérêts intercalaires sur l’année de différé d’amortissement qui s’élevaient à 404,67 par mois soit 9.712,08 euros ; on en déduit que pour la période d’amortissement qui a commencé deux ans plus tard, les consorts K J ont payé 11.908,02 – 9.712,08 euros = 2.195,94 euros.

Le montant des primes d’assurance est inconnu.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef de préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

On se bornera à calculer les préjudices subis. Les préjudices, hors restitutions à garantir (et à recalculer) sont donc les suivants :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/01/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	811,20
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 089,96
Montant mensuel du loyer prévu TTC	407,63
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	11 929,05
Montant payé à E2P	364,78
Montant payé à autre conseil	600,00
Remboursé par DOCOMO	0,00
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	12 893,83
Préjudice de la banque
Frais dossier bancaire remboursés à l’acquéreur	600,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 200,00
Intérêts perdus ou restitués	21 317,32
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 299,53
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	25 416,85

e) Comptes du chef de l’acquisition d’AC AD

L’acte authentique est du 22 juillet 2009.

L’offre de prêt a été acceptée composée d’un prêt relais de 19.905 euros sur 24 mois à 4,90% et d’un prêt de 324 mois pour le solde d’un prêt de 101.556 avec différé de 24 mois ; la première échéance est présumée avoir été payée le 05 juillet 2009.

Le capital débloqué est égal à 85.022,70 euros soit 70% du prix d’acquisition qui s’élevait à 121.461 euros TTC étant précisé qu’au moment de l’acte M^e M a perçu 85.022,70 euros. Le prêt relais a été remboursé à hauteur de 14.333 euros ainsi que le reconnait la banque avec paiement de 7.919,54 euros d’intérêts qu’elle a encaissés soit un total de 22.352,54 euros de sorte qu’AC BN est réputé avoir restitué le capital de ce prêt relais ; la banque ne peut plus rien lui réclamer à ce titre et il a droit à restitution des intérêts payés ; la somme excédant le capital prêté au titre du prêt relais soit 22.652,54 – 19.905 euros = 2.747,54 euros s’imputer par conséquent sur le capital restant dû au titre du second prêt de sorte que la banque doit être considérée comme n’ayant débloqué qu’un capital de 85.022,70 – 19.905 -2.747,54 = 62.370,16 euros dont l’amortissement est censé avoir commencé le 05 juillet 2009.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur ce prêt effectif ramené à 62.370,16 euros, aucun remboursement n’a été effectué selon la banque.

Sur capital considéré comme débloquée au titre du prêt long terme, (le prêt relais étant remboursé, le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Puisqu’ils doivent être restitués, les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef le préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé et il est égal au montant des intérêts produits par ce capital de 62.370,16 euros dans les conditions du prêt) long terme.

Les préjudices, hors restitutions à garantir (et à recalculer) sont donc les suivants :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/01/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	811,20
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 406,00
Montant mensuel du loyer prévu TTC	439,13
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	12 850,83
Montant payé à E2P	364,78
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	0,00
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	13 215,61
Préjudice de la banque
Frais dossier bancaire remboursés à l’acquéreur emprunteur	600,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	2 210,00
Intérêts perdus ou restitués à l’acquéreur	16 166,62
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	1 759,20
	20 735,82

f) Comptes du chef de l’acquisition de BO BP

L’acte authentique est du 13 août 2009 et le prix est de 132.088 euros TTC.

L’offre de prêt a été acceptée en mai 2009 composée d’un prêt relais de 21.647 euros remboursable sur 24 mois à 4,90% et d’un prêt remboursable au même taux sur 324 mois pour le solde de 110.442 euros ; la première échéance est présumée avoir été payée le 05 août 2009.

Le capital débloqué est égal à 118.879 euros soit 90% du prix d’acquisition qui s’élevait à 132.088 euros TTC étant précisé qu’au moment de l’acte M^e M a perçu 92.461,60 euros conformément à la loi.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Les préjudices, hors restitutions à garantir (et à recalculer) sont donc les suivants en considérant qu’il se serait 'agi d’un seul prêt au même taux pour la totalité du capital débloqué avec un différé d’amortissement de deux ans.

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/01/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	735,88
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 400,00
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	12 833,33
Montant payé à E2P	364,78
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	0,00
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	13 198,11
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	600,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	2 330,00
Intérêts perdus	25 156,50
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 789,12
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	30 875,62

g) Comptes du chef de l’acquisition AH BQ AI

L’acte authentique est du 26 mai 2010.

La première échéance du prêt accepté est présumée avoir été payée le 05 mai 2010 mais il y a eu renégociation.

Le capital débloqué est égal à 68.926,20 euros soit 70% du prix d’acquisition qui s’élevait à 98.466 euros TTC.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, le prêt a été recalculé sur la base d’un capital augmenté à 74.363,50 au taux de 2,59% dont l’amortissement a débuté immédiatement en juillet 2013 mais pour calculer le préjudice de la banque, il faut faire comme s’il n’y avait pas eu de renégociation et 30 mois de différé de paiement comme prévu initialement. AH AI doit lui restituer cependant la somme de 74.363,50 euros et non celle de 68.926,20 euros. Le prêt devait durer 180 mois.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé et ce préjudice se calcule sur le capital effectivement débloqué à l’origine et non sur le capital augmenté que la banque a consenti à payer à sa cliente.

Les préjudices, hors restitutions à garantir, sont alors les suivants

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/01/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	660,74
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	3 279,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	273,25
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	9 563,75
Montant payé à E2P	0,00
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	0,00
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	9 563,75
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	150,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	994,60
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	6 665,81
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	843,25
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	8 653,66

h) Comptes du chef de l’acquisition des époux R

L’offre de prêt a été acceptée le 30 juin 2010 et la première échéance est présumée avoir été payée le 05 août 2010.

L’acte authentique est du 16 août 2010.

Le capital débloqué est égal à 102.923,60 euros soit 70% du prix d’acquisition TTC de 147.038 euros TTC.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 102.926,60 euros TTC dont l’amortissement avait débuté le 05 juillet 2011 après un an de différé, le capital restant dû reconstitué s’élève à 95.214,11 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

La société DOCOMO a remboursé 1.620,38 euros.

Le tribunal ignore ce que les époux R ont effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant de ce qui se compense avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Les préjudices, hors restitutions à garantir, sont alors les suivants :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/07/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	811,20
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 092,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	341,00
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	11 935,00
Montant payé à E2P	436,54
Montant payé à autre conseil	642,88
Remboursé par DOCOMO	-1 620,38
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	11 394,04
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	150,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 470,38
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	14 354,65
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 038,24
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	18 013,27

i) Comptes du chef de l’acquisition des époux B AL

L’acte authentique est du 19 octobre 2009.

L’offre de prêt a été acceptée le 22 juillet 2009 et la première échéance est présumée avoir été payée dans les derniers jours du mois d’août 2009.

Le capital débloqué est égal à 103.557,30 euros soit 70% du prix d’acquisition TTC de 147.939 euros TTC.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 103.557,30 euros TTC dont l’amortissement avait débuté fin août 2009 après un an de différé, le capital restant dû reconstitué s’élève à 95.214,11 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

La société DOCOMO a remboursé 4.159,42 euros.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Les préjudices, hors restitutions à garantir, sont alors les suivants :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/01/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	811,20
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 928,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	410,67
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	14 373,33
Montant payé à E2P	0,00
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	-4 159,42
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	10 213,91
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	400,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	928,00
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	19 669,12
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 171,35
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	23 168,47

J) Comptes du chef de l’acquisition de AE AF

L’offre de prêt a été acceptée le 05 mars 2009 et la première échéance a été payée sur appel de fonds de la fin juillet et présumé parvenu chez le notaire pour l’échéance du 05 août 2009.

L’acte authentique est du 14 septembre 2009 mais a été publié en août après atteinte du quota de ventes légalement imposé par la loi de défiscalisation.

Le capital débloqué est égal à 84.728,70 euros soit 70% du prix TTC de 121.041 euros TTC.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 84.278,70 TTC, le capital restant dû reconstitué s’élève à 74.232,32 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Les préjudices, hors restitutions à garantir, sont alors les suivants :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/07/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	932,49
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 032,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	336,00
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	11 760,00
Montant payé à E2P	364,78
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	0,00
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	12 124,78
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	550,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 331,45
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	20 502,02
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 141,60
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	24 525,07

K) Comptes du chef de l’acquisition des époux G BR

L’offre de prêt a été acceptée le 17 juillet 2009 et la première échéance est présumée avoir été payée le 05 septembre 2009.

L’acte authentique est du 02 octobre 2009 publié à une date indéterminée

Le capital débloqué est égal à 121.041 euros soit 90% du prix TTC de 134.490 euros TTC étant précisé qu’au moment de l’acte, M^e M n’a bien reçu que 70% soit 94.143 euros conformément à la loi.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 134.490, le capital restant dû reconstitué s’élève à 107.761,14 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Les préjudices, hors restitutions à garantir, sont alors les suivants :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/07/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	904,65
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 479,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	373,25
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	13 063,75
Montant payé à E2P	364,78
Montant payé à autre conseil	35,49
Remboursé par DOCOMO	-6 901,17
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	6 562,85
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	550,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 412,15
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	24 356,19
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 618,60
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	28 936,94

l) Comptes du chef de l’acquisition de AM AN

L’offre de prêt a été acceptée le 20 février 2010 et la première échéance est présumée avoir été payée le 05 mars 2010.

L’acte authentique est du 01 avril 2010.

Le capital débloqué est égal à 128.281,50 euros soit 90% du prix TTC de 142.535 euros TTC étant précisé qu’au moment de l’acte, M^e M n’a bien reçu que 70% soit 99.774,50 euros conformément à la loi.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 128.281,50, le capital restant dû reconstitué s’élève à 114.037,17 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Les préjudices, hors restitutions à garantir, sont alors les suivants :

Date de livraison prévue	01/01/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	1 000,95
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 748,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	395,67
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	13 848,33
Montant payé à E2P	436,54
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	0,00
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	14 284,87
Montant mensuel du loyer prévu HT	395,67
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	150,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 496,62
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	26 293,92
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 565,84
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	30 506,38

m) Comptes du chef de l’acquisition des époux Q C

L’offre de prêt a été acceptée le 31 mars 2009 et la première échéance est présumée avoir été payée le 05 juin 2009.

L’acte authentique est du 23 juin 2009 avec constatation par acte subséquent du 22 juillet 2009 de la levée condition suspensive, ces actes étant publié le 17 août 2009 volume 3047 et 3048.

Le capital débloqué est égal à 111.854,70 euros soit 90% du prix TTC de 124.283 euros TTC étant précisé qu’au moment de l’acte, M^e M n’a bien reçu que 70% soit 86.998,10 euros conformément à la loi.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 111.854,70 le capital restant dû reconstitué s’élève à 103.271,71 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Les préjudices, hors restitutions à garantir, sont alors les suivants :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/07/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	768,62
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 140,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	345,00
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	12 075,00
Montant payé à E2P	364,78
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	-6 618,44
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	5 821,34
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	550,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 367,14
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	26 476,69
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 772,85
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	31 166,68

n) Comptes du chef de l’acquisition des consorts BH W

Aucune des parties ne fournit l’offre de prêt souscrite et le taux de l’emprunt reste inconnu, on se réfèrera au taux accordé aux consorts BE BM soit 4.85% et aux primes d’assurance qu’il porte ; pour le reste, les pièces permettent de vérifier que l’offre de prêt a été acceptée en 17 février 2010 composée d’un prêt relais de 18.596 remboursable sur 24 mois à 4,85% et d’un second prêt remboursable sur 300 mois après un différé de 24 mois pour le solde de 94.880 euros ; la première échéance est présumée avoir été payée le 05 mars 2010.

L’acte authentique est du 24 mars 2010.

Le capital débloqué est égal à 79.433,20 euros soit 70% du prix d’acquisition qui s’élevait à 113.476 euros TTC. Mais il y a eu par la suite un paiement complémentaire portant à 102.128,40 euros le montant des fonds déloqués remis à la SCI.

Le prêt relais n’ayant pas été correctement remboursé. BH W admet devoir restituer le capital débloqué soit 102.128,40 euros que l’on considèrera avoir été prêté depuis le mois de mars 2010.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé en intérêts et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé et se calculent aux conditions du contrat sur le montant qui a été débloqué.

Les préjudices, hors restitutions à garantir, sont alors les suivants :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/01/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	653,49
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	3 780,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	315,00
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	11 025,00
Montant payé à E2P	0,00
Préjudice moral subi par l’acquéreur	2 000,00
Remboursé par DOCOMO	0,00
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	13 025,00
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	0,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	0,00
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	16.167,55
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 388,21
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	18 555,76

O) Comptes du chef de l’acquisition des époux D AT

L’acte authentique est du 11 décembre 2006 et a été publié à une date indéterminée.

L’offre de prêt a été acceptée le 10 novembre 2009 et la première échéance est présumée avoir été payée le 05 décembre 2009.

Le capital débloqué est égal à 218.359,80 euros soit 90% du prix TTC de 242.622 euros TTC étant précisé qu’au moment de l’acte, M^e M n’a bien reçu que 70% soit 169.835,40 euros conformément à la loi. Un appel de fonds postérieures a eu lieu.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 218.359,80 euros, le capital restant dû reconstitué s’élève à 202.889,93 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Les préjudices, hors restitutions à garantir, sont alors les suivants :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/07/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	1 399,66
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	8 088,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	674,00
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	23 590,00
Montant payé à E2P	364,78
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	-7 765,70
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	16 189,08
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	550,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	2 062,29
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	40 033,01
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	4 717,19
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	47 362,49

p) comptes du chef de l’acquisition de BF BS

L’offre de prêt a été acceptée le 17 février 2009 et la première échéance est présumée avoir été payée le 05 juillet 2009.

L’acte authentique est du 26 mai 2009 avec constatation par acte subséquent du 22 juillet 2009 de la levée condition suspensive, ces actes étant publié le 17 août 2009 volume 3066 et 3067.

Le capital débloqué est égal à 74.389,70 euros soit 70% du prix TTC de 106.271 euros TTC.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 74.389,70 euros le capital restant dû reconstitué s’élève à 68.450,28 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/07/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	676,07
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	3 540,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	295,00
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	10 325,00
Montant payé à E2P	364,78
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	-8 848,60
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	1 841,18
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	550,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 222,12
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	18 273,99
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	1 605,24
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	22 117,39

q) Comptes du chef de l’acquisition des époux P E

L’acte authentique est du 01 décembre 2010 et a été publié à une date indéterminée.

L’offre de prêt a été acceptée le 19 octobre 2010 et la première échéance est présumée avoir été payée le 05 novembre 2010.

Le capital débloqué est égal à 144.114,30 euros soit 90% du prix TTC de 160.127 euros TTC étant précisé qu’au moment de l’acte, M^e M n’a bien reçu que 70% soit 112.088,90 euros conformément à la loi.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 144.114,30 euros, le capital restant dû reconstitué s’élève à 136.850,07 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/07/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	883,41
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	5 334,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	444,50
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	15 557,50
Montant payé à E2P	436,54
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	-4 364,22
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	11 629,82
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	550,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 521,21
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	18 665,32
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 873,85
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	23 610,38

R) Comptes du chef de l’acquisition de BC BD

L’acte authentique est du 01 mars 2010 et le prix convenu est de 116.238 euros.

L’offre de prêt a été acceptée le 19 octobre 2010 et la première échéance est présumée avoir été payée le 05 février 2010. Elle porte sur un prêt relais de 19.049 euros remboursable sur deux ans au taux de 4,75% et second prêt remboursable au même taux de 4,75% qui devait porter sur un capital de 116.238 – 19.049 = 97.189 euros remboursable sur 240 mois.

Le prêt relais a été débloqué et n’a connu aucun remboursement de sorte que le capital reste du pour 19.049 euros. Le capital débloqué en exécution du second prêt est égal à 81.366,60 -19.049 = 62.287,60 euros, soit en période d’amortissement par échéances de 402.71 euros de différé d’amortissement à 246.56 euros ; selon la banque il n’a pas davantage été remboursé. Le paiement partiel d’intérêts par l’emprunteuse ne semble pas avoir permis de commercer l’amortissement du capital mais les parties le vérifieront lors de l’exécution du jugement

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef de préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé sur la base.

En réalité le préjudice de la banque s’évalue comme s’il n’y avait eu qu’un seul prêt de 81.366,60 euros, correctement exécuté, au taux de 4.75% l’an avec un différé d’amortissement de deux ans ayant porté sur un prêt de ce montant.

Les préjudices, hors restitutions à garantir, sont alors les suivants :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/01/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	751,16
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	3 872,04
Montant mensuel du loyer prévu HT	322,67
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	11 293,45
Montant payé à E2P	436,54
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	0,00
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	11 729,99
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	600,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 739,14
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	14 845,66
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	1 826,72
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	19 011,52

s) Comptes du chef de l’acquisition des époux S A

L’offre de prêt a été acceptée le 26 janvier 2009 et la première échéance est présumée avoir été payée le 05 juillet 2009.

L’acte authentique est du 12 mai 2009 conclu sous une condition suspensive dont la réalisation a été constatée par un second acte du 22 juillet 2009 et a été publié à une date indéterminée.

Le capital débloqué est égal à 92.798,30 euros soit 70% du prix de 132.569 euros TTC conformément à la loi.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 92.798,30 euros, le capital restant dû reconstitué s’élève à 86.476,52 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/07/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	859,23
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 416,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	368,00
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	12 880,00
Montant payé à E2P	364,78
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	-9 741,40
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	3 503,38
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	550,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 391,97
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	23 606,91
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 532,85
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	28 081,73

t) Comptes du chef de l’acquisition de AU BT

L’offre de prêt a été acceptée en 2009 et la première échéance a été payée le 05 décembre 2009.

L’acte authentique est du 30 décembre 2010 au prix de 138.333 TTC.

Le prêt est limité au montant HT de l’acquisition soit 115.664 euros HT remboursable en 180 échéances mensuelles d’amortissement au taux de 3,95% et un différé qui a été contractuellement reporté au 01 janvier 2013. Jusqu’en mai 2011, les échéances de différé ont été de 266,51 euros hors assurances pour passer ensuite à 342,45 euros lorsque les fonds ont été débloqués à 90%, outre des frais de 11,57 euros puis de 3,86 euros par mois tant que l’amortissement n’a pas commencé.

Le capital débloqué est égal à 104.096,74 euros soit 90% du prix HT de 115.664 euros HT étant précisé que M^e M a seulement débloqué 70% du montant du prix HT conformément à la loi.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 104.096,74 euros le capital restant dû reconstitué s’élève à 99.785,88 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Le tableau suivant reconstitue les calculs à faire à partir de ces données contractuelles :

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/07/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	749,06
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 608,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	384,00
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	13 440,00
Montant payé à E2P	0,00
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	-2 194,46
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	11 245,54
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	500,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 425,31
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	14 531,29
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	1 970,77
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	18 427,37

u) Comptes du chef de l’acquisition des époux O I

L’acte authentique est du 20 août 2009.

L’offre de prêt a été acceptée le 08 août 2009 et la première échéance est présumée avoir été payée en août 2009.

Le capital débloqué est égal à 91.032,90 euros soit 70% du prix de 130.047 euros TTC conformément à la loi.

A la date de l’annulation du prêt soit au 14 novembre 2013, sur un montant débloqué de 92.798,30 euros, le capital restant dû reconstitué s’élève à 84.477,83 euros dans l’hypothèse où les acquéreurs auraient été à jour de leurs paiements à la date de l’annulation.

Le tribunal ignore ce que l’emprunteur acquéreur a effectivement payé et ne peut pas déterminer le montant des sommes qui se compensent avec le capital à restituer. Les intérêts perdus par la banque constituent de toute manière un chef e préjudice indépendant de ce que l’emprunteur a effectivement remboursé.

Préjudice subi hors restitution par l’acquéreur
Date de livraison prévue	01/07/2011
Date de suspension des remboursements et annulation	14/11/2013
Loyers mensuels perdus – 35 mensualités	35
Montant des échéances d’amortissement prévues si l’opération s’était réalisée hors ADI	809,61
Montant annuel du loyer HT porté au contrat	4 332,00
Montant mensuel du loyer prévu HT	361,00
Préjudice perte de loyer à la date d’effet de l’annulation HT	12 635,00
Montant payé à E2P	364,78
Montant payé à autre conseil	0,00
Remboursé par DOCOMO	-6 865,99
Total du préjudice financier subi par l’acquéreur	6 133,79
Préjudice de la banque
Frais dossiers bancaires	550,00
Frais d’inscription de sûretés remboursés à l’acquéreur	1 365,49
Intérêts perdus et restitués à l’acquéreur	23 188,33
Indemnité de résiliation sur capital restant dû à l’annulation	2 297,80
Total du préjudice subi par la banque hors restitutions	27 401,62

Récapitulatif

Le tableau suivant résume l’ensemble des indemnisations

Acquéreur	Prix vente	Prix payé	Emprunt	Indemnité	Indemnité
		à restituer	en cours	Banque	Acquéreur
AX HT	69 930,00	48 951,00	48 951,00	9 406,40	8 125,95
BE	123 983,00	86 788,10	86 788,10	19 891,18	12 482,37
K	122 782,00	85 947,40	85 947,40	25 416,85	12 893,83
AD	121 461,00	85 022,70	62 370,16	20 735,82	13 215,61
BP	132 088,00	118 879,20	118 879,20	30 875,62	13 198,11
AI	98 466,00	68 926,20	68 926,20	8 653,66	9 563,75
R	147 038,00	102 926,60	102 926,60	18 013,27	11 394,04
B	147 939,00	103 557,30	103 557,30	23 168,47	10 213,91
AF	121 041,00	84 728,70	84 728,70	24 525,07	12 124,78
G	134 490,00	121 041,00	121 041,00	28 936,94	6 562,85
AN	142 535,00	128 281,50	128 281,50	30 506,38	14 284,87
Q	124 283,00	111 854,70	111 854,70	31 166,68	5 821,34
W	113 476,00	102 128,40	102 128,40	18 555,76	13 025,00
D	242 622,00	218 359,80	218 359,80	47 362,49	16 189,08
BS	106 271,00	74 389,70	74 389,70	22 117,39	1 841,18
P	160 127,00	144 114,30	144 114,30	23 610,38	11 629,82
BD	116 238,00	81 366,60	81 366,60	19 011,52	11 729,99
T	181 441,00	127 008,70	127 008,70	26 519,63	18 502,49
S	132 569,00	92 798,30	92 798,30	28 081,73	3 503,38
BT HT	165 446,27	108 630,73	104 096,74	18 427,37	11 245,54
O	130 047,00	91 032,90	91 032,90	27 401,62	6 133,79
TOTAL	2 834 273,27	2 186 733,83	2 159 547,30	502 384,21	223 681,70

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort :

[…]

* constate l’interruption de l’instance visant la société WS CONSULTING

* dit qu’elle sera reprise sur assignation délivrée aux organes de la procédure collective de la société WS CONSULTING soit par les demandeurs, soit par toute personne subrogée dans leurs droits

* radie l’affaire du rôle

SUR LE FOND

* met hors de cause la société E2P, la COFIP aux droits de la COMPAGNIE FINANCIERE DE FRANCE, la société INDEX FINANCE ET PRESTIGE FINANCE qui a conseillé les époux S et la société SOLIS FINANCE qui a conseillé les époux D.

* prononce l’annulation pour dol de tous les actes de vente suivants reçus par M^e M, notaire à N, passés par la SCI LE MOULIN DE BOLY avec les acquéreurs des différents lots immobiliers du projet de rénovation de l’Hôtel d’Anvers sur les parcelles acquises par cette société situées […] et […] à L cadastrées section CE n°7 pour 86 a, n°8 pour 14 a 19 ca et n°9 pour 02 a 53 ca ayant donné lieu l’établissement préalable d’un règlement de copropriété du 23 avril 2009 déposé au rang des minutes de M^e M publié le 29 mai 2009 volume 2009 P n°2031 au fichier immobilier de TARBES (65), soit l’annulation des actes suivants

— l’acte reçu par M^e M le 29 septembre 2010 publié à une date indéterminée à la conservation des hypothèques de TARBES par laquelle la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°17 avec 51/10.000èmes des parties communes générales et 60/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 83.636 euros TTC à AW CA CB AX, consultant informatique né le 06 mars 1981 à […], célibataire au moment de l’acte

— l’acte reçu par M^e M le 08 janvier 2010 publié sous des références indéterminées à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n° 78 avec 74/10.000èmes des parties communes générales et 86/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 123.983 euros TTC à AE CR CS BE, fonctionnaire de police, né le […] à […] et à DJ DK DD DL BM, fonctionnaire de police, née le […] à […] liés par une […]

— l’acte reçu par M^e M le 08 juin 2009 complété par un acte de constatation de levée d’une condition suspensive du 22 juillet 2009 reçu par M^e M puis publiés ensemble le 17 août 2009 volume 2009 P n° 3053 et 3054 à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°16 avec 81/10.000èmes des parties communes générales et 94/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 121.461 euros TTC à AC CT CU AD, rédacteur technique né le […] à […]

— l’acte reçu par M^e M le 08 juin 2009 complété par un acte de constatation de levée d’une condition suspensive du 22 juillet 2009 reçu par M^e M puis publiés ensemble le 17 août 2009 volume 2009 P n° 3057 et 3058 à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°35 avec 76/10.000èmes des parties communes générales et 89/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 122.782 euros TTC à AO CC K, chef de projet né le […] à […] et à AP BU J née le […] à […]

— l’acte reçu par M^e M le 13 août 2009 publié le 24 septembre 2009 volume 2009 P n°3507 à la conservation des hypothèques de TARBES par laquelle la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°52 avec 85/10.000èmes des parties communes générales et 607/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment B au prix de 132.088 euros TTC à BO BW BP, chef de projet marketing relationnel né le […] à […]

— l’acte reçu par M^e M le 26 mai 2010 publié le 12 juillet 2010 volume 2010 P n° 2626 à la conservation des hypothèques de TARBES par laquelle la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°1 avec 59/10.000èmes des parties communes générales et 69/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 98.466 euros TTC à AH BQ CD AI, employée de banque, née le […] à […] au moment de l’acte

— l’acte reçu par M^e M le 16 aout 2010 publié le 20 septembre 2010 P n° 3523 à la conservation des hypothèques de TARBES par laquelle la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°14 avec 88/10.000èmes des parties communes générales et 102/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 147.038 euros TTC aux époux AZ DM DN DO R, technicien bureau d’étude, né le […] à BOBIGNY et à CI-DP DQ H, analyste assurances, née le […] à […], mariés sous le 15 juillet 2006 sous le régime de la séparation des bien selon contrat reçu le 22 mai 2006 par M^e THOUAULT, notaire à PARIS

— l’acte reçu par M^e M le 19 octobre 2009 publié à une date indéterminée à la conservation des hypothèques de TARBES par laquelle la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°37 avec 92/10.000èmes des parties communes générales et 107/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 147.939 euros à AJ B né le […] à STRASBOURG (68) et AK AL, son épouse née le […] à STRASBOURG mariés sous le régime de la séparation des biens

— l’acte reçu par M^e M le 14 septembre 2009 publié le 29 octobre 2010 P volume 2010 P n° 3929 à la conservation des hypothèques de TARBES par laquelle la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°46 avec 76/10.000èmes des parties communes générales et 89/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 121.041 euros TTC à AE CS CI AF époux V, commercial, né le […] à […]

— l’acte reçu par M^e M le 14 septembre 2009 publié à une date indéterminée à la conservation des hypothèques de TARBES par laquelle la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°54 avec 85/10.000èmes des parties communes générales et 99/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 134.490 euros TTC à CF CK BO G, technicien , né le […] à VERSAILLES (78) et à BX BY CV BR née le […] à […]) mariés sous le régime légal célébré à […] depuis le 13 septembre 1980

— l’acte reçu par M^e M le 01 avril 2010 publié le 10 mai 2010 volume 2010 P n° 1734 à la conservation des hypothèques de TARBES par laquelle la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°73 avec 90/10.000èmes des parties communes générales et 646/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment B au prix de 142.535 euros TTC 0 AM DC DR CZ DS, réalisateur, né le […]

— l’acte reçu par M^e M le 23 juin 2009 complété par un acte de constatation de levée d’une condition suspensive du 22 juillet 2009 reçu par M^e M puis publiés ensemble le 17 août 2009 volume 2009 P n° 3047 et 3048 à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°12 avec 74/10.000èmes des parties communes générales et 87/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 124.283 euros TTC à AQ CE Q, responsable administratif né le […] à BONNEUIL EN France et à AR CW CX C son épouse, assistante achats, née le […] à ARGENTEUIL mariés sous le régime légal le 12 septembre 1992 au […]

— l’acte reçu par M^e M le 23 avril 2010 reçu par M^e M puis publié le 20 mai 2010 volume 2010 P n°1851 à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°27 avec 69/10.000èmes des parties communes générales et 81/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 113.476 euros TTC à BH W, née le […] en Algérie

— l’acte reçu par M^e M le 11 décembre 2009 reçu par M^e M puis publié à une date indéterminée à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°56 avec 154/10.000èmes des parties communes générales et 179/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 242.622 euros TTC à AJ CF CY D, agent SNCF né le […] à […] et à AS CI CD AT son épouse, assistante achats, née le […] à […] mariés sous le régime légal le 06 août 1977 à […]

— l’acte reçu par M^e M le 26 mai 2009 complété par un acte de constatation de levée d’une condition suspensive du 22 juillet 2009 reçu par M^e M puis publiés ensemble le 17 août 2009 volume 2009 P n° 3065 et 3066 à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°3 avec 64/10.000èmes des parties communes générales et 74/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 106.271 euros à BF BS CZ DA, fonctionnaire de police, né le […] à […]

— l’acte reçu par M^e M le 01 décembre 2010 publié à une date indéterminée à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°26 avec 98/10.000èmes des parties communes générales et 114/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 160.127 euros à AU P E directeur de production né le […] à BORDEAUX (33) et à son épouse AV DB CI E née le […] à […]) mariés sous le régime légal le 13 juillet 1991 à NANCY

— l’acte reçu par M^e M le 01er mars 2010 publié le 26 mars 2010 volume 2010 P n°1218 à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°4 avec 70/10.000èmes des parties communes générales et 81/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 116.238 euros à BC BD, responsable de ventes, née le […] à MELUN

— l’acte reçu par M^e M le 12 avril 2010 publié à une date indéterminée à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°51 avec 119/10.000èmes des parties communes générales et 848/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment B au prix de 181.441 euros à AY DC BV T ingénieur né le […] à PARIS 75015 et CI CJ Georgette BV F médecin née le […] à […]

— l’acte reçu par M^e M le 12 mai 2009 complété par un acte de constatation de levée d’une condition suspensive du 22 juillet 2009 reçu par M^e M puis publiés ensemble le 17 août 2009 volume 2009 P n° 3061 et 3062 à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE Boly a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°57 avec 84/10.000èmes des parties communes générales et 98/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 132.569 euros à CF CG S, professeur né à AA (57) le 1^er juin 1954 et son épouse AG CH A, infirmière née dans la même ville de AA et le même jour soit le 1^er juin 1954 mariés sous le régime légal à AA le 21 juillet 1979

— l’acte reçu par M^e M le 30 décembre 2009 publié le 09 février 2010 volume 2010 P n°585 à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°24 avec 84/10.000èmes des parties communes générales et 98/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A à AU BF BT, avocat, né à AB (68) le 20 août 1973

— l’acte reçu par M^e M le 20 Août 2010 publié le 05 octobre 2009 volume 2009 P n° 3633 à la conservation des hypothèques de TARBES par lequel la SCI LE MOULIN DE BOLY a vendu en l’Etat Futur d’Achèvement le lot n°8 avec 78/10.000èmes des parties communes générales et 94/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A au prix de 130.047 euros à BB CF O, gardien de la paix né le […] à […]62) et à son épouse BA DD DE I née le […] à […]) mariés sous le régime légal le 26 juin 1993 à GRANDFRESNOY

* dit que ces annulations prendront effet rétroactivement à la date à laquelle les acquéreurs ont bénéficié d’une suspension du remboursement des prêts qui leur ont été consentis à savoir à la date du 14 novembre 2013 et à la date du 28 décembre 2013 pour les époux B

* restitue par conséquent la propriété des droits immobiliers vendus à la SCI LE MOULIN DE BOLY

* corrélativement prononce l’annulation à la même date des prêts consentis aux acquéreurs emprunteurs et dit que ces derniers sont restituables envers leurs banques prêteuses des sommes effectivement versées par leur banque en exécution partielle des emprunts (et remises à la SCI) sauf à opérer compensation avec les sommes que chaque banque doit réciproquement leur restituer à savoir toutes les sommes remboursées dans les conditions du contrat en principal et intérêts, les frais de dossiers, les frais de constitution de garantie ainsi les primes d’assurance groupe, ces annulations portant sur les prêts suivants

— le prêt accordé le 26 juin 2010 par la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées à AW AX d’un capital de 69.930 remboursable au taux de 4.35% sur 300 mois et sur lequel elle a débloqué la somme de 48.951 euros

— le prêt accordé le 26 octobre 2009 par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE OUEST aux consorts BE BM d’un capital de 123.983 Euros remboursable pour partie au taux de 4,85% par un prêt à long d’une durée de 324 mois portant sur un capital de 103.665 euros et pour partie par un prêt relais de 23 mois au même taux portant sur un capital de 20.318 euros, l’ensemble étant renégocié totalement à partir du 01er janvier 2012 par l’attribution d’un capital de 110.511,81 euros remboursable au même taux sur 300 mois

— le prêt accordé le 14 novembre 2008 par la BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER aux consorts K J d’un capital de 122.782 euros au taux de 5.65 % sur lequel la banque a débloqué une somme de 85.947,40 euros

— le prêt accordé par la CRCAM DU NORD DE LA FRANCE à AC AD d’un capital de 121.461 euros remboursable pour partie au taux de 5.90% par un prêt à long d’une durée de 324 mois portant sur un capital de 101.556 euros et pour partie par un prêt relais de 23 mois au même taux portant sur un capital de 19.905 euros,

— le prêt accordé par la CRCAM DU NORD DE LA FRANCE à BO BW BP d’un capital de 132.089 Euros remboursable au taux de 4,90% par un prêt à long d’une durée de 324 mois portant sur un capital de 101.556 euros et pour partie par un prêt relais de 23 mois au même taux portant sur un capital de 19.905 euros sur lequel la banque a débloqué la somme de 118.879,20 euros

— le prêt initialement accordé le 12 décembre 2009 par la SOCIETE GENERALE à AH AI d’un capital de 99.460 euros remboursable après renégociation sur 180 mois à compter du 05 juillet 2013 au taux de 2,59 % sur capital débloqué de 68.926 euros (prix encaissé par DOCOMO) porté à 74.363,50 euros pour tenir compte du temps écoulé

— le prêt accordé le 30 juin 2010 par la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées aux époux R H d’un capital de 147.038 Euros remboursable au taux de 4.20% sur 300 mois et sur lequel elle a débloqué la somme de 102.926,60 euros

— le prêt accordé le 24 juillet 2009 par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE L’EHN aux époux B AL d’un capital de 147.939 au taux de 4,55 % l’an sur 300 mois et sur lequel a été débloquée la somme de 103.557,30 euros

— le prêt accordé le 05 mars 2009 par la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées à AE AF d’un capital de 121.041 Euros remboursable au taux de 5.77% sur 300 mois et sur lequel elle a débloqué la somme de 84.728 70 euros

— le prêt accordé le 17 juillet 2009 par la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées aux époux G BR d’un montant de 139.490 euros remboursable au taux de 4,86% sur 240 mois et sur lequel a été débloquée une somme de 121.041 euros

— le prêt accordé le 20 février 2010 par la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées à AM AN d’un montant de 142.535 euros remboursable au taux de 4,50% sur 228 mois et sur lequel a été débloquée une somme de 128.241,50 euros

— le prêt accordé le 31 mars 2009 par la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées aux époux Q C d’un montant de 124.283 euros remboursable au taux de 5.37% sur 300 mois et sur lequel a été débloquée une somme de 111.854,70 euros

— le prêt accordé le 17 février 2010 par la CRCAM du NORD DE FRANCE à BH W d’un capital de 113.476 Euros remboursable au taux présumé de 4,8 % sur 300 mois pour un capital de 94.880 euros et sur 23 mois sous forme de prêt relais d’un capital de 18.596 euros sur lequel la banque a ainsi débloqué 102.128,40 euros

— le prêt accordé le 10 novembre 2009 par la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées aux époux D AT d’un montant de 242.622 euros remboursable au taux de 4,65% sur 300 mois sur lequel a été débloquée une somme de 218.359,80 euros

— le prêt accordé le 17 février 2009 par la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées à BF BS d’un montant de 106.271 euros remboursable au taux de 4,65% sur 300 mois et sur lequel a été débloquée une somme de 74.389,70 euros

— le prêt accordé le 19 octobre 2010 par la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées aux époux P E d’un montant de 160.127 euros remboursable au taux de 4, 20% sur 300 mois et sur lequel a été débloquée une somme de 144.114,30 euros

— le prêt accordé le 26 février 2010 par la CRCAM du NORD DE FRANCE à BC BD d’un capital de 116.238 Euros remboursable au taux de 4,75% euros sur 240 mois pour un capital de 97.189 euros et sur 23 mois sous forme de prêt relais d’un capital de 19.049 euros sur lequel la banque a débloqué le montant encaissé par le notaire soit 81.366,60 euros

— le prêt accordé en février 2010 par la CAGEFI aux époux T F d’un montant de 181.441 euros au taux variable de 4,65% remboursable sur 300 mois et sur lequel a été débloquée une somme de 127.008,70 euros

— le prêt accordé le 26 janvier 2009 par la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées aux époux S A d’un montant de 132.569 euros remboursable au taux de 5,87% sur 300 mois et sur lequel a été débloquée une somme de 92.798,30 euros

— le prêt accordé par le CREDIT LYONNAIS à AU BT d’un montant de 115.644 euros correspondant au montant HT de l’acquisition remboursable au taux de 3.95% sur 180 mois et sur lequel a été débloquée une somme de 104.096,74 euros

— le prêt accordé le 26 janvier 2009 par la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées aux époux O I d’un montant de 130.047 euros remboursable au taux de 5,44% sur 300 mois et sur lequel a été débloquée une somme de 91.032,90 euros

* dit qu’en raison de ces annulations la SCI LE MOULIN DE BOLY est restituable aux acquéreurs de la fraction du prix d’acquisition que chacun des acquéreurs lui a payée à savoir, dit qu’elle est redevable de dommages-intérêts tant aux acquéreurs emprunteurs qu’aux banques et dit que sous réserve des l’existence et de la régularité des déclarations au passif de la liquidation de SCI, doivent être inscrites au passif de sa liquidation, sauf à parfaire en fonction de données contractuelles non précisées et contraires aux présomptions posées (date du premier déblocage de fonds, modification de la durée du différée, suspension des paiement amiable ou unilatérale)

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis à AW AX, une créance de restitution de prix d’un montant de 48.951 euros ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 8.125,85 euros pour l’emprunteur outre les primes d’assurance payées postérieurement à l’annulation du prêt jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 9.406,40 euros pour la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées,

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis aux consorts BE BM une créance de restitution de prix d’un montant de 86.788,10 euros, une créance de dommages-intérêts de 12.482,37 euros augmentée des primes d’assurance payées postérieurement à l’annulation du prêt jusqu’à la date du présent jugement, ainsi qu’une créance dommages-intérêts de 19.891,18 euros pour CREDIT IMMOBILIER DU CENTRE OUEST

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis aux consorts K J, une créance de restitution de prix d’un montant de 85.947,40 euros, une créance de dommages-intérêts de 12.893,83 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurance payées postérieurement à l’annulation du prêt jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 25.416,85 euros pour la BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis à AC AD, une créance de restitution de prix d’un montant de 85.022.70 euros, une créance de dommages-intérêts de 13.215,61 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurance payées postérieurement à l’annulation du prêt jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 20.735,82 euros pour la CRCAM DU NORD DE LA FRANCE

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis à BO BW BP, une créance de restitution de prix d’un montant de 118.879,20 euros, une créance de dommages-intérêts de 13.198,11 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurance payées postérieurement à l’annulation du prêt jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 30.875,62 euros pour la CRCAM DU NORD DE LA FRANCE

- du chef de l’annulation de la vente et du prêts consenti à AH AI, une créance de restitution de prix de 68.926 euros, une créance de dommages-intérêts de 9.563,75 euros augmentée des primes d’assurance payées postérieurement à l’annulation du prêt jusqu’à la date du présent jugement, ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 8.653,66 euros pour la SOCIETE GENERALE

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis aux époux R H, une créance de restitution de prix d’un montant de 102.926,60 euros, une créance de dommages-intérêts de 11.394,04 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 18.013,27 euros pour la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consenti aux époux B AL une créance de restitution de prix d’un montant de 103.557,30 euros, une créance de dommages-intérêts de 10.213,91 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt, ainsi qu’une créance de dommages intérêts de 23.168,47 euros pour la banque

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis à AE AF, une créance de restitution de prix d’un montant de 84.728,70 euros, une créance de dommages-intérêts de 12.124,78 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 24.525,07 euros pour la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis aux époux G BR, une créance de restitution de prix d’un montant de 121.041 euros, une créance de dommages-intérêts de 6.562,85 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 28.936,94 euros pour la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis à AM AN, une créance de restitution de prix d’un montant de 128.281,50 euros, une créance de dommages-intérêts de 14.284,87 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 30.506,38 euros pour la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis aux époux Q C, une créance de restitution de prix d’un montant de 111.854,70 euros, une créance de dommages-intérêts de 5.821,34 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 31.166,68 euros pour la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis à BH W une créance de restitution de prix d’un montant de 102.128,40 euros, outre une créance de dommages-intérêts de 13.025 euros augmentée des primes d’assurance payées postérieurement à l’annulation du prêt jusqu’à la date du présent jugement, une créance de dommages-intérêts de 18.555,76 euros pour le CREDIT IMMOBILIER DU CENTRE OUEST

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis aux époux D AT, une créance de restitution de prix d’un montant de 218.359,80 euros, une créance de dommages-intérêts de 16.189,08 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 47.362,49 euros pour la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis à BF BS, une créance de restitution de prix d’un montant de 74.389 ,70 euros, une créance de dommages-intérêts de 1.841,18 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 22.117,39 euros pour la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis aux époux P E, une créance de restitution de prix d’un montant de 144.114,30 euros, une créance de dommages-intérêts de 11.629,82 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 23.610,38 euros pour la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis à BC BD, une créance de restitution de prix d’un montant de 81.366,60 euros, une créance de dommages-intérêts de 11.729,99 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 19.011,52 euros pour la CRCAM DU NORD DE FRANCE,

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis aux époux T F, une créance de restitution de prix d’un montant de 127.008,70 euros, une créance de dommages-intérêts de 18.502,49 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 26.519,63 euros pour la CAGEFI

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis aux époux S A, une créance de restitution de prix d’un montant de 92.798,30 euros, une créance de dommages-intérêts de 3.503,38 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 28.081,73 euros pour la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis à AU BT, une créance de restitution de prix d’un montant de 104.096,74 euros, une créance de dommages-intérêts de 11.245,54 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 18.427,31 euros pour le CREDIT LYONNAIS

- du chef de l’annulation de la vente et du prêt consentis aux époux O I, une créance de restitution de prix d’un montant de 91.032,90 euros, une créance de dommages-intérêts de 6.133,79 euros pour l’emprunteur augmentée des primes d’assurances qui auront pu continuer à être payées postérieurement à l’annulation du prêt et jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’une créance de dommages-intérêts de 27.401,62 euros pour la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées

* enjoint à chaque acquéreur-emprunteur de payer à la banque qui lui a prêté le solde entre d’une part la part du capital débloqué (remis à la S.C.I.) et d’autre part le montant des toutes les somment qu’il a effectivement payées au titre du capital qu’il a pu amortir, des intérêts qu’il a effectivement payés recalculés sur la part du prêt effectivement débloquée, des frais de dossiers, du coût de prise de sûretés et des primes d’assurances groupe

* dit que M^e M a engagé sa responsabilité civile, in solidum avec la SCI LE MOULIN DE BOLY, sur le fondement de l’article 1382 du code civil en manquant à son obligation de conseil ainsi qu’à son obligation de recevoir un acte efficace, et lui enjoint à raison de cette responsabilité de payer à tous les acquéreurs emprunteurs et aux banques soit à titre de garantie des restitutions contractuelles, soit à titre de dommages-intérêts toutes les sommes déterminées ci-dessus, outre intérêts au taux légal à compter de l’annulation des actes par application de l’article 1153-1 du code civil

* enjoint à M^e M de payer à chaque banque prêteuse, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’annulation des contrats, une indemnité égale

— aux intérêts contractuels recalculés sur le capital effectivement débloqué qu’auraient payés chaque acquéreur emprunteur en exécutant correctement ses obligations entre la date d’exigibilité de la première échéance et la date d’annulation du prêt,

— l’indemnité contractuelle de résiliation recalculée sur la part de prêt effectivement débloquée,

— les frais de constitution de dossier à rendre à l’acquéreur,

— les frais de constitution de garantie à rendre à chaque acquéreur emprunteur,

— mais à l’exclusion des primes d’assurance groupe

* déclare aussi M^e M et la SCI LE MOULIN DE BOLY coresponsables in solidum d’un préjudice moral de 2.000 euros subi par chaque acquéreur (seul ou en couple) et enjoint par conséquent à M^e M de leur payer cette somme sauf son recours intégral par déclaration au passif de la liquidation judiciaire de la SCI

* dit que M^e M dispose d’un recours intégral contre la liquidation de la SCI LE MOULIN DE BOLY à exercer dans les limites des déclarations de créances effectuées à la liquidation de cette société par chacun des acquéreurs dans les droits desquels il sera subrogé par l’effet du paiement des restitutions et des indemnités qu’il sera amené à payer

* dit que les banques prêteuses à savoir la CAISSE D’EPARGNE MIDI PYRENEES, la CRCAM DU NORD DE LA FRANCE, le CREDIT IMMOBILIER DE France CENTRE OUEST et le CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE L’EHN n’encourent aucune responsabilité civile envers les acquéreurs

* dit que chacun des acquéreurs (un couple étant considéré comme un seul acquéreur) obtiendra l’allocation de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile dont le régime de paiement est fixée comme pour les dépens ci-dessous

* dit n’y avoir lieu à d’autre application de ce texte

* dit que les dépens seront supportés in solidum par M^e M et par la SCI LE MOULIN DE BOLY, le recours intégral de M^e M contre la S.C.I. s’exerçant dans les formes prévues pour les procédures collectives

* ordonne l’exécution provisoire à hauteur de 50% du tiers des sommes revenant à titre de restitution ou d’indemnité à chacun des acquéreurs

LE GREFFIER LE PRESIDENT