Tribunal de grande instance de Toulouse, Loyers commerciaux, 4 mai 2017, n° 15/01239

TGI Toulouse 25 août 2015

TGI Toulouse 4 mai 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Toulouse, loyers commerciaux, 4 mai 2017, n° 15/01239
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Toulouse
Numéro(s) :	15/01239

Sur les parties

Avocat(s) :	Michel DUBLANCHERegis DEGIOANNI
Cabinet(s) :	SCP INTER-BARREAUX DEGIOANNI - PONTACQ - GUY-FAVIER
Parties :	S.C.I. L.S.V MONTESQUIEU c/ S.A.R.L. JAMON

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Mai 2017

DOSSIER N° : 15/01239

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

[…]

JUGEMENT DU 04 Mai 2017

PRESIDENT : Madame GAUMET, Vice-Présidente du Tribunal de Grande Instance

GREFFIER : Madame BELMAS,

DEBATS : A l’audience publique du 07 Mars 2017,

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

DEMANDERESSE

S.C.I. A B, dont le siège social est sis 17 rue des Carmes – 31310 B D

représentée par M^e Michel DUBLANCHE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 106

DEFENDERESSE

S.A.R.L. JAMON, dont le siège social est sis 19 B avenue des Pyrénées – 31310 B D

représentée par Maître DEGIOANNI de la SCP GOGUYER-LALANDE DEGIOANNI, avocats au barreau d’ARIEGE, avocats plaidant, vestiaire :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 décembre 2001, la SCI LSV B a donné à bail à la société Compagnie de Distribution de B (CODIMON) un immeuble à usage de supermarché et station-service situé à B D 19 bis avenue des Pyrénées lieu dit « Bout du Pont » pour une durée de 12 ans ayant commencé à courir le 1^er janvier 2002 et devant se terminer le 31 décembre 2013, moyennant un loyer annuel hors-taxes de 55.645 €. Il est actuellement de 6.176€ HT par mois.

La SARL JAMON a absorbé le patrimoine de la société CODIMON et poursuivi l’exploitation du supermarché sous l’enseigne CARREFOUR CONTACT .

Les locaux comprennent une surface de vente de 480m², des bureaux et locaux sociaux, un local de stockage, un auvent et 55 emplacements de parking. La société locataire a été autorisée à procéder à ses frais à l’agrandissement du supermarché, la surface totale de l’ensemble étant portée à environ 1.000 m² en 2003.

Par acte d’huissier du 23 avril 2013, la société bailleresse a donné congé au locataire pour le 1^er janvier 2014, tout en lui offrant le renouvellement du bail, moyennant un loyer de 156. 852€ hors-taxes et hors charges par an.

La société locataire a notifié son accord sur le principe du renouvellement par courrier du 12 juillet 2013 mais a déclaré s’opposer au montant du nouveau loyer réclamé

La SCI LSV B a notifié son mémoire préalable le 27 février 2015 puis par acte d’huissier du 1^er avril 2015, a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins :

— De constater le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 2014,

— De voir fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 163.890 € TTC par an à compter du 1^er janvier 2014 outre les intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyers ,

— À défaut, d’ordonner une expertise judiciaire ,

— En tout état de cause, de condamner la société locataire à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens .

Dans son mémoire en réplique notifié le 29 mai 2014, la SARL JAMON concluait au rejet de la demande et à la fixation du montant du loyer à la somme de 58.544 € hors taxes et hors charges par an telle qu’évaluée par son expert amiable M X,outre la condamnation du bailleur à lui rembourser la somme mensuelle de 1785,86 euros hors-taxes augmentée des indemnités de retard et à lui payer la somme de 2000 € à titre de frais irrépétibles.

Par jugement rendu le 25 août 2015, le Juge des […] a :

Dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1^er janvier 2014,
Ordonné avant dire droit une expertise judiciaire confiée à M. C Z,
Réservé les dépens en fin d’instance,
Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Concernant le chalet-pizzeria exploité sur l’emprise du local donné à bail, mission a été donnée à l’expert d’en évaluer la valeur locative à titre indicatif, le tribunal se réservant de trancher ce point du litige au retour du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 05 août 2016.

En l’état de son dernier mémoire notifié le 10 février 2017, la SCI LSV B demande au Juge des […] de :

Constater le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2022 ,
Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2014, à la valeur locative globale annuelle de 77.600€ hors taxes et hors charges, se décomposant en :

— Valeur locative des locaux hors extension de la SARL JAMON : 75.600€ hors taxes et hors charges

— Valeur locative de la pizzeria : 2.000€ hors taxes et hors charges

Dire et juger que la SARL JAMON sera tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal, en vertu de l’article 1155 du code civil,
Condamner la société locataire à lui payer la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LSV B expose qu’au 1^er janvier 2011, date anniversaire de la dernière période triennale du bail, a été appliquée une indexation qui a eu pour effet une hausse du loyer non contestée par la locataire, qui a réglé volontairement et intégralement le loyer annuel issu de la réindexation, soit 74.112€, correspondant à 6.176€ par mois. La bailleresse estime que ce loyer doit perdurer.

Elle fait valoir que bien que la clause du bail liée à l’agrandissement ne lui permette pas de solliciter une augmentation du loyer sur la base de la modification notable des caractéristiques du local considéré, elle peut valablement solliciter la fixation du loyer à la valeur locative au motif de la progression remarquable de l’activité exercée par sa locataire. Elle estime néanmoins que les caractéristiques du local présentent de nombreux avantages propices au développement de l’activité de la SARL JAMON, relativement à son accessibilité, y compris pour les personnes handicapées et à sa visibilité, aux facilités de stationnement, à l’état et au confort des locaux et aux travaux de réfection de la toiture effectués en septembre 2015.

La SCI LSV B indique que le commerce de la SARL JAMON, supermarché de commerce alimentaire en situation d’oligopole, est implanté à 4 minutes à pied du centre-ville de B D, ce qui constitue une implantation stratégique au coeur de cette commune lui permettant de capter, en sus de la clientèle de passage, tous les habitants de la commune. Elle ajoute que ce commerce appartient à un groupe de grande distribution et relève de la catégorie des supermarchés, lesquels ont maintenu une bonne marge de progression face à la concurrence et ont mieux résisté à la crise, compte tenu du caractère contraint des dépenses alimentaires.

Elle rappelle que M. X, expert saisi à la seule initiative de la SARL JAMON, avait conclu à une valeur locative de 80.057€ par an sans plafonnement indiciaire, mais qu’il a ramené cette valeur à 58.544€.

La SCI LSV B précise que la réévaluation du loyer doit intégrer la sous-location de la pizzeria exploitée sur le parking de sa locataire. Elle indique que suite à une expertise sollicitée en référé par la SARL JAMON dont les locaux connaissaient des infiltrations d’eau, elle a fait procéder à une réfection complète de la toiture du bâtiment dans lequel la SARL JAMON exploite son commerce.

Elle conteste la fixation de la valeur locative de la grande surface d’alimentation générale exploitée par la SARL JAMON par M. Z à la somme annuelle de 58.750€, ainsi que l’évaluation de la valeur locative de la pizzeria à 2.000€, soit une évaluation à la baisse par rapport au loyer courant, alors que l’expert n’a pas relevé d’élément permettant de conclure à un déplafonnement du loyer à la baisse.

Elle soutient que les conclusions de l’expert sont en contradiction avec les constatations qu’ils a opérées, dans la mesure où il a fait état d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, consistant en un accroissement constant de la population tant de la ville, dont le nombre d’habitants a augmenté de 40% entre le 1^er janvier 2002 et le 1^er janvier 2014,que des communes adjacentes et du canton dont B D est la ville chef. Elle précise que cette modification est confirmée par l’évolution favorable du chiffre d’affaires comme du résultat net de la SARL JAMON durant le bail écoulé, qui ne démontre pas selon elle que cette augmentation proviendrait de celle des prix du carburant, ni du changement d’enseigne. Elle ajoute que cette modification notable est confirmée par la stabilisation du chiffre d’affaires d’une pharmacie située à une centaine de mètres du commerce de la SARL JAMON, estimant que ces deux locaux présentent des facteurs réciproques de ralliement de la clientèle.

La SCI LSV B fait valoir que l’expert n’a pas répondu à l’un de ses dires rappelant l’existence d’un usage du commerce en matière de grandes et moyennes surfaces, consistant dans la fixation du loyer entre 2,20% et 2,40% du chiffre d’affaires hors taxes. Elle lui reproche sur ce point d’avoir appliqué un taux d’effort de 4,40% pour la pizzeria, mais de seulement 0,8% pour la grande surface.

Aux termes de son mémoire en réplique notifié le 04 mars 2017, la SARL JAMON demande au juge des loyers commerciaux de :

Fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 58.750€ hors taxes et charges à compter du 1^er janvier 2014,
Condamner la SCI LSV B à lui restituer le trop perçu à compter du 1^er janvier 2014, soit la somme de 51.209,01€ hors taxes et hors charges arrêtée au 31 mars 2017, puis la somme mensuelle de 1.707,63€ hors taxes et hors charges, outre les intérêts de retard, avec capitalisation,
Condamner la SCI LSV B au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SARL JAMON rappelle qu’ainsi qu’il a été tranché par le jugement du 25 août 2015, le mécanisme du plafonnement du loyer n’est pas applicable au cas d’espèce, le bail ayant duré plus de 12 ans, ce dont elle déduit que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce.

La SARL JAMON souscrit aux conclusions de l’expert, dont elle estime qu’il a procédé à un travail méticuleux en prenant en considération l’ensemble des éléments prévus par ce texte. La SARL JAMON soutient que B D est une petite commune éloignée de la métropole toulousaine et que ses locaux sont implantés en façade d’une avenue dont l’activité commerciale est extrêmement faible et que sa proximité avec le centre ville n’est pas un facteur favorable, dès lors que la quasi totalité des surfaces d’alimentation de centre-ville se sont installées en périphérie dans des zones commerciales et que l’accès pour les piétons depuis le centre-ville n’est pas un élément favorable, un véhicule étant le plus souvent nécessaire pour ce type d’achats.

Elle précise que les facteurs locaux de commercialité ont été appréciés à leur juste valeur par l’expert, qu’ils ne sont pas le seul critère à prendre en compte pour la fixation du loyer et rappelle que M. Z est parvenu à un prix similaire à celui avancé par M. X qu’elle avait sollicité.

Elle retient notamment que dans le cadre de la comparaison des prix couramment pratiqués dans le voisinage tout en tenant compte des observations de la SCI LSV B, l’expert a retenu un prix de 92€/m² et par an, qu’il a majoré de 20% pour tenir compte d’un certain nombre de paramètres. Elle ajoute que la fixation du loyer selon la demande de la SCI LSV B reviendrait à appliquer un prix de 157€/m², largement supérieur aux prix du voisinage qu’aucune des enseignes de comparaison n’atteint.

La SARL JAMON fait valoir que la progression de son chiffre d’affaires sur la période considérée est due à l’augmentation des prix des carburants et du changement de l’enseigne, SHOPI, remplacée par l’enseigne CARREFOUR CONTACT, ainsi qu’à de nouveaux aménagements qu’elle a intégralement supportés pour une somme de 500.000€. Elle en conclut que l’augmentation de son chiffre d’affaires n’est pas le résultat de l’emplacement de sa surface de vente, ni de l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, mais de la politique de gestion de son dirigeant et que sa situation n’est pas comparable avec celle de la pharmacie.

Concernant la pizzeria, la SARL JAMON estime qu’elle ne peut donner lieu à aucun loyer au profit de la SCI LSV B, dès lors que le gérant de la société bailleresse a consenti à sa construction sans contrepartie d’un loyer et qu’elle ne perçoit elle-même aucun loyer, l’occupation en jouissance gratuite résultant d’une autorisation de son propre gérant. Elle ajoute que le faible chiffre d’affaire de cette pizzeria, qui fonctionne en dehors des heures d’ouverture du supermarché, ne peut avoir d’influence sur la valeur locative de son commerce.

La SARL JAMON ajoute qu’en réglant le loyer issu de l’indexation, elle se conforme aux dispositions contractuelles, ce qui ne prohibe en rien la fixation du nouveau loyer à la baisse ainsi que l’a retenu l’expert.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que par jugement du 25 août 2015, il a été dit d’une part que le bail liant les parties était renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1^er janvier 2014 et d’autre part, que le mécanisme du plafonnement n’étant pas applicable au bail renouvelé, dès lors que le précédent a duré plus de 12 ans, le montant du loyer du bail renouvelé devait correspondre à la valeur locative..

Le bail renouvelé a couru du 1^er janvier 2002 au 31 décembre 2013.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- Les caractéristiques du local considéré ;

2- La destination des lieux ;

3- Les obligations respectives des parties ;

4- Les facteurs locaux de commercialité ;

5- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La détermination de la valeur locative doit être opérée conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 sus visé du code de commerce, dans les conditions fixées par les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code.

Il ressort du rapport de l’expert qu’il a examiné la situation du commerce et ses caractéristiques, dont il retient qu’il est situé sur une moyenne commune, à 60km de l’agglomération toulousaine, dont la population s’établissait à 2.997 habitants en 2010. L’expert a également examiné la desserte du commerce, qui se situe à 600 mètres du centre de la commune et est accessible par une avenue et une rue. Il indique que ce chef lieu de canton, qui représente 10 communes, offre une bonne qualité d’accueil et de vie pour les plus jeunes comme les plus âgés, de nombreux services étant proposés afin de faciliter la vie des résidents. Quant au bâtiment, dont la surface est de 1.140m², l’expert note qu’il est complété d’une station service, d’une aire de lavage et gonflage, d’une aire de stockage de bouteilles de gaz, d’un local à usage de pizzeria d’une surface de 16,60m², ainsi que d’emplacements de stationnement, y compris pour personnes handicapées. L’expert a en outre précisément décrit l’ensemble des locaux qui comprennent outre la surface de vente des bureaux et une salle de repos, ainsi que leurs équipements et a noté que le bâtiment, entretenu régulièrement et présente un accès facilité par la desserte routière, ainsi qu’une bonne visibilité.

Par référence à 4^e édition d’octobre 2012 de la charte de l’expertise en évaluation immobilière, l’expert, sans être critiqué par les parties sur ce point, estime la surface totale pondérée à 969,30m², dont 488m² pour la surface de vente avant extension, qui, ainsi qu’en conviennent les parties, doit seule être prise en compte au regard de leurs accords contractuels quant au fait que le coût de l’extension a été pris en charge par le preneur qui en conserve la propriété durant tout le temps de son exploitation.

Quant à la destination des lieux, l’expert indique qu’il s’agit d’un établissement de vente au détail en libre-service qui entre dans la catégorie des petits supermarchés. Il donne une analyse économique de ce secteur, qui a fortement décliné avec la crise économique sur la période 2008- 2011 et connu tant une crise de modèle que la concurrence accrue du hard discount et de nouveaux modes de vente, tels les magasins drive, notant toutefois que les supermarchés ont présenté une meilleure résistance en raison du caractère contraint des dépenses alimentaires.

Sur les obligations respectives des parties, qu’il a précisément analysées, l’expert estime que les clauses et conditions juridiques du bail sont plutôt favorables au bailleur, dans la mesure où elles transfèrent une quote-part de l’impôt foncier au preneur, celui-ci pouvant toutefois consentir un contrat de location gérance. Il a également pris en compte les travaux d’extension supportés par le preneur, ainsi que les travaux de réfection de la toiture qui ont été à la charge du bailleur en septembre 2015. Sur ce dernier point, il y a lieu de relever que les travaux sont intervenus postérieurement à la date de renouvellement du bail expiré et qu’ils ne peuvent donc entrer en considération dans le cadre de la présente instance.

En considération de ce qui a été rappelé à titre liminaire, la fixation du loyer à la valeur locative étant acquise, les facteurs locaux de commercialité doivent être pris en considération comme l’un des éléments de fixation du nouveau loyer et non comme facteur éventuellement notablement évolutif. À cet égard, l’expert relève une augmentation de la population de B D de 2,9% par an entre 1999 et 2010, ainsi qu’une augmentation totale des logements de 18% et des résidences principales de 25,70% sur cette période.

Quant aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, après discussion contradictoire avec les parties et notamment suite à un dire adressé par la bailleresse, l’expert a, procédé à une comparaison avec d’autres enseignes de référence dans le cadre de laquelle il a pris en compte les remarques de la SCI LSV B,excluant in fine de sa comparaison les propriétaires occupants.

Retenant à juste titre que le bailleur n’est pas l’associé du locataire, l’expert n’a pas pris en considération l’évolution du chiffre d’affaires du preneur.

Au terme de ses travaux, l’expert a retenu une référence arrondie de 92€/m² pour la surface de vente, après examen de la médiane et de la moyenne des références de comparaison, laquelle est supérieure à celle qu’il avait retenue initialement, ce qui démontre qu’il a favorablement répondu aux observations de la SCI LSV B. Il a majoré cette valeur de 20% pour tenir compte des clauses favorables au preneur, ce que ce dernier ne critique pas. L’expert parvient ainsi à une valeur locative arrondie à 54.000€ pour la surface de vente.

Le bail de la pharmacie située à proximité des locaux exploités par la SARL JAMON n’a pas été fourni à l’expert et en l’absence de cette pièce, qui seule permettrait éventuellement une comparaison, il n’est possible de tirer aucune conclusion des chiffres comptables bruts produits par la bailleresse.

L’expert a par ailleurs retenu une valeur locative de la station service-lavage de 10% sur la marge de la station, soit 4.750€.

La SCI LSV B ne verse aux débats aucune pièce justifiant de l’usage qu’elle allègue quant à la fixation du loyer des grandes surfaces entre 2,20% et 2,40% de leur chiffre d’affaires et il n’entrait pas dans la mission de l’expert de rechercher l’existence éventuelle d’un tel usage. En outre, la critique selon laquelle l’expert applique au supermarché un taux d’effort très inférieur à celui appliqué au local pizzeria ne pouvait recevoir un écho favorable, dès lors que leurs activités et leurs éléments comptables ne sont en rien comparables.

Concernant la pizzeria, la SARL JAMON produit deux attestations de son expert comptable desquelles il ressort que son exploitation sur le parking ne donne lieu au versement d’aucun loyer et il est exact, ainsi que le soutient la locataire, que le 12 juillet 2009, le gérant de la SCI LSV B a donné son accord pour la construction de l’édifice destiné à l’exploitation de cet pizzeria, qui ne fait l’objet d’aucun bail et ne peut donc être prise en compte au titre d’une sous-location. Dès lors, il n’y a pas lieu de prendre la valeur locative de ce local dans le cadre de la fixation du loyer entre les parties.

Il ressort des conclusions de l’expert qu’il a procédé à un examen attentif de la situation des locaux de lo*ainsi qu’à une comparaison détaillée et justifiée de l’ensemble des éléments retenus, et qu’il a maintenu son chiffrage après réponse aux dires de la bailleresse. Dès lors, le prix moyen annuel auquel il parvient doit être retenu.

En conséquence, le montant du loyer de renouvellement s’établit, pour la surface de vente à (92€X1,20) X 488m²= 53.875,20€, arrondie à 54.000€ et pour la station service, à 4.750€, soit un total de 58.750€ par an hors taxes et hors charges, à compter du 1^er janvier 2014.

Sur la demande de remboursement d’un trop perçu par la SARL JAMON

Il n’est pas contesté que la locataire se soit régulièrement acquittée de ses loyers, y compris en cours de procédure, à hauteur de 74.112€ par an, soit 6.176€ par mois. Entre le 1^er janvier 2014 et le 30 mars 2017, la SARL JAMON a ainsi réglé la somme totale de 240.864€ (3X74.112) + (3X6.176), alors qu’au regard de la fixation du nouveau loyer depuis cette date, elle aurait dû régler 190.937,49€ (3X58.750) + (3X4.895,83), ce qui représente un trop perçu par la SCI LSV B de 49.926,51€

Il est constant que la société bailleresse est tenue du remboursement de cette somme trop perçue depuis le 1^er janvier 2014, ainsi que des intérêts au taux légal sur le différentiel des loyers, à compter du présent jugement et qu’elle est également tenue de la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils sont dus pour une année entière.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL JAMON ayant le plus intérêt à la mesure, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature de l’affaire, il y a lieu d’ordonner d’office l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

RAPPELLE que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1^er janvier 2014 ;

FIXE le loyer du bail renouvelé à la somme de 58.750€ par an hors taxes et hors charges, à compter du 1^er janvier 2014 ;

DIT que la SCI LSV B doit remboursement à la SARL JAMON de la somme trop perçue depuis le 1^er janvier 2014 de 49.926,51€, avec des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, date de la date de délivrance de l’assignation

DIT que la SCI LSV B est tenue de la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils sont dus pour une année entière ;

LAISSE les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire à la charge de la SARL JAMON ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNE d’office l’exécution provisoire du présent jugement.

La Présidente et la Greffière ont signé la minute

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

S BELMAS S GAUMET