TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

[…]

N° F.I. : 14/00101

Date : 08 Avril 2015

OPERATION : Extension de la maison de retraite «les Marronniers»

ENTRE :

Madame C D épouse X

[…]

[…]

représentée par Maître LEVY de la SCP Alain LEVY & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0126

et

[…]

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître DEUBELLE de la SELAS CLAUDE & SARKOZY, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : R175

En présence du commissaire du Gouvernement représentant les services fiscaux des HAUTS-DE-SEINE

DEBATS

A l’audience du 04 février 2015, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

La juridiction de l’expropriation, composée de E F, désignée aux fonctions de juge de l’expropriation par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Versailles en date du 03 janvier 2014, assistée de Anne-Claire LAUNAY, Greffier.

A rendu le jugement qui suit :

I. PRETENTIONS DES PARTIES

Par mémoire introductif d’instance enregistré au greffe du tribunal le 9 juillet 2014, madame C D épouse X a saisi le juge de l’expropriation au visa de l’article L230-1 du code de l’urbanisme aux fins de faire fixer la valeur des lots de copropriété 2 et 3 de l’immeuble sis […] à Levallois-Perret lui appartenant et d’en prononcer le transfert de propriété au bénéfice de la Ville de Levallois-Perret.

Elle expose que, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 juillet 2013, elle a mis en demeure le maire de la Ville de Levallois-Perret d’avoir à acquérir ce bien et que le maire lui a confirmé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 septembre 2013 le fait que cet immeuble se trouvait effectivement dans l’emplacement réservé n°4. Elle fait valoir que plus d’une année s’est écoulée depuis cette mise en demeure et qu’à l’exception d’une visite du bien par le service de France Domaines et par les représentants de la Ville, aucune suite n’a été donnée à sa mise en demeure.

Madame X expose que l’immeuble dans lequel sont situés les lots lui appartenant a fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division en date du 30 juillet 1999 reçu par maître Z, notaire à Levallois-Perret et enregistré au 3^e bureau des Hypothèques de Nanterre le 6 septembre 1999, état de division au terme duquel le lot n°2 est désigné comme, d’une part, un ensemble comprenant des locaux situés sur plusieurs niveaux à savoir rez-de-chaussée, premier étage et combles et, d’autre part, le droit à construire si bon lui semble le projet suivant, éventuellement réalisé par tranche et sous réserve de toute autorisation administrative nécessaire, à savoir :

— la démolition de la verrière et le remplacement par une dalle de plancher dans le prolongement de la terrasse existante et couverture complète de la terrasse par une toiture sous forme de verrière,

— la surélévation des deux greniers situés de part et d’autre de l’ancienne terrasse en vue de créer de nouvelles pièces d’habitation reliées par une passerelle couverte.

Elle précise qu’un règlement modificatif a été pris le 24 décembre 2008 publié le 12 février 2009 créant le lot n°3 à partir des parties communes correspondant à un dégagement au rez-de-chaussée.

Sur la surface du bien, elle se réfère au relevé des surfaces établi par le cabinet de géomètres H I le 13 juin 2012 et retient une surface utile pondérée de 214,75m² . Elle précise qu’elle occupe les lots en cause avec son époux. S’agissant de la valorisation du bien, elle rappelle sa situation privilégiée et souligne l’intérêt que constitue la désignation du lot n°2 aux termes duquel elle est titulaire du droit de surélévation sur ses lots. Elle fait valoir le fait que le classement du bien en zone réservée la prive de ce droit réel qui lui est conféré par le règlement de copropriété et qu’aux termes de l’article L13-13 du code de l’expropriation, l’indemnité allouée doit couvrir l’intégralité de son préjudice matériel, direct et certain.

Sur l’évaluation de ses lots, elle estime fondé de les assimiler à une maison individuelle du fait de leur configuration. Elle produit les références suivantes issues de la source PATRIM USAGER et le tableau de ventes intervenues sur Levallois-Perret issu de la base BIEN des Notaires soit les références ci-après :

* MAISONS D’HABITATION :

— Vente du 7 mars 2012

Référence d’enregistrement : 9214P03/2012P2074

[…]

Maison d’habitation sur 2 niveaux

Surface utile : 162 m²

Vendue au prix de : 1.750.000 €

Soit le m² :10.802,47 €

— Vente du 15 octobre 2012

Référence d’enregistrement : 9214P03/2012P06349

[…]

Maison d’habitation – 6 pièces – salle à manger, cuisine, salle d’eau

Surface utile : 205 m²

Vendue au prix de : 1.852.450 €

Soit le m² : 9.036,34 €

— Vente du 9 novembre 2012

Référence d’enregistrement : 9214P03/2012P06537

[…]

Maison d’habitation datant de 1870 Sur 2 niveaux- 5 pièces, salle à manger, cuisine, salle d’eau

Surface utile : 160 m²

Vendue au prix de : 1.560.000 €

Soit le m² : 9.750 €

— Vente du 4 octobre 2013

Référence d’enregistrement : 9214P03/2013P0512

[…]

Maison d’habitation datant de 1880 sur 3 niveaux 3 pièces, salle à manger, cuisine, 2 salles d’eau

Surface utile : 100 m²

Vendue au prix de 961.677 €

Soit le m² : 9.618,77 €

— Vente du 19 juillet 2013

Référence d’enregistrement : 9214P03/2013P03696

[…]

Maison d’habitation datant de 1930 sur 3 niveaux 5 pièces, 2 salles à manger, cuisine, salle d’eau

Surface utile : 149 m²

Vendue au prix de 1.725.000 €

Soit le m² : 11.577.18 €

* APPARTEMENTS D’HABITATION :

— Vente du 22 octobre 2012

Référence d’enregistrement : 9214P03/2012P06334

[…]

Un appartement d’habitation de 5 pièces, salle à manger, cuisine, […]

Surface utile : 124 m²

Vendu au prix de : 1.205.860 €

Soit le m² : 9.724,68 €

— Vente du 13 septembre 2012

Référence d’enregistrement : 9214P03/2012P05878

[…]

Un appartement d’habitation de 5 pièces, salle à manger, cuisine, salle d’eau

Surface utile : 131 m²

Vendu au prix de 1.250.000 €

Soit le m² : 9.541,98 €

— Vente du 24 février 2012

Référence d’enregistrement : 9214P03/2012P02188

[…]

Un appartement 6 pièces, 2 salles à manger, au 4^e étage

Surface utile : 128 m²

Vendu au prix de : 1.250.000 €

Soit le m² : 9.765,63 €

— Vente du 3 mai 2012

Référence d’enregistrement : 9214P03/2012P03061

[…]

Un appartement de 7 pièces, cuisine, salle à manger, salle d’eau

Surface utile : 170 m²

Vendu au prix de : 1.724.200 €

Soit le m² :10.142,35 €

— Vente du 21 mai 2012

Référence d’enregistrement : 9214P03/2012P03579

[…]

Un appartement situé au 8^e étage, 7 pièces, salle à manger, cuisine, salle d’eau

Superficie utile : 187 m²

Vendu au prix de : 1.873.000 €

Soit le m² : 10.016,04 €

— Vente du 9 juillet 2013

Référence d’enregistrement : 9214P03/2013P03214

[…]

Un appartement situé au 3^e étage composé de 5 pièces, salle à manger, cuisine, salle d’eau

Surface utile : 123 m²

Vendu au prix de : 1.095.000 €

Soit le m² : 8.902,44 €

— Vente du 7 mai 2013

Référence d’enregistrement : 9214P03/2013P02498

[…]

Un appartement situé au rez-de-chaussée comprenant 5 pièces, cuisine, salle à manger, salle d’eau

Surface utile : 153 m²

Vendu au prix de : 1.430.600 €

Soit le m² : 9.350,33 €

— Vente du 20 août 2013

Référence d’enregistrement : 9214P03/2013P03993

[…]

Un appartement situé au 8^e étage comprenant 5 pièces, cuisine, salle d’eau.

Surface utile : 114 m²

Vendu au prix de : 1.075.000 €

Soit le m² : 9.429,82 €

— Vente du 15 avril 2013

Référence d’enregistrement : 9214P03/2013P01902

[…]

Un appartement situé au 2^e étage comprenant 5 pièces, cuisine, salle à manger, salle d’eau

Surface utile : 116 m²

Vendu au prix de : 1.104.100 €

Soit le m² : 9.518,10 €

— Vente du 11 décembre 2013

Référence d’enregistrement : 9214P03/2013P05555

[…]

Un appartement situé au 4^e étage comprenant 5 pièces, salle à manger, cuisine, salle d’eau

Surface utile : 120 m²

Vendu au prix de : 1.150.000 €

Soit le m² : 9.583,33 €

— Vente du 14 février 2013

Référence d’enregistrement : 9214P/2013P00880

[…]

Un appartement situé au 5^e étage, 5 pièces, cuisine, salle à manger, salle d’eau

Surface utile : 113 m²

Vendu au prix de : 1.055.000 €

Soit le m² : 9.336,28 €

Elle retient une valeur moyenne de 10 000 euros/m² des biens de cette catégorie et demande à la présente juridiction de retenir ce ratio pour établir l’indemnité principale pour la partie bâtie de 214,75 m² soit un montant de 2.147.500 euros outre des frais de remploi calculés selon l’usage en matière de fixation des indemnités de dépossession par la juridiction de l’expropriation.

Sur l’indemnisation de la perte de ses droits à construire, elle s’appuie sur le rapport de monsieur A de B qui a établi, à sa demande en avril 2013, des plans de faisabilité au regard des dispositions du PLU selon des plans conformes à ceux qui étaient annexés au règlement de copropriété en 1999, et précise que c’est à l’occasion de cette étude que l’architecte a appris l’existence de l’emplacement réservé n°4. Elle fait valoir que la faculté de surélévation de ses lots constitue pour elle, en sa qualité de propriétaire, un avantage acquis et lui permet d’augmenter sa surface habitable de 168,10 m². Elle demande que l’indemnité pour cette perte de droits à construire soit fixée à la somme de 1.680.000 euros correspondant aux 168 m² de surface habitable supplémentaires au prix de 10.000 euros dont il convient de déduire la somme de 420.250 euros correspondant à un coût de travaux de construction et décoration de 2.500€/m² appliqué à 168 m² soit une indemnité de 1.259.750 euros pour les seuls droits à construire.

Elle sollicite en outre une indemnité de déménagement et une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire récapitulatif et en défense enregistré au greffe du tribunal le 19 janvier 2015, la Ville de Levallois-Perret expose que l’immeuble en cause est situé sur la parcelle cadastrée […] d’une superficie de 235 m² et que le plan local d’urbanisme approuvé le 30 janvier 2012 et modifié le 24 juin 2013 a inscrit en emplacement réservé au titre des installations d’intérêt général la parcelle précitée en vue de l’extension de la maison de retraite des Marronniers. Elle précise que suite à la mise en demeure que lui a adressé madame X, elle a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juin 2014, proposé l’acquisition de ses lots pour un montant de 1.650.000 euros en valeur libre. Elle est d’accord avec madame X sur la superficie retenue et sur le recours à une méthode d’évaluation par comparaison avec des ventes de biens de même nature. Elle s’oppose à la demande indemnitaire au titre des droits à construire. Elle fait valoir que c’est sur le double fondement des dispositions de l’article L123-1.5 V du code de l’urbanisme et de l’article R123-11 du même code que, par la modification simplifiée n°1 du PLU, la parcelle cadastrée J n°26 a été classée en emplacement réservé. Elle rappelle les dispositions de l’article L13.15-4° du code de l’expropriation relatives à la date de référence à prendre en compte et précise que cet article n’a pas pour effet de permettre de considérer que d’hypothétiques droits à construire seraient indemnisables. Elle fait valoir que le jugement du tribunal de grande instance d’Evry cité par la requérante était relatif à un projet de construction d’un immeuble collectif réalisable au regard du règlement d’urbanisme local, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, qu’en dépit de la suppression du COS par la loi ALLUR, tout projet de construction doit continuer à respecter l’ensemble des dispositions du document d’urbanisme applicable localement et que le projet de construction proposé par madame X ne respecte pas les dispositions de l’article 10.3.1.1 du PLU de Levallois relatif aux hauteurs dégressives pour les unités foncières inférieures ou égales à 2000m². A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal estimerait que des droits à construire attachés au lot n°2 devraient être indemnisés, il ne pourra que constater l’absence de pièces de nature à en justifier le quantum exact et fait valoir au demeurant que l’objet de la présente instance n’est pas d’analyser un projet de construction qui n’est pas concrétisé par un arrêté de permis de construire, autorisation qui s’apprécie sous réserve des droits des tiers.

Sur le surplus, la Ville ne s’oppose pas à la demande au titre de l’indemnité de déménagement dans son principe mais sollicite la production d’un second devis, et ne s’oppose pas à la demande au titre d’une indemnité de remploi.

Sur l’évaluation du bien, elle cite les références suivantes :

Elle propose donc de retenir le ratio de 7.000€/m² qui se dégage de la moyenne des termes pour l’évaluation du bien de madame X. Elle estime qu’il convient d’écarter les termes cités par cette dernière qui ne précisent pas l’adresse exacte du bien. Elle souligne que le bien à évaluer ne dispose pas d’emplacement de stationnement.

Elle propose donc de fixer l’indemnité à 1.503.250 euros outre les frais de remploi et l’indemnité de déménagement et de rejeter la demande au titre des droits à construire.

Suivant mémoire récapitulatif enregistré au greffe du tribunal le 30 janvier 2015, madame X maintient ses demandes initiales et fixe à la somme de 7.677 euros l’indemnité demandée au titre du déménagement conformément au devis Rieutort produit aux débats.

Par conclusions en date du 22 octobre 2014, le commissaire du Gouvernement cite les termes de comparaison suivants :

Il précise que les ratios vont de 6.460€/m² à 11.388,95€/m² soit une moyenne de 8.037€/m² et une médiane de 7.656€/m² et propose d’évaluer le bien sur la base de 7.000€/m² soit une indemnité de 1.560.000 en principal hors frais de remploi pour une surface de 222,74 m².

Par conclusions complémentaires après transport en date du 9 décembre 2014, le commissaire du Gouvernement a estimé devoir revaloriser son estimation compte-tenu du très bon état du bien, de ses très belles prestations et de son emplacement géographique très favorable. Il reprend les termes de référence initialement cités dans son premier mémoire pour l’évaluation de la partie bâtie. S’agissant de l’indemnisation des droits à construire, il considère, notamment eu égard aux dispositions relatives à la date de référence à prendre en compte pour l’évaluation du bien, que l’existence de droits à construire doit être prise en compte malgré l’absence d’autorisation administrative compte-tenu du fait que le bénéficiaire de l’emplacement réservé est le copropriétaire de madame X, la pratique en matière d’évaluation étant de ne pas tenir compte du caractère d’emplacement réservé. Sur l’estimation des droits à construire, il fait observer que seul le rapport de l’architecte du 22 avril 2013 permet d’obtenir une valeur SHON en m² qui ne peut pas être vérifiée et retient donc une superficie de 168,10 m² sous réserve qu’elle soit acceptée par le juge de l’expropriation.

S’agissant de l’évaluation des droits à construire, il cite les termes de référence ci-après :

Il retient un ratio de 9.000€/m² en valeur libre pour la partie bâtie et de 1.900€/m² pour les droits à construire attachés au lot n°2 soit une indemnité de 2.478.354 euros frais de remploi inclus.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience est du 19 septembre 2014.

Le transport sur les lieux a été effectué le 17 novembre 2014 et les parties ainsi que le Commissaire du gouvernement ont été entendus en leurs observations, après renvoi à leur demande, à l’audience du 4 février 2015. Le délibéré initialement fixé au 25 mars 2015 a été prorogé au 8 avril suivant en raison des nécessités du service.

II. LE BIEN

a) situation géographique

Le bien est […], à proximité des stations de métro Anatole France et Pont de Levallois-Becon et de l’hôtel de ville. Il jouxte le parc de La Planchette.

b) consistance matérielle

Le lot n°2 correspond d’une part à des locaux répartis sur plusieurs niveaux à savoir au rez-de-chaussée 2^e porte gauche un débarras et, à la suite, un escalier intérieur et privatif d’accès au 1^er étage, au premier étage un appartement en deux parties actuellement séparées par une terrasse privative et une verrière et au niveau des combles deux greniers, et, d’autre part, à un droit à construire une dalle de plancher en remplacement de la verrière existante et à surélévation des deux greniers situés de part et d’autre de la verrière existante, sous réserve de l’obtention du permis de construire.

Le lot n°3 correspond au couloir du rez-de-chaussée qui est une ancienne partie commune cédée à madame X.

Le transport a permis d’effectuer les constatations suivantesྭ:

En rez-de-chaussée:

Un couloir d’accès, ouvrant directement sur la rue, est équipé d’un interphone/visiophone relié à l’étage. Le sol est revêtu de dalles de marbre, les murs sont peints, le tout est en bon état d’entretien. A l’extrémité du couloir se trouve l’accès à une petite pièce de débarras, et sur la gauche un escalier permettant l’accès au 1^er étage. L’accès à cet escalier est sécurisé.

Premier étage:

Toutes les fenêtres de l’immeuble sont en double vitrage, et comportent des stores à commande électrique.

L’habitation est composée :

— d’une entrée dégagement, parquetée au sol, desservant dans sa partie droite un espace placard/débarras contenant la chaudière de chauffage central au gaz alimentant l’ensemble.

— à gauche, une cuisine en très bon état général, disposant d’une fenêtre sur rue. Le sol est carrelé, les murs sont peints, le faux plafond comporte des spots d’éclairage incorporés. La cuisine est entièrement décorée et équipée (hotte d’aspiration, four réfrigérateur, et congélateur incorporé, bloc évier doté de robinets mélangeurs eau chaude et froide, plan de travail).

— dans le prolongement du dégagement se trouvent les WC, dont le sol et les murs sont carrelés. Il est équipé d’un siège à l’anglaise avec effet d’eau, vasque lave main en alu sur plan.

— d’un grand double séjour en forme rectangulaire de 41,80m², ouvrant sur la rue par des fenêtres. Le sol est parqueté, la pièce offre une bonne hauteur sous plafond et est équipée d’une cheminée.

En face, un dégagement avec un éclairage zénithal permet la desserte :

— d’un placard de rangement encastré.

— à gauche, une chambre ouvrant sur la rue par une fenêtre comportant une rambarde métallique. Le sol est en parquet, les murs sont peints, et la pièce est chauffée par un radiateur de chauffage central. Sur le côté gauche, une grande armoire/penderie est incorporée.

— en face, une salle d’eau dont les sols et les murs sont revêtus d’un carrelage de qualité. Le récepteur de la douche est à l’italienne avec parois de protection en verre sur châssis alu. Le meuble incorpore un lavabo équipé de robinet mélangeur eau chaude et eau froide, surmonté d’un miroir avec éclairage incorporé. Au plafond, des spots lumineux sont encastrés. Le porte serviettes est à usage de radiateur.

— à droite, une pièce aménagée en bureau et salle de sport ouvrant par une grande fenêtre sur la véranda. Le sol est parqueté. Elle est équipée d’un radiateur de chauffage central.

En revenant dans le séjour, une grande double porte vitrée coulissante permet d’accéder à une vaste pièce à vivre, constituant à l’origine une véranda aujourd’hui couverte en verre sur une structure métallique, équipée de deux appareils de chauffage de climatisation, et de quatre ouvrants électriques. Le sol est revêtu d’un carrelage et les murs sont peints. Il existe un point d’eau inclus dans une décoration en forme de fontaine. Une cheminée avec aération permet une utilisation en barbecue. L’éclairage s’effectue par différents points lumineux.

Trois chambres individuelles bénéficient d’une fenêtre ouvrant sur la pièce à vivre. Le sol est parqueté, les murs sont peints, il existe dans chacune d’entre elles un radiateur de chauffage central. Elles sont toutes trois équipées d’une mezzanine accessible par une petite échelle en bois et bénéficient d’un second éclairage diurne par un velux mobile.

La salle de bain s’ouvre par une fenêtre, et contient une possibilité d’accès aux combles. Le sol est carrelé, les murs sont carrelés sur les 3/4 de la surface et peints au-dessus. Elle comporte deux lavabos en faïence, une douche dont le récepteur est en faïence avec une porte vitrée sur structure métallique, et enfin une baignoire avec jacuzzi et robinetterie adaptée. Cette baignoire est séparée par un muret du WC, composé d’un siège à l’anglaise et effet d’eau. Le faux plafond contient des spots lumineux incorporés. Elle est en outre équipée de radiateurs de chauffage central, de l’électricité et d’une ventilation en plafond adaptée.

Combles

Situés au-dessus du bâti accessibles par trappe, elle-même située dans l’escalier d’accès reliant le rez-de-chaussée au 1^er étage.

La façade sur rue est ravalée. L’exproprié nous est indiqué que la toiture a été refaite il y a 7 ans.

c) situation locative

Le bien est occupé par les propriétaires et doit donc être évalué en valeur libre.

d) situation d’urbanisme

Le PLU de Levallois-Perret a été approuvé par délibération du conseil municipal le 30 janvier 2012 et modifié le 24 juin 2013. Le bien est situé en zone UA du PLU sans COS.

Le bien est situé, par le PLU, en emplacement réservé au titre des installations d’intérêt général en vue de l’extension de la maison de retraite « Les Marronniers » en application des dispositions de l’article L123-2 du code de l’urbanisme qui prévoit que le plan local d’urbanisme peut, dans les zones urbaines ou à urbaniser, instituer des servitudes consistant notamment à réserver des emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit et à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements.

III. SUR LE TRANSFERT DE PROPRIETE

Aux termes de l’article L123-17 du code de l’urbanisme, le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme pour un ouvrage public, une voie publique, une installation d’intérêt général ou un espace vert peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L230-1 et suivants du même code.

Aux termes de l’article L230-3 du code de l’urbanisme : "La collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire… A défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement…".

Les conditions relatives à l’exercice du droit de délaissement sont remplies en l’espèce et madame X a saisi la présente juridiction à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la mise en demeure d’avoir à acquérir le bien qu’elle a adressée à la Ville de Levallois-Perret .

Il convient donc de faire droit à la demande de madame X et de prononcer le transfert de propriété au profit de la Ville de Levallois-Perret des lots de copropriété 2 et 3 de l’immeuble sis […] à Levallois-Perret.

IV. EVALUATION DE L’INDEMNITE

L’article L 13-13 du code de l’expropriation dispose que «ྭles indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriationྭ».

Les parties s’opposent sur la question de l’indemnisation du droit de surélévation qui fait partie du lot de copropriété n°2.

1. sur l’indemnité principale pour la partie bâtie

a) la méthode

En application des dispositions des articles L.13-14 et L.13-15 du code de l’expropriation, le juge de l’expropriation a l’obligation de fixer le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et seul est pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.11-1 du code de l’expropriation ou dans le cas visé à l’article L.11-3, un an avant la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.13-15 devenu l’article L.322 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’espèce la date de référence correspond donc à la dernière modification du PLU soit le 24 juin 2013.

La méthode d’évaluation du bâti par comparaison avec des biens de même nature n’est pas contestée par les parties ; elle sera retenue en l’espèce. Il subsiste néanmoins un désaccord entre les parties portant sur la nature des termes de comparaison à privilégier à savoir appartement ou maison individuelle.

b) la surface du bien

Les parties sont d’accord pour retenir une surface utile pondérée de 214,75 m².

c) l’évaluation du prix

1. Les termes de comparaison

Il convient tout d’abord d’observer que le territoire de la commune de Levallois-Perret n’est pas très étendu et que l’ensemble des secteurs sont relativement bien desservis par les transports en commun. En conséquence l’ensemble des termes cités peuvent être retenus au regard de leur situation géographique dès lors qu’ils sont situés sur le territoire de la commune.

La Ville de Levallois-Perret produit six termes de comparaison qui correspondent à des ventes d’appartements entre 2011 et 2014 sur le territoire de la commune qui sont des termes également cités par le commissaire du Gouvernement.

La moyenne de ces termes s’élève à 7 001€/m² .

Il apparaît néanmoins que l’état de ces biens n’est pas précisé et que si la ville a communiqué des photographies des façades des immeubles cités en référence par madame X, elle n’a pas produit de photographies des termes de référence qu’elle propose de retenir, ce qui ne permet pas de savoir si ces biens sont plus comparables au bien à évaluer que les autres termes cités à l’instance.

Le commissaire du Gouvernement cite 15 termes de comparaison dont le prix de vente moyen s’élève à 8 037€/m². Onze de ces termes disposent de box ou parking, ce qui n’est pas le cas du bien de madame X, le fait qu’elle soit propriétaire d’emplacements de stationnement situés à proximité étant sans effet sur la présenté évaluation indemnitaire dès lors que ces emplacements ne sont pas visés par le transfert de propriété. Il sera également observé que certains de ces biens disposent de caves et de terrasses ou balcons, ce qui n’est pas le cas du bien à évaluer, la partie du bien de madame X couverte d’une verrière étant prise en compte dans le calcul de la surface indemnisée.

Madame X cite des termes issus de la base PATRIM, cinq correspondant à des maisons individuelles et onze à des appartements en copropriété.

Madame X complète ces références par seize termes de comparaison issus de la base BIEN dont la valeur de comparaison est contestée par la ville qui produit des photographies des immeubles dans lesquels sont situés ces biens. Il résulte tant des photographies produites par la Ville que de la description de ces biens qu’il s’agit d’immeubles de construction très récentes, ce qui n’est pas le cas du bien à évaluer, équipés de parkings, et de biens situés à des étages élevés alors que le bien à évaluer est situé au premier étage. Si ces références seront écartées comme correspondant à des immeubles présentant des caractéristiques différentes de celui du bien à évaluer, il doit néanmoins être observé que la moyenne des prix des appartements dans les immeubles de construction récentes de bon standing de la commune, et en écartant le terme supérieur de 16 522€/m² qui n’est corroboré par aucun autre, se situe à 11 281€/m², ce qui donne une valeur de référence de marché pour les appartements situés dans des immeubles récents de bon ou très bon standing.

La moyenne des termes issus de la base PATRIM se situe à 9 573,72€/m² pour des ventes d’appartements intervenues en 2012 et 2013 tous équipés d’un ou plusieurs parkings à l’exception du bien situé rue voltaire situé au 3^e étage vendu au prix de

8 902,44€/m².

La moyenne des prix de vente des maisons se situe à 10 156,95€/m² en intégrant le terme le plus élevé vendu à 11 577,18€/m².

Les références constituées par des ventes d’appartements seront privilégiées dans la mesure où il s’agit en l’espèce de lots de copropriété.

2. L’évaluation

Elle sera établie à partir des termes de référence communiqués par les parties précédemment analysés et compte-tenu des caractéristiques du bien à évaluer.

S’agissant de la construction elle-même, il convient tout d’abord de préciser que la date de construction de l’immeuble n’a pas été précisée par les parties mais il résulte du règlement de copropriété que la première vente de ce bien date de 1955.

Il s’agit d’une construction qui ne présente aucun caractère remarquable au niveau de sa façade, de type R+1 pour la partie dans laquelle sont situés les lots à évaluer, ne disposant ni de cave, ni de parking.

L’appartement est situé au premier étage, une partie des pièces est éclairée par une lumière zénithale.

Le principal élément de plus-value de ce bien est constitué par son aménagement intérieur et son excellent état d’entretien. Il convient de se reporter à cet égard aux constatations effectuées le jour du transport et aux photographies produites aux débats par madame X conformes à ces constatations.

L’appartement de madame X présente des aménagements décoratifs récents ainsi que des prestations de grande qualité dont il doit être tenu compte dans la fixation du prix.

Le quartier sera également retenu comme élément de plus-value dès lors que le bien est situé dans un quartier assez central de la commune et bien desservi par les transport en commun.

Il sera également tenu compte du fait qu’il s’agit d’une petite copropriété et que le bien à usage d’habitation dispose d’une totale une indépendance par rapport au reste de la copropriété .

La moyenne des 15 termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement s’établissant à 8 037€/m², il paraît justifié de retenir, pour l’évaluation de ce bien, un prix de 9 000€/m² pour tenir compte de ses prestations conformément à l’évaluation du commissaire du gouvernement.

L’indemnité principale pour la partie bâtie est donc évaluée comme suit :

9 000 x 214,75 = 1 932 750 euros

2. sur la demande indemnitaire pour la perte de droits à construire

Conformément aux dispositions de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, le prix du bien est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement et aux termes de l’article L 13-13 du code de l’expropriation, et les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Le lot n°2 de l’immeuble sis […] à Levallois-Perret comporte, outre la partie bâtie, un droit à construire une dalle de plancher en remplacement de la verrière existante et à surélévation des deux greniers situés de part et d’autre de la verrière existante, sous réserve de l’obtention du permis de construire.

Madame X demande à être indemnisée de la perte de ce droit à construire consécutive à la mise en oeuvre du droit de délaissement.

S’il résulte des termes du règlement de copropriété que le droit à surélever le bâtiment fait partie du lot de madame X et ne peut donc, en conséquence, lui être refusé par les autres copropriétaires, il ne peut s’agir en l’espèce que d’une faculté et la réalité juridique de ces droits à construire est conditionnée par la délivrance d’un permis de construire. En conséquence, la perte pour madame X de la possibilité de surélever son bien ne présente pas les caractéristiques d’un préjudice direct et certain dès lors qu’aucun permis de construire ne lui a été accordé, peu important en l’espèce le fait qu’elle ait mandaté un architecte pour établir des plans en vue de surélever son lot et alors même qu’aucune demande de permis de construire n’avait été déposée à la date à laquelle le bien a été classé en emplacement réservé.

La demande indemnitaire pour perte de droits à construire sera donc rejetée.

3. Sur les indemnités accessoires

a) les frais de remploi

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

en valeur occupée

20% sur 5.000 euros : 1.000 €

15% sur 10.000 euros :1.500 €

10% sur 1 917 750 euros : 191 775 €

Total des frais de remploi : 194 275 €

b) l’indemnité de déménagement

Il sera alloué une somme forfaitaire de 5.000 euros au titre du déménagement eu égard au devis produit mais en l’absence de second devis.

[…]

Indemnité totale en valeur libre :

Indemnité principale: 1 932 750 euros

Frais de remploi : 194 275 euros

Indemnité de déménagement : 5 000 euros

Total de l’indemnité de dépossession : 2 132 025 euros

Il sera alloué une somme de 5 000 euros à madame X au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Ordonne le transfert de propriété des lots de copropriété n°2 et 3 de l’immeuble sis […] à Levallois-Perret sur la parcelle cadastrée […] au profit de la Ville de Levallois-Perret.

Fixe à 2 132 025 euros en valeur libre l’indemnité à revenir à madame X pour la dépossession de ce bien.

Alloue à madame X une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que les dépens sont de droit supportés par l’expropriant en vertu de l’article L13-5 du code de l’expropriation.

Fait à Nanterre, le 08 avril 2015

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION