T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
9e chambre 2e section N° RG : 15/10871 N° MINUTE : Assignation du : 02 Juillet 2015	JUGEMENT rendu le 22 Décembre 2017

DEMANDEURS

Monsieur J K L X

[…]

[…]

Madame D M N E épouse X

[…]

[…]

représentés par Maître Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0391

DÉFENDERESSES

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Sophie VICHATZKY de l’ASSOCIATION TREHET VICHATZKY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0119

S.A.S. LIINS

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître F G, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1099

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurence CHAINTRON, Vice-Présidente

Virginie KAPLAN, Vice-Présidente

B C, Juge

assistée de Marie-D BOUGEROL, faisant fonction de greffier lors des débats et Marie BOUNAIX, Greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 20 Octobre 2017 tenue en audience publique devant Virginie KAPLAN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2017, prorogée au 22 décembre 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

*******************

EXPOSE DU LITIGE :

Le 21 novembre 2005, M. J X, exerçant la profession d’ingénieur et son épouse, M^me D E, exerçant la profession de “riskmanager” ont conclu avec la société 4M , représentée par la société Oxim un contrat de réservation préliminaire destiné à l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement type T2 bis de 54,35 m2 et d’un parking situés à Saumur ([…] dans un ensemble immobilier dénommé Résidence du Carroussel, pour la somme de 127.400 euros dont 121.300 euros pour le logement et 6.100 euros pour le parking.

Le contrat mentionne une date de livraison prévisionnelle au 2^e trimestre 2007 et une garantie de loyer de 425 euros à compter du 2^e mois suivant la date de livraison et jusqu’à l’entrée du premier locataire, sous réserve de la souscription d’un mandat de gestion auprès d’un gestionnaire agréé par la société 4M.

Pour financer cette acquisition, les époux X ont contracté le 20 janvier 2006 un prêt consenti par la Caisse régionale normande de financement d’un montant de 127.400 euros remboursable sur 20 ans.

L’ acte notarié, “contrat en main”, a été établi le 26 avril 2006.

Le 20 mai 2007, les époux X signaient un contrat de gestion auprès de la société Akerys Gestion , un contrat d’assurance “loyers impayés, garanties annexes et absence de locataire suite départ de locataire” auprès de la société Solly Azar Assurances , ainsi qu’une assurance “perte financière” auprès de la société Sada Assurances.

Soutenant que cet investissement avait été réalisé dans le cadre de la loi dite “De Robien” destiné à une opération de défiscalisation proposée par le conseiller de la société Oxim et que la rentabilité espérée ne correspondait pas à la réalité, les époux X, par l’intermédiaire de leur conseil, adressaient à la société Akerys Promotion, venant aux droits de la société 4M et à la société Liins venant aux droits de la société Oxim, une lettre de mise en demeure en date du 3 novembre 2014 d’avoir à leur payer la somme de 89.843 euros au titre de leur préjudice.

Par courrier en date du 14 janvier 2015, la société Liins contestait les griefs invoqués.

M. et M^me X ont assigné la société Akerys Promotion et la société Liins par exploits en date des 2 et 6 juillet 2015 sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil et demandent au tribunal aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 septembre 2016 de :

“- Vu les motifs exposés et les pièces versées aux débats,

- Vu l’article 1382 du Code civil,

- RECEVOIR Monsieur et Madame X en leurs demandes et les dire bien fondées ;

- DIRE ET JUGER que la société LIINS et la société AKERYS PROMOTION ont manqué à leur obligation d’information et de conseil à l’égard de Monsieur et M^me X;

En conséquence,

- CONDAMNER solidairement la société LIINS et la société AKERYS PROMOTION, à verser à Monsieur et Madame X la somme de 105.432€ à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- CONDAMNER solidairement la société LIINS et la société AKERYS PROMOTION, à payer à et Monsieur et Madame X la somme de 6.000,00€ par application des

dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

 – PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir”.

Les demandeurs exposent en substance :

- sur la prescription

l’action diligentée n’est pas prescrite, s’agissant d’une action en responsabilité pré-contractuelle, le point de départ de la prescription devant être fixé en mars 2015, date à laquelle le fait dommageable leur a été révélé, en l’espèce, l’estimation du bien, révélant une surévaluation du prix du bien lors de la vente;

- sur la responsabilité des défenderesses

* La société Akerys Promotion engage sa responsabilité délictuelle pour manquement aux obligations de conseil et d’information, en tant qu’instigatrice du projet immobilier pour avoir transmis aux sociétés chargées de la commercialisation des informations erronées sur le potentiel locatif, participant ainsi à l’élaboration du discours et des méthodes déloyales utilisés entre le démarchage et la signature du contrat de réservation ;

* La société Liins engage sa responsabilité délictuelle pour manquement à ses obligations de conseil et d’information en ayant démarché les demandeurs, et en leur ayant proposé un investissement en tant que société de conseil en gestion de patrimoine et non pas en qualité de simple agence immobilière telle que revendiquée ;

- sur les manquements à l’obligation de conseil et d’information

*Les demandeurs ont souscrit à un investissement locatif comme produit de défiscalisation, en recherchant un investissement sans risque, sans contrainte et sans apport et se sont engagés sur la base des qualités locatives, fiscales et de valorisation du bien tels que présentés,

— les informations présentées étaient erronées et déterminantes,

la simulation financière laissait espérer une évaluation à la hausse et une progressivité du loyer, il leur avait été assuré une plus-value à la revente,

— cette simulation financière était trompeuse :

— elle sous évalue les charges réelles, présentant un montant annuel de charges de 1.200 euros alors que ces charges se sont élevées à plus de 2.700 euros,

— elle mentionne un déficit foncier pour les années 2008 à 2011 supérieur au plafond de la loi De Robien,

— le bien a subi de nombreuses vacations locatives et le revenu locatif n’a pas été respecté,

— la simulation ne tient pas compte de la perte de l’avantage fiscal en cas de revente avant 9 ans;

*le bien a été livré avec une année de retard, en juillet 2008, et non en avril 2007 comme mentionné dans la simulation financière,

* les charges locatives, de gestion et les charges de copropriété ainsi que la taxe foncière ont été supérieures à celles mentionnées,

* la simulation est basée sur des chiffres qui ne correspondent pas au prix du marché de l’époque. La projection fait apparaître un prix de revente de 146.343 euros avec une revalorisation annuelle de 2%, alors le bien ne vaudrait plus que 51.000 euros . Le bien a donc été surestimé à hauteur de 66%, représentant une différence de 95.343 euros. Le prix de vente a été imposé sans aucune négociation dans le cadre d’un “package”et n’était pas conforme au prix du marché lors de la vente,

* sur le plan fiscal, les demandeurs n’ont pas été informés des conséquences en cas de vacance de location de plus de 12 mois. Ils ont été trompés sur le plafond du déficit foncier. L’investissement était présenté comme ne comportant aucun aléa, avec une garantie de rentabilité contraire à la réalité,

*Les garanties de loyer et de revente auxquels ils ont souscrit n’étaient que des leurres puisque les conditions dans lesquelles ces garanties pouvaient jouer leur ont été dissimulées ;

- quant au préjudice

les demandeurs établissent leur préjudice à hauteur de 105.432 euros décomposé à hauteur de 95.343 euros pour “impossibilité de revendre pour le montant promis”, 13.500 euros de “charges non incluses dans la simulation financière”, 10.000 euros pour “minoration de l’avantage fiscal”.

La société Liins demande au tribunal au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 novembre 2016 de :

“Vu les articles 2222 et 2224 du Code civil,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

[…]

- CONSTATER que les demandes formées par Monsieur et Madame X sont prescrites,

Par conséquent, DÉCLARER l’ensemble de leurs demandes irrecevables, A TITRE SUBSIDIAIRE :

Vu les articles 1315 et 1382 du Code civil,

Vu la jurisprudence et les pièces visées,

- DIRE ET JUGER que la société LIINS n’a commis aucune faute en sa qualité de mandataire du promoteur vendeur,

- DIRE ET JUGER que la société LIINS n’a commis aucun manquement au regard de l’obligation d’information et de conseil,

- DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame X ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice ni d’un lien de causalité,

Par conséquent,

- DÉBOUTER purement et simplement Monsieur et Madame X des fins de leur demande de dommages et intérêts comme non justifiée et non fondée,

- CONDAMNER solidairement et in solidum Monsieur et Madame X à payer à la société LIINS la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître F G, Avocat sur son affirmation de droit.”

La société Liins fait valoir que :

 – l’action diligentée par les époux X est irrecevable car prescrite

— le manquement à l’obligation de conseil et d’information allégué aurait été commis lors de la commercialisation du bien en novembre 2005, l’action en responsabilité délictuelle se trouve donc prescrite depuis le 19 juin 2013 en application des dispositions conjuguées de l’article 2222 al 2 du code civil et de la loi du 17 juin 2008,

— s’agissant de la prétendue surévaluation du prix de vente, les demandeurs pouvaient s’en convaincre dès la signature du contrat de réservation, et au plus tard lors de la signature de l’acte authentique intervenu le 24 avril 2006, et non pas lors d’une estimation effectuée près de 10 ans plus tard,

-sur le fond

* la société Liins n’a pas la qualité de conseil en gestion et patrimoine, mais d’agent immobilier, mandataire du promoteur, rémunérée à ce titre par le promoteur et non par les acquéreurs; à ce titre, la réservation d’un bien immobilier n’est pas soumise aux dispositions du code monétaire et financier,

* le prix de vente – contrat en main – était conforme au prix du marché, et l’évaluation réalisée en mars 2015 n’est ni probante quant à la valeur effective du bien, ni probante quant à une prétendue surévaluation du bien vendu en 2006,

*quant à la sous évaluation alléguée des charges mentionnées dans la simulation financière , non seulement les demandeurs ne produisent aucune pièce justificative, mais encore, aucune faute ne saurait lui être imputée dans la mesure où les charges de copropriété dépendent des votes des assemblées générales, la taxe foncière des collectivités locales, et les frais de gestion de la société de gestion avec laquelle ils ont librement contracté,

*quant au retard de livraison, il s’agit là encore d’une prévision soumise aux aléas,

* sur les prétendus mensonges figurant sur les documents précontractuels:

— les demandeurs ne relèvent aucun défaut de conformité,

— l’opération ne leur a pas été présentée comme ne comportant aucun risque avec une certitude absolue du maintien du loyer continu, alors que les acquéreurs ont souscrit à une assurance couvrant les risques locatifs,

— la simulation financière n’a pas valeur contractuelle, et les résultats sont pas essence soumis aux aléas économiques, alors, en tout état de cause, que le bien a été mis en location au prix du loyer mentionné, et que les demandeurs n’apportent pas la preuve de leurs allégations concernant le montant des charges supportées, ou du déficit foncier supérieur au plafond fiscal,

les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une surévaluation de la valeur locative au regard des pièces versées aux débats, et le montant des honoraires de gestion et des charges de copropriété allégués ne correspondent pas à la réalité,

le préjudice allégué, n’est ni certain ni actuel, en l’absence de revente effective du bien, en l’absence de justificatif sur le montant des charges, alors que société Liins est de surcroît, étrangère au contrat de gestion librement accepté par les demandeurs,

la demande formulée au titre de la minoration fiscale n’est pas plus justifiée,

enfin, la demande indemnitaire est disproportionnée.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique signifiées le 13 juin 2016, la société Akerys Promotion demande au tribunal de :

Vu les articles 1134, 2222, 2224 du code civil,

“- DIRE ET JUGER que les demandes des consorts X sont prescrites,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- CONSTATER que la valeur vénale et locative du bien vendu était conforme au jour de la vente à celle du marché,

- DIRE ET JUGER que les consorts X ne démontrent pas que la société AKERYS PROMOTION a manqué à son obligation d’information et de conseil,

- DEBOUTER en conséquence Monsieur et Madame X de l’intégralité de leurs demandes,

- LES CONDAMNER solidairement au paiement de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- LES CONDAMNER sous la même solidarité aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e VICHATZKY, avocat sur son affirmation de droit”.

Au soutien de ses écritures, la société Akerys Promotion soulève, à l’instar de la société Liins une exception tirée de la prescription de l’action en indemnisation, faisant valoir que le retard de livraison, ou le montant des gains fiscaux ainsi que le montant des charges étaient des éléments dont les demandeurs ont eu connaissance dès la première année, soit depuis 2006.

La simulation financière n’a pas de valeur contractuelle alors qu’un investissement immobilier est par essence soumis aux aléas, et en tout état de cause la motivation exclusivement fiscale des époux X ne ressort ni du contrat de réservation, ni de l’acte authentique.

En ce qui concerne la valeur du bien, le prix de vente est conforme à la moyenne du prix de vente de biens similaires sur la commune de Saumur en se référant, soit au répertoire des transactions immobilières de la DGFP soit à la côte Callon de l’année 2006 , alors de surcroît que les frais liés à la vente ont été pris en charge par le vendeur s’agissant d’un contrat en main.

Quant à la revalorisation du bien figurant dans la simulation, estimée à 2% l’an, celle-ci était conforme à l’évolution du marché sur de nombreuses années précédent la vente,

ainsi , la perte de valeur alléguée n’est pas le résultat d’une surévaluation du bien à la date de la vente, et en tout état de cause, la valorisation actuelle telle que proposée par les demandeurs ne repose sur aucun élément probant.

Les demandeurs ne sauraient prétendre avoir obtenu une totale garantie de rendement alors qu’ils ont souscrit deux assurances “garantie loyer” et “garantie revente”, mentionnant clairement les conditions de mise en oeuvre.

Enfin, les préjudices allégués ne sont pas justifiés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2017. L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 octobre 2017 et les parties ont été avisées qu’elle était mise en délibéré au 15 décembre 2017, prorogée au 22 décembre 2017, date à laquelle la présente décision a été rendue.

MOTIFS :

Sur la prescription de l’action en responsabilité

Aux termes de l’article L.110-4 du code de commerce, dans sa rédaction applicable lors de la conclusion de l’acte litigieux, les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par 10 ans.

Aux termes de l’article 26, paragraphe II, de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription à cinq ans s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée de la loi antérieure.

Avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 précitée, le délai de prescription de l’action en responsabilité courait à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il était révélé à la victime si celle-ci établissait qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Les demandeurs font grief aux sociétés Akerys Promotion et Liins d’avoir manqué à leur obligation d’information et de conseil, au moment de la commercialisation du bien : quant à la date de livraison, en ayant surévalué le bien vendu, en leur ayant donné l’espoir d’une plus-value à la revente et d’une progressivité des loyers, en ayant sous évalué le montant des charges, en ayant fait mention pour les années 2008 à 2011 d’un montant de déficit foncier supérieur au plafond, en ayant fait mention d’un montant de taxe foncière inférieur au montant payé, en ne les ayant pas informé des conséquences fiscales d’une vacation de plus de 12 mois.

Le dommage résultant de ces éventuels manquements imputés aux sociétés Akeris Promotion et Liins, consistant en une perte de chance de ne pas contracter l’investissement, se manifeste dès la signature de l’acte, sauf à démontrer que sa révélation est intervenue postérieurement.

Il convient dès lors de distinguer d’une part, les éventuels manquements dommageables qui ont pu être révélés aux demandeurs au plus tard à la date de la signature du contrat de réservation, dont la prescription est intervenue le 19 juin 2013 de ceux qui n’ont pu être révélés qu’ultérieurement, dans le délai de cinq ans précédant la délivrance de l’assignation, soit après le 6 juillet 2010, en application des règles relatives à la prescription quinquennale.

En l’espèce, les demandeurs indiquent qu’ils ne se sont rendus compte de l’ensemble des manquements à l’obligation d’information et de conseil dont ils se prétendent victimes que lorsqu’ils ont fait estimer leur bien en mars 2015, estimation qui “ fait apparaître que le bien ne vaut que 51.000 euros et qu’il leur a donc été vendu à plus de 50 % de sa valeur réelle”.

C’est à juste titre que les défendeurs font valoir que le dommage résultant de la prétendue surévaluation du prix de vente est né au moment de la signature du contrat, et il appartenait aux acquéreurs de s’enquérir du prix du marché immobilier, étant observé – sans qu’il ne soit besoin d’en apprécier la portée – que cette information était disponible ainsi qu’en atteste la communication par les parties d’ouvrages publics de référence publiés annuellement, tels le répertoire des transactions immobilières édité par la Direction Générale des Finances Publiques ou la Cote annuelle des valeurs vénales Callon faisant état, pour l’année de référence, des prix pratiqués par type de bien et par commune.

Les demandes des époux X tirées d’un éventuel manquement à une obligation pré-contractuelle du chef d’une surévaluation du prix de vente seront par conséquent déclarées irrecevables.

Quant au grief tenant à la date de livraison, celle-ci était connue dès la date de livraison, soit en juillet 2008. Ce moyen est également irrecevable comme prescrit.

Les demandeurs sont également irrecevables à agir en responsabilité des chefs d’une éventuelle sous évaluation des charges pour la période s’étendant jusqu’au 6 juillet 2010, le montant des charges étant connu des propriétaires par la transmission régulière des comptes de gestion.

De la même manière, les demandeurs sont irrecevables à agir en responsabilité sur le fondement d’éventuels revenus locatifs inférieurs aux prévisions sur la période courue jusqu’au 6 juillet 2010. Il en est de même des éventuelles conséquences fiscales d’un déficit foncier supérieur au plafond fiscal pour les années fiscales 2008-2009, les déclarations y afférentes ayant nécessairement été établies avant le 6 juillet 2010.

En revanche, les éventuelles conséquences dommageables de faits portés nécessairement à la connaissance des demandeurs après le 6 juillet 2010 seront déclarées recevables, s’agissant de la baisse de la valeur locative, du montant des charges, du déficit foncier, ou de la plus-value de revente espérée.

Sur l’étendue des obligations des sociétés Liins et Akerys Promotion

Les demandeurs reprochent à la société Liins et à la société Akerys Promotion des manquements à leurs devoirs de conseil et d’information.

S’agissant de la Société Liins, les époux X soutiennent qu’elle a engagé sa responsabilité en qualité de conseil en gestion de patrimoine pour les avoir démarchés et leur avoir proposé un produit d’investissement immobilier locatif s’intégrant dans un projet de défiscalisation, alors que la société Liins affirme s’être comportée à leur égard comme un simple agent immobilier, mandaté par le promoteur pour la commercialisation du bien.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société Liins était bien mandatée par la société Akerys pour vendre le(s) bien(s) dépendant(s) de la “Résidence Caroussel” à Saumur.

Après avoir recueilli les éléments précis sur leur situation et leurs revenus, ainsi qu’en atteste la proposition d’investissement immobilier , la société Liins a remis aux époux X un livret intitulé “ Economies d’impôts rendement patrimoine” édité le 19 novembre 2005 comprenant un document établi par M. H I, intitulé “Proposition d’investissement financier”, lequel fait état de la situation fiscale du couple, et comporte plusieurs tableaux de simulations détaillées sur 10 et 20 ans ainsi nommés : “détail de la projection de trésorerie mensuelle”, “fiscalité foncière”, “bilan patrimonial de l’opération”, “résumé de l’étude”, proposant ainsi une étude prospective personnalisée d’économie d’impôts et de rendement. Le tableau intitulé “Aperçu des résultats” mentionne qu’il permet de comparer la performance de [votre] investissement immobilier avec un placement classique en faisant état d’un rendement actuariel de 9,30 % avant incidence fiscale et de 25,88% après incidence fiscale pour une simulation de l’opération sur 10 ans. Le fascicule contient également une présentation générale de l’environnement socio-économique de la ville de Saumur.

Il en résulte que la société Liins s’est comportée comme un professionnel du conseil en investissement et non comme une simple agence immobilière.

La société Liins est en conséquence tenue d’une obligation de conseil et d’information dans l’exercice de sa mission, laquelle consiste à proposer aux clients un produit adapté à leur situation et à leurs objectifs, et qui est plus spécifiquement définie à l’article L.541-4 du code monétaire et financier lequel prévoyait notamment , dans sa rédaction applicable en novembre 2005 de : “s'enquérir, avant de formuler un conseil, de la situation financière de leurs clients, de leur expérience et de leurs objectifs en matière d’investissement ; communiquer aux clients, d’une manière appropriée, la nature juridique et l'étendue des éventuelles relations entretenues avec les établissements promoteurs de produits mentionnés au 1° de l’article L. 341-3, les informations utiles à la prise de décision par ces clients”.

S’agissant de la société Akerys Promotion, il est constant qu’elle a agi comme promoteur du projet, et vendeur du bien. La société Akerys Promotion ne conteste pas le principe de son obligation de conseil et d’information.

Sur les manquements des société Liins et Akerys promotion :

Les époux Z indiquent qu’il leur avait été assuré une plus value à la revente, avec une revalorisation annuelle de 2%, le bien devrait donc être estimé à ce jour à la somme de 146.343 euros, selon les mentions figurant au tableau de simulation, alors que cette estimation ne serait que de 53.000 euros selon l’estimation qu’ils ont fait établir.

Dès lors, les société défenderesses auraient manqué à leur obligation de conseil et d’information en ayant établi une simulation trompeuse.

Il est établi que la plaquette commerciale comportait une simulation mentionnant une revalorisation de la valeur vénale du bien de l’ordre de 2% par an. Il est précisé : “ Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2005 – document non contractuel”.

Il est constant qu’une simulation, reposant sur un investissement immobilier est par nature soumise aux aléas de certaines fluctuations qui ne peuvent être déterminées à l’avance, alors qu’il n’est pas allégué que le bien livré aurait subi des désordres imputables au vendeur, de nature à en compromettre la valeur ou que la situation socio-économique de l’environnement présenté ait été tronquée.

Les époux X, en souscrivant à une assurance “Perte financière lors de la revente d’un bien immobilier” auprès de la société Sada, avaient, certes, conscience des aléas de la valeur du bien.

Cependant la projection chiffrée ne comportait quant à elle aucune indication de risque et était dès lors susceptible de créer une confusion dans l’esprit des investisseurs.

De la même manière, les documents précontractuels présentés aux investisseurs faisaient état d’une évolution positive et constante du prix du loyer sans aucune mention du caractère aléatoire de cette évolution au regard des aléas du marché immobilier; et ces mêmes documents présentent, sans aucune réserve, un rendement actuariel de 9,30 % avant incidence fiscale et de 25,88 % après incidence fiscale

Les société défenderesses ont donc commis une faute pré-contractuelle en présentant divers documents faisant valoir l’intérêt financier de l’investissement proposé sans informer les souscripteurs des éventuels risques liés aux aléas du marché immobilier tant au regard de l’évaluation du bien à la revente, qu’au regard de l’évolution de sa valeur locative, ou encore des conséquences fiscales particulières attachées à ce type d’investissement.

Ils ont donc engagé donc leur responsabilité délictuelle.

Sur le préjudice

— sur la plus value à la revente et l’impossibilité de revendre pour le montant promis

Les époux X ont évoqué, dans le courrier de mise en demeure adressé aux sociétés défenderesses le 3 novembre 2014 ( soit bien avant mars 2015) , une estimation du bien “entre 80.000 et 90.000 euros” tandis que la dernière évaluation datée du 20 octobre 2016 ( pièce n°28) porterait la valeur du bien à estimation comprise entre 55.000 et 60.000 euros.

Les évaluations ( pièces 11 et 12) seront écartées, la première, datée du 21 octobre 2013 comme ne correspondant manifestement pas au bien s’agissant d’un courrier adressé à Mr et M^me A qui mentionne :' Nous vous remercions de nous avoir confié l’estimation de votre maison sis […], maison 28, Rés du Caroussel – Saumur…..Après examen de l’ensemble de ces éléments et après avoir établi une étude comparative de marché, nous vous confirmons que le prix de vente de votre maison pourrait s’établir entre 99.750 euros et 110.250 euros', la seconde, émanant de la société Belvia immobilier du 19 mars 2015 qui porte l’estimation à 51.000 euros net vendeur “sous réserve d’une visite du logement”.

Ainsi, les demandeurs ne justifient pas du différentiel du prix de revente entre l’évaluation mentionnée dans les documents pré-contractuels et la valeur réelle à la vente du bien, correspondant selon eux, au préjudice allégué, lequel reste par conséquent hypothétique dès lors qu’ils n’ont pas revendu le bien. La demande de condamnation des sociétés défenderesses en dommages-intérêts à ce titre sera par conséquent rejetée.

— sur les vacances locatives, la progressivité du loyer et un montant de charges inexact

Les époux X soutiennent que la simulation laissait espérer une progressivité du loyer, alors que le bien aurait subi de nombreuses vacances et baisses de loyer. Le gestionnaire leur aurait annoncé en juin 2015 qu’ils devraient baisser le loyer de 100 euros pour relouer le bien.

Les pièces versées aux débats par les époux X n’établissent pas l’existence de vacances locatives, ils ne produisent pas de courrier du gestionnaire mentionnant la nécessité de proposer le bien avec une diminution de loyer, et les comptes-rendus de gestion épars et incomplets font apparaître que le bien a pu être loué en décembre 2010 pour un loyer mensuel de 433,02 euros et en novembre 2011 pour un loyer mensuel de 440,53 euros, puis pour un loyer mensuel de 1.344,29 euros hors charges locatives sur la période du 13 juin 2012 au 31 juillet 2013, montant nettement supérieur au montant prévisionnel litigieux. Les demandeurs ne fournissent aucun justificatif sur la période postérieure, à l’exception d’un seul mail daté du 17 août 2016, postérieur à l’assignation, et faisant état d’un loyer de 380 euros pour la période à venir à compter du mois de septembre 2016. Ce seul élément ne peut être considéré comme significatif.

La production de relevés d’appel de charges incomplets ne permet pas de démontrer le caractère erroné de la simulation quant au montant des charges de copropriété.

Les demandeurs ne justifient donc pas du préjudice allégué.

M. et M^me X seront par conséquent déboutés du chef de leur demande indemnitaire à hauteur de 13.500 euros.

Sur la minoration de l’avantage fiscal

Il n’est produit aucun document fiscal de nature à démontrer que les époux X n’auraient pu bénéficier des avantages de défiscalisation attendus.

M. et M^me X seront par conséquent également déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre à hauteur de 10.000 euros.

Sur les demandes accessoires

M. et M^me X, parties perdantes sont condamnés in solidum aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, M^e Sophie Vichatsky et M^e F G, avocats seront autorisées à recouvrer directement les frais compris dans les dépens dont elles auraient fait l’avance sans en avoir reçu de provision.

M. et M^me X seront condamnés in solidum à payer à la société Liins et à la société Akerys Promotion la somme de 2.000 euros chacune au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort :

Déclare M. J X et M^me D E épouse X irrecevables à agir en responsabilité contre les société Liins et Akerys Promotion pour manquement à leurs obligation d’information et de conseil concernant l’évaluation du prix de vente, la date de livraison du bien, le montant des revenus locatifs, des charges et du déficit foncier sur la période antérieure au 6 juillet 2010,

Déclare M. J X et M^me D E épouse X recevables à agir contre les société Liins et Akerys Promotion pour manquement à leurs obligation d’information et de conseil concernant la rentabilité locative , la sous-évaluation des charges, la plus-value à la revente et la minoration de l’avantage fiscal sur la période postérieure au 6 juillet 2010,

Dit que les société Akerys Promotion et Liins ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité délictuelle,

Déboute M. J X et M^me D E épouse X de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne M. J X et M^me D E épouse X in solidum aux entiers dépens,

Autorise M^e Sophie Vichatzky et M^e F G, à recouvrer directement les frais compris dans les dépens dont elles auraient fait l’avance sans en avoir reçu de provision,

Condamne M. J X et M^me D E épouse X in solidum à payer aux société Liins et Akerys Promotion la somme de 2.000 euros chacune conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 22 Décembre 2017

Le Greffier La Présidente

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le: