TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

du 05 Septembre 2017

Enrôlement n° : 15/01412

AFFAIRE : M^me K L E ( M^e H I)

C/ le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] (M^e C D)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Juin 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente

Greffier : Madame Taklite BENMAMAS, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 05 Septembre 2017

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2017

Par Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente

Assisté de Madame Taklite BENMAMAS, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame K L E

née le […] à […]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/019681 du 28/10/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e H I, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], représenté par son syndic en exercice la SARL SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION exerçant sous l’enseigne IMMOGEST, dont le siège social est sis […]

représenté par M^e C D, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 12 septembre 1996, Madame M N X et Madame K Z E ont acquis en indivision le lot numéro 1 dans un immeuble en copropriété situé […]

Aux termes d’un contentieux engagé entre Mesdames X et Z E, la Cour d’Appel de Nîmes a confirmé le jugement rendu le16 mars 2010 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu’il a désigné le président de la chambre des notaires des Bouches du Rhône ou son délégataire pour procéder aux opérations de partage et en l’infirmant pour le surplus, a ordonné un partage par moitié des droits immobiliers acquis par les parties selon acte authentique du 12 septembre 1996. Elle a également condamné Madame Z E à payer les sommes de 19 240 € à titre d’indemnité d’occupation et 3698,43 € au titre de sa quote part de charges de copropriété.

Par acte notarié de Maître F G, Notaire associé à Marseille, le bien immobilier a été vendu par Madame X et Madame Z E à Monsieur Y, le 5 décembre 2016.

Se plaignant d’infiltrations récurrentes dans l’appartement à partir du 25 octobre 2011, Madame Z E a fait assigner, le 27 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Marseille, représenté par son syndic en exercice, la société IMMOGEST, SARL.

Par conclusions du 24 février 2017, Madame Z E, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, demande au tribunal de :

• Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Marseille est responsable des infiltrations qui se produisent dans le lot de la requérante du fait d’un défaut d’étanchéité des conduits de ventilation en toiture (partie commune),

En conséquence,

• Donner acte à Madame Z qu’elle abandonne sa demande relative aux travaux de reprise et de finitions.
• Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3184,62 € , au titre du préjudice matériel, correspondant au montant des dommages au mobilier.
• Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 14 245 € au titre de sa part dans la perte de jouissance de janvier 2012 à décembre 2016.
• Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser 5000 € au titre du préjudice moral consécutif à la durée et à l’intensité du dommage

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

• Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l’article 515 du code de procédure civile.
• Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Marseille aux entiers dépens, qui comprendront le coût du constat établi par Maître A, Huissier de justice, le 11 février 2013 et ceux distraits au profit de Maître H I.

Elle précise que compte tenu de leur origine les désordres ne sont pas couvert par la compagnie d’assurance.

Elle fait valoir qu’elle est restée dans l’appartement jusqu’en juin 2013 et précise que ces droits dans l’indivision ont été consacrés par l’arrêt de la Cour d’Appel de Nîmes du 12 novembre 2015 et qu’elle est en droit de solliciter des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Marseille, par conclusions du 15 mars 2017, demande au tribunal de :

A titre principal,

• Débouter Madame Z E de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

• Dire et juger que la date effective de départ de Madame Z du domicile sis […] doit être fixé au mois de juin 2013.

A titre reconventionnel,

• Condamner Madame Z au paiement de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
• Condamner Madame Z aux entiers dépens de l’article 696 du code de procédure civile, distraits au profit de Maître C D.

Il précise que le cabinet IMMOGEST a été élu syndic par l’assemblée générale du 12 décembre 2012 et qu’il a effectué toutes les diligences utiles et nécessaires pour mettre fin aux infiltrations.

Il ajoute que le problème des infiltrations a été réglé moins de quatre mois après l’élection du syndic.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2017.

MOTIVATION :

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’existence et la constatation des dommages sont suffisantes pour engager cette responsabilité, la victime n’ayant pas à établir la faute du syndicat. La preuve d’une faute de la victime ou d’une circonstance de force majeure est seule susceptible de fonder une exonération totale ou partielle de responsabilité. Il incombe par ailleurs à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention tandis que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Cette responsabilité suppose un dommage causé par les parties communes. En l’espèce, il est établi au vu du rapport de la compagnie ACM Assurances Crédit Mutuel du 19 décembre 2011, que Madame Z E a subi un sinistre le 25 octobre 2011 suite à des écoulements d’eau dans son appartement du rez-de-chaussée suite à des infiltrations par les huisseries en bois non entretenues du logement vacant sus jacent dont est copropriétaire non occupante Madame B, entraînant des dommages matériels évalués, après application du coefficient de vétusté, à 3184 ,62 €. Madame Z E sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de cette somme or, les dommages matériels ont pour origine les huisseries d’une autre copropriétaire, huisseries qui ne sont pas des parties communes. Par conséquent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être retenu sur ce point car les infiltrations du 25 octobre 2011 sont sans lien avec un défaut d’entretien des parties communes et Madame Z E sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 3184,62 € au titre du préjudice matériel.

La demanderesse n’apporte la preuve d’aucun autre désordre causé par les parties communes survenu avant le signalement effectué par celle-ci lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2012.

Lors de cette assemblée générale les copropriétaires ont accepté à l’unanimité des présents ou représentés de mandater une entreprise en recherche de fuite pour un bilan complet, la société ECORES est intervenue le 30 janvier 2013, un devis a été sollicité auprès de la société VERTICAL qui a facturé les travaux réalisés le 10 avril 2013.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic, IMMOGEST, élu lors de la même assemblée générale du 12 décembre 2012, a effectué toutes les diligences pour que les travaux de réparation soient réalisés rapidement. Il résulte du rapport de l’entreprise ECORES repris dans le courrier d’IMMOGEST du 22 février 2013, qu’il existait un manque d’étanchéité au niveau des conduits de ventilation présents en toiture,. Le syndicat des copropriétaires a d’ailleurs pris en charge les frais de réparation des dites parties communes.

Toutefois Madame Z E n’apporte pas la preuve de désordres ayant pour origine exclusive les parties communes. Il est impossible au vu des éléments versées aux débats de distinguer parmi les désordres constatés par l’huissier de justice dans le cadre de son procès-verbal de constat du 11 février 2013, les éventuelles infiltrations dues aux parties communes de celles en lien avec les parties privatives soit les huisseries de l’appartement sus jacent et de les imputer aux parties communes. Etant précisé de plus que la demanderesse a indiqué lors du constat d’huissier que l’appartement au-dessus du sien était fermé et inoccupé depuis une trentaine d’années.

Aussi, au vu des éléments qui précédent, faute pour Madame Z E d’établir un lien de causalité et une imputabilité entre le défaut d’entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires et les infiltrations constatés dans l’appartement du […] qui a été vendu le 5 décembre 2016, celle-ci sera déboutée de toutes ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés et Madame Z J sera condamnée à lui verser la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile seront supportés par Madame Z E et recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe

DEBOUTE Madame K Z E de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Madame K Z à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 13100 Marseille la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame K Z E aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

AUTORISE Maître C D à faire application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 5 septembre 2017, la minute étant signée par Madame SOULON, Vice-Présidente et par Madame BENMAMAS, Greffière.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT