EXTRAIT DES MINUTES

DU SECRETARIAT GREFFE DU TJ

D’AIX-EN-PROVENCE (B-du-Rh) TRIBUNAL JUDICIAIRE REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

D’AIX EN PROVENCE

LOYERS COMMERCIAUX

N°2022/7012 JUGEMENT DU :

1ère CHAMBRE

10 Janvier 2022

DEMANDERESSE

ROLE: N° RG 18/03992 – Société SANDRO ANDY, dont le siège social est sis 150 boulevard N° Portalis H[…]ssmann – 75008 PARIS

DBW2-W-B7C-JXAF représentée par Maître Philippe ELKAIM, avocat […] barre[…] de TOULOUSE, substitué à l'[…]dience de plaidoiries par Maître Guill[…]me KHONG, avocat […] barre[…] de TOULOUSE AFFAIRE

DEFENDERESSE

C/

Société FONZA AIX MIRABEAU, dont le siège social est sis […] Société FONZA AIX

MIRABEAU représentée par Maître David HAYOUN, avocat […] barre[…] de PARIS

COMPOSITION LORS DES DÉBATS: GROSSES délivrées le M/C/2022 à Maître Philippe ELKAIM, M^me MIQUEL Isabelle, Vice-présidente avocat […] barre[…] de Juge délégué […]x loyers commerci[…]x TOULOUSE le 1/01/2022 A assisté […]x débats Madame TOUATI Séria, Greffier à Maître David HAYOUN, avocat […] barre[…] de PARIS DÉBATS

A l'[…]dience publique du 08 Novembre 2021, après avoir entendu les COPIES délivrées le 1/01/2012 plaidoiries de Maître Guill[…]me KHONG et de Maître David HAYOUN, à Maitre Philippe ELKAIM, l’affaire a été mise en délibéré […] 10 Janvier 2022 avec avis du prononcé avocat […] barre[…] de de la décision par mise à disposition […] Greffe. TOULOUSE le 11/01/2022 à Maître David HAYOUN, avocat JUGEMENT […] barre[…] de PARIS

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition […] greffe signé par Madame MIQUEL Isabelle, Vice-présidente Juge délégué […]x loyers commerci[…]x assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2003, la société civile immobilière (SCI) FONZA AIX MIRABEAU (ci-après le bailleur) a donné à bail commercial à la société ELODI’S des loc[…]x commerci[…]x […] (local […]), le bail prenant effet pour une période de 12 années à compter du 15 avril 2003.

Suivant acte en date du 10 décembre 2007, la SCI FONZA AIX MIRABEAU et M. X Y venant […]x droits de la société ELODI’S ont convenu de renouveler le bail de manière anticipée pour une durée de 9 ans à effet du 1er décembre 2007 moyennant un loyer annuel de renouvellement fixé à 99 000 € HT HC.

Suivant acte en date du 21 décembre 2010, la société GSM MIRABEAU venant […]x droits de M. X Y a cédé son fonds de commerce incluant le droit […] bail à la société SANDRO FRANCE à compter du 21 décembre 2010, laquelle société étant déjà locataire des loc[…]x mitoyens […]x termes d’un bail en date du 17 janvier 2008 ayant pris effet le 18 février 2008.

Aux termes d’un avenant […] bail en date du 29 avril 2011 conclu entre la SCI FONZA AIX

MIRABEAU et la société SANDRO FRANCE, les parties sont convenues d’abattre la cloison locative séparant les deux loc[…]x […]x fins de former une seule surface de vente avec versement d’une indemnité de 20 000 € […] bailleur et de porter le loyer annuel à la somme de 112 504,16 € HT HC à compter du 29 avril 2011.

Aux termes d’une opération de fusion-absorption, la société SANDRO ANDY (ci-après le preneur) a absorbé la société SANDRO FRANCE avec effet […] 1er octobre 2015.

Suivant acte d’huissier en date du 23 mars 2017, la société SANDRO ANDY a signifié à la SCI FONZA AIX MIRABEAU une demande de renouvellement de bail.

Après notification d’un mémoire préalable, la société SANDRO ANDY a, selon acte d’huissier en date du 10 août 2018, assigné la SCI FONZA AIX MIRABEAU devant le juge des loyers commerci[…]x pour obtenir la fixation du prix du loyer à renouveler […] 1er décembre 2016 à la somme de 64 641,75 euros.

La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 18/3992.

Selon ordonnance en date du 8 octobre 2018, le juge des loyers commerci[…]x a:

- constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail […] 1er décembre 2016;

- sursis à statuer ;

- ordonné une expertise et désigné M. Z AA avec mission de déterminer la valeur locative des loc[…]x à la date du renouvellement eu égard […]x caractéristiques du local, à la destination des lieux, […]x obligations respectives des parties, […]x facteurs loc[…]x de commercialité et […] prix couramment pratiqué dans le voisinage ;

-fixé le montant du loyer dû pendant la présente instance […] montant antérieur indexé comme mentionné […] bail renouvelé.

Selon ordonnance en date du 5 juillet 2019, le le juge des loyers commerci[…]x a étendu la mission de l’expert afin qu’il dise s’il s’est produit une modification notable des quatre premiers critères qui déterminent la valeur locative selon l’article L.145-33 du code de commerce.

L’expert a rendu son rapport le 24 novembre 2020.

En l’état de son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 octobre 2021, la société SANDRO ANDY demande […] juge des loyers commerci[…]x de : À titre principal,

DEBOUTER la SCI FONZA AIX MIRABEAU de toutes ses demandes fins et conclusions ;

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CONSTATER que le bail de renouvellement des loc[…]x situé […] a pris effet le 1er décembre 2016 pour une durée de 9 années entières et consécutives expirant le 30 novembre 2025 ;

DIRE ET JUGER que la surface pondérée des loc[…]x si 48A Cours Mirabe[…] 13100 […] doit être retenue à 77,13 mètres carrés ;

DIRE ET JUGER concernant le rapport d’expertise de l’expert judiciaire rendu le 12 novembre 2020

*que les références E9 et E2 doivent être rejetées en raison de la date du renouvellement des b[…]x postérieurs […] renouvellement du local expertisé outre que la référence E9 est extrême ;

que la référence E3 doit être rejetée en raison de la date du bail trop ancien ;

*

que les références E4- E5- E6- E7- E8- E 10 doivent être rejetées en raison de la comparaison

* avec des références situées dans des secteurs de commercialité non comparables avec le secteur des loc[…]x expertisés ;

*qu’en tout état de c[…]se, toute réintégration du droit d’entrée dans les loyers de référence de l’expert judiciaire doit être rejetée ;

* que seule la référence El sera retenue ;

DIRE ET JUGER compte tenu de la référence El et des références du preneur, que le prix moyen pondéré des loc[…]x six 48A Cours Mirabe[…] 13100 […] doit être retenu […] 1er décembre 2016 à 800,73 euros m2 €/m2/ an HT HC;

DIRE ET JUGER qu’une décote sur la valeur locative, en raison de la taxe foncière mise à la charge du preneur, sera retenue à h[…]teur de la majoration retenue en raison de la cl[…]se de destination;

EN CONSEQUENCE FIXER le loyer de renouvellement à compter du 1er décembre 2016 à la somme de 61 760,30 € HT HC annuel ( 77,13 * 800,73);

A titre très subsidiaire, si le tribunal devait fixer par extraordinaire la valeur locative à un montant supérieur […] loyer plafond,

JUGER qu’il n’y a eu […]cune modification notable des éléments 1° à 3° de l’article L.145-33 du code de commerce […] cours du bail expiré ;

JUGER qu’il n’y a eu […]cune modification notable des facteurs loc[…]x de commercialité […] cours du bail expiré ayant eu un impact favorable sur le commerce des loc[…]x six […] 13100 Aix- en-Provence ;

JUGER que le loyer de renouvellement […] 1er décembre 2016 ne s[…]ra excéder le loyer plafond de 110 124, 16 € annuel HT HC;

A titre très infiniment subsidiaire, si le tribunal devait fixer par extraordinaire la valeur locative à un montant supérieur […] loyer plafond et retenir un motif de déplafonnement,

JUGER que la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des […]gmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté […] cours de l’année précédente ;

En tout état de c[…]se,

CONDAMNER la société SCI FONZA AIX MIRABEAU à payer à la société SANDRO ANDY la somme de 5000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

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ORDONNER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER la société SCI FONZA AIX MIRABEAU […]x entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses demandes, le preneur fait valoir que :

-·la pondération de la mezzanine doit être fixée à 0,35 % compte tenu de la h[…]teur de plafond basse

- 9 des 10 références produites par l’expert sont contestables soit parce que la date de renouvellement des b[…]x est postérieure à la date des loc[…]x expertisés, soit parce que la date des b[…]x est trop ancienne, soit parce que les références sont situées dans des secteurs de commercialité non comparables avec les loc[…]x expertisés ; l’expert a écarté de manière injustifiée ses propres références;

- l’expert n’avait pas à réintégrer le droit d’entrée dans les loyers de référence E3, E5 à E7 et E1;

- il n’a pas renoncé à faire fixer le loyer de renouvellement à un montant inférieur […] loyer d’origine, la cl[…]se dont se prév[…]t le bailleur ne prévoyant pas une renonciation du preneur à faire fixer le loyer de renouvellement à la baisse mais uniquement à demander une diminution du loyer en cours de bail

il convient de tenir compte d’une décôte sur la valeur locative résultant du produit de la surface pondérée et du prix moyen par mètre carré pondéré, en raison de la prise en charge de la taxe foncière par le preneur laquelle doit compenser les facteurs de majoration retenus par l’expert judiciaire en raison de la cl[…]se de destination du bail ;

- il n’existe pas de motifs de déplafonnement :

* […]cun élargissement de la destination contractuelle n’est intervenue en cours de bail, l’avenant de 2007 constituant un bail de renouvellement ;

* il n’y a pas eu de modification des obligations respectives des parties :

-} il n’y a pas eu de modification notable des modalités de fixation du loyer d’origine, le bailleur ayant uniquement consenti en 2007 une franchise de 4 mois de loyers en contrepartie de la réalisation des trav[…]x par ses soins ;

-} l'[…]torisation de sous-location figurait […] bail initial;

* il n’y a pas eu d’évolution notable des facteurs de commercialité ayant eu un impact favorable sur le commerce de SANDRO ANDY […] cours du bail expiré : le chiffre d’affaires a baissé depuis 2014 alors que sa politique commerciale est identique dans tous le rése[…], le nombre d’établissements a baissé dans le secteur ; la création des Allées provençales et des parkings est antérieure […] renouvellement du bail; la construction des Allées n’a pas été bénéfique […] commerce; les trav[…]x de la ligne de BHNS n’ont pris fin qu’en 2019.

En l’état de son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 septembre 2021, la société FONZA AIX MIRABEAU demande […] juge des loyers commerci[…]x de :

DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé […] 1er décembre 2016 doit être fixé à la valeur locative compte tenu des c[…]ses de déplafonnement ;

FIXER le loyer du bail renouvelé […] 1er décembre 2016 à la somme de 123 540 € HT HC par an en principal;

DIRE ET JUGER que le différentiel en résultant avec le loyer applicable portera intérêt […] t[…]x légal conformément […]x dispositions de l’article 1343-2 du code civil de plein droit à compter du 6 juillet 2018 date de réception du mémoire préalable de la bailleresse ;

DIRE ET JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-même intérêt conformément […]x dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTER la société SANDRO ANDY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société SANDRO ANDY à payer à la SCI FONZA AIX MIRABEAU la somme de 5000 € […] titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

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L

CONDAMNER la SCI FONZA AIX MIRABEAU à supporter les entiers dépens dont le coût du rapport d’expertise ;

A titre infiniment subsidiaire, si madame/monsieur le juge des loyers commerci[…]x devait estimer que le loyer du bail renouvelé est inférieur à la somme de 123 540 € par an HC/HT,

DIRE que le loyer annuel du bail renouvelé […] 1er décembre 2016 ne s[…]rait être inférieur à la somme de 99 000 € HT/HC par application de l’article 41 du contrat de bail du 1er avril 2003 applicable en la c[…]se et, partant, débouter car irrecevable toute demande du preneur tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé […] 1er décembre 2016 à un prix inférieur à la dite somme.

Au soutien de ses demandes, le bailleur fait valoir que :

- le déplafonnement du loyer se justifie par :

* l’élargissement notable de la destination contractuelle, celle-ci s’étant trouvée élargie à tous commerces;

* la modification des obligations respectives des parties :

-} le loyer à renouveler a été fixé en 2007 à un prix inférieur à la valeur locative pour tenir compte des trav[…]x de séparation matérielle à effectuer par le preneur ;

-} par avenant du 10 décembre 2007, le bailleur a donné l'[…]torisation de sous-location sans restriction;

* la modification notable, incontestable et multifactorielle des facteurs de commercialité et

l’évolution de la population favorable à un commerce «< chic et branché »> tel que l’enseigne «< SANDRO

-> ; la baisse du chiffre d’affaires sur 3 ans ne constitue pas un critère pertinent ; la commercialité est

-

bonne compte tenu des enseignes voisines ;

- l’emplacement des loc[…]x est parfaitement adapté compte tenu de la clientèle cible du commerce;

- la surface pondérée doit être retenue;

- la valeur locative retenue par l’expert à 1400 € est justifiée ;les valeurs de référence de l’expert amiable du preneur sont imprécises; les abattements systématiques retenus par l’expert du preneur ne sont pas justifiés ; il n’est pas tenu compte du fait que les surfaces pondérées sont pour la moitié plus importantes ; les références E2 et E9 sont proches de la date de renouvellement ; les valeurs de référence peuvent comprendre indifféremment des nouve[…]x loyers ou des loyers de renouvellement ; il n’y a pas lieu de rejeter la valeur E9 […] motif qu’elle serait extrême est inopérante compte tenu du caractère non pertinent des valeurs de comparaison communiquées par le preneur ; la valeur E3 se situe dans la période de référence; en présence d’un loyer pur, la décapitalisation des droits d’entrée visés dans les termes de comparaison est la seule méthode corrective utile permettant d’apprécier la valeur réelle des loc[…]x étudiés ;

- la décôte pour la charge de la taxe foncière n’est pas justifiée ; la demande du preneur relative à la fixation du loyer du bail à la somme de 61 760,30 € est injustifiée compte tenu de l’article 41 du bail primitif.

L’affaire a été mise en délibéré […] 10 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient en premier lieu de constater l’accord des parties pour voir fixer la date de renouvellement du bail […] 1er décembre 2016.

Sur le déplafonnement

L’article L145-34 du code de commerce pose le principe d’un plafonnement du loyer d’un bail n’excédant pas neuf années, à moins d’une modification notable de l’un des quatre premiers éléments permettant de déterminer la valeur locative : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs loc[…]x de commercialité. La modification notable doit s’être produite entre la prise d’effet du bail à renouveler et la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement. Si la modification intervient lors de la conclusion du bail à renouveler, elle ne peut pas constituer un motif de déplafonnement.

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L’acte intitulé «< avenant […] […] bail commercial en date du 1er avril 2003" rappelle que le bail qui liait la société SCI FONZA AIX MIRABEAU et la société ELODI’S n’a pas été résilié et que M. Y a repris le bail en cours par l’effet d’une cession.

Par cet avenant, les nouvelles parties […] bail ont convenu d’un renouvellement du bail de manière anticipée pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2007 […] 30 novembre 2016, toutes les dispositions du bail du 1er avril 2003 étant inchangées s[…]f dispositions particulières.

-} Sur les caractéristiques du local considéré

L’article R.145-3 du code de commerce dispose que :< Les caractéristiques propres […] local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité […]x normes exigées par la législation du travail;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire>>

Il n’existe pas de modification notable des caractéristiques du local considéré.

-} Sur la destination des lieux

L’article R.145-5 du code de commerce dispose que «La destination des lieux est celle […]torisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus […]x articles L. […]. […]. […].»

En 2003, la destination des loc[…]x consistait exclusivement en «l’exploitation d’un commerce de prêt à porter hommes, femmes, enfants et accessoires ». Elle a été élargie comme suit lors du renouvellement à effet du 1° décembre 2207: « tout commerce à l’exclusion des activités de vente, de ch[…]ssures de sport, de vêtements de sport et toutes les activités susceptibles de générer des nuisances sonores ou olfactives ».

La modification de la destination étant intervenue lors de la conclusion du bail de renouvellement, elle ne peut constituer un motif de déplafonnement.

-} Sur les obligations respectives des parties

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que : « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement […] bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées […] locataire […]-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées […]x lieux loués […] cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l'[…]tre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est […]ssi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ».

Le bailleur soutient que les modalités particulières de fixation du loyer stipulé à l’avenant de renouvellement du 10 décembre 2007 justifient le déplafonnement en ce que le loyer à renouveler a été

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fixé en 2007 à un prix inférieur à la valeur locative pour tenir compte des trav[…]x de séparation matérielle à effectuer par le preneur qui n’ont plus lieu d’être […]jourd’hui.

En premier lieu, le bailleur ne démontre pas que le loyer fixé en 2007 était inférieur à la valeur locative. En second lieu, il échet de considérer que cette fixation du loyer à un prix inférieur à la valeur locative correspond à une transaction des parties négociée dans le cadre de l’établissement d’un nouve[…] bail, cette transaction comportant nécessairement des avantages et des inconvénients pour chacune d’entre elles.

S’agissant de la possibilité de sous-louer les loc[…]x, elle était sans ambiguïté permise […] preneur dès le bail de 2003, comme cela résulte de la stipulation en caractère gras «< Faculté de sous-location de second ordre: De convention expresse, le preneur est […]torisé par le bailleur à librement sous louer en tout ou partie les loc[…]x objets des présentes (…)». Le bail à effet du 1er décembre 2007 n’a fait que confirmer cette possibilité offerte […] preneur.

Le bailleur ne démontre donc pas que les obligations respectives des parties ont été modifiées en cours de bail. Il n’y a donc pas lieu à déplafonnement pour ce motif.

-} Sur les facteurs loc[…]x de commercialité

Selon l’article R.[…] du code de commerce, “les facteurs loc[…]x de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire."

A supposer que la modification des facteurs loc[…]x de commercialité soit démontrée, il f[…]t encore que cette modification ait un intérêt pour le commerce considéré.

Cette notion suppose corrélativement que les facteurs identifiés aient apporté […] cours du bail un flux supplémentaire de chalands et que ce flux ait profité effectivement […] commerce exercé dans les lieux loués.

Le bailleur soutient que les facteurs loc[…]x de commercialité ont évolué favorablement pour le commerce considéré pour de multiples raisons: développement particulèrement élevé du Pays d’Aix avec une h[…]sse importante du nombre de salariés, création des Allées provençales, création et accentuation des zones piétonnes et notamment du Cours Mirabe[…], ouverture d’un nouvel office de tourisme, d’une boutique APPLE, d’un centre d’art, création de la gare routière, […]gmentation de la fréquentation de la gare SNCF, expositions en 2009 et 2014 ayant drainé des centaines de milliers de visiteurs, création de parcs de stationnement et d’un parc relais, […]gmentation du nombre d’usagers du bus, animations sportives. Il fait également valoir une évolution de la population favorable à un commerce « chic et branché » tel que l’enseigne SANDRO.

Le preneur conteste que l’évolution des facteurs loc[…]x de commercialité ait eu un effet favorable sur son commerce se prévalant des conclusions de son expert amiable AB et mettant en exergue la baisse de son chiffre d’affaires à compter de 2014.

L’expert judiciaire AA relève une amélioration notable et favorable des facteurs loc[…]x de commercialité pour le centre-ville d'[…] de manière générale: […]gmentation du nombre de places de parkings et de la fréquentation de la ville grâce […]x infrastructures de transport et achèvement des Allées provençales depuis 2007 qui représentent en 2017 9,2 millions de visiteurs annuels, notamment.

L’évolution des facteurs loc[…]x de commercialité invoquée par le bailleur est également incontestable.

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Cependant, l’expert AB relève avec raison que la chalandise procurée par les Allées provençales profite essentiellement […] centre ancien, le flot des chalands remontant principalement vers le centre ancien pour rejoindre ses rues traditionnellement chalandes et, également, vers le Cours Mirabe[…], mais côté impair où se situent les terrasses, cafés et rest[…]rants de l’artère. Il est également patent, comme le souligne l’expert amiable AB que le Cours Mirabe[…] est marqué par l’implantation des services, côté pair, et des commerces de rest[…]ration côté impair. L’expert AB observe également le recul – malgré l’implantation timide d’enseignes de prêt à porter du secteur du prêt à porter dans la zone du Cours Mirabe[…] avec le passage de 15 établissements en début de période à 12 établissements en fin de période et l’absence d’implantation d’enseigne nationale ou internationale susceptible de constituer une « locomotive ».

La baisse du chiffre d’affaires du commerce pour les trois derniers exercices de la période considérée constitue un élément qui doit également être pris en considération.

Au regard de ce qui précède, et comme l’a conclu l’expert AA, s’il existe une amélioration notable et favorable de la commercialité du centre-ville en général sur la période considérée, il n’est pas établi que ces éléments positifs génér[…]x ont amené une modification notable et favorable pour un magasin de prêt à porter situé dans la deuxième partie du Cours Mirabe[…] côté pair.

Il n’y a donc pas lieu à déplafonnement pour ce motif.

Le bailleur sera donc débouté de sa demande de déplafonnement.

Sur la valeur locative

Le preneur a toujours la possibilité de solliciter que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure […] loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement sans qu’il ne lui soit nécessaire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés […]x 1 à 4 de l’article L. 145-33 pour la détermination de la valeur locative.

Le bailleur soutient que le preneur s’est interdit de demander toute baisse du loyer lors de la conclusion du bail initial qui stipule en son article 41 «CONDITIONS PARTICULIERES» que : « Le preneur renonce et s’interdit expressément de demander une diminution de loyer pour quelque fondement que ce soit. En conséquence, le loyer ne pourra jamais être inférieur […]x sommes ci-dessus stipulées. Les parties spécifient et reconnaissent formellement que la cl[…]se de non diminution du loyer constitue une condition essentielle et déterminante du bail tout entier».

Cette cl[…]se contractuelle qui n’a pas été remise en question lors de l’acte en date du 10 décembre 2007 portant renouvellement anticipé du bail ne stipule cependant pas que le preneur s’est interdit de solliciter une fixation judiciaire du loyer à la baisse.

Il convient par conséquent de déterminer la valeur locative des loc[…]x loués […] 1er décembre 2016 étant précisé qu'[…]x dires du bailleur non contestés par le preneur, le loyer plafond […] 1er décembre 2016 est de 110 124,16 €.

En application des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des b[…]x renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs loc[…]x de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ces critères étant précisés par les articles R. […]. 145-7 du code de commerce.

La méthode d’appréciation de ces divers éléments ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative, sont spécifiés […]x articles R[…]145-8 du code de commerce.

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La durée de référence pour l’examen des facteurs loc[…]x de commercialité commence en l’espèce […] 1er décembre 2007 et s’achève le 30 novembre 2016.

-} Sur les caractéristiques du local considéré

Les loc[…]x commerci[…]x donnés à bail sont compris dans un immeuble sis […] […]. Ils comprennent un rez de ch[…]ssée avec vitrine de 7 m sur 8 m et une mezzanine de 13 m sur 5 m. La h[…]teur sous la mezzanine est de 2,28 m et la h[…]teur sous plafond de la mezzanine est de 2,30 m.

Les parties s’accordent avec l’expert qui a retenu une surface utile de 142,80 m2 dont 61,80 m2 pour la mezzanine. Compte tenu des préconisations de la charte de l’expertise, de la configuration des lieux et de la h[…]teur sous plafond de la mezzanine, les coefficients de pondération de la surface de la mezzanine de 0,40 sur l’avant et de 0,20 sur l’arrière retenus par l’expert sont justifiés.

La surface pondérée doit donc être fixée à 80,22 m2 comme l’a fait l’expert.

-} Sur la destination des lieux

Le preneur ne conteste pas le principe selon lequel une destination «tous commerces» à l’exception de la vente d’articles de sport constitue un facteur de majoration de la valeur locative.

Le chiffrage par l’expert à 5% de cette majoration apparaît justifié et sera retenu.

-} Sur les obligations respectives des parties

La taxe foncière doit être réglée par le bailleur et le transfert de cette charge […] locataire impose de manière habituelle un abattement.

Compte tenu du fait que le preneur communique un montant global de taxe foncière pour les deux loc[…]x et du fait que son montant est très inférieur […] pourcentage de 10% qu’il souhaite voir appliquer en décote, il convient d’appliquer une décote de 2,5% seulement […] titre de la taxe foncière.

-} Sur les facteurs de commercialité

L’expert qualifie l’emplacement du commerce comme « disposant d’une bonne commercialité, néanmoins inférieure à la commercialité des rues piétonnes du centre-ville dans le segment Cours

Mirabe[…]- Mairie».

L’exemple donné par l’expert AB de l’implantation du marché de Noël qui ne donne lieu à […]cune installation de chalet […] delà de la rue […], c’est-à-dire à 70 mètres du commerce considéré, est à cet égard révélateur d’un moindre investissement commercial de la zone du commerce considéré.

-} Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R.145-7 du code de commerce prévoit notamment que: «Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des loc[…]x équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés […]x articles R. […]. […]. A déf[…]t d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, s[…]f à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les loc[…]x de référence.»

Le preneur conteste la plupart des valeurs de référence choisies par l’expert judiciaire.

Preneur et bailleur ont produit des loyers de références sans les précisions sollicitées par l’expert telles que la date des b[…]x, les surfaces utiles et pondérées et l’activité. Il n’en sera donc pas tenu compte.

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Pour examiner les valeurs de comparaison, preneur et bailleur s’opposent sur leur décapitalisation. Il n’y […]ra pas lieu d’y procéder, cette méthode revenant à réintégrer de façon artificielle le droit d’entrée dans le calcul du loyer pour apprécier par comparaison la valeur d'[…]tres loc[…]x.

Seront retenues comme valeurs de références les valeurs locatives unitaires qui se dégagent des loyers périodiques.

L’expert a pris comme valeurs de référence plusieurs loyers correspondant à des b[…]x conclus postérieurement à la période de référence, en l’occurrence la référence E2 correspondant à la pharmacie de la Rotonde, le bail datant du 1er janvier 2017 et la référence E9 correspondant à l’enseigne FOOT LOCKER, le bail datant du 4 avril 2017.

En tout état de c[…]se, la valeur de référence E9 apparaît extrême en raison de son montant et compte tenu de sa surface pondérée. Elle sera écartée. En revanche, la valeur E2 sera retenue en raison de la date du bail qui n’est postérieure que d’un mois à la date de renouvellement du bail du commerce considéré.

Il convient également d’écarter la valeur de référence E3 qui correspond à un loyer de renouvellement fixé […] 1er janvier 2010 comme étant trop ancien, quand bien même la fixation dudit loyer est récente.

Le preneur conteste le recours à des valeurs de référence correspondant à des loc[…]x situés dans des zones sises dans d'[…]tres rues que le Cours Mirabe[…] ainsi que dans la partie sud ou la partie impaire du Cours alors que son commerce se situe dans une zone de commercialité inférieure. Ces références méritent d’être conservées en raison de la proximité de leur localisation. Cependant, comme l’a fait l’expert AB, il convient d’appliquer […]x valeurs de référence qui sont situées dans des zones de chalandises plus favorables un abattement de 10%.

En définitive, les 8 références examinées se verront appliquer un abattement de 10 % (somme totale : 10 320 -10% 9288 €) à l’exception de la valeur El correspondant à l’enseigne G STAR (d’un montant de 695 €) qui se trouve à proximité immédiate du commerce considéré.

La valeur unitaire moyenne est donc de 1247,88 €/m2 [(9288+695)/8]/m2.

Récapitulatif:

Compte tenu de la décote de 2,5 % tenant à la prise en charge par le preneur de la taxe foncière et de la valorisation de 5 % tenant à la destination « tous commerces », la valeur unitaire moyenne doit être majorée de 2,5 % soit un montant de 1279,08 €/m2.

Compte tenu de la surface pondérée fixée à 80,22 m2, le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme 102 607,8 € arrondie à 102 608 €.

Le loyer plafond étant de 110 124,16 €, il conviendra de retenir le montant de 102 608 € […] titre du loyer de renouvellement.

Le différentiel entre le nouve[…] loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel portera le cas échéant intérêt […] t[…]x légal conformément […]x dispositions de l’article 1343-2 du code civil de plein droit à compter de la notification du 3. septembre 2021, conformément à la demande du bailleur.

Les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-même intérêt conformément […]x dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il sera fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise, qui seront partagés par moitié entre les parties.

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Chacune des parties se verra déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerci[…]x, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition […] greffe, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE l’accord des parties pour fixer la date de renouvellement du bail […] 1er décembre 2016;

DEBOUTE la SCI FONZA AIX MIRABEAU de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement ;

DIT que le loyer de renouvellement sera fixé à 102 608 € annuel HT HC;

DIT que le différentiel entre le nouve[…] loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel portera le cas échéant intérêt […] t[…]x légal à compter du 3 septembre 2021 ;

DIT que intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-même intérêt conformément […]x dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

FAIT masse des dépens en ce compris les frais d’expertise et DIT qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.

Fait à AIX EN PROVENCE, la minute étant signée par : LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

La République Française mande et ordonne A tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution […]x Procureurs Génér[…]x et […]x Procureurs de la

République près les Tribun[…]x Judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de

préter main forte lorqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée. Sur la minute

par le président et le grellier du tribunal. La présente grosse certifice contonne a été signée par le

greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE

Le Greffier

EDAN