MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/00213 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MRO4

AFFAIRE : Syndic. de copro. [12] / [Z] [I] [M] [X], [Y] [K] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT ORDONNANT LA VENTE FORCÉE

DU 15 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Carole ALBERT, Juge de l’exécution

Greffier : Anaïs GIRARDEAU

en présence de Madame [J] [U], auditrice de justice lors des débats

copie + grosse à

M^e Mireille RODET

copie à

M^e Anaïs KORSIA

le

CRÉANCIER POURSUIVANT

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [12]

sis [Adresse 15] à [Localité 9]

représenté par son syndic en exercice la S.A.S SOMATRIM dont le siège social est sis [Adresse 3]

domicile élu chez M^e Mireille RODET sis [Adresse 7]

représentée à l’audience par M^e Mireille RODET, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et plaidant par M^e Georges BANTOS, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBITEUR SAISI

Madame [K] [Z] [M] [X] épouse [V]

née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 14], demeurant [Adresse 16]

Monsieur [Y] [I] [V]

né le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 10], demeurant [Adresse 16]

tous deux représentés par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et plaidant par M^e Manuel GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Le tribunal, après débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025 a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 15 Septembre 2025, avec avis que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Vu la procédure de saisie immobilière poursuivie par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [12], représenté par son syndic en exercice la SAS SOMATRIM à l’encontre de madame [K] [Z] [M] [X] épouse [V] et de monsieur [Y] [I] [V] en vertu d’un commandement de saisie immobilière délivré le 22 Octobre 2024 et publié le 07 Novembre 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 8] volume 2024 S n°128 et portant sur les biens immobiliers suivants :

— Sur la commune de [Localité 9], dans un ensemble immobilier dénommé [12], [Adresse 17], cadastré BK N°[Cadastre 4] Lieudit [Localité 13], N°[Cadastre 5] Lieudit [Localité 13], N°[Cadastre 6] Lieudit RESIDENCE [12] pour 01ha 09a 04ca,

Le LOT 13, soit d’après les titres :un APPARTEMENT de type 3/B au 1er étage gauche – Entrée 1 Bat. 2 A portant le n°10, d’une superficie de 71,48 m², avec 77/80368 des parties communes générales et 77/13549 des parties communes spéciales au batiment A

Cet appartement se compose de :

— un hall d’entrée avec un coffret destiné au compteur électrique,

— une cuisine équipée avec deux fenêtres à double battants et volets métalliques dont l’une ouvre sur une terrasse fermée par une double baie vitrée coulissante,

— une salle de séjour avec une fenêtre à double battants et volets métalliques, une porte fenêtre également des volets métalliques ouvrant sur un balconnet, un radiateur de chauffage et un climatiseur

— un dégagement

— un rangement

— une chambre à droite du dégagement avec un radiateur de chauffage, unclimatiseur, une porte fenêtre double battants avec volets métalliques

— une autre chambre ayant les mémes caractéristiques que la premiere, avec un placard KZ avec penderie et étagères

— salle de bains carrelée avec une vasque incorporée, une cabine de douche, un cumulus électrique pour I’eau chaude

— un W.C. indépendant avec cuvette à l’anglaise et chasse dorsale

Vu l’assignation signifiée le 17 Décembre 2024 et le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 18 Décembre 2024 ;

Vu les deux renvois du dossier à la demande des parties lors de l’audience du 24 février 2025 et du 16 juin 2025, avant d’être retenu lors de l’audience du 07 juillet 2025 ;

Vu les conclusions responsives du créancier poursuivant, notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 02 juillet 2025, aux fins de voir:

— débouter les époux [V] de leurs demandes de délais de grâce non fondées en droit comme en fait,

— examiner la validité de la saisie,

— déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie,

— à cette fin ordonner la vente forcée des biens saisis, et fixer les date et heure de l’audience de vente forcée,

— faire mention de la créance du requérant telle que résultant du décompte inséré au cahier des conditions de la vente augmenté des intérêts moratoires y figurant,

— autoriser la SAS HUISSIERS REUNIS, commissaires de justice à [Localité 9] ou tout autre commissaire de justice désigné à organiser une visite d’une heure desdits biens entre le 15ème et 7ème jour précédent la vente, lequel pourra se faire assister si besoin de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

— autoriser d’ores et déjà le requérant à:

— compléter éventuellement l’avis prévu à l’article R.322-31 du code des procédures civiles d’exécution par une photo du bien à vendre,

— compléter les avis simplifiés prévus à l’article R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution par une désignation sommaire des biens mis en vente ainsi que l’indication du nom de l’avocat poursuivant,

— à faire établir par tout sapiteur de son choix l’ensemble des rapports et diagnostics nécessaires à la vente,

— pour le cas où le tribunal augmenterait, à la demande du débiteur, le montant de la mise à prix, il conviendrait d’autoriser le requérant à faire figurer sur les affiches le montant de la mise à prix initiale,

— condamner tout contestant à payer au requérant la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les dépens seront des frais privilégiés de vente dus par l’adjudicataire ou l’acquéreur amiable en sus du prix principal ;

Vu les conclusions en défense, notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 juin 2025, aux fins de voir:

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [12] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— constater la disproportion de la saisie-immobilière avec le montant de la dette et l’absence d’emploi d’une autre voie de recouvrement forcé telle que la saisie des rémunérations,

— suspendre la procédure de saisie-immobilière,

— accorder à monsieur et madame [V] un délai de 24 mois pour s’acquitter de leur dette;

Il conviendra de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Vu la comparution des parties, représentées par leur avocat respectif ; le jugement sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Il résulte des éléments produits aux débats:

— que la vente est poursuivie en vertu d’un jugement réputé contradictoire, assorti de l’exécution provisoire de droit, rendu par le tribunal de proximité de Martigues le 18 janvier 2024, signifié le 23 février 2024 et définitif (certificat de non appel du 20 juin 2024), aux termes duquel monsieur et madame [V] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.474,10 euros au titre des charges échues au 6 septembre 2023, appel de charges pour le troisième trimestre 2023 inclus, la somme de 821,40 euros au titre des frais de recouvrement non compris dans les dépens et les frais irrépétibles, outre la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais d’huissier pour un montant de 143,68 euros ; le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [12] a pris, en garantie de sa créance, une inscription d’hypothèque légale publiée le 08 juillet 2024 vol 2024 V n°5089 ;

— qu’un commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré le 22 Octobre 2024 et publié le 07 Novembre 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 8] volume 2024 S n°128 ;

— que la saisie porte sur un ensemble immobilier tel que sus-visé ;

— que sur l’origine de propriété, les droits immobiliers appartiennent à monsieur et madame [V], par suite de l’acquisition qu’ils en ont faite aux termes d’un acte reçu aux minutes de Me [T], notaire associé à [Localité 11], le 27 mai 2020 publié le 15 juin 2020 volume 2020 P n°3584 ;

— que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 18 décembre 2024 ;

— que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [12] sollicite, dans son commandement de payer valant saisie, de voir retenir le montant de la créance du poursuivant à la somme totale de 6.525,30 euros (principal, intérêts et frais) provisoirement arrêtée au 10 octobre 2024 outre intérêts postérieurs de retard au taux légal majoré de 5 points à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à parfait règlement, sans préjudice des autres frais dus, décomposée comme suit:

— la somme principale de 3.474,10 euros

— les intérêts sur cette somme au taux légal de 8,01%

du 18 janvier 2024 au 23 avril 2024 73,19 euros

— les intérêts sur cette somme au taux légal majoré de

5 points soit 13,16% du 23 avril 2024 au 10 octobre 2024 212,93 euros

— les intérêts de cette somme au taux légal majoré de 5 points

du 10 octobre 2024 à paiement Mémoire

— au titre de l’indemnité article 700 CPC. 600 euros

— au titre des frais de recouvrement non compris

dans les dépens 821,40 euros

— les frais d’instance et de prise d’hypothèque

provisoirement évalués à 1.200 euros,

— les frais d’huissier non compris dans les dépens 143,68 euros

outre:

— les frais Mémoire

— le coût du présent commandement et

tous les frais conséquents faits ou à faire avancés

par le créancier pour le recouvrement de la créance Mémoire

TOTAL sauf mémoire 6.525,30 euros

***

Il résulte de ce qui précède que la procédure est régulière au regard des dispositions des articles L.311-2 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution , puisque reposant sur un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à l’exception des frais d’instance et de prise d’hypothèque provisoirement estimés et qui ne reposent donc pas sur un titre exécutoire.

La créance sera donc fixée à la somme de 5.325,30 euros.

Sur la demande reconventionnelle tendant à voir constater la disproportion de la mesure de saisie immobilière ;

Selon les dispositions de l’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution, “le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.”

En l’espèce, madame et monsieur [V] font valoir que le créancier poursuit la présente procédure de saisie immobilière pour la somme de 6.525,30 euros (désormais fixée à la somme de 5.325,30 euros), ce qui apparaît disproportionné pour engager une procédure de saisie immobilière, eu égard à l’ampleur et aux conséquences de ladite procédure et l’objet poursuivi.

En effet, ils indiquent que le requérant sollicite la vente aux enchères d’un bien immobilier acquis pour un montant de 130.000 euros en 2020, pour le paiement d’une créance d’environ 6000 euros. Ils allèguent que d’autres voies d’exécution (saisie des rémunérations) auraient pu être moins contraignantes et permettre le recouvrement progressif de la créance.

En réplique, le créancier poursuivant soutient que la situation des époux [V] s’aggrave et concerne plusieurs créanciers. Il indique avoir tenté d’autres procédures préalablement à la présente procédure en saisie immobilière, qui se sont avérées vaines.

Il sera relevé que madame et monsieur [V] inversent la charge de la preuve, en ce qu’il résulte du droit positif qu’il appartient au débiteur qui poursuit la mainlevée d’une mesure d’exécution, d’établir qu’elle excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. (2ème civ 15 mai 2014 n°13-16.016)

Monsieur et madame [V] ne contestent pas et reconnaissent avoir d’autres créanciers, dont un notamment qui a procédé à une mesure de saisie des rémunérations (en mai 2025 pour un montant de 2499,99 euros outre frais et intérêts, soit un total de 3019,93 euros). Il résulte également des échanges de mails versés par les débiteurs que ces derniers n’ont pu honoré les deux versements promis en mai et juin 2025 au syndic de copropriété, en raison notamment des frais engagés dans la présente procédure. Il résulte ainsi des mails que le retard est désormais porté à la somme de 13.270,09 euros, soit une dette qui a doublé. (Selon décompte versé par le requérant en pièce 1, dette à hauteur de 9.260,57 euros au 26 mai 2025) Les époux [V] ne justifient d’aucun élément concernant leur situation financière (avis d’imposition, fiche de salaire..) permettant d’apprécier leur situation financière.

Le créancier poursuivant justifie, quant à lui, avoir fait pratiquer une mesure de saisie-attribution le 05 juin 2024 entre les mains de la Caisse d’Epargne sur les comptes de monsieur [V], qui s’est avérée vaine (compte créditeur de 41,36 euros) ; une mesure de saisie-attribution le 06 juin 2024 entre les mains du centre de chèques postaux sur les comptes de monsieur [V], qui s’est avérée vaine ; une mesure de saisie-attribution le 10 juin 2024 entre les mains de la banque Crédit Lyonnais sur les comptes de monsieur [V], mais le débiteur n’avait pas de compte dans cet établissement; ces mesures avaient été entreprises suite à la délivrance d’un commandement de payer aux fins de saisie vente dressé le 23 février 2024.

Dans ces conditions, les éléments produits par madame et monsieur [V] sont insuffisants à caractériser que le créancier poursuivant aurait pu intégralement recouvrer sa créance par la mise en oeuvre d’une autre mesure ou soit en mesure de le faire.

Il s’ensuit que la demande reconventionnelle tendant à voir constater la disproportion de la procédure de saisie immobilière sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de grâce et la demande subséquente de suspension de la procédure de saisie immobilière,

En application de l’article R.121-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution “le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie, selon le cas, il a compétence pour accorder un délai de grâce”.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code Civil : “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. […].”

En l’espèce, madame et monsieur [V] sollicitent l’octroi de délais de grâce, en indiquant être de bonne foi mais avoir dû faire face à plusieurs difficultés (un problème de plomberie survenu à leur domicile ayant entraîné des travaux pour 1150 euros, des frais d’avocat pour la présente procédure, une saisie sur leur compte bancaire de 2450 euros pour un crédit à la consommation et une saisie sur salaire de 354 euros concernant madame [V] jusqu’à la fin de l’année).

Ils indiquent ainsi payer les 200 euros de charges mensuelles et que des paiements de 271 euros mensuels seraient à leur portée pour apurer la dette sollicitée dans le présent dossier.

En réplique, le créancier poursuivant s’y oppose.

Il n’est pas contestable que, si la bonne foi de monsieur et madame [V] n’est pas remise en cause, ils ne justifient d’aucun élément financier (avis d’imposition, bulletin de salaires..) permettant d’apprécier leur situation globale et leur capacité de remboursement, compte tenu des autres dettes qu’ils ont également.

Par ailleurs, il sera relevé qu’en réalité, il s’agit d’un paiement mensuel de 471 euros que devront payer les époux [V] s’il était fait droit à leur demande, soit 200 euros de charges mensuelles et 271 euros d’apurement de la dette, dont ils ne démontrent pas être en capacité de tenir sur un délai de 24 ans. De surcroît, la dette envers le syndicat des copropriétaires est désormais plus élevée, de sorte qu’il est illusoire de penser que des délais de grâce permettront un apurement de la dette.

Il s’ensuit que les demandes de délais de paiement et de suspension de la procédure de saisie immobilière formulées par madame et monsieur [V] seront rejetées.

Sur la vente,

Aux termes de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le Juge de l’Exécution détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Il convient de constater qu’aucune demande n’a été formulée par les défendeurs dans le sens d’une vente amiable,à titre subsidiaire.

En conséquence, il convient d’ordonner la vente forcée et de fixer la date d’adjudication qui aura lieu le lundi 12 janvier 2026 à 09 heures.

Il y a lieu de prévoir que les visites du bien saisi par les éventuels acquéreurs seront assurées par un membre de la SELARL HUISSIERS REUNIS, commissaires de justice associés à [Localité 9], aux jours fixés. L’huissier pourra se faire assister d’un professionnel agrée aux fins d’actualiser les diagnostics qui seraient périmés. Il pourra également se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique, seulement en cas de difficultés qui devront être relatées dans le procès-verbal.

Selon les dispositions de l’article R.322-37 du code des procédures civiles d’exécution, “le juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie, d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R.322-31 à R.322-35 du code des procédures civiles d’exécution.[…]

Le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l’immeuble et de toutes autres circonstances particulières. […]”.

En l’espèce, le créancier poursuivant sollicite de voir compléter les dispositions des articles R.322-31 et R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution, sans motiver ladite demande quant à la situation de l’immeuble ou toutes autres circonstances particulières, de sorte que les demandes d’aménagement de la publicité seront rejetées.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que le requérant sera débouté de sa demande sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

VALIDE la procédure de saisie immobilière ;

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [12], représenté par son syndic en exercice la SAS SOMATRIM à la somme totale de 5.325,30 euros (principal, intérêts et frais) provisoirement arrêtée au 10 octobre 2024 outre intérêts postérieurs de retard au taux légal majoré de 5 points à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à parfait règlement, sans préjudice des autres frais dus, notamment des frais judiciaires et de ceux d’exécution ;

DEBOUTE monsieur [Y] [V] et madame [K] [M] [X] épouse [V] de leurs demandes reconventionnelles tendant à constater la disproportion de la saisie immobilière avec le montant de la dette, de délais de paiement et de suspension de la procédure de saisie immobilière ;

ORDONNE la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi selon les modalités sur cahier des conditions de vente et sur la mise à prix fixée par le créancier ;

DIT qu’il en sera de même en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

FIXE l’audience d’adjudication au Lundi 12 janvier 2026 à 9 heures 00.

DIT que l’immeuble saisi pourra être visité du lundi 29 décembre 2025 au mardi 30 décembre 2025 (au choix du poursuivant) précédant l’audience d’adjudication pour un temps de visite d'1 heure pouvant être allongé par tranche de 30 mn suivant le nombre de visiteurs présents, dans la tranche horaire de 9 heures / 18 heures, par un membre de la SELARL HUISSIERS REUNIS, commissaires de justice associés à [Localité 9], qui sera autorisé à faire pénétrer les éventuels acquéreurs dans les lieux en cas d’opposition du débiteur et sous réserve de dresser un procès-verbal de difficultés, avec l’assistance si besoin de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [12], représenté par son syndic en exercice la SAS SOMATRIM de ses demandes d’aménagement des formalités de publicités et notamment des articles R.322-31 et R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L.322-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les biens saisis peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant et les créanciers inscrits, le cas échéant, sur l’immeuble;

Le présent jugement a été signé à Aix-en-Provence, le 15 septembre 2025 par madame Carole ALBERT, juge de l’exécution et par madame Anaïs GIRARDEAU, greffier, et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION