TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 24/05090

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHT

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

15 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1624

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Ugo LE COEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2126, (s’est constitué le 12/12/2025),

Décision du 05 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/05090 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2013, la S.C.I. Kilor a donné à bail à M. [Y] [E] des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], et ce pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juillet 2013 avec échéance au 30 juin 2022, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2.300 euros hors taxes et charges, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’Insee à compter du 1er juillet 2016.

La destination est la suivante : « à usage de bureaux afin de permettre au preneur d’exercer les activités de services suivantes : Ostéopathe ».

Par acte authentique du 28 décembre 2016, la S.C.I. Kilor a vendu à M. [N] [T] le lot N°2 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] dont dépendent les locaux pris à bail.

Le contrat s’est poursuivi par tacite prolongation, à compter du 1er juillet 2022.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2022, la S.A.S.U. Al Amal a fait signifier à la S.C.I Kilor une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2022, M. [N] [T] a donné congé à M. [Y] [E] et la S.A.S.U. Al Amal pour le 3 juin 2023 avec refus de renouvellement du bail, et refus d’indemnité d’éviction pour les motifs suivants :

« D’une part, la demande de renouvellement du bail a été signifiée à la société KILOR qui n’a pas la qualité de bailleur.

D’autre part, M. [N] [T] n’a jamais consenti à Monsieur [Y] [E] son autorisation à céder à une société AL AMAL son droit au bail.

Enfin, Monsieur [Y] [E] ou la société AL AMAL exerce dans l’appartement une activité d’ostéopathe, s’agissant d’une activité de nature civile n’entrant pas dans le champ d’application du statut des baux commerciaux tel que défini par l’article L.145-1 du code de commerce, il n’exploite aucun fonds de commerce ».

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2023, M. [Y] [E] a fait signifier à [N] [T] une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023.

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2023, M. [N] [T] a fait délivrer à M. [Y] [E] une « réitération de refus de renouvellement du bail » donné pour le 3 juin 2023 par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2022 et a considéré que la demande de renouvellement du bail de M. [Y] [E] du 30 mars 2023 est nul et de nul effet.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 avril 2024, M. [N] [T] a fait assigner M. [Y] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— déclarer valide le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction en date du 23 décembre 2022 ;

— constater que M. [Y] [E] occupe sans droit ni titre depuis le 23 juin 2023 les locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [E] et de tout occupant de son chef dans les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], avec si besoin assistance de la force publique assistée d’un serrurier, dans les 10 jours de la décision à intervenir ;

— condamner M. [Y] [E] à une astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu’à la libération effective des locaux ;

— ordonner aux frais de M. [Y] [E] le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera, ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie des sommes qui pourraient lui être dues ;

— condamner M. [Y] [E] à lui payer, à compter du 23 juin 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner M. [Y] [E] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner M. [Y] [E] aux entiers dépens, en ce compris les actes de refus de renouvellement du bail et de réitération de refus.

Au soutien de ses prétentions, M. [N] [T] énonce :

— que son congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction en date du 23 décembre 2022 est valable, car il rappelle les dispositions de l’article L.145-10 du code de commerce ;

— que M. [Y] [E] n’a pas saisi le tribunal pour contester le refus de renouvellement du bail et le congé ;

— que la demande de renouvellement du bail commercial du 30 mars 2023 est de nul effet car M. [Y] [E] n’a pas la qualité de commerçant ;

— que M. [Y] [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 3 juin 2023, de sorte que sa demande d’expulsion est justifiée.

M. [Y] [E], cité par procès-verbal de remise à études selon les formes prescrites aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit par l’assignation.

Par ordonnance du 5 décembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 10 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

M. [Y] [E] s’est constitué pendant le temps du délibéré le 28 janvier 2026.

Par conclusions du 30 janvier 2026, M. [Y] [E] demande au tribunal de:

— révoquer l’ordonnance de clôture et rouvrir les débats;

— renvoyer l’affaire à la mise en état pour lui permettre de conclure et faire valoir l’ensemble de ses moyens de défense.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] [E] énonce :

— qu’il n’a pas reçu l’assignation;

— que l’assignation n’a pas été signifiée à l’adresse de domiciliation;

— que ce manque d’information et cette irrégularité porte atteinte à ses droits de la défense.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

L’article 803 dudit code prévoit que l’ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En vertu de l’article 1371 du code civil, l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

En l’espèce, le bail litigieux stipule que: “Pour l’exécution des présentes et notamment la réception de tous actes extrajudiciaires ou de poursuites, le PRENEUR fait élection de domicile à son siège social”. Cette stipulation ne peut valoir élection de domicile conventionnelle, en ce que M. [Y] [E] est une personne physique et qu’il est dès lors dépourvu de siège social.

M. [Y] [E] a dans sa demande de renouvellement, signifié le 30 mars 2023, fait mentionner qu’il demeurait [Adresse 3].

Il s’en évince que la signification à personne doit intervenir à ce domicile réel, étant précisé que la mention de l’acte extrajudiciaire portant demande de renouvellement indiquant qu’il élisait domicile à l’étude auteure de la signification est unilatérale, et ne pouvait au mieux valoir domiciliation que pour le périmètre de l’acte, à savoir la réponse à la demande de renouvellement.

Il ressort de l’assignation du 15 avril 2024 qui est présumée faire foi jusqu’à inscription en faux, qu’elle a été délivrée à l’adresse [Adresse 4], soit au domicile réel de M. [Y] [E] et reconnu comme tel par l’intéressé. L’acte énonce en outre que le domicile est certain aux motifs que le nom est inscrit sur la boîte aux lettres et que l’adresse a été confirmée par le voisinage.

Il ressort en outre dudit acte que la signification au destinataire s’étant avérée impossible, et en l’absence de toute personne présente au domicile capable ou acceptant de recevoir l’acte, copie de l’acte a été déposée par clerc sous enveloppe fermée portant le sceau de l’étude. Conformément à l’article 656 du code de procédure civile, un avis de passage conforme aux prescriptions de l’article 655 a été laissé ledit jour à l’adresse du signifié. Par suite il est indiqué que la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile comportant les mémes mentions que l’avis de passage et copie de l’acte de signification a été adressée le jour méme ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l’acte.

L’assignation étant régulière, M. [Y] [E] ne peut tirer des conditions de délivrance de celle-ci aucune cause de révocation de l’ordonnance de clôture, dès lors sa demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture du 5 décembre 2024 doit être rejetée.

Sur la validité du congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction du 23 décembre 2022

En vertu de l’article L.145-9 du code de commerce dernier alinéa, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En l’espèce, le congé délivré le 23 décembre 2022 n’a pas été signifié au titulaire du bail, M. [Y] [E], mais à la S.A.S.U. Al Amal pour laquelle aucune pièce n’atteste de ses droits et/ou titre.

Il s’en évince que le congé délivré le 23 décembre 2022 à la S.A.S.U. Al Amal par M. [N] [T] est inopposable au preneur, et est donc de nul effet.

Sur la validité du congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction du 30 juin 2023

Il ressort de l’article L.145-9 du code de commerce qu’au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Si un congé donné à l’avance est régulier et vaut pour l’échéance à laquelle il peut produire effet, tel n’est pas le cas d’un congé à visée rétroactive qui prive ainsi le preneur de toute période de préavis.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 30 juin 2023, M. [N] [T] a fait signifier un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction à M. [Y] [E] en réitérant les termes du congé signifié le 23 décembre 2022 à la S.A.S.U. AL Amal, soit en lui indiquant qu’il valait pour la date du 3 juin 2023. Ce congé qui se veut rétroactif prive le preneur de tout préavis et ce, faisant, est en violation flagrante de l’article L.145-9 du code de commerce qui impose un préavis minimum de six mois et s’agissant d’un bail tacitement prolongé pour le dernier jour du trimestre civil.

Il s’ensuit que ce congé manifestement irrégulier en la forme et est donc de nul effet.

Dès lors, le bailleur doit être débouté de l’ensemble de ses demandes fondées sur ledit congé.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte M. [N] [T] supportera la charge de ses dépens.

La demande formée par M. [N] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il sera également rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

REJETTE la demande formée par M. [Y] [E] tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture du 5 décembre 2024;

CONSTATE que le congé valant refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 23 décembre 2022 à la S.A.S.U. AL Amal est inopposable à M. [Y] [E] et est donc de nul effet. ;

CONSTATE que le congé valant refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 30 juin 2023 à M. [Y] [E] est manifestement irrégulier et est donc de nul effet ;

DÉBOUTE M. [N] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT que M. [N] [T] supportera la charge de ses dépens ;

REJETTE la demande formée par M. [N] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON