TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03106 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I52G

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 12 Décembre 2025

[P] [R]

C/

[T] [O]

[L] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christine BAUGÉ – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [P] [R]

M^e Christine BAUGÉ – 70

M^e Blandine VERGER – 138

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [R]

né le 17 Novembre 1965 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [O]

né le 26 Novembre 1973 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Blandine VERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 138 substitué par M^e Marion ROMMÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 138

Madame [L] [O]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 11 Mars 2025

Date des débats : 14 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 12 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2012, avec effet au 2 mai 2012, M. [P] [R] a donné à bail à M. [T] [O] et Mme [L] [O] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1 100 euros hors charges ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, M. [P] [R] a fait assigner M. [T] [O] et Mme [L] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les condamner à lui payer les sommes de :

– 2 103,02 euros au titre de l’arriéré de loyer sur la période du 1er août 2021 au 23 octobre 2021 ;

– 15 830,89 euros au titre de la remise en état des lieux suite aux dégradations locatives ;

– 12 849,76 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte de chance de louer les lieux durant les travaux de remise en état ;

– 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que leur condamnation au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 14 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, M. [P] [R], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre le débouté de toutes les demandes, fins et prétentions de M. [T] [O], de voir fixer la date d’expiration du congé au 23 octobre 2021 et porte sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3 000 euros à l’égard de M. [T] [O] et 1 500 euros à l’égard de Mme [L] [O].

Il fait valoir que le congé délivré par les locataires, réceptionné le 23 juillet 2021, est irrégulier, en ce que M. [T] [O] a délivré un congé frauduleux, invoquant un délai de préavis réduit à un mois fondé sur une mutation professionnelle qui n’est pas établie ; de sorte que, le bail n’a pris fin qu’à compter du 23 octobre 2021, soit 3 mois après la délivrance du congé des locataires et que ces derniers sont redevables des loyers et charges jusqu’à cette date, soit de la somme de 3 203,02 euros, avant déduction du dépôt de garantie.

S’agissant des dégradations locatives, il fait valoir un défaut d’entretien par les locataires et des dégradations commises par ces derniers, notamment en lien avec un dégât des eaux qui leur est imputable selon lui et dont il estime devoir être indemnisé au visa de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, il considère que, les travaux de réfection des lieux ayant duré 11 mois durant lesquels il n’a pas été en mesure de relouer la maison, il en résulte nécessairement un préjudice pour lui lié à la perte de chance de relouer les lieux durant 11 mois.

M. [T] [O], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite de voir :

– limiter à la somme de 90,20 euros le montant des sommes dues au titre des réparations locatives ;

– débouter M. [P] [R] de sa demande au titre de la perte de chance de louer son bien immobilier durant les travaux ;

– débouter M. [P] [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

– statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il conteste l’ensemble des réparations locatives dont le demandeur sollicite réparation, à l’exception de la somme de 90,20 euros au titre du ramonage de la cheminée et ce, sur le fondement des articles 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 et 1721 du code civil. Il explique que, lors de l’entrée dans les lieux, ces derniers comportaient déjà des traces d’usures dans chacune des pièces, outre qu’ils présentaient un fort taux d’humidité et qu’en réalité le bailleur veut faire porter la charge de la remise à neuf des lieux sur les locataires sans prendre en considération la vétusté.

Pour ce qui est de la perte de chance de relouer les lieux, invoquée par M. [P] [R], il estime que, ce dernier ne rapporte pas la preuve qu’il n’a pas été en mesure de relouer les lieux jusqu’au mois d’août 2022.

Mme [L] [O], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur l’effet du congé délivré par les locataires :

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de jurisprudence constante, en application de ce texte que, nul ne peut se constituer une preuve à lui-même.

Conformément à l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois en cas notamment d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.

Le locataire souhaitant bénéficier du délai réduit de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il est admis en application du texte précité qu’en cas de contestation par le bailleur du bénéfice du délai de préavis réduit, le juge apprécie si le motif invoqué est bien réel et, en tout état de cause, en cas de préavis réduit injustifié, le bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers correspondant au délai de 3 mois.

En l’espèce, il est produit aux débats le courrier adressé par M. [T] [O], en recommandé avec avis de réception, au mandataire du bailleur, lequel est daté du 20 juillet 2021 et a été réceptionné le 23 juillet 2021, dans lequel M. [T] [O] délivre congé des lieux litigieux et se prévaut d’un délai de préavis réduit à 1 mois évoquant exercer « désormais son activité à [Localité 12], [Adresse 4], comme en atteste le document ci-joint ».

Le justificatif joint est un courrier daté du 7 juillet 2021 adressé au locataire et ayant pour objet « notification de mutation », dans lequel Mme [M] [N], directrice de la société THALYG lui notifie qu’il exercera désormais son activité au [Adresse 7] à [Localité 13] avec effet au 15 juillet 2021.

Toutefois, le bailleur qui conteste la réalité du motif invoqué par le locataire aux fins de bénéficier d’un délai de préavis réduit produit aux débats :

– un extrait Pappers relatif à Mme [M] [N], entrepreneur individuel dont l’établissement créé le 25 janvier 2019 est situé [Adresse 3] et ne comprend pas de salarié ;

– l’avis de situation SIRENE relatif à Mme [M] [N], entrepreneur individuel dont l’entreprise est active depuis le 1er avril 2019 et se situe au [Adresse 3] ;

– un extrait Pappers relatif à la société ALFORT duquel il s’infère que cette société a été immatriculée au RCS de Paris le 19 mars 2021 que, le siège se situe [Adresse 7] et que son dirigeant est [T] [O] domicilié au [Adresse 6] à [Localité 8] ;

– un extrait de recherche ‘Google', duquel il ressort qu’au [Adresse 7] à [Localité 13], M. [T] [O] exerce une activité d’hypnothérapeute et magnétiseur.

M. [T] [O] ne s’explique pas sur ce point et ne produit pas d’autres pièces.

Aussi, M. [T] [O] ne rapportant pas la preuve de ce qu’il était en droit, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de bénéficier d’un délai de préavis réduit, le délai qui lui était applicable est de 3 mois.

De sorte que, M. [T] [O] et Mme [L] [O] ayant délivré congé des lieux litigieux par courrier daté du 21 juillet 2021, réceptionné le 23 juillet 2021 par le mandataire du bailleur et en l’absence de preuve d’une acceptation par le bailleur de ce délai réduit ou encore d’une relocation des lieux avant la fin de préavis, ils étaient tenus au paiement des loyers et charges jusqu’au terme du préavis, soit jusqu’au 23 octobre 2021 et ce, quoiqu’ils aient quitté et libéré les lieux avant.

Sur la demande en paiement au titre des sommes restant dues à l’issue du bail litigieux :

Au titre des loyers et charges impayés :

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [P] [R] sollicite le paiement de la somme de 2 103,02 euros au titre de l’arriéré de loyer pour la période du 1er août 2021 au 23 octobre 2021 décomposée comme suit :

– 1 168,16 euros au titre du loyer d’août 2021 ;

– 1 168,16 euros au titre du loyer de septembre 2021 ;

– 866,70 euros au titre du prorata de loyer d’octobre 2021 (du 1er au 23 octobre) ;

+ 1 100 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Dès lors, M. [P] [R] justifie du principe et du montant de sa créance ; tandis que, M. [T] [O] et Mme [L] [O] ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils se sont libérés de cette dette.

En conséquence, M. [T] [O] et Mme [L] [O] seront condamnés à payer à M. [P] [R] la somme de 2 103,02 euros, arrêtée au 14 octobre 2025, au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, prorata du terme d’octobre 2021 inclus, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives :

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de jurisprudence constante, en application de ce texte que, nul ne peut se constituer une preuve à lui-même.

L’article 7 f) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

L’article 6 d) de ladite loi prévoit que le bailleur est obligé de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En vertu de l’article 7 c) de la même loi, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture et donc d’exécuter les réparations, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, M. [P] [R], au soutien de sa demande en paiement de la somme totale de 15 830,89 euros au titre des réparations locatives, produit notamment aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties en date du 2 mai 2012, sans photographies ;

– l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties en date du 7 septembre 2021, avec photographies.

Il y a lieu de rappeler que, les photographies produites aux débats par le bailleur au soutien de ses demandes relatives aux réparations locatives, non incluses dans les états des lieux d’entrée et de sortie, lesquelles ne sont ni datées ni géolocalisées (pièces 16-a à 16-k, 17, 33, 41, 42 et 45) ne peuvent être retenues en ce que, M. [P] [R] ne peut se constituer preuve à lui-même et que, seule la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de faire la preuve d’éventuelles manquements des locataires à leurs obligations d’entretien et de réparations locatives.

Aussi, il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives dont le bailleur sollicite réparation pour un montant total de 15 830,89 euros, correspondent à des défauts d’entretien, des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (7), sa surface habitable (160 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (9 ans et 4 mois) ; étant précisé que cette étude sera limitée aux postes expressément visés et au montant sollicité pour chacun de ces postes par le bailleur.

S’agissant des demandes relatives aux réfections des dégradations des suites d’un dégât des eaux dans la salle de bains du 1er étage, impactant les murs et plafonds d’une chambre du rez-de-chaussée, du couloir, du vestibule, des WC et de la pièce mitoyenne à ces derniers, étayées par les factures n° 02102021 et n° 01112021 établies le 22 décembre 2021 par Reno’Plaques, pour lesquelles le bailleur réclame la somme totale de 4 226 euros :

Il apparaît à la lecture de l’état des lieux d’entrée que, ces éléments présentaient un bon état à un état moyen lors de la remise des clés aux locataires ; tandis qu’il ressort des l’état des lieux de sortie et des photographies jointes qu’outre une vétusté inhérente au passage du temps, en l’occurrence plus de 9 années, tels que des décollements de papier peint, des murs jaunis ou encore des traces de mobilier, le couloir du rez-de-chaussée présente des dégradations importantes sur son plafond qui laissent à penser que celui-ci a subi des infiltrations d’eau et il en est de même d’une chambre au rez-de-chaussée. De sorte qu’il est justifié de la réfection des plafonds d’une chambre et du couloir, tous deux au rez-de-chaussée. Dès lors, il sera fait droit à la somme de 518 euros (60 € + 120 € + ((468 € + 208 €) x 50 %)), correspondant au remplacement des plaques de plâtre des plafonds de ces 2 pièces (une chambre et le couloir, tous deux au rez-de-chaussée) et à 50 % de leur mise en peinture, compte tenu de la vétusté à déduire, le surplus des demandes n’étant pas justifié.

S’agissant de demandes relatives à la réfection de la salle de bains du rez-de-chaussée suite à un dégât des eaux et au remplacement de la baignoire (faïence comprise), la pose d’un siphon de machine à laver, d’un mécanisme complet de WC, étayée par une facture n° F356 du 14 mars 2022 établie par SAM Services, pour lesquelles le bailleur sollicite la somme totale de 3 109,19 euros :

Il s’infère de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie de cette pièce que, si la baignoire avec mitigeur, douchette, flexible était en « bon état » lors de l’entrée dans les lieux des locataires, sauf les joints en silicone indiqué comme « usagé » et la faïence qui présente « 7 carreaux fissurés » ; il est indiqué au départ des locataires que, le « tablier est dégradé », la « robinetterie calcaire à nettoyer », « 3 carreaux cassé à remplacer et des carreaux fissurés », la bonde est « état d’usage », la douchette et le flexible sont en « bon état » et les joints en silicone sont « HS ». Aussi, au regard de ces éléments, la seule réparation locative imputable aux locataires sortants porte sur le remplacement de la baignoire dont le tablier est dégradé, avec toutefois une déduction de vétusté de 45 %, compte tenu de la durée d’occupation des lieux ; de sorte qu’il convient d’accorder au bailleur la somme de 118,52 euros pour le remplacement de la baignoire.

Pour ce qui est des murs de la salle de bains du rez-de-chaussées, ceux-ci sont en « état d’usage » lors de l’entrée dans les lieux et les plafonds en « bon état » ; tandis qu’au départ des locataires, il est constaté que, les murs présentent d’importantes traces d’humidité et le plafond des petites auréoles d’humidité ; dès lors, le bailleur est fondé à être indemnisé des dégradations des murs et du plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée qui portent les stigmates d’un dégât des eaux, soit à la somme de 234 euros (134 € +100 €).

S’agissant de la pose d’un siphon de machine à laver, du remplacement du mécanisme des WC et du remplacement du groupe de sécurité de la chaudière qui figurent également sur la facture produite par le bailleur, ces réparations locatives ne sont pas justifiées par la comparaison des états des lieux et aucune somme ne sera allouée au bailleur pour ces postes.

Toutefois, si la somme totale de 752 euros (518 € + 234 €) a été accordée au bailleur pour la réfection des murs et plafonds de la maison touchés par des dégâts des eaux, il y a lieu de relever que le bailleur a été indemnisé desdits dégâts des eaux par son assurance en tant que propriétaire ; de sorte qu’il convient de déduire de la somme due par les locataires sortants au titre de la réfection des dégâts causés par les fuites d’eau, soit la somme de 752 euros, la somme totale indemnisée au bailleur par son assurance, soit la somme de 3 367 euros (2 409 € + 958 €).

Aussi, aucune somme ne peut être retenue à la charge des locataires au titre des réparations locatives engendrées par les dégâts des eaux, compte tenu de l’indemnisation déjà perçue par le bailleur à ce titre.

S’agissant des demandes relatives à la réfection de la salle de bains du 1er étage, consistant à la remise en état de cette pièce telle qu’elle était avant modifications sans autorisation par les locataires, étayée par la facture n° F355 du 14 mars 2022 se référant au devis n° D295 du 23 décembre 2021, établis par SAM Services, pour lesquelles le bailleur réclame la somme de 4 537,14 euros :

Contrairement aux prétentions de M. [P] [R], il n’est pas rapporté la preuve que les locataires ont effectué des transformations de la salle de bains du 1er étage sans son consentement, étant rappelé que, les aménagements qui ne constituent pas une transformation de la chose louée sont permis aux locataires. En effet, la salle de bains du 1er étage qui comportait lors de l’état des lieux d’entrée un lavabo, une baignoire et une douche comporte également ces éléments selon l’état des lieux de sortie ; bien que le lavabo soit monté sur un meuble au départ des locataires et non sur pied comme dans l’état des lieux d’entrée, cette modification constitue un aménagement que le locataire peut entreprendre sans l’autorisation du bailleur, contrairement à une transformation. En outre, il n’est pas démontré de dégradation imputable aux locataires sortants sur les éléments objets de la facture, tels que la baignoire, ou encore la faïence, qui sont dans un état similaire à l’entrée et à la sortie des lieux ; à l’exception, du remplacement d’un kit de barre, flexible et pomme de douche, dans la mesure où ceux de la douche sont entartrés par le calcaire. Enfin, bien qu’il aurait été justifié de réparer le lavabo, qui a été constaté comme mal fixé sur le meuble lors de l’état des lieux de sortie, le devis et la facture produite ne porte pas sur cet élément.

De sorte que, pour ce poste, il sera fait droit au bailleur à la somme de 89 euros correspondant au remplacement de la barre, du flexible et de la pomme de douche relatif à la douche.

S’agissant des réparations relatives au portail et à sa mise en peinture, étayées par un devis n° 200 en date du 21 novembre 2023 établi par l’EURL RPB, une facture n° 60786947 du 18 juillet 2022 établie par Zolpan Co Ifs et une facture n° 150900005747 du 15 juin 2022, le tout pour la somme totale de 3 248,85 euros sollicitée par le bailleur :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le portail est en « bon état » sauf la peinture qui « s’écaille » ; l’état des lieux de sortie indique que, le portail en bois est en état d’usage, repeint en blanc de manière non homogène et le bois est abîmé en bas. Il convient d’ores et déjà de préciser que, le devis du 21 novembre 2023 porte sur la réparation des pierres des piliers, des fissures et de la tête du mur, de la réparation de la semelle béton du portail, du remplacement de la butée métallique avec serrure ; cependant, aucune de ces réparations n’est justifiée par la comparaison de l’état des lieux et de sortie. En outre, pour ce qui est de la peinture du portail (les 2 autres factures), celle-ci s’écaillait lors de l’entrée dans les lieux, aussi, aucune réparation ne peut être imputée aux locataires sortants pour la remise en peinture du portail dont il est seulement constaté au départ des lieux qu’elle n’est pas homogène. De sorte que, le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef.

S’agissant de la remise en état des extérieurs non entretenus, étayée par un devis n° 2021668 du 10 novembre 2021, pour laquelle le bailleur sollicite la somme totale de 1 670,40 euros :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que, la pelouse est tondue, les bordures faites, les arbres sont taillés ; à la lecture de l’état des lieux de sortie, il apparaît que la pelouse est tondue mais que les bordures devant la maison ne sont pas faites et sont à nettoyer et qu’il y a des mauvaises herbes à enlever avec des branches d’arbres à débarrasser. Toutefois, le devis produit porte, outre sur la remise en forme des bordures engazonnées, sur le désherbage de la cour et l’évacuation des déchets, aussi sur la tonte du gazon ; or, la tonte du gazon n’apparaissant pas justifiée par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et le devis produit aux débats portant sur une somme forfaitaire pour la remise en état du jardin, il est impossible d’évaluer le montant des réparations locatives imputables aux locataires sortants. De sorte que, le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef.

S’agissant du défaut d’entretien de la pompe à chaleur et de la chaudière, étayées par la facture n° F355 du 14 mars 2022 se référant au devis n° D295 du 23 décembre 2021, établis par SAM Services et la facture n° FA2839 du 25 octobre 2021 établie par SAS TMN Maintenande, pour lesquels le bailleur réclame la somme totale de 414,07 euros :

Il ressort des débats, corroborés par la facture n° 906791 du 9 décembre 2011 établie par la SARL THALEA, portant sur l’installation de la pompe à chaleur au sein des lieux litigieux que, cette dernière avait pour objet de chauffer et produire l’eau chaude sanitaire du logement et que la chaudière fuel présente sur lieux est resté en place pour être utilisée en cas de secours mais non pour le chauffage et la production d’eau chaude au quotidien. De telle sorte que, l’entretien de la chaudière au fuel ne peut être mise à la charge des locataires, lesquelles expliquent justement qu’elle n’était pas utilisée et ce, dans la mesure où une pompe à chaleur air/eau était installée et destinée à chauffer et produire l’eau chaude des lieux litigieux.

Il s’infère de ces éléments que, la pompe à chaleur air/eau étant le seul mode de production de chauffage et d’eau chaude, les locataires étaient tenus d’en effectuer l’entretien courant. Toutefois, les locataires sortants produisent aux débats 2 rapports d’intervention relatifs à la maintenance de ladite pompe à chaleur en date des 13 novembre et 7 décembre 2020, soit moins d’un an avant la remise des clés et leur départ effectif ; de sorte qu’ils justifient de la réalisation de l’entretien de la pompe à chaleur et outre que, la facture produite par le bailleur porte, non pas sur l’entretien annuel de cet élément mais sur la souscription d’un contrat d’entretien.

De sorte que, le bailleur sera débouté de sa demande de ces chefs.

S’agissant du défaut de ramonage de la cheminée, étayée par la facture n° B2289792 du 19 novembre 2021 établie par Gournay Louis Couverture, pour lequel le bailleur sollicite la somme de 90,20 euros :

M. [T] [O] reconnaît devoir la somme de 90,20 euros au titre de ce poste de réparation locative ; de sorte qu’il sera alloué au bailleur la somme sollicitée de 90,20 euros pour le ramonage de la cheminée.

S’agissant de la réfection du parquet (ponçage et huilage), étayée par les factures n° 28965311 et n° 2896606 des 19 et 21 mars 2022 établies par la SAS Kiloutou et le ticket de caisse du 26 mars 2022 chez Leroy Merlin, pour laquelle le bailleur réclame la somme totale de 337,10 euros :

Il ressort des états des lieux que, seules les chambres ont pour revêtement de sol du parquet bois. Lors de l’état des lieux d’entrée, le parquet de la chambre 1 présentait un bon état avec cependant « quelques chocs et trace », celui de la chambre 2 n’est pas concerné puisqu’il s’agit d’un parquet flottant qui ne peut faire l’objet des réparations sollicités par le bailleur, pour ce qui est des chambres 3 et 4, il est mentionné que le parquet est bon état et « huilé ». Tandis qu’il apparaît, à la lecture de l’état des lieux de sortie, que le parquet de la chambre 1 est « dégradé », qu’il présente des « traces noires et très rayé surtout proche placard, à poncer et à revernir », celui de la chambre 3 est « en bon état », et celui de la chambre 4 est « dégradé », il présente des « traces blanches et noires et des rayures, à revernir ».

De sorte que l’intégralité des réparations sollicitées par le bailleur pour le parquet ne sont pas justifiés mais seulement concernant l’entretien du parquet de la chambre 1 et 4, aussi il sera accordé au bailleur la somme de 224,73 euros ((337,10 € / 3) x 2) pour ce poste.

Enfin, le bailleur sollicite la somme totale de 1 564,45 euros au titre d’achat de matériaux pour la réfection du bien, évoquant « la réfection des murs, plafonds et sols ainsi que des volets, nettoyage remise en état des salles de bains, enlèvement des agrafes plantés dans les poutres, rajout des luminaires et ampoules … », en produisant 11 factures et tickets de caisse, sans toutefois ne s’expliquer sur les sommes réclamées et les postes qu’elles concernant (pièces visées et dégradations) ; outre que, plusieurs des factures produites laisse à penser qu’elles portent sur les mêmes postes précédemment étudiés avec notamment l’achat de peinture, de mastic, de joint, de colle à carrelage, ou encore de désherbant. Aussi, le bailleur sera débouté de ses demandes de ce chef.

En définitive, les locataires sortants sont redevables de la somme de 522,45 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux.

Par conséquent, M. [T] [O] et Mme [L] [O] seront condamnés à payer à M. [P] [R] la somme de 522,45 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux.

Sur la demande indemnitaire pour perte de chance de relouer les lieux :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1240 dudit code, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En l’espèce, M. [P] [R] soutient que les travaux de réfection de la maison ont duré 11 mois, durant lesquels il n’a pas été en mesure de remettre en location les lieux et sollicite à ce titre la somme de 12 849,76 euros représentant 11 mois de loyer du bien litigieux.

Toutefois, il ressort des développements précédents que, l’intégralité des réparations et dégradations locatives dont le bailleur a sollicité l’indemnisation ne sont pas imputables aux locataires sortants ; en outre, le bailleur ne rapporte pas non plus la preuve que les travaux nécessités pas le manquement des locataires à leurs obligations d’effectuer les réparations dites locatives, d’entretien des lieux et de les rendre dans l’état dans lequel ils les ont reçus, ont duré 11 mois.

En conséquence, M. [P] [R] sera débouté de sa demande indemnitaire de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [O] et Mme [L] [O], partie succombante au présent litige, seront condamnés au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à M. [P] [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [O] et Mme [L] [O] à payer à M. [P] [R] la somme de 2 103,02 euros, arrêtée au 14 octobre 2025, au titre des loyers et charges impayés, prorata du terme d’octobre 2021 inclus, à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 6], après déduction du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [T] [O] et Mme [L] [O] à payer à M. [P] [R] la somme de 522,45 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux ;

DÉBOUTE M. [P] [R] de sa demande indemnitaire ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [T] [O] et Mme [L] [O] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [T] [O] et Mme [L] Gardonià payer à M. [P] [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,