TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [K] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01853 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DHF

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 04 juin 2025

DEMANDERESSE

Association ADEF HABITAT,

[Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [K] [P],

Foyer [4] [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01853 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DHF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2023 à effet au 15 octobre 2021, l’association ADEF HABITAT a consenti un contrat de résidence à Mme [K] [P] sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 506,43 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2024 distribuée le 12 octobre 2024, l’association ADEF HABITAT a mis en demeure Mme [K] [P] d’avoir à régler la somme de 2095,40 euros dans le délai d’un mois sous peine de résiliation du contrat et d’expulsion.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, l’association ADEF HABITAT a assigné Mme [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A TITRE PRINCIPAL : CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et dire en conséquence que Madame [H] est occupante sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la mise en demeure de payer ou à défaut et à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation et déclarera la défenderesse occupante sans droit ni titre à l’une ou l’autre de ces dates;

A TITRE SUBSIDIAIRE : PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter de la décision à intervenir ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE ET EN CONSEQUENCE :

— REJETER toute demande de délai de grâce ;

— DIRE, que faute par Madame [H] de quitter le logement dans un délai de 48 HEURES à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement;

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que la défenderesse désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues

— CONDAMNER Madame [H] à payer à ADEF HABITAT :

— la somme de 2.620 euros représentant les redevances arriérées, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de la mise en demeure,

— une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, outre les charges, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat de résidence,

— la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, lesquels comprendront le coût de la présente assignation, et de tous actes subséquents tendant à la libération des lieux.

A l’audience du 28 mars 2025 l’association ADEF HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes en précisant que la dette arrêtée au 20 mars 2025 est toujours d’un montant égal à celui porté à l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de l’association ADEF HABITAT pour l’exposé de ses différents moyens.

Régulièrement assignée à étude, Mme [K] [P] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de résidence

Aux termes des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

Sur la clause résolutoire

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

La mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cour de cassation, 3e chambre civile, 1 Décembre 2016 – n° 15-27.795)

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause résolutoire (article 15).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2024 distribuée le 12 octobre 2024, l’association ADEF HABITAT a mis en demeure Mme [K] [P] d’avoir à régler la somme de 2095,40 euros dans le délai d’un mois sous peine de résiliation du contrat et expulsion.

Néanmoins cette mise en demeure ne vise aucunement cette clause résolutoire et ne peut en conséquence produire effet.

L’association ADEF HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le paiement de la redevance est l’une des obligations essentielles du contrat de résidence.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif arrêté au 10 février 2025 que le compte locatif est constamment débiteur depuis le mois de juillet 2024. Si les échéances de novembre et décembre 2024 ont été réglées, le prélèvement correspondant à l’échéance du mois de janvier 2025 a été rejeté.

Mme [K] [P], qui n’a pas comparu, n’a pas expliqué les raisons de ces défauts de paiement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [K] [P], malgré des paiements, a manqué de façon répétée à l’une de ses obligations essentielles ce qui justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat à la date du présent jugement.

Mme [K] [P] étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Mme [K] [P] n’est pas entrée dans les lieux par voie de fait mais en vertu d’une convention d’occupation régulièrement signée. Aucune solution de relogement n’a été proposée. La demanderesse ne démontre pas d’une mauvaise foi de la défenderesse. Les conditions légales prévues pour la suppression du délai de deux mois n’étant pas établies, la demande sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [K] [P] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de résiliation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de la dette

En l’espèce, l’association ADEF HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [K] [P] reste lui devoir la somme de 2617 euros arrêtée au 10 février 2025, correspondant à l’arriéré de redevances soustraction faite des frais de rejet de prélèvement (3 euros).

Mme [K] [P] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2024 – date de distribution de la mise en demeure du 12 octobre 2024 – sur la somme de 1047,70 euros (2617 euros – les paiements effectués) et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’association ADEF HABITAT, qui succombe partiellement à la cause, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée en outre de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu entre l’association ADEF HABITAT et Mme [K] [P] sur des locaux situés [Adresse 2] ne sont pas réunies ;

DEBOUTE l’association ADEF HABITAT de sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire à la date du présent jugement du contrat de résidence conclu entre l’association ADEF HABITAT et Mme [K] [P] sur des locaux situés [Adresse 2] ;

ORDONNE à Mme [K] [P] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux ;

REJETTE la demande aux fins de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association ADEF HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Mme [K] [P] à payer à l’association ADEF HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu’elles auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [K] [P] à payer à l’association ADEF HABITAT la somme de 2617 euros, arrêtée au 10 février 2025, correspondant à l’arriéré de redevances, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2024 sur la somme de 1047,70 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE ADEF HABITAT aux dépens et la DEBOUTE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 04 juin 2025

Le greffier Le Président