TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

16 octobre 2025

RÔLE : N° RG 23/02386 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L253

AFFAIRE :

[I] [Z]

C/

[L] [J]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SCP CABINET ROBERT

M^e Isabelle LEONETTI

M^e Michaël CULOMA

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SCP CABINET ROBERT

M^e Isabelle LEONETTI

M^e Michaël CULOMA

N°2025/

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEUR

Monsieur [I] [Z]

né le 29 mars 1972 à [Localité 9]

de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué à l’audience par M^e LE GUEN-GOZLAN, avocat

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [J],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Michaël CULOMA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué et plaidant par M^e NICOLAS Marina, avocat

S.A.R.L. SOL INVEST,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle LEONETTI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué et plaidant par M^e QUEMENER Flora, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : MadameTOUATI, Greffier

En présence de Mme [X] [A], auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 11 septembre 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Monsieur [I] [Z] a acquis le lot n°6 au sein du lotissement dénommé Le [Adresse 8] à [Localité 10], cadastré section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], de la société Sol Invest selon acte notarié du 4 juin 2019.

L’acte de vente ne mentionne l’existence d’aucune servitude grevant le fonds.

En début d’année 2020, la société Sol Invest a demandé oralement à Monsieur [I] [Z] de faire passer le tout à l’égout sur son terrain afin de desservir Monsieur [L] [J] en gravitaire et de délester le tout à l’égout existant, ce qu’il a accepté.

Les travaux ont été effectués en juillet 2020.

Se plaignant que le tout à l’égout passait quasiment entièrement chez lui et non à 50% sur la partie la plus au sud de son terrain comme convenu oralement, Monsieur [I] [Z] a contacté Monsieur [H], le lotisseur, afin de solliciter une réunion de chantier.

Lors de cette réunion, Monsieur [L] [J] a proposé que le tuyau de connexion au tout à l’égout soit enfoui sur sa propriété afin de limiter l’impact sur la propriété de Monsieur [I] [Z].

Le 25 avril 2021, Monsieur [I] [Z] a envoyé un courriel à Monsieur [H] destiné à régulariser et documenter une solution acceptable techniquement et financièrement pour les parties, ce à quoi ce dernier répondait qu’il rencontrait des difficultés pour déterminer un tracé pour les canalisations.

Monsieur [I] [Z] a tenté de recourir à une conciliation auprès d’un conciliateur de justice, lequel a rendu procès-verbal de non conciliation le 26 mars 2022.

Par exploits du 7 juin 2025, Monsieur [I] [Z] a assigné Monsieur [L] [J] et la SARL Sol Invest devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 25 novembre 2024 avec effet différé au 4 septembre 2024.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 11 septembre 2025.

Dans son acte introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [I] [Z] demande au tribunal, au visa des articles 544, 691 et 1626 du code civil, de :

condamner Monsieur [L] [J] et la société Sol Invest à enlever une partie des canalisations présentes sur sa propriété à leurs frais, tel que convenu lors de la réunion de chantier du 23 septembre 2021,condamner Monsieur [L] [J] et la société Sol Invest à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des travaux de construction du mur de soutènement,condamner Monsieur [L] [J] et la société Sol Invest au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,condamner Monsieur [L] [J] et la société Sol Invest aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, Monsieur [L] [J] demande au tribunal de :

In limine litis :

ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 25 novembre 2024 avec effet différé au 4 septembre 2025,

A titre principal :

débouter Monsieur [I] [Z] de ses demandes,A titre subsidiaire :

condamner la société Sol Invest à prendre à sa charge le coût d’enlèvement des canalisations,condamner la société Sol Invest au paiement de la somme de 12.168 euros au titre du démontage et remontage du cabanon en bois et de la remise en état du jardin,condamner la société Sol Invest au paiement d’une somme de 226 euros correspondant au stockage du contenu du cabanon durant 1 mois,condamner la société Sol Invest au paiement d’une somme de 200 euros correspondant au coût des interventions de débouchage des canalisations,A titre reconventionnel :

condamner la société Sol Invest au dévoiement des canalisations lui appartenant tel que convenu lors de la réunion du 23 septembre 2021,En tout état de cause :

condamner Sol Invest ou tout succombant à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,écarter l’exécution provisoire,condamner Monsieur [I] [Z] ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de [F] [Y].

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2025, la SARL Sol Invest demande au tribunal de :

rabattre l’ordonnance de clôture,débouter Monsieur [I] [Z] et Monsieur [L] [J] de l’intégralité de leurs demandes,condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,surseoir à l’exécution provisoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Monsieur [L] [J] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture aux motifs que de nouvelles pièces doivent être prises en considération, celles-ci apportant un éclairage essentiel au litige en réponse aux conclusions signifiées par la SARL Sol Invest.

Cette dernière sollicite également la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins de répondre à Monsieur [L] [J].

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il sera fait droit à la demande.

Sur la demande de condamnation à procéder à l’enlèvement des canalisations sur la propriété de Monsieur [I] [Z]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du même code dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article 691 alinéa 1 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

Aux termes de l’article 1626 du même code, quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Monsieur [I] [Z] sollicite la condamnation de Monsieur [L] [J] et de la SARL Sol Invest à procéder à l’enlèvement d’une partie des canalisations présentes sur son fonds, conformément à ce qui a été prévu lors de la réunion de chantier du 23 septembre 2021.

Il soutient que les canalisations de la propriété de Monsieur [L] [J] passent en partie en tréfonds de sa propriété, qu’il n’existe aucun titre établissant de servitude au profit du fonds de Monsieur [L] [J], de sorte qu’il le prive d’une partie de son droit de propriété, qu’en instaurant une servitude sur son fonds sans titre et non-conforme à ce qui était initialement prévu oralement, la société Sol Invest n’a pas respecté les dispositions du titre de propriété , et qu’elle doit donc supporter les conséquences de l’existence de cette servitude avec Monsieur [L] [J].

Monsieur [L] [J] répond qu’il appartient à Monsieur [I] [Z] de rapporter la preuve d’un empiétement sur sa propriété, qu’au regard des pièces produites, à savoir des échanges de mails, une synthèse des faits rédigée par son conseil ainsi qu’un procès-verbal de non conciliation, il est impossible de vérifier si les réseaux se trouvent effectivement sous sa parcelle et à quel emplacement précis.

La SARL Sol Invest affirme que Monsieur [I] [Z] a donné son accord verbal pour que le tout à l’égout de Monsieur [L] [J] passe sur son terrain mais a ensuite changé d’avis, qu’un prétendu accord limité à la partie sud de son terrain n’est pas établi, et qu’il est impossible de vérifier si les réseaux se trouvent effectivement sous la parcelle de Monsieur [I] [Z] ni à quel emplacement précis.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 4 juin 2019 conclu entre Monsieur [I] [Z] et la SARL Sol Invest que « le VENDEUR déclare qu’il n’a créé ni laissé aucune servitude sur le BIEN et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune autre que celles rapportées ci-après, concernant uniquement la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 3] (…) ».

Ainsi, aucune servitude de tréfonds n’a été constituée dans le titre de propriété de Monsieur [I] [Z].

Les échanges de courriels avec Monsieur [S] [H], lotisseur, sont produits aux débats; le requérant indique, dans un courriel du 25 avril 2021, n’avoir jamais été d’accord “pour que ce tuyau passe à son emplacement actuel (Nord) qui limite fortement [son] projet de construction de piscine mais relève qu’il avait donné un accord de principe oral à [M] (le terrassier) pour faire passer le tout à l’égout de Monsieur [J] sur une minime partie sud de notre terrain”.

Monsieur [I] [Z] propose dans son courriel trois solutions afin d’éviter que le tuyau longe la partie nord de son terrain consistant notamment dans le fait de faire passer le tout à l’égout sur la partie la plus au sud de son terrain. Il précise que si cette solution est retenue, la SARL Sol Invest devra fournir un descriptif et les plans précis de l’implantation des tuyaux pluvial et tout à l’égout ainsi que la prise en charge des fondations, outre la rédaction d’un acte de constitution de servitude.

Monsieur [S] [H] a répondu par courriel du 25 mai 2021 qu’il attendait la solution retenue par les élus de la commune.

Il appartient au propriétaire qui se plaint d’un empiétement sur son fonds d’en établir la réalité.

Monsieur [I] [Z] communique un document intitulé “Contentieux MM [Z], [N] et [J] avec le lotisseur Sol Invest” consistant en une synthèse des faits au sein de laquelle est reproduite une situation géographique des parcelles et tracés du tout à l’égout desservant le fonds de Monsieur [L] [J].

Ce seul document, qui n’a pas été dressé par un géomètre mais par le conseil du requérant, est insuffisant à démontrer la réalité du tracé des canalisations litigieuses.

Monsieur [I] [Z] ne produit aucune pièce de nature à justifier de l’emplacement précis des canalisations dont il sollicite l’enlèvement pour cause d’empiètement, à l’instar d’un relevé topographique ou plan parcellaire réalisé par un géomètre, d’une expertise amiable ou judiciaire, ou d’un constat de commissaire de justice.

Les échanges de courriels entre Monsieur [I] [Z] et la SARL Sol Invest et entre Monsieur [I] [Z] et Monsieur [S] [H] ne permettent pas plus d’établir l’emplacement exact des canalisations.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [I] [Z] ne rapporte pas la preuve de l’empiétement allégué sur sa propriété.

Il sera en conséquence débouté de sa demande d’enlèvement des canalisations.

En l’état de ce rejet, les demandes subsidiaires formées par Monsieur [L] [J] sont sans objet.

Sur la demande en paiement des frais engagés pour la construction du mur de soutènement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [I] [Z] sollicite la condamnation de Monsieur [L] [J] et de la SARL Sol Invest à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais engagés pour la construction du mur de soutènement et du temps passé à la main d’oeuvre, expliquant que ce mur était nécessaire pour faire passer le tout à l’égout.

Il produit, pour justifier de la réalisation des travaux, plusieurs factures d’achat de matériaux en date des 27, 28 et 31 mars et des 1er, 12 et 13 avril.

Monsieur [L] [J] s’oppose à cette demande au motif que cette construction est indépendante du déplacement des canalisations, qu’il n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, et que ce mur était en tout état de cause nécessaire pour Monsieur [N] afin de retenir ses terres.

La SARL Sol Invest s’oppose également à cette demande au motif que la construction du mur de soutènement ne concerne que les propriétés de Monsieur [I] [Z] et de Monsieur [N], que cette construction a été rendue nécessaire par le rehaussement que Monsieur [N] a effectué sur son terrain et du décaissement du terrain par Monsieur [I] [Z], et que le mur de soutènement n’a aucun lien avec le tracé du passage du tout à l’égout.

En l’espèce, si la construction du mur litigieux n’est pas discuté, Monsieur [I] [Z] n’établit pas en quoi elle était nécessaire et imputable à Monsieur [L] [J] et la SARL Sol Invest.

En conséquence, le requérant sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de déplacement des canalisations

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [L] [J] sollicite la condamnation de la SARL Sol Invest au déplacement des canalisations lui appartenant au motif qu’elle s’était engagée, lors de la réunion du 23 septembre 2021 à procéder à ce déplacement.

La SARL Sol Invest répond que Monsieur [L] [J] savait que les canalisations étaient implantées en dehors de sa propre parcelle mais a accepté cette situation, et qu’il ne ressort d’aucune pièce qu’elle se serait engagée à procéder au déplacement des canalisations.

En l’espèce, Monsieur [L] [J] ne produit aucune pièce demontrant l’engagement de la SARL Sol Invest à procéder au déplacement de ses canalisations.

Par ailleurs, aucun compte rendu de la réunion de chantier du 23 septembre 2021 ni document attestant de l’emplacement précis des canalisations dont le dévoiement est demandé ne sont produits.

En conséquence, Monsieur [L] [J] sera débouté de sa demande reconventionnelle de déplacement des réseaux de canalisations.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens, distraits au profit de Maître [F] [Y] qui le sollicite.

Aucune considération d’équité ne commande de faire droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui seront rejetées.

Monsieur [L] [J] et la SARL Sol Invest sollicitent que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

Monsieur [I] [Z] s’y oppose.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Au regard des faits de l’espèce et de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 25 novembre 2024 ;

PRONONCE la clôture à la date du 11 septembre 2025 ;

DÉCLARE recevables les pièces et conclusions signifiées jusqu’à cette date ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

DÉBOUTE Monsieur [L] [J] de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SARL Sol Invest au déplacement des canalisations,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître [F] [Y],

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT