REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/09132 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KPSK

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 05 Mars 2025

Société VAR HABITAT c/ [I], [K]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Société VAR HABITATprise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [B], audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS:

Madame [L] [I]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Tous deux comparants en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Mars 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

— [Y] [K]

— [L] [I]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 23 septembre 2022 prenant effet au 1er octobre 2022, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, a consenti à Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 503,13 euros hors charges (non chiffrées aux termes du bail), s’établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 539,46 euros.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait délivrer à ses locataires, par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.094,98 euros, outre

des frais de commissaire de justice s’élevant à 139,48 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 novembre 2024, à domicile, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 5 février 2025, aux fins de :

Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;En conséquence,

Constater que Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] sont occupants sans droit ni titre des lieux précédemment loués ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I], au besoin avec le concours de la Force Publique, de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef ;Condamner, Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] à payer à VAR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurant dans le bail (loyer nu par mois) charges en sus, taxes et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, soit une somme mensuelle de 637,34 euros ; Condamner Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] à payer à VAR HABITAT, à titre de provision, en deniers ou en quittance, la somme de 3 894,48 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnités d’occupation arrêtés à la date du 8 novembre 2024, sous réserve de la réactualisation de ladite somme au jour de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] à payer à VAR HABITAT la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 21 août 2024.

A l’audience, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et présente un décompte actualisé de sa créance. Elle s’oppose par principe à l’octroi de délais de paiement et demande le maintien des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] comparaissent en personne à l’audience. Ils ne contestent pas la dette et proposent de régler la somme de 1000 euros par mois en sus du loyer courant. Ils demandent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et ajoutent qu’un dossier de surendettement a été déposé.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et en premier ressort.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 20 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 février 2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT justifie également en tant que bailleur avoir signalé la situation d’impayés des loyers de Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] à la Caisse d’Allocations Familiales du Var le 31 mai 2023.

Son action est donc recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 23 septembre 2022 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 21 août 2024 pour un montant de 2.094,98 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au 25 juillet 2024.

A la lecture du décompte locatif versé aux débats, il apparait qu’entre le 21 août 2024 et le 21 octobre 2024, les locataires ont effectué deux règlements pour un montant de 1.000 euros.

Dès lors les causes du commandement n’ont pas été payées intégralement dans le délai de deux mois après sa délivrance.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise deux mois après sa délivrance et il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation à effet au 21 octobre 2024 à minuit, d’ordonner l’expulsion des locataires comme précisé dans le dispositif et de les condamner, à une indemnité d’occupation d’un montant de 637,34 euros par mois sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

L’indemnité d’occupation courra à compter de la résiliation du 22 octobre 2024, cependant, sachant que toute mensualité entamée est due, le mois d’octobre 2024 reste inclus dans l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation courra à compter du mois de novembre 2024 afin de ne pas être payée deux fois.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT démontre sa créance par la production du contrat de location, du commandement de payer ainsi que du décompte versé aux débats.

Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] ne contestent ni l’existence ni le montant de la dette.

En conséquence, la créance de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT apparaît non contestable à hauteur de 4.868,02 euros à la date du 30 janvier 2025 correspondant :

➝ 2.094,98 euros correspondant aux impayés de loyers et charges visés au commandement de payer du 21 août 2024 arrêtés au 25 juillet 2024 ;

➝ aux impayés de loyers et charges des mois de septembre et octobre 2024, date de la résiliation ;

➝ aux impayés d’indemnités d’occupation des mois de novembre et décembre 2024 ;

Ont été déduits tous les versements effectués par les locataires jusqu’à la date d’arrêt du décompte.

En conséquence, Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] seront condamnés à verser à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT une provision sur les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation de 4.868,02 euros somme arrêtée à l’échéance de décembre 2024 comprise avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les frais de procédure sont déjà compris dans les dépens et ne sauraient être réclamés deux fois.

Sur les délais de paiement :

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n’a pas repris avant la date de l’audience si bien qu’il n’est pas permis légalement d’accorder des délais.

En conséquence, la demande de Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] sera rejetée.

III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I], qui succombent, devront supporter les entiers dépens.

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnités au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 23 septembre 2022 à Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] ayant pour objet la location d’un appartement situé [Adresse 5], au 21 octobre 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 22 octobre 2024, Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par ces derniers des lieux querellés à savoir un appartement situé [Adresse 5] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] ou de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 637,34 euros (SIX CENT TRENTE SEPT EUROS ET TRENTE QUATRE CENTIMES) par mois à compter du mois de novembre 2024, mois suivant la résiliation, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.868,02 euros (QUATRE MILLE HUIT CENT SOIXANTE HUIT EUROS ET DEUX CENTIMES) à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS la demande de délais de paiement en l’absence de la reprise du versement intégral du loyer avant l’audience ;

DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure Civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS les défendeurs aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 21 août 2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des référés