TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

27 octobre 2025

RÔLE : N° RG 23/05103 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MCDQ

AFFAIRE :

S.C.I. [Z]

C/

S.A.R.L. L’IMMOBILIERE DES CIGALES

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SELARL FLORENT HERNECQ

SCP DE ANGELIS- SEMIDEI- VUILLQUEZ- HABART- MELKI- BARDON- SEGOND – DESMURE-VITAL

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SELARL FLORENT HERNECQ

SCP DE ANGELIS- SEMIDEI- VUILLQUEZ- HABART- MELKI- BARDON- SEGOND – DESMURE-VITAL

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

S.C.I. [Z], RCS d’AIX n°342 999 174

dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée à l’audience par Maître Florent HERNECQ de la SELARL FLORENT HERNECQ, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.R.L. L’IMMOBILIERE DES CIGALES, RCS D’AIX n°479137317

dont le siège social est sis [Adresse 6]

S.A.S. WILLIS TOWERS WATSON FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3], RCS de NANTERRE N°311 248 637

représentées toutes deux par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS- SEMIDEI- VUILLQUEZ- HABART- MELKI- BARDON- SEGOND – DESMURE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e Robin HANCY, avocat

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES société d’assurance mutuelle immatriculée au RCS du Mans sous le n° 775 652 126 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège intervenante volontaire

représentées toutes deux par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS- SEMIDEI- VUILLQUEZ- HABART- MELKI- BARDON- SEGOND – DESMURE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e Robin HANCY, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de Mme [F], auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 30 juin 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 puis prorogée au 27 octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

La SCI [Z] est propriétaire d’un bâtiment avec un terrain attenant sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 5].

Le 2 juillet 2022, elle a confié à la SARL l’immobilière des cigales, un mandat de location sans exclusivité concernant le bien.

Le 18 juillet 2022, la SCI [Z] a conclu avec la SARL 2D2G un bail commercial portant le bien, débutant le 1er octobre 2022 pour une durée de neuf ans.

Par courrier du 11 janvier 2023, monsieur le maire de la commune de [Localité 5] a informé la SCI [Z] et la SARL 2D2G que le terrain litigieux n’était pas situé dans un pôle de vie localisé dans une orientation d’aménagement programmé de sorte que leur projet d’installation de terrains de padel et de snacking n’était pas autorisé.

Par mail du 21 mars 2023, la société Willis Towers Watson / Gras Savoye, intervenant en qualité de courtier en assurances pour le compte de la société l’immobilière des cigales au titre d’un contrat d’assurance RC professionnelle souscrit auprès de la compagnie d’assurance MMA IARD, a décliné toute responsabilité et indemnisation de la SCI [Z] au titre d’une perte de loyers depuis novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la SCI [Z] a fait citer la SARL l’immobilière des cigales ainsi que la compagnie d’assurances la SAS Willis Towers Watson devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des

1231-1 et suivants du code civil, la SCI [Z] demande à la juridiction de :

— condamner solidairement la SARL l’immobilière des cigales et la compagnie d’assurance MMA IARD Assurances Mutuelles, à lui payer en réparation de son préjudice :

— la somme de 40 000 euros au titre de la perte de loyers pour son bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], – la somme de 12 000 euros correspondant aux pertes de loyers pour ses deux biens sis [Adresse 4] à [Localité 5] en raison de l’impossibilité momentanée de financer les travaux de ces deux biens consécutivement au non-encaissement des loyers de 40 000 euros du bien sis [Adresse 2],

— la somme de 3 500 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner conjointement et solidairement la SARL l’Immobilière des cigales, la SAS WILLIS TOWERS WATSON France et la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui payer la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner conjointement et solidairement la SARL l’immobilière des cigales, la SAS WILLIS TOWERS WATSON France et la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement des entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que la SARL l’immobilière des cigales a commis des fautes dans l’exécution de son mandat d’agent immobilier à son préjudice, dans le cadre de la signature du bail commercial passé avec la SARL 2D2G, et engage ainsi sa responsabilité envers elle.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des 1231-1 et suivants du code civil, la SARL l’immobilière des cigales, la SAS Willis Towers Watson et la société MMA IARD Assurances Mutuelles demandent à la juridiction de :

— à titre liminaire :

— mettre hors de cause la SAS Willis Towers Watson et débouter en conséquence la SCI [Z] des demandes dirigées à son encontre,

— accueillir l’intervention volontaire de la MMA IARD,

— à titre principal, en l’absence de preuve d’un manquement de la SARL l’immobilière des cigales : débouter la SCI [Z] de l’ensemble des ses prétentions à l’encontre de cette dernière et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles et les mettre hors de cause,

— à titre subsidiaire en l’absence de preuve d’un lien de causalité entre un manquement et un préjudice : débouter la SCI [Z] de l’ensemble des ses prétentions à l’encontre de la SARL l’immobilière des cigales et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles et les mettre hors de cause,

— à titre encore plus subsidiaire en l’absence de preuve d’un préjudice : débouter la SCI [Z] de l’ensemble des ses prétentions à l’encontre de la SARL l’immobilière des cigales et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles et les mettre hors de cause,

— à titre éminemment subsidiaire : faire application des plafonds et franchises contractuels,

— en tout état de cause : condamner la SCI [Z] à payer à la SARL l’immobilière des cigales, à la SAS Willis Towers Watson et à la société MMA IARD Assurances Mutuelles une somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [Z] aux dépens distraits au profit de Maître De Angelis, Avocat.

Elles soutiennent que la SARL l’immobilière des cigales étant assurée auprès de la société MMA IARD Assurances Mutuelles dont l’intervention volontaire doit être reçue, la SAS Willis Towers Watson, courtier, doit être mise hors de cause. Elles ajoutent que la SCI [Z] ne démontre aucun manquement, lien de causalité ou préjudice de sorte que ses demandes doivent être rejetées.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 13 janvier 2025 avec effet différé au 23 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie du 30 juin 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire

Aux termes des articles 31 et 325 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, et l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes des articles 328 et 329 du même code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale quand elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il est communiqué aux débats un contrat n°120 137 405 mentionnant notamment la société GALIAN en qualité de souscripteur, la société MMA IARD Assurances Mutuelles en qualité d’assureur et la société Gras Savoye en qualité de courtier.

Il est soutenu, sans que cela ne soit contesté que la SARL l’immobilière des cigales est assurée auprès de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, dans le cadre de ce contrat, la SAS Willis Towers Watson correspondant à la société Gras Savoye , n’étant intervenue qu’en qualité de courtier.

En conséquence, l’intervention volontaire de la Société MMA IARD Assurances Mutuelles à la présente instance sera déclarée recevable et les demandes formulées à l’encontre de la SAS Willis Towers Watson seront rejetées.

Sur la demande en responsabilité de l’agence immobilière

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’espèce, il est reproché à la SARL l’immobilière des cigales d’avoir manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas aux vérifications requises en matière d’urbanisme, ayant entraîné la signature par les parties d’un bail commercial dénué de toute efficacité juridique.

La SARL l’immobilière des cigales soutient quant à elle d’une part, avoir été mandatée afin d’effectuer des diligences utiles pour que la location se réalise, ce qui a été le cas, d’autre part qu’elle n’a pas rédigé le contrat de bail et qu’il appartenait à la SCI [Z], bailleresse, d’effectuer les vérifications en amont afin de vérifier la faisabilité administrative du projet, et enfin qu’aucun recours administratif n’a été exercé pour contester les difficultés en matière d’urbanisme. Elle ajoute qu’elle ne peut être tenue pour responsable de la carence de la société locataire qui n’aurait pas du effectuer de travaux sans l’accord définitif de la mairie.

En l’espèce, dans le cadre du mandat de location qui lui a été confié le 2 juillet 2022 par la SCI [Z], la SARL l’immobilière des cigales avait pour mission de louer le bien immobilier litigieux. Elle détenait notamment le pouvoir de réclamer toutes pièces utiles auprès de toutes personnes privées ou publiques, notamment un certificat d’urbanisme, et s’obligeait à effectuer toutes diligentes utiles pour réaliser la location.

Ainsi, dans le cadre du mandat de location qui lui a été confié, l’ agent immobilier devait veiller à ce que le local remplisse les caractéristiques nécessaires pour assurer l’effectivité de la location.

Or, il est établi que le local était situé dans une zone ne permettant pas, selon courrier du maire de [Localité 5], l’installation de terrains de padel et snacking comme envisagé et mentionné dans le bail commercial signé le 18 juillet 2022 avec la SARL 2D2G.

La SARL l’immobilière des cigales ne prétend ni de démontre avoir vérifié avant de proposer le locataire et la signature du bail, l’adéquation de l’activité envisagée à la réglementation d’ urbanisme.

Bien que la SARL l’immobilière des cigales se défende d’avoir rédigé le bail commercial, celui-ci stipule en page 20 que “ les termes et les conditions des présentes ont été négociés par l’Agence Immobilière des cigales (…) au titre du mandat en date N°3226".

Bien que le numéro du mandat ne corresponde pas à celui versé aux débats, il appartenait à l’agence immobilière de procéder, avant de proposer les locaux à la société 2D2G, à la vérification de ce qu’ils pouvaient être affectés à l’usage auquel sa cliente les destinait pour sa locataire, de sorte que sa responsabilité est engagée envers la SCI [Z], nonobstant l’absence de recours administratif.

La SCI [Z] subit en conséquence un préjudice de perte de chance de louer son bien.

Il résulte des principes généraux de la réparation du préjudice que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Faute de produire une estimation locative du bien, mais au regard des montants de loyers convenus avec la société puis 2D2G puis avec la société NOVADEM BIS, cette perte de chance est évaluée au regard d’une somme mensuelle de loyer de 5 000 euros, sur la période du 1er octobre 2022 au 30 mai 2023, date à partir de laquelle elle a pu relouer, et à hauteur de 60 % compte tenu des aléas tenant à la location, soit la somme de 24 000 euros à laquelle seront condamnés in solidum la SARL l’immobilière des cigales et son assureur la compagnie d’assurance MMA IARD Assurances Mutuelles.

La SARL l’immobilière des cigales et son assureur la compagnie d’assurance MMA IARD Assurances Mutuelles sollicitent qu’il soit fait application des plafonds et franchises contractuels.

Toutefois, ils produisent aux débats les conditions générales d’un contrat responsabilité civile sans expliciter ni détailler plus en avant leur demande de sorte que sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile, leur demande sera rejetée.

De plus, les éléments communiqués aux débats, et notamment l’attestation du cabinet d’expertise comptable CEGEC sont insuffisants pour établir un lien de causalité entre la faute commise par l’agence immobilière et le préjudice lié au retard dans les travaux d’achèvement de deux autres lots appartenant la SCI [Z] ayant retardé leur mise en location, de sorte que la demande d’indemnisation de ce chef sera rejetée.

Pour les mêmes raisons tenant à l’absence d’éléments probants, la demande de condamnation au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SARL l’immobilière des cigales et la société MMA IARD Assurances Mutuelles, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance et seront en conséquence déboutées de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Z] ayant été contrainte d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que la SARL l’immobilière des cigales et la société MMA IARD Assurances Mutuelles soit condamnées in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

RECOIT l’intervention volontaire de la Société MMA IARD Assurances Mutuelles,

DEBOUTE la SCI [Z] de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS WILLIS TOWERS WATSON France,

CONDAMNE la SARL l’Immobilière des cigales et la société MMA IARD Assurances Mutuelles in solidum à payer à la SCI [Z] la somme de 24 000 euros à titre de préjudice pour perte de chance de percevoir des loyers,

REJETTE la demande de la SCI [Z] en condamnation de la SARL l’immobilière des cigales et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles au titre d’un préjudice lié au retard de travaux,

REJETTE la demande de la SCI [Z] en condamnation de la SARL l’immobilière des cigales et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles au titre d’un préjudice moral,

REJETTE la demande de la SARL l’immobilière des cigales, de la société MMA IARD Assurances Mutuelles et de la SAS WILLIS TOWERS WATSON France en application des plafonds et franchises contractuels,

CONDAMNE in solidum la SARL l’immobilière des cigales et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à la SCI [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SARL l’immobilière des cigales, de la société MMA IARD Assurances Mutuelles et de la SAS WILLIS TOWERS WATSON France sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL l’immobilière des cigales et la société MMA IARD Assurances Mutuelles in solidum aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT